金融街：2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)信用评级报告
编号：CCXI-20231145D-01
声 明
? 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
? 中诚信国际关联机构中诚信绿金科技（北京）有限公司对该受评对象提供了ESG报告服务、绿色债券评估服务，经
审查，不存在利益冲突的情形。
? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方的干预和影响。
? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
跟踪评级安排
? 根据相关监管规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在信用评级结果有效期内，持续关注本次债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本次债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
? 在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期
跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
? 如发行主体、担保主体（如有）未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，本公司将根据有关情况进行分析并据此确认或调整主体、债券评级结果或采取终止、撤销评级等行动。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2023年5月12日
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
发行人
| 发行人 | 金融街控股股份有限公司 |
| 本期债项评级结果 | 金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）：AAA 金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种二）：AAA |
| 发行要素 | 本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过20亿元（含20亿元），其中品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为7年期，附第5年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还到期的公司债券本金。 |
| 评级观点 | 中诚信国际肯定了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资渠道通畅等方面的优势。同时中诚信国际关注到房地产行业政策、部分项目开发效率较低等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 |
| 正 面 | |
| ? 公司实际控制人为北京市西城区国资委（以下简称“西城区国资委”），作为旗下重要的房地产开发运营平台，公司持续获得股东支持 ? 公司自持物业位置优越，为其现金流及利润形成较好补充 ? 拥有畅通且多元的融资渠道 | |
| 关 注 | |
| ? 房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战 ? 部分项目去化较慢、后续开发效率有待关注 | |
项目负责人：王钰莹 yywang01@ccxi.com.cn项目组成员：李佳荫 jyli01@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877传真：(010)66426100
? 财务概况
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
金融街控股（合并口径）
| 金融街控股（合并口径） | 2020 | 2021 | 2022 | 2023.3/2023.1~3 |
| 资产总计（亿元） | 1,692.08 | 1,647.80 | 1,530.44 | 1,565.51 |
| 所有者权益合计（亿元） | 398.05 | 425.96 | 424.21 | 421.88 |
| 负债合计（亿元） | 1,294.03 | 1,221.85 | 1,106.23 | 1,143.63 |
| 总债务（亿元） | 922.07 | 833.38 | 801.40 | 838.40 |
| 营业总收入（亿元） | 181.21 | 241.55 | 205.06 | 28.35 |
| 净利润（亿元） | 22.18 | 15.81 | 6.47 | -2.33 |
| EBITDA（亿元） | 60.24 | 32.93 | 20.60 | -- |
| 经营活动产生的现金流量净额（亿元） | 98.90 | 38.93 | 56.11 | 18.91 |
| 营业毛利率（%） | 32.86 | 21.45 | 15.64 | 18.15 |
| 净负债率（%） | 184.66 | 154.15 | 149.45 | 167.51 |
| 总债务/EBITDA（X） | 15.31 | 25.31 | 38.90 | -- |
| EBITDA利息保障倍数（X） | 1.24 | 0.78 | 0.54 | -- |
注：1、中诚信国际根据公司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2021~2022年审计报告和2023年一季报整理，其中，2020年度/年末数来源于2021年审计报告期初数，2021年度/年末数来源于2022年审计报告期初数，2022年财务数据采用了当年审计报告期末数；2023年一季报未经审计；2、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中 “--”表示不适用。
发行人概况
公司成立于1992年，前身是北京市金融街建设开发公司。2000年6月通过资产置换在深圳证券交易所上市，股票代码000402.SZ。公司目前主要业务板块包括房地产开发、物业租赁及物业经营等相关业务，项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）和周边一小时交通圈卫星城/区域，截至2022年末，公司已完成对五大城市群16个重点城市的布局。
