研报评级☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-04
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 2 1 0 0 0 3
2月内 4 2 0 0 0 6
3月内 4 2 0 0 0 6
6月内 23 7 0 0 0 30
1年内 23 7 0 0 0 30
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.70│ 0.45│ 0.11│ 0.17│ 0.24│ 0.31│
│每股净资产(元) │ 10.89│ 10.92│ 10.83│ 10.96│ 11.13│ 11.37│
│净资产收益率% │ 5.28│ 3.64│ 1.05│ 1.39│ 1.94│ 2.42│
│归母净利润(百万元) │ 6319.42│ 4038.57│ 1023.78│ 1515.22│ 2166.49│ 2779.13│
│营业收入(百万元) │ 175007.56│ 178947.55│ 154727.98│ 144337.28│ 139769.14│ 138829.21│
│营业利润(百万元) │ 14182.44│ 9000.31│ 5260.99│ 4887.26│ 6117.99│ 7175.12│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-04 买入 维持 --- 0.13 0.12 0.12 国盛证券
2026-08-31 买入 维持 --- 0.14 0.24 0.36 开源证券
2026-08-30 增持 维持 --- 0.15 0.18 0.22 财通证券
2026-07-20 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 东方财富
2026-07-17 买入 维持 10.24 0.17 0.44 0.64 广发证券
2026-07-15 买入 维持 --- 0.14 0.24 0.36 开源证券
2026-05-21 买入 维持 --- 0.18 0.21 0.25 华源证券
2026-05-19 买入 维持 --- 0.13 0.23 0.30 长江证券
2026-05-06 买入 维持 --- 0.23 0.29 0.30 太平洋证券
2026-05-05 买入 维持 13.87 0.12 0.12 0.13 国泰海通
2026-05-01 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-04-30 买入 维持 --- 0.14 0.22 0.28 申万宏源
2026-04-30 买入 维持 11.97 0.15 0.19 0.25 华泰证券
2026-04-30 增持 维持 --- 0.22 0.30 0.42 平安证券
2026-04-13 买入 首次 8.95 0.14 0.19 0.26 国投证券
2026-04-11 买入 维持 --- 0.19 0.26 0.37 光大证券
2026-03-26 买入 维持 --- 0.19 0.27 0.35 天风证券
2026-03-25 增持 维持 --- 0.15 0.16 0.16 国信证券
2026-03-23 买入 维持 --- 0.23 0.29 0.30 太平洋证券
2026-03-23 买入 维持 --- 0.13 0.23 0.30 长江证券
2026-03-22 增持 维持 10.95 0.13 0.17 0.24 华创证券
2026-03-22 买入 维持 11.6 0.33 0.55 0.78 广发证券
2026-03-20 买入 维持 --- 0.18 0.26 0.33 国盛证券
2026-03-19 买入 维持 --- 0.13 0.15 0.22 东吴证券
2026-03-18 买入 维持 --- 0.14 0.22 0.28 申万宏源
2026-03-18 增持 维持 12.75 --- --- --- 中金公司
2026-03-17 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-03-17 增持 维持 --- 0.15 0.18 0.22 财通证券
2026-03-17 买入 维持 --- 0.26 0.43 0.45 开源证券
2026-03-17 买入 维持 12.03 0.15 0.19 0.25 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-04│招商蛇口(001979)销售逆势正增领跑行业，债务结构持续优化 │国盛证券 │买入
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事件：2026年8月28日，公司发布2026年半年度报告。
上半年增收不增利，结算毛利率与投资收益拖累业绩。公司2026H1营业收入547.8亿元，同比增长6.4%；归母净利润5
.3亿元，同比下降63.5%；扣非归母净利润0.6亿元，同比下降93.5%。公司收入增长而利润下降主要由于：（1）结算毛利
率同比下降1.1pct至13.3%；（（2）投资收益转负，上半年约-4.2亿元，上年同期为5.9亿元。
销售增速跑赢行业，投资聚焦核心10城。销售端，公司2026H1销售金额962.5亿元，同比增长8.3%，增速优于百强房
企（同比-16%），销售额维持行业第4位。上半年公司进入TOP5城市合计15个，其中在西安、长沙、南通、温州位于TOP1
；在上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州位于TOP2-3；在杭州、苏州、重庆、武汉位于TOP4-5。拿地端，上半年
公司获取9宗地块，包括上海2宗、杭州4宗、北京、郑州、香港各1宗；总地价约184亿元，投销比19%；权益地价约155亿
元，权益比提升至84%。公司投资高度聚焦核心城市，上半年“核心10城”投资额占比接近100%，其中一线城市（上海、
北京）占比37%。
持有物业和物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，上半年公司管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比
上涨7%。其中，集中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店运营收入分别为10.2、6.1、8、6.1、5.3亿元，同比分别为+8.5
%、-4.7%、+23.1%、+1.7%、+3.9%。上半年新入市8个项目，总建面39万平方米，包含5个位于上海、深圳、杭州等核心城
市的长租公寓以及1个宁波特色商业街区。物业服务领域，招商积余2026H1实现营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；归母
净利润5亿元，同比增长0.15%；期末管理面积4.1亿平方米，较上年末增长8%。
债务结构不断优化，融资成本行业低位。截止2026H1，公司货币资金984.5亿元，较上年末增长14.3%；有息负债2399
亿元，较上年末减少1%。公司剔除预收账款的资产负债率63%（较上年末下降1.2pct）、净负债率64.9%（较上年末下降7.
5pct）、现金短债比1.1，“三道红线”保持绿档并持续向好。上半年公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51
亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构不断优化。上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内
最低区间，新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP。截止2026H1，公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持
行业领先水平。
投资建议：维持（“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随
着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚
未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1252/1122亿元，归母净利润分别为11.5/11/
10.8亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.12/0.12元/股，当前股价对应2026年PB0.6倍，维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。
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2026-08-31│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：投资深度聚焦，现金流显著改善 │开源证券 │买入
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收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级
招商蛇口发布2026年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和
现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元，EPS为0.14、0.24、
0.36元，当前股价对应PE为50.8、29.2、20.0倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润
2026H1公司实现营收547.84亿元，同比+6.4%；归母净利润5.28亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-
93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct至13.29%；（2
）合联营企业投资收益-4.11亿元（2025H1为+0.71亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益4.70亿元（
2025H1为0.18亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入1.80亿元。公司上半年经营性净现金流241.35亿元
，成功扭亏。
销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城
公司上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排
名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取9宗地块，总计容建面约58万方，总地价约184亿
元，投资强度大幅回落，但投资质量高，核心10城投资占比接近100%，一线城市占比37%。
REITs闭环加速，有息负债持续压降
公司上半年持有物业全口径收入39.1亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，商业不动产REIT筹备
申报，租赁住房REIT首次扩募启动。截止上半年末，公司有息负债2437亿元，较年初小幅压降；综合资金成本2.61%，同
比-23BP，继续保持行业最低区间。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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2026-08-30│招商蛇口(001979)业绩短期波动，销售表现稳健 │财通证券 │增持
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事件：2026年8月28日，公司发布2026年中报。1H2026公司实现营业收入547.8亿元，同比增长6.4%；实现归母净利润
5.3亿元，同比下降63.5%。
营收增长，毛利率仍处调整阶段：1H2026公司营业收入同比增长6.4%，分业务类型来看，房地产开发、资产运营、物
业服务收入同比分别+5.6%、11.6%、8.0%至421.7亿元、38.5亿元、87.6亿元。公司营收同比正增而归母净利润下滑的主
要原因为：1）1H2026公司综合毛利率同比下降1.1pct至13.3%；2）对联合营企业投资亏损4.1亿元。
销售排名稳居前列，销售增速跑赢同梯队房企：1H2026公司实现全口径销售额962.5亿元，同比增长8.3%，销售增速
跑赢TOP10房企均值，行业排名维持第四位水平。公司积极聚焦核心城市，持续强化产品竞争力，1H2026公司西安、长沙
、南通、温州销售规模排名位居榜首，在上海、深圳、成都、南京等多个城市位居销售TOP5梯队。
强化投资管控，获取优质土储：1H2026公司累计获取9宗土地，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，其中“
核心10城”的投资占比近100%。
债务结构持续优化，融资成本压降：公司积极落实房地产融资新模式要求，1H2026公司压降、置换信托贷款、保债计
划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。此外，截至2026年6月底，公司综合资金成本2.6
1%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
投资建议：公司作为行业头部梯队优质房企，销售表现稳健，融资渠道畅通，随房地产行业边际改善，公司业绩有望
逐步修复。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为13.1亿元、16.4亿元、20.1亿元，对应PE分别为49.2、39.5、32.
