深振业A：2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)信用评级报告

深圳市振业（集团）股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告XXX【中长期债项全称】信用评级报告编号：CCXI-20231948D-01

声明

? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和

其他第三方的干预和影响。

? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

? 未经中诚信国际事先书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。

跟踪评级安排

? 根据相关监管规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在信用评级结果有效期内，持续关注本次债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本次债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。

? 在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

? 如发行主体、担保主体（如有）未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，本公司将根据有关情况进行分析并据此确认或调整主体、债券评级结果或采取终止、撤销评级等行动。

中诚信国际信用评级有限责任公司

2023年7月3日

项目负责人：刘旭冉xrliu@ccxi.com.cn项目组成员：彭俊贤jxpeng@ccxi.com.cn

评级总监：

电话：(010)66428877传真：(010)66426100

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? 财务概况

注：1、中诚信国际根据深振业提供的其经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2020~2022年度审计报告及未经审计的2023年一季度财务报表整理，其中2020年和2021年财务数据分别为2021年和2022年审计报告期初数，2022年财务数据为当期审计报告期末数。2、中诚信国际债务统计口径包含长期应付款中的带息债务。3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用或数据不可比，特此说明。? 担保主体财务概况

注：中诚信国际根据高新投融担提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2020~2022年度财务报告整理，其中2020年和2021年财务数据分别为2021年和2022年审计报告期初数，2022年财务数据为当期审计报告期末数。

? 评级历史关键信息

资料来源：中诚信国际整理

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? 同行业比较（2022年数据）

注：“天地源”为“天地源股份有限公司”简称，证券代码600665.SH；“湖北清能”为“湖北清能投资发展集团有限公司”简称。资料来源：公司提供及公开信息，中诚信国际整理

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? 评级模型

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发行人概况

1989年4月，公司经深圳市人民政府[深府办（1989）360号]文批准在原深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”，以下简称“深圳建投”）开发部的基础上成立，并获批准以发行股票方式募集资金，发行股份69万股，每股面值10元。1992年4月，经中国人民银行深圳分行以“深银复字（1992）第059号”文批准，公司股票在深圳交易所挂牌上市，股票简称“深振业A”，股票代码为000006，控股股东为深圳建投。2005年8月，深圳建投将其持有公司的全部股份无偿划归至深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）。2005年11月，公司实行股权分置改革。公司主营业务以房地产开发与销售为主，同时经营房产租赁及代建业务，项目主要分布在惠州、长沙、广州、河源、南京、天津、西安、南宁、东莞和深圳（含深汕特别合作区）等地。2022年，公司实现营业总收入37.00亿元。

产权结构：截至2023年3月末，公司注册资本和总股本均为13.50亿元，深圳市国资委直接持有公司21.93%股权，并通过全资子公司深圳市资本运营集团有限公司（以下简称“深圳资本集团”）间接持股15.06%，为公司控股股东和实际控制人。

本期债券概况

本次债券注册规模为不超过15亿元，其中本期拟发行金额为不超过人民币7.5亿元（含7.5亿元）。期限为3年期，每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金。本期债券由深圳市高新投融资担保有限公司（以下简称“高新投融担”）提供的连带责任保证担保。若公司发行规模达到上限7.5亿元，公司总债务规模将增长8.43%至96.52亿元

