研报评级☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2026-10-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-22
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 1 0 0 0 2
2月内 5 4 0 0 0 9
3月内 7 5 0 0 0 12
6月内 16 6 0 0 0 22
1年内 26 10 0 0 0 36
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.70│ 0.45│ 0.11│ 0.16│ 0.22│ 0.30│
│每股净资产(元) │ 10.89│ 10.92│ 10.83│ 10.97│ 11.16│ 11.42│
│净资产收益率% │ 5.28│ 3.64│ 1.05│ 1.35│ 1.87│ 2.41│
│归母净利润(百万元) │ 6319.42│ 4038.57│ 1023.78│ 1432.41│ 2027.50│ 2685.95│
│营业收入(百万元) │ 175007.56│ 178947.55│ 154727.98│ 142770.05│ 138882.41│ 139202.18│
│营业利润(百万元) │ 14182.44│ 9000.31│ 5260.99│ 4448.47│ 5581.83│ 6755.25│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-22 买入 维持 --- 0.16 0.23 0.29 太平洋证券
2026-09-14 增持 维持 9 0.13 0.17 0.24 华创证券
2026-09-04 买入 维持 --- 0.13 0.12 0.12 国盛证券
2026-09-01 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-08-31 买入 维持 --- 0.14 0.24 0.36 开源证券
2026-08-30 买入 维持 12.32 0.12 0.14 0.15 国泰海通
2026-08-30 增持 维持 --- 0.22 0.30 0.42 平安证券
2026-08-30 增持 维持 --- 0.15 0.18 0.22 财通证券
2026-08-29 增持 维持 --- 0.15 0.26 0.40 方正证券
2026-07-20 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 东方财富
2026-07-17 买入 维持 10.24 0.17 0.44 0.64 广发证券
2026-07-15 买入 维持 --- 0.14 0.24 0.36 开源证券
2026-05-21 买入 维持 --- 0.18 0.21 0.25 华源证券
2026-05-19 买入 维持 --- 0.13 0.23 0.30 长江证券
2026-05-06 买入 维持 --- 0.23 0.29 0.30 太平洋证券
2026-05-05 买入 维持 13.87 0.12 0.12 0.13 国泰海通
2026-05-01 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-04-30 买入 维持 --- 0.14 0.22 0.28 申万宏源
2026-04-30 买入 维持 11.97 0.15 0.19 0.25 华泰证券
2026-04-30 增持 维持 --- 0.22 0.30 0.42 平安证券
2026-04-13 买入 首次 8.95 0.14 0.19 0.26 国投证券
2026-04-11 买入 维持 --- 0.19 0.26 0.37 光大证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-22│招商蛇口(001979)2026年半年报点评：销售逆势增长，拿地聚焦核心 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2026年半年度报告，2026年上半年公司实现营业收入547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，
同比下降63.54%。
要点：
营收同比增长，归母净利润下滑
2026年上半年公司实现营收547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。营收增长而归母
净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但结转毛利率同比下降；2）投
资净收益为-4.23亿元，而去年同期为5.85亿元。此外，公司销售毛利率较25年同期降低1.09个百分点至13.29%。
销售规模位于行业前列，销售均价同比提升
2026年上半年公司累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比下降8.90%，实现签约销售金额962.45亿元，同比提
高8.27%，签约销售均价31537元/平方米，同比提升18.85%。据克而瑞数据，权益销售金额589.3亿元，同比下降4.18%，
权益比例为61.28%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。公司在15个城市销售金额位列TOP5，在西安、长
沙、南通、温州等四个城市销售金额位列第一。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年上半年公司累
计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，权益地价155亿元，总地价约184亿元，对应权益比例为84.17%。公司在“核
心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。
财务指标健康，融资成本持续降低
截至2026年半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.98%,净负债率64.93%，现金短债比
为1.10。融资方面，公司上半年压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结
构持续优化。此外，公司持续优化融资成本，2026年上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均为同期同行业内最低
区间。2026年上半年，综合资金成本为2.61%，同比下降23BP，继续保持行业领先水平。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成
本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为14.80/20.60/26.09亿元，对应26/27/28年PE分别为44.28X/31.82X/2
5.12X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
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2026-09-14│招商蛇口(001979)2026年中报点评：销售阶段性企稳，拿地更加聚焦 │华创证券 │增持
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事项：
2026上半年公司实现营业收入547.84亿元，同比增加6.41%；归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%；扣非归母净利
润0.63亿元，同比下降93.45%。
评论：
营收稳增但利润承压，开发盈利边际修复。1）2026年上半年营收同比稳步增加6.41%至547.84亿元，而归母净利润同
比下降63.54%，主要系开发业务结转毛利率下降及投资收益减少所致。其中，开发业务结转毛利率为15.35%，较同期减少
0.92pcts。2）分季度看，2026Q2公司整体毛利率为15.64%，较Q1提升5.45pcts，盈利能力较一季度有所改善。3）分业务
看，开发业务仍是收入主体，房地产开发业务结转收入421.67亿元，同比+5.63%，占营业收入76.97%；物业服务、资产运
营业务收入分别同比+8.03%/+11.63%，占营收16%/7%，持续贡献收入增量。4）2026上半年计提资产减值损失合计为9.65
万元，减值规模维持低位。
销售金额同比+8.3%，投资收缩聚焦核心城市。1）2026年上半年公司实现全口径签约销售面积305万方，同比-8.9%；
签约销售金额962亿元，同比+8.3%，销售金额实现两年负增长后首次转正。2）投资结构进一步向高能级城市集中。2026
年上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面58万方，总地价184亿元，权益地价155亿元，投资强度19.1%；核心10城投资
占比接近100%，上海、北京两地投资占比37%；上半年新增土储中杭州4宗、上海2宗，核心城市补仓特征明显。
业务转型提速，轻资产及运营业务持续拓展。1）招商建管上半年新增代建项目28个、签约面积596万方，轻资产拓展
