价值分析☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2024-11-02◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.投资评级明细】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2024-10-31
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 0 1 1 0 0 2
1月内 0 2 1 0 0 3
2月内 0 10 2 0 0 12
3月内 1 10 4 0 0 15
6月内 3 17 5 0 0 25
1年内 16 30 5 0 0 51
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
┌──────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│财务指标 │ 2021年│ 2022年│ 2023年│2024年预测│2025年预测│2026年预测│
├──────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│每股收益(元) │ 1.94│ 1.94│ 1.02│ -0.23│ 0.34│ 0.45│
│每股净资产(元) │ 20.30│ 21.00│ 21.15│ 20.76│ 20.79│ 20.98│
│净资产收益率% │ 9.55│ 9.32│ 4.85│ -1.14│ 1.55│ 1.95│
│归母净利润(百万元) │ 22524.03│ 22617.78│ 12162.68│ -2759.61│ 4010.59│ 5274.87│
│营业收入(百万元) │ 452797.77│ 503838.37│ 465739.08│ 368323.24│ 349754.77│ 334099.70│
│营业利润(百万元) │ 52531.00│ 52006.94│ 29251.70│ -2475.07│ 10217.32│ 12634.56│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2024EPS 2025EPS 2026EPS 研究机构
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2024-10-31 增持 维持 --- -1.17 0.02 0.11 国盛证券
2024-10-30 中性 维持 --- -1.18 -0.18 -0.01 国金证券
2024-10-14 增持 维持 --- -0.51 0.01 0.23 开源证券
2024-09-10 增持 维持 --- -0.74 -0.13 0.21 招商证券
2024-09-10 增持 维持 --- -0.51 0.01 0.23 开源证券
2024-09-04 增持 维持 --- -1.10 -0.16 0.19 长江证券
2024-09-03 增持 维持 --- -0.85 0.10 0.14 平安证券
2024-09-02 增持 调低 --- -1.17 0.02 0.11 国盛证券
2024-09-02 增持 调低 --- -0.74 -0.08 0.05 天风证券
2024-09-02 中性 调低 6.86 -0.83 0.03 0.05 华泰证券
2024-09-02 增持 维持 --- -0.51 0.01 0.23 开源证券
2024-09-02 增持 维持 10.15 -0.80 0.35 0.36 海通证券
2024-09-01 中性 维持 --- -0.73 0.05 0.98 东莞证券
2024-08-31 买入 维持 11.53 0.74 0.82 0.65 国泰君安
2024-08-30 中性 维持 --- -0.66 0.04 0.20 国金证券
2024-07-12 增持 维持 10.31 -0.45 0.60 0.64 海通证券
2024-07-11 增持 维持 8 --- --- --- 中金公司
2024-07-09 中性 调低 --- -0.42 0.22 0.22 国金证券
2024-07-04 增持 维持 --- 0.86 0.97 1.02 开源证券
2024-07-03 买入 维持 11.53 0.74 0.82 0.65 国泰君安
2024-06-07 增持 调低 --- 0.86 0.97 1.02 开源证券
2024-05-27 增持 维持 11.26 0.94 0.94 1.00 海通证券
2024-05-26 买入 维持 10.51 0.92 0.91 0.85 广发证券
2024-05-23 增持 维持 --- 0.82 0.85 0.86 方正证券
2024-05-12 增持 维持 --- 0.92 0.87 0.83 长江证券
2024-05-03 买入 维持 10.51 0.92 0.91 0.85 广发证券
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【4.投资评级明细】(近6个月)
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2024-10-31│万科A(000002)开发基本盘承压，多举措守财务安全线
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投资建议：考虑到行业下行压力，但公司销售规模仍稳居行业第三位，且融资获支持下具备一定拿地能力
，我们预测公司2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6亿元；归母净利润为-139.0/2.3/13.0亿元；
对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股。维持“增持”评级。
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2024-10-30│万科A(000002)多举措筹资，努力保兑付
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考虑到未来一段时间内，公司的工作重心在落实“瘦身健体”一揽子方案，存在去库存、减值和资产处置
的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2
亿元/4.4亿元/24.0亿元）。维持公司“中性”评级。
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2024-10-14│万科A(000002)公司信息更新报告：行业排名稳居前三，融资端获支持力度充分
