南都物业：2023年净利同比增长27.69% 拟10派3.463元

中证智能财讯 南都物业（603506）4月20日披露2023年年报。2023年，公司实现营业总收入18.51亿元，同比增长0.23%；归母净利润1.86亿元，同比增长27.69%；扣非净利润7020.06万元，同比下降36.59%；经营活动产生的现金流量净额为1.85亿元，同比增长18.75%；报告期内，南都物业基本每股收益为0.99元，加权平均净资产收益率为17.09%。公司2023年年度利润分配预案为：拟向全体股东每10股派3.463元（含税）。

报告期内，公司合计非经常性损益为1.16亿元，其中除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益为1.40亿元。

以4月19日收盘价计算，南都物业目前市盈率（TTM）约为8.18倍，市净率（LF）约为1.31倍，市销率（TTM）约为0.82倍。

公司近年市盈率（TTM）、市净率（LF）、市销率（TTM）历史分位图如下所示：

数据统计显示，南都物业近三年营业总收入复合增长率为9.40%，在房地产服务行业已披露2023年数据的6家公司中排名第4。近三年净利润复合年增长率为10.45%，排名4/6。

资料显示，公司成立于1994年，是一家市场化运营物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

分产品来看，2023年公司主营业务中，物业基础服务收入16.24亿元，同比增长2.16%，占营业收入的87.75%；物业增值服务收入1.69亿元，同比下降3.97%，占营业收入的9.11%；资产管理服务收入0.33亿元，同比下降22.11%，占营业收入的1.77%。

截至2023年末，公司员工总数为9345人，人均创收19.81万元，人均创利1.99万元，人均薪酬6.87万元，较上年同期分别增长4.00%、32.50%、8.19%。

2023年，公司毛利率为16.00%，同比下降3.51个百分点；净利率为10.59%，较上年同期上升2.19个百分点。从单季度指标来看，2023年第四季度公司毛利率为7.39%，同比下降4.19个百分点，环比下降8.26个百分点；净利率为15.90%，较上年同期上升14.70个百分点，较上一季度上升10.58个百分点。

分产品看，物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务2023年毛利率分别为12.81%、49.44%、-3.59%。

报告期内，公司前五大客户合计销售金额1.21亿元，占总销售金额比例为6.55%，公司前五名供应商合计采购金额2.42亿元，占年度采购总额比例为15.58%。

数据显示，2023年公司加权平均净资产收益率为17.09%，较上年同期增长2.28个百分点；公司2023年投入资本回报率为15.46%，较上年同期增长1.71个百分点。

2023年，公司经营活动现金流净额为1.85亿元，同比增长18.75%；筹资活动现金流净额6827.13万元，同比增加1.58亿元；投资活动现金流净额-2.54亿元，上年同期为-3.11亿元。

进一步统计发现，2023年公司自由现金流为1.51亿元，相比上年同期增长98.87%。

2023年，公司营业收入现金比为116.64%，净现比为99.78%。

营运能力方面，2023年，公司公司总资产周转率为0.75次，上年同期为0.84次（2022年行业平均值为0.78次，公司位居同行业5/10）；固定资产周转率为45.88次，上年同期为44.77次（2022年行业平均值为39.28次，公司位居同行业4/10）；公司应收账款周转率、存货周转率分别为3.58次、98.94次。

2023年，公司期间费用为1.63亿元，较上年同期减少132.68万元；期间费用率为8.81%，较上年同期下降0.09个百分点。其中，销售费用同比下降0.46%，管理费用同比下降2.48%，研发费用同比增长12.11%，财务费用同比增长46.84%。

资产重大变化方面，截至2023年年末，公司长期股权投资较上年末增加154.24%，占公司总资产比重上升4.54个百分点；应收账款较上年末减少6.22%，占公司总资产比重下降4.47个百分点；其他非流动金融资产较上年末增加208.11%，占公司总资产比重上升4.06个百分点；货币资金较上年末增加0.25%，占公司总资产比重下降2.77个百分点。

负债重大变化方面，截至2023年年末，公司合同负债较上年末增加16.60%，占公司总资产比重上升0.05个百分点；其他应付款(含利息和股利)较上年末增加6.31%，占公司总资产比重下降1.54个百分点；递延所得税负债较上年末增加397.88%，占公司总资产比重上升0.54个百分点；应付账款较上年末减少3.42%，占公司总资产比重下降2.76个百分点。

从存货变动来看，截至2023年年末，公司存货账面价值为1747.29万元，占净资产的1.51%，较上年末增加351.77万元。其中，存货跌价准备为1.65万元，计提比例为0.09%。

2023年全年，公司研发投入金额为347.11万元，同比增长12.11%；研发投入占营业收入比例为0.19%，相比上年同期上升0.02个百分点。此外，公司全年研发投入资本化率为0。

在偿债能力方面，公司2023年年末资产负债率为55.54%，相比上年末上升1.39个百分点；有息资产负债率为6.62%，相比上年末上升6.06个百分点。

2023年，公司流动比率为1.33，速动比率为1.32。

年报显示，2023年年末公司十大流通股东中，新进股东为国金量化精选混合型证券投资基金、上海南都集团有限公司、罗芳荣，取代了三季度末的广发百发大数据策略成长灵活配置混合型证券投资基金、中国国际金融香港资产管理有限公司-FT、冉丰华。在具体持股比例上，国金量化多因子股票型证券投资基金持股有所上升，全国社保基金四一三组合持股有所下降。

值得注意的是，根据年报数据，南都物业15.44%股份处于质押状态。其中，第一大股东浙江南都产业发展集团有限公司质押2900.00万股公司股份，占其全部持股的44.94%。

筹码集中度方面，截至2023年年末，公司股东总户数为8484户，较三季度末增长了941户，增幅12.48%；户均持股市值由三季度末的30.27万元下降至24.06万元，降幅为20.52%。

指标注解：

市盈率

=总市值/净利润。当公司亏损时市盈率为负，此时用市盈率估值没有实际意义，往往用市净率或市销率做参考。

市净率

=总市值/净资产。市净率估值法多用于盈利波动较大而净资产相对稳定的公司。

市销率

=总市值/营业收入。市销率估值法通常用于亏损或微利的成长型公司。

文中市盈率和市销率采用TTM方式，即以截至最近一期财报（含预报）12个月的数据计算。市净率采用LF方式，即以最近一期财报数据计算。

市盈率为负时，不显示当期分位数，会导致折线图中断。