保持较快进展。2）资产运营持续推进REITs扩募及申报，物业服务第三方外拓增强，招商积余第三方项目新签年度合同额
20.31亿元，同比+28%，存量资产盘活及轻资产转型持续推进。
现金流显著改善，杠杆及融资成本持续优化。1）2026年上半年经营活动现金流净额241.35亿元，上年同期为-20.06
亿元，主要系房地产项目销售回款同比增加，购地及基建支出同比减少；销售商品、提供劳务收到的现金781.05亿元，同
比+20.5%。2）期末净负债率64.93%，较2025年末下降7.53pcts，剔除预收账款资产负债率62.98%、现金短债比1.10，三
项指标均保持绿档。3）综合资金成本2.61%，同比下降23BP，融资成本持续下降。
投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断
消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。我们预计26-28年公司eps分别
为0.13、0.17、0.24元，且公司作为头部国央企的中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予26年
目标价9元，维持“推荐”评级。
风险提示：现房销售影响拿地意愿，房地产市场超预期下滑
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2026-09-04│招商蛇口(001979)销售逆势正增领跑行业，债务结构持续优化 │国盛证券 │买入
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事件：2026年8月28日，公司发布2026年半年度报告。
上半年增收不增利，结算毛利率与投资收益拖累业绩。公司2026H1营业收入547.8亿元，同比增长6.4%；归母净利润5
.3亿元，同比下降63.5%；扣非归母净利润0.6亿元，同比下降93.5%。公司收入增长而利润下降主要由于：（1）结算毛利
率同比下降1.1pct至13.3%；（（2）投资收益转负，上半年约-4.2亿元，上年同期为5.9亿元。
销售增速跑赢行业，投资聚焦核心10城。销售端，公司2026H1销售金额962.5亿元，同比增长8.3%，增速优于百强房
企（同比-16%），销售额维持行业第4位。上半年公司进入TOP5城市合计15个，其中在西安、长沙、南通、温州位于TOP1
；在上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州位于TOP2-3；在杭州、苏州、重庆、武汉位于TOP4-5。拿地端，上半年
公司获取9宗地块，包括上海2宗、杭州4宗、北京、郑州、香港各1宗；总地价约184亿元，投销比19%；权益地价约155亿
元，权益比提升至84%。公司投资高度聚焦核心城市，上半年“核心10城”投资额占比接近100%，其中一线城市（上海、
北京）占比37%。
持有物业和物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，上半年公司管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比
上涨7%。其中，集中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店运营收入分别为10.2、6.1、8、6.1、5.3亿元，同比分别为+8.5
%、-4.7%、+23.1%、+1.7%、+3.9%。上半年新入市8个项目，总建面39万平方米，包含5个位于上海、深圳、杭州等核心城
市的长租公寓以及1个宁波特色商业街区。物业服务领域，招商积余2026H1实现营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；归母
净利润5亿元，同比增长0.15%；期末管理面积4.1亿平方米，较上年末增长8%。
债务结构不断优化，融资成本行业低位。截止2026H1，公司货币资金984.5亿元，较上年末增长14.3%；有息负债2399
亿元，较上年末减少1%。公司剔除预收账款的资产负债率63%（较上年末下降1.2pct）、净负债率64.9%（较上年末下降7.
5pct）、现金短债比1.1，“三道红线”保持绿档并持续向好。上半年公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51
亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构不断优化。上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内
最低区间，新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP。截止2026H1，公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持
行业领先水平。
投资建议：维持（“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随
着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚
未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1252/1122亿元，归母净利润分别为11.5/11/
10.8亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.12/0.12元/股，当前股价对应2026年PB0.6倍，维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。
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2026-09-01│招商蛇口(001979)2026年半年报点评：结算毛利率承压，销售维持前列 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年半年报。2026年上半年公司实现营收547.84亿元，同比增长6.41%、归母净利润5.28亿元，同
比下滑63.54%、每股收益0.06元/股，同比下降57.14%。
结算毛利率承压。2026年H1，公司实现营收547.84亿元，同比增长6.41%。公司营收增长主要由于房地产项目竣工交
付并结转的面积同比增长。2026年H1公司实现归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。归母净利润下滑主要受到如下3个
因素影响：1）结转毛利率下降。2026年H1公司的整体毛利率13.29%，较去年同期下降1.09pct，其中开发业务毛利率为15
.35%，较去年同期下降0.92pct。2）投资收益转负。2026年H1公司实现投资损失4.23亿元，去年同期为收益5.85亿元。3
）少数股东权益占比提高。2026年H1公司净利润中少数股东损益占比为28.65%，较去年同期16.78%提高11.87pct，对应的
归母净利润占比下降。从费用管控看，2026年H1公司的销售费用率和管理费用率分别为2.45%、1.39%，分别较去年同期提
高0.28pct、下降0.19pct。
销售维持前列。2026年H1，公司实现销售面积305.18万方，同比下降8.90%、销售金额962.45亿元，同比增长8.27%、
对应的销售均价为31537元/平米，同比提高18.85%。公司销售金额行业排名维持第四，销售表现量减价升。2026年H1，公
司销售进入TOP5的城市合计15个，TOP1的城市有西安、长沙、南通、温州，TOP2-3的城市有上海、深圳、成都等地。
投资聚焦核心。2026年H1，公司新增9宗地块，计容建面58万方，总地价约184亿元，权益地价约155亿元，对应的权
益比例为84%，公司维持高权益比例投资。公司强化投资管控，按照全口径计算，2026年H1投资力度为0.19。公司坚持聚
焦核心，2026年H1公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，2
026年H1地售比为1.01，公司把控投资质量，维持精挑细选的投资策略。
持续优化融资成本。截至2026年H1末，公司剔除预收账款的资产负债率62.98%，净负债率为64.93%。在手现金充足，
截至2026年H1末，公司现金短债比1.10。公司积极落实房地产融资新模式要求，2026年H1，公司压降、置换信托贷款、保
债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷49亿元，债务结构持续优化。公司融资成本低，2026年H1公司新增融资的综
合资金成本2.28%，同比下降38bp；截至2026年H1末，公司综合资金成本2.61%，同比下降23bp，保持行业领先水平。
资产运营稳健发展。公司2026年H1全口径持有物业收入39.1亿元，同比增长7.0%，2026年H1公司新上市8个项目，总
建面39万方，其中包含5个位于上海、深圳、杭州等核心城市的长租公寓以及1个宁波的特色商业街区项目。1）集中商业
：公司2026年H1运营收入10.2亿元，在营项目55个，在营面积347万方。2）产业园：2026年H1运营收入6.1亿元，在营面
积307万方，布局国内核心一、二线16个城市。3）公寓：2026年H1运营收入8.0亿元，已开业面积206万方，管理范围内的
