研报评级☆ ◇001914 招商积余 更新日期：2026-03-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-03-16
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 7 0 0 0 0 7
1月内 7 0 0 0 0 7
2月内 7 0 0 0 0 7
3月内 7 0 0 0 0 7
6月内 7 0 0 0 0 7
1年内 7 0 0 0 0 7
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.69│ 0.79│ 0.62│ 0.93│ 1.01│ 1.09│
│每股净资产(元) │ 9.20│ 9.83│ 10.18│ 10.89│ 11.61│ 12.37│
│净资产收益率% │ 7.54│ 8.07│ 6.10│ 8.52│ 8.72│ 8.80│
│归母净利润(百万元) │ 735.73│ 840.50│ 654.58│ 979.33│ 1064.84│ 1149.46│
│营业收入(百万元) │ 15626.68│ 17172.30│ 19273.21│ 21018.00│ 22650.71│ 24119.14│
│营业利润(百万元) │ 915.26│ 1135.69│ 955.79│ 1346.74│ 1480.63│ 1610.85│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-03-16 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.10 银河证券
2026-03-16 买入 维持 --- 0.87 0.97 1.06 东吴证券
2026-03-15 买入 维持 --- 0.94 1.01 1.09 申万宏源
2026-03-15 买入 维持 --- 0.94 1.00 1.10 开源证券
2026-03-15 买入 维持 --- 0.98 1.10 1.19 光大证券
2026-03-14 买入 维持 --- 0.91 0.96 1.00 财通证券
2026-03-14 买入 维持 14.25 0.95 1.02 1.09 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-03-16│招商积余(001914)2025年报点评：收入双位数提高，物管积极拓展 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2025年报。2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下
降22.12%。每股收益0.6185元，同比下降21.98%；2025年每股分红0.26元/股。
收入双位数增长：2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.33%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%
。营收双位数增长，主要源自主业物业管理业务营收同比增长12.83%。归母净利润同比下滑，主要受单项目影响：2025年
公司处置衡阳中航项目，一次性减少归母净利润2.56亿元，若剔除该项影响，则归母净利润同比增长8.30%。盈利能力上
，公司2026年毛利率为11.09%，较2024年下降0.87pct，主要受到各项主业毛利率下滑的影响。费用管控上，2025年销售
费用率和管理费用率分别为0.57%、3.01%，分别较2024年降低0.10pct、0.49pct，费用管控持续有成效。2025年，公司计
提存货跌价准备0.71亿元，主要来自公司控股子公司存货项目的叠加准备，公司因此减少归母净利润0.54亿元；2025年公
司计提信用损失准备1.85亿元，来自于公司控股子公司的应收垫款及逾期利息的信用减值损失，公司因此减少归母净利润
1.85亿元；存货跌价准备和信用损失准备合计影响公司2025年归母净利润2.38亿元。
物管积极拓展：2025年公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，主要来自于物业管理项目业务增长
、新拓展物业管理项目增加，其中基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入142.79亿元、5.37亿元、37.86
亿元，分别同比增长6.56%、0.18%、48.86%。从管理规模看，截至2025年末，公司在管项目2473个，管理面积3.77亿方，
较2025年H1末增加0.09亿方。按照业态划分，截至2025年末，公司住宅和非住业态管理面积分别为1.47亿方、2.30亿方，
分别较2024年末提高7.07%、1.12%。从项目来源看，来自招商局集团和第三方的项目管理面积分别为1.37亿方、2.41亿方
，分别占比36.23%、63.77%。公司积极拓展新项目，2025年实现新签年度合同额44.8亿元，其中第三方新签年度合同额41
.69亿元，同比增长13%。2025年新签年度合同额中，16.23%为住宅业态、83.77%为非住业态。非住业态是公司拓展的主要