2倍，维持“增持”评级。
风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧。
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2026-07-20│招商蛇口(001979)动态点评：2026Q2利润降幅预计收窄，业绩底或已逐步确立│东方财富 │增持
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【事项】
2026年7月14日，招商蛇口发布2026年半年度业绩预告。2026年上半年，公司预计实现归母净利润5.0~6.5亿元，同比
下降55%~66%；预计实现扣非净利润0.5~0.7亿元，同比下降93%~95%。
据业绩预告，公司利润指标同比下降的主要原因系：（1）2026年上半年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同
比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少。
【评论】
虽然2026H1归母净利润仍延续下降趋势，但分季度来看，2026Q2利润降幅预计收窄，且从基本面来看，拖累业绩的因
素在弱化，业绩底或已逐步确立。以业绩预告区间的中位数测算，2026年上半年，公司实现归母净利润5.8亿元，同比202
5年上半年下降60%，但累计降幅较2026Q1收窄31pct。分季度来看，2026Q2，公司实现归母净利润5.4亿元，同比2025Q2下
降47%，但同比降幅环比2026Q1收窄45pct。
拖累业绩的因素在弱化，公司业绩或将进入修复通道。公司业绩是存货结转和减值共同作用的结果，而现阶段两者对
业绩的拖累均在弱化。一方面，结转项目的质量在改善。2020~2021年拿地项目对业绩的拖累较重，近年房企毛利率下滑
主要系这部分资产成为结转主力，但随着旧库存的出清和新项目进入结转期，2022年以来新拿地项目的占比在提升，目前
公司在建土储中的新项目占比已超50%。自2024Q3起，公司的销售毛利率始终稳定在10%~15%区间震荡，后续有望逐步企稳
回升。另一方面，2026年3月以来，核心城市二手房价逐步回暖，减值节奏或趋于缓和。据国家统计局数据，上海、北京
二手住宅价格指数环比表现连续四个月为正，广州、深圳二手住宅价格指数环比表现连续三个月为正。而公司截止2025年
末约60%的可售货值集中在核心六城，资产售价预期也将随之稳定，对应减值压力边际改善。
随REITs平台建设趋于完善，持有型资产盘活节奏将加快，第二增长曲线进入利润兑现期。公司计划逐步实现核心持
有业态的产融退出通道全覆盖。平台建设方面，招商蛇口已上市蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT、招商局商业房托三大
平台，目前正在推进商业不动产REIT的申报工作。平台扩募方面，公司正在推进蛇口产园REIT的第二次扩募、蛇口租赁住
房REIT第一次扩募事项。考虑到公司过往境内REITs发行和扩募资产的增值率均在100%以上，若上述事项顺利落地，公司
有望通过盘活存量资产来改善资产负债表，并持续贡献投资收益。截至2025年末，招商蛇口持有投资性房地产1406亿元，
其中房屋和建筑物类资产约758亿元，待盘活存量资产丰富。
【投资建议】
招商蛇口在产品力、非市场化拿地能力等方面具备优势，新拿地项目质量较优；且自2023年以来聚焦核心城市积极投
拓，有望成为行业最先走出新周期的房企之一，或在行业止跌企稳阶段彰显高弹性。目前，拖累公司业绩的因素正在弱化
，业绩或进入修复通道，我们预计2026、2027、2028年营收分别为1336、1238、1331亿元，归母净利润分别为14.7、18.7
、24.2亿元；对应EPS分别为0.16、0.21、0.27元，以2026年7月17日收盘价计，PE分别为41、32、25倍，维持“增持”评
级。
【风险提示】
审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体
准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预
期将影响市场复苏节奏。
市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修
复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。
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2026-07-17│招商蛇口(001979)业绩符合预期，全年业绩有望正增长 │广发证券 │买入
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业绩符合预期，单季度扭亏为盈。根据公司业绩预告，26H1归母净利润5.0-6.5亿元，均值5.75亿元，同比-60.3%，2
6H1扣非净利润0.5-0.7亿元，均值0.6亿元，同比-93.8%；单季度来看，26Q2归母净利润按区间中值计算为5.36亿元，同
比-46.6%，26Q2扣非净利润按区间中值计算为4.35亿元，同比-24.4%。单季度扭亏为盈。
业绩下滑主要有两方面原因。26H1业绩下滑原因，一是毛利率下行，25H1毛利率14.4%，26Q1毛利率仅10.2%，预计全
年毛利率落在10-13%区间，同比回落；二是25H1投资收益5.85亿元，包括5.1亿元股权处置收益，投资收益基数较高。
上半年销售同比增长8%。根据公司经营公告，26H1招商蛇口销售金额962.5亿元，同比+8.3%，销售面积305.2万方，
同比-8.9%，销售均价3.15万元/平，同比+18.9%。其中6月单月销售金额202.1亿元，同比-7.1%，较3-5月增速有所回落，
全年有望维持销售规模的稳定。
上半年拿地力度19%。根据公司经营公告，26H1招商蛇口获取8个项目，总拿地金额184亿元，拿地力度19%，总拿地货
值303亿元，拿地货值/销售金额为31%，权益拿地金额155亿元，权益比例84%，较25年提升32pct。上半年拿地城市集中在
上海、杭州、北京、郑州4城，楼面价3.7万元/平，货值均价6.1万元/平，拿地能级提升，平均拿地毛利率22.2%（根据项
目可比价格测算），杭州项目快周转利润率偏低。
盈利预测和投资建议：展望全年业绩，REITs扩募有望年内落地，若下半年价格企稳，减值规模预计减少，全年有机
会实现业绩的正增长，我们预计26-27年公司归母净利润15、40亿元，同比+50%、+161%。合理价值方面，招商蛇口NAV测
算1159亿元，按照0.8xNAV对应合理价值10.29元/股，维持“买入”评级。
风险提示：拿地规模不及预期；市场价格下行，减值压力增加；高利润项目结算进度不确定。
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2026-07-15│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：上半年销售逆势增长，结转毛利率下降│开源证券 │买入
│拖累业绩表现 │ │
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销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级
招商蛇口发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。
受房地产市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22
.1、32.3亿元（2026-2028年原值23.0、38.9、40.8亿元），EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为44.9、25.9、
17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
结转毛利率下降拖累业绩表现
公司预计2026上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-9
5%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利润下滑主要由于（1）结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转
毛利同比减少；（2）投资收益同比减少（2025H1投资净收益为5.85亿元），反映行业整体联营项目盈利承压。
上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城
公司2026上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行
业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商
海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8宗地
块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%；其中北京拿
地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。
REITs闭环加速，补齐商业不动产拼图
公司5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT成功发行
，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭
环企业。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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2026-05-21│招商蛇口(001979)深耕核心城市，央企平台优势凸显 │华源证券 │买入
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深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下房地产业务运营平台，公司以开发业务、资产运营、物
业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优
化资产结构：一方面，积极化解历史包袱，2020-2025年期间累计计提资产减值及信用减值合计约269亿元，计提规模在央
国企房企中处于领先水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市、并提升拿地权益比例。展望未来，我们认
为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营
平台的长期竞争力。
短期业绩受行业调整影响，历史包袱已大幅减轻。2015-2021年，公司营收、归母净利润CAGR分别为+21.8%、+13.5%
，业绩规模稳步提升；2022-2025年，公司营收、归母净利润CAGR分别为-5.4%、-37.8%，受房地产行业调整影响，业绩有
所承压。2020-2025年，公司累计计提信用减值损失56亿元、资产减值损失213亿元，合计约269亿元，减值计提力度在央
国企房企中位居前列，历史包袱已大幅减轻。2026Q1，公司实现营业收入236.7亿元，同比+15.7%；归母净利润0.39亿元
，同比-91.2%，利润下滑主要源于：1）开发业务项目结转节奏存在季节性波动；2）房地产项目结转毛利率同比下降；3
）投资收益同比减少。截至2026Q1末，公司并表合同负债为1275亿元，对2025年并表营业收入的覆盖倍数约为0.82倍。
销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024年，公司销售金额CAGR达16.0%，销售排
名从第14位提升至第5位。2025年，公司实现销售金额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行
业排名提升至第4。2025年，公司持续深耕核心城市，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名TOP3。投
资端，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，2025年拿地金额约938亿元，同比+93%，拿地强度达48%，同
比提升26pct；其中“核心10城”投资占比接近90%，一线城市投资占比达63%。截至2025年末，公司拥有未竣工土储面积2
211万平方米，对2025年销售面积覆盖倍数约3.1倍，土储资源充裕且优质。
融资优势显著，重视股东回报。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比
