万科A：公司债2023年度跟踪评级报告

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告编号：信评委函字[2023]跟踪0162号

声明

? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方的干预和影响。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxi.com.cn）公开披露。? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议

任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或

不定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。? 本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。

中诚信国际信用评级有限责任公司

2023年4月28日

项目负责人：石 炻sshi@ccxi.com.cn项目组成员：彭俊贤jxpeng@ccxi.com.cn

评级总监：

电话：(010)66428877传真：(010)66426100

? 财务概况

注：1、中诚信国际根据万科企业提供的其经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2020~2022年度审计报告整理，各期财务数据均为该期财务报表期末数；2、本报告中的债务统计口径不包含应付票据、交易性金融负债以及短期借款和一年内到期的非流动负债中的未到期应付利息，但包含租赁负债；非经常性损益包括公允价值变动损益、投资收益中除权益法核算的长期股权投资收益的其余部分、资产处置收益、营业外收入和营业外支出；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，特此说明。

? 同行业比较（2022年数据）

注：“保利发展”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称，证券代码600048.SH；“招商蛇口”为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”简称，证券代码001979.SZ。? 本次跟踪债项情况

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

? 评级模型

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

跟踪评级原因

根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟踪评级，对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。募集资金使用情况

跟踪期内，公司于2022年2月26日将“19万科01”的票面利率下调至2.50%，投资者回售19.97亿元；鉴于存续规模较小，经公司与债券持有人协商一致后，公司提前兑付本期债券并于当日从深交所摘牌。2022年7月18日“17万科01”到期摘牌。公司于2022年9月26日将“19万科02”的票面利率下调至2.00%，投资者回售全部存续金额25亿元，本债券从深交所摘牌。公司于2023年1月30日对“21万科01”行使发行人赎回选择权，赎回全部存续金额19亿元，本债券从深交所摘牌。公司于2023年3月16日对“20万科01”行使发行人赎回选择权，赎回全部存续金额15亿元，本债券从深交所摘牌。根据《万科企业股份有限公司2022年度报告》，“20万科02”、“20万科03”、“20万科04”、“20万科05”、“20万科06”、“20万科07”、“20万科08”和“21万科02”募集资金的使用与募集说明书的约定一致。宏观经济和政策环境

2023年一季度中国经济修复略超预期，GDP同比增长4.5%，环比增长2.2%，第三产业和最终消费对经济增长的贡献率明显提升，微观主体预期边际改善，产出缺口相较去年四季度有所收窄。中诚信国际认为，当前经济修复呈现出一定结构分化特征，服务业修复好于工业，消费恢复以接触型消费回暖为主，基建投资高位运行，房地产投资降幅收窄但延续下降，出口短期反弹但高新技术产品出口偏弱。同时，在经济持续复苏的过程中风险与挑战仍存。从外部环境看，地缘冲突及大国博弈风险持续，科技等领域的竞争压力或加大；从增长动能看，消费虽有所回暖但“明强实弱”，投资仍较为依赖政策性因素的驱动，全球经济走弱下出口下行压力仍存；从微观预期看，居民谨慎性动机下消费动力不足，企业预期改善尚未转化为民间投资的回升；从债务压力看，高债务压力加剧经济金融脆弱性，制约政策稳增长空间，尤其是地方政府债务压力上扬，结构性及区域性风险较为突出。中诚信国际认为，随着经济修复进入关键期，中国宏观经济政策将继续保持连续性与精准性。财政政策继续“加力提效”，准财政政策或有所延续，发挥稳增长的主力作用，并以有效带动全社会投资和促进消费为主要着力点。货币政策保持宽松但更加注重“精准有力”，结构性货币政策重要性继续提升，并注重配合财政政策落地见效。2023年政府工作报告对恢复与扩大消费、建设现代产业体系、支持民营经济以及扩大利用外资等重点领域做出有针对性的部署，宏观政策充分注重短期稳增长与中长期调整的结合。综合以上因素，中诚信国际认为，未来中国宏观经济将延续复苏态势，受低基数影响，二季度