方向，精耕细分赛道如航空、高校等业态。
资管运营持续提升：2025年公司资管业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。1）商业运营：2025年共实现营收
2.4亿元，截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），较2025年H1末增加1个，管理面积395万
方，其中自持项目3个。管理项目中，受托管理招商蛇口项目59个、第三方品牌输出项目11个。从项目运营表现看，2025
年在管项目商业销售额同比提升8.4%，客流提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%，深圳和杭州均有商业开业
。2）持有物业出租及经营：2025年实现营收4.25亿元，截至2025年末公司持有物业总可出租面积46.89万方，总体出租率
为93%，包括酒店、购物中心、零星物业、写字楼等多种业态。
投资建议：公司收入双位数增长；受一次性处理单一项目影响，归母净利润下滑，若剔除该影响因素，调整后的归母
净利润实现单位数增长。业务端物管规模进一步扩大，多元化布局，精耕非住业态细分赛道；资管业务运营能力持续提升
，出租率维持高位。基于此，我们预测公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿元，对应EPS为
0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为11.61X、10.61X、9.75X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管
理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。
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2026-03-16│招商积余(001914)2025年年报点评：核心利润稳步增长，股东回报持续提升 │东吴证券 │买入
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事件：3月13日，公司发布2025年年度业绩报告，实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；实现归母净利润6.55亿元
，同比-22.12%。
核心利润稳健增长，分红回购强化股东回报：2025年公司归母净利润同比下滑，主要是因为出售衡阳中航项目一次性
减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。公司通过分红与回购并举进一步提升股东回报
水平，2025年公司拟派发现金分红每10股2.60元（含税），同比增加0.2元；截至2025年末，累计回购金额为7801万元。
公司持续压降债务规模、强化现金流管理，为业务拓展和股东回报提升提供充足保障。截至2025年末，公司银行贷款余额
为5.17亿元，同比减少3.16亿元；货币资金达56.23亿元，同比增长20.4%。
增值服务带动收入增长，住宅物管盈利持续改善：2025年公司物业管理业务继续保持强劲增长，实现营业收入186.03
亿元，同比+12.83%，其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务同比分别+6.56%、+0.16%、+48.46%；毛利率为10
.0%，同比-0.4pct，其中住宅基础物业管理毛利率同比+0.5pct，得益于在成本管控和服务提升方面的持续优化。公司市
场化拓展稳健，截至2025年末，公司在管面积为3.77亿平方米，同比+3.3%，新签年度合同额44.80亿元，同比+11.2%。
商业运营毛利率承压，持有物业经营稳健：2025年公司资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.7%；毛利率为4
1.2%，同比-6.9pct，主要受商业运营毛利率下滑影响。经营层面看，商业运营整体表现良好，2025年公司商业运营在管
项目销售额同比增长8.4%，客流同比增长16.7%；持有物业出租表现稳健，截至2025年末，公司持有物业可出租面积为46.
89万平方米，出租率达93%。
盈利预测与投资评级：公司作为招商局集团旗下物业管理与资产运营平台，在核心城市持续深化布局，市场化拓展能
力稳健，第三方项目获取能力持续提升，同时关联方协同为多元化业务发展提供支撑。我们预计公司2026/2027/2028年归
母净利润分别为9.12/10.21/11.20亿元，同比分别+39.37%/+11.90%/+9.74%，EPS分别为0.87/0.97/1.06元，对应PE分别
为12.4X/11.1X/10.1X。考虑到公司现金充裕，分红积极，核心利润稳健增长，维持“买入”评级。
风险提示：行业竞争加剧风险；关联方业务波动风险；宏观经济环境不及预期。
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2026-03-15│招商积余(001914)业绩符合预期，分红率提升，新签合同稳增 │申万宏源 │买入