1.19，三道红线持续保持绿档；综合资金成本为2.74%，较2024年末下降25bp，融资成本保持行业领先水平；银行融资占
比为64%，一年内到期有息债务占比为24%，债务结构稳健合理。此外，公司重视股东回报：1）2025年，完成120亿元存量
永续债全面清零，降低了永续债利息对归母净利润的摊薄影响；2）自2024年11月以来，公司累计回购股份超4400万股，
回购金额达4.3亿元；3）2022-2025年，公司维持40%以上的高派息比率，体现公司在行业调整期依然坚持“稳经营、重回
报”价值取向。
盈利预测与评级：我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为16.04、18.90、22.63亿元，同比分别+56.6%、+17.9%
、+19.7%，EPS分别为0.18、0.21、0.25元，对应5月19日的股价PE为50.82、43.12、36.02倍，2026年PB为0.83倍。我们
选取同为央国企股东背景、且土储重点布局一二线城市的保利发展、中国海外发展及建发国际集团作为可比公司。考虑招
商蛇口拥有充裕且优质的一二线核心城市土储，尤其在粤港澳大湾区资源禀赋突出，在当前行业调整、分化加剧的背景下
，公司有望凭借低融资成本优势与核心城市聚焦战略，在存量竞争阶段率先受益，实现业绩的稳步修复与估值重估，维持
“买入”评级。
风险提示：行业复苏进度不及预期；资产减值风险二次冲击；战略资源价值释放时滞与不确定性。
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2026-05-19│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结转结构影响单季业绩，开年销售表现│长江证券 │买入
│相对靠前 │ │
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事件描述
公司发布2026年一季报，报告期内实现营业收入237亿元（+15.7%），归母净利润0.4亿元（-91.2%），扣非后归母净
利润亏损3.7亿元。
事件评论
结转结构影响单季业绩表现。公司2026Q1营收同比双位数增长，受结转结构影响，毛利率同比下降1.6pct至10.2%，
毛利同比微增0.3%；而业绩同比表现明显弱于营收和毛利表现，主要由于销售费用增加（+52%，反映当期去化压力）、投
资收益由盈转亏（-123%，反映非并表项目亏损）以及少数股东损益占比增加（反映自有操盘项目盈利能力偏弱）；归母
净利润和扣非后归母净利润的差异，主要由于当期非核心资产处置收益增加。公司历年Q1结转占比较低，因此单季业绩波
动尚属合理，根据过去几年销售表现和拿地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，但毛利率已处于底部区间，
参考国际经验和当前周期位置，房价跌幅有望收窄，减值规模预计继续减少，后续业绩有望筑底回升。
开年销售表现相对靠前。公司2026Q1实现销售金额334亿元，同比下降5%，排名维持行业第4，3月单月同比增长15%，
开年销售表现优于行业水平；核心城市深耕成效显著，2025年公司在上海全口径销售金额排名第1，2026Q1排名第2，安澜
上海项目销售额排名第1。公司2026Q1仅在杭州、郑州共获取2宗地块，拿地金额27.6亿元（-86%），拿地强度仅8%，Q1拿
地金额和拿地强度明显下降主要受供应约束，4月开始加强核心城市补货，获取上海（徐汇长桥/普陀光新）、杭州（余杭
良渚）3宗优质改善地块，拿地金额约73.5亿元，投资策略持续聚焦核心一二线城市，新增货值流动性有充分保障。
新模式探索保持领先。2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%，资产运营业务稳健发展
，在多业态优质持有资源的加持下，公司房地产新模式探索保持行业领先地位，目前公司已拥有三个上市REITs平台，在
商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均建立退出通道，境内商业类REIT也处于筹备发行阶段。2026年4月，
蛇口租赁住房REIT首次扩募，拟纳入深圳南山招商桃花园六期公租房；蛇口产园REIT第二次扩募，拟装入光明科技园和前
海妈湾仓储物流资产，该产品为国内首单完成二次扩募、首单尝试产业园+仓储物流混包扩募模式的的公募REITs。
业绩反映周期压力，经营表现稳中有进。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，2026Q1业绩受结转结构
影响同比下降，但公司仍保持一定盈利，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望筑底回升。经营方面，公司2026Q1销售
规模排名维持行业第4，拿地保持聚焦核心城市，资产运营业务稳健发展，存量优质资产盘活持续推进，综合竞争力仍保
持行业前列。预计2026-2028年归母净利润分别为12.1/20.5/27.3亿元，表观PE偏高，但实际PB仍处于合理区间，若后续
行业迎来结构性景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；2、核心资源开发进度存在不确定性。
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2026-05-06│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：营收同比增长，拿地聚焦核心 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2026年一季度报告，2026年一季度公司实现营业收入236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，
同比下降91.22%。
要点：
营收同比增长，归母净利润下滑
2026年一季度公司实现营收236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。营收增长而归母
净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司销售毛利率较25年同期降低1.57个百分点至10.19%；2）投资净收益为-0.41
亿元，而去年同期为1.79亿元；3）公司一季度少数股东损益为1.67亿元，而去年同期值为负数。
销售规模位于行业前列，销售均价同比提升
2026年一季度公司累计实现签约销售面积114.2万平方米，同比下降21.72%，实现签约销售金额333.8亿元，同比下降
4.81%，签约销售均价29244元/平方米，同比提升21.6%。据克而瑞数据，权益销售金额211.0亿元，同比下降11.49%，权
益比例为63.29%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年一季度公司累
计获取2宗地块，总计容建面约11.64万平方，权益地价13.81亿元，总地价约27.55亿元，对应权益比例为50.13%，拿地销
售比为8.25%。公司新增的2个地块分别位于杭州和郑州，均为核心城市。
持续优化盘活存量资产
公司持续优化盘活存量资产。公司发起设立的博时招商蛇口产园REIT于2021年6月21日在深圳证券交易所上市，并于2
3年完成第一次扩募份额上市。26年4月末，公司发布公告，拟开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目，购
入资产为公司旗下位于深圳市光明新区和南山区的不动产。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成
本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为37.85X/30.09X/2
9.06X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
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2026-05-05│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结转不均匀暂时影响利润，REIT扩募盘│国泰海通 │买入
│活资产 │ │
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本报告导读：2026年一季度，公司营收增长。受项目结转分布等影响，净利润下降。期内公司扩募产业园REIT有利盘
活资产。公司销售\拿地\融资有竞争优势，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，公司项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响公司净利润，经营净现金流同比出现增加
。同期公司旗下博时蛇口产园REIT申请第二次扩募盘活资产。维持“增持”评级。
考虑到公司相关核心优质项目将在26-27年进入结算，维持2026~2027年BPS分别为10.71/10.74元，考虑到公司经营保
持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩大，给予公司26年1.3XP/B，对应目标价13.92元。
营收增加，项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响一季度利润，经营净现金流同比增加。2026年一季度，公司实
现营业收入236.67亿元，同比增加15.74%；受开发业务项目结转季节分布不均衡、报告期房地产项目结转毛利率同比有所
下降、投资收益同比减少影响，公司实现归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%；归母扣非净利润-3.75亿元，同比下降1
97.09%。同期，受报告期支付的土地款及工程款减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为37.71亿元，同比增加57.
12%。
同期，公司实现基本每股收益0.004元；加权平均净资产收益率为0.04%，同比下降0.30个百分点。公司旗下博时蛇口
产园REIT第二次扩募，有利于盘活旗下产业园不动产资产。2026年4月30日，公司发布《关于开展博时蛇口产园REIT第二
次扩募并新购入不动产项目的公告》。上述不动产项目系指：（1）公司之全资子公司深圳市招明物业租赁有限公司持有
的位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区25号路以南招商局光明科技园B地块B1B2栋、B5栋、B6栋、B7栋、B8栋；（2）
公司之全资子公司深圳市南油（集团）有限公司持有的位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心及深圳市南山区南山街道
前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6、W7仓库及辅助楼。我们认为，该项目若成功获批并实施，对于持续盘活公
司旗下产业园不动产资产具有重要意义，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。公司
预计该项目产生的利润将超过公司最近一个会计年度经审计净利润的50%。
风险提示：市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。
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2026-05-01│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结算影响利润，推进REIT二次扩募 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，
同比下滑91.22%。
开发结算影响利润。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，同比下滑91
.22%。公司的归母净利润下滑较多，主要由于3个因素。1）毛利率下滑。2026年Q1，公司整体毛利率为10.19%，较2025年
Q1下滑1.57pct。2）投资收益为负。2026年Q1，公司投资亏损0.41亿元，其中联营合营企业投资亏损0.28亿元，2025年Q1
均为正收益。3）少数股东损益为正。2026年Q1，公司净利润中少数股东损益为1.67亿元，2025年Q1该值为负，2026年Q1
归母净利润下滑幅度进一步扩大。从费用管控看，公司2026年Q1的销售费用率和管理费用率分别为2.51%、1.55%，分别较
2025年Q1升高0.59pct、下降0.41pct，其中去化库存力度加大或致销售费用率提高。
销售量缩价升。2026年一季度，公司实现销售面积114.15万方，同比下降21.72%；销售金额333.82亿元，同比下降4.
