研报评级☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-10-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-23
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 0 0 0 0 1
2月内 9 5 0 0 0 14
3月内 9 8 0 0 0 17
6月内 21 10 0 0 0 31
1年内 31 13 0 0 0 44
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.01│ 0.42│ 0.09│ 0.13│ 0.18│ 0.23│
│每股净资产(元) │ 16.16│ 16.08│ 16.03│ 16.13│ 16.21│ 16.32│
│净资产收益率% │ 6.08│ 2.53│ 0.54│ 0.86│ 1.13│ 1.43│
│归母净利润(百万元) │ 12067.16│ 5001.18│ 1034.70│ 1604.63│ 2107.75│ 2727.69│
│营业收入(百万元) │ 346828.13│ 311666.32│ 308144.19│ 274215.94│ 253432.67│ 246191.72│
│营业利润(百万元) │ 24318.02│ 15141.10│ 9578.31│ 7437.67│ 8077.31│ 9013.10│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-23 买入 维持 --- 0.11 0.15 0.21 太平洋证券
2026-09-16 增持 维持 6.8 0.13 0.14 0.21 华创证券
2026-09-08 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-09-01 买入 维持 --- 0.13 0.19 0.24 国盛证券
2026-08-31 买入 维持 --- 0.14 0.26 0.41 开源证券
2026-08-29 增持 维持 --- 0.15 0.18 0.23 东方财富
2026-08-28 增持 维持 --- 0.13 0.17 0.23 财通证券
2026-08-28 买入 维持 9.67 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-08-28 买入 维持 --- 0.13 0.18 0.23 中银证券
2026-08-27 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
2026-08-27 增持 维持 --- 0.13 0.21 0.24 国信证券
2026-08-27 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-08-27 买入 维持 8.53 0.16 0.18 0.22 国投证券
2026-08-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-08-11 增持 首次 --- 0.15 0.19 0.23 东方财富
2026-08-04 增持 维持 --- 0.16 0.25 0.37 财通证券
2026-07-28 增持 首次 --- 0.12 0.21 0.30 长城证券
2026-06-22 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 太平洋证券
2026-05-24 买入 维持 --- 0.08 0.08 0.11 招商证券
2026-05-12 增持 维持 8.17 0.13 0.20 0.31 华创证券
2026-05-05 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-05-04 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-30 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 太平洋证券
2026-04-29 买入 维持 9.63 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-28 买入 维持 --- 0.13 0.19 0.24 国盛证券
2026-04-28 买入 维持 --- 0.11 0.13 0.16 光大证券
2026-04-28 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
2026-04-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-25 买入 维持 --- 0.12 0.17 0.25 天风证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-23│保利发展(600048)2026年半年报点评：业绩短期承压，投资聚焦核心城市 │太平洋证券 │买入
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事件：公司发布2026年半年报，2026年上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降11.98%，归母净利润19.59亿
元，同比下降40.84%。
要点：
营收和归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年上半年公司营收同比下降11.98%，实现归母净利润19.59亿元，同比
下降40.84%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下
降1.61个百分点至13.03%；2）2026年上半年投资净收益为-0.29亿元，而去年同期为9.84亿元；3）2026年上半年公司信
用减值损失较去年同期多损失3332.61万元。
销售规模小幅下降，核心城市销售贡献占比高
2026年上半年公司实现签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%，实现签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%，签
约均价同比提升5.08%至2.14万元/平方米，销售权益比84%。公司核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高
位水平，上半年一线城市销售占比42%，二线城市销售占比44%。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，上半
年公司回笼资金1110亿元，销售回笼率82.16%。
投资聚焦核心城市，土地资源优质
2026年上半年公司新增21个项目，拓展总地价384.4亿元，总计容面积166.0万平方米，同比分别下降24.4%和27.1%，
拓展金额权益比为98%，较2025年上半年提升11个百分点，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占
比100%，积极为公司后续发展储备资源。截至上半年末，公司共有在建拟建项目487个，在建面积4241万平方米，待开发
面积4588万平方米。
融资渠道保持畅通，融资成本持续下降
公司已有融资渠道保持畅通，上半年累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融
资利率新低。截至2026年上半年末，公司货币资金余额1338亿元，较去年末增加109亿元，占总资产比例为11.48%，资产
负债率为71.79%，较年初下降0.45个百分点。公司融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%
，上半年末公司综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
投资建议：公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠
道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为13.6
4/18.42/25.15亿元，对应26/27/28年PE分别为49.51X/36.64X/26.84X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-09-16│保利发展(600048)2026年中报点评：资产减值暂收缩，保持融资优势 │华创证券 │增持
