研报评级☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2026-10-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-08
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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2月内 0 1 2 0 0 3
3月内 0 1 2 0 0 3
6月内 0 2 3 0 0 5
1年内 0 4 4 0 0 8
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.02│ -4.15│ -7.42│ -2.33│ -1.50│ -0.88│
│每股净资产(元) │ 21.15│ 17.09│ 9.80│ 6.91│ 4.99│ 3.73│
│净资产收益率% │ 4.85│ -24.41│ -75.75│ -32.07│ -27.77│ -22.99│
│归母净利润(百万元) │ 12162.68│ -49478.43│ -88556.47│ -27785.20│ -17915.00│ -10465.40│
│营业收入(百万元) │ 465739.08│ 343176.44│ 233432.77│ 183532.60│ 154586.00│ 141147.60│
│营业利润(百万元) │ 29251.70│ -45643.80│ -70999.04│ -25787.20│ -16333.40│ -9380.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-08 中性 维持 --- -2.37 -1.50 -1.01 东方财富
2026-09-01 增持 维持 --- -2.09 -1.30 -0.95 长江证券
2026-08-29 中性 未知 3.27 -1.65 -1.07 0.04 国泰海通
2026-05-14 增持 维持 --- -2.09 -1.30 -0.95 长江证券
2026-05-13 中性 维持 --- -3.43 -2.34 -1.51 光大证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-08│万科A(000002)财报点评：业绩延续承压，业务多元化发展——万科A2026年半│东方财富 │中性
│年度报告点评 │ │
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【投资要点】
2026年8月27日，万科发布2026年半年度报告。2026年上半年，公司实现归母净利润-149.51亿，同比变化-25%；实现
扣除非经常性损益后的净利润-138.4亿，同比变化-19%。
利润延续承压，当前业绩是结转和减值双重因素共同主导的结果，但随着市场逐步企稳，拖累业绩的因素有望逐步减
弱。一方面，当前结转项目或以前期存量库存为主，公司2022年以来新增拿地规模大幅收缩，短期利润率水平或延续前期
格局。另一方面，公司前期已累计计提较多存货跌价准备，减值压力逐步出清，后续随着市场逐步企稳、现房销售推动存
量项目加速盘活，后续减值压力有望边际缓解。公司2024H1/2025H1/2026H1资产减值损失金额分别为-20.11/-51.45/-39.
37亿元，公司存货分布相对分散且下沉，截至2025年末项目分布的90个城市中，二线、三线及以下城市规划计容建筑面积
分别占比59%、30%，资产预期售价短期预计仍面临承压，但公司前期已累计计提较多存货跌价准备，后续随着市场逐步企
稳、现房销售推动存量项目加速盘活，减值拖累有望逐步减弱；信用减值计提的压力主要源于公司对应收账款坏账准备和
其他应收款坏账准备的计提，公司截至2026上半年其他应收款规模约1706亿元，合作方较多，债权主体分散，后续潜在回
收压力预计仍会存在。
销售下滑，房开业务持续进入收缩通道。2026上半年公司销售、开复工、竣工核心指标均同比大幅下行，房开业务持
续收缩，公司实现合同销售面积293万平方米，合同销售金额358亿元，同比分别变化45.6%和-48.2%；实现新开工及复工
计容面积96.5万平方米（同比变化-67.2%），完成年初计划的31.5%；实现竣工计容面积300万平方米（同比变化-42.5%）
，完成年初计划的40.3%，销售面积下滑幅度大于竣工计容面积下滑，后续随着存量低毛利项目逐步结转、减值风险陆续
出清，业绩亏损有望逐步收敛。
多元化业务相对稳健，为公司长周期经营提供助力。2026上半年公司经营服务业务贡献营业收入288.5亿元，同比增
长1.6%，多元化服务稳健增长，2023-2025年每年稳定为公司贡献毛利润约44亿元。租赁住宅方面，公司（含非并表项目
）2026上半年实现营收14.64亿元，泊寓累计共运营管理22万间长租公寓，开业17.4万间；商业运营方面，公司营收（含
