研报评级☆ ◇001914 招商积余 更新日期：2026-10-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-10-09
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 1 1 0 0 0 2
2月内 8 5 0 0 0 13
3月内 8 5 0 0 0 13
6月内 12 10 0 0 0 22
1年内 21 12 0 0 0 33
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.69│ 0.79│ 0.62│ 0.91│ 0.98│ 1.06│
│每股净资产(元) │ 9.20│ 9.83│ 10.18│ 10.06│ 10.69│ 11.35│
│净资产收益率% │ 7.54│ 8.07│ 6.10│ 8.39│ 8.58│ 8.73│
│归母净利润(百万元) │ 735.73│ 840.50│ 654.58│ 954.25│ 1031.28│ 1114.55│
│营业收入(百万元) │ 15626.68│ 17172.30│ 19273.21│ 20890.13│ 22605.92│ 24295.00│
│营业利润(百万元) │ 915.26│ 1135.69│ 955.79│ 1326.35│ 1448.53│ 1563.93│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-10-09 买入 维持 14.07 0.91 0.98 1.06 广发证券
2026-10-08 增持 维持 --- 0.91 1.01 1.09 太平洋证券
2026-09-08 买入 维持 --- 0.92 0.99 1.06 光大证券
2026-09-04 买入 维持 --- 0.91 0.99 1.07 长江证券
2026-08-28 增持 维持 --- 0.85 0.91 0.96 财信证券
2026-08-28 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.10 银河证券
2026-08-27 增持 维持 --- 0.87 0.94 1.01 国信证券
2026-08-27 买入 维持 --- 0.94 1.00 1.10 开源证券
2026-08-27 买入 维持 11.44 0.88 0.95 1.03 华泰证券
2026-08-27 增持 维持 10.8 --- --- --- 中金公司
2026-08-27 增持 维持 --- 0.90 0.94 0.97 平安证券
2026-08-27 买入 维持 --- 0.89 0.94 1.02 申万宏源
2026-08-26 买入 维持 --- 0.91 0.96 1.00 财通证券
2026-06-25 增持 维持 --- 0.91 1.01 1.09 太平洋证券
2026-05-25 买入 未知 15.22 0.86 0.98 1.11 国泰海通
2026-05-04 买入 维持 --- 0.91 0.99 1.07 长江证券
2026-04-29 增持 维持 --- 0.93 1.01 1.10 银河证券
2026-04-29 增持 维持 --- 0.93 1.00 1.09 平安证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.09 申万宏源
2026-04-29 增持 维持 13.64 --- --- --- 中金公司
2026-04-22 增持 维持 --- 0.91 1.01 1.09 太平洋证券
2026-04-21 买入 维持 13.68 0.91 0.97 1.03 广发证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-10-09│招商积余(001914)费用率改善对冲毛利率下行，拓展提速，第三方贡献增大 │广发证券 │买入
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收入利润均正增长，费用率改善对冲毛利率下行影响。根据公司中报，26年上半年招商积余实现营收97.7亿元，同比
+7.3%，毛利10.7亿元，同比-2.8%，核心经营利润（毛利-四费）7.6亿元，同比+6.8%，归母净利润5.0亿元，同比+5.0%
，扣非归母净利润4.9亿元，同比+8.2%。公司毛利率承压，26年上半年整体毛利率11.0%，同比-1.1pct，但费用率改善承
托整体利润增长，四费费率3.2%，同比下降1.1pct，其提质增效效果持续显现。
除基础物管外各业务收入均下降，主要业务毛利率承压。26年上半年基础物管收入75.3亿元，同比+10.0%；专业化服
务收入为19.5亿元，同比-3.0%，其中平台增值服务、专业增值服务分别收入1.6、17.8亿元，同比分别-27%、持平；资管
业务收入2.9亿元，其中商业运营、持有出租分别收入0.9、2.1亿元，同比分别-6%、-3%。利润率方面，26年上半年公司
基础物管及专业化服务毛利率均承压下行，资管毛利率则相对平稳。基础物管业务中，住宅、非住宅业务毛利率分别为10
.6%、10.3%，同比分别下降0.1pct、1.6pct，非住业务则受竞争烈度提升影响毛利率更为承压。基础物管外拓提速，资管
业务运营表现平稳。经营表现来看，上半年基础物管业务管理规模增长，外拓提速，公司新签合同额20.9亿元，同比增长
19%，第三方拓展占比达97%，贡献显著提升。
截至26H1，公司在管面积4.07亿平，同比增长10%，其中控股股东、第三方在管面积分别+5%、+13%，第三方占比提升
。资管业务则表现相对平稳，上半年在管面积、出租率较25年末基本持平，客流、销售额同比分别+15%、+12%，但租金端
承压下行。
盈利预测与投资建议：公司主营业务规模及盈利能力仍处于稳步改善通道，预计26-27年归母净利润9.6亿元、10.3亿
元，同比+46.1%、+8.1%，对应10.4x、9.6xPE，给予公司对应26年归母净利润15.5倍PE估值，对应合理价值14.07元/股，
维持“买入”评级。
风险提示：劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、行业政策风险。
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2026-10-08│招商积余(001914)2026年半年报点评：营收稳健增长，多领域拓展持续发力 │太平洋证券 │增持
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事件：公司发布2026年半年报，2026年上半年公司实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%，归母净利润4.98亿元，
同比增长0.15%。
要点：营收保持增长，期间费用率有所改善
2026年上半年公司实现营收97.71亿元，同比增长6.64%，归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%。此外，公司销售毛
利率降低1.14个百分点至10.98%，但公司期间费用率有所改善，2026年上半年管理费用率和财务费用率分别下降0.88和0.