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事项：
公司2026上半年实现营业总收入1028.60亿元，同比下降11.98%，归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。
评论：
2026年上半年营收结构总体稳定，毛利率承压，减值压力明显释放。1）从结构上看，主营业务营收1027.21亿元，同
比下降11.87%，其中房地产销售业务收入910.3亿元，同比下降13.42%；其他业务营收1.4亿元，同比下降53.01%，营业收
入的下降主要系房地产项目结转规模下降所致；2）2026年上半年公司结算毛利率约13.03%，同比下降2.26pcts；3）资产
及信用减值方面，2026年1-6月两项减值合计3325.40万元，资产减值规模收缩，减值节奏稳健。
2026年上半年签约金额同比下滑6.93%，投资强度保持28%以上。1）2026年上半年，公司实现签约金额约1351.06亿元
，同比下滑6.93%，签约面积631.94万方，销售权益比84%；公司2026年上半年在核心城市销售贡献达95%，连续四年保持9
0%左右的高位水平。结构上看，公司上半年一二线城市合计占比86%。公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210
亿元。2）公司上半年拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比为98%。土地投资强
度约28%；上半年，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，并且战略性地进入深圳市进行
投拓，其中前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。
公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）截至2026上半年，公司货币资金余额1338亿元，较2025
年末上升109亿元，资金流动性充足；此外公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文，融资渠道进一
步拓展。2）2026年上半年新增有息负债平均成本降低27BP至2.44%，期末综合融资成本2.61%，同比下降0.28pcts。3）截
至2026年6月，公司资产负债率71.79%，较年初下降0.45pcts，连续第六年下降；公司有息负债规模余额3325亿元，较年
初减少86亿元，债务安全稳步提高。
投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司
存量土储可能存在减值压力。考虑到现房销售后，公司拿地规模可能受影响，我们调整2026-2028年公司EPS预测至0.13、
0.14、0.21元（前值为0.13、0.20、0.31元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价6.8元，维持“推荐
”评级。
风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。
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2026-09-08│保利发展(600048)2026年中报点评：重视投资聚焦与老货去化，龙头估值修复│长江证券 │买入
│可期 │ │
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事件描述
公司2026H1实现营收1029亿元（-12.0%），归母净利润19.6亿元（-40.8%），扣非归母净利润18.7亿元（-41.3%）。
事件评论
竣工交付缩量结算均价上涨，结算毛利率仍有一定压力。竣工交付缩量对营收形成较大压制，2026H1竣工面积同比-5
3.1%，全口径结算面积/均价/金额分别同比-39.2%/+31.5%/-20.1%，结算均价的上涨并未完全对冲面积下行，尽管结算并
表比例有所提升，公司表内结算收入仍同比-13.4%，最终实现营收1029亿元（-12.0%）。结算毛利率再次下降2.7pct至12
.1%，公司实现综合毛利率13.0%（-2.3pct）；期间费用率提升、非并表项目投资收益转负等进一步压制业绩表现；最终
公司实现归母净利润19.6亿元（-40.8%）。后续展望方面，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模形成压制，结算均
价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（2026年中预收/结算收入也降至0.90X）。行业景气低迷结算端毛
利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后续减值压力有所缓
释，且公司持续推进资源盘活。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期触底，央企龙头或有较大弹性。
核心城市销售贡献达95%，投资拓展更为聚焦。公司2026H1实现销售金额1351亿元（-6.9%），面积632万平（-11.4%
），均价2.14万元/平（+5.1%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍居行业首位，其中核心城市贡献95%，现房销售455亿
元；销售回笼1110亿元（-23.3%），回笼率82.2%（-17.6pct）。投资强度有所下行但仍拿地更加聚焦，2026H1公司拿地
金额384亿元（-24.4%，其中一二线占比超94%），面积166万平（-27.1%），均价2.32万元/平（+3.7%）；拿地金额强度2
8.5%（-6.6pct），拿地均价/销售均价108.3%（-1.5pct）。截至2026年中公司未售计容面积4723万平，土储仍相对充裕
；近年公司在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化，预计销售规模仍将长期居于行业前列。
重视融资成本优化与渠道拓展，两翼业务稳健发展。融资优势持续强化，截至2026年中有息负债余额3325亿元，综合
融资成本仅2.61%（-28BP）。推动首单商业不动产REITs的申报与发行，盘活沉淀资产。两翼业务发展稳健，在市场需求
低迷的背景下仍实现写字楼出租率与酒店入住率的同比双提升；2026H1保利物业实现营收88.3亿元（+5.2%），归母净利
润9.3亿元（+4.8%），拓展第三方单年合同额14.1亿元（同比持平）。
核心城市楼市基本面边际企稳叠加政策宽松预期，期待央企龙头估值修复。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较
充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售仍居行业首位
，投资拓展聚焦高能城市，重视土储质量优化与权益比提升。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE
为72/58/40X，周期下行阶段PE估值意义有限；近期核心城市基本面呈现边际企稳迹象，政策端仍预期延续宽松态势，央
企龙头或存估值修复可能，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、销售制度新规或对现金流与盈利产生较大影响。
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2026-09-01│保利发展(600048)销售额领跑行业，财务底盘夯实 │国盛证券 │买入
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事件：2026年8月26日，公司发布2026年半年度报告。
受结转规模和毛利率下降、投资收益减少等影响，上半年业绩承压。2026年上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同
比下降12.0%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.68亿元，同比下降41.26%。利润降幅大于收入
降幅主要由于：（1）结转毛利率下降：上半年毛利率13%，同比下滑2.3pct，其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同
比下滑2.7pct；（（2）三费费用率同比提升0.4pct至6.0%（（其中销售费用率3.1%，同比提升0.5pct）；（3）投资净收