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图 1：2022年收入构成情况
资料来源：公司年报，中诚信国际整理
| 图 1：2022年收入构成情况 资料来源：公司年报，中诚信国际整理 | 图 2：近年来收入走势 资料来源：公司年报，中诚信国际整理 |
产权结构：经过增发及资本公积转增股本，截至2023年3月末，公司注册资本为29.89亿元，北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）及其一致行动人持股比例为36.77%，系公司控股股东，公司实际控制人为西城区国资委。
本期债券概况
本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过20亿元（含20亿元），其中品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为7年期，附第5年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还到期的公司债券本金。
发行人信用质量分析概述
中诚信国际认为，2022年行业下行叠加信用风险出清导致房地产销售及投资规模降至近年来低水平，行业内竞争格局亦发生改变。短期来看，随着房地产行业政策效果的显现，房企信用质量进一步恶化、信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，房地产行业景气度有望触底回升。长期来看，在“房住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。
2022年以来，积极的政策环境助力房地产市场筑底，8月以来全国商品房销售额累计同比降幅持续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落26.7%。房地产投资方面，受行业持续下行影响，2022年房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地产开发投资金额分别同比下降约39%和10%，房地产开发投资额自2020年首次出现同比下降并回
落至近5年的低点。中诚信国际认为，房地产政策频出有效引导需求合理释放，2023年房地产销售及投资活动有望触底回升，行业景气度有望复苏。行业竞争格局方面，2022年行业下行叠加信用风险出清导致行业竞争格局发生改变，不同企业性质间销售业绩分化明显，国央企普遍能保持较强的规模优势，当年销售金额同比降幅优于行业平均水平；但民营企业对外部不利因素抵御能力普遍偏弱，当年销售金额同比降幅高于行业平均水平。此外，目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，未来房地产行业投资活动有望回归理性。融资方面，为了满足房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对房地产行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望得到改善。中诚信国际认为，目前行业信用风险出清已进入尾声，行业信用基本面触底，房企信用质量进一步恶化以及信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，短期内房地产行业处于底部修复期；长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。详见《中国房地产行业展望，2023年
月》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9852?type=1中诚信国际认为，公司房地产业务具有一定规模优势，虽然销售业绩在外部不利环境影响下有所下滑，且部分房地产项目的去化及运营效率仍有待提升，但公司土地储备充沛且拿地策略趋于谨慎，加之优质的自持物业能为其提供稳定现金流入，整体经营稳健度较高。
金融街控股坚持城市群深耕策略，具有一定规模优势，2022年虽然公司销售业绩同比下滑，但整体优于行业平均表现，2023年一季度销售情况有所回暖。
公司坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战略，项目主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及周边中心城市，截至2022年末公司已进驻五大城市群中16个重点城市
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，区域布局较为完善。项目建设方面，2022年项目开工节奏随新增土地储备减少有所放缓，竣工面积仍保持在较大规模，为当期结算业绩提供一定保障。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
| 项目 | 2020 | 2021 | 2022 |
| 新开工面积 | 244 | 153 | 64 |
| 竣工面积 | 160 | 243 | 258 |
注：以上开发数据为全口径数据。资料来源：公司提供，中诚信国际整理公司房地产开发项目并表及权益比例较高，合作方主要以国有背景开发商为主，合作方较为稳定。2022年，公司全年销售业绩金额较上年同期下降7.08%，业绩表现优于行业平均水平。从产品类型来看，公司销售产品涵盖商务和住宅地产两类，2022年住宅销售签约占比超过90%。公司京津冀及长三角一二线城市项目销售保持较高的贡献度，使得当期销售均价保持在较高水平。2023年以来，在较为宽松的购房政策推动下，市场回暖中公司销售业绩显著回升，一季度销售签约销售金额和面积同比增速接近90%。
16个城市包括：北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州、苏州、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、深圳、无锡、嘉兴。
表 2：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
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| 2020 | 2021 | 2022 | 2023.1~3 | |
| 销售面积（全口径） | 173 | 175 | 139 | 41 |
| 销售金额（全口径） | 402 | 339 | 315 | 95 |
