研报评级☆ ◇000560 我爱我家 更新日期：2026-11-11◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-10-27
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 0 0 0 0 1
2月内 1 2 0 0 0 3
3月内 3 4 0 0 0 7
6月内 3 4 0 0 0 7
1年内 4 5 0 0 0 9
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.36│ 0.03│ -0.04│ 0.08│ 0.09│ 0.10│
│每股净资产(元) │ 4.02│ 3.98│ 3.94│ 4.02│ 4.12│ 4.23│
│净资产收益率% │ -8.96│ 0.78│ -1.04│ 1.84│ 2.29│ 2.65│
│归母净利润(百万元) │ -848.29│ 73.41│ -96.63│ 169.72│ 210.63│ 247.38│
│营业收入(百万元) │ 12091.73│ 12536.09│ 10479.65│ 10145.38│ 10225.02│ 10462.49│
│营业利润(百万元) │ -846.33│ 140.60│ -85.40│ 223.50│ 285.00│ 342.67│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-10-27 买入 调高 --- 0.07 0.08 0.10 申万宏源
2026-09-29 增持 维持 --- 0.07 0.09 0.10 太平洋证券
2026-09-23 增持 首次 3.99 0.10 0.10 0.10 申万宏源
2026-09-02 增持 维持 --- 0.05 0.07 0.09 国信证券
2026-09-01 买入 调高 --- 0.11 0.14 0.14 开源证券
2026-08-29 增持 维持 2.91 0.08 0.11 0.14 国泰海通
2026-08-28 买入 维持 --- 0.06 0.06 0.06 中信建投
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-10-27│我爱我家(000560)业绩同比大增，市占率持续提升 │申万宏源 │买入
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2026Q1-3营收同比-12.9%、业绩同比+175%，业绩同比大增。公司发布2026年三季度报告，2026年前三季度，公司营
业总收入71.1亿元，同比-12.9%；毛利润8.6亿元，同比+16.6%；归母净利润1.1亿元，同比+155.4%；扣非归母净利润1.4
亿元，同比+155.6%；基本每股收益0.0116元，同比+582.4%。单季度看，公司26Q3营业收入24.1亿元，同比约-4%；归母
净利润0.3亿元，同比+595.5%；扣非归母净利润约0.5亿元，同比+1070.9%；毛利率、净利率分别为10.4%、1.5%，同比+3
.1pct和+1.3pct。单季度业绩实现显著增长主要源于1）25年同期市场平淡、佣金费率承压及固定成本刚性，所以使得25
年同期业绩基数较低；2）26年以来公司核心城市二手房GTV及市占率显著提升、佣金费率有所改善以及成本管控持续优化
。2026前三季度，公司实现综合毛利率、扣非归母净利率12.2%、2%，同比分别+3.1pct、+2.6pct；期间三项费用额12.7
亿元，同比-14.5%，对应三项费用率17.9%，同比-0.3pct，均实现进一步下降。
2026Q3GTV同比+4.1%，各项业务GTV增速显著改善。2026年前三季度，公司实现总GTV1,887亿元，同比-3.8%；其中经
纪、资产管理及新房业务分别约1,480/144/263亿元，同比分别-5.5%/+5.1%/+1.5%。经纪业务同比为负主要是由于过往成
交以低总价区间为主以及北京杭州存量市场价格仍有波动所致。单季度看，公司实现总GTV约609亿元，同比+4.1%，其中
经纪、资产管理及新房业务分别约466/52/91亿元，同比分别+1.7%/+2.0%/+19.7%，延续Q2单季度同比增长态势。房地产
行业在政策累积效应催化下，延续年初至今“量增价稳”的态势。根据克而瑞数据统计，26年Q3，北京、上海及杭州二手