益-0.3亿元，较2025年同期减少10.1亿元。
销售规模稳居行业第一，核心城市贡献持续提升。公司2026H1签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%，销售金额稳居
行业第一，且销售降幅优于行业水平；签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%；销售均价21380元/平方米，同比增长
5.08%，呈（量减价升”趋势。销售权益比84%，实现销售回款1110亿元。上半年核心城市销售贡献达95%（（2025年全年
为92%，继续提升），一二线城市占比86%，核心市场贡献突出。聚焦核心城市逆势补仓，存量盘活同步推进。公司2026H1
新增21宗地块，总计容建面166万平方米，同比减少27.2%；总地价384亿元，同比减少24.6%；权益拿地金额376亿元，权
益比大幅提升至98%；投销比28.4%，同比下降6.6pct，上半年拿地规模收缩。拓展聚焦核心城市，上半年公司在一、二线
城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大
城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。存量盘活方面，上半年公司推动首单商业不动产REITs的申报与发行，打通持有物
业退出通道；通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段实现产成品签约455亿元，通过退换调、资产转让等多种举
措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
资产负债结构优化，融资成本持续降低。截至2026H1，公司资产负债率71.79%（较年初下降0.45pct，连续第六年下
降）；有息负债3325亿元，较年初减少86亿元；净负债率约60.4%（（较2025年末大幅下降5.8pct）、扣除预收款后资产
负债率64.4%、现金短债比1.92倍。期末货币资金1338亿元，较去年末上升109亿元；综合融资成本2.61%，同比再降28BP
，融资成本持续降低。公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增负债中67%为三年以
上长期债务。此外，上半年公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿
地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2026/2027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别
为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当前股价对应PE分别为38.6/27.0/21.8倍。维持买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
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2026-08-31│保利发展(600048)公司信息更新报告：深耕核心城市，拿地及销售占比均大幅│开源证券 │买入
│提升 │ │
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业绩符合预期，销售金额保持行业第一
保利发展发布2026半年报，公司实现营业收入1028.60亿元，同比下降11.98%；实现归母净利润19.59亿元，同比下降
40.84%。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资畅通。我们预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.
1、49.5亿元，EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为35.9、20.0、12.6倍，我们看好滞重库存去化
后业绩持续修复，维持“买入”评级。
核心城市销售贡献占比持续提升
2026年上半年，公司实现签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%；签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%。保利
发展2026上半年销售金额保持行业第一，销售权益比84%。公司回笼资金1110亿元，资金回笼率82.16%。公司持续坚持城
市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。分结构看，公司在一线、二线城市分别占比
42%、44%。
投资加强核心城市布局，北上广深杭占比82%
2026上半年保利发展新增拿地21块，总计容面积166万平方米，拿地金额384亿元，拿地金额权益比为98%。公司在一
、二线城市拓拿地总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%。公司战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%
，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。在盘活资源方面公司也积极进取，实现现房库存签约455亿元；通过退换
调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
融资成本持续下行
2026半年度末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%；货币资金余额1338亿元，较2025年末上升109亿
元，占总资产比例为11.48%。2026上半年，公司经营活动现金流量净额245.52亿元；有息负债余额3325亿元，较年初水平
下降86亿元；公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%。公司融资成本持续下降，年内新增有
息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
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2026-08-29│保利发展(600048)财报点评：经营保持龙头韧性，业绩底部夯实，核心城市布│东方财富 │增持
│局蓄力——保利发展2026年半年度报告点评 │ │
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【投资要点】
2026年8月26日，公司发布2026年半年度报告，实现归母净利润19.6亿元，同比变化-40.84%；实现归属于母公司所有
者的扣除非经常性损益后的净利润18.68亿元，同比变化-41.26%。
公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度收窄，拖累利润的因素或边际弱化。2026年上半年公司实现归母
净利润19.6亿元，同比变化-40.84%（2025年半年度同比降幅-55.38%）。分季度来看，公司2026年第二季度归母净利润10
.43亿元，同比变化-11%，相较于2025年第二季度同比的-77%呈现出明显的回升态势，拖累公司利润的因素边际弱化，业
绩底部预计逐步确认。
公司业绩下滑主要由于房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，公司存货区域布局相对分散，存量历史项目占比
偏高，叠加过往存货计提减值整体偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力，公司利润改善仍需依托土
储置换节奏加快，随着2025年新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的潜在盈利压力。从影响利润的因素上看，
一方面，公司当前存货分布相对分散，且历史库存项目占比较高，截至2026年半年度，公司住宅项目分布的92个城市中，
二线、三线及以下城市项目可售面积占比分别为47%、45%；分库龄来看，公司目前存量在售项目中2021年之前获取可售面
积占比约77%，当前结转的项目或仍以历史项目为主，导致结转利润边际承压。另一方面，公司资产减值相对审慎，短期
减值压力仍在，公司2024H1/2025H1/2026H1资产减值损失金额分别为0.06/0.26/0.01亿元，公司整体存货减值计提偏审慎
，后续存量资产或仍存在减值计提拖累利润的潜在压力。
2025年以来公司投资拿地聚焦核心城市，而2026年上半年，公司拿地强度进一步延续。2022年以来公司持续新增项目