| 销售均价（全口径） | 2.33 | 1.94 | 2.27 | 2.32 |
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及周边城市，持续深耕五大城市群，保持了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大规模的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2022年以来两区域销售业绩合计占比超过80%；2023年一季度，京津冀地区销售业绩和占比持续提升，随着长三角地区存量项目的去化，未来公司区域集中度将进一步提高。
表 3：公司全口径销售区域分布情况（亿元）
| 区域 | 2022 | 2023.1~3 | ||
| 销售金额 | 销售金额占比 | 销售金额 | 销售金额占比 | |
| 京津冀 | 157.65 | 50.01% | 56.92 | 59.73% |
| 长三角 | 98.69 | 31.31% | 20.91 | 21.94% |
| 成渝 | 14.93 | 4.74% | 4.82 | 5.05% |
| 大湾区 | 33.56 | 10.65% | 9.54 | 10.01% |
| 长江中游 | 10.39 | 3.30% | 3.11 | 3.26% |
| 合计 | 315.22 | 100% | 95.29 | 100% |
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成都；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、惠州；长江中游含武汉。资料来源：公司提供，中诚信国际整理供，中诚信国际整理公司可结算资源较大，区域布局较为均衡，但部分项目去化仍有待关注，运营效率有待提升。
从土地储备情况来看，截至2023年3月末，金融街在全国16个城市和地区拥有全口径可结算规划建筑面积1,458.13万平方米（对应权益规划建筑面积1,165.69万平方米），较上年末略微下降，可满足未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，公司土地储备面积前三大城市惠州、北京及天津占比均超过12%，合计占比47%左右，其余城市分布相对均衡。受市场环境及规划调整等影响，公司部分项目工程进度受到影响导致去化周期偏长，项目周转率较低，中诚信国际将对公司项目开发效率的后续改善情况保持关注。2022年来公司新增土地储备较少，未来推盘计划以存量项目为主，主力区域优质项目消耗速度快，对销售业绩的支撑力度减弱。
表 4：截至2023年3月末公司土地储备区域分布明细（万平方米）
| 城市 | 可结算建筑面积 | 占比 |
| 惠州 | 281.45 | 19.30% |
| 北京 | 223.63 | 15.34% |
| 天津 | 181.68 | 12.46% |
| 廊坊 | 128.52 | 8.81% |
| 重庆 | 118.07 | 8.10% |
| 武汉 | 111.13 | 7.62% |
| 苏州 | 83.37 | 5.72% |
| 佛山 | 69.87 | 4.79% |
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广州
| 广州 | 66.46 | 4.56% |
| 上海 | 53.33 | 3.66% |
| 遵化 | 42.56 | 2.92% |
| 无锡 | 34.80 | 2.39% |
| 成都 | 26.03 | 1.79% |
| 嘉兴 | 14.90 | 1.02% |
| 深圳 | 14.08 | 0.97% |
| 东莞 | 8.25 | 0.57% |
| 总计 | 1,458.13 | 100.00% |
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
2022年以来公司拿地趋于谨慎，项目获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠道畅通且融资成本低，整体经营稳健度较高。
近年来公司土地投资策略较为谨慎，拿地金额占全年销售的比例保持在30%以下。具体来看，公司仍主要布局在五大城市群，2021年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取8个项目，其中嘉兴为新进入城市；除天津项目为收并购方式获取外，其他均为招拍挂方式，由于当期获取的上海、无锡及天津项目地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022年公司仅通过股权收购方式获取了位于天津的住宅项目，权益比例为34%，2023年一季度公司未新增土地储备。
表 5：近年来公司土地储备情况（个、亿元、万平方米）
| 指标 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023.1~3 |
| 新拓展项目 | 5 | 8 | 1 | 0 |
| 新增土地金额（权益口径） | 50 | 65 | 11.78 | 0 |
| 新增土地规划建筑面积（权益口径） | 97 | 95 | 8.35 | 0 |
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
融资方面，公司有息债务以债券融资和银行借款为主，截至2023年3月末占总债务的比重分别为36.69%和23.88%。2023年一季度，公司信托借款规模大幅压降，信托借款占总债务的比重由2022年末的18%降低至11%。随着非标融资比重下降以及新发公开市场债券融资成本的下降，公司整体融资成本持续降低，具有融资成本优势。债务期限方面，公司以长期债务为主，截至2023年3月末短期债务占总债务的比重降低至10.21%。公司债券、信托及保险贷款等信用类债务占比较高，且2023年下半年到期（含回售）债券较为集中，但目前公司债务融资工具发行较为顺畅，利率处于同行业较优水平，整体经营稳健度较高。
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图 3：截至2023年3月末公司总债务构成
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