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25年归母净利润同比-22%、剔除衡阳项目后业绩同比+8%，符合预期，分红率提升。公司发布2025年年度报告，2025
年，公司实现营收192.7亿元，同比+12.2%；归母净利润6.5亿元，同比-22.1%；主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母
净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。2025年，公司毛利率11.1%，同比-0.9pct；净利率3.4
%，同比-1.6pct；期间费用率4.0%，同比-0.8pct，自2019年以来持续改善；其中，管理费用率3.0%，同比-0.5pct，源自
于公司近几年持续的降本增效举措；财务费用率0.1%，同比-0.1pct。2025年，公司拟向全体股东每股分红0.26元，合计
现金分红2.74亿元，分红率42%；此外25年已回购573万股、回购金额6811万元，拟现金分红和已回购股份合计3.42亿元，
占比归母净利润的52.3%。
25年末在管面积3.77亿平、同比+3%；新签年度合同45亿元，同比+11%。截至2025年末，公司管理面积达到3.77亿平
米,同比+3.4%。2025年，公司物业管理业务实现新签年度合同额44.8亿元，同比+11%，其中第三方新签年度合同额41.7亿
元、同比+13%，市场拓展节奏稳健。2025年，公司物业管理收入186.0亿元，同比+12.8%，毛利率10.0%、同比-0.4pct；
其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别142.8、5.4、37.9亿元，分别同比+6.6%、+0.2%、+48.5%，分
别占比77%、3%、20%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.5%、10.0%、8.2%，分别同比-0.2、-0.5
、-1.1pct。
25年末商管在管面积395万平、同比+1%，商业运营保持稳健。2025年，资产管理收入6.7亿元，同比-0.7%；其中，商
业运营收入2.4亿元，同比+6.3%，毛利率18.6%，同比-25.9pct；持有型物业出租及经营收入4.2亿元，同比-4.2%，毛利
率54.1%，同比+4.1pct。2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比+1%；
其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。随着招商蛇口在商业地产布局加大，公司资
产运营业务有望获得更大支持。
投资分析意见：业绩符合预期，分红回购保持积极，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管
理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。考虑到近年来非住业务
竞争激烈，未来毛利率或有所承压，我们下调公司26-27年归母净利润预测分别为9.9、10.7亿元(原值为10.6、12.0亿元)
，新增28年业绩预测为11.5亿元，现价对应26/27PE为11.5/10.6X，维持“买入”评级。
风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期
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2026-03-15│招商积余(001914)2025年度业绩点评：经营基本面保持稳健，市场拓展亮点突│光大证券 │买入
│出 │ │
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事件：公司2025年营收同增12.2%，剔除处置项目影响归母净利润同增8.3%。
公司发布2025年年度业绩：实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；归属于上市公司股东的净利润6.55亿元，同比-
22.12%；宣派末期股息，每10股派发现金红利2.60元（含税）。公司利润端受处置衡阳中航项目一次性影响（减少归母净
利2.56亿元）而同比下滑，剔除此因素后归母净利润同比增长8.30%。点评：营收稳健增长，经营基本面保持稳健，市场
化拓展能力持续强化。
1）营收增长稳健，专业增值服务成亮点。2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，其中基础物业管
理稳中有进，收入142.79亿元（同比+6.56%，下同），住宅/非住宅业态物业管理业务收入分别增长12.37%/4.31%，在管
面积达3.77亿㎡（+3.37%）；专业增值服务高增长，收入37.86亿元（+48.46%），体现公司在设施管理、建筑科技等专业
赛道的竞争力提升；平台增值服务增速放缓，收入5.37亿元（+0.18%），需关注后续产品矩阵优化。
2）毛利率承压下行，降本增效持续推进。2025年公司物业管理板块毛利率同比有所下滑，整体毛利率10.01%（-0.44
