价值分析☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.投资评级明细】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2024-11-11
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 4 4 0 0 0 8
2月内 7 5 0 0 0 12
3月内 22 10 0 0 0 32
6月内 30 12 0 0 0 42
1年内 56 20 1 0 0 77
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2021年│ 2022年│ 2023年│2024年预测│2025年预测│2026年预测│
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│每股收益(元) │ 1.31│ 0.55│ 0.70│ 0.72│ 0.81│ 0.90│
│每股净资产(元) │ 10.67│ 10.79│ 10.89│ 12.71│ 13.22│ 13.83│
│净资产收益率% │ 9.54│ 4.19│ 5.28│ 4.68│ 5.00│ 5.45│
│归母净利润(百万元) │ 10372.25│ 4264.08│ 6319.42│ 6562.03│ 7298.55│ 8171.52│
│营业收入(百万元) │ 160643.41│ 183002.66│ 175007.56│ 186187.29│ 195742.47│ 204118.38│
│营业利润(百万元) │ 22753.18│ 15360.42│ 14182.44│ 14529.15│ 16224.11│ 18034.18│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2024EPS 2025EPS 2026EPS 研究机构
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2024-11-11 买入 维持 --- 0.71 0.78 0.82 开源证券
2024-11-11 增持 维持 13.38 0.67 0.72 0.79 海通证券
2024-11-08 买入 维持 --- 0.63 0.74 0.85 浙商证券
2024-11-05 增持 维持 --- 0.65 0.68 0.79 方正证券
2024-11-03 买入 维持 --- 0.65 0.65 0.65 国盛证券
2024-11-01 增持 维持 --- 0.69 0.75 0.78 财通证券
2024-11-01 增持 维持 14.2 --- --- --- 中金公司
2024-10-31 买入 维持 --- 0.74 0.85 0.92 银河证券
2024-10-18 买入 维持 15.92 0.71 0.84 1.03 中信建投
2024-10-17 买入 维持 --- 0.71 0.78 0.82 开源证券
2024-10-11 买入 维持 --- 0.71 0.78 0.82 开源证券
2024-10-06 增持 维持 --- 0.65 0.68 0.80 方正证券
2024-09-11 买入 维持 --- 0.71 0.78 0.82 开源证券
2024-09-09 买入 维持 --- 0.78 0.84 0.90 中泰证券
2024-09-06 买入 维持 --- 0.55 0.60 0.71 光大证券
2024-09-04 增持 维持 12 0.76 0.77 0.84 华创证券
2024-09-04 增持 维持 11.37 0.67 0.72 0.79 海通证券
2024-09-03 买入 维持 --- 0.70 0.73 0.76 长江证券
2024-09-02 买入 维持 --- 0.65 0.65 0.65 国盛证券
2024-09-02 买入 维持 --- 0.75 0.85 0.97 天风证券
2024-09-02 买入 维持 --- 0.48 0.49 0.88 民生证券
2024-09-02 买入 维持 --- 0.63 0.74 0.85 浙商证券
2024-09-02 买入 维持 --- 0.71 0.78 0.82 开源证券
2024-09-02 买入 维持 13.18 0.79 0.85 0.94 国泰君安
2024-09-01 增持 维持 --- 0.65 0.68 0.80 方正证券
2024-09-01 增持 维持 --- 0.72 0.73 0.77 平安证券
2024-09-01 买入 维持 --- 0.73 0.81 0.89 申万宏源
2024-08-31 买入 维持 11.22 0.66 0.71 0.79 华泰证券
2024-08-31 增持 维持 12.05 --- --- --- 中金公司
2024-08-31 买入 维持 --- 0.70 0.85 1.02 国金证券
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【4.投资评级明细】(近6个月)
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2024-11-11│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖
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招商蛇口发布2024年10月经营简报，公司销售规模同比由负转正，销售单价有所提升，行业排名保持领先
，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融
资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3
、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为17.0、15.5、14.6倍，维持“买入”评级。
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2024-11-11│招商蛇口(001979)公司季报点评：营收增长同比回正，首单回购贷款落地
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投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025年的EPS分别为0.67和0.72元，考虑公司销
售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2024年18-20X
PE，合理价值区间为12.04-13.38元，维持“优于大市”评级。
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2024-11-08│招商蛇口(001979)更新报告：聚焦核心，厚积薄发
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公司持续聚焦核心城市，在当前市场“止跌回暖”的大背景下，公司凭借核心城市丰厚的土储，有望率先
受益于核心市场热度回升带来的业绩增长。除地产板块的Beta行情外，我们认为公司的个股Alpha也值得关注
。我们预计公司2024-2026年归母净利润为57、67、77亿元，对应EPS为0.63、0.74、0.85元，维持“买入”评
级。
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2024-11-05│招商蛇口(001979)公司点评报告：销售稳居头部，待转资源丰富
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盈利预测与估值：公司销售稳居头部，待结转资源丰富，同时资产负债结构稳健，具备穿越周期的长期发
展能力。我们预计公司24-26年营业收入分别为1813.00、1921.02、2109.58亿元,归母净利58.79、61.35、72.