| 图 3：截至2023年3月末公司总债务构成 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 | 图 4：公司近一年公开债券到期2（含回售）情况（年、月份、亿元） 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 |
公司自持物业位置优越，整体出租率保持在较高水平，为其现金流及利润形成较好补充；但2022年以来酒店经营业务受经济下行影响较大。
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市持有写字楼、商业、酒店等业态的物业，截至2022年末持有项目可出租面积约为123.54万平方米，其中写字楼可出租面积占比约44%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持在高位。2022年公司重点项目金融街中心完成客户签约及续租，在市场调整环境中公司经营业绩基本稳定，实现物业租赁收入16.25亿元，在减免租金0.92亿元的影响下，同比下滑7.31%。经营物业方面，公司拥有金融街公寓、天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店等经营物业，截至2022年末持有经营物业建筑面积为20.50万平方米。2022年3月，公司将其持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）以10.80亿元的价格出售给金融街集团，叠加酒店及文旅板块受市场环境影响较大，2022年公司物业经营板块收入同比下滑
41.29%。
表 6：近年来公司主要持有出租的物业情况（万平方米）
| 城市 | 主要业态 | 项目名称 | 权益 | 2022年末可出租面积 | 出租率 | |||
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023.1~3 | |||||
| 北京 | 写字楼 | 金融街中心 | 100% | 111,160 | 61% | 80% | 96% | 94% |
| 金融街（月坛）中心部分（不含金融集） | 100% | 21,956 | 95% | 90% | 84% | 84% | ||
| 金融街公寓（商务长租） | 100% | 13,131 | 44% | 48% | 56% | 56% | ||
| 金融大厦 | 100% | 11,358 | 100% | 100% | 100% | 100% | ||
| 其他零散写字楼 | 100% | 6,600 | 100% | 100% | 100% | 100% | ||
| 金融街（月坛）中心-金融集 | 100% | 5,581 | 76% | 23% | 21% | 22% | ||
| 通泰大厦 | 100% | 1,785 | 100% | 100% | 100% | 100% | ||
截至2023年4月末数据
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
商业
| 商业 | 金融街购物中心 | 100% | 88,384 | 98% | 99% | 98% | 97% | ||
| 金融街（西单）购物中心 | 100% | 48,414 | 100% | 100% | 100% | 100% | |||
| 北京门头沟融悦中心 | 80% | 32,605 | 25% | 78% | 80% | 71% | |||
| 金树街 | 100% | 14,771 | 97% | 100% | 100% | 100% | |||
| 金熙汇 | 80% | 12,571 | 55% | 42% | 34% | 31% | |||
| E2四合院5/7号院 | 100% | 2,577 | 100% | 100% | 100% | 100% | |||
| E2四合院4/6号院 | 100% | 2,235 | 100% | 100% | 100% | 100% | |||
| C3四合院 | 100% | 2,081 | 100% | 100% | 100% | 100% | |||
| 车位配套 | 139,387 | ||||||||
| 上海 | 写字楼 | 金融街海伦中心 | 100% | 89,618 | 76% | 76% | 73% | 69% | |
| 静安融悦中心 | 100% | 102,902 | -- | -- | -- | -- | |||
| 商业 | 上海金融街购物中心 | 100% | 57,144 | -- | -- | -- | -- | ||
| 住宅 | 青浦西郊宸章 | 50% | 7,446 | -- | -- | 100% | 100% | ||
| 车位配套 | 79,111 | ||||||||
| 天津 | 写字楼 | 金融街南开中心 | 100% | 85,109 | 74% | 71% | 53% | 53% | |
| 写字楼 | 环球金融中心 | 100% | 97,971 | 70% | 64% | 58% | 58% | ||
| 车位配套 | 16,881 | ||||||||
| 重庆 | 商业 | 磁器口后街（一二期） | 100% | 87,643 | 20% | 一期约6.4万平米，出租率66%；二期尚未开业 | 47% | 47% | |
| 商业、住宅 | 嘉粼融府 | 100% | 15,625 | -- | -- | -- | -- | ||
| 车位配套 | 60,815 | -- | |||||||
| 武汉 | 商业 | 武汉融御滨江 | 60% | 20,531 | -- | -- | -- | -- | |
| 合计（含车位配套） | 1,235,392 | ||||||||
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
中诚信国际认为，2022年公司资产及负债规模整体呈收缩态势，财务杠杆持续改善；地产开发业务毛利率下滑对整体经营业务造成拖累，公司净利润率呈下降态势，2023年盈利情况将继续承压；公司对外筹资的依赖程度有所下降，但债务规模仍较大，偿债指标仍有优化空间。
公司经营性业务利润持续下滑，投资收益及公允价值变动收益对利润的影响较大，2023年一季度净利润转为亏损，盈利能力的稳定性值得关注。受投资进度放缓及物业处置影响，公司总资产及负债规模整体呈收缩态势。
公司营业收入近年来呈波动态势，房地产开发收入占比保持在80%以上，物业出租业务可对营业收入提供稳定补充。2022年受行业调整影响，公司房产开发收入同比下滑15.48%；因利润空间较低项目结利，房地产销售毛利率同比下降6.31个百分点至10.32%；物业出租业务业绩整体平稳，但受减免租金和出售高端酒店等因素影响，毛利率亦走弱。2022年维持了一定结算规模但销售业绩下降，公司预收款项（含合同负债）规模对未来结转收入的保障程度减弱。2022年利润空间持续收窄导致公司经营性业务利润大幅下滑至很低水平；项目出售带来的投资收益以及物业重
