研报评级☆ ◇000031 大悦城 更新日期：2026-11-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-23
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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2月内 0 1 0 0 0 1
3月内 2 1 0 0 0 3
6月内 3 2 0 0 0 5
1年内 5 4 0 0 0 9
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.34│ -0.69│ -0.55│ -0.03│ 0.08│ 0.14│
│每股净资产(元) │ 3.23│ 2.47│ 2.40│ 2.26│ 2.33│ 2.56│
│净资产收益率% │ -10.59│ -28.09│ -22.86│ -0.71│ 2.77│ 4.38│
│归母净利润(百万元) │ -1465.39│ -2976.78│ -2350.27│ -154.34│ 324.84│ 595.21│
│营业收入(百万元) │ 36783.25│ 35790.68│ 30892.37│ 28582.62│ 26933.75│ 25666.66│
│营业利润(百万元) │ 3098.09│ -290.54│ -634.01│ 382.67│ 1011.33│ 1812.33│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-23 增持 维持 --- -0.05 0.07 0.13 长江证券
2026-09-02 买入 维持 --- 0.03 0.09 0.10 中信建投
2026-09-01 买入 维持 --- -0.13 0.07 0.23 开源证券
2026-08-06 增持 维持 --- -0.05 0.07 0.13 长江证券
2026-07-16 买入 维持 --- 0.03 0.09 0.10 中信建投
2026-05-09 增持 维持 --- -0.05 0.07 0.13 长江证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-23│大悦城(000031)2026中报点评：业绩压力持续释放，加速轻资产战略转型 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，2026H实现营业收入122.3亿元（-19.7%），归母净利润亏损7.2亿元（去年同期盈利1.1亿元），综合毛利
率24.5%（-11.8pct）。
事件评论
收入与毛利率双降导致业绩亏损，后期经营仍需努力。2026H公司营收122.3亿元（-19.7%），主要由于开发业务结算
资源量下降，其中商品房销售等业务收入83.4亿元（-27.6%），投资物业相关收入27.4亿元（+7.2%）。2026H归母净利润
亏损7.2亿元，主因综合毛利率同比下降11.8pct至24.5%，其中开发业务毛利率同比下降18.6pct至12.5%，自持业务毛利
率同比下降2.7pct至56.7%。资产及信用减值3.1亿（去年同期减值3.7亿），也一定程度拖累业绩表现。截至2026H公司账
上预收账款89.0亿元（-57.5%），预收账款/年化结算收入=0.44X，展望后期，营收预计仍将同比下滑，房地产下行周期
中毛利率与减值压力仍存，后期经营与业绩仍需努力。
销售下滑，投资审慎。2026H公司全口径销售额39亿元（-54.9%），销售面积26万方（-45.7%），销售均价15000元/
平（-16.8%），销售均价下滑或与布局城市能级降低、打折促销相关。2026H公司在天津南开区新增1宗土地（去年同期未
新获项目），全口径拿地金额4.1亿元，拿地楼板价21406元/平，金额与面积维度的拿地强度分别为10.5%、7.4%，在销售
延续弱势叠加公司资金链趋紧的背景下，审慎投资是理性选择。截至2026H公司可售土储面积约590万方，土储相对充裕，
只是适销对路的新货占比预计较低。
商业业态稳健发展，彰显经营韧性。2026H公司投资物业营收27.4亿元（+7.2%），毛利率56.7%（-2.7pct）。商业业
务稳健发展，2026H购物中心销售额约234亿元（+6.4%）；客流量2.31亿人次（+15.5%），平均出租率93%，具备经营韧性
