东方集团：关于东方集团股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函的说明

大华会计师事务所(特殊普通合伙)

Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）

关于东方集团股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函的说明

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关于东方集团股份有限公司业绩预告相关事项的监管

工作函的说明

大华核字[2024] 000438号

上海证券交易所：

根据贵所出具的《关于东方集团股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》（上证公函【2024】0119 号）的要求，大华会计师事务所（特殊普通合伙）作为东方集团股份有限公司（以下简称东方集团）的年审会计师，我们对工作函中要求年审会计师发表意见的事项进行了认真核查，现将有关事项说明如下：

问题二、请公司年审会计师切实履行中介机构责任，对上述涉及资产减值问题进行充分核查，并就减值时点的合理性、前期减值的充分性、公司相关会计处理是否符合企业会计准则相关要求等发表明确意见。会计师回复：

第一，我们在对东方集团以前年度财务报表审计过程中，针对上述事项执行的主要审计程序包括但不限于：

（1）我们评价管理层与编制和监督管理新型城镇化开发项目预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制设计和运行的有效性；

（2）我们对东方集团新型城镇化开发形成存货项目及与其他房地产开发商合作开发的项目进行实地观察，询问管理层这些存货及合作开发项目的进度，并了解东方集团新型城镇化开发项目所在地面临的政府政策调控的最新变化情况、项目所在地的房地产销售状况；

大华核字[2024] 000438号专项说明

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（3）我们获取并检查了东方集团存货项目最新预测所反映的总开发成本预算，同时将各存货项目的估计建造成本与东方集团的最新预算进行比较，以评价相关新型城镇化开发项目成本预算的准确性和可靠程度；

（4）我们获取并评价管理层对相关存货项目采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取的信息和东方集团的销售预算计划进行比较；

（5）我们根据《企业会计准则》规定，获取并评价管理层对合作开发项目相关合作开发款的可收回金额采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取的信息进行比较；

（6）我们对东方集团部分重要项目进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单独或组合出现何种程度的变化会导致存货发生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。根据已执行的工作，我们认为东方集团与新型城镇化开发相关资产的减值时点、前期减值的计提充分性以及相关会计处理符合企业会计准则规定。

第二，对于东方集团2023年度业绩预亏公告中涉及的大额资产减值损失情形，我们将在2023年年报审计中切实履行中介机构责任，对上述涉及资产减值问题进行充分核查，我们将采取的审计应对措施包括但不限于：

（1）在执行风险评估程序过程中，我们将上述大额资产减值损失风险评估为重大错报风险事项，针对该项重大错报风险采取审计应对措施并设计进一步审计程序，鉴于上述大额资产减风险同时涉及到重大管理层判断（包括涉及高度估计不确定性的会计估计）且对财务报表影响较大，我们将该事项确定为关键审计事项，并将与治理层进项沟通；

（2）在执行内部控制了解、测试及评价程序过程中，我们拟了解并评价管理层报告期内与编制和监督管理新型城镇化开发项目预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制设计和运行的有效性；

（3）在实质性程序阶段，我们拟执行的审计程序包括

① 对东方集团存货项目及与其他房地产开发商合作开发的项目进行实地观察，核实项目进度与管理层介绍的进度是否一致，并了解东方集团新型城镇化开发项目所在地面临的政府政策调控的最新变化情况、项目所在地的房地产销售

大华核字[2024] 000438号专项说明

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状况；

② 获取并检查东方集团存货项目最新预测所反映的总开发成本预算，同时将各存货项目的估计建造成本与东方集团的最新预算进行比较，以评价相关新型城镇化开发项目成本预算的准确性和可靠程度；

③ 获取并检查合作开发项目销售台账，分析合作开发项目最新预算是否与最新销售情况相匹配。

④ 获取并评价管理层对相关存货项目采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取的信息和东方集团的销售预算计划进行比较；

⑤ 获取并评价管理层对合作开发项目相关合作开发款的可收回金额采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取的信息进行比较；

⑥ 对东方集团部分重要项目进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单独或组合出现何种程度的变化会导致存货发生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。

此外，我们审阅了东方集团对贵司出具的业绩预告相关事项的监管工作函的回复，并将相关回复与我们在审计东方集团以前年度财务报表过程中执行审计程序而获取的审计证据进行核对，我们未发现在所有重大方面存在不一致之处。