研报评级☆ ◇002314 南山控股 更新日期：2026-03-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】 暂无数据
【2.盈利预测统计】 暂无数据
【3.盈利预测明细】 暂无数据
【4.研报摘要】 暂无数据
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-02-05│南山控股(002314)2026年2月5日投资者关系活动主要内容
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1、根据公司业绩预告，2025 年净利润预计亏损，主要原因是什么？
答：2025 年业绩预告亏损主要受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增
加。但需强调的是，公司经营情况整体平稳，多元化盈利结构夯实基本面；现金流管理稳健，通过优化融资结构、置换高
息贷款，融资成本持续下降；同时，仓储物流业务品牌影响力提升、轻资产模式持续突破，制造业业务向“微笑曲线”两
端延伸、创新与效益同步增强，为长期发展奠定基础。未来，公司将继续聚焦主业、严控风险，通过业务结构优化与资产
效率提升，推动业绩逐步改善。
2、公司房地产开发业务当前存货出清节奏如何？
答：公司始终将房地产开发业务的风险防控放在首位，2025 年以来积极应对市场竞争，采取差异化销售策略加速库
存去化和资金回笼，重点聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心区域的优质项目，优先保障现金流安全。通过优化推盘节奏、
灵活调整定价策略，核心城市项目去化效率显著提升。未来，公司将持续跟踪行业政策窗口，把握结构性机会，加快项目
去化，同时严格控制新增投资，确保资产结构持续优化。
3、仓储物流业务作为公司战略性业务，目前市场环境是否已企稳？
答：公司仓储物流业务以宝湾物流为核心平台，整体运营稳健，2025 年上半年实现营业收入 9.2 亿元，在行业平均
出租率下滑背景下，仓库平均使用率仍保持 91.1%的高位，彰显了卓越的资产运营管理能力。2025 年，在整体需求复苏
节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，仓储物流项目间竞争压力不减，租金延续下行态势。但随着新增供应压力持
续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望率先企稳并温和回升
。
4、公司在 REITs 等资产证券化方面有哪些具体规划？
答：公司高度重视资产证券化工作，推进“募投建管退”闭环管理，已形成物流基金、公募 REITs 等多层次资本运
作体系。华泰宝湾物流 REIT 自上市以来运营优异，2025 年获评“公募 REITs 年度杰出项目”，目前正推进扩募，拟购
入成都、西安、宁波、青岛等地优质宝湾物流园区资产；同时，宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立 5.46 亿
元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化工作奠定基础。
交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄
露等情况。
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参与调研机构：2家
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2025-12-12│南山控股(002314)2025年12月12日投资者关系活动主要内容
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1、请问公司是否考虑业务出海？
答：公司制造业业务近年来持续加强创新能力建设和经营效益提升，加大海外市场开拓力度，在扩大市场份额提升竞
争力上取得进展，2025 年上半年，公司境外制造业收入达到 9.30 亿元。不动产开发和运营相关业务当前仍以国内市场
为核心，聚焦长三角、粤港澳大湾区等区域深耕，未来也将加强海外市场研究，把握国际化布局机会。
2、公司如何看待存量收储、购房贴息等政策，能否有效提振房地产市场？
答：公司密切关注存量收储、购房贴息等政策动向。存量收储有助于加快去库存、改善供需结构，并对房企流动性形
成支持；购房贴息可有效降低购房成本，促进合理住房需求释放。整体来看，政策优化有利于行业止跌企稳，但全面修复
仍依赖需求侧信心提升，核心城市与优质项目将更受益。公司将持续跟踪政策执行效果，积极把握结构性机会，加快项目
去化。
3、公司未来的业务发展重心是什么？
答：公司坚持“稳中求进”的基本原则，聚焦主业，优化布局，进一步提升公司在物流园区、工业园区、住宅开发等
不动产领域的资产运营管理能力和竞争优势，积极推动商业模式和发展方式的转型升级，实现业务高质量与可持续性发展
。同时，公司将持续加大新能源、高端制造等业务的探索和投入，支持业务发展和模式创新，实现业务结构优化。
4、公司融资成本是否有进一步改善空间？
答：公司持续深化与银行等金融机构的合作，充分利用当前贷款利率下行窗口期，对前期利率较高的贷款结构进行优
化置换，不断降低财务费用并改善负债结构。未来，公司仍将根据市场环境及政策导向，稳妥推进融资成本优化工作。
5、房地产项目是否还会新增拿地？投资指标要求是什么？
