研报评级☆ ◇001914 招商积余 更新日期：2026-05-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-04
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
────────────────────────────────────────────────
1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 2 2 0 0 0 4
2月内 11 3 0 0 0 14
3月内 11 3 0 0 0 14
6月内 11 3 0 0 0 14
1年内 11 3 0 0 0 14
────────────────────────────────────────────────
【2.盈利预测统计】(近6个月)
┌──────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
├──────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│每股收益(元) │ 0.69│ 0.79│ 0.62│ 0.91│ 0.99│ 1.08│
│每股净资产(元) │ 9.20│ 9.83│ 10.18│ 9.91│ 10.54│ 11.21│
│净资产收益率% │ 7.54│ 8.07│ 6.10│ 8.44│ 8.69│ 8.87│
│归母净利润(百万元) │ 735.73│ 840.50│ 654.58│ 960.89│ 1048.69│ 1137.96│
│营业收入(百万元) │ 15626.68│ 17172.30│ 19273.21│ 20967.67│ 22654.27│ 24302.01│
│营业利润(百万元) │ 915.26│ 1135.69│ 955.79│ 1324.20│ 1457.68│ 1587.91│
└──────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
────────────────────────────────────────────────
2026-05-04 买入 维持 --- 0.91 0.99 1.07 长江证券
2026-04-22 增持 维持 --- 0.91 1.01 1.09 太平洋证券
2026-04-21 买入 维持 13.94 0.91 0.97 1.03 广发证券
2026-04-13 增持 首次 --- 0.89 0.94 1.00 财信证券
2026-03-30 买入 维持 --- 0.91 1.02 1.16 天风证券
2026-03-24 增持 维持 --- 0.87 0.94 1.01 国信证券
2026-03-20 买入 未知 17.25 0.86 0.98 1.11 国泰海通
2026-03-16 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.10 银河证券
2026-03-16 买入 维持 --- 0.87 0.97 1.06 东吴证券
2026-03-15 买入 维持 --- 0.94 1.01 1.09 申万宏源
2026-03-15 买入 维持 --- 0.94 1.00 1.10 开源证券
2026-03-15 买入 维持 --- 0.98 1.10 1.19 光大证券
2026-03-14 买入 维持 --- 0.91 0.96 1.00 财通证券
2026-03-14 买入 维持 14.25 0.95 1.02 1.09 华泰证券
────────────────────────────────────────────────
【4.研报摘要】(近6个月)
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-05-04│招商积余(001914)2026年一季报点评：业绩增长稳健，龙头物企具备估值修复│长江证券 │买入
│空间 │ │
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件描述
公司2026Q1实现营收47.7亿元（+6.8%），归母净利润2.3亿元（+6.3%），扣非归母净利润2.3亿元（+8.2%）。
事件评论
业绩延续稳健增长态势，费率控制得力对冲综合毛利率下行。2026Q1公司依旧延续稳健增长态势，单季实现营收47.7
亿元（+6.8%）。综合毛利率同比下降0.7pct至10.8%（2025年全年为11.1%），但期间费用率尤其是管理费用率控制得力
对其形成有力对冲。最终公司2026Q1实现归母净利润2.3亿元（+6.3%），扣非归母净利润2.3亿元（+8.2%）。公司在上年
因处置衡阳中航项目带来的一次性业绩扰动之后，Q1业绩重回稳健增长轨道，有力证明了其商业模式的稳定性与自身的良
好的经营能力，持续深化费效管理则赋予了更高的潜在业绩弹性。内生外拓双轮驱动下，公司未来管理规模与营收有望稳
健提升，如若物管主业毛利率有所修复（2025年公司物管分部毛利率10.0%，在同业中仍相对偏低，存在较大修复空间）
，公司业绩端或有更佳表现。