，累计拿地金额约4900亿元，其中公司2025年全年拿地金额约791亿元，建筑用地面积约457万方，2026年上半年公司拿地
金额约384亿元，计容面积约166万方，其中一、二线城市拿地总金额占比超过94%，进一步聚焦核心一、二线城市，后续
随着存量项目逐步去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。
不动产经营和综合服务业务稳步经营，持续形成业务协同。公司2026年上半年非房开销售的业务收入约118.29亿元，
同比增加1%，具体来看，（1）不动产经营方面，2026年上半年公司在营商业经营资产项目累计开业668万方，包括租赁住
房、购物中心、酒店、写字楼等业态，在管的租赁住房在营规模超过4.1万间。此外，公司有序推动以保利中心、佛山保
利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，进一步拓宽公司融资渠道；（2）不动产综合服务方面，保利
物业实现物业总收入88.3亿元，归母净利润9.33亿元，其中，第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%，市场
化发展成效显著。
【投资建议】
公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度放缓，拖累利润的因素在逐步弱化，而2025年以来公司拿地积极
度提升，2026年上半年拿地强度延续，且区域上进一步聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多元化
业务持续形成协同，利润有望企稳。我们略微调整原盈利预测，预计公司2026、2027、2028年营收分别为2510.58、2155.
92、2152.58亿元，归母净利润分别为17.96、21.95和26.98亿元；对应EPS分别为0.15、0.18、0.23元，以2026年8月26日
收盘价计，PB分别为0.33、0.32、0.32倍，给予“增持”评级。
【风险提示】
销售不达预期，行业竞争加剧，地产政策超预期。
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2026-08-28│保利发展(600048)业绩与利润率下滑；经营性现金流改善；拿地权益比例大幅│中银证券 │买入
│提升 │ │
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摘要：保利发展公布2026年中报。2026年上半年公司实现营业总收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.6
亿元，同比下降40.8%。
上半年公司营收规模同比下滑；受毛利率下滑、投资收益减少、三费率提升等因素影响，业绩持续承压。2026年上半
年公司总营收1028.6亿元，同比下降12.0%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降；归母净利润19.6亿元，同比下降4
0.8%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，上半年毛利率同比下滑2.3个百分点；2）投资收益为-0.3亿元
，2025年同期为9.8亿元；3）三费率同比提升0.4个百分点至6.0%，其中销售费用31.5亿元，同比增长3.4%。公司上半年
减值较少，计提资产和信用减值损失合计3325万元，同比增加1255万元。截至2026年6月末，公司预收账款2425亿元，同
比下降27.5%，预收账款/上年营收为0.79X，同比下降0.29X。
盈利能力有所下降。2026年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.0%、3.1%、1.9%，同比分别下降2.3
、3.0、0.9个百分点。其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同比下降2.7个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，上
半年公司年化后的ROE为2.0%，同比下降1.3个百分点。
债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本持续下降。1）截至2026年6月末，公司有息负债规模3325亿元，同比下
降3.5%。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比持平。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。上半年
公司发行81亿元公司债，最低利率为3年期1.85%、5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续
优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，上半年新增有息
负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年公司新申请注册50亿定向可转债，
已于5月份取得证监会注册批文，所募资金将全部用于上海、杭州、广州、佛山等核心城市的9个房地产项目的开发建设和
按时交付。3）截至2026年6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.4%，同比持平；净负债率60.4%，同比提升0.8
个百分点；现金短债比1.9X，同比提升0.04X，始终处于“绿档房企”行列。
公司经营性现金流大幅改善。截至2026年6月末，公司货币资金1338亿元，同比下降3.4%。2026年上半年公司经营活
动现金流净流入246亿元，同比大幅增长53.3%，连续九年为正，主要是因为工程款支付同比减少。销售回款方面，2026年
上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金1063亿元，同比下降14.9%，购买商品、接受劳务支付的现金623亿元，同比减
少29.2%。上半年公司筹资性现金流净流出135亿元（2024年为净流出105亿元），主要是因为取得借款收到的现金减少。
销售稳居行业第一，销售均价持续稳步提升，市占率提升。2026年1-7月公司实现销售金额1500亿元，同比下降8.1%
，稳居行业第一，销售表现优于行业（同期百强房企销售金额同比-15.8%）；销售面积710万平，同比下降11.8%；销售均
价2.11万元/平，同比增长4.2%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价从2021年以来连续稳步提升；销售权益比79%
，同比持平。1-7月公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.5%，同比提升0.2个百分点。公司持续坚
持城市深耕策略，上半年核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一、二
线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。
上半年公司拿地权益比例大幅提升，北上广深杭拿地占比超8成，楼面均价小幅提升。2026年上半年公司新增项目21
个，新增建面166万平，同比下降27.2%；拿地金额384亿元，同比下降24.6%；拿地强度28%，同比下降7个百分点；受益于
布局城市能级的提升，楼面均价2.31万元/平，同比增长3.6%；拿地权益比例98%，同比提升11个百分点。其中一、二线城
市拿地金额占比超94%，战略性进入深圳，四个一线城市拿地金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拿地金额占比82%
。截至2026年6月末，公司待开发面积为4588万平，同比下降0.6%；根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建
面减去累计已售建面部分为4723万平。
多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同
金额约14.1亿元，其中超80%聚焦核心城市，北京、广州、天津拓展金额均超过1亿元；同时，拓展质量进一步优化，单年
合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55%，业态包括住宅、工业园区、商业、景区和医院等。2026年上半年保利物
业实现营业收入88.3亿元，同比增长5.2%，实现归母净利润9.3亿元，同比增长4.8%，其中，第三方项目物业管理收入32.