公寓布局21个城市。
投资建议：受到行业整体影响，开发结算毛利率承压，公司归母净利润下滑。开发销售维持行业第四，投资聚焦核心
；财务持续优化融资成本，严控杠杆。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为12.81亿元、16.91亿元、21.91亿
元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股，对应PE为45.39X、34.39X、26.55X，维持“
推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。
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2026-08-31│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：投资深度聚焦，现金流显著改善 │开源证券 │买入
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收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级
招商蛇口发布2026年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和
现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元，EPS为0.14、0.24、
0.36元，当前股价对应PE为50.8、29.2、20.0倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润
2026H1公司实现营收547.84亿元，同比+6.4%；归母净利润5.28亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-
93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct至13.29%；（2
）合联营企业投资收益-4.11亿元（2025H1为+0.71亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益4.70亿元（
2025H1为0.18亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入1.80亿元。公司上半年经营性净现金流241.35亿元
，成功扭亏。
销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城
公司上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排
名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取9宗地块，总计容建面约58万方，总地价约184亿
元，投资强度大幅回落，但投资质量高，核心10城投资占比接近100%，一线城市占比37%。
REITs闭环加速，有息负债持续压降
公司上半年持有物业全口径收入39.1亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，商业不动产REIT筹备
申报，租赁住房REIT首次扩募启动。截止上半年末，公司有息负债2437亿元，较年初小幅压降；综合资金成本2.61%，同
比-23BP，继续保持行业最低区间。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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2026-08-30│招商蛇口(001979)项目结转推升营收，销售排名稳定行业前列 │国泰海通 │买入
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本报告导读：26年上半年，公司结转规模推升营收，债务结构优化，销售行业排名稳定前列，资产运营收入提升，物
业服务营收稳健增长，维持“增持”评级。
投资要点：投资建议：结转规模推升营收，维持“增持”评级。2026年上半年，公司房地产项目竣工交付并结转的面
积同比增长，实现营业收入547.84亿元，同比增加6.41%；受房地产业务结转毛利率同比下降和投资收益同比减少影响，
公司实现归属于上市公司股东的净利润5.28亿元，同比下降63.54%。我们预计公司2026~2027年EPS分别为0.12/0.14元，
公司2026~2027年BPS分别为10.71/10.74元，考虑到公司经营保持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩
大，给予公司26年1.15XP/B，对应目标价12.32元。
债务结构优化，融资成本持续下行。2026年上半年，公司经营活动现金流量净额241.35亿元，期末货币资金余额984.
49亿元，均达到历史高位。2026年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.10
。2026年上半年末，压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化
。同期，公司新增公开市场融资30.9亿元。上半年公司新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP。同期，公司综合
资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
销售行业排名稳定前列，投拓坚持聚焦核心城市。2026年上半年，公司实现全口径签约销售面积305.18万平，签约销
售金额962.45亿元，行业排名维持第四位水平。2026年上半年，公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平，总地价约1
84亿元，公司需支付地价约155亿元。2026年上半年，公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和
北京的投资占公司全部投资额的37%。2026年上半年，招商建管新增代建项目28个，新增签约面积596万平，新增合同收入
接近4亿元。
资产运营收入提升，物业服务营收稳健增长。资产运营上，2026年上半年，公司管理范围内全口径持有物业收入39.1
亿元，同比上涨7.0%。期内新入市8个项目，总建面39万平。其中，1）集中商业上，公司管理范围内的集中商业在营项目
55个，在营面积约347万平，在建项目面积约176万平。期内，公司集中商业运营收入为10.2亿元。2）产业园上，公司在
营面积307万平。产业园运营收入6.1亿元。物业服务上，2026年上半年，公司实现营业收入97.71亿元，归母净利润4.98
亿元，分别同比增长6.64%和0.15%。
风险提示：市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。
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2026-08-30│招商蛇口(001979)业绩短期波动，销售表现稳健 │财通证券 │增持
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事件：2026年8月28日，公司发布2026年中报。1H2026公司实现营业收入547.8亿元，同比增长6.4%；实现归母净利润
5.3亿元，同比下降63.5%。
营收增长，毛利率仍处调整阶段：1H2026公司营业收入同比增长6.4%，分业务类型来看，房地产开发、资产运营、物
业服务收入同比分别+5.6%、11.6%、8.0%至421.7亿元、38.5亿元、87.6亿元。公司营收同比正增而归母净利润下滑的主
要原因为：1）1H2026公司综合毛利率同比下降1.1pct至13.3%；2）对联合营企业投资亏损4.1亿元。
销售排名稳居前列，销售增速跑赢同梯队房企：1H2026公司实现全口径销售额962.5亿元，同比增长8.3%，销售增速
跑赢TOP10房企均值，行业排名维持第四位水平。公司积极聚焦核心城市，持续强化产品竞争力，1H2026公司西安、长沙
、南通、温州销售规模排名位居榜首，在上海、深圳、成都、南京等多个城市位居销售TOP5梯队。
强化投资管控，获取优质土储：1H2026公司累计获取9宗土地，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，其中“
核心10城”的投资占比近100%。
债务结构持续优化，融资成本压降：公司积极落实房地产融资新模式要求，1H2026公司压降、置换信托贷款、保债计
划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。此外，截至2026年6月底，公司综合资金成本2.6
1%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
投资建议：公司作为行业头部梯队优质房企，销售表现稳健，融资渠道畅通，随房地产行业边际改善，公司业绩有望
逐步修复。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为13.1亿元、16.4亿元、20.1亿元，对应PE分别为49.2、39.5、32.