81%；对应的销售均价29244元/平米，同比提高21.60%。在行业整体规模承压的背景下，公司实现量减价升，这与公司聚
焦核心的战略相关。
投资审慎聚焦核心。2026年一季度，公司新增2块土储，计容建面11.64万方。公司权益地价13.81亿元，总地价27.55
亿元，对应权益比例为50.13%。按照全口径计算的拿地力度为0.08，公司投资维持审慎态度。公司新增土储的楼面价为23
669元/平米，对应的地货比为0.81，新增的2个地块分别位于杭州、郑州，均为核心城市，公司拿地质量高。
推进REIT二次扩募。公司旗下博时蛇口产园REIT拟开展第二次扩募，购入资产为公司旗下位于深圳的光明新区和南山
区的不动产，有望成为市场上首个二次扩募的公募REIT。
投资建议：受到开发结算的影响，毛利率承压、表外项目收益为负，导致公司归母净利润下滑。在业务层面，开发销
售量减价升，投资聚焦核心；积极推进REIT二次扩募，有效盘活资产。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为1
2.81亿元、16.91亿元、21.91亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股，对应PE为61
.22X、46.38X、35.81X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)结算节奏导致利润下滑 │华泰证券 │买入
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招商蛇口发布一季报，2026Q1实现营收236.67亿元（yoy+15.74%），归母净利3911.86万元（yoy-91.22%），扣非净
利-3.75亿元（yoy-197.09%），利润下滑主要因结算节奏导致。我们持续看好公司在行业变局中提升发展质量、抓住资源
整合机遇的能力，REITs持续扩募等机遇拓展公司资产重定价空间，维持“买入”。
受结算节奏与结构影响，利润下滑
Q1利润下滑主要原因在于：1）结算结构导致毛利率下滑，同比-1.6pct至10.2%；2）表外项目盈利能力下降，期内投
资净亏损0.4亿，去年同期为净收益1.8亿；3）期间费用相对刚性，导致期间费用率同比提升0.5pct至7.6%。但公司历史
上Q1营收占比都处于低位（25Q1营收占全年比重仅13%），全年利润取决于期末已售未结项目盈利情况以及减值影响。公
司自21年至报告期末累计计提减值238亿，其中25年计提44亿，在房价跌幅收窄并出现结构性改善的环境下，我们认为全
年利润有望修复。
销售降幅收窄，扩张审慎
26Q1实现销售金额334亿元，销售面积114万方，同比分别-4.8%/-21.7%，跌幅较25年收窄4.8/1.8pct。核心城市聚焦
战略下，销售均价较25年全年均值再度提升7%至2.9万元/平。拓储方面相对较谨慎，期内拿地额约28亿，强度约8%。原因
在于：1）25年拓储积极，储备充沛；2）公司战略侧重提升发展质量。25年年报中明确要转向开发与经营并重、轻重结合
的方向，我们预计公司未来将更注重拿地的精准度。
REITs平台持续扩募，推动资产证券化
公司已成功搭建产业园、租赁住房和集中商业三大业态REITs平台，今年将进一步扩大规模。4月29日公司公告启动博
时蛇口产园REIT二次扩募，拟置入光明新区和前海的两个产业园项目；同日公告了招商基金招商蛇口租赁住房REIT的扩募
计划，拟注入子公司所持有的深圳南山区公租房项目。截至4月30日，公司三大REITs平台市值合计已达57亿，随着扩募节
奏的加快，预计规模还将持续增长。我们认为公司有望受益于REITs带来的价值重估。
盈利预测和估值
我们预计26-28年EPS为0.15/0.19/0.25元，BPS为10.93/11.10/11.33元，可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.83
倍，公司融资优势显著，投拓积极，储备和发展兼具质与量，予以公司2026年1.1倍PB，目标价12.02元，维持“买入”。
风险提示：行业政策风险，地产行业下行风险。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)业绩继续下行，销售优于同行，融资优势明显 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比+16%，业绩同比-91%、低于市场预期，源于毛利率降和投资收益亏。26Q1公司营业收入237亿元，同比+
15.7%；归母净利润0.4亿元，同比-91.2%；扣非后归母净利-3.7亿元，同比-197%；基本每股收益0.004元，同比-90%。公
司毛利率、归母净利率分别为10.2%、0.2%，同比分别-1.6pct、-2.0pct；三费费率为7.7%，同比+0.4pct，其中销售、管
理和财务费率分别+0.6pct、-0.5pct和+0.3pct；合联营企业投资收益-0.3亿元，同比-122%。公司2019-2025年合计减值
高达289亿元，占比25年存货比值高达8.0%。截至26Q1末，公司合同负债（含预收账款）达1,275亿元，同比-15.1%，可覆
盖25年地产结算收入0.97倍。
26Q1销售额334亿元、同比-5%，销售表现优于同行，拿地/销售额比8%。2026Q1，公司销售额334亿元，同比-4.8%，
较2025年全年销售表现-11%有所收窄，同时也跑赢同期50家主流房企的销售表现-27%；销售面积114万平，同比-21.7%；
销售均价2.9万元/平，同比+21.6%。2026Q1，公司拿地金额28亿元，同比-86%；拿地面积12万平，同比-84%；拿地均价2.
4万元/平，同比-14.4%；拿地/销售金额比8%，拿地/销售面积比10%；拿地/销售均价比81%。截至2025年末，公司总未竣
工面积2,211万平，同比-19%，覆盖25年销售面积3.1倍。
加权融资成本2.74%、优势明显，25年IP（含酒店）全口径收入76亿元、同比+2%。至2026Q1末，公司净负债率58.9%
，同比+7.8pct；现金短债比为1.4倍，同比-0.2倍；有息负债余额2,463亿元，同比+5.9%。截至2025年末，公司加权融资
成本仅2.74%，较24年末-25Bps，融资成本持续优化。25年公司IP（含酒店）收入76.3亿元，同比+2%；其中商业、产业园
、公寓、写字楼、酒店分别占比26%、17%、18%、16%、15%。
投资分析意见：业绩继续下行，销售优于同行，融资优势明显，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，
尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格
局优化。考虑到目前行业量价仍然承压，我们维持公司2026-28年归母净利润预测分别为13亿元/20亿元/25亿元。考虑到
公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期，维持“买入”
评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)优化资产结构，投资区域聚焦 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入236.7亿元，同比上升15.7%，归母净利润0.4亿元，同比下降91.2%。
平安观点：
收入同比增长，利润阶段下滑：2026年一季度公司归母净利润同比下跌主要源于开发业务项目结转季节分布不均衡、
房地产项目结转毛利率同比下降、投资收益同比减少。一季度公司毛利率同比下降1.6个百分点至10.2%，投资收益同比减
少2.2亿元，少数股东损益占比同比提升96.2个百分点。
优化盘活存量资产，拿地积极聚焦：2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元，同比下降4.8%；销售面积114.2亿元
，同比下降21.7%；销售均价29244元/平米，同比上涨21.6%，较2025年全年上涨6.8%。一季度拿地持续向核心城市聚集，
先后在杭州、郑州获取土地，总地价27.6亿元，新增土储建面11.6万平米。2026年4月公司发布筹划招商基金招商蛇口租
赁住房REIT新购入基础设施项目暨关联交易公告、开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目公告，持续优化
盘活存量资产。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.22元、0.30元、0.42元，当前股价对应PE分别为40.4倍
、29.1倍、20.5倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，
维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，
核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险
。
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2026-04-13│招商蛇口(001979)业绩稳健，行业排名提升 │国投证券 │买入
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财务表现：结转规模下降至业绩承压，现金流平稳
2025年，受结转项目减少及表外联合营项目亏损，招商蛇口营收与利润出现下滑。全年实现营业收入1,547.28亿元（
同比-13.53%），归母净利润10.24亿元（同比-74.65%），扣非净利润1.69亿元。尽管盈利端受结转规模与结构变化拖累
，但公司经营质量保持韧性：全年经营性现金流量净额仍实现96.93亿元净流入。年末货币资金余额达861.27亿元，显示
公司在销售回款与现金流管理方面依然稳健。
经营情况：开发稳居头部，多元业务持续扩张
公司坚持“开发+运营+服务”转型，核心竞争力稳步提升。开发业务：签约销售额1,960.09亿元，行业排名提升至第
四位。投资侧坚持“以销定投”，全年获取43宗地块，“核心10城”投资占比近90%，资源进一步向高能级城市集中。多
元业务：持有物业收入达76.3亿元（+2.2%），新入市项目29个。代建业务新增签约面积1,139万平方米，合同收入超8亿
元。招商积余第三方新签年度合同额41.69亿元（+13%），轻资产业务转型成效显著。
资本结构：杠杆维持绿档，新增融资成本持续下行
截至2025年末，公司总资产8,354.12亿元。核心偿债指标继续保持“三道红线”绿档：剔除预收账款后的资产负债率
为64.17%，净负债率72.46%，现金短债比1.19。公司融资优势持续强化，年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地1
41亿元经营性物业贷款。全年新增公开市场融资票面利率维持行业低位，年末综合资金成本进一步降至2.74%（较年初下
降25BP）。
投资建议：
基于公司前期地产预售规模下降，叠加减值风险释放，我们预计公司2026-2028年营收为1229.81、1137.45、1152.09
亿元，归母净利润为12.99、16.82、23.69亿元，每股净资产10.94、11.10、11.31元。目前申万房地产指数对应市净率0.