。截至2026H公司全国布局44个商业项目，商业建面约470万方，轻重并举战略取得实质进展，累计在营项目37个（含轻资
产和非标准化产品），总商业面积388万方，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），2个大悦汇（轻资产）；公司在
建、筹备项目（含轻资产）7个，商业建面约82万方。未来公司将稳步推进商业物业整合，强化资产现金流与增值潜力。
投资建议：公司作为老牌商业地产商，自持业务具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，行业优势地位明显。当前积极
响应政策号召，转让商业项目发行REITs，有利于优化资产负债结构，进一步推动轻资产战略模式转型，从而带动公司估
值体系重塑。虽开发行业仍在磨底，过往土储仍待盘活消化，但若需求复苏，开发业务也有望提供弹性与韧性。预测公司
2026-2028年归母净利-2.2/3.0/5.5亿，给予“增持”评级。
风险提示
1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。
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2026-09-02│大悦城(000031)2026年中报点评：经营性业务稳健增长，REITs布局提速 │中信建投 │买入
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核心观点
公司上半年实现收入122.3亿元，同比下降19.7%，归母净利润为亏损7.2亿元，利润由盈转亏主要受到结转项目收缩
以及项目毛利率下降影响。公司经营性业务稳中有进，上半年投资物业及服务实现收入27.4亿元，同比增长7.2%，酒店经
营业务实现收入5.3亿元，同比增长14.4%，旗下购物中心实现销售额234亿元，同比增长6.4%。同时公司以天津大悦城为
底层资产申报商业不动产REITs，加快向经营性业务转型。公司有息负债余额为674亿元，平均融资成本为3.11%，较上年
底下降43BP。
事件
公司发布2026年中报，上半年公司实现收入122.3亿元，同比下降19.7%，归母净利润为亏损7.2亿元，上年同期为盈
利1.1亿元。
简评
毛利率下滑主要受开发业务拖累。公司上半年实现收入122.3亿元，同比下降19.7%，归母净利润为亏损7.2亿元，上
年同期为盈利1.1亿元。利润由盈转亏主要受到结转项目收缩以及项目毛利率下降影响，上半年公司综合毛利率下降11.8
个百分点至24.5%。毛利率下降主要由于上年同期高毛利项目结转较多，导致今年上半年开发业务毛利率下降18.6个百分
点至12.5%。
经营性业务稳中有进，REITs布局提速。公司坚持提升商业引领地位战略，经营性业务稳健发展。上半年投资物业及
服务实现收入27.4亿元，同比增长7.2%，酒店经营业务实现收入5.3亿元，同比增长14.4%。其中公司旗下购物中心上半年
实现销售额234亿元，同比增长6.4%，高于社零增速5.1个百分点。同时公司以天津大悦城为底层资产申报商业不动产REIT
s，一方面公司可深化“投融建管退”发展模式，加快向经营性业务转型；另一方面REITs发行完成后公司可收获投资收益
。
融资成本持续下降。公司积极拓展融资渠道，包括经营性物业贷、“白名单”项目、公司债等，持续压降融资成本。
截至6月底，公司有息负债余额为674亿元，平均融资成本为3.11%，较上年底下降43BP。
维持买入评级和盈利预测不变。我们看好公司经营性业务稳健发展。维持公司盈利预测不变，预计2026-2028年EPS分
别为0.03/0.09/0.10元。维持买入评级不变。
风险分析
1、房地产市场恢复不及预期。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结
算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司
带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。
2、公司购物中心开业节奏不及预期。公司当前仍有一定量重资产购物中心待开业，若后续公司资金到位节奏偏慢，
可能影响在建购物中心投运节奏。
3、写字楼出租率下降风险。公司持有一定量的写字楼，当前写字楼市场整体空置率较高，并且市场仍存在新增供给
