腾达建设：天健会计师事务所(特殊普通合伙)关于腾达建设集团股份有限公司2022年年度报告信息披露监管工作函的专项说明

目录

一、关于长期股权投资………………………………………………第1—8页

二、关于应收账款…………………………………………………第8—16页

三、关于合同资产…………………………………………………第16—21页

四、关于存货………………………………………………………第21—28页

监管工作函专项说明

天健函〔2023〕727号

上海证券交易所：

由腾达建设集团股份有限公司（以下简称腾达建设公司或公司）转来的《年度报告的信息披露监管工作函》（上证公函〔2023〕0425号，以下简称监管工作函）奉悉。我们已对监管工作函中需要我们说明的财务事项进行了审慎核查，现汇报说明如下。

一、关于长期股权投资。年报及临时公告显示，公司于2015年与上海磐石投资有限公司共同设立基金管理公司，并设立多支投资基金，其中上海磐石腾达泽善投资合伙企业(有限合伙)、上海磐石腾达投资管理有限公司和上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)列示于长期股权投资，期末账面余额合计8,442.24万元。近三年（2020-2022年），上述投资基金以权益法确认的投资损益分别为亏损669.32万元、亏损5,544.61万元、亏损1,512.01万元。报告期末，公司未对相关长期股权投资计提减值准备。请公司：（1）列示相关投资基金截至目前的投资情况，并穿透披露具体投向及关联关系；（2）结合相关投资基金的业绩波动、投资去向等情况，补充披露公司未对相关长期股权投资计提减值准备的原因及合理性，是否存在减值计提不充分的情形。请年审会计师对问题（2）发表意见。

(一)期末公司相关的长期股权投资明细情况

1.截至2022年12月31日，公司与投资基金相关的长期股权投资明细情况如下：

单位：万元

第

页共28页

被投资单位

第

页共28页

上海磐石腾达投资管理有限公司

由上表可知，腾达建设公司对上海磐石腾达泽善投资合伙企业(有限合伙)、上海磐石腾达投资管理有限公司和上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)投资成本合计为17,502.56万元，截至2022年12月31日，账面价值为8,442.24万元，权益法下核算的投资损失累计为9,060.32万元，占投资成本比例为51.77%。

2.截至2022年12月31日，公司其他长期股权投资明细情况如下：

单位：万元

由上表可知，腾达建设公司对东英腾华融资租赁（深圳）有限公司投资的账面价值为6,199.38万元，对台州银行股份有限公司投资的账面价值为123,559.85万元，均高于投资成本；该两家公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在近期未发生重大变化，且该两家公司经营业绩平稳，因此不存在减值情形。

3.截至2022年12月31日，公司其他权益工具投资明细情况如下：

单位：万元

第

页共28页

限公司

由上表可知，腾达建设公司对浙江台州市沿海高速公路有限公司以及平潭沣石恒达投资管理合伙企业（有限合伙）的投资是以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，平潭沣石恒达投资管理合伙企业（有限合伙）最终投向是上市公司浙富控股集团股份有限公司，考虑到被投资单位的经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化，不存在减值情形。

(二)列示相关投资基金的投资去向、业绩波动等情况

1.期末上海磐石腾达投资管理有限公司的投资去向、业绩波动等情况

单位：万元

上海磐石腾达投资管理有限公司为上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)、上海磐石腾达泽善投资合伙企业（有限合伙）、上海磐石腾达源壹投资合伙企业

（有限合伙）以及上海磐石腾达源灏投资合伙企业（有限合伙）的基金管理人，其自身投资成本918.31万元，按公允价值计量的期末账面价值415.81万元，考虑历年管理费收入及其他运营成本费用税金后，基金管理公司期末净资产1,162.23万元，公司长期股权投资按50%份额确认为581.12万元。

2.期末上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)（以下简称磐石腾达合伙企业）的投资去向、业绩波动等情况

单位：万元

第

页共28页被投资单位

第

页共28页

伙企业）

3.期末上海磐石腾达泽善投资合伙企业(有限合伙)（以下简称磐石泽善合伙企业）的投资去向、业绩波动等情况

单位：万元

第

页共28页合计

注1：上海众付资产管理中心（有限合伙）、张真以及磐石筱洋合伙企业签订协议约定，张真在上海众付资产管理中心（有限合伙）所持有的类金融企业股权中4,000.00万元出资额所对应的股权收益权归磐石筱洋合伙企业所有，磐石泽善合伙企业向磐石筱洋合伙企业出资50万元、出借资金4,950.00万元,实际享有上述股权收益权的50%，该类金融企业经营稳健，业绩良好，未见减值迹象

