研报评级☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2026-04-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-04-09
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 0 2 1 0 0 3
2月内 0 2 1 0 0 3
3月内 0 2 1 0 0 3
6月内 0 2 1 0 0 3
1年内 0 2 1 0 0 3
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.02│ -4.15│ -7.42│ -1.58│ -1.05│ -0.44│
│每股净资产(元) │ 21.15│ 17.09│ 9.80│ 7.20│ 5.44│ 4.26│
│净资产收益率% │ 4.85│ -24.41│ -75.75│ -18.67│ -15.50│ -8.60│
│归母净利润(百万元) │ 12162.68│ -49478.43│ -88556.47│ -18825.67│ -12496.00│ -5224.67│
│营业收入(百万元) │ 465739.08│ 343176.44│ 233432.77│ 183582.33│ 159227.33│ 148221.33│
│营业利润(百万元) │ 29251.70│ -45643.80│ -70999.04│ -15308.67│ -9978.00│ -3924.67│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-04-09 中性 未知 4.07 -1.65 -1.10 0.02 国泰海通
2026-04-07 增持 维持 --- -2.60 -1.76 -1.18 招商证券
2026-04-02 增持 维持 --- -0.48 -0.28 -0.15 长江证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-04-09│万科A(000002)2025年年报点评：砥砺前行，推动化险 │国泰海通 │中性
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本报告导读：
公司当前虽全面积极推动债务重组工作，但传统主业造血能力受困，造成企业仍面临偿债压力。多元业务已形成规模
底盘，期待后续长期发展潜力。
投资要点：
投资建议：给予“中性”评级。我们认为公司当前虽全面积极推动债务重组工作，但传统主业造血能力受困，造成企
业仍面临偿债压力。预计公司2026-2028年每股净资产分别为8.14、7.05、7.07元，按照2026年0.5XPB水平，对应合理价
值为4.07元，给予“中性”评级。
业务持续调整，出清历史问题。2025年，公司实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；实现净亏损918.1亿元，同
比下降88.5%；实现归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比下降79.0%，业绩亏损的主要原因在于房地产开发项目
结算规模显著下降毛利率仍处低位、新增计提信用减值和资产减值、部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损、部分非主
业财务投资亏损、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值；每股基本亏损7.45元（年报披露口径），同比下降78.4
%。
经营性现金流转负，融资成本下行。截至2025年底，公司净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负
债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点。截至2025年底，公司有息负债合计3584.8亿元，占总资产的比例为35.1%。2
025年，公司全年经营活动产生的现金流量为净支出9.9亿元，首次转负。除股东借款外，公司2025年新增融资和再融资28
0亿元；公司存量融资的综合成本为3.02%，较2024年末下降85个基点。
销售保持市占，深耕优势区域。2025年公司实现销售面积1025.0万平，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和4
5.5%。2025年公司在各大区域的销售分布情况看，主要贡献区域为上海区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域
、东北区域和西北区域，分布占到总销售金额的34.4%、20.7%、10.9%、9.6%、7.3%、5.6%和5.4%。
风险提示：行业面临总量下行风险。