非并表项目）40.5亿，累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），商业业务整体出租率92.8%；物流仓储方面
，公司（含非并表项目）营收21.9亿元（同比变化+6.9%），其中冷链业务收入13.1亿元（同比变化+23.6%），高标库收
入8.8亿元（同比变化-11.1%）。
【投资建议】
当前房地产行业仍处于磨底阶段，公司项目分布相对分散且下沉，业绩短期承压，但后续随着市场逐步企稳、现房销
售推动存量项目加速盘活，拖累业绩的因素有望逐步减弱。我们调整盈利预测，预计2026、2027、2028年营收分别为1811
.20，1296.81和984.95亿元，归母净利润分别为-282.86，-179.08和-120.78亿元；对应EPS分别为-2.37、-1.50、-1.01
元/股，市净率为0.44、0.55和0.66，维持“中性”评级。
【风险提示】
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预
期将影响市场复苏节奏。
销售规模下滑超预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若复苏不及预期或对公
司后续销售造成影响。
资产与信用减值超预期风险。公司存货布局分散，同时公司其他应收款规模较大，款项回收存在不确定性，若市场持
续走弱，存货跌价、信用减值计提规模超出预期，将进一步侵蚀利润、拖累净资产。
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2026-09-01│万科A(000002)2026中报点评：坚持存量盘活策略，资金链安全是第一要务 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，2026H实现营收702亿（-33.4%），归母净利润为亏损150亿（去年同期亏损119亿），综合毛利率7.9%（-2
.0pct）。
事件评论
收入与毛利率下滑，投资净收益亏损、计提减值拖累业绩。2026H公司营收701.7亿（-33.4%），主因开发业务结算收
入同比下降45.9%至400.6亿。归母业绩亏损150亿，与毛利率下滑、投资净收益亏损、计提减值等因素有关：1）2026H综
合毛利率同比下降2.0pct至7.9%，其中开发业务结算毛利率同比下降3.0pct至5.1%；2）2026H投资净收益亏损33.4亿（去
年同期亏损5.7亿）；3）计提资产与信用减值42.6亿（去年同期54.5亿）；4）成本法核算下，在扣除折旧摊销后，部分
经营性业务及非主业财务投资亏损。截至2026H账上预收款793.9亿（-50.3%），预收款/年化结算收入=0.58X，后期的结
算收入或仍将下滑，毛利率底部震荡，减值与资产处置亏损压力依旧，预计业绩仍将承压。
销售规模下滑，坚持盘活存量资源的投资策略。2026H公司销售额358.0亿（-48.2%），销售面积293.0万方（-45.6%
），销售均价1.22万元/平（-4.7%），均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关。公司加速库存去化，年初现房/车商
办分别实现销售额62.4/50.1亿元。公司坚持存量资源盘活为主的投资策略，2026H获取上海、成都、郑州、青岛等地合计
8个项目，全口径拿地金额55.9亿元（+121.1%），拿地面积75万方（+34.4%），楼面价7448元/平，金额与面积维度的拿
地强度分别为15.6%、25.6%。2026H新开工量96.5万方（-67.2%），竣工量300万方（-42.5%），分别完成全年计划量的31
.5%、40.3%。截至2026H公司未竣工土储5313万方（在建2472万方+待建2841万方），同比下降14.8%。在资金链趋紧的环
境下公司紧抓回款、盘活存量库存是理性选择。
经营业态具备韧性，第二曲线稳健运营。2026H公司经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元（+1.6%
）。其中万物云全口径营收191.9亿（+5.6%），持续深化蝶城战略，蝶城底盘量增长至708个。2026H物流仓储业务全口径
营收21.9亿（+6.9%），累计已开业149个项目，可租赁面积达1053万方；商业实现全口径收入40.5亿（去年同期41.0亿）
，累计开业179个商业项目(不含轻资产输出)，总建面1081万方，出租率92.8%；全口径长租公寓业务收入14.6亿（去年同
期18.0亿），已布局全国22万间房间，累计开业17.4万间。公司多元业务均处赛道第一梯队，稳健运营助力公司穿越周期
。
投资建议：行业仍在探底，公司致力于资债结构调整，持续攻坚化解风险，盘活存量，推进资源置换；融资端积极争
取各类金融机构支持，推动落实各项化险工作。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性
压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍存。预计2026-2028年归母净利-250、-155、-113亿，给予“增持”评级