房网签套数分别为4.4万/6.3万/1.8万套，同比+4.1%/+19.1%/-4.3%；公司主要布局于上述核心城市，二手房交易量增速Q
3单季度同比分别+11.5%/+52.1%/+2.8%，核心三城均高于行业平均水平，北京、上海市占率分别录得16.4%、5.5%，均较
过往有所提升。资管业务方面，截至26Q3末，公司在管房源套数达36.6万套，较年初增加约2.9万套，出租率95%，在行业
中继续保持头部运营效率。
多项负债率指标均进一步下降，现金及现金流保持稳定。2026Q3末，公司实现总负债137.4亿元，同比-18.8%，对应
资产负债率59.3%，同比-4.9pct；其中，一年内到期的非流动负债49亿元，同比-34.6%，对应负债率-8.6pct。货币资金2
9.7亿元，同比-2.8%，保持稳定；经营性现金流净额15亿元，同比-33.2%，下滑主要系传统相寓承租合同大量转为相寓优
选合同，适用新租赁准则的合同规模下降，使得现金流量表中经营、筹资活动对应的租金收付现金流，以及利润表相关资
产处置收益同步减少；该变化本质是高毛利轻资管业务占比提升，并非经营基本面恶化。根据计算，公司剔除租赁等负债
后真实负债约68.2亿元，对应资产负债率29.4%，均较前一期进一步下降。现金短债比0.6倍，保持稳定。
投资分析意见：业绩同比大增，市占率持续提升，上调至“买入”评级。我爱我家作为全国第二大房地产经纪公司，
深耕经纪业务与资产管理业务，布局北京、上海及杭州等核心城市；公司资管业务占总营收比重近5成，在管房源逐步提
升，毛利率稳固，是公司业务的核心稳定器；经纪业务作为公司业务最具弹性的部分，随着北京、上海等核心城市存量房
市场的持续回暖二进一步修复，盈利弹性凸显。公司三季度业绩同比大增，符合预期，因此我们维持2026-28年业绩预测1
.6、1.9、2.2亿元，对应PE分别为44/38/32倍，扣非归母净利润分别为1.8、1.9、2.2亿元。原评级为“增持”，现上调
至“买入”评级。
风险提示：房地产市场景气度回落；销售去化不及预期；佣金费率承压；公司管理层变动；股票交易异常波动。
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2026-09-29│我爱我家(000560)2026年半年报点评：持续精耕细作核心城市，归母净利润明│太平洋证券 │增持
│显提升 │ │
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事件：
公司发布2026年半年报，2026年上半年公司实现营业收入47.02亿元，同比下降16.9%，归母净利润0.81亿元，同比增
长110.39%。
要点：
多因素影响下，归母净利润实现明显提升
2026年上半年公司实现营收47.02亿元，同比下降16.9%，累计实现住房总交易金额（GTV）约为1276.3亿元，同比下
降约7.2%。上半年公司实现归母净利润0.81亿元，同比增长110.39%，实现扣非归母净利润0.88亿元，同比增长76.3%，归
母净利润较去年同期增长明显，主要受益于交易活跃度提升以及成交结构优化，公司买卖业务佣金率同比有所改善；以及
公司进一步进行有效成本及费用管控，管理费用和销售费用分别同比下降7.07%和7.48%至4.20亿元和2.80亿元，此外2026
年上半年公司销售毛利率为13.05%，同比增长3.18个百分点。
经纪业务营收小幅下降，核心城市市占率稳定增长
2026年上半年公司经纪业务实现收入18.8亿元，同比下降7.7%，毛利率19.6%，同比下降3.3个百分点，收入下降主要
原因在于上半年国内核心城市二手房的交易价格相对于去年同期仍有一定幅度的下跌。上半年公司经纪业务实现GTV约101
3.8亿元，同比下降8.5%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，北京、上海地区的门店通过持续升级
运营策略，市占率实现稳定增长，杭州市占率继续在头部保持稳定。
新房业务营收同样小幅下降，操作风险降低
2026年上半年公司新房业务实现收入4.3亿元，同比下降7.3%，毛利率约为10.4%，同比下降3个百分点。同时实现GTV
约为171.1亿元，同比下降6.5%。公司新房业务板块根植于存量房交易核心业务基础上，定位于补充与完善公司的产品服
务体系，公司强化总部对各地新房项目的规范化业务流程管理，有效降低了操作风险，提升运营效率和风控能力。
资管业务“相寓”品牌稳步向好，在管房源持续增长