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行业排名稳居前三，融资端获支持力度充分，维持“增持”评级
万科发布2024年1-9月经营数据。公司2024年1-9月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居
行业第三位，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断
优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.5
1、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-17.9、1439.3、39.4倍，维持“增持”评级。
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2024-09-10│万科A(000002)24年上半年业绩转亏，积极通过资产交易及抵押应对债务偿付
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投资建议：（1）公司24H1业绩转亏，主要受开发业务拖累；（2）开发业务方面，24H1销售额下滑约四成
，以现金流安全为核心，暂缓拿地节奏；（3）经营业务方面，物管、长租及商业板块收入规模持续正增长；
（4）债务层面，积极通过资产交易及抵押应对公开债券偿付。预计24E/25E/26EEPS分别为-0.74/-0.13/0.21
元/股（同比分别-172%/-82%/-259%），当前股价对应PE分别为-8.6/-49.2/30.9，综合考虑公司销售仍面临下
行压力以及公司截止目前积极处置及抵押资产以应对公开债务偿付的情况，维持“增持”评级。
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2024-09-10│万科A(000002)公司信息更新报告：行业排名保持领先，融资支持力度充分
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行业排名保持领先，融资支持力度充分，维持“增持”评级
万科发布2024年1-8月经营数据。公司2024年1-8月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居
行业第三位，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断
优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.5
1、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-12.6、1007.5、27.6倍，维持“增持”评级。
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2024-09-04│万科A(000002)2024中报点评：业绩亏损符合预期，处置资产积极自救
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投资建议：在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择，公司计划2024年加强大宗与股权交易工作，
实现回款300亿以上(1-7月已签约204亿)，紧抓现金流、增厚安全垫；降杠杆是短期内的主基调，未来两年计
划削减付息债务1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资
模式转型。中长期而言，公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位仍相对稳固，存量业
务价值可观。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的
前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026年归母净利-131/-19/23亿，2026年业绩对应的P/E为35X，
给予“增持”评级。
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2024-09-03│万科A(000002)各业务稳步推进，多举措兑付债务
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投资建议：考虑公司结算规模、盈利能力承压，减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动，下调公司
2024-2026年EPS预测至-0.85元（原为1.06元）、0.10元（原为0.98元）、0.14元（原为1.01元），当前股价
对应PE分别为-7.6倍、64.3倍、46.4倍。公司积极化解债务，总负债规模降低，坚定围绕“保交房，保兑付，
转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，各项业务稳步推进，仍具备持续发展潜力，前期股价调整一
定程度反映悲观预期，当前净资产对应PB0.32倍，明显低于可比公司均值（0.53倍），同时公司骨干管理人员
增持彰显发展信心，维持“推荐”评级。
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2024-09-02│万科A(000002)业绩面临调整压力，积极盘活存量资源
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投资建议：基于行业下行周期，我们调整盈利预测，预计2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6
亿元；归母净利润为-139.0/2.3/13.0亿元；对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股。下调至“增持”评级。
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2024-09-02│万科A(000002)24年中报点评：业绩亏损，聚焦风险化解
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投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并