估等非经常性损益的部分占净利润的比重持续上升，具备一定不确定性。2023年一季度，公司营业收入同比下滑39.68%，导致经营性业务利润亏损；加之非经营性损益未能对利润形成有效补充，当期公司净利润亏损2.33亿元，净利润率转负。整体来看，公司经营性业务利润面临下滑压力，投资收益、公允价值变动和资产减值对公司利润的影响较大，盈利能力的稳定性值得关注。2022年公司放缓投资进度并处置部分资产，总资产规模保持下降态势。公司流动资产以货币资金、存货和其他应收款为主。由于2022年销售回款减少以及偿还金融机构借款，公司货币资金余额有所减少，2023年3月末降至低位。受调控政策以及区域竞争加剧等因素影响，部分项目去化速度不达预期，开发产品规模和占比维持在较高水平，2022年以来因新获取项目逐渐竣工，开发产品占比进一步升高，存货结构有待改善，存货周转率亦有提升空间。其他应收款主要由于公司向参股项目提供一定规模拆借资金形成，随着合作项目回款保持下降态势。公司非流动资产以投资性房地产为主，自2021年转让部分物业后较为稳定。负债方面，除有息负债之外主要为预收款项、应付款项和其他应付款，近年来整体呈下降态势，2023年以来在预收款项带动下小幅回升。2022年末，公司归还部分并表项目合作方的股东借款，以及偿还关联方借款，其他应付款明显减少。所有者权益方面，近年来公司未分配利润持续积累，2022年受处置子公司股权影响，期末少数股东权益有所下降，所有者权益规模及结构较为稳定。财务杠杆方面，近年来公司通过销售回款、减少拿地开支以及处置资产等方式回笼资金并压降债务，净负债率有所改善；2023年一季度，公司利用融资窗口期新发债券，但待替换的存量债券尚未到期，加之货币资金余额减少，财务杠杆水平阶段性提升。
表 7：近年来公司财务指标（亿元、%）
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023.3/1~3 | |
| 营业总收入 | 181.21 | 241.55 | 205.06 | 28.35 |
| 营业毛利率 | 32.86 | 21.45 | 15.64 | 18.15 |
| 经营性业务利润 | 48.90 | 15.33 | 0.29 | -2.16 |
| 投资收益 | -1.67 | 10.12 | 5.81 | -0.31 |
| 公允价值变动损益 | -4.28 | 8.54 | 4.90 | -- |
| 资产减值损失 | 9.38 | 7.31 | 3.70 | -- |
| 净利润 | 22.18 | 15.81 | 6.47 | -2.33 |
| 净利润率 | 12.24 | 6.55 | 3.16 | -8.22 |
| 总资产 | 1,692.08 | 1,647.80 | 1,530.44 | 1,565.51 |
| 货币资金 | 188.17 | 178.54 | 168.75 | 133.04 |
| 存货 | 820.06 | 842.52 | 742.95 | 731.82 |
| 存货周转率 | 0.15 | 0.23 | 0.22 | 0.13* |
| 开发成本/存货 | 80.59 | 73.03 | 64.27 | -- |
| 其他应收款 | 117.84 | 82.74 | 76.78 | 72.93 |
| 投资性房地产 | 408.32 | 387.41 | 394.32 | 394.62 |
| 预收款项（含合同负债） | 138.35 | 141.58 | 98.54 | 115.38 |
| 应付账款 | 76.38 | 94.68 | 86.53 | 71.41 |
| 其他应付款 | 97.29 | 92.23 | 61.62 | 60.76 |
| 总负债 | 1,294.03 | 1,221.85 | 1,106.23 | 1,143.63 |
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
少数股东权益
| 少数股东权益 | 34.11 | 54.73 | 44.92 | 44.71 |
| 所有者权益 | 398.05 | 425.96 | 424.21 | 421.88 |
| 净负债率 | 184.66 | 154.15 | 149.45 | 167.51 |
注：带“*”指标经年化处理；资产减值损失含信用减值损失，且以正值列示。资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理2022年末公司债务规模保持下降态势，但由于公司盈利能力下滑，EBITDA相关偿债指标减弱；2023年一季度销售回款同比表现较好，货币资金及短期债务规模同时下降。
2022年受并表项目销售规模下滑影响，销售商品、提供劳务收到的现金同比减少，但同时公司减少土地投资及项目建设支出，经营活动现金仍保持流入态势。由于公司拿地策略趋于谨慎，公司对于合作项目的投资活动流出规模不大，叠加处置部分物业及股权资产，投资活动现金为净流入状态。随着公司偿还部分到期债务且新增债务规模持续下降，筹资活动现金流持续净流出。2023年以来，公司经营获现能力在销售业绩增长中有所增强，一季度销售商品、提供劳务收到的现金同比增长72.12%。2022年，公司处置部分物业及股权回流资金，同时降低项目获取力度实现了债务规模的下降。但受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现金对总债务的覆盖能力有所下降；经营性业务利润的盈利能力下滑亦导致EBITDA对债务本息的保障能力较弱。2023年一季度，公司利用自有资金偿还到期债务，短期债务占比降至较低水平，非受限货币资金对短期债务的覆盖能力保持在较好水平。
表 8：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X）
| 指标 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023.3/1~3 |
| 经营活动现金流净额 | 98.90 | 38.93 | 56.11 | 18.91 |
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 236.72 | 246.66 | 184.65 | 49.06 |
| 投资活动现金流净额 | -4.23 | 40.76 | 12.72 | 1.50 |