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2026-04-07│万科A(000002)25年业绩亏损扩大，关注债务长效化解方案推动进程 │招商证券 │增持
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（1）25年业绩受开发项目利润率下滑及减值损失增加等影响亏损幅度进一步扩大；（2）开发业务方面，公司积极持
续推动存量土地及项目资源盘活，贡献部分销售；（3）经营业务方面，物管、长租及物流等板块收入保持稳定增长；（4
）债务层面，公司通过大宗资产盘活以及在大股东等多方支持下妥善化解到期债务，后续将结合实际经营情况积极寻求债
务长效化解方案。预计26E/27E/28EEPS分别为-2.60/-1.76/-1.18元/股，综合考虑到公司24年以来积极通过股东借款以及
大宗交易等应对偿付部分到期债务，当前正积极寻求推进债务长效化解方案，但方案落地前公司资金面或仍存在较大波动
，维持“增持”评级，关注公司后续债务长效化解方案推动进度及或有的支持政策。
25年业绩受开发项目利润率下滑及减值损失增加等影响亏损幅度进一步扩大。公司25年实现营业收入/营业利润/归母
净利润分别为2334亿元/-710亿元/-886亿元，营业收入同比-32%，营业利润/归母净利润去年同期分别为-456亿元/-495亿
元；（1）营业收入同比下滑主要受开发业务结算规模下降拖累，具体看，开发业务实现收入1701亿元（同比-39%），非
开发业务实现收入633亿元（同比-1%），非开发业务占收入比例约27%；（2）营业利润亏损幅度同比扩大主要是受毛利率
下降、期间费用率增加、资产减值损失增加及投资收益亏损幅度扩大等影响，具体看，整体税前毛利率下降0.7pct至9.5%
，销售费用率增加0.1pct至3.2%，管理费用率增加0.8pct至2.7%；财务费用率增加1.5pct至3.2%，主因在建面积减少，利
息费用化比例上升；资产减值损失-219亿元（去年同期-72亿元），主因计提存货减值准备增加；信用减值损失-342亿元
（去年同期-264亿元）；投资收益为-58亿元（去年同期-29亿元），主因合联营项目亏损；（3）归母净利润亏损幅度较
营业利润进一步扩大主要是所得税增加影响，具体看，25年所得税为179亿元（去年同期15亿元），少数股东损益-33亿元
（去年同期8亿元）。
积极持续推动存量土地及项目资源盘活，贡献部分销售。公司25年实现全口径销售金额1341亿元（同比-46%），销售
面积1025万方（同比-43%），销售单价13079元/平（同比-4%）；25年公司新获取土地项目23个，总建面187万方，估算总
土地成交金额119亿元，估算全口径拿地力度9%，或主要为退换地贡献。土储方面，截止25年末，估算不含现房未售建面
（规划中+在建-已售未结）3987万方；存量项目盘活方面，25年通过存量盘活货值339亿（24年412亿）。
物管、长租及物流等板块收入保持稳定增长。具体看，（1）物管：25年实现收入约374亿元（同比+3%）；（2）长租
：25年实现收入（含非并表）37亿元（同比持平），25年末累计开业27万间数（同比+3%），25年末出租率95.4%（同比-0
.2pct）；（3）商业：25年实现收入（含非并表）79亿元（同比-11%），25年末开业建面1078万方（同比-0.3%）；（4）
物流：25年实现收入（含非并表）43亿元（同比+8%），其中高标库收入20亿元（同比-8%），冷库收入23亿元（同比+26%
）。
公司通过大宗资产盘活以及在大股东等多方支持下逐步妥善化解到期债务，后续将结合实际经营情况积极寻求债务长
效化解方案。公司截止25年末有息负债金额3585亿元（较24年末-1%），保持平稳，货币资金672亿元（较24年末-24%），
公司披露净负债率124%（较24年末+43ct），资产负债率77%（较24年末+3pct），估算现金短债比0.41（较24年末-0.13）
；公开债务偿付上，公司25年累计完成大宗资产交易31宗，合计签约金额113亿元，截止年报披露日已累计获取股东借款3
35亿元；25年以来截止年报披露日公司已完成332亿元的到期债务偿付；往后看，据wind债券数据统计，截止目前，公司
公开市场债券余额274亿元（不含供应链融资），26年剩余公开市场债券到期规模147亿元，节奏上，26年4月/5月/6月/7
月/12月分别到期20亿元/26亿元/20亿元/47亿元/34亿元，另27年/28年/29年到期规模分别为94亿元/11亿元/22亿元；另
公司公告提及“公司将秉持坦诚务实的态度，与债权人保持密切沟通协商，以维护各方的长远利益为出发点，结合公司实
际经营情况，积极寻求债务长效化解方案”。
投资建议：（1）25年业绩受开发项目利润率下滑及减值损失增加等影响亏损幅度进一步扩大；（2）开发业务方面，
公司积极持续推动存量土地及项目资源盘活，贡献部分销售；（3）经营业务方面，物管、长租及物流等板块收入保持稳
定增长；（4）债务层面，公司通过大宗资产盘活以及在大股东等多方支持下妥善化解到期债务，后续将结合实际经营情
