研报评级☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2026-10-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-17
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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2月内 0 2 0 0 0 2
3月内 0 3 0 0 0 3
6月内 0 3 0 0 0 3
1年内 0 3 0 0 0 3
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.65│ -3.71│ -1.80│ -1.11│ -0.50│ -0.14│
│每股净资产(元) │ 12.02│ 8.33│ 6.53│ 5.31│ 4.59│ 4.31│
│净资产收益率% │ -5.41│ -44.54│ -27.60│ -22.90│ -15.70│ -6.60│
│归母净利润(百万元) │ -1945.57│ -11083.72│ -5384.23│ -3295.00│ -1476.00│ -406.00│
│营业收入(百万元) │ 12570.63│ 19074.88│ 7998.37│ 8595.00│ 5294.00│ 3633.50│
│营业利润(百万元) │ -2557.69│ -11040.90│ -5182.91│ -3476.00│ -2048.00│ -907.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-17 增持 维持 3.15 -1.22 -0.72 -0.28 华创证券
2026-09-02 增持 维持 3.3 --- --- --- 中金公司
2026-07-30 增持 首次 --- -0.99 -0.27 0.01 东方财富
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-17│金融街(000402)2026年中报点评：开发业务盈利修复，存量去化持续推进 │华创证券 │增持
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事项：
2026上半年公司实现营业收入46.13亿元，同比下降0.89%；归母净利润-0.87亿元，同比减亏91.41%。
评论：
营收基本持平，开发毛利率明显修复。1）2026H1公司实现营业收入46.13亿元，同比小幅下降0.89%，归母净利润同
比减亏91.41%，毛利率25.92%，同比提升14.37pcts，主要系公司加强经营调度，积极推动销售去化及回款所致，同步房
地产开发项目结算毛利率提升。2）分业务看，房地产开发业务仍是收入主体，实现营业收入36.57亿元，同比增长0.92%
，占营业收入的79%，毛利率15.09%，同比提升20.56pcts；物业租赁业务实现收入6.52亿元，同比下降15.98%，毛利率80
.45%，同比下降5.48pcts；文旅及物业经营业务实现收入2.11亿元，同比增长15.47%，毛利率53.51%，同比提升15.17pct
s。3）分季度看，2026Q2公司实现营业收入18.50亿元，毛利率18.21%，较Q1下降12.9pcts，盈利能力环比有所走弱。
销售有所修复，投资端保持谨慎。1）2026H1公司实现销售金额22.5亿元，销售面积16.8万平方米，其中住宅销售金
额21.5亿元，同比下降52.8%，但二季度销售较一季度提升140.5%，公司持续推动项目去化。分区域看，公司销售高度聚
焦核心城市群，长三角/京津冀/成渝三大区域销售金额分别为10.14亿元/6.24亿元/2.60亿元，占比分别为45%/28%/12%，
总计占比85%。2）拿地方面，公司2026H1经营重点仍在存量土地层面，投资端保持谨慎。截至6月末，公司可结算规划建
筑面积1086万平方米，其中权益口径893万平方米，现有土储规模仍较为充足。
销售回款承压，杠杆边际改善，融资能力保持稳定。1）2026H1公司经营活动产生的现金流量净额为5.87亿元，同比
下降63.43%，主要系销售回款金额较去年同期减少所致。2）截至2026H1，公司融资余额717.35亿元，较2025年末下降34
亿元，资产负债率由2025年末的81.50%降至2026H1的79.13%，且公司有序压降有息负债，整体杠杆水平较年初有所改善。
3）报告期内，公司先后发行14亿元/18.5亿元中期票据，发行利率分别为3.05%/2.70%，H1合计发行32.5亿元；同时获得
控股股东20亿元永续债权融资，新增融资成本有所下降，融资渠道畅通。
投资建议：公司2026H1经营表现有所改善，开发业务盈利修复、销售及回款持续推进。但受房地产结算规模下降、行
业销售仍处于调整期以及资产减值等因素影响，公司盈利修复仍需时间，短期业绩仍处于筑底阶段。考虑到行业与公司出
清阶段特征，我们预计26-28年公司EPS分别为-1.22、-0.72、-0.28元，基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目