| 筹资活动现金流净额 | -16.75 | -89.95 | -78.18 | -56.14 |
| 总债务 | 922.07 | 833.38 | 801.40 | 838.40 |
| 短期债务/总债务 | 16.09% | 15.49% | 17.50% | 10.21% |
| 总债务/EBITDA | 15.31 | 25.31 | 38.90 | -- |
| EBITDA利息保障倍数 | 1.24 | 0.78 | 0.54 | -- |
| 非受限货币资金/短期债务 | 1.26 | 1.37 | 1.19 | 1.54 |
| 总债务/销售商品、提供劳务收到的现金 | 3.90 | 3.38 | 4.34 | 4.27 |
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
其他事项
受限资产方面，截至2022年末，公司受限资产合计429.17亿元，主要用于生产经营相关的借款抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限资产占总资产比重为28.04%。担保方面，截至2023年3月末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为
74.81亿元，公司合并范围内对外担保（不含与子公司之间的担保）余额1.93亿元。此外，当期末公司不存在重大未决诉讼。过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2020~2023年4月13日，公
司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
假设与预测
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
假设
——2023年金融街控股销售金额预计同比下降约5~10%，同时新增土地储备金额控制在销售金额的30%以内。——2023年，金融街控股房地产业务结算规模及毛利率下行趋势延续。
预测
表 9：预测情况表
| 重要指标 | 2021年实际 | 2022年实际 | 2023预测 |
| 净负债率(%) | 154.15 | 149.45 | 140.0~149.0 |
| 总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X） | 3.38 | 4.34 | 4.0~4.3 |
调整项
流动性评估中诚信国际认为，公司备用流动性较好，未来一年流动性来源可对流动性需求形成覆盖。
公司具备一定经营获现能力，2023年一季度销售回款随行业回暖有所改善。截至2023年3月末，公司短期债务占比降至10%左右，账面非受限货币资金可覆盖短期债务。公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至2023年3月末，公司共获得银行授信额度931亿元，其中尚未使用额度为635亿元，备用流动性较为充足。公司资金流出主要用于获取土地储备及建安、各项税费支出以及偿还债务。公司融资渠道较为多元，且债券融资利率位于同行业较优水平。由于公司已储备一定的发行额度，未来将通过自有资金及再融资等多渠道对即将到期的公开债务进行偿付。整体来看公司资金平衡状况尚可，未来一年流动性来源对流动性需求形成覆盖。
ESG分析中诚信国际认为，公司重视绿色可持续发展，管理层稳定性较好，较为关注客户权益保障，目前公司ESG综合表现水平较高，潜在ESG风险较小。
环境方面，公司房地产业务面临着建设施工对环境产生损害的问题。金融街控股完善环境管理，推动绿色经营，减少建筑建造对环境的负面影响，截至2022年末，公司绿色建筑的建筑面积累计超1,000万平方米，共93个项目获得绿色建筑星级认证。社会方面，公司作为国有企业，响应了国家关于阶段性对于扶持小微企业发展的政策，减免租金
中诚信国际对受评对象的预测性信息是中诚信国际对受评对象信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑
了与受评对象相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与受评对象的未来实际经营情况可能存在差异。
及相关费用。公司为员工提供具有竞争力且公平的福利待遇，员工稳定性尚可；公司设立安全维稳工作委员会，建立健全安全生产体系，近三年未发生一般事故以上的安全事故。公司治理方面，根据《公司法》及《证券法》等法律法规的要求，公司制定了公司章程，建立了符合现代企业制度要求的法人治理结构。公司董事会由9名董事构成，其中内部董事6名，外部独立董事3名。内控方面，公司各项规章制度较为健全，目前已建立了较为健全的治理结构和内控体系。战略方面，公司最新一轮发展战略方向为：以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品和服务体系为抓手，深耕五大城市群中心城市，拓展环中心城市一小时交通圈的卫星城/区域，创新发展增值服务、房产金融等业务，构建房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展。特殊事项
公司在北京、天津、上海和重庆等一、二线城市持有写字楼、商业、酒店等业态的物业，截至2022年末持有项目可出租面积约为123.54万平方米，其中写字楼可出租面积占比约44%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持在高位。2020年至2022年公司物业租赁业务分别实现营业收入16.69亿元、17.54亿元和16.25亿元，可为公司贡献稳定的现金流及利润来源。外部支持公司股东金融街集团背景较为雄厚，业态多元化程度较高；公司作为金融街集团旗下最重要的经营主体，在资金和业务协同方面得到了较强的股东支持。
金融街集团是西城区国资委全资持有的以资本运营及资产管理为主要业务的国有企业，实力较为雄厚。金融街集团业务范围涵盖房地产开发、金融保险、医疗健康、教育及文化传媒等。公司作为金融街旗下最重要的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同优势。资金方面，公司与金融街集团全资子公司北京金融街集团财务有限公司获得了不超过40亿元的贷款综合授信额度，实际贷款利率低于同期人民银行贷款基准利率。
评级结论
综上所述，中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）”的信用等级为AAA；评定“金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种二）”的信用等级为AAA。