82，鉴于公司前期减值计提充分，行业龙头地位稳固，首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为9元，对应2026年每股
净资产0.82倍的市净率水平。
风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期
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2026-04-11│招商蛇口(001979)动态跟踪：减值充分报表扎实，销售趋势边际向好 │光大证券 │买入
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事件：公司发布2026年3月销售及近期购得土地使用权情况简报。
2026年3月，公司实现签约销售面积54.63万平方米，实现签约销售金额179.43亿元。
2026年1-3月，公司实现签约销售面积114.15万平方米，实现签约销售金额333.82亿元。
点评：区域聚焦城市深耕，销售趋势边际向好，减值充分报表扎实。
区域聚焦城市深耕：公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年公
司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元（其中权益地价543亿元，同比+62%；新增货值1257
亿元，同比+85%），在“核心10城”投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占全部投资额63%。
销售趋势边际向好：公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇
口好房子品质标准》。2025年公司累计实现签约销售面积716万平方米，累计实现签约销售金额1,960亿元，行业整体排名
提升至第四位，在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前
三（其中上海、长沙、南通排名第一）。2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元（同比-4.8%），其中2026年3月实现
销售金额179.4亿元（同比+14.9%）。
减值充分报表扎实：1）公司对投资性房地产采用成本模式计量，使用年限平均法计提折旧，2023-2025年计提投资性
房地产的折旧金额分别为20.9/24.0/30.4亿元；2）公司对资产减值和信用减值计提较为充分，2023-2025年资产减值损失
分别为22.8/44.8/35.2亿元，信用减值损失分别为1.4/15.5/8.9亿元。以上因素虽然影响了公司2023-2025年的利润表现
，但利于公司维护信用优势，后续轻装上阵，持续发展。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计
提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年的归母净利润预测为20.5/26.3亿元（原为48.1/54.4亿元），新增2028年归
母净利润预测为36.5亿元。当前股价对应公司2026-2028年的PB估值分别为0.7/0.7/0.7倍。公司品牌知名度和美誉度较高
，聚焦核心拿地积极，深圳核心储备丰厚，销售情况边际向好，信用优势维持稳定，维持“买入”评级。
风险提示：拿地、销售不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。
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2026-03-26│招商蛇口(001979)2025年报点评：降杠杆优结构，缩规模提质量 │天风证券 │买入
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事件：公司2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；基本每股收益0.
08元/股，同比-78.38%。
受减值与结转拖累，营收承压利润下滑。收入端，公司2025年实现营收1547.28亿元，同比-13.53%。分业务看，开发
业务收入1308.29亿元，同比-16.33%，占营收比重84.55%，仍是营收主力；资产运营收入71.73亿元，同比+0.32%，保持
平稳；物业服务收入167.26亿元，同比+8.35%，延续稳健增长。利润端，归母净利润10.24亿元，同比-74.65%，核心拖累
因素：1）开发业务结转规模同比下降，开发业务毛利率15.33%，同比-0.25pct；2）25年计提资产减值损失35.17亿元（
较24年减少9.67亿元）、信用减值损失8.94亿元（较24年减少6.56亿元）；3）财务费用同比上升29.16%至25.09亿元。公
司拟每10股派现0.511元，保持现金分红连续性。
销售排名再进一步，扩储积极精准投资。销售端，2025年公司实现签约面积716.12万㎡，同比-23.5%；签约金额1960
.09亿元，同比-10.6%，全口径销售额排名升至行业第4位，较上年提升1位。核心城市韧性凸显，全国重点30城中有15城
进入TOP5，上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10城排名前三。产品端，“好房子”体系落
地，玺系、序系、揽阅系、天青系迭代，15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，产品力位列2025中国房企
产品力TOP100第4。拓展端，坚持以销定投、优中选优，2025年累计获取43宗地块，总计容建面440万㎡，同比+95.6%，总
地价938亿元，同比+93%，公司需支付地价543亿元，同比+11.7%，拿地力度显著提升。核心10城投资占比较24年持平接近
90%，一线城市投资占比较24年提升4pct至63%（上海5宗、深圳/北京/成都/杭州各3宗、西安2宗），资源向核心一二线集
中。代建业务新增80个项目(含咨询类)，新增建面1139万㎡，合同收入超8亿元，累计规模超3500万㎡，稳居行业TOP10。
三道红线维持绿档，融资成本行业领先。债务端，截至2025年末，公司剔除预收账款资产负债率64.17%、净负债率72
.46%、现金短债比1.19，分别较24年末+1.8pct、+16.61pct、-0.4，债务压力指标有所提升，但三道红线持续绿档、财务
安全度较高。融资端，2025年新增公开市场融资179.4亿元，较24年增加24.8亿元，票面利率处行业低位；25年末综合资
金成本2.74%，较25年初下降25BP，融资成本优势显著。25年内120亿元永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，
债务结构大幅优化。现金流端，经营活动现金流净额96.93亿元；期末货币资金861.27亿元，较年初下降14.2%，资金面仍
整体稳健。REITs方面，25年推进博时蛇口产园REIT扩募，完善“投融建管退”闭环。
运营收入稳中有升，多元业态运营提质。公司2025年全口径资产运营收入76.3亿元，同比+2.2%；全年新入市29个项
目，新增经营面积177万㎡，资产运营规模稳步扩容。1）集中商业：收入19.6亿元，同比+10.7%，在营项目54个、面积34
0万㎡，开业三年以上项目出租率93%；2）产业园：收入13亿元，同比-6.1%，在营面积312万㎡，出租率88%，低空经济产
业生态布局提速；3）长租公寓：收入14亿元，同比+13.5%，开业面积175万㎡、房源4.2万间，开业1年以上精品公寓出租
率93%；4）写字楼：收入12.2亿元，同比-9.6%；5）酒店：收入11.1亿元，同比+9%，新开业深圳南山伊敦酒店等标杆项
目，运营能力升级。
投资建议：公司25年盈利能力受行业整体波动影响，其中一次性减值计提影响较大，但销售领先、拿地积极、信用良
好，考虑房价下行压力延续或继续拖累结转利润率及存货质量，我们调整预测公司26-27年归母净利润至17.2、24.5亿元
（原值为67.9、77.9亿元），预计28年归母净利31.9亿元，维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险
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2026-03-25│招商蛇口(001979)行业保持领先，减值同比下降 │国信证券 │增持
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归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降14%；实现归母净利润10亿元，
同比下降75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失44亿元，同比
下降26%。公司开发业务结算毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点。
销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025年公司累计实现销售金额1960亿元，同比下降11%，行业排名提升一位
至第四位；实现签约销售面积716万平方米，同比下降24%。公司在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名
前三，核心城市市场地位稳固。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支
付的权益地价约为543亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市的投
资占比达63%。代建业务方面，全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米。
融资优势明显，结构改善。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%、净负债率为72.5%、现金短债比
为1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款141亿元，债务
结构实现显著优化。年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，融资成本保持行业领先水平。
风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不
畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。
投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到
结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计26、27年公司营收分别为1451/1389（
原值1530/1569）亿元，归母净利润分别为13/15（原值41/42）亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为59.5/
54.5X，维持“优于大市”评级。具体盈利预测展开见正文。
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2026-03-23│招商蛇口(001979)2025年报点评：拿地聚焦核心，行业排名提升 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2025年年度报告，2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下
降74.65%。
要点：
结转规模及毛利率下降叠加投资收益减少，拖累业绩表现
2025年公司实现营收1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下滑74.65%。营收和归母净利润均
同比下滑，且归母净利润降幅更高主要原因包括：1）公司开发业务项目结转规模同比下降；2）投资净收益同比下降81.8
1%至7.08亿元。此外，公司销售毛利率较24年同期降低0.85个百分点至13.76%。
销售规模行业排名稳中有进
2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.48%，实现签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.
