深振业A：2026年度跟踪评级报告

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告编号：信评委函字[2026]跟踪0336号

声 明

? 本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关

性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托方、评级对象和其他第三方的干预和影响。

? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用

本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期至受评债项到期兑付日。受评债项存续期内，中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

? 根据监管要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。

中诚信国际信用评级有限责任公司

2026年6月2日

项目负责人：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn项目组成员：钟 婷 tzhong@ccxi.com.cn

评级总监：

电话：(027)87339288

? 财务概况

注：1、中诚信国际根据深振业提供的其经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2023~2024年度审计报告及经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2025年审计报告，其中2023年和2024年数据分别为2024年和2025年财务报表期初数，2025年数据为当期财务报表期末数；2、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径。? 担保主体财务概况

注：1、中诚信国际根据深圳高新投融担提供的其经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2023审计报告、经天健会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计并出具标准无保留意见的2024审计报告、经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2025年审计报告整理。其中，2023年、2024年财务数据分别采用2024年、2025年审计报告期初数。

? 同行业比较（2025年数据）

注：“天地源”为“天地源股份有限公司”简称。资料来源：公司提供及公开信息，中诚信国际整理

? 本次跟踪情况

23振业02

注：债券余额为2026年3月末数据。

? 评级模型

注：

调整项：当期状况对企业基础信用等级无显著影响。外部支持：公司控股股东为深圳市国资委，公司作为深圳市国资委下属重要的房地产开发平台，在项目来源及资金等方面能够获得一定外部支持。方法论：中诚信国际房地产住宅开发行业评级方法与模型C200100_2024_06

业务风险

宏观经济和政策环境中诚信国际认为，2026年一季度中国经济开局良好，生产、出口、投资等多项宏观指标增速回升，新动能持续较快增长，对经济贡献增强。但同时，内需延续疲弱、供强需弱矛盾依然突出，叠加中东地缘冲突引发的输入型通胀压力上升，全球能源供给与供应链扰动加剧，中国经济增长边际承压但稳中有进态势不改。

详见《一季度经济开局良好,地缘风险外溢的扰动或于二季度显现》，报告链接：

https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12516?type=1行业概况中诚信国际认为，2026年预计行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端或将进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为“十五五”房地产市场触底企稳打下基础，预计未来短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动。

2025年房地产行业延续调整态势，虽然政策力度同比有所减弱，但全年房地产成交规模降幅已有所收窄，房地产市场去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段；在控增量和优供给的政策背景下，2025年行业土地投资与开发规模仍有所下行，供求平衡关系正逐步修复。预计2026年，投资端仍将呈下行趋势，短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动，这主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力及长库存消化能力；政策端仍着力于精准调控和建立长效机制，不断稳定市场需求及改善预期，商品房待售面积有望出现拐点性下降，但在居民收入预期未能根本性扭转的背景下，购房信心仍不足，去库存压力仍存。详见《中国房地产行业展望，2026年

月》，报告链接：

https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12418?type=1

运营实力中诚信国际认为，深振业具有较为丰富的房地产开发经验，且融资渠道畅通，可为其未来发展提供有力的支持；跟踪期内公司投资依然谨慎，前期新项目较少导致2025年销售规模同比下降，且部分存量项目存在去化难度较大的问题，未来销售业绩或将继续承压。

跟踪期内，公司控股股东及实际控制人无变化，战略方向依然明确但新业务转型战略值得关注。

截至2025年末，公司注册资本和总股本均为13.50亿元，深圳市国资委直接持有公司21.93%股权，并通过全资子公司深圳市资本运营集团有限公司间接持股15.06%，为公司控股股东和实际控制人。战略规划方面，公司积极围绕中央关于构建房地产发展新模式的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建等相关业务，增强公司发展韧性，需关注后续发展情况。

公司具有较为丰富的房地产开发经验，2025年新开工规模上升，当期销售规模受前期新项目减少影响而下滑，但销售均价同比有所上升。

公司以房地产开发经营为主营业务，项目主要分布在广东省大湾区城市及省外部分二线城市，产

品类别多样，经过多年发展，积累了较为丰富的房地产投资和开发经验。项目开发方面，2025年竣工面积大幅下滑，当期受益于在深圳光明区新增土地储备，新开工面积同比上升。

表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）

资料来源：公司提供，中诚信国际整理由于2024年无新开工项目，2025年公司销售规模同比下滑。销售区域分布方面，2025年深圳项目销售金额占比将近五成，主要为博文雅苑及天境云庭项目；其余销售项目主要分布在广州、南京、长沙及天津，受销售区域结构变化及公司控制价格调整影响，当期销售均价同比有所上升。