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

经济增速将成为年内高点，2023年全年GDP增速为5.7%左右。从中长期来看，中国式现代化持续推进为经济高质量发展提供支撑，中国经济长期向好的基本面未变。详见《2023年一季度宏观经济与政策分析》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9964?type=1近期关注

中诚信国际认为，2022年行业下行叠加信用风险出清导致房地产销售及投资规模降至近年来低水平，行业内竞争格局亦发生改变。短期来看，随着房地产行业政策效果的显现，房企信用质量进一步恶化、信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，房地产行业景气度有望触底回升。长期来看，在“房住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。

2022年以来，积极的政策环境助力房地产市场筑底，8月以来全国商品房销售额累计同比降幅持续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落26.7%。房地产投资方面，受行业持续下行影响，2022年房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地产开发投资金额分别同比下降约39%和10%，房地产开发投资额自2020年首次出现同比下降并回落至近5年的低点。中诚信国际认为，房地产政策频出有效引导需求合理释放，2023年房地产销售及投资活动有望触底回升，行业景气度有望复苏。行业竞争格局方面，2022年行业下行叠加信用风险出清导致行业竞争格局发生改变，不同企业性质间销售业绩分化明显，国央企普遍能保持较强的规模优势，当年销售金额同比降幅优于行业平均水平；但民营企业对外部不利因素抵御能力普遍偏弱，当年销售金额同比降幅高于行业平均水平。此外，目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，未来房地产行业投资活动有望回归理性。融资方面，为了满足房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对房地产行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望得到改善。中诚信国际认为，目前行业信用风险出清已进入尾声，行业信用基本面触底，房企信用质量进一步恶化以及信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，短期内房地产行业处于底部修复期；长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。详见《中国房地产行业展望，2023年

月》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9852?type=1中诚信国际认为，跟踪期内公司仍保持突出的规模优势，2022年销售业绩受市场下行影响出现一定下滑，但仍维持在行业前列；谨慎的投资策略和畅通的融资渠道体现其极高的经营稳健性，较为充足且布局分散的项目储备可对其未来发展提供保障；同时，经营服务业务快速增长，可分散其业务风险。

公司拥有突出的规模优势；2022年受市场下行影响，公司销售业绩出现一定下滑，但仍保持在行业前三，继续维持较为领先的行业地位。

公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市建设服务商。由于拿地规模

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

下降，2022年公司新开工面积有明显的下降，但随着前期开工项目的推进，竣工规模仍保持增长。截至2022年末，公司整体项目开发规模在行业中仍拥有突出的优势。

表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）

资料来源：公司年报，中诚信国际整理

房地产销售方面，受行业景气度下降的影响，公司2022年全口径销售金额和销售面积同比分别下降33.58%和30.93%，但其全口径销售金额仍位列行业前列，且在24个城市的销售金额位列当地第一，在11个城市排名第二，在9个城市排名第三，保持了较为领先的行业地位。2023年以来公司销售表现有所改善，根据公司披露的2023年3月份销售情况简报，2023年1~3月公司销售金额和销售面积分别为1,013.80亿元和625.70万平方米，同比分别小幅下降4.81%和

1.11%，降幅较上年有所收窄，依然保持领先的行业地位。

表 2：近年来公司销售及结算情况（万平方米、亿元、元/平方米）

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

从销售区域分布来看，公司项目主要分布于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2022年，公司以长三角为核心的上海区域和以珠三角为核心的南方区域持续贡献前两大销售份额；以环渤海为核心的北京区域弱于其他两大经济圈为核心的区域；以中部中心城市组成的华中区域表现较为突出，销售份额有所提升，而以西南中心城市组成的西南区域销售贡献则有所下降。

表 3：近年来公司销售金额区域分布情况（%）

注：1、2020年8月28日，公司成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地，成为公司第五大区域事业集团。2021年，公司将2020年分部报告中的北方区域拆分为北京区域与东北区域、中西部区域拆分为华中区域与西南区域，并将原隶属于上海区域的南昌与原隶属于南方区域的长沙拆分至华中区域，2021年分部报告所列示的北京区域与东北区域、华中区域与西南区域分别主要对应2020年的北方区域和中西部区域的资产、收入、费用及经营成果。