资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，2026年上半年公司资产管理业务实现营业收入21
.1亿元，同比下降21.7%，实现GTV约91.4亿元，同比增长6%，毛利率约1.9%，同比提升7.3个百分点。经过多年的市场培
育，公司“相寓”业务已覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等全国核心一线及新一线城市，在管房源数量突破35.8万套
，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。
投资建议：
上半年公司在核心城市的二手房市占率取得显著增长，降本增效成果显著，归母净利润明显提升，盈利能力持续修复
，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为1.56/2.07/2.46亿元，对应25/26/27年PE分别为56.74X/42.82X/36.02X，
给予“增持”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险
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2026-09-23│我爱我家(000560)秉持经纪资管双轮驱动，迎接存量时代发展机遇 │申万宏源 │增持
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经纪资管双轮驱动，经纪聚焦核心城市，行业全国排名第二。我爱我家起源于1998年，首创房产交易线上服务平台，
目前深耕行业已达28年；2017年通过与昆百大A重大资产重组实现A股上市，成为国内首家登陆A股的房产经纪企业。公司
主要聚焦于北京、上海及杭州等10个重点一二线城市，提供二手房经纪和住宅资产管理等居住服务。2019年后通过开发CB
S和AMS核心业务系统以及布局AI大模型，步入数字化转型的新阶段。2025年，我爱我家住房总交易额（GTV）约2,520亿元
，并根据证券日报报道，2025年公司GTV市占率为2.8%，仅次于贝壳的29.7%，为全国第二大房产中介机构。随着我国房地
产进入存量时代，公司秉持着经纪资管双轮驱动，将迎接存量时代发展机遇。
判断核心楼市筑底在望，经纪业务积极调整迎接发展机遇。我们认为，供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，
推动了今年上海、北京、苏州、深圳等核心一二线城市的量、价、租金的超预期寻底；同时828现房新政下新房供给再缩
量将导致二手房替代性增强，并推动二手房渗透率再提升。经纪业务方面，公司为全国第二大房产中介机构，市占率稳居
京沪杭等核心城市前列，将受益于核心城市二手房市场领先止跌回稳。本轮行业下行阶段，公司经纪GTV、营收和毛利率
也不同程度走弱，而公司通过进一步聚焦核心城市、积极优化门店和经纪人数量，调整直营和加盟店比例等措施，推动了
公司人效稳中有升。从而实现了26H1经纪业务GTV1,013.8亿元/营收18.8亿元/毛利润3.7亿元，分别同比-8.5%/-7.7%/-21
%，同比较25年降幅收窄；同期经纪业务佣金费用率1.85%/毛利率19.6%，分别较2025年+0.03pct/+3.6pct，其中经纪业务
毛利润占比达33.5%。公司在经纪业务方面也已经做好了积极准备，迎接二手房市场的止跌回稳机遇。
资管业务作为业绩稳定器，新房业务短期承压但影响有限。资管业务方面，公司资管业务25年在管房源33.7万套，过
去5年CAGR达7.4%；出租率95.2%，保持稳定增长，并目前管理规模仅次于贝壳的70万套、排名行业第二。26H1资管业务GT
V91.4亿元/营收21.2亿元/毛利润5.2亿元，同比分别+6%/-21.8%/+12.7%，营收同比降幅较25年扩大，但GTV和毛利润同比
均较25年持续增长，营收下滑核心系部分项目收入确认法则变动，调回后资管业务毛利率19.9%，较25年+5pct，其中资管
业务毛利润占比达47.7%，已成为贡献利润最多的业务，是公司利润的稳定器。新房业务方面，26H1新房业务GTV171.1亿
元/营收4.3亿元/毛利润0.4亿元，同比分别-6.5%/-7.5%/-28.6%，同比较25年降幅收窄，同期新房业务佣金费用率2.5%/