62%，签约销售均价27371元/平方米，同比提升16.81%。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛
山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。据克而瑞数据，权益销
售金额1323.0亿元，同比下降12.15%，权益比例为67.49%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同
期提升一名。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。25年公司累计获取
43宗地块，总计容建面约440万平方，总地价约938亿元，拿地销售比为47.85%。公司在核心10城的投资占比接近90%，其
中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
财务指标健康，融资成本持续降低
截至2025年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率64.17%,净负债率72.46%，现金短债比为1
.19。融资方面，公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构优化。此外，公司
持续优化融资成本，2025年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2025年年末，综合资金
成本为2.74%，较2025年初下降25BP，继续保持行业领先水平。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成
本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为38.12X/30.29X/2
9.25X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
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2026-03-23│招商蛇口(001979)2025年报点评：业绩反映周期压力，经营表现稳中有进 │长江证券 │买入
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事件描述
公司发布2025年度报告，报告期内实现营业收入1547亿元（同比下降13.5%），归母净利润10.2亿元（同比下降74.6%
），扣非后归母净利润1.7亿元（同比下降93.1%）。
事件评论
投资收益减少拖累业绩表现。随着销售端压力逐步在结算端体现，2025年房地产开发项目集中交付规模减少，营业收
入双位数下降，而利润降幅明显大于收入降幅的主要原因是投资收益减少（同比下降81.8%至7.1亿元），主要反映合作项
目利润下滑，此外毛利率继续下降、减值有所减少但规模依旧较大，也对业绩构成一定压力。根据过去几年销售表现和拿
地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，但毛利率已处于底部区间，参考国际经验和当前周期位置，房价跌幅
有望收窄，因此减值规模预计继续减少，综合来看，后续业绩有望筑底回升，若迎来行业景气拐点，业绩或有较大弹性。
销售排名稳步提升，拿地表现边际改善。公司2025年实现销售额1960亿元（-10.6%），销售降幅好于行业平均水平，
规模排名提升1位至行业第4，销售均价同比增长16.8%至27370元/平。公司2025年拿地金额938亿元（+92.8%），拿地均价
为21293元/平（-1.5%），拿地强度（全口径拿地金额/销售金额）提升至48%（上年全年为22%），核心10城投资占比接近
90%，其中一线城市占比63%，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，拿地强度较去年有明显改善，增量项
目利润兑现能力有望提升。
杠杆水平维持合理水平、信用优势持续巩固。2025年末公司剔除预收账款的资产负债率为64.17%、净负债率为72.46%
、现金短债比为1.19、短债占比为23%，杠杆水平有所提升但仍处于合理水平，经营活动现金流保持为正，财务指标安全
边际较高。2025年公司新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末平均融资成本为2.74%，
较年初下降25BP，保持行业领先水平，信用优势持续巩固。
持有业务稳健发展，新模式探索保持领先。资产运营业务方面，2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元
，同比增长2.2%；目前公司已拥有三个上市REITs平台，在商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均建立退出
通道，2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，存量资产价值持续释放。城市服务业务方面，2025年招
商积余实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%，剔除处置项目影响后，归母净利润同比增长8.3%，期末管理面积达3.77
亿平方米。
业绩反映周期压力，经营表现稳中有进。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，但公司仍保持一定盈利
水平，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望筑底回升。经营方面，公司2025年销售规模排名提升至行业第四，拿地强
度明显改善且持续聚焦核心城市，持有业务稳健发展，综合竞争力保持行业前列。预计2026-2028年归母净利润分别为12.
1/20.5/27.3亿元，表观PE偏高但实际PB仍处于合理区间，若后续行业迎来景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买
入”评级。
风险提示
1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；2、核心资源开发进度存在不确定性。
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2026-03-22│招商蛇口(001979)2025年报点评：营收毛利暂承压，积极拿地补仓 │华创证券 │增持
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事项：
2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。
评论：
开发业务营收、毛利率均承压。1）公司2025年营收/归母净利同比下降13.5%/74.7%，主要受核心城市销售回款减少
及存量项目结转规模收缩影响，开发业务营业收入同比-16.3%；我们根据T-2、T-1年销售拟合营收，预计2026年公司营业
收入或同比-8.5%。2）分业务看，开发业务占营收85%，毛利率15.33%，较2024年下降0.25pcts；物业服务与资产运营业
务分别占营收10.8%/4.6%，物业服务业务毛利率为10.6%，较2024年下降0.28pcts。3）本年度计提的资产减值损失合计为
35.17亿元。
2025年销售金额同比-10.6%，积极在核心城市拿地补仓。1）2025年公司累计实现签约面积716万方，同比-23.5%；签
约销售金额1960亿元，同比-10.6%。2）2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元。
公司2025年投资强度达47.9%，核心10城贡献占比达90%，其中一线城市权益拿地金额占比约63%，杭州、成都、西安权益
拿地金额占比18%，其他城市占比19%。
资产运营与物业服务营收双增，非开发业务占比达14%。1）2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同
比上涨2.2%。全年新入市29个项目，新增经营面积约177万平方米，含12个公寓、8个集中商业、3个产业园。2）具体看，
公司2025年集中商业运营收入19.6亿元，开业三年以上项目出租率93%，产业园运营收入13亿元，公寓运营收入14亿元，
开业1年以上精品公寓出租率达93%；三项合计总经营建筑面积约827万方，在建及筹开项目总经营建筑面积约309万方。3
）招商积余为公司旗下物业服务平台，全年实现营收192.7亿元，同比增长12.2%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.1%
，主要系处置个别项目影响所致。截至12月末，在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米。
投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断
消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。考虑到行业销量尚未企稳，我
们调整26-28年公司eps预测分别为0.13、0.17、0.24元（27、28年预测前值为0.55、0.68元），且公司作为头部国央企的
中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予26年目标价11元，维持“推荐”评级。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足，拿地力度不及预期
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2026-03-22│招商蛇口(001979)结算毛利率平稳，减值规模下降 │广发证券 │买入
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结算毛利率平稳，减值规模下降。公司披露2025年报，招商蛇口25年实现营收1547.3亿元，同比-13.5%，毛利润212.
9亿元，同比-18.6%，归母净利润10.2亿元，同比-74.6%，分红4.6亿元，分红率45.0%。公司25年整体毛利率13.8%，同比
回落0.8pct，相对平稳。25年减值规模44.1亿元，同比-26.9%，对归母净利润的影响为30.1亿元，25年公司股权处置收益
4.7亿元，剔除这两部分影响后公司经营净利润35.6亿元，同比-49%，经营净利率2.3%，同比回落1.6pct。
销售核心20城市贡献88%。根据公司年报，招商蛇口25年全口径销售金额1960亿元，同比-10.6%，全口径排名第四，
较24年上升一位。根据克而瑞城市数据，2025年销售金额中，北上深杭成占比60%（上海536亿元，第一），合肥南京等15
个二线占比27%，20城占比88%，核心20城销售7城进入TOP3，主流开发商排名第二。
25年拿地金额增长93%，资源进一步聚焦。根据公司年报，25年公司获取43个项目，全口径拿地金额938亿元，同比+9
3%，拿地力度48%，较24年上升26pct，权益拿地金额543亿元（权益比58%）。实际权益拿地货值1130亿元，权益补货力度
85%，较24年提升4成。拿地金额构成中，核心5城717亿元，占比76%，比销售高16pct。
盈利预测与投资建议：在行业整体承压的背景下，努力交出了10亿元的业绩答卷。经营层面表现优异，投资端、融资
端积极进取，重点城市排名持续提升，公司资源足够聚焦，随着增量项目占比提升及行业止跌回稳，业绩也将逐步企稳回
升。预计公司26-28年经营净利润55、70、86亿元，归母净利润30、50、71亿元。合理价值方面，招商蛇口NAV测算1051亿
元，对应合理价值11.65元/股，维持“买入”评级。
风险提示：行业景气度存在不确定性，影响销售、结算进度；减值压力不确定，利润率承压；前海、太子湾项目结算
进度不确定。
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2026-03-20│招商蛇口(001979)业绩短期探底，投资向核心城市极致聚焦 │国盛证券 │买入