，短期债务占比将小幅下降1.62个百分点至19.29%，货币资金将增加18.02%至49.12亿元，现金短债比将有所优化。

此处同比分析基于2023年一季报数据，下同。

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业务风险

宏观经济和政策环境

2023年一季度中国经济修复略超预期，GDP同比增长4.5%，环比增长2.2%，第三产业和最终消费对经济增长的贡献率明显提升，微观主体预期边际改善，产出缺口相较去年四季度有所收窄。中诚信国际认为，当前经济修复呈现出一定结构分化特征，服务业修复好于工业，消费恢复以接触型消费回暖为主，基建投资高位运行，房地产投资降幅收窄但延续下降，出口短期反弹但高新技术产品出口偏弱。同时，在经济持续复苏的过程中风险与挑战仍存。从外部环境看，地缘冲突及大国博弈风险持续，科技等领域的竞争压力或加大；从增长动能看，消费虽有所回暖但“明强实弱”，投资仍较为依赖政策性因素的驱动，全球经济走弱下出口下行压力仍存；从微观预期看，居民谨慎性动机下消费动力不足，企业预期改善尚未转化为民间投资的回升；从债务压力看，高债务压力加剧经济金融脆弱性，制约政策稳增长空间，尤其是地方政府债务压力上扬，结构性及区域性风险较为突出。中诚信国际认为，随着经济修复进入关键期，中国宏观经济政策将继续保持连续性与精准性。财政政策继续“加力提效”，准财政政策或有所延续，发挥稳增长的主力作用，并以有效带动全社会投资和促进消费为主要着力点。货币政策保持宽松但更加注重“精准有力”，结构性货币政策重要性继续提升，并注重配合财政政策落地见效。2023年政府工作报告对恢复与扩大消费、建设现代产业体系、支持民营经济以及扩大利用外资等重点领域做出有针对性的部署，宏观政策充分注重短期稳增长与中长期调整的结合。综合以上因素，中诚信国际认为，未来中国宏观经济将延续复苏态势，受低基数影响，二季度经济增速将成为年内高点，2023年全年GDP增速为5.7%左右。从中长期来看，中国式现代化持续推进为经济高质量发展提供支撑，中国经济长期向好的基本面未变。详见《2023年一季度宏观经济与政策分析》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9964?type=1行业概况中诚信国际认为，2022年行业下行叠加信用风险出清导致房地产销售及投资规模降至近年来低水平，行业内竞争格局亦发生改变。短期来看，随着房地产行业政策效果的显现，房企信用质量进一步恶化、信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，房地产行业景气度有望触底回升。长期来看，在“房住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。

2022年以来，积极的政策环境助力房地产市场筑底，8月以来全国商品房销售额累计同比降幅持续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落26.7%。房地产投资方面，受行业持续下行影响，2022年房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地产开发投资金额分别同比下降约39%和10%，房地产开发投资额自2020年首次出现同比下降并回落至近5年的低点。中诚信国际认为，房地产政策频出有效引导需求合理释放，2023年房地产销售及投资活动有望触底回升，行业景气度有望复苏。行业竞争格局方面，2022年行业下行

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叠加信用风险出清导致行业竞争格局发生改变，不同企业性质间销售业绩分化明显，国央企普遍能保持较强的规模优势，当年销售金额同比降幅优于行业平均水平；但民营企业对外部不利因素抵御能力普遍偏弱，当年销售金额同比降幅高于行业平均水平。此外，目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，未来房地产行业投资活动有望回归理性。融资方面，为了满足房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对房地产行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望得到改善。中诚信国际认为，目前行业信用风险出清已进入尾声，行业信用基本面触底，房企信用质量进一步恶化以及信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，短期内房地产行业处于底部修复期；长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。详见《中国房地产行业展望，2023年

月》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9852?type=1运营实力中诚信国际认为，深振业具有较为丰富的房地产开发经验，项目储备较为充足且部分项目具有较强的土地成本优势，公司具备较为畅通的融资渠道，可为其未来发展提供有力的支持；但公司规模优势一般，拿地力度波动较大，且项目储备集中度较高，销售业绩稳定性有待提升。

公司具有较为丰富的房地产开发经验，2022年由于上年新获取项目开盘销售，整体销售业绩大幅提升，但公司项目总量较少，整体开竣工及销售规模受拿地节奏及项目开发进度的影响而较易波动。

公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区和河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，积累了较为丰富的房地产投资和开发经验。项目开发方面，由于公司项目总量较少，因此开竣工规模较易波动，由于拿地规模下降，2022年公司新开工面积有明显下降。截至2023年3月末，公司在建计容建筑面积为98.5万平方米，较大体量的在建项目为公司的持续经营提供有力支撑的同时，亦对其后续资金投入提出更高要求。受益于2021年获取的两个南京项目开售以及长沙、东莞和深汕特别合作区等地项目销售情况较好，公司2022年签约销售金额和销售面积分别同比大幅增长55.52%和26.19%，销售单价较上年有所提升。2023年1~3月，公司销售金额和销售面积分别为8.76亿元和4.59万平方米，分别同比增长24.96%和63.35%，同时销售均价较上年小幅下降。