毛利率10.4%，分别较2025年-0.1pct/+0.3pct，其中新房业务毛利润占比4.1%，整体占比较低。
预计资管业务保持稳定、经纪业务迎来发展、新房业务略有承压。公司2026H1总营业收入47亿元，同比-16.9%；归母
净利润0.8亿元，同比扭亏，相关资产减值计提逐步充分；毛利率13%，较25年提升明显；三项费用绝对额8.6亿元、对应
费用率18%，均进一步下降。负债方面，公司26H1总负债138.5亿元，自23年以来持续下降。剔除新租赁准则影响的真实负
债为68.6亿元，保持稳定；同时，公司在手现金33.5亿元，同比+9.9%。展望未来，我们预计公司资管业务保持稳定、经
纪业务迎来发展、新房业务略有承压但影响有限，并考虑资管业务部分项目收入确认法则变动导致的营收下降和利润率提
升，同时考虑经纪业务的毛利率有望逐步改善，以及三项费用的进一步控制，我们预计2026-2028年公司营业收入分别为9
7.8亿元/93.4亿元/93.4亿元，毛利率分别为13.8%/16.3%/17.7%，费用率分别为20.5%/20.7%/20.6%，预计公司业绩也将
进入改善通道。
投资分析意见：首次覆盖，目标价3.99元，并给予“增持”评级。我爱我家作为全国第二大房地产经纪公司，深耕经
纪业务与资产管理业务赛道，布局于北京、上海、杭州等核心一二线城市；公司资管业务收入占营收比重近5成，在管房
源逐年稳步提升，毛利率稳固，是公司业务的核心稳定器；经纪业务作为公司业务的最具弹性的部分，有望伴随核心城市
存量房市场回暖而进一步修复，盈利弹性逐步凸显。我们给予公司26-28年归母净利润1.6、1.9、2.2亿元，对应PE为51.3
/43.3/36.9倍，扣非归母净利润分别为1.8、1.9、2.2亿元，目标价3.99元。首次覆盖，并给予“增持”评级。
风险提示：房地产市场景气度回落；销售去化不及预期；佣金费率承压；公司管理层变动；股票交易异常波动风险。
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2026-09-02│我爱我家(000560)住房交易业务竞争优势凸显，资产管理业务发展势头良好 │国信证券 │增持
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上半年归母净利润同比+110%，盈利能力提升。2026H1，公司实现GTV交易总额1276亿元，同比-7%；营业收入47亿元
，同比-17%，收入降幅大于GTV降幅主要因为占公司总营收45%的资产管理业务部分产品采用净额法确认收入、货币化率降
低。2026H1，公司实现归母净利润0.81亿元，同比+110%；扣非归母净利润0.88亿元，同比+76%；毛利润6.1亿元，同比+1
0%。公司业绩改善主要得益于二手房市场竞争优势增强、业务结构优化、毛利率提升和成本费用管控。2026H1，公司归母
净利率1.7%，同比提升1.0pct；毛利率13.0%，同比提升3.2pct；销管费率合计为14.9%，同比增加1.6pct。
住房交易业务经营稳健。2026H1，公司住房交易业务合计贡献公司总收入的49%、毛利润的67%，凭借市占率和佣金率
提升实现了好于行业整体的表现。其中经纪业务、新房业务GTV交易额分别为1014亿元、171亿元，同比分别为-9%、-7%；
营业收入分别为18.8亿元、4.3亿元，同比分别为-8%、-7%；毛利率分别为19.6%、10.4%，同比分别降低3.3、3.1个百分
点。截至2026H1末，公司门店2368家，其中直营店占比83%，经纪人数3万。公司持续深耕核心城市，二手房市占率在北京
、上海稳步增长，在杭州继续保持头部稳定。
预期伴随着全国住房交易市场边际企稳，公司经营状况也将改善。
资产管理业务持续扩张。截至2026H1末，相寓在管房源35.8万套，同比+12%，持续增长。2026H1，公司平均出房天数
9.5天，出租率95%，继续保持良好水平。2026H1，公司资产管理业务实现GTV交易额91元，同比+6%；收入21亿元，同比-2
2%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入，这也使得总资产规模和资产负债率相应下降。2026H1
，公司资产管理业务毛利率为1.9%，同比提升7.3pct。由于自2021年开始执行新的租赁准则，公司将部分房源租金收益确
认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，则资产管理业务实际毛利率为19.9%，同比提升5.8pct。