市场化外拓成效显著，在巩固非住优势的同时更加重视住宅业态发力。截至2025年末，公司在管规模3.77亿平，其中
住宅业态占比39.1%（+1.4pct），来自第三方占比63.8%（-0.1pct）。2025年公司新签年度合同额44.8亿元（+11.2%），
其中第三方外拓41.7亿元（+12.9%），市场化外拓卓有成效。公司市拓在巩固非住优势的同时持续加大住宅业态发力，20
25年新签非住/住宅年度合同额分别同比+8.8%/+59.6%至37.0/4.7亿元。公司在通过总对总、成立合资公司等模式积极外
拓的同时，高度重视激活在管项目的价值潜能；此外也持续强化控股股东与集团业务协同，助力规模稳健扩张。2026Q1公
司市场拓展继续捷报频传，在住宅、医院、校园、金融、园区等业态多有建树，典型如中标杭州西溪海花苑、厦门市杏林
医院、重庆三峡科技大学、交通银行东莞和惠州分行等优质项目。
专业增值仍具潜力，高度重视回馈股东。2025年公司专业增值营收同比+48.5%，有力拉升了物管分部营收增速，房产
经纪、美居业务等均有不错表现，后续仍具较大发展潜力。2025年公司业绩曾受一次性减值影响有所下降，但公司高度重
视回馈股东，主动提升分红比例至41.9%（+11.6pct），保证了现金分红金额仍同比+7.8%；叠加0.7亿元回购，综合回报
率达到52.3%（+20.8pct），彰显央企龙头担当。
央企物管龙头业绩增长稳健，稀缺A股轻资产现金流标的有望享有估值溢价。物管主业稳健发展，市场拓展表现依旧
亮眼，在巩固非住业态优势地位的同时，住宅市拓持续加码。毛利率短期承压，但相较同业偏低的毛利率或蕴含更大的潜
在弹性；重视费效控制提升盈利能力，后续盈利提升值得期待。重视股东回报，通过分红与回购保证较高综合回报率。轻
资产现金流价值提供估值底线，而随着地产周期调整进入下半场，优质物管标的关注度逐渐提升，公司或有望享有一定估
值溢价。预计公司2026-2028年归母净利为9.6/10.4/11.2亿元，对应当前估值为11.1/10.2/9.5X，维持“买入”评级。
风险提示
1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、市场化外拓进度不及预期。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-22│招商积余(001914)2025年报点评：主业发展稳健向好，资产处置拖累业绩 │太平洋证券 │增持
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件：
公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.1
2%。
要点：
营收保持增长，资产处置拖累业绩
2025年公司实现营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。主要系处置衡阳中航项
目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。此外，公司销售毛利率降低0.87个
百分点至11.09%，2025年管理费用率和财务费用率分别下降0.49和0.11个百分点至3.01%和0.06%，费用不断压降，盈利水
平持续提升。
物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，资产管理业务实现营收6.66亿元，同比
下降0.67%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2025年基础物管业务实现收入142.79亿元，同比增长6.56%，占营业收入
比例为74.09%。其中住宅和非住宅分别实现营收41.94亿元和100.85亿元，占基础物管业务收入的比例分别为29.37%和70.
63%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为19.65%/2.79%/
2.20%/1.25%。
外拓合同规模保持高位，精耕非住宅业态细分赛道
截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来
看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47和2.30亿平方米，较2024年分别提升7.07%和1.12%，第三方管理面积2.40
亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。
公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目新签年度合同额41.
69亿元，同比增长12.89%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.11亿元。非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8
.41%，公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，航空、高校、IFM业态年内分别实现新签合同额1.91/2.