4.期末上海磐石腾达源壹投资合伙企业（有限合伙）（以下简称磐石源壹合伙企业）的投资去向、业绩波动等情况

单位：万元

第

页共28页

占比1.04%。深圳越海公司经营情况平稳，磐石源壹合伙企业于2020年、2021年、2022年分别收到现金红利8,089,380元、0元、1,044,800元。截至2022年12月31日，该股权投资不存在减值迹象。

(三)公司未对相关长期股权投资计提减值准备的原因及合理性通过上述投资基金的最终去向以及业绩波动情况，该些投资基金对外投资收益率情况统计如下：

单位：万元

由上表可知，相关投资基金的投资损失率合计在-56.46%，另外腾达建设相关的投资损失率在-51.77%，两者相差较小。因此各合伙基金在确认底层投资标的公允价值时已考虑了减值情况，将相关减值损失计入了公允价值变动，因而以权益法核算的相关长期股权投资账面余额中已充分考虑了减值计提，无需再重复

计提长期股权投资减值准备。

(四)核查程序针对上述事项，我们执行了以下核查程序：

1.了解、评价管理层与长期股权投资减值测试相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

2.穿透腾达建设公司各支合伙基金的具体投向，并检查关联关系；

3.取得各支合伙基金近三年的审计报告、投资管理人编制的基金年度运营情况通报，检查底层投资标的公司的业绩波动情况，执行长期股权投资减值测试，分析已确认的相关股权投资公允价值的合理性以及减值是否充分考虑。

(五)核查意见

经核查，我们认为公司相关长期股权投资账面余额中已充分考虑了底层投资资产减值情况，因而未重复计提长期股权投资减值准备，具有合理性，期末不存在减值计提不充分的情形。

二、关于应收账款。报告期内，公司营业收入下滑15.66%至58.41亿元，应收账款期末余额则同比增长31.03%至4.52亿元，变动趋势与营收变化相背离。应收账款坏账准备期末余额0.29亿元，约占应收账款账面余额的6.11%，公司对应收账款仅按组合计提坏账准备，其中3年以上应收账款均按20%比例计提。请公司：（1）补充披露主要项目的完工进度和结算情况，并结合收入确认的标准和依据，分析公司应收账款增长率与营业收入增长率相背离的原因；

（2）结合主要应收账款欠款方情况及其与上市公司、控股股东的关联关系、账龄及逾期情况等，说明公司应收账款减值计提的充分性，以及对3年以上应收账款均按20%比例计提坏账准备的原因及合理性，是否与同行业公司存在重大差异。请年审会计师发表意见。

(一)补充披露主要项目的完工进度和结算情况，并结合收入确认的标准和依据，分析公司应收账款增长率与营业收入增长率相背离的原因

回复：

1.腾达建设公司不同业务的收入和应收款项余额对比列示如下：

单位：万元

第

页共28页

主营业务收

第

页共28页入类别

根据上表可知，公司工程合同收入的营业收入下滑7.93%至49.14亿元，应收账款期末余额则同比增长31.03%至4.52亿元，变动趋势存在背离。公司工程施工收入较上年下降主要是由于近年市政施工项目呈现减少趋势，行情较差，过去承接的大型项目已经逐渐完工，新承接的新项目规模和数量有所减少。

房地产板销售收入有所下滑，但由于房产销售收入系合同负债结转而来，不影响应收余额变动。钱江四桥经营权收入本期变动较小，应收余额上升是由于2022年第四季度经营权收入尚未收回导致，期后已经收回。

2.公司主要收入确认标准及相关依据情况统计如下：

2.统计公司2022年确认收入前5名和应收余额前5名的工程项目，完工进度和结算情况如下：

第

页共28页结算工程量/工程造价）

由上表可知，已完工未决算的项目应收账款基本结清，在建的项目会存在相应的应收账款余额。2022年末应收账款余额有所上升，主要原因系：(1)部分业主2022年末因特殊事项影响付款流程尚未流转完成，部分款项在次年支付；(2)其次近年公司承接的个别市政项目，因财政紧张，收款较为滞后。

(二)结合主要应收账款欠款方情况及其与上市公司、控股股东的关联关系、账龄及逾期情况等，说明公司应收账款减值计提的充分性，以及对3年以上应收账款均按20%比例计提坏账准备的原因及合理性，是否与同行业公司存在重大差异。

