万科A：2023年三季度报告

万科企业股份有限公司2023年第三季度报告证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代

公告编号：〈万〉2023-125本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

重要内容提示:

万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司第二十届董事会第三次会议审议并通过了本报告。所有董事均亲自出席了本次董事会会议。董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。

除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2023年7-9月。

本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

一、主要财务数据

（一）主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

√是 □否

追溯调整或重述原因

√会计政策变更 □会计差错更正 □同一控制下企业合并 □其他原因

单位：元

注：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购股份的影响。

截止披露前一交易日的公司总股本：

（二）非经常性损益项目和金额

√ 适用 □ 不适用

单位：元

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

二、股东信息

（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人；

注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人；注3：上表中2023年9月30日A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量；注4：上表中计算持股比例的总股本，包含了已回购并做库存股管理的72,955,992股A股股份。截至2023年9月30日，公司总股数为11,930,709,471股（含库存股），其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股。

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

三、重要事项

（一）房地产市场情况

报告期内，全国商品房市场面临下行压力。国家统计局数据显示，第三季度全国商品房销售金额同比下降22.0%，1-9月同比下降10.4%；第三季度全国房地产开发投资金额和房屋新开工面积同比分别下降

18.5%和21.5%，1-9月同比分别下降15.7%和23.9%。

土地市场成交低迷。中国指数研究院数据显示，1-9月300个城市住宅类用地供应面积和成交面积同比分别下降32.2%和33.4%；三季度住宅用地平均溢价率为4.5%。

报告期内，中央政治局会议指出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，政策出台频次加快，对行业的支持力度加强。

（二）本集团业务进展

1、主要财务指标情况

第三季度本集团实现营业收入人民币894.2亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币37.5亿元，同比下降22.5%。其中，房地产开发业务结算面积为589.8万平方米，同比下降38.0%，贡献营业收入人民币733.6亿元，同比下降37.3%。

1-9月，本集团累计实现营业收入人民币2,903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币136.2亿元，同比下降20.3%。其中，房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米，贡献营业收入人民币2,442.1亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。

1-9月，本集团房地产开发业务的税前毛利率为18.5%，扣除税金及附加后的毛利率为14.6%；集团整体的税前毛利率为17.6%，税后毛利率为14.3%。

本集团保持稳健的财务、资金状况。截至9月底，净负债率为53.9%。报告期内，本集团完成2022年度股息分派人民币80.6亿元，同时保持对优质项目的投资力度，受此影响，货币资金较中期有所下降，为人民币1,036.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.2倍。

本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。报告期内，本集团先后发行了金额为人民币20亿元的3年期中期票据，以及金额为人民币20亿元的3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度本集团境内新增融资的综合成本为3.64%。

2、主要经营情况

（1）房地产开发

第三季度本集团实现合同销售面积521.4万平方米，合同销售金额人民币766.7亿元，同比分别下降

19.3%和22.9%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积1,818.4万平方米，合同销售金额人民币2,806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%。

截至9月底，本集团合并报表范围内有2,955.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币4,617.3亿元。

1-9月，本集团累计新增37个开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。截至9月底，本集团在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约373.9万平方米。

1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。

（2）物业服务

在住区空间服务方面，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉；在商企空间服务方面，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目；在科技领域，万物云全域智能运营平台入选中国信息通信研究院发布的《高质量数字化转型产品及服务全景图》、获得第二届“鼎新杯”数字原生新实体赛道最佳人气案例奖，科技创新能力及技术实力得到进一步认可。

鉴于万物云已在香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请见其后续披露的定期报告。

（3）物流仓储

1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。其中高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。截至9月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积989.9万平方米，其中高标库可租赁建筑面积848.9万平方米，稳定期出租率85.3%；冷链可租赁建筑面积141.0万平方米，稳定期使用率76.5%。

报告期内，青岛前湾港园区、昆明深农园区、廊坊冷链园区二期作为当地重点冷链项目，获得国家发改委专项拨款。

（4）租赁住宅

1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%。

第三季度，租赁住宅业务新拓展房源4,761间，新增开业6,229间。截至9月底，共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。

租赁住宅业务持续洞察用户特征、强化在新媒体领域的拓客力度，自有渠道获客占比提升至83%；加强对B端企业客户服务，企业客户占比进一步提升至22.5%。

截至报告期末，本集团所管理的租赁住宅中，已有9.05万间纳入保障性租赁住房。

（5）商业开发与运营

1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为41.8亿元，同比增长3.4%。报告期内印力管理的商业项目的整体出租率为95.0%。

第三季度，商业业务（含印力）新拓展2个项目（含轻资产项目），建筑面积8.7万平方米；新开业3个项目，建筑面积34.9万平方米。上海龙华会、重庆印象城等项目顺利开业并取得良好的市场反响。

四、季度财务报表

（一）财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：万科企业股份有限公司

单位：元

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

2、合并年初到报告期末利润表

单位：元

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

3、合并年初到报告期末现金流量表

单位：元

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

注：根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔2022〕31号)，公司自2023年1月1日起执行前述会计准则的要求，对2022年比较期间数据进行了追溯调整。

（二） 2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

√适用 □不适用

本集团于2023年度执行了财政部于近年颁布的企业会计准则相关规定及指引：

1、《企业会计准则第25号——保险合同》(财会 [2020] 20号) (“新保险准则”) 及相关实施问答 新保险准则取代了2006年印发的《企业会计准则第25号——原保险合同》和《企业会计准则第26号——再保险合同》，以及2009年印发的《保险合同相关会计处理规定》(财会 [2009] 15号)。采用该规定未对本集团的财务状况及经营成果产生重大影响。

2、《企业会计准则解释第16号》(财会 [2022] 31号) (“解释第16号”) 中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理规定“的规定

根据该规定，本集团对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏损) 、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用《企业会计准则第18号——所得税》中关于豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定。本集团对于2022年1月1日至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按照该规定进行了追溯调整。对于2022年1月1日因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，本集团按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

上述会计政策变更对2022年1 - 9月利润情况及2022年年末股东权益的影响汇总如下：

单位：元

（三）审计报告

公司2023年第三季度报告之财务报表未经审计。

万科企业股份有限公司

董事会二〇二三年十月二十七日