标价3.15元，维持“推荐”评级。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足，拿地力度不及预期。
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2026-09-02│金融街(000402)上半年大幅减亏，长库存有待进一步出清 │中金公司 │增持
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1H26业绩略超我们预期
1H26业绩同比明显减亏，系开发结算毛利率改善所致。公司1H26实现营业收入46.1亿元，同比-0.9%，其中房开业务
同比+0.9%至36.6亿元。税后毛利率同比+16.2ppt至23.0%，其中房开业务大幅改善至15.1%（vs1H25-5.5%）。三费费率同
比6.9ppt至23.6%，最终录得1H26亏损-0.9亿元，（1H25-10.1亿元），毛利率修复带动业绩亏损程度收窄，略超出我们预
期。
经营现金流保持净流入，融资接续及债务压降有序推进。受回款减少影响，公司1H26经营活动现金流净额同比-63%至
5.9亿元。融资端，公司完成CMBS、中票发行及公司债回售转售，并获得控股股东20亿元定向永续债融资；7月完成相关债
务兑付后，同口径有息负债规模约663亿元（1H25末为675亿元）。伴随债务规模及成本下降，1H26利息支出同比-22%至9.
9亿元。
发展趋势
建议关注公司后续长库存出清节奏。1H26公司实现签约销售额22.5亿元，同比-53%；同期，无新增土储。报告期末，
公司待结转资源量有限（20.8亿元），且剩余未售现房存货约156亿元以及在建项目224亿元（1H25165亿元和244亿元）。
我们认为长库存清退仍将是公司中长期维度的主要经营挑战之一，该过程中因减值计提及低毛利率项目结算，业绩未来或
有承压风险。
持有物业出租率延续承压，文旅业务运营提升成效显著。1H26末公司于北京、上海等城市持有商业、写字楼物业平均
出租率76%，较2025年末下降7.3ppt。上半年物业租赁收入同比-16%至6.5亿元。上半年公司文旅业务稳中求变，以慕田峪
项目为代表，丰富体验和服务内容，带动上半年文旅业务收入利润双增。
盈利预测与估值
我们维持2026年盈利预测不变，对应亏损31亿元，新引入2027年盈利预测-26亿元。当前股价对应0.48/0.59倍2026/2
027年市净率。维持跑赢行业评级，维持目标价3.3元/股不变，对应0.62/0.76倍2026/2027年市净率，较当前股价有29%的
上行空间。
风险
公司库存项目去化不及预期，持有物业经营不及预期。
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2026-07-30│金融街(000402)动态点评：金融街或连续5个季度实现归母净利润同比减亏 │东方财富 │增持
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【事项】
2026年7月14日，金融街发布2026年半年度业绩预告。2026年上半年，公司归母净利润口径下预计亏损0.8-1.6亿元，
较2025年上半年减亏8.5-9.3亿元；扣非净利润口径下预计亏损1.3-2.1亿元，较2025年上半年减亏6.7-7.5亿元。
据业绩预告，2026年上半年，公司预计归母净利润为负，但较去年同期减亏的原因主要为：（1）公司持续加强经营
调度，积极推动房产开发业务销售去化和回款，房产开发业务项目盈利情况改善；（2）2026年上半年，公司项目计提存
货减值准备，对归母净利润影响约-1.6亿元；（3）2025年上半年，公司所持有金融资产的公允价值发生变化，对当期归
母净利润影响约-1.3亿元，而2026年上半年无相关事项。
【评论】
2026年上半年业绩有望延续减亏趋势。以预告中位数计算，2026年上半年公司在归母净利润口径下亏损-1.2亿元，较
2025年上半年减亏8.9亿元。分季度来看，2026Q1公司实现归母净利润3.5亿元，较2025Q1实现扭亏为盈，系2022Q4以来首
次实现单季度盈利；2026Q2公司虽再度转为亏损4.7亿元，但较2025Q2减亏1.6亿元，业绩延续改善趋势。纵向来看，自20
25Q2起，公司或已连续五个季度实现归母净利润同比减亏，业绩改善趋势明显。
连续减亏主要系毛利率在改善，且减值力度在下降，而这两项因素或将持续演绎。（1）毛利率方面，随房地产开发
业务逐步收缩，高毛利的物业租赁和物业经营板块占比在提升，并带动整体毛利率持续改善。2025年公司整体毛利率约10
.4%，同比提升7.4%；同期房地产开发业务收入占比74%，较2024年下降14pct。2026Q1公司整体毛利率达31.1%，同比提升
22.3pct，环比提升20.7pct。究其原因，我们认为在不同业务的结构性因素之外，房地产开发业务的毛利率或已触底，在
结转资源的影响下或有望出现阶段性改善。（2）减值方面，公司在2022-2025年计提减值损失规模分别为3.8、4.5、59.5
、23.8亿元，对应各年末的存货减值比例分别为1.4%、1.6%、9.4%和11.1%。2024年积极减值后，公司存货减值比例在行
业中已处于较高水平，减值较为充分，2025年减值规模同比收缩，考虑到2026年以来一线城市二手房价环比回正，预计20