2倍，维持“增持”评级。
风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧。
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2026-08-30│招商蛇口(001979)销售保持前列，投资精准聚焦 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入547.8亿元，同比增长6.4%，归母净利润5.3亿元，同比下降63.5%。
平安观点：
多因素致利润下滑，财务状况保持稳健：2026年上半年公司归母净利润同比下降主要因：1）期内公司房地产项目竣
工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）投资收益同比减少。上半年
公司毛利率同比下降1.1个百分点至13.3%，投资收益同比减少10.1亿元。上半年经营活动现金流量净额241.4亿元，期末
货币资金余额984.5亿元，均达历史高位；剔除预收账款的资产负债率63%、净负债率64.9%、现金短债比1.1倍，“三道红
线”保持绿档并持续向好。公司充分发挥资信优势，持续优化融资成本，上半年新增融资综合资金成本2.28%，同比下降3
8BP，期末综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
销售维持前列，投资精准聚焦：2026年上半年公司实现全口径签约销售面积305.2万平米，签约销售金额962.5亿元，
行业排名维持第四位。上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面58万平米，总地价184亿元，公司需支付地价155亿元。
期内公司在“核心10城”投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额37%，先后获取上海2宗
、杭州4宗，以及北京、郑州、中国香港各1宗优质土地。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.22元、0.30元、0.42元，当前股价对应PE分别为33.3倍
、24.0倍、16.9倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，
维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，
核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险
。
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2026-08-29│招商蛇口(001979)公司点评报告：结转项目毛利减少致归母净利承压，拿地销│方正证券 │增持
│售规模仍居行业前列 │ │
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事件：2026年8月28日发布中报，公司实现547.84亿元营收，同比上升6.41%；实现5.28亿元归母净利润，同比下降63
.54%。
利润受项目结转节奏影响减少，经营性现金流同比增长。公司上半年归母净利润同比下降幅度较大,主要系公司房地
产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少以及投资收益同比减少所
致。公司经营性现金流为241.35亿元，较2023年的-20.06亿元大幅提升，主要系购地及基建支出同比减少所致。
销售金额位列全国前四，土地获取积极。公司实现全口径签约销售面积305.18万平方米，签约销售金额962.45亿元，
行业排名维持第四位水平。公司进入TOP5城市合计15个，全国TOP1的城市有西安、长沙、南通、温州；TOP2-3的城市有上
海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州；TOP4-5的城市有杭州、苏州、重庆、武汉。公司累计获取9宗地块，总计容
建面约58万平方米，总地价约184亿元，公司需支付地价约155亿元，公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一
线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，先后获取上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、香港各1宗优质土地。
融资渠道通畅，融资成本不断下降。公司新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间，新增融
资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP，截至2026H1公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。公司
积极落实房地产融资新模式要求，打造更具韧性的负债结构。报告期内，压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿
元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳定性强，随着高毛利项目逐渐入市，我们预测2026-2028年营收达1444.82亿元
/1633.80亿元/1677.43亿元，同比增长-6.62%/13.08%/2.67%；2026-2028年归母净利润为13.83亿元/23.13亿元/35.82亿
元，同比增长35.07%/67.25%/54.88%；2026-2028年PE倍数为46.68/27.91/18.02倍。维持“推荐”评级。
风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期。
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2026-07-20│招商蛇口(001979)动态点评：2026Q2利润降幅预计收窄，业绩底或已逐步确立│东方财富 │增持
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【事项】
2026年7月14日，招商蛇口发布2026年半年度业绩预告。2026年上半年，公司预计实现归母净利润5.0~6.5亿元，同比
下降55%~66%；预计实现扣非净利润0.5~0.7亿元，同比下降93%~95%。
据业绩预告，公司利润指标同比下降的主要原因系：（1）2026年上半年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同
比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少。
【评论】
虽然2026H1归母净利润仍延续下降趋势，但分季度来看，2026Q2利润降幅预计收窄，且从基本面来看，拖累业绩的因
素在弱化，业绩底或已逐步确立。以业绩预告区间的中位数测算，2026年上半年，公司实现归母净利润5.8亿元，同比202
5年上半年下降60%，但累计降幅较2026Q1收窄31pct。分季度来看，2026Q2，公司实现归母净利润5.4亿元，同比2025Q2下
降47%，但同比降幅环比2026Q1收窄45pct。
拖累业绩的因素在弱化，公司业绩或将进入修复通道。公司业绩是存货结转和减值共同作用的结果，而现阶段两者对
业绩的拖累均在弱化。一方面，结转项目的质量在改善。2020~2021年拿地项目对业绩的拖累较重，近年房企毛利率下滑
主要系这部分资产成为结转主力，但随着旧库存的出清和新项目进入结转期，2022年以来新拿地项目的占比在提升，目前
公司在建土储中的新项目占比已超50%。自2024Q3起，公司的销售毛利率始终稳定在10%~15%区间震荡，后续有望逐步企稳
回升。另一方面，2026年3月以来，核心城市二手房价逐步回暖，减值节奏或趋于缓和。据国家统计局数据，上海、北京
二手住宅价格指数环比表现连续四个月为正，广州、深圳二手住宅价格指数环比表现连续三个月为正。而公司截止2025年
末约60%的可售货值集中在核心六城，资产售价预期也将随之稳定，对应减值压力边际改善。
随REITs平台建设趋于完善，持有型资产盘活节奏将加快，第二增长曲线进入利润兑现期。公司计划逐步实现核心持
有业态的产融退出通道全覆盖。平台建设方面，招商蛇口已上市蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT、招商局商业房托三大
平台，目前正在推进商业不动产REIT的申报工作。平台扩募方面，公司正在推进蛇口产园REIT的第二次扩募、蛇口租赁住
房REIT第一次扩募事项。考虑到公司过往境内REITs发行和扩募资产的增值率均在100%以上，若上述事项顺利落地，公司
有望通过盘活存量资产来改善资产负债表，并持续贡献投资收益。截至2025年末，招商蛇口持有投资性房地产1406亿元，
其中房屋和建筑物类资产约758亿元，待盘活存量资产丰富。
【投资建议】
招商蛇口在产品力、非市场化拿地能力等方面具备优势，新拿地项目质量较优；且自2023年以来聚焦核心城市积极投
拓，有望成为行业最先走出新周期的房企之一，或在行业止跌企稳阶段彰显高弹性。目前，拖累公司业绩的因素正在弱化
，业绩或进入修复通道，我们预计2026、2027、2028年营收分别为1336、1238、1331亿元，归母净利润分别为14.7、18.7
、24.2亿元；对应EPS分别为0.16、0.21、0.27元，以2026年7月17日收盘价计，PE分别为41、32、25倍，维持“增持”评