9亿元，同比增长18.4%。截至2026年6月末，保利物业合同管理面积10.18亿平，在管面积8.94亿平。2）资产经营：截至2
026年6月末，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平，新开业46万平。其中，住房租赁新
增开业33万平、5729间，在营4.1万间；写字楼出租面积净增13万平，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1
个百分点。
公司紧抓商业不动产REITs发行契机，上半年推动首单商业不动产REITs的申报与发行，打通商业不动产的资本化通道
。保利发展的首单商业不动产REITs为“华夏保利商业REIT”，预计募集资金规模17.965亿元，发售总额5亿份。今年1月2
7日公司发起REITs申报；4月28日，上交所对“华夏保利商业REIT”及配套资产支持专项计划出具无异议函；6月22日，获
证监会正式注册批复，约定自批复起6个月内完成募集，募集期限自发售之日起不得超过3个月；7月15日起进入发售阶段
，7月28日合同生效，标志首单央企商业REITs产品落地。保利发展认购30%，锁定期最长60个月，其他专业机构配售锁定
期12-24个月。后续仅剩上市挂牌与持续运营程序，产品募集发行与监管审核环节已全部完成。该REIT以广州保利中心（
甲级写字楼及配套物业）、佛山保利水城（购物中心）作为底层资产组合，总建筑面积合计约23.24万平，评估总估值合
计为19.3亿元，其中广州保利中心估值10.12亿元、佛山保利水城估值9.18亿元，预计2026年、2027年可供分配金额分别
约为1.08亿元、1.08亿元，现金分派率分别为5.99%、6.01%。保利发展商业不动产储备规模大，未来资产注入潜力较大。
公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土储结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠道畅通，经营
性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确2025-2027年
现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。
投资建议与盈利预测：
我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为16
/22/28亿元，同比增速分别为56%/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当前股价对应的PE分别为39X/29X/23X，
对应PB分别为0.33X/0.32X/0.32X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然
维持“买入”评级。
评级面临的主要风险：
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。
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2026-08-28│保利发展(600048)业绩阶段性调整，龙头地位稳固 │财通证券 │增持
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事件：2026年8月26日，公司发布2026年中报。1H2026公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；实现归母净利
润19.6亿元，同比下降40.8%。
营收波动，利润阶段性承压：受项目结转周期及结转规模影响，1H2026公司营业收入同比下降12.0%。公司归母净利
润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因为：1）毛利率下降2.3pct至13.0%；2）销管费用率合计增长0.5pct至4.6%
。
销售规模持续领先，核心城市贡献突出：1H2026公司实现销售额1351.1亿元，同比下降6.9%，位居行业销售榜首。公
司持续坚持城市深耕策略，核心城市连续四年销售占比保持90%左右的高位水平，1H2026核心城市销售贡献达95%。
投资聚焦核心城市，储备优质土地资源：1H2026公司新增获取21宗土地，计容建面166万平方米，投资总额384亿元，
其中一二线城市投资总地价占比超94%，前五大城市（北上广深杭）投资额占比达82%。
有息负债压降，融资成本优化：截至2026年6月底，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元。公司融资成本
持续优化，综合融资成本同比下降28bp至2.61%。
投资建议：公司行业龙头地位稳固，销售规模领先，近年来投资聚焦核心城市，融资渠道畅通，融资成本压降，业绩
有望逐步修复。考虑到当前房地产行业仍处调整周期，我们小幅调整公司2026-2028年归母净利润为15.4亿元、20.7亿元
、27.4亿元，对应PE分别为40.4/29.9/22.7倍，维持“增持”评级。
风险提示：房地产行业下行超预期，政策放松不及预期，公司销售不及预期。
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2026-08-28│保利发展(600048)维持行业领先地位，不断优化债务结构 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
2026年上半年公司销售规模行业第一，核心城市贡献度高。同时，优化债务结构，融资成本持续下行；扩大资产经营
规模，强化物管第三方拓展，维持“增持”评级。
投资要点：
投资建议：2026年上半年，公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降11.98%（合并范围内房地产项目结转规模下降）
；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。我们预计26年EPS为0.15元和BPS为16.12元，给予0.6倍PB，目标价9.67元，
维持“增持”评级。
销售规模行业第一，核心市场贡献度高。2026年上半年，公司实现销售签约金额1351.06亿元，签约面积631.94万平
，其中销售金额同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售金额保持行业第一，销售权益比84%，报告期内公司回笼资金11
10亿元。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司
上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。
聚焦核心城市，土地投资强度有所回落。2026年上半年，公司拓展项目21个，拓展计容面积166万平，拓展金额384亿
元，拓展金额权益比为98%。同期，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进