，影响整体出租率，公司持有物业仍存在空置率上升风险。
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2026-09-01│大悦城(000031)公司信息更新报告：购物中心表现稳健，开发结转毛利率承压│开源证券 │买入
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购物中心客流和销售额保持增长，维持“买入”评级
大悦城发布2026年中报，公司受开发业务影响营收下滑归母转亏，但购物中心销售额、客流保持增长。我们维持盈利
预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为-5.8、2.8、9.9亿，EPS分别为-0.13、0.07、0.23元，当前股价对应2027-
2028年PE估值分别为34.5、9.9倍；考虑到伴随地产行业基本面逐渐企稳，公司业绩有望迎来反转，维持“买入”评级。
营收下滑归母转亏，开发结算毛利率腰斩
公司2026H1实现营业收入122.3亿元，同比-19.71%；归母净利润-7.23亿元（2025H1为+1.09亿元），扣非归母-8.37
亿元（2025H1为+0.93亿元）。公司业绩转亏主要系（1）开发业务结算毛利率12.50%，同比-18.64pct；投资物业及相关
服务毛利率56.73%，同比-2.66pct，仍是利润压舱石。（2）资产减值损失-2.94亿（2025H1为-3.40亿元），主要为存货
跌价。（3）合并净利润-3.22亿元，少数股东损益+4.01亿元，合作项目盈利被少数股东分走。公司三亚亚龙湾土地被政
府有偿收回确认资产处置收益3.21亿元，税后归母贡献约1.15亿。
购物中心销售额、客流双增长，地产销售大幅收缩
公司购物中心表现稳健，上半年销售额234.02亿元，同比+6.4%，客流同比+15.5%，平均出租率93.0%；期末商业在营
37个约388万方，在建筹备7个约82万方。公司上半年签约销售额39亿元，同比-54.9%，销售回款71.84亿元，同比-34.7%
。拿地仅天津南开1宗、地价4.11亿元。合同负债85.98亿元，较年初-38.4%，结算蓄水池快速收缩。
申报商业不动产REITs，综合融资成本再降
7月10日董事会通过以天津大悦城申报商业不动产REITs，若落地有望再带来处置收益与现金回笼。截至上半年末，有
息负债约674亿元（银行贷款515.8亿+中票50亿+公司债108亿），综合融资成本3.11%、较年初-43BP。公司上半年发债27.
6亿，获批白名单13个、经营性物业贷20个。
风险提示：拿地不及预期、消费复苏不及预期、存货减值风险。
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2026-08-06│大悦城(000031)跟踪点评：积极开展商业REITs申报，加速轻资产战略转型 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，拟转让天津大悦城，开展商业不动产REITs申报发行。
事件评论
积极开展商业REITs申报，加速轻资产战略转型。公司积极响应商业不动产REITs试点的政策号召，拟转让中粮置业持
有的大悦城（天津）100%股权，采取非公开协议转让方式实施REITs申报发行。此举有望进一步释放公司成熟物业的投资
价值，盘活存量重资产，提升资金周转效率及回报水平，改善资产负债结构；此外持续打通“投融建管退”商业资产的闭
环模式，促进业务从重资产向轻资产加速转型，从而带动估值体系的重塑。2024年公司已响应政策号召，以成都大悦城为
底层资产发行了华夏大悦城消费REIT，期间运营平稳，2026上半年平均出租率97.23%，收缴率97.75%，上市至今已累计实
施6次分红，给投资人带来稳定回报，进一步巩固公司在商业地产领域的优势地位。
天津核心商圈的优质资产，运营与盈利能力领先。本次拟申报发行REITs的底层资产为天津大悦城，项目位于天津市
南开区，地处南市-老城厢商圈核心位置，辐射全市乃至京津冀年轻客群。项目2011年底投入运营，至今已平稳运营逾10
年，总建面31万方，其中可租赁面积9.0万方。2025年项目实现营业收入5.46亿，EBITDA达4.03亿元，毛利率71.58%，期
末时点出租率97.83%，运营与盈利能力优良。截至2026Q1，项目估值合计65亿元，相较账面价值25.98亿元，评估增值39.