1个百分点至2.41%和0.01%，费用不断压降，盈利水平持续提升。
物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收94.78亿元，同比增长7.02%，资产管理业务实现营收2.93亿元，同比下
降4.09%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2026年上半年基础物管业务实现收入75.31亿元，同比增长9.97%，占营业
收入比例为77.07%。其中住宅和非住宅分别实现营收21.70亿元和53.61亿元，占基础物管业务收入的比例分别为28.81%和
71.19%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为18.23%/1.6
9%/2.12%/0.88%。
多领域拓展持续发力，精耕非住宅业态细分赛道
截至2026年上半年末，公司在管物业项目2599个，管理面积4.07亿平方米，同比增长10.60%。分类型来看，其中住宅
类和非住宅类管理面积分别为1.54和2.53亿平方米，较2025年同期分别提升9.34%和11.18%，第三方管理面积2.70亿平方
米，占比66.37%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。
公司多领域拓展持续发力，上半年实现新签年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%，其中第三方项目新签年度合同
额20.31亿元，同比增长27.58%，来自招商局集团内部新签年度合同额0.62亿元。非住宅新签年度合同额18.30亿元，同比
增长28.33%，公司持续保持第三方非住宅赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等重点赛
道，提升医院赛道专业能力。
商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
资产管理业务方面，2026年上半年公司资管业务实现营收2.93亿元，同比下降4.09%。其中商业运营业务实现营收0.8
6亿元，同比下降6.11%。截至2026年6月末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米
，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2026年上半年，在管项目集中商业销售额
同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，会员总数累计达889万。
持有物业出租及经营业务实现营收2.07亿元，2026年6月末总可出租面积为46.89万㎡，整体出租率为94%。公司持有
物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。
投资建议：公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我
们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.47亿元，对应26/27/28年PE分别为10.23X/9.17X/8.52X，持续
给予“增持”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险
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2026-09-08│招商积余(001914)跟踪报告：外拓量质齐升，非住宅赛道核心优势稳固 │光大证券 │买入
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事件：公司2026H1营收97.71亿元，同比+6.64%（2025H1数据经追溯调整），归母净利润4.98亿元，同比+0.15%（扣
非归母净利润4.87亿元，同比+5.23%）。
26H1公司基础物管收入75.31亿元（同比+9.97%）、专业增值服务收入17.82亿元（同比+0.05%）、平台增值服务收入
1.65亿元（同比-27.33%）；资产管理业务收入2.93亿元（同比-4.09%）。截至2026年6月末，在管面积4.07亿平（较2025
年末+7.93%），第三方管理面积2.70亿平（较2025年末+12.33%）。点评：第三方市场化外拓量质齐升，非住宅赛道全面
开花；毛利率承压，规模扩张与费用管控对冲盈利下行，静待盈利质量修复。
1、第三方外拓强劲，非住宅赛道全面开花。26H1物业管理业务新签年度合同额20.93亿元（同比+18.65%），其中第
三方项目新签20.31亿元（同比+28%、占新签总额97%），千万级项目贡献新签年度合同额占比58%，项目质量与结构持续
优化。非住宅赛道作为核心优势领地，第三方外拓新签年度合同额18.19亿元（同比+31.43%），其中高校、医院赛道新签
均同比+63%，IFM赛道新签合同额同比+14%，核心客户份额大幅增长。
2、基础物管稳健增长，商办资管业务毛利率持平。26H1基础物业管理收入75.31亿元（同比+9.97%），其中住宅21.7
0亿元（+12.27%）、非住宅53.61亿元（+9.06%），非住宅收入占基础物管比重约71%；资产管理业务收入2.93亿元（同比
-4.09%），毛利率48.63%（同比持平），其中商业运营毛利率29.58%、持有物业出租及经营毛利率56.59%。截至2026年6
月末，招商商管在管商业项目73个（管理面积395万平方米），项目集中商业销售额同比+12.4%、客流+14.6%；此外公司
持有酒店、购物中心、零星商业及写字楼等，总可租面积46.89万平，截至2026年6月末持有物业整体出租率94%。
3、费用管控对冲盈利压力。26H1公司整体毛利率10.98%（同比-1.41pct），住宅/非住宅物管毛利率10.58%/10.26%
（-0.12pct/-1.63pct），专业增值服务毛利率7.30%（-2.23pct）；降本增效成效显著：管理费用2.35亿元（同比-22.06
%）、财务费用73万元（2025年同期975万元），对冲部分毛利压力。
盈利预测、估值与评级：公司第三方市场化外拓量质齐升，央企平台（招商局集团/招商蛇口）资源协同优势明显；
短期毛利率承压，下调26-28年归母净利润预测至9.7/10.5/11.2亿元，原预测10.3/11.6/12.5亿元，A股稀缺非住宅物管
龙头，估值具备吸引力，维持买入评级。
风险提示：项目回款不及预期、物业管理业务毛利率下行、商业出租率波动。
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2026-09-04│招商积余(001914)2026年中报点评：主业稳健增长，市拓持续发力 │长江证券 │买入
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事件描述
公司2026H1实现营收97.7亿元（+6.6%），归母净利润5.0亿元（+0.2%），扣非归母净利润4.9亿元（+5.2%）。
事件评论
扣非业绩增长稳健，费率管控对冲毛利率下行。年中在管面积同比+10.5%至4.07亿平，驱动上半年基础物管收入同比
+10.0%，平台增值收入同比-27.3%而专业增值收入同比基本持平，公司物管板块整体录得7.0%的增长。资产管理业务受项
目筹开与市场景气下降等影响收入同比-4.1%，最终公司2026H1实现营收97.7亿元（+6.6%）。基础物管/平台增值/专业增
值毛利率分别同比-1.2/+1.5/-2.2pct至10.4%/12.5%/7.3%，公司半年度物管板块毛利率与综合毛利率分别同比-1.3/-1.4
pct至9.8%/11.0%。期间费用率尤其是管理费用率控制得力对毛利率形成有力对冲，最终公司2026H1实现归母净利润5.0亿
元（+0.2%），扣非归母净利润4.9亿元（+5.2%），增速差异源自下属公司并表单次调增上年同期业绩。未来展望方面，
公司上年因处置衡阳中航项目带来一次性业绩扰动，低基数背景下预计本年度业绩或有较大弹性；而在内生外拓双轮驱动
下，公司未来管理规模与营收有望稳健提升，如若物管主业毛利率有所修复，远期业绩端或有更佳表现。
市场化外拓持续发力，非住优势继续强化。截至2026年中，公司在管规模4.07亿平，其中非住业态占比62.1%（+0.4p
ct），来自第三方占比66.4%（+1.7pct）。2026H1公司新签年度合同额20.9亿元（+18.7%），其中第三方外拓20.3亿元（
+27.6%），市场化外拓卓有成效。非住优势持续强化，新签非住/住宅年度合同额分别同比+28.3%/-22.2%至18.3/2.6亿元
，非住优势赛道高校/IFM/医院新签年度合同额分别同比+63%/+14%/+63%，成功落地北师大昌平校区、广医一院沿江院区