入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。
优化债务结构，融资成本持续下行；扩大资产经营规模，强化物管第三方拓展。2026年上半年，公司资产负债率较年
初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为1
1.48%。同期，公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第九年保持为正。同期，公司有息负债余额3325亿元，较年
初减少86亿元。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占
比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%
。不动产经营方面，公司经营资产规模稳步提升。2026年上半年，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在
营面积668万平，新开业46万平。不动产服务方面，保利物业实现营业收入88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其中，
第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。
风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。
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2026-08-27│保利发展(600048)业绩下滑符合预期，投资聚焦核心城市 │申万宏源 │买入
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26H1营收同比-12%、业绩同比-41%，符合预期。公司发布2026年中报，2026H1，公司营业总收入1,028.6亿元，同比-
12.0%；营业利润55.6亿元，同比-47.7%；利润总额56.3亿元，同比-47.6%；归母净利润19.6亿元，同比-40.8%；基本每
股收益0.17元，同比-39.3%。2026H1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.0%、1.9%，同比分别-2.3pct、-0.9pct
，期间费率6.0%，同比+0.4pct。此外，公司投资收益-0.3亿元，同比-103%。
26H1销售金额同比-7%，排名行业第一，拿地聚焦一二线城市。公司公告，2026H1公司实现销售金额1,351.1亿元，同
比-6.9%；销售面积631.9万方，同比-11.4%；公司2026H1全口径销售额保持行业第一，销售权益比84%；公司回笼资金111
0亿元，同比-23.3%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%高位。从结构上看，公
司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。投资
方面，26H1公司共拓展项目21个，拿地金额384亿元，同比-25%；拿地面积166万方，同比-27%；拿地/销售金额比为28%、
拿地/销售面积比为26%；公司在一二线城市拿地金额占比超过94%，核心城市拿地占比100%。截至26H1末，公司待售项目
计容面积4588万平。
三条红线稳居绿档，融资成本新低。2026H1，公司货币资金余额1338亿元，较25年末+109亿元。至2026H1末，公司剔
预资产负债率为64%、净负债率60%、现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档。26H1公司有息负债3325亿元，较25年末-86亿
元，其中，公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%。公司融资成本持续下降，新增负债平均
成本同比-27BP至2.44%，综合融资成本同比-28BP至2.61%。26H1，公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会
注册批文。
投资分析意见：业绩下滑符合预期，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中
实现长期稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为39、38倍；公司PE高位更
多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-08-27│保利发展(600048)稳健领跑，韧性凸显 │国投证券 │买入
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核心观点
【行业龙头销售韧性凸显】2026H1实现销售金额1351亿元，销售金额保持行业第一，表现明显优于行业整体水平，核
心城市布局优势充分兑现。
【财务稳健性持续夯实】资产负债率较年初下降0.45pct至71.79%，连续第六年下降，融资成本同比下降28BP至2.61%
，资金安全垫持续增厚，信用优势突出。
【产品升级适配行业转型】响应“好房子”政策导向完成产品体系升级，产品力稳居行业TOP2，高品质产品契合当前
改善需求升级趋势，差异化竞争优势明确。
【聚焦核心城市土储布局】新增投资全部聚焦核心城市，前五大核心城市（北上广深杭）拓展金额占比达82%，延续
精准投资策略，长期增长确定性强。
业绩与财务表现分析
2026H1房地产行业整体仍处于筑底阶段，保利发展结算规模随项目推盘节奏有所调整，销售金额同比下降6.93%，优
于全国商品房销售金额同比下降13.6%的行业水平，龙头韧性凸显。毛利率层面，公司依托稳健运营和产品结构优势，整
体盈利水平保持稳定，并未随行业调整出现系统性盈利压力。本期结转项目以核心城市改善型产品为主，盈利质量保持健
康区间。
销售与回款：上半年销售金额行业领先
2026H1公司实现销售金额1351.06亿元，销售规模维持行业第一，销售权益比达84%，权益纯度处于行业较高水平，股
东利益增厚明显。报告期内回笼资金1110亿元，销售回笼率保持行业较高水平，现金流获取能力突出，在行业筑底阶段展
现了更强的资金周转韧性。核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位，区域深耕优势充分显现。
土储与拿地：拿地理性土储质量持续优化
2026H1公司拓展项目21个，新增拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拿地销售比约28.4%，在行业调整期
保持理性投资节奏，投资力度温和可控。拓展权益比高达98%，几乎全部为公司绝对控股项目，权益收益纯度极高。从布
局结构来看，本期拓展全部投向核心城市，一、二线城市拓展总地价占比超过94%，其中北上广深杭五大核心城市拓展金
额占比达到82%，完全契合公司“聚焦核心能级”的投资策略，土储质量持续优化。
财务结构：经营活动现金流净额大幅改善