1.期末应收账款主要欠款方情况及其与上市公司、控股股东的关联关系、账龄及逾期情况如下：

第

页共28页

客户名称

第

页共28页余姚市海际建设发展有限公司

第

页共28页

东勘测设计研究院有限公司

从上表可知，主要项目应收账款账龄均在1年以内，账龄较短，部分已于期后全额收回。通过公开信息核实，业主方与腾达建设公司及其控股股东不存在关联关系。

2.同行业公司坏账政策对比

(1)同行业公司（宏润建设、浙江交科、天健集团以及安徽建工）应收账款的账龄组合的坏账计提比例对比如下：

第

页共28页账龄

(2)同行业公司（龙建股份）应收账款的账龄组合的坏账计提比例如下：

(3)同行业公司（中国中铁）应收账款的账龄组合的坏账计提比例如下：

第

页共28页

2-3年

由以上表格可知，同行业公司坏账计提比例均有不同，宏润建设3年以上应收账款坏账比例为50%以及100%，高于腾达建设公司；浙江交科4年以上应收账款坏账比例为50%，高于腾达建设公司；天健集团3年以上应收账款坏账比例为25%，与腾达建设公司3年以上坏账比例基本接近；龙建股份根据客户划分不同的应收款项组合，政府客户以及中央企业及地方国有企业客户坏账比例较低，其他企业客户坏账比例略高，但整体而言低于腾达建设公司；安徽建工3年以上应收账款坏账比例在40%以上，高于腾达建设公司；中国中铁根据客户划分不同的应收款项组合，中央企业客户、地方政府以及地方国有企业客户、中国国家铁路集团有限公司等坏账比例较低，其他企业客户坏账比例略高；整体来看，腾达建设公司3年以上坏账计提比例与同行业公司相比偏低。

3.公司对3年以上应收账款均按20%比例计提坏账准备的原因及合理性说明如下：

(1)公司所承建项目主要为政府投资的基础设施项目，项目主要分布在浙江、上海等地区，总体上看项目资金保障较好，应收账款发生坏账的风险较小；

(2)公司历史上自上市以来尚未发生过坏账损失的情形；

(3)部分同行业公司也存在3年以上坏账比例在20%-30%的情况，与公司类似。

综上所述，公司对3年以上应收账款均按20%比例计提坏账准备具有一定的合理性。

4.对比2022年同行业公司按账龄组合计提的预期信用损失比例如下：

第

页共28页

安徽建工

由上表可知，腾达建设公司应收账款-账龄组合的预期信用损失比例较浙江交科、龙建股份以及中国中铁高，较宏润建设、天健集团以及安徽建工低，整体来看与同行业公司相比偏低，但并未与同行业公司情况完全背离。

(三)核查程序

针对上述事项，我们执行了以下核查程序：

1.向公司相关负责人了解主要项目的完工进度情况，并统计主要项目的结算情况；

2.统计期末应收账款主要欠款方情况以及相应应收账款的账龄及逾期情况；

3.查询公开信息检查应收账款主要欠款方的股东情况，检查是否与上市公司以及控股股东存在关联关系；

4.查询同行业公司的年度报告，检查同行业公司的坏账比例与公司是否存在重大差异。

(四)核查意见

经核查，我们认为：应收账款增长率与营业收入增长率相背离的原因是由于部分项目2022年底付款流程的审批流程滞后，以及部分业主资金紧张，付款较慢；通过对比同行业坏账计提政策和预期信用损失比例，公司与同行业公司相比偏低，但并未与同行业公司情况完全背离；公司所承建项目主要为政府投资的基础设施项目，项目资金保障较好，应收账款发生坏账的风险较小，公司对3年以上应收账款均按20%比例计提坏账准备具有一定的合理性。

三、关于合同资产。报告期末，公司合同资产账面价值为15.70亿元，同比增长25.65%，减值准备余额1.12亿元，减值计提比例为6.66%。报告期内，公司对合同资产计提减值准备2831.27万元，但未披露具体情况。请公司补充披露主要合同资产的具体情况，包括项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排、减值计提政策等，说明近年来已完工未结算项目规模逐渐增加的具体原因，以及合同资产减值计提的充分性和合理性。请年审会计师发表意见。

答复：

(一)公司2022年末和2021年末合同资产情况报告期末合同资产情况如下：

单位：万元

第

页共28页

项目

由上表可知，报告期末，公司合同资产账面价值为15.70亿元，同比增长

25.65%，减值准备余额1.12亿元，减值计提比例为6.66%。

(二)主要合同资产的具体情况，包括项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排、减值计提政策等公司主要合同资产的具体情况，包括项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排、减值计提政策等情况如下