等两三千万级标杆项目。存量住宅仍为关注重点，上半年新签年度合同额同比+17%，落地北京霞公府、苏州大悦澜庭等标
杆项目。
申报首单商业不动产REITs，助力资产盘活与债务优化。上半年公司与控股股东招商蛇口全资子公司招商理财联合作
为原始权益人，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金的申报发行，公司持有的昆山招商花园城项目为其
底层资产之一。如若成功发行，公司旗下商业资产有望逐渐盘活，对公司债务优化、现金流补充等产生正向贡献。
央企物管龙头业绩增长稳健，商业不动产REITs助力资产盘活。物管主业稳健发展，市场拓展表现依旧亮眼，在持续
巩固非住业态优势地位的同时，对存量住宅市场的拓展也陆续加码。物管主业毛利率短期承压，但相较同业偏低的毛利率
或蕴含更大的潜在弹性；重视费效控制提升盈利能力，后续盈利提升值得期待。试水商业不动产REITs，助力资产盘活与
债务优化；重视股东回报，通过分红与回购保证较高综合回报率。轻资产现金流价值提供估值底线，而随着地产周期调整
进入下半场，优质物管标的关注度逐渐提升，央企龙头物管公司或有望享有一定估值溢价。预计公司2026-2028年归母净
利为9.6/10.4/11.2亿元，对应当前估值为9.7/9.0/8.3X，维持“买入”评级。
风险提示
1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、市场化外拓进度不及预期。
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2026-08-28│招商积余(001914)2026年半年报点评：营收稳健增长，物业管理业务持续扩张│财信证券 │增持
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公司发布2026年半年度报告，2026年上半年公司实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%；实现归母净利润4.98亿元
，同比增长0.15%；扣非归母净利润4.87亿元，同比增长5.23%。
物业管理业务稳健增长，资产管理业务略有下滑。2026年上半年，公司物业管理业务实现收入94.78亿元，同比增长7
.02%，主要系公司多领域拓展持续发力，新拓项目的转化实现营业收入的稳定增长。其中，基础物业管理收入75.31亿元
，同比增长9.97%，住宅与非住宅业态分别增长12.27%和9.06%；专业增值服务收入17.82亿元，同比增长0.05%，保持稳定
；平台增值服务收入1.65亿元，同比下降27.33%。资产管理业务实现收入2.93亿元，同比下降4.09%，主要受商业运营项
目结算节奏及部分持有型物业减租影响。
第三方拓展势头强劲，非住宅赛道持续发力。2026年上半年，公司物业管理业务实现新签年度合同额20.93亿元，同
比增长18.65%。其中，第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长27.58%，占比高达97%。千万级项目贡献新签年度
合同额占比达58%。公司聚焦非住宅核心赛道，基础物管业务非住宅收入占比提升至56.57%，新签年度合同额达18.3亿元
，其中高校赛道新签年度合同额同比提升63%，医院赛道新签年度合同额同比提升63%。市场化存量住宅项目新签年度合同
额同比增长17%。在行业竞争加剧背景下，公司第三方拓展仍保持较高的增速，体现了强大的市场化拓展能力和品牌竞争
力。
盈利预测与投资建议：公司作为A股物管龙头，央企背景实力雄厚，市场化拓展能力突出，财务状况健康，随着房地
产历史业务影响消退，核心物管业务价值正逐步凸显。当前物业管理行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转
型期，头部企业凭借规模、品牌及资源整合能力优势持续扩大领先身位。预计2026-2028年公司归母净利润分别为8.9/9.6
/10.2亿元，对应EPS分别为0.85/0.91/0.96元，当前股价对应的PE分别为10.5/9.8/9.2倍，维持“增持”评级。
风险提示：行业竞争加剧导致物业项目拓展及续约价格承压；应收账款回收周期延长，信用减值风险上升；增值服务
新业务孵化不及预期。
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2026-08-28│招商积余(001914)2026年半年报点评：利润小幅提高，外拓持续发力 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年半年报。公司2026年上半年实现营收97.71亿元，同比增长6.64%、归母净利润4.98亿元，同比
增长0.15%、基本每股收益0.4725元/股，同比增长0.68%。
利润小幅增提高：2026上半年，公司实现营收97.71亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%。
归母净利润增速低于营收增速，主要由于如下因素。1）毛利率下滑。2026年H1公司毛利率为10.98%，较去年同期下降1.4
1pct，主要受到物业管理业务毛利率下滑的影响；2）投资收益下滑。2026年H1公司实现投资收益465.36万元，较去年同
期下降23.12%。3）少数股东损益占比提高。2026年H1净利润中少数股东损益占比为4.65%，较去年同期提高1.61pct，导
致归母净利润占比降低。
非住和存量住宅市场齐发力：2026年H1，公司物管业务实现收入94.8亿元，同比增长7.02%，毛利率为9.82%，较去年
同期下滑1.32pct，主要由于基础物管、专业增值服务等业务毛利率均下滑。从收入结构看，非住物管业务占物业管理收
入的56.57%，较去年同期进一步提高。从管理规模看，2026年H1公司物管新签约年度合同20.93亿元，较去年同期提高18.
65%。其中第三方项目新签年度合同额20.31亿元。截至2026年H1末，公司在管项目2599个，管理面积4.07亿方。从管理业
态看，公司管理面积中，非住业态占62.14%，且较2025年末所占比例进一步提高。从在管项目来源看，公司管理面积中，
来自第三方的管理面积占66.37%，较2025年末所占比例提高2.60pct，其中第三方在管面积的82.26%来自于非住，来自控
股股东的在管面积中77.56%来自于住宅业态。公司持续保持第三方非住赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，
加快发展IFM、高校等重点赛道，如2026年H1高校赛道、IFM、医院新签年度合同额分别同比提升63%、14%、63%。公司在
存量住宅市场持续发力，2026年H1公司市场化存量住宅项目新签年度合同同比增长17%。
资管业务扎实推进：2026年H1，公司资产管理业务实现收入2.93亿元，同比下滑4.09%。1）商业运营毛利率提高。20
26年H1公司商业运营业务实现营收0.86亿元，同比下降6.11%，毛利率29.58%，较去年同期提高2.65pct。从管理规模看，
截至2026年H1末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方。从项目来源看，在管项目中
自持项目、受托管理招商蛇口、第三方品牌输出项目分别为3个、59个、11个。从运营能力看，2026年H1公司在管项目集
中商业销售额同比提高12.4%，客流同比提升14.6%。2）持有物业出租及经营出租率维持较高水平。2026年H1公司持有物
业出租及经营业务实现营收2.07亿元，同比下滑3.22%，毛利率56.59%较去年同期下降1.37pct。公司持有物业的业态丰富
，涵盖酒店、购物中心、零星商业、写字楼等。总可出租面积为46.89万方，截至2026年H1末，整体出租率保持94%的较高
水平，其中酒店、购物中心、零星商业的平均出租率分别为100%、93%、100%。
投资建议：公司收入稳健提高，归母净利润小幅增长。在物业管理方面，公司持续在多领域拓展发力，维持非住业态
的优势，在存量住宅市场持续发力。在资管业务方面，公司的商业运营毛利率提高、持有物业出租经营维持优秀的运营能
力，出租率维持较高水平。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿元的预
测，对应EPS为0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为9.38X、8.57X、7.88X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管
理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。