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事件：2026年3月17日，公司发布2025年年度报告。
结算规模和结算利润率承压，减值规模较上年下降。2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比减少13.5%；归母净
利润10.2亿元，同比减少74.6%。公司业绩下滑主要因为：（（1）项目交付规模减少，导致营业收入同比下降；（2）结
算毛利率同比下降0.8pct至13.8%；（3）公司根据市场情况计提资产减值损失35.2亿元，信用减值损失8.9亿元；（4）投
资收益7.1亿元，同比减少82%。
投资强度提升，且超六成投资额布局一线。销售端，公司2025年实现签约销售面积716万平方米，同比减少23.5%；销
售金额1960亿元，同比减少10.6%，销售额行业排名第四，较上年提升一位。拿地端，公司2025年共获取43宗地块，计容
建面440万平方米，同比增长95.8%；总地价938亿元，同比增长92.8%；投资强度47.9%，同比提升25.7个百分点。公司投
资聚焦核心城市，在（核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市投资额占比63%，比上年进一步提升，先后获取上
海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
持有物业收入保持稳定，物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76
.3亿元，同比上涨2.2%。其中，集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为19.6、13、12.2、14、11.1亿元
，同比分别为+10.7%、-6.1%、-9.6%、+13.5%、+9%。2025年新入市29个项目，总建面177万方，新增轻资产管理面积82.8
万方。物业服务领域，招商积余2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.6亿元，同比下降22.1%，
主要因为处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.6亿元；截止2025年末，在管项目2473个，管理面积达3.8亿平方米，
同比增长3.3%。
三道红线长期稳居绿档，融资成本优势显著。截至2025年末，公司总资产8354亿元，同比减少2.9%；其中货币资金86
1亿元，同比减少14.2%；总负债5640亿元，同比减少1.7%；其中有息负债2424亿元，同比增加8.9%。公司剔预资产负债率
64.2%、净负债率72.5%、现金短债比为1.19，三道红线保持绿档。2025年末公司综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，
继续保持行业领先水平。
投资建议：维持（买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着
低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未
企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312亿元，归母净利润分别为16/24/30亿
元，对应摊薄EPS为0.18/0.26/0.33元/股。当前股价对应2026年PB0.9倍，维持买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。
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2026-03-19│招商蛇口(001979)2025年年报点评：投销聚焦核心城市，减值充分财务稳健 │东吴证券 │买入
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事件：3月16日公司发布2025年年度报告，2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿
元，同比-74.65%；实现扣非净利润1.69亿元，同比-93.10%。
结转收缩叠加减值计提，利润阶段性承压：公司归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）2025年房地产开发业务项
目结转规模同比下降，带动营业收入同比-13.53%；2）公司基于谨慎性原则计提减值准备，2025年计提资产减值损失及信
用减值损失合计44.11亿元；3）投资收益同比减少，2025年实现投资收益7.08亿元，同比减少31.84亿元；4）受结转项目
及收入结构影响，2025年公司毛利率为13.76%，同比-0.62pct。
销售稳居行业头部，核心城市优势巩固：2025年公司实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%（TOP100房企同比-
18.5%），行业排名提升一位至第4位。公司聚焦核心城市，产品力行业领先，2025年销售均价为2.74万元/平方米，同比+
16.8%，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。
聚焦核心精准补仓，拿地结构持续优化：2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938
亿元，拿地强度47.9%，同比+25.7pct。公司坚持聚焦核心、以销定投的投资策略，2025年公司在“核心10城”的投资占
比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%。
财务结构保持稳健，融资成本持续降低：截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、
现金短债比1.19，三道红线稳居绿档。公司融资渠道畅通，债务结构与融资成本持续优化，2025年完成120亿永续债清零
，新增公开市场融资179.4亿元，落地经营性物业贷141亿元；2025年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。
盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业逐步企稳的背景下，公司依托央企信用优势，投销稳健，业绩有望逐步
修复。我们基本维持2026~2027年归母净利润预测，分别为11.33/13.79亿元，新增2028年预测值为19.53亿元，对应PE为7
5.4/62.0/43.8倍，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
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2026-03-18│招商蛇口(001979)合联营项目业绩释压，经营延续稳健 │中金公司 │增持
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2025年业绩与业绩预告一致，低于我们预期
公司公布2025年业绩：营业收入同比下降14%至1547亿元，系开发业务结算规模下降，物业服务及资产运营业务合计
收入同比中个位数增长；结算毛利率略有下降至13.8%（2024年14.6%），其中开发业务毛利率略下降15.33%（2024年15.5
8%）；确认资产减值35亿元（2024年45亿元）、信用减值9亿元（2024年15亿元），受表外结算项目体量下降投资收益缩
减至7亿元（2024年39亿元）；最终归母净利润同比下降75%至10亿元，对应利润率为1%（2024年2%），与此前业绩预告一
致。
发展趋势
销售排名更进一步，料未来仍将保持韧性表现。2025年公司录得全口径销售额1960亿元，同比-11%（Top30-19%），
行业排名上升一位至第四，其中上海、深圳、成都、西安、长沙等10个城市金额排名前三；同期，公司获取土储共计43宗
，对应地价款938亿元（权益比例58%），隐含拿地强度48%，约90%投资在核心10城、63%投资布局一线城市。受新房景气
度低迷与推货节奏影响，公司2026年1-2月实现销售额155亿元，同比下降21%，但表现优于Top30（-27%）。向前看，若核
心城市房价无明显企稳态势及增量地产政策出台，我们判断公司新房销售或延续承压态势，但有望维持优于同业水平。
土储资源多布局于核心城市，或率先受益于地产基本面修复。截至2025年末，公司未售资源中上海货值占总货值比例
约15%、北京占比约8-10%，若核心城市资产价格因库存持续消耗实现止跌转稳，公司因其资产收益敞口较大，或较板块有
超额收益。
盈利预测与估值
考虑到公司合联营项目业绩释压，未来利润释放节奏尚存不确定性，我们下调公司2026和2027年净利润67%和57%至15
.5亿元和21.8亿元。公司当前股价对应0.89/0.88倍2026/2027年市净率。维持跑赢行业评级，考虑到公司前端经营整体具
备韧性，我们维持目标价不变为12.8元/股，对应1.17/1.16倍2026/2027年市净率，较当前股价有31%的上行空间。
风险
基本面超预期下行，政策落地存在不确定性。
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2026-03-18│招商蛇口(001979)减值充分，业绩筑底，扩张积极 │申万宏源 │买入
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25年营收同比-14%、业绩同比-75%、扣非业绩同比-93%，符合市场预期。25年公司营业收入1,547亿元，同比-13.5%
；归母净利润10.2亿元，同比-74.6%；扣非后归母净利润1.7亿元，同比-93.1%；基本每股收益0.08元，同比-78.4%。公
司毛利率、归母净利率分别为13.8%、0.7%，同比分别-0.8pct、-1.6pct；三费费率为5.6%，同比+1.0pct，其中销售、管
理和财务费率分别+0.3pct、+0.1pct和+0.5pct；合联营企业投资收益-6.1亿元，同比-136%；计提减值损失44亿元，同比
-27%，公司2019-2025年合计减值高达289亿元，占比25年存货比值高达8.0%，减值相对充分。截至25年末，公司合同负债
（含预收账款）达1,261亿元，同比-11.4%，可覆盖25年地产结算收入0.96倍。
25年销售额1,960亿元、同比-11%，行业排名第4，拿地/销售额比48%，拿地积极、聚焦核心城市。2025年，公司销售
金额1,960亿元，同比-10.6%；销售面积716万平，同比-23.5%；销售额排名行业第4、较24年提升1名；销售均价2.7万元/
平，同比+16.8%。2025年，公司拿地金额938亿元，同比+93%，权益比例58%，核心10城拿地额占比接近90%、一线城市拿
地额占比63%；拿地面积440万平，同比+96%；拿地均价2.1万元/平，同比-1.4%；拿地/销售金额比48%，拿地/销售面积比
61%；拿地/销售均价比78%。截至2025年末，公司总未竣工面积2,211万平，同比-19%，覆盖25年销售面积3.1倍。
加权融资成本2.74%、优势明显，25年IP（含酒店）全口径收入76亿元、同比+2%。至2025年末，公司净负债率59.0%
，同比+15.5pct；现金短债比为1.4倍，同比-0.5倍；有息负债余额2,464亿元，同比+9.5%。截至2025年末，公司加权融
资成本仅2.74%，较24年末-25Bps，融资成本持续优化。25年公司IP（含酒店）收入76.3亿元，同比+2%；其中商业、产业
园、公寓、写字楼、酒店分别占比26%、17%、18%、16%、15%。
投资分析意见：减值充分，业绩筑底，扩张积极，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资
源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。考虑
到目前行业量价仍然承压，我们下调公司2026-27年归母净利润预测分别为13亿元/20亿元（原42/48亿元），并引入28年
为25亿元；主要根据25年结算收入增速和销售增速下降，下调了公司未来地产结算收入增速和毛利率。公司目前对应PB0.