级。
【风险提示】
审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体
准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预
期将影响市场复苏节奏。
市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修
复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。
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2026-07-17│招商蛇口(001979)业绩符合预期，全年业绩有望正增长 │广发证券 │买入
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业绩符合预期，单季度扭亏为盈。根据公司业绩预告，26H1归母净利润5.0-6.5亿元，均值5.75亿元，同比-60.3%，2
6H1扣非净利润0.5-0.7亿元，均值0.6亿元，同比-93.8%；单季度来看，26Q2归母净利润按区间中值计算为5.36亿元，同
比-46.6%，26Q2扣非净利润按区间中值计算为4.35亿元，同比-24.4%。单季度扭亏为盈。
业绩下滑主要有两方面原因。26H1业绩下滑原因，一是毛利率下行，25H1毛利率14.4%，26Q1毛利率仅10.2%，预计全
年毛利率落在10-13%区间，同比回落；二是25H1投资收益5.85亿元，包括5.1亿元股权处置收益，投资收益基数较高。
上半年销售同比增长8%。根据公司经营公告，26H1招商蛇口销售金额962.5亿元，同比+8.3%，销售面积305.2万方，
同比-8.9%，销售均价3.15万元/平，同比+18.9%。其中6月单月销售金额202.1亿元，同比-7.1%，较3-5月增速有所回落，
全年有望维持销售规模的稳定。
上半年拿地力度19%。根据公司经营公告，26H1招商蛇口获取8个项目，总拿地金额184亿元，拿地力度19%，总拿地货
值303亿元，拿地货值/销售金额为31%，权益拿地金额155亿元，权益比例84%，较25年提升32pct。上半年拿地城市集中在
上海、杭州、北京、郑州4城，楼面价3.7万元/平，货值均价6.1万元/平，拿地能级提升，平均拿地毛利率22.2%（根据项
目可比价格测算），杭州项目快周转利润率偏低。
盈利预测和投资建议：展望全年业绩，REITs扩募有望年内落地，若下半年价格企稳，减值规模预计减少，全年有机
会实现业绩的正增长，我们预计26-27年公司归母净利润15、40亿元，同比+50%、+161%。合理价值方面，招商蛇口NAV测
算1159亿元，按照0.8xNAV对应合理价值10.29元/股，维持“买入”评级。
风险提示：拿地规模不及预期；市场价格下行，减值压力增加；高利润项目结算进度不确定。
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2026-07-15│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：上半年销售逆势增长，结转毛利率下降│开源证券 │买入
│拖累业绩表现 │ │
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销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级
招商蛇口发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。
受房地产市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22
.1、32.3亿元（2026-2028年原值23.0、38.9、40.8亿元），EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为44.9、25.9、
17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
结转毛利率下降拖累业绩表现
公司预计2026上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-9
5%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利润下滑主要由于（1）结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转
毛利同比减少；（2）投资收益同比减少（2025H1投资净收益为5.85亿元），反映行业整体联营项目盈利承压。
上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城
公司2026上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行
业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商
海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8宗地
块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%；其中北京拿
地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。
REITs闭环加速，补齐商业不动产拼图
公司5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT成功发行
，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭
环企业。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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2026-05-21│招商蛇口(001979)深耕核心城市，央企平台优势凸显 │华源证券 │买入
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深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下房地产业务运营平台，公司以开发业务、资产运营、物
业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优
化资产结构：一方面，积极化解历史包袱，2020-2025年期间累计计提资产减值及信用减值合计约269亿元，计提规模在央
国企房企中处于领先水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市、并提升拿地权益比例。展望未来，我们认
为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营
平台的长期竞争力。
短期业绩受行业调整影响，历史包袱已大幅减轻。2015-2021年，公司营收、归母净利润CAGR分别为+21.8%、+13.5%
，业绩规模稳步提升；2022-2025年，公司营收、归母净利润CAGR分别为-5.4%、-37.8%，受房地产行业调整影响，业绩有
所承压。2020-2025年，公司累计计提信用减值损失56亿元、资产减值损失213亿元，合计约269亿元，减值计提力度在央
国企房企中位居前列，历史包袱已大幅减轻。2026Q1，公司实现营业收入236.7亿元，同比+15.7%；归母净利润0.39亿元
，同比-91.2%，利润下滑主要源于：1）开发业务项目结转节奏存在季节性波动；2）房地产项目结转毛利率同比下降；3
）投资收益同比减少。截至2026Q1末，公司并表合同负债为1275亿元，对2025年并表营业收入的覆盖倍数约为0.82倍。
销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024年，公司销售金额CAGR达16.0%，销售排
名从第14位提升至第5位。2025年，公司实现销售金额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行
业排名提升至第4。2025年，公司持续深耕核心城市，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名TOP3。投
资端，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，2025年拿地金额约938亿元，同比+93%，拿地强度达48%，同
比提升26pct；其中“核心10城”投资占比接近90%，一线城市投资占比达63%。截至2025年末，公司拥有未竣工土储面积2
211万平方米，对2025年销售面积覆盖倍数约3.1倍，土储资源充裕且优质。
融资优势显著，重视股东回报。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比
1.19，三道红线持续保持绿档；综合资金成本为2.74%，较2024年末下降25bp，融资成本保持行业领先水平；银行融资占
比为64%，一年内到期有息债务占比为24%，债务结构稳健合理。此外，公司重视股东回报：1）2025年，完成120亿元存量
永续债全面清零，降低了永续债利息对归母净利润的摊薄影响；2）自2024年11月以来，公司累计回购股份超4400万股，
回购金额达4.3亿元；3）2022-2025年，公司维持40%以上的高派息比率，体现公司在行业调整期依然坚持“稳经营、重回