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2026-08-27│招商积余(001914)主动应对行业挑战，外拓规模保持领先 │中金公司 │增持
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1H26扣非后业绩基本符合我们预期
公司公布1H26业绩：收入97.7亿元，同比增长7%，归母净利润5.0亿元，同比基本持平，扣非后归母净利润4.9亿元，
同比增长5%，基本符合我们预期，其中归母净利润增速慢于扣非增速主要系并表子公司带来的回溯调整影响。
积极外拓推动基础物管规模延续较快扩张。2026年上半年公司第三方市场外拓年化合同金额20.3亿元，同比增长28%
，规模亦处于行业头部水平，推动基础物管收入增长10%至75.3亿元，在管面积亦同比增长10%至4.1亿平米。期内公司继
续深耕非住赛道，高校与医院业态合同金额同比增长均超过60%。专业增值服务方面，受去年同期高基数影响，收入同比
下降3%至19.5亿元。
非住毛利率承压、费用管控推动净利率大体平稳，现金流出有所走扩。上半年公司非住宅业态的基础物管毛利率同比
下降1.6个百分点至10.3%，住宅业态则相对平稳，我们认为主要系非住业态竞争加剧、新签项目利润率面临一定压力等因
素所致。
期内公司继续严控费用，销管费率同比下降0.9个百分点至2.9%，推动扣非后净利率同比基本持平。上半年公司经营
性净现金流出15.4亿元，流出规模较去年同期有所扩大（新增流出3.5亿元）。
发展趋势
料经营端将延续有质量的稳健增长。展望下半年，我们预计公司将持续加大市场拓展力度、继续布局增值业务，另一
方面继续推进降本增效，推动应收账款精细化管控，实现全年维度的经营性现金流健康。考虑到公司当前的拓展项目转化
，我们预计公司全年有望延续中单位数左右的收入与扣非净利润增长。
盈利预测与估值
基于非住业态利润率面临一定压力，我们分别下调2026和2027年归母净利润3%和5%至9.5亿元和9.8亿元，同比增长45
%（剔除处置衡阳项目影响后同比增长5%）和3%。维持跑赢行业评级，下调目标价22%至10.8元（对应12倍2026年目标市盈
率、隐含24%上行空间），主要考虑到盈利预测调整及市场对板块风险偏好变化。公司当前交易于9.6倍2026年市盈率。
风险
第三方外拓进展及项目利润率不及预期，非住宅业态竞争加剧。
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2026-08-27│招商积余(001914)市拓增长提速，经营韧性延续 │国信证券 │增持
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业绩平稳，毛利率小幅承压。2026年上半年公司实现营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；实现归母净利润5.0亿元，
同比增长0.2%；扣非归母净利润4.9亿元，同比增长5.2%。其中，物业管理业务实现收入94.8亿元，同比增长7.0%；资产
管理业务实现收入2.9亿元，同比下降4.1%。物业管理业务中，基础物业管理收入75.3亿元，同比增长10.0%；平台增值服
务收入1.6亿元，同比下降27.3%；专业增值服务收入17.8亿元，同比基本持平。公司整体毛利率为11.0%，同比下降1.4pc
t；物业管理业务毛利率为9.8%，同比下降1.3pct，其中基础物业管理及专业增值服务毛利率分别下降1.2pct、2.2pct至1
0.4%、7.3%。
市拓增长提速，第三方非住优势稳固。2026年上半年公司实现新签年度合同额20.9亿元，同比增长18.7%；其中第三
方项目新签年度合同额20.3亿元，同比增长27.6%，占总新签额的97.0%。公司持续巩固办公、园区、政府等非住宅基本盘
，非住宅项目新签年度合同额18.3亿元，同比增长28.3%；高校及医院赛道新签额均同比增长63.0%，IFM赛道同比增长14.
0%。市场化存量住宅拓展亦保持增长，新签年度合同额同比提升17.0%。截至2026年6月末，公司在管项目2599个，管理面
积4.1亿平方米，较年初增长7.9%；其中第三方管理面积2.7亿平方米，较年初增长12.3%，市场化拓展与项目转化能力持
续兑现。
资产管理收入阶段性承压，核心运营指标改善。受商业运营项目筹开期收入结算减少、酒店及部分持有物业租金承压
影响，资产管理业务收入有所下滑，但毛利率基本持平于48.6%。截至2026上半年末，招商商管在管商业项目73个，管理
面积395万平方米；在管项目集中商业销售额、客流同比分别增长12.4%、14.6%，会员总数累计达889万。公司持有物业可
出租面积46.9万平方米，整体出租率保持94.0%的较高水平。公司正推进商业不动产REITs申报发行，并同步优化债务期限
结构，持有资产盘活路径逐步清晰。
风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026、2027年营业收入预测为208/224亿元，归母净利润为9.1/9.9亿
元，对应EPS分别为0.87/0.94元，对应PE分别为10.2/9.4X，维持“优于大市”评级。
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2026-08-27│招商积余(001914)业绩平稳增长，市拓积极发力 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入97.7亿元，较上年同期调整后营业收入增长6.6%，归母净利润5亿元，
较上年同期调整后归母净利润增长0.2%。
平安观点：
业绩稳健增长，管理费用率延续改善：2026年上半年公司归母净利润增速低于营收主要源于毛利率下滑。上半年分业
务来看，物业管理业务营业收入94.8亿元，同比增长7%，资产管理业务营业收入2.9亿元，同比下降4.1%，主因商业运营
项目筹开期间收入结算同比减少、受市场环境影响昆山皇冠酒店营业收入减少、其他部分持有型物业商户减租。上半年公
司综合毛利率11%，同比下降1.4个百分点，其中，物业管理业务毛利率9.8%，同比下降1.3个百分点，资产管理业务毛利
率48.6%，同比基本持平；管理费用率2.4%，同比下降0.9个百分点。
市场拓展持续发力，资产管理稳步推进：2026年上半年末公司物业管理业务在管项目2599个，管理面积4.07亿平米。
上半年新签年度合同额20.9亿元，其中第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比增长28%（千万级项目贡献新签年度合
同额占比58%）；持续保持第三方非住宅赛道优势，高校、医院赛道新签年度合同额同比均提升63%，IFM新签年度合同额
同比提升14%。2026年上半年末公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平米，其中自持项目
3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个；上半年在管项目集中商业销售额同比提升12.4%，客流同比
提升14.6%，会员总数累计达889万。上半年末公司持有物业总可出租面积46.9万平米，整体出租率保持94%的较高水平。
投资建议：考虑公司盈利能力下滑超出预期，小幅下调公司2026-2028年EPS预测至0.90元（原为0.93元）、0.94元（
原为1.00元）、0.97元（原为1.09元），8月26日股价对应PE分别为9.9倍、9.5倍、9.2倍。公司作为招商局集团旗下物业
资产管理与运营服务主平台，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发
展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款压力增大等风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑
等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、
公司经营承压风险。
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2026-08-27│招商积余(001914)公司信息更新报告：收入增速放缓利润微增，市场化拓展持│开源证券 │买入
│续推进 │ │
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营收利润双增，新拓三方规模保持增长，维持“买入”评级
招商积余发布2026年中报，公司上半年营收利润双增，新拓三方规模保持增长，市拓能力不断提升。我们维持盈利预
测，预计2026-2028年归母净利润分别为9.86、10.50、11.60亿元，EPS分别为0.94、1.00、1.10元，当前股价对应PE为9.