公司资产负债率连续第六年下降，2026年6月末较年初下降0.45pct至71.79%，三道红线各项指标持续满足要求，稳健
性持续提升。期末货币资金余额1338亿元，较年初上升109亿元，现金储备十分充裕；上半年经营活动现金流净额245.52
亿元，连续第九年保持为正，现金流韧性十足。融资层面，上半年新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综
合融资成本同比下降28BP至2.61%，低成本融资优势持续强化，依托央企信用优势，融资成本持续下行，财务费用压力不
断降低，进一步夯实了安全边际。
投资建议：
基于行业下行对公司的影响叠加存货减值风险的持续释放，我们预计公司2026-2028年营收为2516.9、2290.5、2294
亿元，归母净利润为19.4、21.3及26.9亿元，每股净资产16.3、16.4及16.5元。目前申万房地产指数对应市净率0.8，鉴
于公司龙头地位稳固，融资环境持续改善，维持买入-A的投资评级，6个月目标价为8.53元，对应公司近三年PB中枢0.52
倍。
风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期
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2026-08-27│保利发展(600048)2026年半年报点评：投资聚焦核心，资产负债结构优化 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年半年报。2026年上半年，公司实现营收1028.60亿元，同比下降11.98%；归母净利润19.59亿元
，同比下降40.84%；基本每股收益0.17元/股，同比下降40.84%。
利润端下滑。2026年H1，公司实现营收1028.60亿元，同比下滑11.98%，主要由于合并范围内房地产项目结转规模下
滑。2026年H1，公司实现归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。归母净利润下滑幅度高于营收，主要受如下因素影响
：1）毛利率下滑。2026年H1公司的毛利率为13.03%，较去年同期下降2.26pct；2）投资损失。2026年H1公司的投资损失
为0.29亿元，去年同期为收益，其中对联营企业和合营企业的投资损失为0.93亿元。3）信用减值损失。2026年H1公司的
信用减值损失0.28亿元，去年同期为收益。从费用管控看，2026年H1公司的销售费用率和管理费用率分别为3.07%、1.48%
，分别较上年同期升高0.46pct、0.02pct。
销售量减价升。2026年H1公司实现签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%；销售面积631.94万方，同比降低11.44%；
对应销售均价21380元/平米，同比提高5.08%，公司销售金额保持全行业第一，并且实现量减价升。2026年H1公司销售权
益比为84%，回笼资金1110亿元。从区域分布看，公司2026年H1核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位水
平；从具体城市能级看，2026年H1一线城市、二线城市分别占比42%、44%，公司维持深耕高能级城市。
投资拿地质量高。2026年H1公司新拓项目21个，计容建面166万方，地价384亿元，对应楼面价23161元/平米；权益地
价为276亿元，对应权益比例为97.87%。公司拿地权益比例高，新增的21个项目中，17个项目为100%权益占比。新增21个
项目中，一线城市计容建面为98.26万方，一二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展总地价占比100%。公司2026
年H1的拿地力度为0.28，拿地相对谨慎；地售比1.08，公司新增拿地质量高。
持续优化资产负债结构。杠杆压降：截至2026年H1末，公司资产负债率为71.79%，较年初下降0.45pct；控制负债：
截至2026年H1末，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元；融资成本下降：2026年H1新增有息负债平均成本为2.
44%，同比下降27bp、截至2026年H1末的综合融资成本为2.61%，同比下降28bp。新增负债结构合理：2026年H1公司新增3
年以上有息负债占比67%。
经营业务稳定发展。1）不动产经营规模稳步提升。截至2026年H1末，公司累计在营面积668万方，业态包括商业、酒
店、租赁住房、写字楼等4种；2026年H1公司新开业46万方，其中住房租赁业态新增开业33万方、对应5729间房，累计在
营房间4.1万间。2）物业市场化拓展能力持续增强。2026年H1保利物业实现营收88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其
中第三方物业管理收入32.9亿元；公司2026年H1第三方新拓项目的单年合同金额约14.06亿元，其中超80%聚焦核心城市；
业态布局多元化，包括住宅、金融后勤、工业园区、商业门店、城镇景区、医院等。
投资建议：受到开发行业整体影响，毛利率和投资承压，利润端下滑。公司销售金额维持行业第一；投资聚焦核心，
地售比超过1，拿地质量高；财务端持续优化资产负债结构；经营业务稳定发展。基于此，我们维持公司2026-2028年归母
净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为36.51X、3
2.92X、29.78X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。
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2026-08-27│保利发展(600048)销售规模保持领先，积极盘活存量资源 │平安证券 │增持
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事项：公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入1028.6亿元，较上年同期调整后营业收入下降12%，归母净利润1
9.6亿元，较上年同期调整后归母净利润下降40.8%。
平安观点：持续优化资产负债结构，经营性净现金流延续为正：2026年上半年公司归母净利润增速低于营收主要因：
1）毛利率同比下降2.3个百分点至13%；2）投资收益同比减少10.1亿元。上半年末公司资产负债率较年初下降0.45个百分
点至71.8%，连续第六年下降，货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例11.5%，有息负债余额3325
亿元，较年初减少86亿元。同时公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年新增3年以上有息负
债占比67%；融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.