32/3.69亿元。
商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
资产管理业务方面，2025年公司资管业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。其中商业运营业务实现营收2.41亿元
，同比增长6.26%。截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自
持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，
客流同比提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业
，累计吸引客流407万人次。
持有物业出租及经营业务实现营收4.25亿元，2025年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93%。公司持有物业
包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。
投资建议：
公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司
2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为11.40X/10.21X/9.49X，持续给予“增
持”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-21│招商积余(001914)衡阳项目处置一次性影响利润，管理效率提升 │广发证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
收入增长利润下降，衡阳项目处置影响利润表现。根据公司年报，25年营业收入192.7亿元，同比+12.2%，归母净利
润6.55亿元，同比-22.1%，剔除衡阳中航项目处置影响（2.56亿元）后，归母净利润为9.11亿元，同比+8.3%。25年现金
分红2.74亿元，对应分红比例41.9%。
基础物管业务稳定增长、资管收入利润下降。25年公司物业管理业务总收入186亿元，同比增长12.8%，增速走扩1.7p
ct，其中基础物业管理收入143亿元，同比增长6.6%；平台增值服务5.37亿元，同比持平；专业增值服务37.86亿元，同比
增长48%，为全年最大业务亮点；资管收入则下降0.7%，其中商业运营增长6%，持有物业出租及运营下降4%。25年整体毛
利率11.1%，同比下降0.9pct，三项业务毛利率均有不同程度下滑。费用率来看，25年公司运营能力提升，四费综合降幅
达到0.8pct，25年人均管理面积9100平，同比增长10.2%。
新拓、外拓提速，基础物管稳健，资管业务承压。根据公司年报，25年新增签约额44.8亿元，同比+11%，新拓提速，
其中住宅、非住同比分别+28%、+8%，按来源分股东、外拓分别-7%、+13%，22年以来公司维持外拓增长、股东方下降的态
势。25年公司商业运营管理面积同比+1%、管理收入同比+6%，但毛利率同比下降；酒店、购物中心、商业出租率相对稳定
，而写字楼及住宅出租率面临近10pct的降幅。
盈利预测与投资建议：公司收款质量提高，现金流管理质量改善，管理质量提升，且公司也在加强向外拓展的能力和
质量。整体上25年经营质量改善升级效果显著的一年。预计26-27年归母净利润9.6亿元、10.2亿元，同比+46.1%、6.9%，
对应11.3x、10.6xPE，维持合理价值13.94元/股不变，维持“买入”评级。
风险提示：劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、行业政策风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-13│招商积余(001914)主业稳健向好，轻装上阵蓄力长期发展 │财信证券 │增持
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置
衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。
营收稳健增长，专业增值服务成为核心驱动力。2025年，公司物业管理业务实现收入186.03亿元，同比增长12.83%，
占总营收96.5%。其中，专业增值服务表现突出，实现收入37.86亿元，同比大增48.46%；基础物业管理实现营业收入142.
79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%。资产管理业务收入6.66亿元，同比下降
0.67%，但商业运营收入仍同比增长6.26%。
具有成熟的市场化发展能力，第三方拓展势头强劲。2025年公司新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%。其中
，第三方项目新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%，占比高达93%。公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市
场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额同比增长85%，高校业态增长25%，IFM（综合设施管理）业态增长15%。市场化
住宅新签合同额同比大增60%。公司市场化拓展能力突出，在行业竞争加剧背景下保持增长，体现了强大的品牌和综合服
务竞争力。
财务结构显著优化，债务压减成效明显。公司持续强化现金流管控，债务规模从年初8.33亿元压降至5.17亿元，仅余
一笔贷款，融资成本仅2.24%，财务费用同比大幅下降61.79%，债务轻量化成效显著。
历史包袱基本出清，聚焦主业轻装上阵。2025年公司完成了衡阳中航60%股权的挂牌转让，相关减值影响已充分体现
。公司不再新增房地产开发业务，存量开发项目处置已接近尾声。未来将集中资源发展物业管理及资产管理核心业务。
盈利预测与投资建议：公司作为A股物管龙头，央企背景实力雄厚，市场化拓展能力突出，财务状况健康，随着房地
产历史业务影响消退，公司核心物管业务价值正逐步凸显。预计2026-2028年公司归母净利润分别为9.41/10.00/10.60亿
元，EPS分别为0.89/0.94/1.00元，当前股价对应的PE分别10.89/10.26/9.67倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示：行业竞争加剧导致物业项目拓展及续约价格承压；应收账款回收周期延长，信用减值风险上升；增值服务
新业务孵化不及预期。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-30│招商积余(001914)招商积余2025年报点评：主业稳健，利润受一次性扰动承压│天风证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件：2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；归母净利润6.55亿元，同比-22.12%（剔除衡阳项目一次
性影响同比+8.30%）；基本每股收益0.62元，同比-21.98%。
主业盈利韧性凸显，一次性因素影响利润
收入端，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；其中，1）物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同
比+12.83%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入142.79亿元（yoy+6.56%）、5.37亿元（yoy+0.