表 2：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）

销售面积（全口径）

资料来源：公司提供，中诚信国际整理公司在惠州、河源、南宁等能级较低城市及广州远郊的存量项目合计占比高且当地市场需求不足，去化难度较大；剩余储备项目的利润空间相对有限，项目区域布局有待进一步优化。

截至2025年末，公司土地储备面积

合计129.52万平方米，分布于广东省内的惠州、河源、广州、深圳、东莞以及广东省外长沙、南宁、西安、天津、南京。在当前低迷的市场环境下，公司布局的惠州、河源、南宁等地项目面临当地市场需求支持不足的困境，去化难度较大；同时，随着高毛利项目逐渐结转，公司剩余储备项目中，能级较好的深圳（不含深汕特别合作区）土地储备货值占比约30%且土地成本相较于早期项目较高，公司储备项目利润空间相对有限，项目区域布局有待进一步优化。

表 3：截至2025末公司土地储备分布情况（万平方米）

资料来源：公司提供，中诚信国际整理公司根据自身及市场情况调整拿地策略，近年来拿地支出减少且新获取项目回归深圳，较为畅通

项目储备口径为已竣工及在建项目的剩余未售建筑面积和待开发总可售建筑面积。

的融资渠道可为公司业务运营及再融资提供支持，经营稳健度尚可。

公司主要通过公开市场招拍挂等方式获取土地，前期拿地区域围绕珠三角及南京、长沙等城市，2022年以来公司根据外部市场形势调整投资策略，投资更为谨慎，投资标的回归至深圳地区。2025年，公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司合作在光明区获取一个新项目，公司持股比例为40%并将该项目纳入合并范围。

表 4：近年来公司土地储备情况（个、万平方米、亿元）

注：1、上述数据均为全口径数据，仅包含招拍挂项目；2、新增土地储备面积为计容建筑面积。资料来源：公司提供，中诚信国际整理

此外，公司在深圳拥有一定量的商业物业及配套停车场，包括振业大厦、宝丽大厦、振业梅苑等，整体租金收入较为稳定；同时公司积极发展代建业务，目前该业务以“轻资产运营+民生服务”为核心定位，聚焦政府保障性住房、城市基础设施、公共配套、城中村改造等领域，通过输出品牌、技术及管理经验实现资源整合，但目前收入较为有限。整体来看，在2025年公司房地产收入下滑的背景下，需关注后续公司的新业务转型情况。融资渠道方面，公司主要通过银行借款、公开市场融资等方式进行筹资；2025年末公司综合融资成本下行至3.41%。公司与金融机构保持友好合作关系，在多家银行取得授信，并凭自身信用在2025年4月以较低利率成功接续3.25亿元的中期票据，保持了通畅的融资渠道和较低的融资成本。此外，作为A股上市公司，公司具备权益融资渠道。

财务风险

中诚信国际认为，跟踪期内高毛利项目结转带动毛利率回升，当期利润总额转正，叠加资产减值损失大幅减少影响，盈利能力得到明显修复；公司总债务规模持续下降，带动净负债率整体呈下降趋势，并处于很低水平；部分偿债能力指标有所增强，经营回款对总债务的支撑能力较强，非受限货币资金能对短期债务形成较

1年以内1~2年2~3年3年以上

一年内到期的非流动负债

53.54%

长期借款

25.55%

应付债券

17.68%

租赁负债

3.24%

好覆盖。盈利能力

2025年公司营业毛利率同比上升且资产减值损失大幅减少，公司利润总额转正，盈利能力得到明显修复，但后续仍需关注新增项目销售情况对公司盈利能力产生的影响。

公司主营业务突出，2025年结转项目减少使得营业收入同比大幅下降56.83%，但受益于当期结转项目中广州、天津等早期拿地成本较低的项目占比较高，毛利率同比呈现明显回升；期间费用率受公司项目总量较少、周转速度偏慢影响同比上升且处于行业内较高水平，但当期公司利润总额转正且主要来源于经营性业务利润。此外，在2024年已对存货进行较大规模减值计提的情况下，2025年资产减值损失大幅减少。受上述因素共同影响，2025年公司盈利能力得到明显修复，但由于高毛利项目逐渐结转，后续新增项目销售情况及公司盈利能力情况仍需关注。

表 5：公司主要板块收入及毛利率结构（亿元）

表 6：近年来公司盈利能力相关指标（亿元）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

资产质量

随着存量项目的结转清算以及减值准备的计提，公司总资产规模进一步收缩；预收款项规模处于较低水平，对未来收入结转的支撑能力减弱；公司总债务规模持续下降，带动净负债率整体呈下降趋势，并处于很低水平。