3、8.7、7.9倍，伴随公司业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“
买入”评级。
收入增速放缓利润微增，费用管控对冲毛利率下行
公司2026H1实现营业收入97.71亿元，同比+6.6%（2025全年为+12.2%），增速明显放缓；归母净利润4.98亿元，同比
+0.15%；扣非归母净利润4.87亿元，同比+5.23%，盈利质量略优于表观利润；综合毛利率10.98%（同比-1.41pct），其中
毛利率9.82%（同比-1.03pct），毛利率下行主要受人工成本刚性上升及新项目降价竞争影响；管理费用2.35亿元，同比-
22.1%。截至上半年末，应收账款43.39亿元，较年初增加5.86亿元。
物管收入稳健增长，市场化拓展持续推进
公司2026H1物业管理业务收入94.78亿元，同比+7.7%，占总收入97.0%，仍是绝对核心。公司上半年新签合同额20.93
亿元，其中第三方新签20.31亿元，同比+28%，医院赛道新拓金额同比+63%。截至上半年末，公司在管面积4.07亿平。公
司上半年平台增值服务收入1.65亿元，同比-27.3%，毛利率同比+1.47pct至20.99%；专业增值服务收入17.82亿元，同比
持平，毛利率同比-2.23pct至7.30%。
资产管理收入小幅下滑，自持物业经营稳健
公司2026H1资产管理业务收入2.93亿元，同比-4.1%，其中商业运营和持有物业出租经营同比分别-6.1%、-3.2%；毛
利率48.63%，同比持平。截至上半年末，招商商管在管商业面积395万方，销售额同比+12.4%，客流同比+14.6%；公司持
有物业总可租面积46.9万方，整体出租率94%。
风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。
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2026-08-27│招商积余(001914)非住宅市拓核心能力得到充分彰显 │华泰证券 │买入
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公司8月26日发布半年报，1H26实现营收97.7亿元，同比+7%；归母净利润5.0亿元，同比+0.2%，盈利能力进一步承压
，主要因为非住宅基础物管毛利率受市场竞争影响同比下降。但公司非住宅市拓规模在激烈竞争下仍取得亮眼增速，彰显
核心竞争力。我们看好公司保持市拓优势，关注商业不动产REITs对业绩和商管模式的影响。维持“买入”评级。
营收同比平稳增长，毛利率进一步承压
1H26公司物管/资管板块营收同比+7%/-4%，其中基础物管营收同比+10%，主要得益于在管面积同比+10%至4.1亿平。
归母净利润同比增速低于营收，主要因为毛利率同比-1.1pct至11.0%，其中：住宅/非住宅基础物管毛利率同比-0.1/-1.6
pct至10.6%/10.3%，主要因为物业行业普遍面临降价和收缴压力，同时市场竞争较为激烈；专业增值服务毛利率同比-2.2
pct至7.3%，主要受房地产市场调整和业务结构变化等因素影响；持有物业出租及经营毛利率同比-1.4pct至56.6%，主要
因为部分自持物业经营表现承压。公司通过压降销管费用率，以及有息负债减少后的财务费用节约，部分对冲了毛利率下
降的影响。展望全年，不考虑2H25出售衡阳项目的影响及正在推进的REIT发行带来的一次性出表收益，我们预计公司业绩
或将保持稳中有升。
激烈竞争下非住宅市拓仍取得亮眼增速，彰显核心竞争力
1H26公司新签年度合同额同比+19%至20.9亿元，主要来自非住宅市拓发力，第三方新签年度合同额同比+28%至20.3亿
元（千万级项目占58%），其中住宅/非住宅同比+2%/+31%。公司加快发展综合设施管理（IFM）、高校等重点赛道，提升
医院赛道专业能力，并通过集团、地物协同，合资公司协同拓展等多元方式获取项目，凸显公司在非住宅领域的卓越竞争
力。但需要注意的是，尽管公司对于新项目的质量和回款要求严格，但受市场竞争影响，我们认为新项目可能需要一定时
间孵化才能达到理想的盈利水平。
正在推进商业不动产REITs发行，资管模式有望升维
5月公司公告将以全资子公司昆山招航持有的昆山招商花园城项目为底层资产，参与商业不动产REITs的申报发行工作
。根据深交所网站，目前申报进度为“已问询”（7月7日），仍待反馈审核和最终发行。根据申报稿，截至1Q26，昆山招
商花园城账面价值为14.6亿元，评估值为15.3亿元。若成功发行，我们预计会产生一次性出表收益（参考出售衡阳项目后
的处理方式，出表收益可能不会影响当年分红规模），未来租金收入或将减少（25年昆山招商花园城营收为1.5亿元），
但商管收入或将增加（公司全资子公司招商商管将作为REITs的运营管理机构，管理规模或将扩大）。
盈利预测和估值
考虑到商业不动产REITs发行尚未获得交易所批准，我们暂未将其纳入盈利预测。基于市场竞争，我们下调毛利率，
预计公司26-28年归母净利润为9.3/10.0/10.8亿元（前值10.0/10.7/11.4亿元，下调7%/6%/5%），其中26年较25年剔除出
售衡阳项目影响的归母净利润（9.1亿元）+2%，对应26-28年EPS为0.88/0.95/1.03元，26E股息率为3.5%。可比公司平均2
6PE为11倍（Wind一致预期），综合考虑公司优秀的非住宅市拓能力、A股流动性溢价和持续承压的盈利能力，我们收窄估
值溢价，认为公司合理26PE为13倍，调整目标价至11.44元（前值14.25元，基于15倍26PE）。
风险提示：商业不动产REITs发行存在不确定性，物业费降价、收缴和退盘风险，市拓竞争和人工成本刚性上涨，关
联房企支持减弱。
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2026-08-27│招商积余(001914)业绩表现稳健，新签合同额增速可观 │申万宏源 │买入
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26H1营收同比+7%、归母净利润同比+0.2%，略低于预期；毛利率有所下降。2026H1，公司实现营收97.7亿元，同比+6
.6%；归母净利润5.0亿元，同比+0.2%，略低于市场预期；扣非后归母净利润4.9亿元，同比+5.2%；基本每股收益0.4725
元，同比+0.7%；毛利率11.0%，同比-1.4pct；归母净利率为5.1%，同比-0.3pct。期间费用率3.2%，同比-1.1pct，其中
管理费率2.4%，同比-0.9pct。26H1，物业管理收入94.8亿元，同比+7.0%；物管毛利率为9.8%，同比-1.3pct。资产管理
收入2.9亿元，同比-4.1%；资管毛利率48.6%，同比基本持平。公司业绩增速低于收入增速，主要源于：1）毛利率有所下
降；2）投资收益0.05亿元，同比-23%。
26H1基础物管营收同比+10%，新签年合同额同比+19%。2026H1，物业管理收入中，基础物业管理、平台增值服务、专
业增值服务收入分别同比+10.0%、-27.3%、+0.05%，分别占比79.5%、1.7%、18.8%。基础物业、平台增值服务、专业增值
服务毛利率分别为10.4%、12.5%、7.3%，分别同比-1.2、+1.5、-2.2pct。截至26H1末，公司管理面积达到4.07亿平米,同
比+39.0%，较25年末+7.9%。其中，1）住宅、非住宅分别占比38%、62%；2）来自招商蛇口的管理面积占比26%。2026H1，
公司物业管理业务实现新签年度合同额20.9亿元，同比+18.7%，其中第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比+27.6%。
26H1末商管在管面积395万平米，同比-0.5%，商业运营稳步发展。2026H1，资产管理收入中，商业运营收入0.9亿元
，同比-6.1%，毛利率29.6%，同比+2.7pct；持有型物业出租及经营收入2.1亿元，同比-3.2%，毛利率56.6%，同比-1.4pc
t。2026H1末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比-0.5%；其中自持项目3个，
受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获
得更大支持。
投资分析意见：业绩表现稳健，新签合同额增速可观，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业
管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。考虑到行业景气度低
位，公司结算收入增速回落，同时毛利率仍有一定压力，我们下调公司26-28年归母净利润预测分别为9.4、9.9、10.8亿
元（原值9.9、10.7、11.5亿元），现价对应26/27PE分别为10、9X，对比可比公司绿城服务PE-ttm12.2倍；当前公司估值
仍具备较高吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。