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2023年3月末）
资料来源：公司提供
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元）
| 财务数据（单位：万元） | 2020 | 2021 | 2022 | 2023.3/1~3 |
| 货币资金 | 1,881,712.93 | 1,785,399.46 | 1,687,549.86 | 1,330,448.65 |
| 其他应收款 | 1,178,399.16 | 827,412.55 | 767,771.28 | 729,317.63 |
| 存货 | 8,200,565.90 | 8,425,221.48 | 7,429,548.42 | 7,318,189.11 |
| 长期投资 | 493,346.43 | 471,111.45 | 522,459.63 | 505,167.08 |
| 固定资产 | 264,049.62 | 287,736.97 | 250,784.61 | 248,408.27 |
| 在建工程 | 76,389.65 | 78,290.77 | ||
| 无形资产 | 53,866.93 | 56,343.30 | 38,688.91 | 38,166.24 |
| 投资性房地产 | 4,083,182.39 | 3,874,096.40 | 3,943,211.01 | 3,946,164.54 |
| 资产总计 | 16,920,791.58 | 16,478,038.28 | 15,304,387.83 | 15,655,091.16 |
| 预收款项 | 1,383,521.19 | 125,329.74 | 985,418.92 | 1,153,804.89 |
| 其他应付款 | 972,926.04 | 922,341.97 | 616,237.08 | 607,633.45 |
| 短期债务 | 1,483,528.62 | 1,291,151.48 | 1,402,362.38 | 856,030.90 |
| 长期债务 | 7,737,215.03 | 7,042,663.02 | 6,611,622.59 | 7,528,000.58 |
| 总债务 | 9,220,743.65 | 8,333,814.49 | 8,013,984.97 | 8,384,031.48 |
| 净债务 | 7,350,229.24 | 6,565,967.31 | 6,339,666.52 | 7,066,814.46 |
| 负债合计 | 12,940,285.40 | 12,218,470.81 | 11,062,302.63 | 11,436,302.54 |
| 所有者权益合计 | 3,980,506.17 | 4,259,567.47 | 4,242,085.19 | 4,218,788.62 |
| 利息支出 | 484,217.93 | 423,402.87 | 381,600.49 | -- |
| 营业总收入 | 1,812,137.34 | 2,415,531.36 | 2,050,578.01 | 283,520.79 |
| 经营性业务利润 | 488,961.52 | 153,340.85 | 2,857.86 | -21,633.72 |
| 投资收益 | -16,673.99 | 101,225.85 | 58,060.98 | -3,077.99 |
| 净利润 | 221,846.79 | 158,117.72 | 64,747.71 | -23,296.86 |
| EBIT | 589,023.75 | 308,172.83 | 186,464.02 | -- |
| EBITDA | 602,422.47 | 329,256.14 | 205,999.48 | -- |
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 2,367,165.40 | 2,466,622.38 | 1,846,491.85 | 490,613.72 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 988,987.79 | 389,300.74 | 561,119.42 | 189,078.21 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -42,300.82 | 407,551.24 | 127,190.33 | 15,036.98 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -167,547.52 | -899,530.48 | -781,843.05 | -561,421.01 |
| 财务指标 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023.3/1~3 |
| 营业毛利率(%) | 32.86 | 21.45 | 15.64 | 18.15 |
| 期间费用率(%) | -1.07 | 11.31 | 12.87 | 23.42 |
| EBITDA利润率(%) | 33.24 | 13.63 | 10.05 | -- |
| 销售净利润率(%) | 12.24 | 6.55 | 3.16 | -8.22 |
| 净资产收益率(%) | 5.57 | 3.84 | 1.52 | -2.20 |
| 存货周转率(X) | 0.15 | 0.23 | 0.22 | 0.13* |
| 资产负债率(%) | 76.48 | 74.15 | 72.28 | 73.05 |
| 总资本化比率(%) | 69.85 | 66.18 | 65.39 | 66.15 |
| 净负债率(%) | 184.66 | 154.15 | 149.45 | 167.51 |
| 短期债务/总债务(%) | 16.09 | 15.49 | 17.50 | 10.21 |
| 非受限货币资金/短期债务(X) | 1.26 | 1.37 | 1.19 | 1.54 |
| 经调整的经营活动产生的现金流量净额/总债务(X) | 0.05 | 0.00 | 0.02 | -- |
| 经调整的经营活动产生的现金流量净额/短期债务(X) | 0.34 | -0.03 | 0.13 | -- |