投资建议：综合考虑公司住房交易业务的竞争优势以及资产管理业务的盈利改善趋势，我们适当上调此前的盈利预测
，预计公司2026-2027年营业收入分别为93/88亿元（原值103/101亿元），归母净利润分别为1.16/1.59亿元（原值0.79/0
.83亿元），对应每股收益分别为0.05/0.07元，对应当前股价PE分别为65/47倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金费率下降、市占率提升不及预期；公司资
产管理业务运营效率下降等。
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2026-09-01│我爱我家(000560)公司信息更新报告：在核心城市的二手房成交量及市占率均│开源证券 │买入
│取得增长 │ │
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受益于多项政策端利好，2026上半年业绩超预期
2026上半年，我爱我家实现营业收入47.02亿元，同比下降16.9%；实现归母净利润8079万元，同比增长110.4%。考虑
到政策持续支持房地产市场，我们新增2028年盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为2.68、3.22、3.38亿元
，EPS分别为0.11、0.14、0.14元，当前股价对应PE估值分别为25.5、21.2、20.2倍；考虑到公司受益于多项房地产支持
政策，未来预计在布局城市的二手房成交量和市占率会持续提升，上调为“买入”评级。
公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得增长
我爱我家2026上半年业绩实现同比大幅度增长，主要原因包括：1、2026上半年公司在核心城市的二手房成交量及市
占率均取得增长，有效对冲成交均价下降；2、受益于交易活跃度提升以及成交结构优化，公司买卖业务佣金率同比有所
改善；3、公司费用管控出现一定效果，管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%；上半年整体毛利率13.05%，较2
025年提升3.8pct。
2026二季度GTV增速同比转正
公司业务持续聚焦在国内核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等城市。截至2026半年度末，国内
运营门店总量2368家，其中直营门店1965家（占比83%），加盟门店403家，经纪人总数约3万余人。2026上半年公司实现
住房总交易金额（GTV）约为1276.3亿元，同比下降7.2%，其中二季度GTV约为720.6亿元，环比增长29.7%，同比增长3.8%
。
房屋资产管理业务房源量及GTV均保持增长
截至2026半年度末，公司在管房源规模达到35.8万套，同比提升约12%。2026上半年，房屋资产管理业务的平均出房
天数约9.5天、资产管理业务的出租率约95%，继续保持在行业较高运营效率水平；实现GTV约91.4亿元，同比增长6%，其
中二季度GTV约为54.2亿元，环比增长45.7%，同比增长8.4%。
风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。
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2026-08-29│我爱我家(000560)2026年中报点评：结构效益提升，利润翻倍增长 │国泰海通 │增持
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本报告导读：
公司体量次于贝壳，且无更大上市对手，长期来看经纪和租赁业务的潜在增速有望更高。
投资要点：
投资建议：维持“谨慎增持”评级。考虑公司体量次于贝壳，且无更大上市对手，长期来看经纪和租赁业务的潜在增
速有望更高，我们预计公司2026年-2028年EPS分别为0.08、0.11、0.14元，给予公司2026年36倍PE估值，对应合理价值为
2.91元。
利润实现翻倍增长，成本费用控制得当。1H2026，公司实现营业收入47亿元，同比下降16.9%，实现归母净利润0.81
亿元，同比增长110.4%，实现扣非归母净利润0.88亿元，同比增长76.3%。业绩实现翻倍增长主要原因包括：1）公司在核
