研报评级☆ ◇600007 中国国贸 更新日期：2026-11-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-11-05
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 0 1 0 0 0 1
1月内 1 1 0 0 0 2
2月内 1 1 0 0 0 2
3月内 1 3 0 0 0 4
6月内 1 3 0 0 0 4
1年内 1 7 0 0 0 8
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.25│ 1.25│ 1.19│ 1.16│ 1.15│ 1.16│
│每股净资产(元) │ 9.63│ 9.58│ 9.68│ 9.78│ 9.90│ 10.02│
│净资产收益率% │ 12.98│ 13.08│ 12.33│ 11.87│ 11.67│ 11.60│
│归母净利润(百万元) │ 1259.20│ 1262.39│ 1202.30│ 1165.91│ 1152.09│ 1169.81│
│营业收入(百万元) │ 3953.76│ 3912.07│ 3770.06│ 3632.65│ 3579.22│ 3585.80│
│营业利润(百万元) │ 1672.50│ 1672.25│ 1602.68│ 1558.61│ 1551.93│ 1561.64│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-11-05 增持 维持 23.5 --- --- --- 中金公司
2026-10-09 买入 维持 24.82 1.12 1.12 1.14 广发证券
2026-09-05 增持 维持 --- 1.18 1.16 1.16 国信证券
2026-09-03 增持 维持 --- 1.17 1.18 1.18 财信证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-11-05│中国国贸(600007)3Q经营继续承压，利息收入推动业绩平稳增长 │中金公司 │增持
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3Q26业绩略超我们预期
中国国贸公布3Q26业绩：1-3Q26营收同比下降5%至26.9亿元，归母净利润同比增长3%至9.7亿元，其中三季度单季营
收同比下降6%，归母净利润同比增长9%，略超我们预期，主要系利息收入增长推动。
核心资产经营面临一定压力。受行业环境整体承压、区域竞争压力增大等因素影响，公司三季度写字楼及商城的租金
收入同比下降，其中三季度写字楼租金收入3.1亿元，同比下降8%，商城租金收入2.9亿元，同比下降3%。前三季度写字楼
和商城的平均租金分别为577元/月/平方米和1,267元/月/平方米，同比分别下降6%和2%。出租率表现相对稳定，三季度末
写字楼及商城出租率分别为90.1%和96.4%，环比二季度末均实现小幅提升。
毛利率小幅提升，利息收入推动业绩实现增长。2026年前三季度公司税前毛利率同比提升0.5ppt至59.6%，我们预计
主要系折旧摊销金额下降以及成本节降等推动；前三季度公司实现利息收入9,633万元（较去年同期新增约7,500万元），
推动公司净利润在收入下滑背景下实现3%的增长。
发展趋势
料经营环境延续承压趋势。根据戴德梁行数据，截至2026年三季度末，北京市甲级写字楼平均租金191元/月/平米，
同比下降11%，空置率则同比下降1.2ppt至15.3%；考虑到北京CBD区域在未来2-3年仍有新增供给入市，我们预计公司写字
楼在区域层面的竞争仍面临一定挑战。商场方面，北京市社零总额的累计增速自2024年6月开始转负，2026年前三季度累
计同比下降0.7%，整体来看消费环境亦面临一定压力。
盈利预测与估值
我们暂维持盈利预测不变，预测2026年和2027年归母净利润维持11.6/11.2亿元。维持跑赢行业评级和23.5元目标价
（对应7%上行空间），对应20.5/21.2倍2026/2027年目标市盈率。公司当前交易于19/20倍2026/2027年市盈率。
风险
写字楼市场景气度不及预期，宏观经济修复不及预期，区域竞争加剧风险。
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2026-10-09│中国国贸(600007)业绩表现超预期，毛利率、费用率改善，写字楼相对承压 │广发证券 │买入
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收入下降利润稳定，业绩总体表现超预期。根据公司中报，26年上半年公司实现营业收入18.2亿元，同比-3.9%，毛
利10.9亿元，同比-3.3%，净利润6.3亿元，同比+0.2%，归母净利润6.3亿元，同比+0.2%，扣非归母净利润6.3亿元，同比
-0.1%。除酒店外其他业态收入均下降，但毛利率改善、费用率下降对冲收入规模收缩，利润维持平稳。25年初公司披露
全年计划收入同比-4.2%、利润总额同比-9.7%，半年度业绩表现略超预期。
毛利率改善、费用率下降，对冲收入规模收缩。26年上半年公司整体毛利率60.0%，同比上升0.4pct，销管费率5.2%
，同比下降0.2pct、财务费率为-1.2%，较25年同期改善1.3pct，虽然收入规模收缩，但运营能力改善对冲下，业绩维持
稳定。此外，上半年公司偿还长债2亿元，至此有息负债清零。
除酒店外各业态收入均承压，降幅明显。分业态来看，26年上半年酒店收入2.38亿元，同比+0.1%，降幅最大的是写
字楼，收入6.61亿元，同比-9.3%，商城、公寓、其他收入分别为6.39亿元、0.91亿元、1.87亿元，同比分别-0.58%、-1.