单位：万元

第

页共28页

业主单位

第

页共28页

合管廊工程B标段（施工）

合同资产中包含了尚在建设的项目、已完工未决算项目已确认工程量但尚未达付款条件的款项和已完工决算项目未到期的工程质保金，由于腾达建设公司承接的项目主要为较大型的市政工程，项目完工后决算流程耗时长，合同约定的质保期长，因此逐年累计较多已完工未结算的项目，相应的合同资产金额也有一定的增长。

(三)合同资产减值计提的充分性和合理性

1.腾达建设公司合同资产减值计提情况如下：

单位：万元

第

页共28页账龄

由上表可知，公司合同资产账面价值中1年以内占比较高，达到77.66%，3年以上占比较低，为3.44%。腾达建设公司对合同资产和应收账款同样以账龄为基础计提减值，保持了会计政策的延续性，较为合理。

2.同行业情况

对比同行业合同资产减值准备计提比例，腾达建设公司合同资产减值比例偏高，对合同资产的减值政策是较为谨慎的。

(四)核查程序

针对上述事项，我们执行了以下核查程序：

(1)统计主要合同资产的项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排等情况；

(2)向公司相关负责人了解已完工未结算项目规模逐渐增加的具体原因；

(3)查询同行业公司的年度报告，检查同行业公司合同资产的坏账比例与公司对比情况。

(五)核查意见

经核查，我们认为：公司近年来已完工未结算项目规模逐渐增加是由于腾达建设公司承接的项目主要为大型的市政工程，项目完工后决算流程耗时长，合同约定的质保期长，因此逐年累计较多已完工未结算的项目。通过与同行业进行对比，公司的合同资产减值计提比例偏高，较为谨慎，具有充分性。公司对合同资产和应收账款同样以账龄为基础计提减值，并适用相同的计提比例，保持了会计政策的延续性，具有合理性。

四、关于存货。年报显示，公司存货期末账面余额21.15亿元，累计计提存货跌价准备2.17亿元，计提比例约10.26%。最近三年(2020-2022年),公司存货跌价准备计提比例分别为5.97%、7.75%、10.26%，计提比例逐年上升。请公司结合报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等因素，对比可比公司，说明报告期内公司存货跌价准备计提的合理性和充分性，是否存在前期计提不充分的情形。请年审会计师发表意见。

回复：

(一)公司存货账面价值以及存货跌价准备计提情况

1.截至2022年12月31日，公司存货账面价值情况如下：

单位：万元

第

页共28页

项目

第

页共28页

合计

由上表可知，公司存货账面余额为21.16亿元，其中开发产品账面价值占存货比例为46.59%，合同履约成本占比为52.70%，合同履约成本占比较高，其主要归集公司工程施工项目的实际投入金额，公司在按照产出法确认收入的同时，按照与收入确认相同的比例结转工程施工的营业成本。因较多项目前期投入高于合同履约成本结转主营业务成本金额，使得合同履约成本期末存在一定的余额。

截至本期末，合同履约成本的主要构成情况如下：

单位：万元

2.2020年至2022年，公司存货跌价准备计提比例如下：

单位：万元

第

页共28页年度

由上表可知，截至2022年末，公司存货期末账面余额21.15亿元，累计计提存货跌价准备2.17亿元，计提比例约10.26%。2020-2022年,公司存货跌价准备计提比例分别为5.97%、7.75%、10.26%，计提比例逐年上升。公司的存货主要分为市政公用工程、公路工程、桥梁工程等形成的合同履约成本及房地产建造工程形成的开发产品，最近三年计提存货跌价准备的均为各房地产子公司，涉及云南腾达运通置业有限公司（以下简称云南置业公司）和宜春市腾达置业有限公司（以下简称宜春置业公司），统计情况如下：

单位：万元

按实际计提跌价的子公司口径计算，2020年至2022年云南置业公司存货跌价准备计提比例分别为25.18%、29.70%、29.68%，宜春置业公司存货跌价准备计提比例分别为0.16%、0.04%、0.17%，计提比例稍有上升主要系随着存货出售，原值降低，存货跌价本身并无新增大额计提。