心城市的二手房成交量及市占率均取得显著增长；2）公司买卖业务佣金率同比有所改善；3）公司进一步进行了有效的成
本及费用管控。1H2026，公司管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%，毛利率达到13%，较2025年同期提升3.2个
百分点。
门店持续聚焦收敛，Q2交易量正增长。公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、
杭州、南京、苏州等城市。截至1H2026底，公司国内运营门店总量2368家，其中直营门店1965家，加盟门店403家，经纪
人总数约3万余人。1H2026，公司实现住房总交易金额为1276.3亿元，同比下降7.2%，其中第二季度GTV为720.6亿元，环
比增长29.7%，同比增长3.8%，公司各项业务GTV在第二季度均已经实现同比正增长。
资管韧性凸显，两房结构优化。1H2026，公司经纪业务实现GTV1013.8亿元，同比下降8.5%；实现收入18.8亿元，同
比下降7.7%，主要因为上半年国内核心城市二手房的交易价格相对于2025年同期仍有一定幅度的下跌。1H2026，公司资产
管理业务实现GTV91.4亿元，同比增加6%；实现收入21.1亿元，同比下降21.7%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”
采用“净额法”确认收入。1H2026，公司新房业务实现GTV171.1亿元，同比下降6.5%；实现收入4.3亿元，同比下降7.3%
。
风险提示：房地产市场表现与政策调整不及预期。
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2026-08-28│我爱我家(000560)2026年半年报点评：业绩同比大幅增长，资管业务经营效率│中信建投 │买入
│提升 │ │
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核心观点
上半年公司实现营业收入47.0亿元，同比下降16.9%；实现归母净利润0.8亿元，同比大幅增长110.4%。主因核心城市
二手房成交量及市占率提升对冲部分成交均价下降影响、买卖业务佣金率同比改善及费用管控能力提升，上半年综合毛利
率同比提升3.2个百分点至13.0%。经纪业务二季度出现修复信号，上半年经纪业务总GTV1013.8亿元，同比下降8.5%，其
中二季度GTV551.4亿元，同比增长2.1%、环比增长19.2%，边际改善；核心城市买卖业务佣金率同比提升约0.08个百分点
。截至上半年末，公司在管房源规模达35.8万套，同比增长12%；毛利率1.9%，同比提升7.3个百分点，资管业务规模扩张
与经营效率改善并行。
事件
公司发布2026年半年度报告，上半年实现营业收入47.0亿元，同比下降16.9%；实现归母净利润0.8亿元，同比增长11
0.4%。
简评
业绩同比大幅增长，盈利端改善明确。上半年公司实现营业收入47.0亿元，同比下降16.9%，其中经纪、资管、新房/
商业租赁及服务业务分别实现营收18.8/21.1/4.3/1.6亿元，同比分别-7.7%/-21.7%/-7.3%/-10.1%；实现归母净利润0.8
亿元，同比大幅增长110.4%，主因：1）上半年公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得显著增长，对冲了部分市
场成交均价下降的不利影响；2）受益于交易活跃度提升以及成交结构优化，公司买卖业务佣金率同比有所改善；3）公司
进行成本及费用管控，管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%，带动综合毛利率同比提升3.2个百分点至13.0%。
经纪业务二季度出现修复信号，核心城市佣金率提升。上半年公司经纪业务实现收入18.8亿元，同比下降7.7%，主因
上半年核心城市二手房交易价格同比下跌。经纪业务毛利率同比下降3.3个百分点至19.6%。上半年经纪业务总GTV1013.8
亿元，同比下降8.5%，其中二季度GTV551.4亿元，同比增长2.1%、环比增长19.2%，边际改善。受益于上半年二手房交易
活跃度提升以及成交结构优化，公司在核心城市买卖业务佣金率同比提升约0.08个百分点。
资管业务规模扩张与经营效率改善并行。截至上半年末，公司在管房源规模达35.8万套，同比增长12%；上半年资产