。
风险提示
1、行业需求承压，销售大幅下滑，资金链趋紧；2、房价持续下行，资产减值压力进一步加剧。
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2026-08-29│万科A(000002)2026年中期报告点评：经营性现金流回正，聚焦发展推进化险 │国泰海通 │中性
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本报告导读：公司当前虽全面积极推动债务重组工作，但传统主业造血能力受困，造成企业仍面临偿债压力。多元业
务已形成规模底盘，期待后续长期发展潜力。
投资建议：给予“中性”评级。我们认为公司当前虽全面积极推动债务重组工作，但传统主业造血能力受困，造成企
业仍面临偿债压力。预计公司2026-2028年每股净资产分别为8.17、7.12、7.16元，按照2026年0.4XPB水平，对应合理价
值为3.27元。
主业调整中蓄力，包袱阶段性出清。1H2026，公司实现营业收入701.7亿元，同比下降33.4%；实现归母净亏损149.5
亿元，同比下降25.2%。业绩亏损的主要原因在于：房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位、新增计提了资
产减值、部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。1H2026，公司的毛利率为7.94%，较2025年同期下降1.28个百分
点；公司投资收益为-33.4亿元，同比下降488.13%，主要由于权益法确认联合营投资亏损增加。
经营性现金流回正，化债有序开展。截至1H2026底，公司净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负
债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点。截至1H2026底，公司有息负债合计3512.6亿元，占总资产的比例为36.6%。1
H2026，公司经营活动现金流从2025年同期净流出30.39亿元转正为净流入4.95亿元。
除股东借款外，1H2026公司新增融资和再融资40.8亿元。截至1H2026底，公司存量融资的综合成本为2.86%，较年初
下降17个基点。自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。
多措盘活项目，聚焦城市发展。1H2026，公司实现销售面积293.0万平，销售金额358.0亿元，同比分别下降45.6%和4
8.2%。1H2026，公司多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分
类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。1H2026公司在各大区域的销售分布情况看，主要贡献区域为南方区域、
上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域，分布占到总销售金额的30.87%、27.42%、10.82%、3.
67%、6.94%、8.84%和4.90%。
风险提示：行业面临总量下行风险，公司流动性与债务风险，经营端造血能力承压风险，存量土储质量分化风险。
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2026-05-14│万科A(000002)万科A2026Q1点评：业绩压力持续释放，资金安全仍是核心关切│长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，2026Q1实现营业收入289.3亿（-23.9%），归母净利润为亏损59.5亿（去年同期亏损62.5亿），综合毛利
率9.1%（+3.0pct）。
事件评论
收入下滑，投资收益亏损等因素拖累业绩表现。2026Q1公司实现营收289.3亿（-23.9%），营收下滑主因开发业务结
算资源量减少，其中地产开发营收145.7亿（-36.1%），经营服务业务营收124.8亿元（+1.7%）。归母净利润亏损，主要
由于期间费用率同比增长1.2pct至13.3%，投资净收益为亏损12.1亿（去年同期亏损22.2亿），资产及信用减值2.4亿（去
年同期减值1.5亿），即使综合毛利率同比提升3.0pct至9.1%，仍难抵收入下滑、投资收益亏损等因素对业绩的拖累。截
至2026Q1公司账上预收款合计917.6亿（-52.5%），预收款/年化结算额=0.57X，预计后续收入仍将承压，业绩表现仍需努
力。
销售规模顺势下滑，主动缩表是理性选择。2026Q1公司销售额167.7亿元（-53.8%），销售面积140.1万方（-42.2%）
，销售均价11970元/平，行业排名第9（克而瑞）。行业需求与资金链承压下，保障资金安全仍是公司当前第一要务，投
资高度审慎，持续推动存量资源盘活，2026Q1新增获取青岛李沧区石牛山项目（参股项目公司获取，权益比例22.5%），