公司资产主要由货币资金、存货、其他非流动资产及投资性房地产构成，随着存量项目的结转清算以及减值准备的计提，2024年以来存货的下降带动公司总资产规模进一步收缩；2024年无新开工项目使得公司开发产品/存货较高，2025年新项目开工带动其比例有所下滑；同时，2025年公司计提存货跌价准备1.39亿元，年末存货跌价准备余额为17.89亿元。随着公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发的锦荟PARK项目正常清算，2024年末其他非流动资产余额已降为0。

受公司加大债务偿还力度影响，货币资金余额呈现下降趋势。负债方面，由于2024年以来公司结转规模较大，2024年末预收款项同比回落明显；2025年末公司预收款项（含合同负债）虽同比略有上升但仍处于较低水平，对未来收入结转的支撑减弱。公司其他应付款主要为合作项目关联方的往来款，2025年末由于新获取项目的少数股东方对项目投资规模超出实收资本规模，期末其他应付款有所增长。近年来公司债务规模持续下降。所有者权益方面，近年来公司实收资本及资本公积保持平稳，2025年非全资新项目获取使得期末少数股东权益规模有所增长。财务杠杆方面，债务规模下降带动近年来公司净负债率整体呈下降趋势，财务杠杆处于很低水平。

表 7：近年来公司资产质量相关指标（亿元）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

现金流及偿债情况2025年盈利能力的修复带动EBITDA对债务本息的覆盖能力增强，经营获现对债务本金的偿付亦可提供一定支撑，非受限货币资金对短期债务的覆盖能力较好。

由于部分合同销售款项于年底前尚未回笼，因此2024年公司销售商品、提供劳务收到的现金同

实收资本22.00%资本公积

7.89%

盈余公积

3.65%

未分配利润

21.99%

少数股东权益

12.61%

货币资金

货币资金

15.49%

存货

65.46%

投资性房地产

3.65%

其他

12.03%

比略有减少，但公司暂停拿地，经营支出大幅减少，经营活动现金流净流入规模较大；2025年经营活动净现金流同比大幅下降主要系当期支付的各项税费增加及销售回款有所下滑所致。投资活动现金流主要为购买及赎回理财产品的资金流动及其他资产处置等，2025年投资活动现金净流入主要系当期收回投资收到的现金大幅增加。由于净偿还一定规模的债务，筹资活动现金流呈净流出态势。偿债指标方面，2025年盈利能力明显修复使得EBITDA转正，EBITDA对债务本息的覆盖能力增强；同期经营回款对总债务的支撑略有弱化但仍处于较好水平。此外，短期债务占比上升使得2025年末非受限货币资金对短期债务的覆盖倍数同比有所下滑，但覆盖能力仍较好。

表 8：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、%、X）

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

其他事项

受限资产方面，截至2025年末，公司受限资产合计17.83亿元，其中受限存货、投资性房地产、货币资金和固定资产账面价值分别为11.08亿元、4.90亿元、1.82亿元和0.27亿元，受限资产占总资产的比重为10.89%。截至2025年末，公司无对外担保。截至2025年末，公司无影响正常经营的重大未决诉讼。过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至2026年3月31日，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。假设与预测

假设

——2026年，深振业全口径销售金额在2025年有新开工项目后同比有所上升。——2026年，深振业土地投资规模占销售金额的比重在40%以内。——2026年，在高毛利项目逐渐结转后，深振业房产销售毛利率水平略有下滑。

中诚信国际对受评对象的预测性信息是中诚信国际对受评对象信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考

虑了与受评对象相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与受评对象的未来实际经营情况可能存在差异。

——2026年，总债务呈小幅下降趋势。

预测

表 9：预测情况表

资料来源：中诚信国际整理

调整项流动性评估

公司资金流出主要用于获取土地储备、项目工程建设和各项税费支出以及偿还债务，其中土地投资规模预计较小且可根据自身资金状况暂停投资；考虑到2026年虽有新项目入市但市场状态仍较为低迷，预计年内销售回款规模有所下降，但2025年末公司非受限货币资金余额较为充裕，同时期末未使用的银行授信额度3.85亿元且融资渠道通畅，可对其业务运营及再融资提供较强支持。综上所述，公司资金平衡状况较好，未来一年流动性来源能够对流动性需求形成覆盖，流动性评估对公司基础信用等级无显著影响。

ESG分析

环境方面，作为房地产开发企业，公司面临着建设施工可能发生安全事故及对环境产生损害的问题。公司持续树立绿色发展新导向，全面推行绿色设计、绿色建造的产品统一标准，减少建筑建造对环境的负面影响。社会方面，公司设置了合理完善的员工激励机制和培养体系，人员稳定性尚可；近三年未发生一般事故以上的安全事故。治理方面，中诚信国际从信息披露、内控治理、发展战略、高管行为、治理结构和运行等方面综合考察公司治理情况。同时，公司积极围绕中央关于构建房地产发展新模式的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建等相关业务，增强公司发展韧性。总体来看，公司作为国有上市公司，内控及治理结构较健全，发展战略符合行业政策和公司经营目标。