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2026-08-26│招商积余(001914)规模增长外拓强劲，多元赛道齐头并进 │财通证券 │买入
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事件：2026年8月26日，公司发布2026年中报：实现收入97.71亿元，同比+6.6%；归母净利润4.98亿元，同比+0.2%。
物管业务收入上升，资管业务收入下降：公司2026上半年物业管理业务收入94.78亿元，同比+7.0%，收入增加主要系
公司多领域发力及新拓项目转化；资产管理业务收入2.93亿元，同比-4.1%，下降主要系商业运营项目筹开期间收入结算
同比减少。
市场拓展多领域持续发力：公司2026上半年新签年度合同额20.93亿元（千万级项目占比58%），同比+18.7%，其中第
三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比+27.6%。截至2026年6月底，公司在管项目2599个，同比+9.7%；在管面积4.07
亿平米，同比+10.6%。
加快发展IFM、高校等重点赛道，提升医院赛道专业能力：公司2026上半年高校赛道新签年度合同额同比+63%，落地
北京师范大学昌平校区（2900万+/年）；IFM新签年度合同额同比+14%，医院赛道新签年度合同额同比+63%，落地广医一
院沿江院区项目（2,100万+/年）。
投资建议：我们认为公司作为A股央企物管稀缺标的，内生外拓并举，业绩韧性强，随着衡阳项目处置完毕，包袱出
清，有望重回增长轨道。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为9.6、10.1、10.5亿元，同比分别+46.6%、+5.5%、+
3.8%，对应PE分别为9.8x、9.3x、9.0x。维持“买入”评级。
风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；应收账款回收风险
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2026-06-25│招商积余(001914)2026年一季报点评：业绩保持增长，物管业务积极拓展市场│太平洋证券 │增持
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事件：
公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入47.70亿元，同比增长6.82%，归母净利润2.33亿元，同比增
长6.30%。
要点：
营收、归母净利润均保持增长
2026年一季度公司实现营收47.70亿元，同比增长6.82%，归母净利润2.33亿元，同比增长6.30%。归母净利润增速略
低于营收增速，主要原因在于：1）公司销售毛利率降低0.7个百分点至10.78%；2）2026年一季度公司实现投资收益159.6
5万元，较去年同期降低40.92%；3）受到税收优惠补助及政府补助减少影响，公司一季度其他收益较去年同期下降51.76%
至339.67万元。此外，2026年一季度管理费用率下降0.52个百分点至2.63%，销售费用率提高0.02个百分点至0.46%。
物管业务积极拓展市场
截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来
看，其中第三方管理面积2.40亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。今年以
来，公司积极进行市场拓展，截至5月28日，公司已于2026年拓展75个项目，其中1月、3月、4月、5月分别拓展20/18/18/
19个项目，新拓项目包括住宅、园区、办公、教育、通信、交通等赛道，如武汉市江汉区政府机关大楼、北京师范大学昌
平及育荣校园、广州保利国际广场等。
拟开展商业不动产REITs申报发行
5月19日，公司发布《关于开展商业不动产REITs申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》，公司拟与控股股
东招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口商业不动产REITs的申报
发行，拟定招商资管为基金管理人和专项计划管理人。底层资产项目为招商理财的全资子公司汇港实业持有的位于深圳市
南山区太子路的深圳太子广场项目、公司全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目，
将有利于盘活公司旗下商业不动产资产。
投资建议：
公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司
2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为9.29X/8.31X/7.73X，持续给予“增持
”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险
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2026-05-25│招商积余(001914)发行商业不动产REITs，盘活资产和增强经营能力 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
公司通过发行商业不动产REITs，盘活旗下深圳和昆山的商业不动产，参与配售比例不低于20%，有助于分享资产增值
和增强长期可持续经营能力。
投资要点：
投资建议：通过发行商业不动产REITs盘活资产，“增持”评级。2026年5月19日，公司发布《关于开展商业不动产RE
ITs申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》。公司拟与控股股东招商蛇口全资子公司招商理财联合作为原始权
益人，开展商业不动产REITs的申报发行，拟定招商资管为基金管理人和专项计划管理人。我们维持公司2026年、2027年
的EPS分别为0.86元、0.98元不变，考虑到公司目前基本面发展趋势，我们给予公司2026年18XPE，下调目标价至15.48元
。
项目标的为公司旗下深圳和昆山的商业不动产。商业不动产项目系指：（1）招商理财的全资子公司汇港实业持有的
位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目；（2）公司的全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆
山招商花园城项目。其中，深圳太子广场项目业态为办公，于2020年正式开始营业，项目包含：建筑面积合计6.37万平的
地上办公，以及地下472个地下车位。昆山招商花园城项目业态为商业零售，于2015年正式开始营业，项目包含：地下及
地上建筑面积合计11.85万平的商业；建筑面积合计6.01万平的地下车库；建筑面积合计5154.24平米的地下设备用房。
原始权益人配售REITs不低于20%，有助于分享资产增值。该REITs的主要产品要素包括：1、原始权益人或其同一控制
下的关联方参与商业不动产REITs份额战略配售的比例不低于该次基金份额发售数量的20%。2、收益分配方式是，商业不
动产REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下收益分配次数
每年不少于1次。3、投资目标为商业不动产REITs存续期内按照基金合同的约定主要投资于专项计划，并持有其全部份额
，最终取得商业不动产资产完全所有权。
我们认为，这将有利于盘活公司旗下商业不动产资产，进一步促进资产管理业务的良性发展，打通公司商业不动产全
生命周期的运营效益，从而增强公司长期可持续经营能力。
风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。
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2026-05-04│招商积余(001914)2026年一季报点评：业绩增长稳健，龙头物企具备估值修复│长江证券 │买入
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事件描述
公司2026Q1实现营收47.7亿元（+6.8%），归母净利润2.3亿元（+6.3%），扣非归母净利润2.3亿元（+8.2%）。
事件评论
业绩延续稳健增长态势，费率控制得力对冲综合毛利率下行。2026Q1公司依旧延续稳健增长态势，单季实现营收47.7
亿元（+6.8%）。综合毛利率同比下降0.7pct至10.8%（2025年全年为11.1%），但期间费用率尤其是管理费用率控制得力
对其形成有力对冲。最终公司2026Q1实现归母净利润2.3亿元（+6.3%），扣非归母净利润2.3亿元（+8.2%）。公司在上年
因处置衡阳中航项目带来的一次性业绩扰动之后，Q1业绩重回稳健增长轨道，有力证明了其商业模式的稳定性与自身的良