报”价值取向。
盈利预测与评级：我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为16.04、18.90、22.63亿元，同比分别+56.6%、+17.9%
、+19.7%，EPS分别为0.18、0.21、0.25元，对应5月19日的股价PE为50.82、43.12、36.02倍，2026年PB为0.83倍。我们
选取同为央国企股东背景、且土储重点布局一二线城市的保利发展、中国海外发展及建发国际集团作为可比公司。考虑招
商蛇口拥有充裕且优质的一二线核心城市土储，尤其在粤港澳大湾区资源禀赋突出，在当前行业调整、分化加剧的背景下
，公司有望凭借低融资成本优势与核心城市聚焦战略，在存量竞争阶段率先受益，实现业绩的稳步修复与估值重估，维持
“买入”评级。
风险提示：行业复苏进度不及预期；资产减值风险二次冲击；战略资源价值释放时滞与不确定性。
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2026-05-19│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结转结构影响单季业绩，开年销售表现│长江证券 │买入
│相对靠前 │ │
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事件描述
公司发布2026年一季报，报告期内实现营业收入237亿元（+15.7%），归母净利润0.4亿元（-91.2%），扣非后归母净
利润亏损3.7亿元。
事件评论
结转结构影响单季业绩表现。公司2026Q1营收同比双位数增长，受结转结构影响，毛利率同比下降1.6pct至10.2%，
毛利同比微增0.3%；而业绩同比表现明显弱于营收和毛利表现，主要由于销售费用增加（+52%，反映当期去化压力）、投
资收益由盈转亏（-123%，反映非并表项目亏损）以及少数股东损益占比增加（反映自有操盘项目盈利能力偏弱）；归母
净利润和扣非后归母净利润的差异，主要由于当期非核心资产处置收益增加。公司历年Q1结转占比较低，因此单季业绩波
动尚属合理，根据过去几年销售表现和拿地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，但毛利率已处于底部区间，
参考国际经验和当前周期位置，房价跌幅有望收窄，减值规模预计继续减少，后续业绩有望筑底回升。
开年销售表现相对靠前。公司2026Q1实现销售金额334亿元，同比下降5%，排名维持行业第4，3月单月同比增长15%，
开年销售表现优于行业水平；核心城市深耕成效显著，2025年公司在上海全口径销售金额排名第1，2026Q1排名第2，安澜
上海项目销售额排名第1。公司2026Q1仅在杭州、郑州共获取2宗地块，拿地金额27.6亿元（-86%），拿地强度仅8%，Q1拿
地金额和拿地强度明显下降主要受供应约束，4月开始加强核心城市补货，获取上海（徐汇长桥/普陀光新）、杭州（余杭
良渚）3宗优质改善地块，拿地金额约73.5亿元，投资策略持续聚焦核心一二线城市，新增货值流动性有充分保障。
新模式探索保持领先。2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%，资产运营业务稳健发展
，在多业态优质持有资源的加持下，公司房地产新模式探索保持行业领先地位，目前公司已拥有三个上市REITs平台，在
商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均建立退出通道，境内商业类REIT也处于筹备发行阶段。2026年4月，
蛇口租赁住房REIT首次扩募，拟纳入深圳南山招商桃花园六期公租房；蛇口产园REIT第二次扩募，拟装入光明科技园和前
海妈湾仓储物流资产，该产品为国内首单完成二次扩募、首单尝试产业园+仓储物流混包扩募模式的的公募REITs。
业绩反映周期压力，经营表现稳中有进。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，2026Q1业绩受结转结构
影响同比下降，但公司仍保持一定盈利，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望筑底回升。经营方面，公司2026Q1销售
规模排名维持行业第4，拿地保持聚焦核心城市，资产运营业务稳健发展，存量优质资产盘活持续推进，综合竞争力仍保
持行业前列。预计2026-2028年归母净利润分别为12.1/20.5/27.3亿元，表观PE偏高，但实际PB仍处于合理区间，若后续
行业迎来结构性景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；2、核心资源开发进度存在不确定性。
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2026-05-06│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：营收同比增长，拿地聚焦核心 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2026年一季度报告，2026年一季度公司实现营业收入236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，
同比下降91.22%。
要点：
营收同比增长，归母净利润下滑
2026年一季度公司实现营收236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。营收增长而归母
净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司销售毛利率较25年同期降低1.57个百分点至10.19%；2）投资净收益为-0.41
亿元，而去年同期为1.79亿元；3）公司一季度少数股东损益为1.67亿元，而去年同期值为负数。
销售规模位于行业前列，销售均价同比提升
2026年一季度公司累计实现签约销售面积114.2万平方米，同比下降21.72%，实现签约销售金额333.8亿元，同比下降
4.81%，签约销售均价29244元/平方米，同比提升21.6%。据克而瑞数据，权益销售金额211.0亿元，同比下降11.49%，权
益比例为63.29%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年一季度公司累
计获取2宗地块，总计容建面约11.64万平方，权益地价13.81亿元，总地价约27.55亿元，对应权益比例为50.13%，拿地销
售比为8.25%。公司新增的2个地块分别位于杭州和郑州，均为核心城市。
持续优化盘活存量资产
公司持续优化盘活存量资产。公司发起设立的博时招商蛇口产园REIT于2021年6月21日在深圳证券交易所上市，并于2
3年完成第一次扩募份额上市。26年4月末，公司发布公告，拟开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目，购
入资产为公司旗下位于深圳市光明新区和南山区的不动产。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成
本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为37.85X/30.09X/2
9.06X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
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2026-05-05│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结转不均匀暂时影响利润，REIT扩募盘│国泰海通 │买入
│活资产 │ │
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本报告导读：2026年一季度，公司营收增长。受项目结转分布等影响，净利润下降。期内公司扩募产业园REIT有利盘
活资产。公司销售\拿地\融资有竞争优势，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，公司项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响公司净利润，经营净现金流同比出现增加
。同期公司旗下博时蛇口产园REIT申请第二次扩募盘活资产。维持“增持”评级。
考虑到公司相关核心优质项目将在26-27年进入结算，维持2026~2027年BPS分别为10.71/10.74元，考虑到公司经营保
持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩大，给予公司26年1.3XP/B，对应目标价13.92元。
营收增加，项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响一季度利润，经营净现金流同比增加。2026年一季度，公司实
现营业收入236.67亿元，同比增加15.74%；受开发业务项目结转季节分布不均衡、报告期房地产项目结转毛利率同比有所
下降、投资收益同比减少影响，公司实现归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%；归母扣非净利润-3.75亿元，同比下降1
97.09%。同期，受报告期支付的土地款及工程款减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为37.71亿元，同比增加57.