表 1：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）

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注：以上数据不含锦荟PARK项目

。资料来源：公司提供，中诚信国际整理销售区域方面，近年来公司主要签约销售贡献为珠三角、南京、长沙、西安、天津等地，其中，2022年公司主要销售来源为南京、长沙和深圳地区（含深汕特别合作区和东莞），上述区域销售金额占比分别为37.52%、30.57%和21.45%，主要销售项目为南京翡丽泊湾、长沙振业城四期、东莞清溪雅苑和深汕振业时代等项目。2023年1~3月，南京、深圳和天津为销售主要贡献区域，销售金额占比分别为42.12%、20.43%和14.95%。公司项目储备资源较为充足且部分项目具有较强的土地成本优势，可为其未来发展提供有力的支持，但项目集中度较高，易对销售业绩的稳定性造成影响。

截至2023年3月末，公司土地储备面积

合计156.06万平方米，项目储备资源较为充足。从区域布局来看，公司土地储备主要分布于粤港澳大湾区的惠州、河源、广州、深圳、东莞以及长沙、南京、天津、南宁等地区，其中土地储备面积排名前五的城市占比合计达81.07%，集中度较高，且位于惠州、长沙和河源的项目主要为大体量单个项目，需逐期开发、转化为即售资源，因此公司销售业绩的稳定性易受开发进度的影响。但公司在惠州、长沙、河源和深汕特别合作区的土地获取成本较低，具有较强的成本优势。

表 2：截至2023年3月末公司土地储备分布情况（万平方米）

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

近年来公司根据自身及市场情况调整拿地力度，拿地支出波动较大，但较为畅通的融资渠道可为公司业务运营及再融资提供支持，经营稳健度尚可。

近年来公司主要通过公开市场招拍挂、收并购等方式获取土地，拿地区域向珠三角、长三角及部分核心城市集中。公司根据已有储备情况、市场行情和资金情况调整拿地力度，2020~2022年公司新增土地储备金额占当期销售金额的比例分别为11.91%和181.11%和6.33%。其中2021年公

公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）合作开发锦荟PARK项目，根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付86,636.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。截至2023年3月末，锦荟Park项目累计销售26.18万平方米，剩余可售面积0.44万平方米，已处于尾盘阶段。

项目储备口径为已竣工及在建项目的剩余未售面积和待开发总可售面积。

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司出于自身较为充裕的资金持有量及业务发展需求考虑，通过招拍挂全资取得广州首批集中供地中的增城及黄埔2宗地块，同时与新城控股合作拍得2宗南京首批集中供地地块（公司持股比例均为51%，纳入公司合并范围），首次进入长三角区域，新增土地储备总建筑面积和土地支出金额均大幅增长。2022年公司仅获取1个位于深圳市龙岗区的全资项目。2023年1~3月，公司通过招拍挂竞得1个位于深圳市光明区的全资项目，成交价10.29亿元，新增项目计容建筑面积为

5.50万平方米，尚未获取土地证。

表 3：近年来公司土地储备情况（个、万平方米、亿元）

注：1、上述数据均为全口径数据，仅包含招拍挂项目；2、新增土地储备面积为计容建筑面积。资料来源：公司提供，中诚信国际整理此外，公司积极探索城市更新、棚改及代建等房地产开发模式，棚改及代建业务快速发展，2022年新获取8个代建项目，实现代建合同金额约5,200万元，截至2023年5月末累计在管代建项目共15个；棚改业务方面，公司已承接宝安区海乐花园棚改项目。融资渠道方面，公司主要通过银行借款、公开市场融资、与深圳市其他国有企业拆借款等方式进行筹资

；2022年末公司综合融资成本较上年末下降0.14个百分点至4.69%。公司与金融机构保持友好合作关系，在行业整体融资环境收紧的背景下，公司在多家银行取得授信，保持了较为通畅的融资渠道和较低的融资成本。此外，作为A股上市公司，公司具备一定权益融资渠道的可能性。

财务风险

中诚信国际认为，2022年深振业收入规模有所增长，盈利能力有所弱化但仍处于行业较高水平；销售回款增加及拿地力度减小使得经营活动现金净流入较多，期末货币资金余额大幅增长，经营获现对债务的保障能力

与深圳市其他国有企业拆借款为与深圳市地铁集团有限公司（地铁项目部）及深圳市房屋租赁运营管理有限公司的拆借款。

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较强；此外财务杠杆维持在较低水平，债务期限结构合理，非受限货币资金对短期债务形成充分覆盖。