积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。
考虑上半年业绩发生较大亏损，我们调整公司24-26年归母净利润至-88.11、-9.32、5.52亿元（前值91.9、95
.0、102.8亿元），调整评级至“增持”。
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2024-09-02│万科A(000002)积极盘活存量，以期安全过渡
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积极盘活存量，以期安全过渡
公司8月30日发布中报，2024H1实现营收1427.8亿元（YOY-28.9%），归母净利-98.5亿（YOY-199.8%），
归母净利略低于中报预告。因地产开发业务毛利率大幅下滑，市场景气度下行周期下的减值准备影响，我们将
2024-2026年EPS调整至-0.83/0.03/0.05元（前值0.72/0.78/0.82元），BPS为20.19/20.22/20.27元，A股（00
0002CH）参考可比公司2024年PB均值为0.34倍（Wind），予以2024年0.34xPB，予以目标价6.86元（前值8.64
元），下调至“持有”；H股（2202HK）参考今年来平均折价率43%，予以A股折价43%，目标价4.30港币（前值
5.35港币），下调至“持有”。
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2024-09-02│万科A(000002)公司信息更新报告：销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地
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销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地，维持“增持”评级
万科发布2024年中报。公司上半年业绩受多因素影响亏损，销售下滑拿地收缩，但负债结构有所改善，融
资渠道畅通。受结转规模下降、计提减值扩大影响，我们下调盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分
别为-60.5、7.5、27.6亿元（原值为102.6、116.1、121.3亿元），EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股
价对应PE估值分别为-13.3、1069.2、29.3倍，我们认为公司低价地结转结束后，盈利能力有望触底回升，维
持“增持”评级。
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2024-09-02│万科A(000002)公司半年报：积极推动债务化解，强化业务高质发展
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投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司积极应对债务问题并获得多方支持，后续多项业务仍具
备发展潜力。预计公司2024年和2025年每股净资产在20.30和20.71元。考虑公司龙头地位，我们按照2024年0.
4-0.5XPB水平，对应合理价值区间8.12-10.15元，维持“优于大市”评级。
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2024-09-01│万科A(000002)2024年中报点评：上半年业绩录得约98亿亏损，降解存量债务取得成效
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总结与投资建议：整体看，公司受房地产市场下行及去杠杆影响，2024H1业绩承压。公司通过实施一揽子
方案，进行管理提效、销售提效，并且积极降低杠杆，改革转型，将能实现再次轻装前行。在房地产优化政策
持续发力下，未来房地产市场逐步探底回暖，公司降解存量债务逐步完成，预计行业周期底过后其盈利将能实
现修复。预测公司2024-2026年归属净利润分别为-87.31亿/6.26亿/116.67亿，维持“持有”评级。
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2024-08-31│万科A(000002)2024年半年报点评：推动存量资源的盘活
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业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归母净
利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合
作等方式支持万科。此外公司也围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，
推动企业尽快重回健康发展轨道，因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65元，
维持目标价11.53元，对应2024年0.53XPB。
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2024-08-30│万科A(000002)当期业绩亏损，追求现金确保经营安全
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考虑公司去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-
79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元（原为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元）。由于公司未来工作重心在落实“一
揽子”方案，短期业绩有一定压力，维持公司“中性”评级。
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2024-07-12│万科A(000002)融资净增结构改善，高管增持维护信心
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投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多
方支持。预计公司2024年和2025年每股净资产在20.62和21.27元。考虑公司龙头地位，我们按照2024年0.4-0.