18%）、37.86亿元（yoy+48.46%），占营收比重分别达76.76%、2.89%、20.35%，专业增值服务成为核心增长引擎；2）资
产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.67%，整体保持平稳。利润端，2025年公司实现归母净利润6.55亿元，同比-2
2.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响后归母净利润9.10亿元，同比+8.30%；整
体毛利率11.09%，较24年下降0.87pct；其中，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.51%、10.04%
、8.16%，较24年同期分别-0.16、-0.47、-1.07pct，住宅业态毛利率11.36%，同比+0.48pct，盈利结构持续优化。费用
端，2025年销售、管理、研发费用率同比-0.10、-0.49、-0.07pct至0.57%、3.01%、0.39%，财务费用率优化至0.06%，费
用管控能力持续增强。分红方面，公司拟每10股派现2.6元，现金分红比例41.85%，股东回报保持稳健。
市拓合同额同比双增，规模质效并进
规模端，截至2025年末，公司在管项目数达2473个，较24年末增加177个，在管面积3.77亿㎡，较24年提升3.37%；其
中关联方管理面积1.37亿㎡，同比+3.55%，第三方管理面积2.41亿㎡，同比+3.26%，市场化拓展持续提升；其中住宅、非
住宅业态管理面积同比+7.07%、+1.12%，非住宅仍是核心基本盘。拓展端，2025年，公司新签年度合同额达44.80亿元，
同比+11.19%，其中，第三方新签合同额41.69亿元，同比+12.89%。分业态看，住宅业态拓展合同额同比+60%，落地上海
康城、西安秦汉雅苑等标杆大盘；非住宅业态中航空、高校、IFM分别新增合同额1.91亿元（+85%）、2.32亿元（+25%）
、3.69亿元（+15%），非住业务多点开花。截至2025年末，承接招商局集团物业项目管理面积1.37亿㎡，招商蛇口协同落
地第三方项目新签合同额3.36亿元，央企资源优势稳固。
增值服务结构优化，资管业务运营稳健
平台及专业增值服务方面，2025年公司平台增值服务同比微增0.18%，业务结构调整优化；专业增值服务同比高增48.
46%，在经纪、充电桩、家装、维修及社区康养等领域均取得突破，“招小充”平台全年充电超1157万次，物业+康养试点
落地见效。资管业务方面，1）商业运营业务：截至2025年末，招商商管在管商业项目73个（含筹备），管理面积395万㎡
，其中自持3个、受托管理59个、第三方输出11个；2025年集中商业销售额同比+8.4%，客流同比+16.7%，会员总数822万
（+18%），深圳太子湾VILLA、杭州城北招商花园城顺利开业。2）持有物业出租经营业务：涵盖酒店、购物中心、写字楼
等多业态，2025年末总可出租面积46.89万㎡，出租率93%，其中购物中心出租率91%、写字楼81%、酒店出租率100%，资产
运营效率维持高位。
投资建议：公司背靠招商局集团，主业韧性强、外拓维持较高体量，成长动能足，成本管控能力提升，考虑公司市场
环境波动，我们调整公司26-27年归母净利润分别为9.59、10.70亿元（原值10.78、11.88亿元），预测28年归母净利润分
别为12.24亿元，维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-24│招商积余(001914)一次性减值拖累业绩，拓展保持稳健 │国信证券 │增持
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
一次性减值拖累业绩，核心业务稳健增长。2025年公司实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；实现归母净利润6.
5亿元，同比下降22.1%。公司业绩下降的主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素
后，公司归母净利润同比增长8.3%。分板块看，公司物业管理业务实现收入186.0亿元，同比增长12.8%；资产管理业务实
现收入6.7亿元，同比下降0.7%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入142.8亿元，同比增长6.6%；
平台增值服务实现营业收入5.4亿元，同比增长0.2%；专业增值服务在母公司业务协同支持下实现营业收入37.9亿元，同
比增长48.5%。2025年公司物业管理业务毛利率为10.0%，同比下降0.44pct。其中，基础物管毛利率为10.5%，同比微降0.