03亿元，增值率150.27%，出表该项目有望增厚当期报表利润，优化资产负债结构，提升资产周转率。
购物中心业务稳健发展，底层资产质量优越，扩募储备丰厚。公司作为内地老牌商业地产公司，行业优势地位明显，
2025年公司购物中心销售额463.7亿元（+15.5%），客流4.49亿人次（+22.7%），年末平均出租率94%，经营韧性持续彰显
。截至2025年底，公司全国布局44个商业项目（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万方；累计开业在营项
目37个，商业建面约388万方，包含24个大悦城购物中心（含轻资产）、2个大悦汇（轻资产）。在建及筹备的项目7个，
建面82万方。公司在营项目数量充裕，运营能力优异，底层资产质量优越，未来持续扩募的空间潜力较大。
投资建议：公司作为老牌商业地产商，自持业务具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，行业优势地位明显。当前积极
响应政策号召，转让商业项目发行REITs，有利于优化资产负债结构，提升资金周转率与回报率。进一步推动轻资产战略
模式转型，从而带动公司估值体系重塑。虽开发行业仍在磨底，过往土储仍待盘活消化，但若需求复苏，开业业务也有望
提供弹性与韧性。预测公司2026-2028年归母净利-2.2/3.0/5.5亿，给予“增持”评级。
风险提示
1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。
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2026-07-16│大悦城(000031)拟发行商业不动产REIT，公司有望多维度受益 │中信建投 │买入
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公司拟以天津大悦城为底层资产发行商业不动产REIT，标志着存量资产盘活模式进入常态化阶段。天津大悦城出租率
持续维持高位，租金收入位列大悦城体系内第三，是优质的商业REIT底层资产。本次商业不动产REIT发行有望从盈利、财
务与经营三个维度为公司带来实质性利好，并在房地产行业未来转向存量运营的背景下，巩固公司在商业地产领域的引领
地位。
事件
公司发布公告，拟选取大悦城（天津）持有的天津大悦城购物中心项目为底层资产申报发行商业不动产REIT。
简评
底层资产优质，存量资产盘活模式进入常态化阶段。公司持续落实盘活存量资产部署的具体举措，拟以天津大悦城为
底层资产发行商业不动产REIT，也是继成都大悦城REIT成功上市后，公司在资产证券化领域的又一突破，标志着存量资产
盘活模式进入常态化阶段。天津大悦城已稳健运营超过14年，2023/2024年租金收入分别为4.6/4.5亿元，2025年上半年租
金收入为2.3亿元，租金收入连续多年位列大悦城体系内第三；出租率持续维持高位，2023-2025年年末出租率分别为97%/
98%/98%，现金流稳定且具备持续增值潜力，是优质的商业REIT底层资产。
公司有望多维度受益商业不动产REIT发行。本次商业不动产REIT发行有望从盈利、财务与经营三个维度为公司带来实
质性利好。一是通过资产证券化实现价值重估，为公司带来投资收益以增厚利润，2024年公司通过成都大悦城发行消费RE
IT实现了约21亿元的投资收益；二是优化资本结构，发行后回笼资金可提升公司整体财务稳健性与抗风险能力；三是打通
“投融建管退”全链条闭环，大幅提升资金周转效率，项目后续仍由公司商管团队运营，推动盈利模式从单一资产持有向
“资产增值+运营服务”双轮驱动转型。
商业引领战略纵深。商业不动产REIT启动申报是公司落实“提升商业引领地位”发展战略的重要里程碑，标志着公司
在存量时代的资产管理与服务业务步入高质量发展阶段。此前公司整合商业与物业板块设立大悦生活，构建起“轻资产管
理+物业管理+项目运营”的一体化服务体系，为轻资产业务扩张筑牢了组织基础。商业REITs的持续落地与大悦生活的运
营能力有望形成深度战略协同。在房地产行业未来转向存量运营的背景下，公司已逐步形成完整商业生态闭环，巩固在商
业地产领域的引领地位。
维持买入评级和盈利预测不变。我们看好公司商管业务的长期发展。维持公司盈利预测不变，预计2026-2028年EPS分
别为0.03/0.09/0.10元。维持买入评级不变。
风险分析
1、房地产市场恢复不及预期。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结
算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司
带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。
2、公司购物中心开业节奏不及预期。公司当前仍有一定量重资产购物中心待开业，若后续公司资金到位节奏偏慢，
可能影响在建购物中心投运节奏。
3、写字楼出租率下降风险。公司持有一定量的写字楼，当前写字楼市场整体空置率较高，并且市场仍存在新增供给
，影响整体出租率，公司持有物业仍存在空置率上升风险。