管理业务实现收入21.1亿元，同比下降21.7%，主因新产品“相寓优选”采用净额法确认收入。资管业务毛利率1.9%，同
比提升7.3个百分点；若调整回资产处置收益，经调整后的毛利率为19.9%，同比提升5.8个百分点。
上调盈利预测，维持买入评级。我们预测2026-2028年公司的EPS分别为0.06/0.06/0.06元（原预测2026-2028年为0.0
1/0.02/0.03元）。看好品牌加持下公司经纪业务的韧性，以及资管业务的业绩稳定器作用，维持买入评级。
风险分析
1、二手房及新房市场成交不及预期。经纪业务与新房业务受益于市场整体热度与宽松性政策，如果政策风向发生变
化，消费信心恢复不足，居住交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，存在导致公司业务发展受影响的风险。
2、公允价值变动损失与应收账款减值风险。公司持有云南等地的投资性房地产，若未来地产市场价格下行，投资性
房地产将可能面临公允价值损失的风险。此外，公司的新房业务有一定规模的应收账款余额，若未来回款难度加大，则可
能面临应收账款进一步减值的压力。
3、数字化转型受阻风险。数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应用研发
方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，存在因研发进度不及预期或产品验证失败而导致数
字化升级受阻的风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-05-15│我爱我家(000560)2026年5月15日投资者关系活动主要内容
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（一）请问公司管理层对2026年二手房市场发展有何预期？
答：我们认为随着国家对房地产政策的持续发力、存量房市场挂牌量的逐步下行，以及房价经历过去4年大幅下跌后
价值的逐步凸显，存量房市场有望从2025年的“量稳价跌”逐步走向“量升价稳”的良好态势。中央经济工作会议及政府
工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，财政、货币及房地产政策的协同发力有望带动成交量温和回升。20
26年存量房市场有望在政策托底、供应优化与价值回归的共同作用下，逐步实现交易量的温和回升与房价的止跌回稳。
（二）请问管理层京、沪两地3月份“小阳春”成交表现如何？
答：三月份，存量房市场迎来较去年更活跃的“小阳春”行情，其中北京、上海三月份的存量房网签量分别达到约1.
99万套、3.12万套，同比+3.4%、+6.3%，均达到近两年以来同期单月最高点。
（三）公司所在的核心一线城市二手房挂牌量下降的趋势目前仍在持续吗？
答：北京、上海等一线城市的挂牌量持续七个月下降，供应端压力持续减少，截止4月末，两城的存量房挂牌量已经
较年初减少约11%，存量房挂牌量的持续下降为房价的企稳创造了有利条件。
（四）公司认为二手房价格在3月份是否已经出现“止跌回稳”迹象？
答：存量房成交价格方面，初步呈现企稳迹象。根据国家统计局发布的2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格
变动情况显示，3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳
分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。
（五）公司所在的核心一线城市二手房4月份的成交量是否持续往好发展？
答：根据北京、上海的住建部门统计，4月份的存量房网签量同比显著增长，分别上涨约14.9%、22.7%。
（六）管理层认为住房租赁市场的增长动能是否充足？
答：我们对住房租赁市场的长期增长趋势坚定看好，预计国内住房租赁市场将更完善规范，相关的政策将持续发力，
租房人群红利将会继续有效释放，行业将从过去的增量建设逐步转向对存量资产的精细化运营。全国高学历、新毕业租客
仍是长租公寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市，随着城市间人口往核心一线城市的流入持续提升，核心一线城