01亿元，对应PE分别为18.28、17.51、14.92倍，维持“推荐”评级。
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2024-11-03│招商蛇口(001979)销售排名维持前五，投资继续聚焦核心城市
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投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地
市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司在竞争格局改善中受益。我们预测公司20
24/2025/2026年营收分别为1772/1733/1647亿元，归母净利润分别为59/59/59亿元，对应摊薄EPS为0.65/0.65
/0.65元/股。当前股价对应2024年PE17.8倍，维持“买入”评级。
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2024-11-01│招商蛇口(001979)营收同比微增，拿地深耕核心城市
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投资建议：公司持续深耕核心城市，可结算资源充裕，融资渠道多元。我们预计公司2024-2026年实现营
业收入1863/1930/1963亿元，归母净利润62/68/71亿元。对应PE分别为16.80/15.51/14.86倍，维持“增持”
评级。
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2024-11-01│招商蛇口(001979)三季度利润率结构性回落，投拓节奏从容
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考虑到行业较弱的基本面对公司结算利润率的压制，下调2024/2025年盈利预测16%/18%至58/61亿元。当
前股价对应0.8/0.8倍2024/2025年市净率。维持跑赢行业评级，考虑到后续积极政策表态或带来的板块估值支
撑和股价弹性，维持14.2元目标价不变，对应1.0/1.0倍2024/2025年市净率和26%的上行空间。
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2024-10-31│招商蛇口(001979)2024年三季报点评：营业收入小幅提升，毛利影响归母净利润
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投资建议:2024年前三季度公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响，毛利下滑，归母净利润下滑。
财务稳健，严控杠杆。根据行业整体情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、8
3.79亿元的预测，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为14.82X、12.92X、11.88X，维持“
推荐”评级。
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2024-10-18│招商蛇口(001979)回购股份彰显发展信心，深耕核心城市助力行稳致远
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维持盈利预测和买入评级不变，上调目标价至15.92元。我们预测公司2024-2026年EPS为0.71/0.84/1.03
元。由于公司经营情况好于同业，我们给予其高于可比公司10%的PB估值溢价，对应PB1.41x，上调目标价至15
.92元（原目标价为12.47元）。
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2024-10-17│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：拟集中竞价交易回购股份，央企背景夯实投资信心
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2024年10月16日，招商蛇口股份有限公司发布公告，宣布将通过集中竞价交易方式回购公司股份，拟以自
有资金或自筹资金通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式进行股份回购，本次回购的股份将全部予
以注销并减少公司注册资本。公司整体经营业绩稳健，销售排名稳居前列，公开市场土地获取积极，回购股份
将进一步稳定投资者对公司持续经营的积极预期。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.