(二)公司报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等情况说明

1.云南置业公司存货跌价准备说明

(1)云南置业公司存货跌价准备计算过程说明

公司存货跌价准备以未来现金流量法为基础进行测算，公司应计提减值金额为账面价值与预计未来现金流量现值之差。未来现金流入主要系房屋出售收入和房租收入，未来现金流出主要为费用以及相关税金等，影响房屋出售收入和房租收入的参数包括：预计销售单价、折现率、预计未来可去库存比例、剩余房产的销售以及租赁收入平均年现金流等等。

(2)计算过程参数选择说明

1)预计未来可去库存比例

A.办公楼预计去库存比例为95%，自2020年起开放新的一批分期购房销售，每年支付分期款，第三年时支付全款实现销售，目前销售情况良好，预计未来写字楼去库存比例能够达到95%。

B.商铺销售状况欠佳。根据云南省近年来商业物业的销售状况，市场存量大且销售状况欠佳，销售不太乐观，争取未来去化5%。

C.公寓房源属于销售状况较好的房源，预计未来去库存率能够达到100%。

D.地下车库由于长期推行的出租政策，普通住户租赁需求大于购买需求，公司计划调整销售政策，将位于商业区部分车位进行配套销售，目标客户主要面向商业客户，预计去化10%。

2)公司计算未来现金流量现值考虑国债等无风险报酬率以及风险报酬率等因素，折现率取值6%。

3)租赁收入平均年现金流取值

2020年公司实现其他业务收入2,851.52万元，2021年其他业务收入3,096.72万元，2022年其他业务收入2,520.27万元，其构成主要为地下车库停车收入及物业出租租金收入，公司近年来对招商业务给予重视，每年租金收入呈上升趋势，2023年将重点针对空置商铺进行招租，预计未来每年其他业务收入年平均现金流入预计达到2,500.00万元，其构成预计主要为地下车库停车收入及商铺出租租金收入。

4)各物业状态预计售价

第

页共28页物业形态

第

页共28页公寓

(3)所处区域及周边可比项目售价变化根据公开可查询信息，云南置业项目周边房价如下（单位：元/㎡）：

公司采用的预计销售均价与周边房价差异不大，在合理范围内，可接受。

(4)报告期内旗下地产项目的土地成本

2.宜春置业公司存货跌价说明宜春置业公司仅凤凰春晓一期商铺及凤凰春晓二期住宅存在小额跌价，以估计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值，通过比较可变现净值和账面价值的差异来确定存货跌价金额。未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

3.综上，按上述计算逻辑和参数选择，公司2020年-2022年存货跌价计提金额如下：

单位：万元

由上表可知，2020年-2022年存货跌价计提金额合计为18,697.38万元，存货跌价计提金额主要在2020年及以前年度计提，公司存货跌价计提具有合理性

和充分性，不存在前期计提不充分的情形。

(三)对比可比公司，说明报告期内公司存货跌价准备计提的合理性和充分性，是否存在前期计提不充分的情形

1.同行业公司计提存货跌价准备的政策

(1)滨江集团：资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并对所开发项目至完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等作出估计，确定存货的可变现净值。

(2)新湖中宝:资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(3)荣安地产：存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

(4)腾达建设公司计提存货跌价准备的政策：资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的账面价值进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

由以上对比可知，公司计提跌价的政策与同行业保持一致。

2.同行业公司存货跌价计提比例：

单位：万元

第

页共28页同行业公司

公司属于建筑业，经营范围主要有市政公用工程、房屋建筑工程、公路工程、桥梁工程、公路路面工程、公路路基工程、城市轨道交通工程等，除几家置业子公司外，其余公司主要业务为道路、桥梁施工工程。置业公司的房地产业务规模较同行业的房地产公司小，单个开发项目跌价受开发成本、销售价格、房产地域等影响大，故跌价计提比例较同行业高。

(四)核查程序

针对上述事项，我们执行了以下核查程序：

(1)了解、评价管理层与存货减值测试相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

(2)在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问这些存货项目的进度，了解存货项目开发进度、取得项目成本预算，结合项目合同台账对相应的成本项目预算结果进行检查；

(3)取得公司存货跌价准备计算表及依据的相关资料，执行存货减值测试，分析存货可变现净值的合理性，以及存货跌价准备计提是否充分；

(4)对于开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

(5)检查与存货跌价准备相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(五)核查意见

经核查，我们认为：结合报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等因素，并对比可比公司，报告期内公司存货跌价准备计提具有合理性和充分性，不

存在前期计提不充分的情形。专此说明，请予察核。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

中国·杭州中国注册会计师：

二〇二三年五月二十三日