答：公司房地产开发业务将风险防控放在首位，坚持审慎投资，重点关注核心城市具备较高安全边际和可预期现金流
的优质项目，在确保风险可控和投资回报匹配的前提下，择机参与土地储备竞拍。
6、控股股东是否有资产注入计划？
答：公司未接到控股股东相关通知，暂无明确资产注入计划。如后续有相关事项，公司将严格按照监管要求履行信息
披露义务。
7、公司预计未来 1-2 年经营业绩情况？
答：公司将继续通过优化业务结构、强化运营管理、提升资产质量等方式，推动业绩稳健向好。具体经营业绩情况敬
请关注公司定期报告。
8、公司在市值管理方面有什么规划？
答：公司高度重视市值管理工作，已制定《市值管理制度》与《估值提升计划》。公司将持续深化战略布局，提升经
营质效，夯实内在价值基础。同时公司重视市场反馈，密切关注二级市场市值表现并积极听取投资者意见和建议，持续完
善市值管理机制，适时采取科学、合理、规范的市值维护举措。
交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄
露等情况。
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参与调研机构：1家
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2025-11-05│南山控股(002314)2025年11月5日投资者关系活动主要内容
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1、请问公司经营业绩情况？
答：2025 年前三季度公司实现营业收入 109.06 亿元，同比增长163.73%；归母净利润 3.3 亿元，同比扭亏。营业
收入与利润增加，主要系本期房地产业务销售结转增加，带动盈利能力有所恢复。整体来看，2025 年我国房地产政策延
续宽松，但整体市场仍处于筑底修复趋势，购房者信心与预期尚在修复过程中，叠加部分区域住宅项目库存去化压力较大
，对公司经营业绩形成挑战，公司将持续关注存量项目去化情况及行业环境等因素对公司盈利能力的影响。
2、公司前三季度财务费用较去年同比增加的原因？
答：财务费用增加主要系有息负债规模扩大，利息支出增加；同时，房地产项目竣备后资本化利息转费用化增加。随
着金融市场流动性改善，公司抓住有利时机，努力对存量融资进行置换，整体融资成本较去年明显下降。
3、公司 2024 年度投资收益来源及今年预期？
答：公司 2024 年投资收益主要来自宝湾物流公募 REITs 出表发行。公司将结合政策要求、资产本身的情况，积极
推进物流基金、公募 REITs 等资产证券化工作，持续提升宝湾物流“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展
的资本闭环。
4、公司长期股权投资的投资标的集中在哪些领域？
答：公司的长期股权投资主要集中在与主营业务相关的领域，主要包括房地产合作项目开发公司、华泰宝湾物流 REI
T、仓储物流投资合伙企业、工业园并购基金等。
5、公司 2024 年度信用减值主要来自哪些业务？
答：信用减值部分主要为其他应收款减值损失，主要系房地产业务受市场、供需变化、政策调控、开发周期等多种因
素影响，部分合作项目销售价格及去化未达预期，公司对计提存货减值的合作开发项目提供的财务资助，经测算应收取的
现金流量大于预计未来可收回的现金流量部分计提信用减值。
6、今年房地产开发业务结算资源的利润率水平如何？
答：2025 年上半年，公司房地产开发业务毛利率为 19.27%，较去年同期增加，主要受公司交付项目的区域结构性变
化影响，上海主力项目交付结转显著改善该业务利润率水平。
7、仓储物流业务的出租率及租金现状？
答：面对整体物流市场出租压力较大的市场环境，凭借卓越的资产运营管理能力，宝湾物流 2025 年上半年仓库平均
使用率为91.1%，在物流仓储市场整体平均出租率下滑背景下，仍较去年同期提升 4.1 个百分点；但受行业竞争加剧，租
金水平承压影响，单位租金有所下滑。
8、中美关税政策变动对仓储需求的影响？
答：宝湾物流高标仓客户以三方物流、电子商务为主，主要服务于境内消费市场。当前中美贸易环境的不确定性依然
较高，部分跨境电商客户基于预期变化提出压降仓储成本需求。公司将持续密切关注市场与客户经营情况，对客户变化及
时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。
9、公司持股的新能源企业发展情况？
答：公司新能源业务主要通过参股企业中国核能科技（HK.00611）实施运营。中国核能科技以风光储等新能源电站开
发、投资、建设、运营为主业，截至 2025 年 6 月末，在运维电站合计 117座，其中风光 103 座，储能 14 座，风光总
运营规模达 2,030MW（按实际装机容量统计），储能电站 551MWh。
10、公司是否考虑调整分红政策、增加分红？
答：公司主营业务属于资金密集型行业，资金是影响公司发展的重要因素。为保障长远发展并实现战略目标，公司需
储备相应资金支持后续项目投资、生产运营等的持续投入，提高资金周转抗风险能力，为 2025 年经营发展提供有力的资
金支持。未来，公司将积极贯彻落实证监会、交易所等监管机构有关上市公司现金分红的要求，综合考虑公司经营情况和
发展需要，制定合理的利润分配预案，在条件允许的情况下进一步提高分红水平。
交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄
露等情况。
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