外部支持

作为深圳市国资委下属重要的房地产开发平台及上市公司，公司在项目来源及资金等方面能够获得一定外部支持。

公司控股股东及实际控制人为深圳市国资委，公司作为深圳市国资委直属重要的房地产开发平台及上市公司，在融资渠道及融资成本方面具有一定优势，且有获得国资体系内资金支持的可能性；同时，随着“三大工程”的逐步推进，公司有机会得到实际控制人在项目来源等方面的支持。跟踪债券信用分析

中诚信国际的ESG因素评估结果以中诚信绿金科技(北京)有限公司的ESG评级结果为基础，结合专业判断得到。

截至本报告出具日，“23振业02”、“24振业集团MTN001”、“25振业集团MTN001”募集资金均已按照募集说明书上列明的用途使用。其中“24振业集团MTN001”、“25振业集团MTN001”的信用水平跟公司信用实力高度相关，考虑到公司经营获现能力良好且融资渠道畅通，可对其债务兑付形成有力支撑。偿债保障分析深圳高新投融担

深圳高新投融担由深圳市高新投集团有限公司（以下简称“高新投集团”）于2011年设立，初始注册资本6.00亿元。设立以来，深圳高新投融担经历多次增资和股权变动。截至2025年末，深圳高新投融担注册资本和实收资本均为70.00亿元，其中，控股股东高新投集团持股46.34%，深圳市罗湖投资控股有限公司持股27.07%，深圳市投资控股有限公司持股26.60%，深圳市国资委为深圳高新投融担的最终控制人。深圳高新投融担坚持政策性定位和市场化运作，服务深圳地区中小企业及上市公司，形成了非融资性担保业务为主，债券增信、银行贷款担保和投资业务为辅的多元业务发展模式。2025年，深圳高新投融担的非融资性担保业务增长带动整体在保余额回升，期末担保业务在保余额增至629.66亿元，其中，非融资性担保业务在保余额为519.92亿元，直接融资担保与间接融资担保在保余额均有小幅下降，累计代偿率处于行业内较低水平且逐年降低。作为高新投集团下属从事融资担保业务的专业子公司，深圳高新投融担能够在资本补充、业务拓展、风险管理等方面获得控股股东的有力支持；同时，作为深圳市政府下属担保平台，深圳高新投融担在建立健全当地融资担保体系、促进中小企业发展等方面发挥了重要作用，在深圳市担保体系中具备较强的重要性，能够得到深圳市政府在政策导向、担保体系建设和风险补偿等方面的大力支持。中诚信国际认为，高新投集团及深圳市国资委具有较强的意愿和能力在有需要时给予深圳高新投融担支持，并将此因素纳入本次评级考虑。

表 10：深圳市高新投融资担保有限公司评级模型打分情况

注：1.外部支持：高新投集团及深圳市国资委具有较强的意愿和能力在有需要时给予深圳高新投融担支持，受个体信用状况的支撑，外部支持提升子级是实际使用的外部支持力度；2.方法论：中诚信国际担保行业评级方法与模型C230500_2024_03综上所述，中诚信国际维持深圳市高新投融资担保有限公司的主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。其提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保能够为“23振业02”的偿还提供极强的保障。

评级结论

综上所述，中诚信国际维持深圳市振业（集团）股份有限公司的主体信用等级为AA，评级展望为稳定；维持“24振业集团MTN001”、“25振业集团MTN001”的信用等级为AA；维持“23振业02”的信用等级为AAA。

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告附一：深圳市振业（集团）股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2025年末）

附一：深圳市振业（集团）股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2025年末）

资料来源：公司提供

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告

附二：深圳市高新投融资担保有限公司股权结构图及组织结构图（截至2025年末）

资料来源：深圳高新投融担

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告附四：深圳市高新投融资担保有限公司主要财务数据（合并口径）

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告

附五：深圳市高新投融资担保有限公司基本财务指标的计算公式

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附六：深圳市振业（集团）股份有限公司基本财务指标的计算公式

注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于未执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》证监会公告[2023]65号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。

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附七：信用等级的符号及定义

注：[1]除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级；

[2]对于符合条件的科创类主体，中诚信国际在其主体信用等级加下标“sti”以示区分。

注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

注：1、除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级；2、此评级符号与中诚信国际授予其他固定收益证券发行主体的评级符号一致，具有可比性。

深圳市振业（集团）股份有限公司2026年度跟踪评级报告

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