促进房地产行业平稳健康发展 银行业不断打出“组合拳”
转自：金融时报-中国金融新闻网
“我是一名‘福漂’，之前租房的小区价格贵，配套设施也不够完备。现在搬进了‘CCB建融家园·霞湖公寓’，这里不但房租便宜，还可以享受到多项优惠补贴，感谢‘CCB建融家园’给我提供了这么好的住处。”27岁来闽创业的晓楠对《金融时报》记者说。
近年来，服务新市民安居乐业，银行业不断加力。
“该项目是建信住房福建分公司携手建行福建省分行打造的‘城中村’改造项目，面向刚毕业大学生、周边企事业单位职工、创业人才等新市民群体，为其提供安全舒适、优惠实用的高品质居住空间。”建行有关负责人介绍说。
党的二十大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
培育住房租赁市场，是银行业探索住房金融新模式，促进房地产行业平稳健康发展的路径之一。
“今年以来，银行业不断加大对个人和房企的支持力度。一方面，商业银行通过调降房贷利率、首付比例以及增加公积金贷款规模上限，对个人住房信贷提供支持；另一方面，随着金融支持房地产行业‘三支箭’持续落地，政策性银行、国有大行及其他商业银行不断加大对房地产开发商的贷款支持力度。”植信投资研究院资深研究员马泓对《金融时报》记者表示。
让新市民住得下住得好
上文提到的晓楠来福建创业不久，此前不顺心的租房体验，让他很想找到一个真正的安居之所。他无意间通过手机搜到了“CCB建融家园”的公众号，发现里面的房源品质高、价位还合适，便来到“CCB建融家园·霞湖公寓”了解情况。
一进到房间，素雅简约、清新时尚的装饰风格就吸引了晓楠。整个公寓房间和公区的配套设施完备，小区附近分布着电影院、咖啡店和小型商超，可满足休闲娱乐、美食、购物的日常需求。
“最让我满意的还是住房优惠补贴，包括免除第一个月的押金、减免半年宽带费等，这让我每月有更多结余，缓解了一些经济压力，让我可以更好地在这里创业奋斗。”晓楠说。
对于和晓楠一样的新市民群体而言，租房是他们在城市安家的主流选择。在金融端，银行业助力住房租赁市场健康发展，让租房者有更好的居住体验。
将住房租赁确立为自身“三大战略”之一的建行，携手子公司建信住房打造“CCB建融家园”长租社区，向全社会传递“长租即长住，长住即安家”的住房理念。截至今年一季度末，“CCB建融家园”平台个人注册用户超4500万户，企业用户达1.6万户。公司类住房租赁贷款余额2898.56亿元，较上年末增加476.64亿元。
兴业银行发挥金融科技优势，加快推进住房租赁场景生态圈建设，结合城市发展特点及新市民群体需求，推出“租赁+”服务，打通新市民住房租赁金融服务的“最后一公里”。
值得一提的是，面向租户和房东，兴业银行还推出了租住一体物业服务平台。“用户通过App或微信小程序即可查看房源、智能选房、签订合同、缴纳租金等，截至2月末，平台系统已上线社区961个，完成注册用户7.7万个。”该行有关负责人表示。
与此同时，对于居民的刚性和改善性住房贷款需求，银行业按照市场需求，主动作为，促进按揭规模合理增长。“一季度，首套房平均房贷利率为4.0%，二套房为4.9%，分别较2022年末下降15个和5个基点；累计投放新增个人按揭贷款6188亿元，季环比增加770亿元；相应地，全国商品房销售额在一季度重新回正至4.1%，较去年末大幅回升。”马泓表示。
“我们将因城施策落实好差别化住房贷款政策，在持续巩固我行县域地区传统优势的基础上，契合国家重点区域战略和人口流动趋势，做好个人住房贷款投放。”农行副行长张旭光日前表示。
加大支持住房租赁探索力度
当前，房地产市场形势正在发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。在房子是用来住的、不是用来炒的定位导向下，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度势在必行。
2月份，人民银行、原银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等多方面提出要求。
在监管部门的持续引导和支持下，银行业也持续加大探索力度。据了解，兴业银行已实现住房租赁场景多元业态全覆盖，形成了市场化、体系化的专业服务模式，针对不同租赁业务场景，提供新建类贷款、购置类贷款、装修改造贷款等六大专属产品。同时，坚持商投并举，为保障性租赁住房主体提供债券承投、私募永续债等投行服务，拓宽融资渠道。
“我们设立的住房租赁基金已签约落地项目13个，总资产规模超42亿元。向一二线城市提供长租住房约7600套。与万科、北京首开等企业成立子基金，后续，还会在广州、重庆等地落地子基金，撬动更多社会资本参与，提供优质资产，助力构建房地产发展新模式。”在3月底举行的2022年度业绩发布会上，建行首席风险官程远国表示。
程远国还表示，建行积极参与首批保障性租赁住房公募REITs发行。“公募REITs试点落地后，在首批保租房REITs试点项目中，建行及集团子公司担任基金托管人、战略投资人等多元角色，正在推动广州、天津等地一批REITs项目，市场反响比较好。”
下一步，银行业将持续加大业务创新与探索力度，拓宽住房租赁市场发展空间。“银行业可借助住房租赁贷款、住房租赁基金、住房租赁REITs等金融工具为国内住房租赁增量和存量市场提供流动性和金融支持，优化相关房企资产负债表，为住房租赁市场可持续发展提供助力。”马泓表示。
积极稳妥助力“保交楼”
“我们积极做好‘保交楼’金融服务工作，按照法治化、市场化原则，为‘保交楼’专项贷款提供配套融资支持，支持优质房企并购处于困境的房企项目。”交行首席风险官林骅在该行2022年度业绩发布会上表示。
去年11月，人民银行、原银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。为贯彻落实相关要求，银行业积极支持“保交楼”，促进项目及时交付，保障住房消费者合法权益。今年初，农行成立了“保交楼”专项借款的工作专班，对一级分行进行特别授权，加快推进项目筛选评估、报送及贷款投放等工作。
在助力房企走出困境的同时，支持模式的商业可持续也十分重要。“2月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有55个和40个，比1月份分别增加了19个和29个。预计2023年不会再出现大型房企违约风险。但是，我们也看到一手房‘保交楼’和市场恢复仍然需要一定时间，具体项目风险仍需持续关注。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏在该行2022年度业绩发布会上表示。
“目前，我们的存量房地产信贷资产中，约93%投放在一二线大中城市，这些城市产业基础良好，人口基数庞大，房地产市场需求比较强劲，估值水平总体上也比较稳定，资产质量稳中向好的基础较为牢固。”邹积敏介绍说。
业内专家认为，后续，银行业还需进一步筑牢风控“堤坝”。“银行作为‘保交楼’资金的提供者，应当针对相关项目进行实地考察，摸清核准项目所在地的房地产市场运行特征，强化预售资金监管要求，形成与房企及地方有关部门的日常沟通机制，并做好房地产项目信息风险平台管理，做好‘保交楼’、防风险工作，高质量推动房地产市场平稳健康发展。”马泓表示。