盈利能力

公司近年来收入规模保持增长，毛利率水平有所下滑但仍较高，合营项目逐步结转完毕导致投资收益下降，净利润率虽有所下滑但仍处于行业较高水平。

公司主营业务突出，2020~2022年房产销售收入占营业总收入比重保持在95%以上。得益于公司房地产项目结转规模增加，近年来公司营业收入保持增长。因公司近年来结算项目拿地时间早，土地成本优势显著，房产销售板块具有较高的初始获利空间，近年来毛利率虽有所下降但仍处于较高水平。由于交付规模减少，2023年1~3月公司营业收入同比下滑24.40%，毛利率水平较上年小幅下滑。公司期间费用随着业务规模的扩张而呈增长趋势，其中2022年整体在售项目数量增长带动销售费用增长，管理费用和财务费用略微增长，而营收规模增长带动期间费用率有所下降。盈利方面，公司利润总额主要来源于经营性业务利润和投资收益，随着锦荟Park项目逐步结转完毕，近年来公司投资收益规模逐年下降；此外，2022年公司计提资产减值损失0.54亿元，主要系对西安、南宁和长沙的开发产品计提存货跌价准备。受毛利率下滑及合营项目逐步结转完毕的影响，近年来净利润率呈下降趋势，但仍保持在行业较高水平。

表 4：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元）

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

表 5：近年来公司盈利能力相关指标（亿元）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

资产质量

2022年公司资产规模保持增长，其中销售回款增加及拿地力度放缓使得期末货币余额同比增长，同时债务规模较上年末仅小幅增长，净负债率仍处于很低水平，财务结构较为稳健；但公司存货周转效率不高，部分存货后续去化情况有待观察。

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近年来公司资产规模呈增长态势，其中2021年新增项目规模较大，当期末资产及负债规模显著增长。2022年，随着公司补充项目资源及在建项目开发投入，期末存货规模保持增长，存货周转率进一步下降，同时完工开发产品中南宁等地项目竣工时间较早，后续去化情况有待观察；由于销售回款增加及拿地力度放缓，2022年末货币资金余额同比增长54.80%；其他非流动资产主要系锦荟Park开发项目，近年来该项目结转确认投资收益带动其他非流动资产小幅增长。负债方面，由于公司签约销售金额增长，2022年末预收款项（含合同负债，下同）较上年末大幅增长，截至2023年3月末预收款项为2022年营业收入的1.31倍，对未来收入结转提供较强支撑。公司其他应付款主要为往来款，2022年以来受土地投资减少影响，公司合作项目应付往来款减少使得其他应付款余额同比下降。随着业务规模的快速扩张，公司对外融资需求亦有所增加，总债务规模呈增长态势，其中2021年末随着新获取项目力度的加大以及在建项目的持续推进，公司总债务增长较为明显；2022年末债务规模小幅增长，但短期债务占比进一步下降，债务期限结构较为合理。所有者权益方面，近年来公司实收资本及资本公积保持平稳；得益于利润留存，近年来公司未分配利润呈增长趋势；公司少数股东权益规模较小。财务杠杆方面，由于货币资金增长较快，2022年末公司净负债率较上年末下降19.77个百分点至50.04%，处于很低水平。

表 6：近年来公司资产质量相关指标（亿元、X）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

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图 5：截至2023年3月末公司总资产构成

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

现金流及偿债情况

受债务规模增长的影响，公司EBITDA对总债务的保障能力有所弱化，但对于利息支出保障能力较好，且销售商品提供劳务收到的现金对债务能够提供一定保障；此外，公司债务期限结构合理，非受限货币资金对短期债务提供充足保障。

受益于销售业绩增长，2022年公司销售商品、提供劳务收到的现金同比增长60.09%，同时拿地力度放缓使得公司经营活动现金流转为净流入状态。2022年主要由于公司购买理财产品净额增加，投资活动现金流转为净流出；随着净融资规模下降，同期筹资活动净现金流金额亦转为净流出。受总债务规模增长的影响，近年来公司EBITDA对债务本金的保障能力有所弱化，但EBITDA对于利息支出保障能力仍较好。此外，销售商品、提供劳务收到的现金对债务本金的保障能力有所上升。债务期限结构上来看，公司债务以长期债务为主，且货币资金受限比例较低，截至2023年3月末，非受限货币资金对短期债务覆盖能力较好。