| 经营活动产生的现金流量净额利息保障倍数(X) | 2.04 | 0.92 | 1.47 | -- |
| 总债务/销售商品、提供劳务收到的现金 | 3.90 | 3.38 | 4.34 | 4.27* |
| 总债务/EBITDA(X) | 15.31 | 25.31 | 38.90 | -- |
| EBITDA/短期债务(X) | 0.41 | 0.26 | 0.15 | -- |
| EBITDA利息保障倍数(X) | 1.24 | 0.78 | 0.54 | -- |
注：中诚信国际分析时将合同负债计入预收款项，带*指标已经年化处理。
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
附三：基本财务指标的计算公式
| 附三：基本财务指标的计算公式 | |||
| 指标 | 计算公式 | ||
| 资本结构 | 短期债务 | 短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项 | |
| 长期债务 | 长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项 | ||
| 总债务 | 长期债务+短期债务 | ||
| 非受限货币资金 | 货币资金-受限货币资金 | ||
| 净债务 | 总债务-非受限货币资金 | ||
| 资产负债率 | 负债总额/资产总额 | ||
| 经调整的所有者权益 | 所有者权益合计-混合型证券调整 | ||
| 总资本化比率 | 总债务/(总债务+经调整的所有者权益） | ||
| 净负债率 | 净债务/经调整的所有者权益 | ||
| 长期投资 | 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资 | ||
| 经营效率 | 应收账款周转率 | 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额） | |
| 存货周转率 | 营业成本/存货平均净额 | ||
| 盈利能力 | 营业毛利率 | (营业收入-营业成本)/营业收入 | |
| 期间费用合计 | 销售费用+管理费用+财务费用+研发费用 | ||
| 期间费用率 | 期间费用合计/营业收入 | ||
| 经营性业务利润 | 营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项 | ||
| EBIT（息税前盈余） | 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项 | ||
| EBITDA（息税折旧摊销前盈余） | EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 | ||
| 净资产收益率 | 净利润/所有者权益合计平均值 | ||
| 净利润率 | 净利润/营业收入 | ||
| 现金流 | 经调整的经营活动产生的现金流量净额 | 经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化的研发支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出 | |
| 偿债能力 | 流动比率 | 流动资产/流动负债 | |
| 速动比率 | (流动资产-存货)/流动负债 | ||
| 利息支出 | 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出 | ||
| EBITDA利息保障倍数 | EBITDA/利息支出 | ||
金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
附四：信用等级的符号及定义
注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
附四：信用等级的符号及定义中长期债项等级符号
| 中长期债项等级符号 | 含义 |
| AAA | 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。 |
| AA | 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。 |
| A | 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。 |
| BBB | 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。 |
| BB | 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。 |
| B | 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。 |
| CCC | 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。 |
| CC | 基本不能保证偿还债券。 |
| C | 不能偿还债券。 |
注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
| 主体等级符号 | 含义 |
| AAA | 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 |
| AA | 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。 |
| A | 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 |
| BBB | 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 |
| BB | 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 |
| B | 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 |
| CCC | 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 |
| CC | 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。 |
| C | 受评对象不能偿还债务。 |
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