况积极寻求债务长效化解方案。预计26E/27E/28EEPS分别为-2.60/-1.76/-1.18元/股，综合考虑到公司24年以来积极通过
股东借款以及大宗交易等应对偿付部分到期债务，当前正积极寻求推进债务长效化解方案，但方案落地前公司资金面或仍
存在较大波动，维持“增持”评级，关注公司后续债务长效化解方案推动进度及或有的支持政策。
风险提示：大股东对公司流动性支持力度及时间表不及预期、公司经营性物业贷及资产出售不及预期、行业下行超预
期进一步拖累公司销售等。
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2026-04-02│万科A(000002)2025年报点评：攻坚化险，稳筑经营底盘 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告2025年营收2334亿（-32.0%），归母净利润亏损886亿（去年亏损495亿），扣非后归母净利亏损859亿（去
年亏损454亿），综合毛利率9.5%（-0.7pct）。2025年不分红。
事件评论
收入与毛利率下滑、大幅计提减值等因素导致业绩亏损额进一步扩大。2025年公司实现营收2334亿（-32.0%），主要
由于开发业务结算资源量下滑。归母净利润亏损886亿，主因综合毛利率同比下降0.7pct至9.5%（其中开发业务结算毛利
率同比下降1.4pct至8.1%），投资净收益亏损58.4亿（去年亏损28.6亿），大幅计提减值损失561亿（去年同期计提减值3
36亿），其中资产减值219亿、信用减值342亿。开发业务收入与毛利率下滑，计提信用与存货减值，部分非主业财务投资
亏损，大宗资产和股权交易亏损等因素共同导致归母净利大幅亏损。展望后期，公司表内预收账款949.2亿（-51.1%），
预收/结算=0.56X，结算规模将持续承压，毛利率短期难有明显起色，存货与信用的减值压力仍在，尽管经营性业务保持
稳健运营，但后续整体业绩仍需进一步努力。
持续缩表，盘活存量、加大去库为当前核心策略。2025年公司销售额1341亿（-45.5%），其中销售量价齐降，分别同
比下降43.4%、3.7%。全年获取23个项目，新获资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。全口
径投资额约119亿（+30.0%），楼面价6357元/方（-4.7%）；金额、面积角度的投资强度分别为8.9%、18.2%，行业需求与
资金链承压下，盘活存量加大去库力度是理性选择。2025年新开工592万方(-42.1%)，完成年初计划的88.5%；竣工1292万
方(-45.6%)，完成年初计划的91.3%。2026年计划新开工、竣工量分别为306、744万方，计划对计划同比下降54.2%、47.4
%。截至2025年末公司未竣工土储5554万方（在建2692+待建2863万方），同比下降18.8%。行业仍在探底阶段，公司积极
盘活资产展开自救，投资、开工、库存、竣工均呈现收缩特征，加速存量项目去库，保障资金链安全是当务之急。
第二曲线稳健运营，助力公司穿越周期。2025年经营服务业务运营体现较强韧性，全口径收入580亿。物业收入373.6
亿(+2.5%)，聚焦蝶城深耕，构建区域密度，实现稳步扩张。商业全口径租金79.3亿(-10.8%)，合计开业178个项目，总建
面1078万方，储备面积145万方。物流地产累计开业建面1045万方，全口径租金42.8亿(+8.0%)，其中冷链营收23.1亿（+2
5.5%），高标库收入19.7亿（-7.5%）。长租公寓规模行业第一，持续扩大巩固领先地位，管理27.02万间，开业19.78万
间，全口径租金收入36.7亿(-1.0%)。
投资建议：行业仍在探底，公司致力于资债结构调整，持续攻坚化解风险，盘活存量，推进资源置换；融资端积极争
取各类金融机构支持，落实再融资、展期等融资优化举措，推动落实各项化险工作。行业整体承压背景下，公司核心要务
在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2026-2028年归母净
利-57、-34、-18亿，给予“增持”评级。
风险提示
1、行业需求承压，销售大幅下滑，资金链趋紧；2、房价持续下行，资产减值压力进一步加剧。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：4家
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2026-03-31│万科Ａ(000002)2026年3月31日投资者关系活动主要内容
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万科企业股份有限公司于2026年3月31日在公司会议室举行投资者关系活动，参与单位名称及人员有调研机构：国泰
海通证券涂力磊兴业证券阎常铭中信建投竺劲东方证券赵旭翔中信证券刘东航美银证券蔡崇嘉，上市公司接待人员有万
科Ａ。 查看原文
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