好的经营能力，持续深化费效管理则赋予了更高的潜在业绩弹性。内生外拓双轮驱动下，公司未来管理规模与营收有望稳
健提升，如若物管主业毛利率有所修复（2025年公司物管分部毛利率10.0%，在同业中仍相对偏低，存在较大修复空间）
，公司业绩端或有更佳表现。
市场化外拓成效显著，在巩固非住优势的同时更加重视住宅业态发力。截至2025年末，公司在管规模3.77亿平，其中
住宅业态占比39.1%（+1.4pct），来自第三方占比63.8%（-0.1pct）。2025年公司新签年度合同额44.8亿元（+11.2%），
其中第三方外拓41.7亿元（+12.9%），市场化外拓卓有成效。公司市拓在巩固非住优势的同时持续加大住宅业态发力，20
25年新签非住/住宅年度合同额分别同比+8.8%/+59.6%至37.0/4.7亿元。公司在通过总对总、成立合资公司等模式积极外
拓的同时，高度重视激活在管项目的价值潜能；此外也持续强化控股股东与集团业务协同，助力规模稳健扩张。2026Q1公
司市场拓展继续捷报频传，在住宅、医院、校园、金融、园区等业态多有建树，典型如中标杭州西溪海花苑、厦门市杏林
医院、重庆三峡科技大学、交通银行东莞和惠州分行等优质项目。
专业增值仍具潜力，高度重视回馈股东。2025年公司专业增值营收同比+48.5%，有力拉升了物管分部营收增速，房产
经纪、美居业务等均有不错表现，后续仍具较大发展潜力。2025年公司业绩曾受一次性减值影响有所下降，但公司高度重
视回馈股东，主动提升分红比例至41.9%（+11.6pct），保证了现金分红金额仍同比+7.8%；叠加0.7亿元回购，综合回报
率达到52.3%（+20.8pct），彰显央企龙头担当。
央企物管龙头业绩增长稳健，稀缺A股轻资产现金流标的有望享有估值溢价。物管主业稳健发展，市场拓展表现依旧
亮眼，在巩固非住业态优势地位的同时，住宅市拓持续加码。毛利率短期承压，但相较同业偏低的毛利率或蕴含更大的潜
在弹性；重视费效控制提升盈利能力，后续盈利提升值得期待。重视股东回报，通过分红与回购保证较高综合回报率。轻
资产现金流价值提供估值底线，而随着地产周期调整进入下半场，优质物管标的关注度逐渐提升，公司或有望享有一定估
值溢价。预计公司2026-2028年归母净利为9.6/10.4/11.2亿元，对应当前估值为11.1/10.2/9.5X，维持“买入”评级。
风险提示
1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、市场化外拓进度不及预期。
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2026-04-29│招商积余(001914)业绩符合预期，费率持续改善 │申万宏源 │买入
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26Q1归母净利润同比+6%、扣非后业绩+8%，符合预期；费用率持续改善。公司发布2026年一季报，2026Q1，公司实现
营收47.7亿元，同比+6.8%；归母净利润2.3亿元，同比+6.3%；扣非后归母净利润2.3亿元，同比+8.2%，符合市场预期；
基本每股收益0.22元，同比+6.9%；公司毛利率10.8%，同比-0.7pct；归母净利率为4.9%，同比持平；期间费用率3.6%，
同比-0.5pct；其中，销售费率、管理费率、研发费率、财务费率分别为0.5%、2.8%、0.3%、0.0%，同比分别持平、-0.3p
ct、-0.1pct、-0.1pct；费用端持续改善源自于公司近几年持续的降本增效举措；公司26Q1长期借款3.2亿元，同比-20%
；一年内到期非流动负债2.2亿元，同比-45%。
25年末在管面积3.77亿平、同比+3%；新签年度合同45亿元，同比+11%。截至2025年末，公司管理面积达到3.77亿平
米,同比+3.4%。2025年，公司物业管理业务实现新签年度合同额44.8亿元，同比+11%，其中第三方新签年度合同额41.7亿
元、同比+13%，市场拓展节奏稳健。2025年，公司物业管理收入186.0亿元，同比+12.8%，毛利率10.0%、同比-0.4pct；
其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别142.8、5.4、37.9亿元，分别同比+6.6%、+0.2%、+48.5%，分
别占比77%、3%、20%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.5%、10.0%、8.2%，分别同比-0.2、-0.5
、-1.1pct。
25年末商管在管面积395万平、同比+1%，商业运营保持稳健。2025年，资产管理收入6.7亿元，同比-0.7%；其中，商
业运营收入2.4亿元，同比+6.3%，毛利率18.6%，同比-25.9pct；持有型物业出租及经营收入4.2亿元，同比-4.2%，毛利
率54.1%，同比+4.1pct。2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比+1%；
其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。随着招商蛇口在商业地产布局加大，公司资
产运营业务有望获得更大支持。
投资分析意见：业绩符合预期，费率持续改善，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和
资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。我们维持公司26-28年归母
净利润预测分别为9.9、10.7、11.5亿元，现价对应26/27PE为11/10X，维持“买入”评级。
风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。
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2026-04-29│招商积余(001914)2026年一季报点评：收入利润稳健增长，物管积极多元市拓│银河证券 │增持
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收47.70亿元，同比增长6.82%，归母净利润2.33亿元，同
比增长6.30%。
收入利润同步增长：2026一季度，公司实现营收47.70亿元，同比增长6.82%；归母净利润2.33亿元，同比增长6.30%
。归母净利润增速略低于营收增速，主要由于1）毛利率略微下降，2026年Q1公司整体毛利率为10.78%，较2025年Q1降低0
.7pct；2）投资收益收窄，2026年Q1公司实现投资收益159.65万元，较2025年Q1降低40.92%。费用管控层面，公司2026年
Q1的销售费用率和管理费用率分别为0.46%、2.63%，分别较2025Q1升高0.02pct、降低0.52pct。
物管多元市拓：2026年1月至今，公司积极进行市场拓展。截至2026年4月27日，公司已于2026年拓展56个项目，其中
1月、3月、4月分别拓展20个、18个、18个，公司保持稳健的市拓。公司保持多元化的优势，在多个赛道积极布局。2026
年1月至4月，公司新拓的项目包括住宅、医院、校园、金融、写字楼、园区、交通等多业态，如杭州西溪海花苑、济南市
第三人民医院、重庆三峡科技大学、京东集团深圳总部综合项目等。
投资建议：公司收入利润均保持稳健增长。2026年1月-4月，公司持续市拓，并保持多元化的优势，布局住宅、医院
、校园、写字楼、园区等多业态。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿
元的预测，对应EPS为0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为10.92X、9.98X、9.17X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管
理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。
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2026-04-29│招商积余(001914)一季度业绩符合预期，管理持续提质增效 │中金公司 │增持
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1Q26业绩符合市场预期
公司公布2026年一季度业绩：收入同比增长7%至47.7亿元，归母净利润同比增长6%至2.3亿元，扣非后归母净利润同
比增长8%至2.3亿元，符合市场预期。
料市场外拓延续良好表现。根据公司公众号，2026年3月公司新签约各业态重点项目18个，较去年同期12个有一定增
长，主要集中在住宅、医院、校园、写字楼、产业园区等细分业态，我们预计一季度外拓有望延续此前的稳健增长趋势。
综合毛利率小幅下降，销管费用率有所改善，现金流出金额扩大。2026年一季度公司综合毛利率同比下降0.7个百分
点至10.8%，我们预计基础物管板块毛利率同比或有一定波动。一季度公司销售管理费用率同比小幅下降0.5个百分点至3.