市的住房租赁市场刚性需求预计继续保持旺盛。据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2026年高校毕业生规
模将会创历史新高达到1,270万人，比2025年多出48万人，为今年国内租赁市场注入了更大需求动能。
（七）2025年度各个核心业务GTV表现如何？
答：报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约2,520亿元，经纪业务实现GTV约1,998亿元、资产管理业务实现GTV
约179亿元、新房业务实现GTV约343亿元。
（八）请问管理层公司一季度毛利率上升、管理和销售费用减少的原因是？
答：我们一直有采用严格的预算管理、精细化的成本控制和强化费用管控系统。一季度公司主营业务毛利率达到约11
.75%，同比提升1.47个百分点。同时，公司的管理及销售费用合计下降约1,248万元，显示出公司卓有成效的运营管理仍
在持续推动公司各项运营成本的下降。
（九）请问报告期内公司资产管理业务相寓的运营效率处于什么水平？
答：公司房屋资产管理业务“相寓”的运营效率在行业保持头部水平。目前“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、
南京等国内核心城市，在管房源规模达到33.7万套，相比去年同期+11.2%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数
为8.8天，资产管理业务的出租率为95%，运营效率进一步提升。
（十）请问管理层新房业务目前相关的应收账款剩余金额为多少？
答：公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元
，其中1年以内应收账款金额约为1.59亿元,2年到5年应收账款金额仅为0.33亿元，经营风险显著降低。
（十一）公司目前数字化建设的成果处于什么水平？
答：年内我们业务端及用户端的数字化建设效果进一步显现，官网客户录入占比达到47.6%，同比提升4.3个百分点。
经纪业务的线上报盘持续提升，为经纪业务发展提供了超过545万个线上商机，较2024年约+7%。近年来移动端发展策略持
续取得成效，APP端MAU达到376万，同比+8%，小程序端MAU达到222万，同比+4%。
（十二）公司在2026有什么技术布局提升获客竞争力？
答：2026年公司将会持续以前沿技术为核心引擎，加强打通技术研发、产品创新、流量运营三大核心环节，围绕智能
辅助研发测试、上线爱家智拍APP、优化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等核心智能项目纵深布局
，形成全方位、多层次竞争优势。
（十三）公司的前沿技术应用到经营层面，目前有何成效？
答：以我们门店选址、营销投放为例，大数据分析能力已成为选址与投放的核心支撑。我们依托城市热力分析、人口
流动趋势、竞对分布及社区成熟度等数据分析，智能决策体系能够精准评估潜在门店的流量价值与产出预期，有效规避选
址盲区。报告期内销售费用、管理费用均同比减少7.74%、5.01%。
（十四）公司有没有在短视频或社交平台发力获客？
答：2025年公司持续聚焦短视频、社交平台等核心流量阵地的解决方案，推出多项提升经纪人获客效率的工具，全面
降低经纪人内容创作与线上运营门槛，激活公域流量价值，拓宽业务增长边界，打造行业独有的“前沿技术+公域获客核
心优势”，强化市场差异化竞争力。
（十五）公司业务聚焦哪些城市？有多少个门店和经纪人？
答：报告期内，我们主要覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等全国多个大中型城市，国内运营门店总量2,475家，
其中直营门店2,046家，加盟门店429家，经纪人总数约3万人。
（十六）公司目前如何提升经纪人团队的竞争力?
答：经纪人一直以来是住房经纪服务行业的核心生产力，我们将会继续透过完善的体系建设，持续赋能专业经纪人团
队。经纪人才体系建设方面，公司将持续升级优化分层分级人才培养体系建设，精准化管理机制，持续升级我爱我家独有
的“C80人才”等各种专业阶梯培养，完善一体化的阶梯式人才培养体系，优化多维激励体系，持续推广“百万经纪人俱
乐部”制度，通过不断提升组织效能，带动从业人员素质提高，实现我爱我家服务品质的持续提升，从内核提升经纪人竞
争力。
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