研报评级☆ ◇600007 中国国贸 更新日期：2026-03-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-01-04
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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3月内 0 1 0 0 0 1
6月内 1 2 0 0 0 3
1年内 5 9 0 0 0 14
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ 1.11│ 1.25│ 1.25│ 1.26│ 1.30│ 1.33│
│每股净资产(元) │ 9.08│ 9.63│ 9.58│ 9.87│ 10.17│ 10.49│
│净资产收益率% │ 12.20│ 12.98│ 13.08│ 12.78│ 12.75│ 12.68│
│归母净利润(百万元) │ 1115.87│ 1259.20│ 1262.39│ 1269.87│ 1307.31│ 1337.94│
│营业收入(百万元) │ 3442.28│ 3953.76│ 3912.07│ 3949.76│ 4027.59│ 4095.12│
│营业利润(百万元) │ 1382.02│ 1672.50│ 1672.25│ 1684.70│ 1734.15│ 1775.36│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2026-01-04 增持 首次 --- 1.22 1.24 1.25 财通证券
2025-11-02 买入 维持 --- 1.28 1.34 1.39 国联民生
2025-10-31 增持 维持 --- 1.29 1.32 1.34 西南证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-01-04│中国国贸(600007)持核心资产，享红利收益 │财通证券 │增持
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深耕北京CBD四十余载，核心资产禀赋突出：公司成立于1985年，控股股东持股比例达80.65%。公司是北京核心商务
区地标性综合物业的开发与运营平台，长期深耕国贸中心项目，区位稀缺、资产质量高。
收入短期承压，物业租赁是基本盘：公司2025年前三季度营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同比-7.7
%。2025年上半年18.9亿元，同比-3.8%；归母净利润6.3亿元，同比-8.0%；其中物业租赁及管理收入16.5亿元，占比维持
85%以上，体现核心业务抗波动能力。
写字楼与商城是租赁收入的核心，各业态收入短期表现均承压：2025年上半年写字楼、商城、公寓、酒店分别实现营
收7.3亿元、6.4亿元、0.9亿元、2.4亿元，同比-5.1%、-2.2%、-1.0%、-7.2%；写字楼与商城合计贡献公司70%以上收入
，是租赁收入的核心。
盈利能力强，分红有保障：公司2025年前三季度毛利率达59.1%，净利率达33.4%，2019-2024年ROE维持在10%以上。
公司上市以来连续28个财年进行分红，平均分红率达54.3%。公司资产布局已完成，后续大概率无重大资本支出，2010年
后企业自由现金流覆盖分红金额维持在1倍以上。
投资建议：公司的投资物业位于北京CBD核心，资产高度稀缺，具备不可复制性；资产质量优秀，经营稳定；分红能
力有保障，分红意愿较强。但考虑到当前宏观环境，短期内出租率及租金水平或有压力。我们预计公司2025-2027年归母
净利润分别为12.2亿元、12.5亿元、12.6亿元，对应PE分别为16.3x、16.0x、15.9x。首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。
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2025-11-02│中国国贸(600007)2025年三季报点评：投资性物业租金出租率承压，营收归母│国联民生 │买入
│净利同比下滑 │ │
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营收及归母净利润小幅下滑，营销管理费用同比提升。截至2025年三季度，公司实现28.21亿元营收，同比下降4.39%
，主要系写字楼和商城平均租金及出租率较2024年同期下降所致；截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同
比下降7.69%，主要系营业收入下降、叠加销售费用和管理费用同比提升7.15%和2.11%所致。
投资性物业租金及出租率三季度仍承压，但仍优于北京全市水平。截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均租
金分别为613、1308及363元/平方米/月，同比2024年同期的645、1335及367元/平方米/月分别下降4.96%、2.02%及1.09%
，写字楼及商城租金承压明显；截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均出租率分别为92.3%、95.5%及90.4%，分
别相较于2024年同期下降0.9、1.1和上升1.1个百分点。根据戴德梁行统计，北京市业主继续采取以价换量策略来留住现
有租户和招揽新租户，截至2025年三季度末全市写字楼租金环比下降2.90%至人民币215.51元/平方米/月，空置率较2024
年年底下降1.8个百分点至16.5%，写字楼市场整体承压。2025年前三季度，北京服务性消费额同比增长4.8%，但社零总额
延续降势，同比下降5.1%，由于可选消费和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市
购物中心首层平均租金加速下行，截至2025年三季度末环比下降0.6%至30.6元/平方米/天，北京市商场租金整体承压。
酒店行业面临经营压力，《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》为行业带来曙光。公司未公布2025年前三季度酒
店经营数据，但根据北京统计局数据，截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合
计5980万元，同比下降92.9%，酒店行业经营压力加大。商务部等9部门联合印发的《关于促进住宿业高质量发展的指导意
见》于10月17日对外公布，意见提出统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，加快推进住宿业高质量发展，着力提升供给
品质、促进业态创新、优化营商环境，推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，为提振消费、扩大内
需作出积极贡献，为酒店发展带来曙光。
投资建议：公司持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定
。我们预测2025-2027年营收分别达39.36亿元/40.07亿元/40.90亿元，同比增长0.6%/1.8%/2.1%；2025-2027年归母净利
润分别为12.90亿元/13.47亿元/14.04亿元，同比增长2.2%/4.4%/4.3%；2025-2027年PE倍数为16/15/14倍。维持“推荐”
评级。
风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。
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2025-10-31│中国国贸(600007)2025三季报点评：公寓业务表现亮眼，核心资产韧性犹存 │西南证券 │增持
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事件：公司发布2025年第三季度报告。2025年Q1-Q3，公司实现营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同
比-7.7%；扣非后归母净利润9.4亿元，同比-7.0%。其中，2025年Q3实现营收9.3亿元，同比-5.5%；归母净利润3.1亿元，
同比-7.0%；扣非后归母净利润3.1亿元，同比-7.4%。
核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字
楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，租金收入10.5亿元，出租率为92.3%，同比-0.9pp；平均租金为613元/平/月，同比-32元
/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3平均出租建面18.0万㎡，租金收入9.0亿元，
出租率为95.5%，同比-1.1pp；平均租金为1308元/平/月，同比-27元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为
全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。
公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓Q1-Q3平均出租建面8.0万㎡，租金收入1.4亿元，出租率为90.4%，同比+1.1
pp；平均租金为363元/平/月，同比-4元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效
率进一步改善。
财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成
本不断降低。2025年Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024年派息率高达88%
，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。
盈利预测与投资建议：预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的
稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红
政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。
风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险
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【5.机构调研】 暂无数据
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