90X，于可比公司如滨江集团的1.14X仍有一定空间；同时考虑公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优
于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-03-17│招商蛇口(001979)2025年报点评：收入利润下滑，投资聚焦核心 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2025年报。2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下
降74.65%；每股收益0.08元/股，同比下降78.38%。每股分红0.0511元/股。
受开发业务影响收入利润下降。2025年，公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，
同比下降74.65%。收入下滑主要受到开发业务的项目结转规模同比下降的影响。归母净利润下滑幅度较收入大，主要原因
包括2个原因。1）毛利率下滑。2025年公司毛利率为13.76%，较2024年降低0.85pct；其中开发业务毛利率下滑0.25pct至
15.33%、物业服务毛利率下滑0.28pct至10.59%。2）投资收益降低。2025年公司实现投资收益7.08亿元，2024年为38.92
亿元，主要受到对联营企业和合营企业的投资收益为负的影响。从费用管控看，2025年公司的销售费用率和管理费用率分
别为2.59%、1.32%，分别较2024年提高0.34pct、0.14pct。
销售量缩价升。2025年，公司实现销售金额1960.09亿元，同比下降10.62%；销售面积716.12万方，同比下降23.48%
；对应销售均价27370.97元/平米，同比提高16.81%；销售量减价升。行业排名提升1名至第4名。2025年，公司在全国重
点30城进入当地TOP5的城市共计15个，在上海、深圳、成都、西安等10个城市实现全口径销售金额排名前3。公司投资聚
焦核心。2025年，公司新增43宗地块，计容建面440万方，总地价938亿元，对应楼面价21318.18元/平米，地售比为0.78
，表现公司高拿地质量。公司全口径下的投资力度为0.48，强化投资管控。公司拿地权益地价543亿元，对应的权益比例
为57.89%。公司在核心城市投资较多，2025年在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投
资额的63%。
资产运营多元协同。2025年，公司持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。2025年公司新入市29个项目，总建
面177万方，包含12个公寓、8个商业、3个产业园；新增轻资产管理面积82.8万方，位于上海、杭州、成都、深圳等核心
城市。1）商业：公司管理的集中商业在营项目54个，在营面积340万方，全年集中商业运营收入19.6亿元，同比增长10.7
3%，开业3年以上项目出租率93%，保持高出租率。2）产业园：公司布局国内核心一、二线18个城市，在营面积312万方，
运营收入13亿元，同比下降6.07%，开业三年以上项目报告期出租率88%。3）公寓：公司管理公寓布局21个城市，已开业1
75万方，已开业房源4.2万间，2025年公司实现运营收入14亿元，同比增长13.45%。2025年新入市项目12个，其中一线城
市占比92%。
物业服务持续扩张。2025年公司物业服务和轻资产运营服务平台招商积余实现收入192.73亿元，同比增长12.23%；归
母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。受处置衡阳中航项目影响，一次性减少归母净利润2.56亿元，若剔除一次性影响，
归母净利润同比增长8.30%。截至2025年末，招商积余在管项目2473个，管理面积3.77亿方。
现金保持充足。现金流充足：2025年公司经营活动现金流净额96.93亿元，截至2025年末货币资金月861.27亿元，现
金短债比1.19，现金流整体保持韧性。杠杆水平低：截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72
.46%。债务结构优化：2025年完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元。融资成本持续压降：截至
2025年末，公司综合资金成本2.74%，较2025年初下降25bp。融资渠道通畅：2025年12月成功发行三年期公司债，募集资
金50.4亿元，票面利率1.77%。
投资建议：公司收入下降，受到开发行业整体影响和投资收益的影响，归母净利润下滑。公司开发业务销售量减价升
，投资聚焦核心城市；资产管理多元化运营，物业服务持续扩张。财务稳健，现金保持充足。基于此，我们预测公司2026
-2028年归母净利润为12.81亿元、16.91亿元、21.91亿元，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/
股，对应PE为67.98X、51.50X、39.76X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。
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2026-03-17│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：投资聚焦核心城市，行业排位稳步提升│开源证券 │买入
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结转业绩承压，行业排位稳步提升，维持“买入”评级
招商蛇口发布2025年报，公司利润承压，销售排名逆势提升，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场
下行、计提减值增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为23.0、38.9、
40.8亿元（2026-2027年原值49.6、55.4亿元），EPS为0.26、0.43、0.45元，当前股价对应PE为37.9、22.4、21.4倍。公
司投资强度提升，可售货源较充足，维持“买入”评级。
收入同比下降，多方面原因拖累业绩表现
2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；实现经营活动现金
流量净额96.90亿元，同比-69.67%。公司拟每股派发现金红利0.0511元。公司净利润下降主要原因：（1）计提减值42.7
亿元，同比减少16.7亿元，其中存货跌价准备32.7亿元，信用损失准备7.5亿元；（2）结算收入规模和毛利率都有所下降
，2025年公司毛利率13.76%，同比-0.85pct；其中开发业务15.33%，同比-0.25pct；净利率0.45%，同比-1.89pct。（3）
投资收益7.08亿元，同比大幅下降81.8%。
行业排名升至第四位，投资聚焦核心城市
2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比-23.5%；实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%，行
业排名升至第四位，在10个城市实现全口径销售金额排名前三。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万方，
总地价约938亿元，同比+93%，投资强度47.9%（2024年：22.2%）。2025年公司在“核心10城”的投资占比接近90%，一线
城市投资占比63%。
持有物业收入保持稳定，融资成本持续下降
2025年公司持有物业全口径收入76.3亿元，同比+2.2%，2025年新入市29个项目，总建面177万方，包含12个公寓、8
个商业、3个产业园。截至2025年末，公司有息负债2424亿元，同比+8.9%；综合资金成本2.74%，较年初-25BP；剔预负债
率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线维持绿档。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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2026-03-17│招商蛇口(001979)投资强度明显上升，销售及财务表现稳健 │财通证券 │增持
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事件：2026年3月16日，公司发布2025年年报：实现总营收1547.3亿元，同比-13.53%；归母净利润10.2亿元，同比-7
4.65%；归母扣非净利润1.7亿元，同比-93.10%。
结转规模及毛利率下降，投资收益减少，共同拖累业绩：2025年公司房开业务收入1308.3亿元，同比-16.33%；毛利
率15.33%，同比-0.25pct。投资收益7.1亿元，同比-81.8%。
深耕核心城市，销售均价逆势上升：2025年公司实现销售面积716万方，同比-23.5%；销售金额1960亿元，同比-10.6
%；销售均价2.7万元/平，同比+16.8%。公司在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，在全国重点3
0城中进入当地TOP5的城市共计15个。
投资进一步聚焦核心城市，投资强度上升：2025年，公司总拿地计容建面440万方，总地价938亿元，同比+93%；投资
强度为0.48，而2024年为0.22；权益地价543亿元，权益比例58%。2025年公司在“核心10城”的投资占比近90%，其中在
一线城市的投资占公司全部投资额的63%。
财务保持稳健：2025年，公司实现经营活动现金流量净额96.93亿元；期末货币资金余额达861.27亿元。2025年末，
公司剔预资产负债率为64.17%、净负债率为72.46%、现金短债比为1.19，三道红线持续保持绿档。年末综合资金成本2.74
%，同比下降25BP，继续保持行业领先水平。
投资建议：公司销售投资融资表现稳健，结转利润率触底回升后，公司业绩有望回归稳健增长。预计公司2026-2028
年归母净利润分别为13.1、16.3、20.0亿元，对应PE分别为66.3x、53.3x、43.4x。维持“增持”评级。
风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧。
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2026-03-17│招商蛇口(001979)盈利筑底，核心城市扩张提速 │华泰证券 │买入
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公司2026年03月16日晚发布年报，2025年实现营收1547亿元，同比-13.5%；归母净利润10.2亿元，同比-74.7%，EPS0
.08元（考虑永续债利息影响），位于公司业绩预告区间内（归母净利10.05-12.54亿元）。拟每10股派息0.511元。我们
持续看好公司在行业变局中提升发展质量、抓住资源整合机遇的能力，维持“买入”。
非并表项目盈利能力下降以及减值影响业绩
期内公司业绩处于低位的主要原因在于：1）24年以来的销售规模下降体现至交付端，营业收入同比下降13.5%；2）
伴随房价下行进一步计提减值。期内公司存货减值以及信用减值损失合计达44.1亿，但同比小幅收窄；3）非并表项目收
益下降，全年投资收益仅7.1亿，同比减少31.8亿。结算毛利率小幅下滑0.3pct至15.3%，跌幅同比收窄1.2pct，毛利率或
已触底。资产运营/物管业务稳中有增，收入增速分别为0.3%/8.4%。公司在年报中明确要转向开发与经营并重、轻重结合
的方向，并已成功搭建产业园、租赁住房和集中商业三大业态REITs平台，有望受益于REITs带来的价值重估。
销售缩量但扩张提速，积极布局核心城及打造产品力
受制于市场景气度，25年全年公司销售规模继续缩量，全年实现销售金额1960.1亿元，销售面积716.1万方，同比分
别-10.6%/-23.5%，销售额排名升至全国第四。核心城市聚焦战略下，销售均价同比+16.8%至2.7万元/平战略布局上，主
要有两大方向：1.专注核心城市积极投拓。25年拿地力度显著提升，期内拿地金额938亿，拿地强度47.9%，同比提升25.7
pct。其中核心10城拿地额占比近90%，一线城市占比高达63%；2.产品力打造。研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系
，并在全国20+个标杆项目中实现规模化落地，首开去化率超过可研预期，整体而言，重在提升发展质量。
融资优势显著，市值管理显诚意
公司现金流稳健，截至期末继续保持三道红线绿档。年内新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内
最低区间，其中11月发行的3年期公司债票面利率低至1.77%。年末综合资金成本2.74%，较年初进一步下降25BP；负债结
构持续优化，期内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元。公司注重市值管理，2024年10月发布
回购计划，1年回购期内合计回购0.49%股份，并全部予以注销。25年践行分红承诺，分红率达45%。根据公司的分红回报
计划，26-28年分红比例亦不低于40%，显示公司市值管理诚意。
盈利预测和估值
因房价景气度仍在下行通道，对资产价值损失与投资收益继续产生影响，我们分别下调26-28年EPS至0.15/0.19/0.25
元（26-27年前值0.47/0.55元），BPS调整至10.98/11.17/11.41元（26-27年前值12.79/13.15元）。可比公司2026年Wind
一致预期PB均值为0.9倍，公司融资优势显著，投拓积极，储备和发展兼具质与量，予以公司2026年1.1倍PB，目标价12.0
8元（前值12.79元，2026年1倍PB），维持“买入”。
风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-03-17│招商蛇口(001979)2026年3月17日投资者关系活动主要内容
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招商蛇口于2026年3月17日在线上直播平台：全景网、招商蛇口官网举行投资者关系活动，参与单位名称及人员有网
络直播，面向所有投资者，上市公司接待人员有公司董事长朱文凯，董事总经理聂黎明，副总经理伍斌，副总经理吕斌以
，及公司财务总监兼董事会秘书余志良。 查看原文
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