5XPB水平，对应合理价值区间8.25-10.31元，维持“优于大市”评级。
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2024-07-11│万科A(000002)多因素致业绩承压，低位增持彰显决心与信心
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盈利预测与估值
考虑到公司结算规模及利润承压，减值和资产处置损失亦将压制业绩表现，将2024/25年盈利预测从94/94
亿元下调至-60/-20亿元。考虑到公司转亏，我们将估值方法由P/E估值切换为P/B估值，当前股价对应0.3/0.3
倍2024/25年P/B。维持跑赢行业评级，兼顾盈利预测调整和公司财务风险缓释后的或有仓位回补空间，下调目
标价29%至8.0元，对应0.4/0.4倍2024/25年P/B和19%的上行空间。
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2024-07-09│万科A(000002)当期业绩压力显现，骨干增持提升信心
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考虑公司去库存和资产处置带来的业绩压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别
为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元（原为125.1亿元、127.5亿元和129.0亿元）。由于公司短期面临现金流压
力，工作重心在业务重整和化解风险，业绩压力加大，将公司“增持”评级下调至“中性”评级。
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2024-07-04│万科A(000002)公司信息更新报告：销售维持前三，拿地收缩，出售持有资产换取现金流
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万科发布2024年1-6月经营数据。公司上半年销售规模排名前三，虽然拿地强度收缩，但土储相对充足，
融资端获支持力度充分，通过出售持有资产换取现金流，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2
026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元，EPS分别为0.86、0.97、1.02元，当前股价对应PE估
值分别为8.1、7.1、6.8倍，维持“增持”评级。
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2024-07-03│万科A(000002)2024年上半年万科经营业绩点评：继续去库存
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维持增持评级。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科
，公司也正积极解决操盘离散度问题，因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65
元，维持目标价11.53元，对应2024年0.53XPB。
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2024-06-07│万科A(000002)公司信息更新报告：全额偿还到期美元债，融资端获支持力度充分
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全额偿还到期美元债，融资端获支持力度充分，下调至“增持”评级
万科发布公告全数偿付到期美元中期票据本息。公司销售规模排名前三，土储相对充足，融资端获支持力
度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121
.3亿元，EPS分别为0.86、0.97、1.02元，当前股价对应PE估值分别为9.3、8.2、7.9倍。公司销售规模收缩，
受低能级城市结转项目拖累，短期业绩可能持续承压，下调至“增持”评级。
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2024-05-27│万科A(000002)公司季报点评：聚焦主业发展，负债结构稳健
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投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多
方支持。预计公司2024年和2025年EPS在0.94和0.94元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按
照2024年10-12XPE水平，对应合理价值区间9.38-11.26元，维持“优于大市”评级。
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2024-05-26│万科A(000002)招行牵头提供银团贷款支持，财务安全性提升
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盈利预测与投资建议
预计24-25年归母净利润分别为109亿元、109亿元，同比-10.2%、-0.2%，对应PE为9.8x、9.8x。维持公司
23年末归母净资产0.5倍合理估值，对应A股合理价值10.51元/股，考虑汇率及AH溢价因素对应H股9.82港元/股
，均维持“买入”评级。
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2024-05-23│万科A(000002)公司点评报告-万科获招行牵头200亿银团贷款点评：融资重大进展，估值修复
│起点
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盈利预测与估值：公司积极作为下，融资端再迎重大进展，信用加速修复。同时公司销售稳居第一梯队，
积极去化、加速回款，叠加融资侧的多方支持，流动性有望持续提升。我们预计公司24-26年营收分别为3898.
2、3617.6、3389.7亿元,归母净利98.2、102.0、102.3亿元，对应PE分别为11.4、11.0、11.0倍，维持“推荐
”评级。
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2024-05-12│万科A(000002)2024Q1点评：收入与毛利率下滑拖累业绩，第二曲线稳步成长
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投资建议：在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择，公司计划2024年加强大宗与股权交易工作，
实现回款300亿元以上，彰显紧抓现金流、增厚安全垫的决心，2024Q1已实现大宗资产交易回款42亿元；降杠
杆是短期内的主基调，未来两年计划削减付息债务1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城
市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。中长期而言，公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发
业务头部地位仍相对稳固，存量业务价值可观。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在
渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026年归母净利109/103/99
亿，同比增速-10%/-5%/-5%，P/E为8.1/8.6/9.0X，给予“增持”评级。
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2024-05-03│万科A(000002)盈利能力受到挑战，关注后续销售情况
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盈利预测与投资建议：预计24-25年归母净利润分别为109亿元、109亿元，同比-10.2%、-0.2%，对应PE为
8.1x、8.1x。维持公司23年末归母净资产0.5倍合理估值，对应A股合理价值10.51元/股，考虑汇率及AH溢价因
素对应H股9.82港元/股，均维持“买入”评级。
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