表 7：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、%、X）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

其他事项

受限资产方面，截至2023年3月末，公司受限资产合计40.36亿元，其中受限存货、投资性房地产、货币资金和固定资产账面价值分别为35.23亿元、4.66亿元、0.44亿元和0.03亿元，受限资产占总资产的比重为15.23%。

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截至2023年3月末，公司无对外担保。截至2023年3月末，公司及其子公司有数笔未决诉讼事项，但无影响正常经营的重大未决诉讼。过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至2023年5月，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。假设与预测

假设

——2023年深振业全口径销售金额同比减少10%左右。——2023年深振业拿地需求上升，预计新获取项目支出同比将有所增加。——2023年深振业收入规模同比上升20%左右，全年毛利率低于上年水平。预测

表 8：预测情况表

资料来源：中诚信国际整理调整项

流动性评估

中诚信国际认为，深振业的流动性较强，未来一年流动性来源可对流动性需求形成覆盖。

综合考虑2022年的项目销售情况及2023年公司可销售项目结构，预计2023年公司签约销售金

额不会出现大幅下降情况；2023年3月末公司非受限货币资金为41.18亿元，对短期债务充分覆

盖；此外，公司尚未使用的授信额度为18.24亿元且融资渠道较为通畅，备用流动性较好。

公司资金流出主要用于获取土地储备、项目工程建设和各项税费支出以及偿还债务。由于公司短

期债务较低，且其融资渠道顺畅，因此其主要资金需求来自土地投资、工程建设及税费支出，其

中2023年土地投资需求预计有所增加但会根据资金情况有所控制，工程建设支出预计与2022年

相当，整体支出较为可控。综上所述，公司资金平衡状况较好，流动性较强，未来一年流动性来

源能够对流动性需求形成覆盖。ESG分析

中诚信国际认为，公司全面贯彻可持续发展理念，全面推行绿色建筑设计，并积极履行企业社会责任；公司

中诚信国际对发行人的预测性信息是中诚信国际对发行人信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑了与发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。

中诚信国际的ESG因素评估结果以中诚信绿金科技(北京)有限公司的ESG评级结果为基础，结合专业判断得到。

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治理结构较为健全，内控制度较为完善，目前公司ESG表现较好，其对持续经营和信用风险负面影响较小。

环境方面，作为房地产开发企业，公司面临着建设施工对环境产生损害的问题。公司全面贯彻可持续发展理念，提倡落实绿色建筑技术措施，在设计过程中考虑建筑全生命周期内的节地、节能、节水、节材要求，公司对各项目推行绿色建筑设计，减少建筑建造对环境的负面影响。目前，集团南京翡丽铂湾项目取得绿色建筑二星、WELL认证及LEED认证；南京铭著风华项目取得绿色建筑一星预认证。社会方面，公司设置了合理完善的员工激励机制和培养体系，人员稳定性尚可；近三年未发生一般事故以上的安全事故。治理方面，中诚信国际从信息披露、内控治理、发展战略、高管行为、治理结构和运行等方面综合考察公司治理情况。2022年11月原董事长赵宏伟因工作变动原因辞任，由董事李伟临时主持董事会工作。截至2022年末，公司董事会由7名董事组成，包含3名独立董事，董事会成员人数低于公司章程约定，但尚未低于法定最低人数，且尚未对公司正常运营造成影响，公司承诺将按照《公司法》和《公司章程》的规定，尽快选举新任董事长及董事。总体来看，公司内控及治理结构较健全，发展战略符合行业政策和公司经营目标。

外部支持

作为深圳市国资委下属重要的房地产开发平台及上市公司，公司在融资方面有所获益，在必要时有机会获得外部支持。

公司控股股东及实际控制人为深圳市国资委，截至2023年3月末，其直接及间接持股比例为

36.99%。公司作为深圳市国资委直属重要的房地产开发平台及上市公司，在融资渠道及融资成本方面具有优势，在必要时亦有机会得到实际控制人或同一实际控制下企业的支持。偿债保证措施