9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为16.2、14.7、13.9倍，维持“买入”评级
。
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2024-10-11│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：国庆期间销售火热，行业排名维持稳定
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销售规模有所收缩，行业排名维持稳定，维持“买入”评级
招商蛇口发布2024年9月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先，国
庆假期期间销售火热，消费助力多业务条线数据回升。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充
足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9
、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为14.8、13.5、12.7倍，维持“买入”评级
。
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2024-10-06│招商蛇口(001979)公司深度报告：行稳致远，逐梦前行
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盈利预测与估值：公司背靠招商局集团，开发业务规模维持行业前五，土储结构持续优化，负债结构维持
稳健。同时公司致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商，坚定推行资产运营业务双百战略。我
们预计公司2024-2026年收入分别为1813.0、1921.0、2109.6亿元，归母净利分别为58.8、61.7、72.3亿元。
对应PE分别为18.9x、18.0x、15.3x，维持“推荐”评级。
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2024-09-11│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：销售规模有所收缩，拿地进一步聚焦核心城市
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销售规模有所收缩，拿地进一步聚焦核心城市，维持“买入”评级
招商蛇口发布2024年8月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先。公
司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持
盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价
对应PE为12.5、11.4、10.7倍，维持“买入”评级。
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2024-09-09│招商蛇口(001979)收入保持基本稳定，资产运营业务蓬勃发展
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投资建议：公司2024年上半年表现基本符合预期，营收总体保持稳定，业务拓展表现积极，第一曲线布局
聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强，公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的“基本
盘”依旧稳固，其他业务内容持续丰富，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，我们持续
看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2026年EPS
至0.78、0.84、0.90元/股（前值0.9、1.07、1.15元/股），维持“买入”评级。
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2024-09-06│招商蛇口(001979)2024年中报点评：核心业绩保持稳定，多元化业务稳步发展
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盈利预测、估值与评级：考虑近期市场销售修复承压，或影响公司销售规模及毛利率修复，我们下调公司
24-26年归母净利润预测为54.1/59.2/68.6亿元（原预测为66.8/73.0/81.2亿元），当前股价对应24-26年PE估
值分别为16.5/15.0/12.8倍，公司保持行业销售头部地位，财务稳健，信用优势显著，未来有望持续提升市占
率和业绩，维持“买入”评级。
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2024-09-04│招商蛇口(001979)2024年中报点评：毛利率承压，土储置换放缓
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投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重
土储的不断消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口将是较早走出利润率下滑的公司之一。公司毛利率
承压，我们调整24-26年公司eps预测分别为0.76、0.77、0.84元（前值0.81、0.82、1.04元），考虑到公司作
为头部国央企的中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予24年目标价12元，对应24年
16倍PE，维持“推荐”评级。
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2024-09-04│招商蛇口(001979)公司半年报点评：多元经营发展平稳，负债稳健融资高效
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投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025年的EPS分别为0.67和0.72元，考虑公司销
售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2024年15-17X
PE，合理价值区间为10.03-11.37元，维持“优于大市”评级。
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2024-09-03│招商蛇口(001979)扣非业绩保持平稳，持有业务稳健发展
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扣非业绩逆势平稳，持有业务稳健发展。业绩方面，公司2024年上半年营收和扣非业绩保持平稳，归母净
利润下降主要由于结算毛利率和投资收益下降，全年营收和业绩展望仍相对稳健。经营方面，公司三条红线维
持“绿档”水平，融资成本持续压降，销售规模维持行业第五，拿地持续聚焦核心城市，持有业务实现稳健发
展，新发展模式探索保持领先。预计2024-2026年归母净利润分别为64/66/69亿元，对应市盈率分别为13.1X/1
2.7X/12.1X，尽管表观PE偏高，但实际PB相对偏低，当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买
入”评级。
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2024-09-02│招商蛇口(001979)业绩短期承压，融资成本持续降低
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投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地
市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司在竞争格局改善中受益。考虑到当前市场
销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2024/2025/2026年营收分别为1772/1733/1647亿元，归母
净利润分别为59/59/59亿元，对应摊薄EPS为0.65/0.65/0.65元/股。当前股价对应2024年动态PE14X，维持“
买入”评级。