1%，主要系公司持续推进管理端提质增效，我们预计销管费用率有望继续保持在较低水平。一季度经营性现金流出20.2亿
元，同比增长33%，我们预计主要系季节性影响、甲方结算周期偏晚导致非住业态回款率有所下降，我们建议关注公司全
年维度现金流表现。
发展趋势
料2026年有望保持稳健增长态势。考虑到1Q25公司收入与业绩的偏高基数，1Q26公司整体经营表现出一定韧性；我们
预计公司后续将延续深耕核心主业、管理精细提质、协同母公司招商蛇口做大做强增值服务等发展战略，预计全年维度公
司有望实现收入及业绩的中高个位数增长。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变，预计2026年和2027年公司净利润分别为9.8和10.3亿元，同比增长50%（若考虑2025年剔除处置衡
阳项目后的归母净利润，同比则增长8%）和5%。维持跑赢行业评级和目标价13.9元（对应15倍2026年目标市盈率、隐含37
%上行空间），公司当前交易于11倍2026年市盈率。
风险
第三方外拓进展及项目利润率不及预期，非住宅业态竞争加剧。
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2026-04-29│招商积余(001914)业绩稳健增长，市拓积极推进 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入47.7亿元，较上年同期调整后营业收入增长6.8%，归母净利润2.3亿元
，较上年同期调整后归母净利润增长6.3%。
平安观点：
业绩稳健增长，管理费用率延续改善：2026年一季度公司营业收入47.7亿元，较上年同期调整后营业收入增长6.8%，
归母净利润2.3亿元，较上年同期调整后归母净利润增长6.3%，业绩延续稳健增长。一季度管理费用率2.6%，同比下降0.5
个百分点，持续改善；毛利率10.8%，同比微降0.7个百分点。
物业管理经营向好，市场拓展全面开花：2025年末公司在管项目2473个，管理面积3.77亿平米，其中来自招商局集团
1.4亿平米、来自第三方2.4亿平米。2026年前4月公司积极推进市场化拓展，共中标56个项目，在住宅、医院、校园、金
融、园区、交通、写字楼、银行等赛道均有斩获。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.93元、1.00元、1.09元，当前股价对应PE分别为10.9倍
、10.1倍、9.3倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局
重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款等压力增大风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑
等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、
公司经营承压风险。
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2026-04-22│招商积余(001914)2025年报点评：主业发展稳健向好，资产处置拖累业绩 │太平洋证券 │增持
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事件：
公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.1
2%。
要点：
营收保持增长，资产处置拖累业绩
2025年公司实现营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。主要系处置衡阳中航项
目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。此外，公司销售毛利率降低0.87个
百分点至11.09%，2025年管理费用率和财务费用率分别下降0.49和0.11个百分点至3.01%和0.06%，费用不断压降，盈利水
平持续提升。
物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，资产管理业务实现营收6.66亿元，同比
下降0.67%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2025年基础物管业务实现收入142.79亿元，同比增长6.56%，占营业收入
比例为74.09%。其中住宅和非住宅分别实现营收41.94亿元和100.85亿元，占基础物管业务收入的比例分别为29.37%和70.
63%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为19.65%/2.79%/
2.20%/1.25%。
外拓合同规模保持高位，精耕非住宅业态细分赛道
截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来
看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47和2.30亿平方米，较2024年分别提升7.07%和1.12%，第三方管理面积2.40
亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。
公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目新签年度合同额41.
69亿元，同比增长12.89%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.11亿元。非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8
.41%，公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，航空、高校、IFM业态年内分别实现新签合同额1.91/2.
32/3.69亿元。
商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
资产管理业务方面，2025年公司资管业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。其中商业运营业务实现营收2.41亿元
，同比增长6.26%。截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自
持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，
客流同比提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业
，累计吸引客流407万人次。
持有物业出租及经营业务实现营收4.25亿元，2025年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93%。公司持有物业
包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。
投资建议：
公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司
2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为11.40X/10.21X/9.49X，持续给予“增
持”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险
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2026-04-21│招商积余(001914)衡阳项目处置一次性影响利润，管理效率提升 │广发证券 │买入
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收入增长利润下降，衡阳项目处置影响利润表现。根据公司年报，25年营业收入192.7亿元，同比+12.2%，归母净利
润6.55亿元，同比-22.1%，剔除衡阳中航项目处置影响（2.56亿元）后，归母净利润为9.11亿元，同比+8.3%。25年现金
分红2.74亿元，对应分红比例41.9%。
基础物管业务稳定增长、资管收入利润下降。25年公司物业管理业务总收入186亿元，同比增长12.8%，增速走扩1.7p
ct，其中基础物业管理收入143亿元，同比增长6.6%；平台增值服务5.37亿元，同比持平；专业增值服务37.86亿元，同比
增长48%，为全年最大业务亮点；资管收入则下降0.7%，其中商业运营增长6%，持有物业出租及运营下降4%。25年整体毛
利率11.1%，同比下降0.9pct，三项业务毛利率均有不同程度下滑。费用率来看，25年公司运营能力提升，四费综合降幅
达到0.8pct，25年人均管理面积9100平，同比增长10.2%。
新拓、外拓提速，基础物管稳健，资管业务承压。根据公司年报，25年新增签约额44.8亿元，同比+11%，新拓提速，
其中住宅、非住同比分别+28%、+8%，按来源分股东、外拓分别-7%、+13%，22年以来公司维持外拓增长、股东方下降的态
势。25年公司商业运营管理面积同比+1%、管理收入同比+6%，但毛利率同比下降；酒店、购物中心、商业出租率相对稳定
，而写字楼及住宅出租率面临近10pct的降幅。
盈利预测与投资建议：公司收款质量提高，现金流管理质量改善，管理质量提升，且公司也在加强向外拓展的能力和
质量。整体上25年经营质量改善升级效果显著的一年。预计26-27年归母净利润9.6亿元、10.2亿元，同比+46.1%、6.9%，
对应11.3x、10.6xPE，维持合理价值13.94元/股不变，维持“买入”评级。
风险提示：劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、行业政策风险。
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