12%。
同期，公司实现基本每股收益0.004元；加权平均净资产收益率为0.04%，同比下降0.30个百分点。公司旗下博时蛇口
产园REIT第二次扩募，有利于盘活旗下产业园不动产资产。2026年4月30日，公司发布《关于开展博时蛇口产园REIT第二
次扩募并新购入不动产项目的公告》。上述不动产项目系指：（1）公司之全资子公司深圳市招明物业租赁有限公司持有
的位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区25号路以南招商局光明科技园B地块B1B2栋、B5栋、B6栋、B7栋、B8栋；（2）
公司之全资子公司深圳市南油（集团）有限公司持有的位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心及深圳市南山区南山街道
前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6、W7仓库及辅助楼。我们认为，该项目若成功获批并实施，对于持续盘活公
司旗下产业园不动产资产具有重要意义，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。公司
预计该项目产生的利润将超过公司最近一个会计年度经审计净利润的50%。
风险提示：市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。
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2026-05-01│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结算影响利润，推进REIT二次扩募 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，
同比下滑91.22%。
开发结算影响利润。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，同比下滑91
.22%。公司的归母净利润下滑较多，主要由于3个因素。1）毛利率下滑。2026年Q1，公司整体毛利率为10.19%，较2025年
Q1下滑1.57pct。2）投资收益为负。2026年Q1，公司投资亏损0.41亿元，其中联营合营企业投资亏损0.28亿元，2025年Q1
均为正收益。3）少数股东损益为正。2026年Q1，公司净利润中少数股东损益为1.67亿元，2025年Q1该值为负，2026年Q1
归母净利润下滑幅度进一步扩大。从费用管控看，公司2026年Q1的销售费用率和管理费用率分别为2.51%、1.55%，分别较
2025年Q1升高0.59pct、下降0.41pct，其中去化库存力度加大或致销售费用率提高。
销售量缩价升。2026年一季度，公司实现销售面积114.15万方，同比下降21.72%；销售金额333.82亿元，同比下降4.
81%；对应的销售均价29244元/平米，同比提高21.60%。在行业整体规模承压的背景下，公司实现量减价升，这与公司聚
焦核心的战略相关。
投资审慎聚焦核心。2026年一季度，公司新增2块土储，计容建面11.64万方。公司权益地价13.81亿元，总地价27.55
亿元，对应权益比例为50.13%。按照全口径计算的拿地力度为0.08，公司投资维持审慎态度。公司新增土储的楼面价为23
669元/平米，对应的地货比为0.81，新增的2个地块分别位于杭州、郑州，均为核心城市，公司拿地质量高。
推进REIT二次扩募。公司旗下博时蛇口产园REIT拟开展第二次扩募，购入资产为公司旗下位于深圳的光明新区和南山
区的不动产，有望成为市场上首个二次扩募的公募REIT。
投资建议：受到开发结算的影响，毛利率承压、表外项目收益为负，导致公司归母净利润下滑。在业务层面，开发销
售量减价升，投资聚焦核心；积极推进REIT二次扩募，有效盘活资产。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为1
2.81亿元、16.91亿元、21.91亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股，对应PE为61
.22X、46.38X、35.81X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)优化资产结构，投资区域聚焦 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入236.7亿元，同比上升15.7%，归母净利润0.4亿元，同比下降91.2%。
平安观点：
收入同比增长，利润阶段下滑：2026年一季度公司归母净利润同比下跌主要源于开发业务项目结转季节分布不均衡、
房地产项目结转毛利率同比下降、投资收益同比减少。一季度公司毛利率同比下降1.6个百分点至10.2%，投资收益同比减
少2.2亿元，少数股东损益占比同比提升96.2个百分点。
优化盘活存量资产，拿地积极聚焦：2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元，同比下降4.8%；销售面积114.2亿元
，同比下降21.7%；销售均价29244元/平米，同比上涨21.6%，较2025年全年上涨6.8%。一季度拿地持续向核心城市聚集，
先后在杭州、郑州获取土地，总地价27.6亿元，新增土储建面11.6万平米。2026年4月公司发布筹划招商基金招商蛇口租
赁住房REIT新购入基础设施项目暨关联交易公告、开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目公告，持续优化
盘活存量资产。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.22元、0.30元、0.42元，当前股价对应PE分别为40.4倍
、29.1倍、20.5倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，
维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，
核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险
。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)业绩继续下行，销售优于同行，融资优势明显 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比+16%，业绩同比-91%、低于市场预期，源于毛利率降和投资收益亏。26Q1公司营业收入237亿元，同比+
15.7%；归母净利润0.4亿元，同比-91.2%；扣非后归母净利-3.7亿元，同比-197%；基本每股收益0.004元，同比-90%。公
司毛利率、归母净利率分别为10.2%、0.2%，同比分别-1.6pct、-2.0pct；三费费率为7.7%，同比+0.4pct，其中销售、管
理和财务费率分别+0.6pct、-0.5pct和+0.3pct；合联营企业投资收益-0.3亿元，同比-122%。公司2019-2025年合计减值
高达289亿元，占比25年存货比值高达8.0%。截至26Q1末，公司合同负债（含预收账款）达1,275亿元，同比-15.1%，可覆
盖25年地产结算收入0.97倍。
26Q1销售额334亿元、同比-5%，销售表现优于同行，拿地/销售额比8%。2026Q1，公司销售额334亿元，同比-4.8%，
较2025年全年销售表现-11%有所收窄，同时也跑赢同期50家主流房企的销售表现-27%；销售面积114万平，同比-21.7%；
销售均价2.9万元/平，同比+21.6%。2026Q1，公司拿地金额28亿元，同比-86%；拿地面积12万平，同比-84%；拿地均价2.