通过“收储、调规、再出让”模式，将商业地块盘活为住宅用地，计容建面11.1万方。2026Q1公司新开工及复工面积69.2
万方（-67.5%）、竣工面积98.3万方（-54.4%），分别完成年度计划的22.6%、13.2%。截至2026Q1公司总土储5445万方（
在建项目2645万方+规划中项目2800万方），同比下降16.9%。行业仍在筑底，公司前端投资、中端库存、后端竣工均大幅
收缩，主动缩表是理性选择。
第二曲线稳步成长，助力公司穿越周期。公司经营服务业务保持韧性，2026Q1实现营收124.8亿元，同比增长1.7%。
物业方面，万物云凭借服务品质和品牌优势持续拓展，一季度成功中标广州中医药大学顺德医院、厦门大学附属第一医院
等超大型项目。2026Q1全口径商业营收20.8亿（+7.3%），印力管理项目整体出租率93.1%，客流同店同比提升6.8%，销售
额同店同比提升6.1%。物流仓储营收10.9亿元（+9.8%），其中冷链业务收入6.4亿元（+28.0%），服务收入4.1亿元（+38
%）。长租公寓方面，截至3月末共运营管理25.1万间，开业18.2万间，整体出租率93.7%，实现营收7.24亿元。
投资建议：行业仍在探底，公司致力于资债结构调整，持续攻坚化解风险，盘活存量，推进资源置换；融资端积极争
取各类金融机构支持，落实再融资、展期等融资优化举措，推动落实各项化险工作。行业整体承压背景下，公司核心要务
在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍存。预计2026-2028年归母净利-250
、-155、-113亿，给予“增持”评级。
风险提示
1、行业需求承压，销售大幅下滑，资金链趋紧；2、房价持续下行，资产减值压力进一步加剧。
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2026-05-13│万科A(000002)动态跟踪：销售规模持续下滑，大额减值加速出清 │光大证券 │中性
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事件：公司发布公告，披露2023年度第二期中期票据（债券简称：23万科MTN002，债券代码：102381172，发行金额
：20亿元）付息兑付工作的有关事宜。
点评：销售规模持续下滑，结算毛利率下降明显，大额减值加速出清。
销售规模持续下滑：2025年，公司实现销售金额1341亿元（同比下降45.5%），销售面积1025万平方米（同比下降43.
4%），销售均价13079元/平方米（同比下降3.7%）；2026年一季度，公司实现销售金额168亿元（同比下降53.8%），销售
面积140万平方米（同比下降42.2%），销售均价11970元/平方米（较2025年末下降8.5%）。
结算毛利率下降明显：2025年，公司营业收入2334亿元（同比下降32%），毛利率9.46%（同比下降0.71个百分点）；
其中房地产开发及相关资产经营业务1907亿元（同比下降37%），毛利率8.64%（同比下降0.89个百分点）。房地产开发业
务结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年的现房库存，对应项目获取地价较高，销售情况和毛利率均低于投
资预期。资产运营方面，“万科泊寓”为全国最大的集中式公寓提供商，聚焦保租房领域；截至2025年运营管理长租公寓
超过27万间，开业19.8万间，出租率95.4%，服务企业客户超7100家。
大额减值加速出清：受房地产行业整体下行及经营失策等因素影响，公司大额计提存货跌价准备与信用减值。2023/2
024/2025年计提存货跌价准备分别为80/116/266亿元，占当期存货净值1.1%、2.2%、7.1%；同期计提应收账款坏账准备6/
10/13亿元，占当期应收账款净值8.4%、12.4%、14.1%；同期计提其他应收款坏账准备23/281/617亿元，占当期其他应收
款净值0.9%、12.7%、35.2%。2023/2024/2025年的利润表中，资产减值损失和信用减值损失的合计金额分别为-39/-336/-
561亿元，报表加速出清。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有大
额计提减值的可能性。公司地产开发销售规模、结算规模、结算毛利率均下滑明显，短期债务压力较大，资产减值存在不
确定性，下调公司2026-2027年归母净利润预测为-409/-279亿元（原预测为-156/-47亿元），新增2028年归母净利润预测
为-181亿元，当前A股股价对应2026-2028年PB估值为0.6/1.0/1.6倍。考虑公司经营不确定性较大，业绩修复进程仍待观
察，维持公司A/H股的投资评级为“中性”。
风险提示：房地产市场下行超预期风险，销售规模持续下滑风险，销售价格持续下跌风险，资产经营不及预期风险，
短期债务集中到期风险。
【5.机构调研】 暂无数据
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