2、北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。资料来源：公司年报，中诚信国际整理

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

公司项目储备较为充足，同时区域布局较为分散及均衡，有利于其持续发展及增强抗风险能力。

土地储备方面，截至2022年末，公司在建项目和规划中项目总计容建筑面积分别约8,260万平方米和3,593万平方米，旧城改造项目总计容建筑面积约403.3万平方米（按当前规划条件测算），土地储备仍较为充足。从区域分布来看，公司在建和规划中项目在南方区域、上海区域、北京区域、西南区域、华中区域、西北区域和东北区域建筑面积占比分别为18.0%、17.1%、

17.0%、15.4%、11.3%、11.1%和10.1%，分布较为分散及均衡。

表 4：近年来公司土地储备情况（万平方米）

资料来源：公司年报，中诚信国际整理

公司投资策略较为谨慎，在行业景气度下行的背景下减小拿地力度，并提高新获取项目城市能级；同时，公司融资渠道通畅且融资成本低，整体经营稳健度极高。

公司继续坚持量入为出的投资策略，2020~2022年，公司新增土地储备金额占当期销售金额的比例分别为31.30%、29.50%和21.25%；在销售下行的背景下，2022年公司严控拿地规模，当年拿地金额较上年大幅减少。拿地区域方面，公司严格把控投资标准及投资质量，2022年于9个核心一二线城市

及东莞的拓展金额占比超78%，随着新获取项目城市能级提升，当年新增土地楼面均价明显增长。

表 5：近年来公司新获取土地储备情况（个、万平方米、亿元、元/平方米）

资料来源：公司年报，中诚信国际整理

融资渠道方面，公司融资方式以银行借款为主，同时公开市场债券融资亦为其重要融资手段，截至2022年末，公司存量融资综合融资成本为4.06%，处于行业中的较低水平，具备很强的融资成本优势。公司与金融机构保持友好合作关系，在2022年市场整体融资环境收紧的背景下，全年累计发行信用债301亿元，保持了通畅的融资渠道，且融资成本低，可为业务运营及再融资提供有力支持，整体经营稳健度极高。

上海、深圳、杭州、广州、福州、合肥、西安、武汉、苏州。

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

图 1：截至2022年末公司总债务构成

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

公司坚持开发、经营、服务并重的策略，物业服务、物流仓储服务、租赁住宅、商业开发与运营等经营服务业务快速增长，可分散业务风险。

物业服务方面，负责该业务的公司旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）于2022年9月29日在香港联合交易所上市，股份代码“02602.HK”。凭借较强的物业服务水平、突出的品牌优势及持续的服务创新能力，万物云保持良好的发展态势。万物云持续贯彻蝶城

战略，2022年末蝶城数量增长至584个，完成对38个试点蝶城的供应链整合，对应基础住宅物业服务成本降低超过3,000万元，蝶城改造提效的可行性得到验证。2022年万物云实现对万科企业集团内和对外营业收入合计303.2亿元，同比增长26.1%；其中，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（流程即服务）解决方案服务分别占当期收入的比例为55%、37%和8%。社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌为3,446个住宅项目提供服务，其中第三方物业占比59.1%。商企服务方面，万物云与戴德梁行合作推出“万物梁行”品牌为2,133个项目提供服务，2022年实现物业及设施管理服务75.7亿，同比增长43.0%，来自第三方收入占比85%。物流仓储服务方面，公司以“万纬物流”为物流仓储服务平台，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2022年，万纬物流继续扩大开业规模，新开业项目可租赁建筑面积132万平方米，其中13个高标库可租赁建筑面积94万平方米，10个冷链园区（含5个干冷混合项目）可租赁建筑面积37万平方米。截至2022年末，万纬物流在47个城市累计管理162个自有仓储项目，已开业可租赁建筑面积964万平方米；其中，高标库可租赁建筑面积达846万平方米，稳定期出租率90%，冷链园区可租赁建筑面积达118万平方米，稳定期出租率75%。2022年，公司物流业务（含非并表项目）实现营业收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入同比微增至21.6亿元，冷库营业收入14.0亿元，同比增长46.7%。