4万元/平，同比-14.4%；拿地/销售金额比8%，拿地/销售面积比10%；拿地/销售均价比81%。截至2025年末，公司总未竣
工面积2,211万平，同比-19%，覆盖25年销售面积3.1倍。
加权融资成本2.74%、优势明显，25年IP（含酒店）全口径收入76亿元、同比+2%。至2026Q1末，公司净负债率58.9%
，同比+7.8pct；现金短债比为1.4倍，同比-0.2倍；有息负债余额2,463亿元，同比+5.9%。截至2025年末，公司加权融资
成本仅2.74%，较24年末-25Bps，融资成本持续优化。25年公司IP（含酒店）收入76.3亿元，同比+2%；其中商业、产业园
、公寓、写字楼、酒店分别占比26%、17%、18%、16%、15%。
投资分析意见：业绩继续下行，销售优于同行，融资优势明显，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，
尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格
局优化。考虑到目前行业量价仍然承压，我们维持公司2026-28年归母净利润预测分别为13亿元/20亿元/25亿元。考虑到
公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期，维持“买入”
评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)结算节奏导致利润下滑 │华泰证券 │买入
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招商蛇口发布一季报，2026Q1实现营收236.67亿元（yoy+15.74%），归母净利3911.86万元（yoy-91.22%），扣非净
利-3.75亿元（yoy-197.09%），利润下滑主要因结算节奏导致。我们持续看好公司在行业变局中提升发展质量、抓住资源
整合机遇的能力，REITs持续扩募等机遇拓展公司资产重定价空间，维持“买入”。
受结算节奏与结构影响，利润下滑
Q1利润下滑主要原因在于：1）结算结构导致毛利率下滑，同比-1.6pct至10.2%；2）表外项目盈利能力下降，期内投
资净亏损0.4亿，去年同期为净收益1.8亿；3）期间费用相对刚性，导致期间费用率同比提升0.5pct至7.6%。但公司历史
上Q1营收占比都处于低位（25Q1营收占全年比重仅13%），全年利润取决于期末已售未结项目盈利情况以及减值影响。公
司自21年至报告期末累计计提减值238亿，其中25年计提44亿，在房价跌幅收窄并出现结构性改善的环境下，我们认为全
年利润有望修复。
销售降幅收窄，扩张审慎
26Q1实现销售金额334亿元，销售面积114万方，同比分别-4.8%/-21.7%，跌幅较25年收窄4.8/1.8pct。核心城市聚焦
战略下，销售均价较25年全年均值再度提升7%至2.9万元/平。拓储方面相对较谨慎，期内拿地额约28亿，强度约8%。原因
在于：1）25年拓储积极，储备充沛；2）公司战略侧重提升发展质量。25年年报中明确要转向开发与经营并重、轻重结合
的方向，我们预计公司未来将更注重拿地的精准度。
REITs平台持续扩募，推动资产证券化
公司已成功搭建产业园、租赁住房和集中商业三大业态REITs平台，今年将进一步扩大规模。4月29日公司公告启动博
时蛇口产园REIT二次扩募，拟置入光明新区和前海的两个产业园项目；同日公告了招商基金招商蛇口租赁住房REIT的扩募
计划，拟注入子公司所持有的深圳南山区公租房项目。截至4月30日，公司三大REITs平台市值合计已达57亿，随着扩募节
奏的加快，预计规模还将持续增长。我们认为公司有望受益于REITs带来的价值重估。
盈利预测和估值
我们预计26-28年EPS为0.15/0.19/0.25元，BPS为10.93/11.10/11.33元，可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.83
倍，公司融资优势显著，投拓积极，储备和发展兼具质与量，予以公司2026年1.1倍PB，目标价12.02元，维持“买入”。
风险提示：行业政策风险，地产行业下行风险。
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2026-04-13│招商蛇口(001979)业绩稳健，行业排名提升 │国投证券 │买入
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财务表现：结转规模下降至业绩承压，现金流平稳
2025年，受结转项目减少及表外联合营项目亏损，招商蛇口营收与利润出现下滑。全年实现营业收入1,547.28亿元（
同比-13.53%），归母净利润10.24亿元（同比-74.65%），扣非净利润1.69亿元。尽管盈利端受结转规模与结构变化拖累
，但公司经营质量保持韧性：全年经营性现金流量净额仍实现96.93亿元净流入。年末货币资金余额达861.27亿元，显示
公司在销售回款与现金流管理方面依然稳健。
经营情况：开发稳居头部，多元业务持续扩张
公司坚持“开发+运营+服务”转型，核心竞争力稳步提升。开发业务：签约销售额1,960.09亿元，行业排名提升至第
四位。投资侧坚持“以销定投”，全年获取43宗地块，“核心10城”投资占比近90%，资源进一步向高能级城市集中。多
元业务：持有物业收入达76.3亿元（+2.2%），新入市项目29个。代建业务新增签约面积1,139万平方米，合同收入超8亿
元。招商积余第三方新签年度合同额41.69亿元（+13%），轻资产业务转型成效显著。
资本结构：杠杆维持绿档，新增融资成本持续下行
截至2025年末，公司总资产8,354.12亿元。核心偿债指标继续保持“三道红线”绿档：剔除预收账款后的资产负债率
为64.17%，净负债率72.46%，现金短债比1.19。公司融资优势持续强化，年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地1
41亿元经营性物业贷款。全年新增公开市场融资票面利率维持行业低位，年末综合资金成本进一步降至2.74%（较年初下
降25BP）。
投资建议：
基于公司前期地产预售规模下降，叠加减值风险释放，我们预计公司2026-2028年营收为1229.81、1137.45、1152.09
亿元，归母净利润为12.99、16.82、23.69亿元，每股净资产10.94、11.10、11.31元。目前申万房地产指数对应市净率0.
82，鉴于公司前期减值计提充分，行业龙头地位稳固，首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为9元，对应2026年每股
净资产0.82倍的市净率水平。
风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期
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2026-04-11│招商蛇口(001979)动态跟踪：减值充分报表扎实，销售趋势边际向好 │光大证券 │买入
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事件：公司发布2026年3月销售及近期购得土地使用权情况简报。
2026年3月，公司实现签约销售面积54.63万平方米，实现签约销售金额179.43亿元。
2026年1-3月，公司实现签约销售面积114.15万平方米，实现签约销售金额333.82亿元。
点评：区域聚焦城市深耕，销售趋势边际向好，减值充分报表扎实。
区域聚焦城市深耕：公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年公
司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元（其中权益地价543亿元，同比+62%；新增货值1257
亿元，同比+85%），在“核心10城”投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占全部投资额63%。
销售趋势边际向好：公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇
口好房子品质标准》。2025年公司累计实现签约销售面积716万平方米，累计实现签约销售金额1,960亿元，行业整体排名
提升至第四位，在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前
三（其中上海、长沙、南通排名第一）。2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元（同比-4.8%），其中2026年3月实现
销售金额179.4亿元（同比+14.9%）。
减值充分报表扎实：1）公司对投资性房地产采用成本模式计量，使用年限平均法计提折旧，2023-2025年计提投资性
房地产的折旧金额分别为20.9/24.0/30.4亿元；2）公司对资产减值和信用减值计提较为充分，2023-2025年资产减值损失
分别为22.8/44.8/35.2亿元，信用减值损失分别为1.4/15.5/8.9亿元。以上因素虽然影响了公司2023-2025年的利润表现
，但利于公司维护信用优势，后续轻装上阵，持续发展。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计
提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年的归母净利润预测为20.5/26.3亿元（原为48.1/54.4亿元），新增2028年归
母净利润预测为36.5亿元。当前股价对应公司2026-2028年的PB估值分别为0.7/0.7/0.7倍。公司品牌知名度和美誉度较高
，聚焦核心拿地积极，深圳核心储备丰厚，销售情况边际向好，信用优势维持稳定，维持“买入”评级。
风险提示：拿地、销售不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。
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