深圳市高新投融资担保有限公司（以下简称“高新投融担”）为本期债券提供的连带责任保证担保。深圳市高新投融资担保有限公司（以下简称“高新投融担”）由深圳市高新投集团有限公司（以下简称“高新投集团”）于2011年4月1日投资设立，初始注册资本6.00亿元，由高新投集团全资持股。2018年6月，高新投集团向高新投融担增资6.00亿元。2019年9月，高新投集团和深圳市罗湖引导基金投资有限公司（以下简称“深圳罗湖引导基金”）共计对高新投融担增资38.00亿元；其中，高新投集团缴存款项18.00亿元，分别增加注册资本13.30亿元、资本公积4.70亿元；深圳罗湖引导基金缴存款项20.00亿元，分别增加注册资本14.78亿元、资本公积5.22亿元。2019年10月，高新投融担将资本公积9.91亿元转增注册资本。同年12月，深圳市财政金融服务中心对高新投融担增资20.00亿元，其中18.12亿元计入注册资本，1.88亿元计入资本公积。2023年3月，深圳市财政金融服务中心将其持有的股权全部无偿划转至深圳市投资控股有限公司。截至2023年3月末，高新投融担注册资本和实收资本均为70.00亿元，其中，高新投集团持股46.34%，深圳罗湖引导基金持股27.07%，深圳市投资控股有限公司持股26.60%。高新

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投融担控股股东为高新投集团，实际控制人为深圳市国资委。高新投融担坚持政策性定位，服务深圳地区中小企业及上市公司，重点开展银行贷款担保、债券担保及非融资性保函业务。2019年及以前，直接融资担保业务主要由控股股东高新投集团本部经营，根据监管部门相关要求，加之高新投融担2019年获得增资后资本实力大幅提升，已符合开展直接融资担保业务的基本条件，2020年起高新投融担大力开展直接融资担保业务，高新投集团未到期存量项目仍由高新投集团维护；同时逐步退出与蚂蚁金服合作的差额补足义务类信托计划。截至2022年末，高新投融担总资产为95.36亿元，所有者权益为85.12亿元；在保余额为

620.99亿元，净资产放大倍数为7.30，核心资本放大倍数为7.27。

高新投集团作为深圳市政府下属担保平台，在建立健全当地融资担保体系、促进中小企业发展等方面发挥了重要作用，受到股东深投控在资本补充、业务发展、公司治理及风险控制等方面以及深圳市政府在政策导向、担保体系建设和风险补偿等方面的大力支持。作为高新投集团下属从事融资担保业务的专业子公司，高新投融担将继承高新投集团的增信业务定位，发挥健全融资担保体系、支持中小企业发展的作用。中诚信国际认为，高新投集团有较强的能力和意愿，在资本补充、资源共享、业务拓展、风险管理等方面给予高新投融担有力支持。综上，中诚信国际评定高新投融担主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。其提供的连带责任保证担保对本期债项还本付息提供了强有力的保障作用。

同行业比较

中诚信国际选取了天地源股份有限公司和湖北清能投资发展集团有限公司作为深振业的可比公司，上述两家企业与公司在业务、财务和股东背景方面均具有较高的可比性。

中诚信国际认为，与同行业同级别企业相比，深振业财务杠杆水平较低，盈利能力相对较强且处于行业较高水平，销售回款对总债务保障能力较强，非受限货币资金对短期债务覆盖程度较高，但业务规模和存货周转效率弱于对比企业。评级结论

综上所述，中诚信国际评定深圳市振业（集团）股份有限公司主体信用等级为AA，评级展望为稳定；中诚信国际评定“深圳市振业（集团）股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）”的信用等级为AAA。

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附一：深圳市振业（集团）股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2023年3月末）

附一：深圳市振业（集团）股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2023年3月末）

资料来源：公司提供

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深圳市振业（集团）股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告附三：深圳市振业（集团）股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）

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附四：深圳市高新投融资担保有限公司财务数据及主要指标（合并口径）

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附五：基本财务指标的计算公式

注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于未执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》证监会公告[2008]43号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。

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附六：深圳市高新投融资担保有限公司主要财务指标计算公式

盈利能力

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附七：信用等级的符号及定义

注：除aaa级，ccc级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

注：除aaa级，ccc级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

注：1、除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级；2、此评级符号与中诚信国际授予其他固定收益证券发行主体的评级符号一致，具有可比性。

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