8%、-0.7%，酒店表现相对平稳，写字楼压力较大。
各业态租金同比均下降，仅商场出租率提升。2026年上半年，中国国贸写字楼平均租金为583元/平米/月，同比减少6
.1%；商城平均租金为1286元/平米/月，同比减少2.2%；公寓平均租金为357元/平米/月，同比减少1.9%。出租率方面，26
年上半年仅商场出租率提升，中国国贸写字楼平均出租率为90%，同比减少2.4个百分点；商城平均出租率为96.1%，同比
上升0.8个百分点；公寓平均出租率为88.6%，同比减少0.1个百分点。
盈利预测与投资建议：总体来看，公司以国贸中心项目为运营主体，位置稀缺，运营总体稳定，收入波动可通过运营
消化以维持业绩平稳。预期公司26-27年归母净利润11.31/11.31亿元，同比-5.9%/持平。维持每股合理价值24.82元/股，
对应26年PE为22X，维持“买入”评级。
风险提示：宏观经济不及预期，写字楼及商业需求下降，北京供应超预期，租金、出租率下降等。
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2026-09-05│中国国贸(600007)营收承压但利润平稳，财务结构持续优化 │国信证券 │增持
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上半年营收同比下降但利润基本持平。2026H1，公司实现营业收入18亿元，同比-4%，主要受写字楼业务拖累；归母
净利润6.3亿元，同比+0.2%，利润表现好于收入；归母净利率为34.9%，同比提升1.4pct，一方面因为毛利率60.0%，同比
提升0.4pct，另一方面销售管理财务费率合计为4.1%，同比压降1.5pct。
写字楼和公寓经营承压，但商城和酒店相对平稳。拆分业务结构，2026H1，公司写字楼、商城、公寓、酒店、其他业
务的收入分别为6.6、6.4、0.9、2.4、1.9亿元，同比分别为-9%、-0.5%、-2%、+0.1%、-0.7%，占比分别为36%、35%、5%
、13%、10%。2026H1，公司写字楼、商城、公寓业态的平均租金单价分别为583、1286、357元/㎡/月，同比分别为-6%、-
2%、-2%，均有所下降；写字楼、商城、公寓业态的平均出租率分别为90.0%、96.1%、88.6%，同比分别变动-2.4pct、+0.
8pct、-0.1pct。2026H1，公司的物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）和酒店经营业务的毛利率分别为68.0%和7.
1%，同比分别提升0.1pct和5.0pct。
长期借款偿还完毕，财务状况更加健康。截至2026H1末，公司总资产107亿元，同比-4%；净资产93亿元，同比+1%；
总负债14亿元，同比-29%，主要因为有息负债偿还完毕；资产负债率13%，同比下降5pct；货币资金30亿元，占总资产的
比重为27%。2026H1，公司经营性现金流净额为8亿元，保持合理水平。
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026-2027年的营业收入分别为36.6/36.0亿元，归母净利润分别为11
.9/11.6亿元，对应每股收益分别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为16.0/16.3倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争
加剧，公司经营会受到不利影响。
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2026-09-03│中国国贸(600007)2026年半年报点评：营收微降盈利稳定，依旧具备高股息配│财信证券 │增持
│置价值 │ │
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中国国贸上半年公司实现营业收入18.16亿元，同比下降3.90%；归属于上市公司股东的净利润6.33亿元，同比增长0.
17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.28亿元，同比下降0.11%。
租金水平承压，商城出租率有所提升。2026年上半年，公司物业租赁及管理收入15.78亿元，同比下降4.48%。各业态
表现分化明显：写字楼业务受CBD区域“供强需弱”及租金下行影响，收入同比下降9.3%至6.61亿元，平均租金由上年同
期的621元/平方米/月降至583元/平方米/月，出租率由92.4%降至90.0%；商城业务收入微降0.5%至6.39亿元，但出租率逆
势提升至96.1%，平均租金略有下调。从环比角度看，截至2026年6月末，公司写字楼、商城出租率分别为90.0%、96.1%，
较一季度末（89.6%、95.7%）均有所回升。
长期借款清零，财务费用由正转负。上半年公司偿还银行长期借款本金2亿元，长期借款已全部清偿，目前已无资产
抵押和质押情况。上半年财务费用为-2,114万元，由正转负，显著增厚了利润空间。
现金流强劲，持续高分红，具备高股息配置价值。公司上半年经营活动产生的现金流量净额为7.96亿元，虽同比下降
5.58%，但仍明显高于同期归母净利润6.33亿元，造血能力依旧强劲。2026年6月，公司每股派发现金红利1.07元（含税）
，共计派发现金红利约10.78亿元。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/90%，连续多年维持高比例分红
。按当前股价（2026年9月3日收盘价18.80元）计算，股息率约为5.7%，具备显著的高股息配置价值。
展望下半年：写字楼与商场租金或将继续承压。展望下半年，北京写字楼市场将迎来供应的小高峰，其中近半新增供
应位于CBD区域，导致CBD市场竞争更趋激烈，去化难度上升，空置率及租金水平将持续承压。零售商业物业市场面对消费
分层的新形势，竞争更趋激烈，市场租金呈缓慢下降趋势。随着非核心区域商圈供应增大，叠加消费分化及品牌调改周期
拉长，存量市场面临挑战，去化压力将进一步增大，商场出租率和租金也将随之承压。中长期看，随着北京国际消费中心
城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作为核心资产持有方有望持续受益。
投资建议：维持公司“增持”评级。虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独
特的区位优势、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的优质资产。预计2026-2028年公司归母净利润
分别为11.86/11.92/11.95亿元，EPS分别为1.17/1.18/1.18元，当前股价对应的PE分别16.02/15.93/15.89倍。
风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩；北京核心区域新增供应超预期；租金及出租率下行压力加大；酒店业
务恢复不及预期等。
【5.机构调研】 暂无数据
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