其中，美元债金额按照2023年4月17日中国人民银行官网汇率中间价6.8679折算为人民币金额，统计债券不含ABS及ABN。

蝶城：以街道为单位，以在管项目为圆心，20-30分钟步行可达为半径，构建蝶城服务圈，打通社区、商企和城市空间服务的边界，实现物业

服务人员共享，蝶城内部快速响应，为街道内的所有空间提供混合服务。

银行借款

56.30%

应付债券

25.32%

其他借款

11.28%

租赁负债

7.10%

- 50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00 350.00 400.00

2023年2024年2025年2026年2027年及以后

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

租赁住宅方面，公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。2022年，泊寓新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。截至2022年末，公司运营管理长租公寓21.51万间，累计开业16.66万间，已开业房间主要位于北京、深圳、广州、成都、武汉等全国34个城市，已开业项目的整体出租率93.3%，2022年末租金收缴率回升至95.6%，客户续租率达60%。2022年，公司长租公寓营业收入（含非并表项目）32.4亿元，同比增长12.1%。商业开发与运营方面，公司以印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）为商业开发与运营的主要平台。为实现区域内特征相近项目的资源集约利用，公司于2022年底将7个地产区域BG的部分商业项目委托印力集团进行管理；调整后，印力集团一二线城市总管理面积占比超过90%，长三角总管理面积占比44%。截至2022年末，公司（含印力集团）累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），对应建筑面积1,227.7万平方米，另有规划中和在建商业建筑面积365.4万平方米。其中，印力集团累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理），建筑面积868万平方米，另有规划中和在建商业建筑面积124.4万平方米。2022年，公司商业业务（含非并表项目）营业收入87.2亿元，同比增长14.3%；其中，印力集团管理的商业项目营业收入同比微增至54.8亿元，整体出租率同比下降2.1个百分点至93.2%。

财务风险

中诚信国际认为，跟踪期内万科企业盈利指标有所下滑，但考虑到行业处于下行阶段，公司整体盈利表现仍尚可；其他应收款持续增长，在当前市场状况下需关注往来款的回收风险；净负债率仍维持在较低水平，且债务期限结构良好，财务结构稳健；EBITDA对债务本息的保障程度仍处于合理区间内，且非受限货币资金可对短期债务形成充分覆盖。

公司营业收入的增长和期间费用的减少未能完全抵消毛利率下滑造成的影响，叠加投资收益下降，盈利指标呈现下滑趋势，但考虑到行业处于下行阶段，公司整体盈利表现尚可。

得益于公司房地产项目结转规模增长，2022年公司营业收入保持增长态势。当年公司房地产开发业务结算毛利率为20.4%，同比下降2.6个百分点，但仍处于行业中的较好水平；由于行业下行的影响，公司整体毛利率有所下滑。期间费用方面，公司严格控制费用支出，在2022年市场下行阶段公司销售费用及管理费用均同比小幅下降，同时财务费用随着融资成本的降低而减少，费用控制能力较强。盈利表现方面，毛利率下降使得公司当期经营性业务利润有所下滑；投资收益有所下降，主要系地产开发联合营项目盈利能力受行业下行影响有所下降所致；此外，公司2022年计提资产及信用减值损失对利润的影响相对较小。受毛利率下行及投资收益减少的影响，公司盈利指标有所下滑，但整体盈利表现仍值得肯定。