26年减值压力或进一步下降。据国家统计局数据，2026年2月以来，上海、广州、深圳二手住宅价格指数环比表现分别连
续5、4、4个月为正，北京二手住宅价格指数环比表现也曾在2026年2月-5月连续4个月为正。
【投资建议】
我们认为金融街对房地产开发类资产的减值计提已较为充分，随业务规模收缩，对业绩的拖累也在下降，而物业租赁
和物业经营板块较为稳定，或将逐步主导公司估值逻辑，推动公司实现资产重定价。我们预计金融街2026、2027、2028年
营收分别为90.4、47.8、31.9亿元，归母净利润分别为-29.5、-8.0、0.4亿元；对应EPS分别为-0.99、-0.27、0.01元，
以2026年7月29日收盘价计，PB分别为0.44、0.46、0.46倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
【风险提示】
审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体
准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预
期将影响市场复苏节奏。
市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修
复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：4家
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2026-09-11│金融街(000402)2026年9月11日投资者关系活动主要内容
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公司与投资者就房地产市场情况、公司战略规划、开发业务经营情况、资产管理业务情况、文旅业务情况、城市更新
业务情况和债券融资等方面进行了沟通交流。沟通内容与公司公告内容一致。
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参与调研机构：8家
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2026-06-18│金融街(000402)2026年6月18日投资者关系活动主要内容
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公司与投资者就房地产市场情况、公司战略规划、开发业务经营情况、资产管理业务情况、文旅业务情况、城市更新
业务情况和债券融资等方面进行了沟通交流。沟通内容与公司公告内容一致。
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参与调研机构：2家
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2026-06-16│金 融 街(000402)2026年6月16日投资者关系活动主要内容
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公司与投资者就房地产市场情况、公司战略规划、开发业务经营情况、资产管理业务情况、文旅业务情况、城市更新
业务情况和债券融资等方面进行了沟通交流。沟通内容与公司公告内容一致。
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参与调研机构：1家
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2026-05-18│金融街(000402)2026年5月18日投资者关系活动主要内容
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金融街控股股份有限公司于2026年5月18日在价值在线（https://www.ir-online.cn/）网络互动举行投资者关系活动
，参与单位名称及人员有线上参与公司2025年度业绩说明会的全体投资者，上市公司接待人员有公司董事长、总经理、董
事会秘书、财务总监、相关业务副总经理，以及公司独立董事。 查看原文
http://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-05-19/1225315268.PDF
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参与调研机构：6家
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2026-05-14│金融街(000402)2026年5月14日投资者关系活动主要内容
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公司与投资者就房地产市场情况、公司战略规划、开发业务经营情况、资产管理业务情况、文旅业务情况、城市更新
业务情况和债券融资等方面进行了沟通交流。沟通内容与公司公告内容一致。
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