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2026-05-09│大悦城(000031)2025A&2026Q1点评：业绩减亏，商业稳健运营 │长江证券 │增持
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事件描述
2025年营收308.9亿(-13.7%)，归母净利润亏损23.5亿（去年同期亏损29.8亿），综合毛利率31.8%(+10.0pct)，本年
度不现金分红。2026Q1归母业绩亏损2.2亿(去年同期亏损2.6亿)。
事件评论
开发结算收入下降，投资净收益转负及减值扩大拖累业绩表现。2025年公司营收308.9亿（-13.7%），主要由于开发
业务结算收入同比下滑18.0%至232.7亿，占比75.3%，投资物业收入53.4亿（+1.8%），占比17.3%。归母业绩亏损23.5亿
，主因：1）投资净收益转亏9.9亿（去年同期盈利0.5亿）；2）计提资产与信用减值28.8亿（去年同期计提减值22.8亿）
；3）期间费用率同比增长1.6pct至16.1%。即使毛利率同比增长10.0pct至31.8%，仍难抵投资净收益亏损、大幅计提减值
对业绩的拖累。截至2025年底公司账上预收款142.5亿（-43.7%），预收款/2025年结算收入=0.61X，预计后续开发业务结
算收入仍将下行，毛利率与存货减值压力仍在，业绩表现预计仍将承压。
开发销售额顺势下降，市场寻底阶段审慎投资。2025年公司全口径销售额约172亿（数据源自克而瑞，同比-53.3%）
。拿地方面，2025年公司在三亚、成都、青岛共获取4个项目，全口径拿地额38.5亿，金额维度的拿地强度为22.3%，在销
售大幅下滑叠加资金趋紧背景下，公司审慎拿地、聚焦存量去化是理性选择。截至2025年底，公司土储可售货值约969亿
元（不含一级开发旧改等），主要集中在京津冀、长三角、大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土储相对充裕保障后
期销售规模。
购物中心业务稳健发展。2025年消费市场整体平稳复苏，公司购物中心销售额463.7亿元（+15.5%），客流4.49亿人
次（+22.7%），年末平均出租率94%，经营韧性持续彰显。截至2025年底，公司全国布局44个商业项目（含轻资产和非标
准化产品），商业建筑面积约470万方；累计开业在营项目37个，商业建面约388万方，包含24个大悦城购物中心（含轻资
产）、2个大悦汇（轻资产）。在建及筹备的项目7个，建面82万方。公司发行的华夏大悦城商业REIT（底层资产为成都大
悦城）全年年化分派率5.48%，上市至今累计分红5次，"投融建管退"商业资产闭环持续深化，轻资产战略加速落地。
投资建议：业绩减亏，商业稳健运营。公司在手土储相对充裕，若需求复苏，充足土储有望保障后期销售；自持业务
具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，华夏大悦城商业REIT上市打通商业资产“投融建管退”循环，轻资产战略加速落地
。但在行业销售承压调整的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。预测公司2026-2028年归母净利2.2/3.0/5.5亿
，给予“增持”评级。
风险提示
1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-09-17│大悦城(000031)2026年9月17日投资者关系活动主要内容
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大悦城控股集团股份有限公司于2026年9月17日在价值在线（https://www.ir-online.cn/）网络互动举行投资者关系
活动，参与单位名称及人员有线上参与公司2026年半年度业绩说明会的投资者，上市公司接待人员有董事长：姚长林。
查看原文
http://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-09-17/1225570317.PDF
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参与调研机构：1家
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2026-05-08│大悦城(000031)2026年5月8日投资者关系活动主要内容
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大悦城控股集团股份有限公司于无在2026年05月08日15:00-16:00举行投资者关系活动，参与单位名称及人员有线上
参与公司2025年年度业绩说明会的全体投资者，上市公司接待人员有价值在线（https://www.ir-online.cn/）网络互动
。 查看原文
http://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-05-08/1225285279.PDF
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