16pct；专业增值服务因高增长的房产代理业务处于行业毛利率低位期，毛利率下降1.07pct至8.2%。
市拓保持强劲，存量住宅与非住双发力。2025年公司实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2%。其中第三方项
目新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9%，占总新签额的93%。公司在非住宅领域持续精耕，航空、高校、IFM等业态
均取得标杆项目突破。公司市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达4.亿元，同比增长59.6%。截至2025年末
，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米。
资产管理业务运营稳健。在商业运营方面，截至2025年末公司旗下招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方
米。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%。持有物业方面，截至2025年末公司可出租总
面积为46.89万平方米，总体出租率为93%，保持稳健。
风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。
投资建议：公司剔除资产处置一次性拖累后，资产质量和盈利确定性显著提升，资源禀赋、市拓能力都有较强的比较
优势。考虑到房地产市场下行和市拓竞争加剧导致的毛利率承压，我们小幅下调公司盈利预测，预计公司2026、2027年营
业收入预测为208/224亿元（原值为208/227亿元），归母净利润为9.1/9.9亿元（原值为10.2/11.1亿元），对应EPS分别
为0.87/0.94元，对应PE分别为11.2/10.3X，维持“优于大市”评级。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-20│招商积余(001914)年报点评：管理规模稳步扩张，费用控制成效显著 │国泰海通 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
本报告导读：
公司物业管理规模稳步扩张，第三方拓展能力增强，费用管控与债务轻量化成效显著，经营稳健性持续提升。
投资要点：
投资建议：“增持”评级。我们预测公司2026、2027年的EPS分别为0.86元、0.98元。考虑公司增速速度和目前基本
面发展趋势，我们给予公司2026年20XPE，合理价值区间为17.25元。
经营稳健向好，业务有序增长。2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务实现
营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实
现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。2025年，公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航
项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。公司年内股息支付率为42.0%，按
照3月18日收盘价测算股息率为2.5%。
费用持续压降，融资成本下行。2025年，公司毛利率为11.09%，较2024年减少0.87个百分点，其中物业管理业务2025
年毛利率为10.01%，较2024年减少0.44个百分点，资产管理业务2025年毛利率为41.20%，较2024年降低6.86个百分点。20
25年公司三项费用率为4.03%，较2024年降低0.77个百分点，主要是2025年公司合理推进资金收付款计划，充分利用资金
盈余和债务配置降低财务费用。截至2025年末，公司债务规模从年初8.33亿元降至5.17亿元，仅余1笔贷款，债务轻量化
成效显著，平均融资成本为2.24%。
管理规模稳步提升，三方拓展保持领先。截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.7
7亿平，年内实现新签年度合同额44.80亿元，经营规模与管理质量持续实现双增长。公司立足价值导向，聚焦核心区域和
优质项目，通过创新发展路径、充分发挥资源和业务优势等举措，2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增
长13%。
风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-16│招商积余(001914)2025年报点评：收入双位数提高，物管积极拓展 │银河证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件：公司发布2025年报。2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下
降22.12%。每股收益0.6185元，同比下降21.98%；2025年每股分红0.26元/股。
收入双位数增长：2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.33%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%
。营收双位数增长，主要源自主业物业管理业务营收同比增长12.83%。归母净利润同比下滑，主要受单项目影响：2025年
公司处置衡阳中航项目，一次性减少归母净利润2.56亿元，若剔除该项影响，则归母净利润同比增长8.30%。盈利能力上
，公司2026年毛利率为11.09%，较2024年下降0.87pct，主要受到各项主业毛利率下滑的影响。费用管控上，2025年销售
费用率和管理费用率分别为0.57%、3.01%，分别较2024年降低0.10pct、0.49pct，费用管控持续有成效。2025年，公司计
提存货跌价准备0.71亿元，主要来自公司控股子公司存货项目的叠加准备，公司因此减少归母净利润0.54亿元；2025年公