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2024-09-02│招商蛇口(001979)24年中报点评：业绩波动下滑，强化投资管控
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投资建议：公司24上半年利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们
看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响回落，我们调整公司24-26年归母净利润至6
8.25、76.90、88.18亿元（原值：74.01亿元、82.33、91.51亿元），维持“买入”评级。
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2024-09-02│招商蛇口(001979)2024年半年报点评：拿地坚持聚焦，核心城市销售贡献稳步提升
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投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，持续降低融资成本，核心区域的优质土储和稳步提升的
销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。我们预测公司2024-2026年营业收入达1916.97亿元/1925.04亿
元/1947.99亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升
，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。
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2024-09-02│招商蛇口(001979)2024中报点评：营收规模保持稳定，第二曲线初具雏形
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盈利预测与估值
公司在房地产开发业务稳健经营的前提下，快速发展资产运营及城市服务等多元化业务，持续打造稳健均
衡的业务结构。我们认为公司未来能够实现持续性地高质量发展，预计公司24年归母净利润为57亿元，对应EP
S为0.63元，维持“买入”评级。
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2024-09-02│招商蛇口(001979)公司信息更新报告：开发业务毛利率承压，资产运营业务稳健提升
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开发业务毛利率承压，资产运营业务稳健提升，维持“买入”评级
招商蛇口发布2024年中报，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩不及预期。公司拿地聚焦核心城市，可
售货源较充足，融资渠道畅通，看好低价项目结转结束后业绩持续修复。我们维持盈利预测，预计公司2024-2
026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为13.1、11.9、11.2
倍，维持“买入”评级。
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2024-09-02│招商蛇口(001979)2024年半年报点评：业绩筑底中
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业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%；实现归母
净利润14.2亿元，同比下降34.2%。考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，核心优质城市和项目将
迎业绩上修，维持2024~2026年EPS分别为0.79/0.85/0.94元，维持目标价13.18元。
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2024-09-01│招商蛇口(001979)公司点评报告：营收维持稳定，负债结构稳健
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盈利预测与估值：公司债务结构持续优化，核心城市销售维持第一梯队水平。我们预计公司24-26年营业
收入分别为1813.00、1921.02、2109.58亿元,归母净利58.79、61.67、72.33亿元，对应PE分别为14.22、13.5
6、11.56倍，维持“推荐”评级。
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2024-09-01│招商蛇口(001979)销售结构优化，财务状况稳健
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投资建议：考虑公司盈利能力下行超出预期，下调公司2024-2026年EPS预测至0.72元（原为0.81元）、0.
73元（原为0.88元）、0.77元（原为0.97元），当前股价对应PE分别为12.8倍、12.6倍、12.0倍。公司财务状
况稳健，投资积极聚焦，销售结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
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2024-09-01│招商蛇口(001979)业绩有所下降，融资优势明显
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投资分析意见：业绩有所下降，融资优势明显，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其
大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于
行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。考虑
到行业下行，我们下调公司2024-26年归母净利润预测至66、73、81亿元（原76、103、111亿元），现价对应2
4年PE13倍，维持“买入”评级。
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2024-08-31│招商蛇口(001979)开发审慎聚焦，运营服务构筑增长点
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开发审慎聚焦，运营及服务构筑增长点
8月30日招商蛇口发布中报，2024H1实现营收512.7亿元（yoy-0.3%），归母净利14.2亿元（yoy-34.2%）
，符合公司业绩快报预期。因中期公司毛利率有所下滑，我们调整2024-2026年EPS预测至0.66/0.71/0.79元（
前值为0.84/0.95/1.05元），可比公司2024年Wind一致预期PE均值为13.5倍，考虑公司融资优势显著，储备兼
具质与量，未来可期，给予公司2024年17倍PE，目标价11.22元（前值：12.18元），维持“买入”评级。
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2024-08-31│招商蛇口(001979)精金百炼，踔厉奋进
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盈利预测与估值
我们维持盈利预测不变。当前股价对应0.7倍2024年市净率和0.7倍2025年市净率。维持跑赢行业评级和12
.05元目标价不变，对应0.9倍2024年市净率和0.9倍2025年市净率，较前股价有31%的上行空间。
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2024-08-31│招商蛇口(001979)当期营收利润下滑，投销稳健财务安全
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公司销售结构优化，投资布局聚焦深耕，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地
产市场承压，我们下调公司2024-26年归母净利润至63.4亿元、76.9亿元和92.5亿元（原为91.1亿元、118.1亿
元和143.5亿元），同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2%。公司股票现价对应PE估值为13.2/10.9/9.0倍，维持
“买入”评级。
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