表 6：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元、%）

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告其他业务

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

表 7：近年来公司盈利能力相关指标（亿元、%）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

公司资产规模大，其他应收款持续增长，需关注在当前市场状况下往来款的回收风险；债务规模虽有所上升，但净负债率仍维持在较低水平，且债务期限结构良好，财务结构稳健。

公司总资产规模持续处于高水平。从资产结构来看，存货、其他应收款、长期股权投资和货币资金是其主要构成，近年合计占比保持在82%以上。具体来看，由于公司严控投资规模且结转规模增长，2022年存货规模有所下降，已完工开发产品占比小幅上升；由于应收联合营公司往来款增长，其他应收款有所增长，截至2022年末累计坏账准备为22.42亿元，需关注在当前市场状况下往来款的回收风险；长期股权投资主要为对联合营企业的投资，由于权益法下确认的其他综合收益及其他权益变动为-73.81亿元以及宣告发放现金股利或利润46.23亿元，2022年末余额有所减少；主要由于销售回款减少，货币资金余额有所减少；公司投资性房地产以成本模式进行计量，2022年末公司投资性房地产余额有所增长，主要系存货等其他转入及在建投资性物业投入增加所致。负债方面，合同负债（含预收款项，下同）、应付账款、其他应付款项和债务是公司负债的最主要构成。由于结转收入规模较大，2022年末合同负债余额较上年末有所下降，截至2022年末，公司合同负债为当年房地产开发结算收入的1.05倍，合同负债对未来收入的支撑力度有所下降。公司应付账款主要系应付及预提工程款，因年内竣工结算规模较大，2022年末小幅减少；其他应付款主要由应付联营合营企业、少数股东及其他合作方往来款及土地增值税清算准备金构成，2022年末由于上述款项均有所下降，导致其他应付款余额有所减少。由于销售回款减少及项目工程建设资金需求仍维持一定体量，2022年末债务规模有所上升，但债务期限结构持续优化。所有者权益构成方面，得益于公司利润不断积累，自有资本得以夯实；受合作开发项目增多、并表项目少数股东持续投入及项目利润积累等因素影响，公司少数股东权益亦有所提升。财务杠杆方面，受债务规模增长及货币资金减少的影响，2022年末净负债率有所上升，但财务杠杆仍控制在较低水平，财务结构稳健。

表 8：近年来公司资产质量相关指标（亿元、%）

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告其他应收款

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

公司经营获现能力较强，EBITDA对债务本息的保障程度仍处于合理区间内，且非受限货币资金可对短期债务形成充分覆盖。

公司经营获现能力较强，近年来经营活动净现金流始终为净流入状态。2022年由于销售下滑，回款减少，公司销售商品、提供劳务收到的现金同比下降30.28%，对总债务的覆盖度有所降低。公司对固定资产、无形资产和投资性房地产等长期资产的投资支出有所增长，投资活动现金流呈净流出状态；主要由于当期对外融资规模上升，筹资活动现金流转为净流入。由于总债务规模上升，公司总债务/EBITDA有所下降，但EBITDA对债务本息的保障程度仍处于合理区间内。2022年末公司非受限货币资金规模有所下降，但对短期债务的覆盖能力仍较好。

表 9：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、%、X）

少数股东权益

40.07%

盈余公积

29.07%

未分配利

润

24.04%

资本公积

5.65%

其他

1.16%

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

非受限货币资金/短期债务

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

其他事项

截至2022年末，公司受限资产合计为204.20亿元，其中受限投资性房地产、存货、货币资金、固定资产和无形资产账面价值分别为105.35亿元、63.35亿元、27.83亿元、7.55亿元和0.13亿元，受限资产占当期末总资产的1.16%。此外，截至2022年末，公司受监管的预售房款为463.9亿元。或有负债方面，截至2022年末，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币0.28亿元，或有负债风险很小。截至2022年末，公司无影响正常经营的重大未决诉讼。过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2020~2023年4月13日，公司本部所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。假设与预测

假设

——2023年，预计万科企业全年销售规模同比增长10%左右。——2023年，预计万科企业全口径土地投资规模同比有所增长。——2023年，预计万科企业到达结转阶段的项目量减少，营业收入规模将有小幅下降，全年毛利率基本与2022年持平。

预测

表 10：预测情况表

资料来源：中诚信国际整理调整项

流动性评估

中诚信国际认为，万科企业流动性较强，未来一年流动性来源对流动性需求形成较好覆盖。

中诚信国际对发行人的预测性信息是中诚信国际对发行人信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑了与发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