司计提信用损失准备1.85亿元，来自于公司控股子公司的应收垫款及逾期利息的信用减值损失，公司因此减少归母净利润
1.85亿元；存货跌价准备和信用损失准备合计影响公司2025年归母净利润2.38亿元。
物管积极拓展：2025年公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，主要来自于物业管理项目业务增长
、新拓展物业管理项目增加，其中基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入142.79亿元、5.37亿元、37.86
亿元，分别同比增长6.56%、0.18%、48.86%。从管理规模看，截至2025年末，公司在管项目2473个，管理面积3.77亿方，
较2025年H1末增加0.09亿方。按照业态划分，截至2025年末，公司住宅和非住业态管理面积分别为1.47亿方、2.30亿方，
分别较2024年末提高7.07%、1.12%。从项目来源看，来自招商局集团和第三方的项目管理面积分别为1.37亿方、2.41亿方
，分别占比36.23%、63.77%。公司积极拓展新项目，2025年实现新签年度合同额44.8亿元，其中第三方新签年度合同额41
.69亿元，同比增长13%。2025年新签年度合同额中，16.23%为住宅业态、83.77%为非住业态。非住业态是公司拓展的主要
方向，精耕细分赛道如航空、高校等业态。
资管运营持续提升：2025年公司资管业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。1）商业运营：2025年共实现营收
2.4亿元，截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），较2025年H1末增加1个，管理面积395万
方，其中自持项目3个。管理项目中，受托管理招商蛇口项目59个、第三方品牌输出项目11个。从项目运营表现看，2025
年在管项目商业销售额同比提升8.4%，客流提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%，深圳和杭州均有商业开业
。2）持有物业出租及经营：2025年实现营收4.25亿元，截至2025年末公司持有物业总可出租面积46.89万方，总体出租率
为93%，包括酒店、购物中心、零星物业、写字楼等多种业态。
投资建议：公司收入双位数增长；受一次性处理单一项目影响，归母净利润下滑，若剔除该影响因素，调整后的归母
净利润实现单位数增长。业务端物管规模进一步扩大，多元化布局，精耕非住业态细分赛道；资管业务运营能力持续提升
，出租率维持高位。基于此，我们预测公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿元，对应EPS为
0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为11.61X、10.61X、9.75X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管
理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-16│招商积余(001914)2025年年报点评：核心利润稳步增长，股东回报持续提升 │东吴证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件：3月13日，公司发布2025年年度业绩报告，实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；实现归母净利润6.55亿元
，同比-22.12%。
核心利润稳健增长，分红回购强化股东回报：2025年公司归母净利润同比下滑，主要是因为出售衡阳中航项目一次性
减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。公司通过分红与回购并举进一步提升股东回报
水平，2025年公司拟派发现金分红每10股2.60元（含税），同比增加0.2元；截至2025年末，累计回购金额为7801万元。
公司持续压降债务规模、强化现金流管理，为业务拓展和股东回报提升提供充足保障。截至2025年末，公司银行贷款余额
为5.17亿元，同比减少3.16亿元；货币资金达56.23亿元，同比增长20.4%。
增值服务带动收入增长，住宅物管盈利持续改善：2025年公司物业管理业务继续保持强劲增长，实现营业收入186.03
亿元，同比+12.83%，其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务同比分别+6.56%、+0.16%、+48.46%；毛利率为10
.0%，同比-0.4pct，其中住宅基础物业管理毛利率同比+0.5pct，得益于在成本管控和服务提升方面的持续优化。公司市
场化拓展稳健，截至2025年末，公司在管面积为3.77亿平方米，同比+3.3%，新签年度合同额44.80亿元，同比+11.2%。
商业运营毛利率承压，持有物业经营稳健：2025年公司资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.7%；毛利率为4
1.2%，同比-6.9pct，主要受商业运营毛利率下滑影响。经营层面看，商业运营整体表现良好，2025年公司商业运营在管
项目销售额同比增长8.4%，客流同比增长16.7%；持有物业出租表现稳健，截至2025年末，公司持有物业可出租面积为46.
89万平方米，出租率达93%。
盈利预测与投资评级：公司作为招商局集团旗下物业管理与资产运营平台，在核心城市持续深化布局，市场化拓展能
力稳健，第三方项目获取能力持续提升，同时关联方协同为多元化业务发展提供支撑。我们预计公司2026/2027/2028年归
母净利润分别为9.12/10.21/11.20亿元，同比分别+39.37%/+11.90%/+9.74%，EPS分别为0.87/0.97/1.06元，对应PE分别
为12.4X/11.1X/10.1X。考虑到公司现金充裕，分红积极，核心利润稳健增长，维持“买入”评级。
风险提示：行业竞争加剧风险；关联方业务波动风险；宏观经济环境不及预期。
|