pct），主要受人力成本上涨及专业增值服务成本增速较快（+50.22%）影响，其中住宅业态毛利率改善，同比提升0.48pc
t至11.36%；商业运营毛利率由44.43%降至18.55%（-25.88pct），后续需关注成本结构变化；销售/管理/财务费用分别同
比下降4.84%/3.56%/61.79%，降本增效措施见效，财务费用优化显著。
3）市场化拓展持续发力且亮点突出。公司2025年第三方拓展新签年度合同额41.69亿元（+12.89%）；市场化住宅实
现跨越增长，新签4.74亿元（+59.60%），落地上海康城（175万㎡）等标杆项目；细分业态拓展亮点突出，航空业态新签
1.91亿元（+85%），落地南方航空新疆分公司、广州白云机场T3航站楼；高校业态新签2.32亿元（+25%），签约中国人民
大学通州校区等；IFM业态新签3.69亿元（+15%），落地京东宿迁全球客服中心、北京长鑫存储等优质项目。
盈利预测、估值与评级：公司作为央企背景A股物管龙头，机构类物业领域领先地位稳固，市场化拓展能力持续验证
，专业增值服务高增长打开第二曲线，短期利润波动不影响长期价值，考虑公司业务结构和毛利率变化，下调公司26-27
年归母净利润预测至10.3/11.6亿元（原预测11.0/12.2亿元），新增28年预测为12.5亿元，对应PE为11/10/9倍，估值具
备吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：市场竞争加剧导致毛利率承压；应收款回收不及预期导致减值损失增加；资产管理业务恢复不及预期；经
济下行影响商业运营与持有物业出租率。
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2026-03-15│招商积余(001914)公司信息更新报告：资产处置拖累业绩，新签合同显著增长│开源证券 │买入
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资产处置拖累业绩，新签合同显著增长，维持“买入”评级
招商积余发布2025年报，公司全年营收增长利润下滑，新拓规模保持增长，市拓能力不断提升。受房地产市场影响，
我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为9.86、10.50、11.60亿元（2026-2027年
原值10.81、12.22亿元），EPS分别为0.94、1.00、1.10元，当前股价对应PE为11.5、10.8、9.8倍，伴随公司业务结构调
整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
收入增长利润下滑，主要系资产处置影响
公司2025年实现营收192.7亿元，同比+12.2%；实现归母净利润6.5亿元，同比-22.1%，归母扣非净利润同比-24.4%；
实现经营性净现金流16.4亿元，同比-10.6%；现金及现金等价物55.3亿元，同比+20.9%；毛利率和净利率分别为11.1%和3
.4%，同比分别-0.9pct和-1.6pct。公司利润下滑主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响
因素后，归母净利润同比+8.3%。公司2025年每10股拟派发现金红利2.60元，派息率约42%。
新签合同显著增长，专业增值服务收入高增
公司坚持多元赛道布局，截至2025年末，公司在管物业项目2473个，管理面积3.77亿平，同比+3.4%，其中非住占比6
0.9%，第三方占比63.8%。公司全年物管新签合同额44.8亿元，同比+11.2%，市拓规模稳健增长，其中非住占比84%，第三
方占比93%，市场化住宅新签同比+60%，市拓能力不断增强。公司围绕业主生活与资产运营核心需求，持续深化增值业务
战略布局，平台增值服务收入平稳，专业增值服务收入同比+48%。
集中商业运营稳健，自持物业出租率稳定
截至2025年末，公司在管商业项目73个，管理面积395万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方
品牌输出项目11个；全年在管项目集中商业实现客流同比+16.7%，销售额同比+8.4%。公司截至年末持有可租物业46.9万
方，总体出租率为93%，仍保持高位。
风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。
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2026-03-14│招商积余(001914)市拓规模和增速有望领跑头部企业 │华泰证券 │买入
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公司3月13日发布年报，25年实现营收192.7亿元，同比+12%；归母净利润6.5亿元，同比-22%；剔除出售衡阳项目一
次性影响后的归母净利润9.1亿元，同比+8%，略低于我们预期（+11%），主要因为毛利率同比有所下降。25年公司主业业
绩稳中有进，市拓规模和增速或领跑头部企业，分红+回购的总回报比例进一步提升。我们看好公司保持市拓竞争优势，
以及在股东回报方面的进一步成长空间。维持“买入”评级。
轻重资产分离告一段落，主业业绩稳中有进