公司经营获现能力较强，预计未来一年销售回款仍能保持在行业领先水平上；截至2022年末，公司非受限货币资金为1,344.25亿元，可覆盖短期债务；此外，公司尚未使用的主要银行授信额度为2,033.41亿元，且融资渠道通畅，备用流动性较好。公司资金流出主要用于偿付债务本息、获取土地、项目工程建设及各项税费支出。由于公司债务主要来自于银行借款及公开市场融资，当前其与银行机构关系维系良好且融资渠道顺畅，其主要资金需求来自土地投资及工程建设支出。公司拿地需求预计将有所增加，但其坚持量入为出的投资策略，拿地金额将根据销售回款表现及时调整，工程建设支出可由开发贷款及销售回款支撑。综上所述，公司资金平衡状况较好，流动性较强，未来一年流动性来源能够较好覆盖需求。

ESG分析

中诚信国际认为，公司大力推广绿色建筑设计，切实落实企业社会责任；公司治理结构较为健全，内控制度较为完善，目前公司ESG综合表现较好，优于行业内大部分企业，潜在ESG风险较小。

环境方面，公司积极践行绿色设计理念，在建筑与施工中不断推进绿色建筑技术的研发及创新，推进施工现场节能减排，加强施工过程污染防治，全面提升绿色施工管理水平，公司新建项目连续9年满足绿色建筑评价标准，截至2022年末，公司满足绿色建筑评价标准的项目面积累计3.83亿平方米。同时，公司按照“资源消耗减量化、资源利用循环化”的减碳思路，优化能源管理机制，加快清洁能源应用，推进水资源节约利用，强化废弃物处置能力，提升资源综合利用水平，助力实现低碳发展。社会方面，公司持续完善安全生产管理体系，切实落实安全生产管理责任，切实保障员工的职业安全，2022年，公司未发生较大及以上等级安全生产事故。员工发展方面，公司持续加强员工培养，以人力资源管理体系及相关规定为依托，构建了全方位的员工培养体系，同时积极开展各类员工关怀活动，提升员工的幸福感和归属感，员工稳定性较好。公司治理方面，中诚信国际从信息披露、内控治理、发展战略、高管行为、治理结构和运行等方面综合考察公司治理情况。总体来看，公司内控及治理结构较健全，发展战略符合行业政策和公司经营目标。同行业比较

中诚信国际选取了保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）和招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）作为万科企业的可比公司，上述三家企业与公司在业务、财务和股东背景方面均具有较高的可比性。

中诚信国际认为，万科企业具有行业中较为领先的业务和资产规模，存货周转效率高，非受限货币资金对短期债务的保障能力强，财务杠杆处于较低水平，销售回款对总债务以及EBITDA对利息的保障能力较强，盈利能力尚可。

中诚信国际的ESG因素评估结果以中诚信绿金科技(北京)有限公司的ESG评级结果为基础，结合专业判断得到。

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

评级结论

综上所述，中诚信国际维持万科企业股份有限公司的主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持“20万科02”、“20万科03”、“20万科04”、“20万科05”、“20万科06”、“20万科07”、“20万科08”和“21万科02”的信用等级为AAA。

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告附一：万科企业股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2022年末）

附一：万科企业股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2022年末）

第一大股东持股结构图

注：公司不存在控股股东及实际控制人。组织结构图

资料来源：公司提供

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

附二：万科企业股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）

附二：万科企业股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）

注：1、本报告中的债务统计口径不包含应付票据、交易性金融负债以及短期借款和一年内到期的非流动负债中的未到期应付利息，但包含租赁负债；非经常性损益包括公允价值变动损益、投资收益中除权益法核算的长期股权投资收益的其余部分、资产处置收益、营业外收入和营业外支出；2、将预收款项与合同负债合并计入合同负债。

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告附三：基本财务指标的计算公式

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

附四：信用等级的符号及定义

万科企业股份有限公司公司债2023年度跟踪评级报告

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