4Q25公司以168万元底价转让衡阳项目60%股权，标志着历史遗留地产开发项目全部处置完毕、轻重资产分离战略完全
落地，但也因此一次性减少归母净利润2.64亿元。不考虑资产出售的影响，公司主业业绩稳中有进。物管/资管营收同比+
13%/-1%，其中基础物管营收同比+7%，专业增值服务在招商蛇口业务协同（房产经纪、美居等）支持下营收同比+48%。公
司总体毛利率同比-0.9pct至11.1%，其中住宅物管继续落实降本增效，毛利率同比+0.5pct至11.4，连续两年逆势增长；
非住宅物管受市场竞争、经济环境等影响，毛利率同比-0.4pct至10.2%；此外，毛利率相对较低的专业增值服务快速增长
，亦结构性拉低整体毛利率。但公司通过压降销管费用率，以及有息负债减少后的财务费用节约，部分对冲了毛利率下降
的影响。
市拓规模和增速或领跑头部企业，存量住宅、股东协同贡献新亮点
2H25公司市拓显著发力，推动全年新签年度合同额同比+11%至44.8亿元，其中第三方新签年度合同额同比+13%至41.7
亿元，我们预计市拓规模和增速在头部公司中都处于领先水平。一方面，公司继续保持非住宅竞争优势，在航空、高校、
IFM等业态取得较快增长；另一方面，公司继续发力存量住宅市场，住宅市拓金额同比+60%至4.7亿元，新签上海康城、西
安秦汉雅苑等标杆大盘项目。此外，公司积极链接大股东资源，招商局集团/招商蛇口分别助力落地第三方新签年度合同
额2.8/3.4亿元。
剔除资产出售影响后的派息率保持稳定，预计未来进一步提升
25年公司拟派息2.7亿元，派息率为30%（剔除出售衡阳项目影响），同比持平。但考虑到25年公司回购注销股份0.7
亿元（24年为0.1亿元），总回报比例同比+6pct至38%，股东回报水平稳中有升。往前看，考虑到公司有息负债已大幅收
缩、现金储备持续扩张，在没有大规模收并购的情况下，我们预计公司有望进一步提升派息率，26-28年提升至35%/37.5%
/40%。
盈利预测和估值
考虑到招商蛇口销售面积收缩、市拓竞争、经济环境等因素，我们小幅下调营收和毛利率假设，预计26/27年归母净
利润为10.0/10.7亿元（前值10.4/11.5亿元，下调3%/7%），引入28年预测11.4亿元，对应26-28年EPS为0.95/1.02/1.09
元。可比公司平均26PE为12倍（Wind一致预期），综合考虑公司优秀的市拓能力，以及A股流动性和稀缺性溢价，我们认
为公司合理26PE为15倍，调整目标价至14.25元（前值15.68元，基于16倍26PE）。我们略微收窄了估值溢价，以反映对于
业绩增速的下调。
风险提示：物业费降价和收缴风险，市拓竞争和人工成本刚性上涨，关联房企支持减弱
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2026-03-14│招商积余(001914)处置重资产一次性影响利润，核心业务稳健向好 │财通证券 │买入
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事件：2026年3月14日，公司发布2025年年报：实现总营收192.73亿元，同比+12.23%；归母净利润6.55亿元，同比-2
2.12%。
营收稳健增长，归母净利受处置历史包袱拖累，后续有望轻装上阵：2025年公司实现营收192.73亿元，同比+12.23%
，其中物业管理业务同比+12.83%（基础物业管理同比+6.56%；平台增值服务同比+0.18%；专业增值服务同比+48.46%）；
资产管理业务同比-0.67%（商业运营同比+6.26%；持有物业出租及经营同比-4.21%）。公司实现归母净利润6.55亿元，同
比-22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比+8.30%。
各业务毛利率的降幅较小：2025年公司综合/物业管理业务/资产管理业务的毛利率分别为11.09%/10.01%/41.20%，而
2024年分别为11.96%/10.45%/48.06%。在物业管理业务中，基础物业管理/平台增值服务/专业增值服务的毛利率分别为10
.51%/10.04%/8.16%，而2024年分别为10.67%/10.51%/9.23%。公司核心业务的毛利率降幅有限，经营韧性较强。
市场拓展加大发力，第三方、住宅外拓表现强劲：2025年公司新签年度合同额44.8亿元，同比+11%，连续三年超过40
亿元。其中实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%，连续三年超过40亿元。市场化住宅实现新签年度合同额
4.74亿元，同比继续高增60%（2024年同比+47%）。
投资建议：我们认为公司作为A股央企物管稀缺标的，内生外拓并举，业绩韧性强，处置完衡阳中航项目后有望轻装
上阵，重回增长轨道。预计公司2026-2028年归母净利润分别为9.6、10.2、10.5亿元，对应PE分别为11.8x、11.2x、10.8
x。维持“买入”评级。
风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；应收账款回收风险
【5.机构调研】 暂无数据
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