61%。上半年公司经营活动现金流量净额245.5亿元，连续第九年保持为正。
销售规模行业领先，投资聚焦盘活资源：2026年上半年公司实现销售签约金额1351.1亿元，签约面积631.9万平米，
销售金额保持行业第一，销售权益比84%，回笼资金1110亿元。坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献95%，一、二线分别
占比42%、44%。上半年公司拓展项目21个，拓展计容面积166万平米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比98%。一二线拓
展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北
上广深杭）拓展金额占比82%。上半年公司紧抓商业不动产REITs发行契机，以广州保利中心、佛山保利水城时光汇作为底
层资产组合，全力推动公司首单商业不动产REITs申报与发行，打通商业不动产资本化通道；通过产成品销售、退换调、
转经营等方式盘活资源，其中，通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段，实现产成品签约455亿元，通过退换调
、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元，通过转经营等方式回收资金约89亿元。
投资建议：考虑公司下半年可能存在减值压力，谨慎维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元
、0.27元，当前股价对应PE分别为31.4倍、24.5倍、19.5倍。公司持续优化资产负债结构，融资优势明显，销售规模领先
，坚定去库存调结构，积极盘活存量资源，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房
企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复
缓慢、持续减值等风险。
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2026-08-27│保利发展(600048)聚焦核心城市，优化存量资源 │国信证券 │增持
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归母净利润下降41%。2026上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；实现归母净利润19.6亿元，同比下
降40.8%；扣非归母净利润18.7亿元，同比下降41.3%。业绩下滑主要原因：1）房地产项目结转规模下降，营业收入同比
减少约140亿元；2）毛利率下降1.61pct至13.03%，毛利润同比减少44.6亿元；3）投资收益由上年同期的9.84亿元转为亏
损0.29亿元，同比减少10.13亿元，主要由于联营及合营企业投资收益下降。上半年资产及信用减值损失合计约0.33亿元
。
销售表现优于行业，投资进一步聚焦核心城市。2026上半年公司实现销售金额1351亿元，同比下降6.9%；销售面积63
2万平方米，，同比下降11.4%；销售金额继续位居行业第一，销售权益比提升至84%。公司坚持城市深耕，核心城市销售
贡献达到95%，其中一、二线城市销售金额分别占42%和44%；报告期内实现销售回笼1110亿元，按签约金额测算回笼率约8
2%。上半年公司拓展项目21个，总地价384亿元、计容面积166万平方米，拓展金额权益比达到98%；一、二线城市总地价
占比超过94%，新增项目全部位于核心城市，四个一线城市及北上广深杭拓展金额占比分别达到66%和82%，资源结构持续
优化。
优化资产结构，盘活存量资源。公司通过以租促售等综合手段实现产品签约455亿元，通过退换调等举措盘活土地资
产约76亿元，通过转经营等方式回收资金约89亿元。公司债务期限结构持续优化，三年以上有息负债占比稳步提升，上半
年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合
融资成本同比下降28BP至2.61%。
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元，对应EPS分别为0.13/0.21元
，对应最新股价PE分别为40.5/25.1X，维持“优于大市”评级。
风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司
财务风险超预期。
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2026-08-11│保利发展(600048)动态点评：业绩下滑不改基本面韧性，拿地聚焦筑牢经营底│东方财富 │增持
│盘——保利发展2026年半年度业绩快报点评 │ │
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【事项】
2026年7月23日，公司发布2026年半年度业绩快报，2026年半年度实现归母净利润19.3亿元；2026年半年度实现归属
于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润18.5亿元。
本期业绩下滑的主要原因为：公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。
【评论】
公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度开始收窄，拖累利润的因素或有所弱化。2026年上半年公司实现
归母净利润19.3亿元，同比2025年上半年下滑-29%（相较于调整前），降幅相较于2025年同比降幅收窄35pct。分季度来
看，公司2026年第二季度归母净利润10.14亿元，同比上升75%，相较于2025年第二季度同比的-57%呈现出明显的回升态势
，拖累公司利润的因素逐步弱化，业绩底部或逐步夯实。
公司业绩下滑主要由于房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，公司存货区域布局相对分散，存量历史项目占比
偏高，叠加过往存货计提减值整体偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力，公司利润改善仍需依托土
储置换节奏加快，随着2025年新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的潜在盈利压力。从影响利润的因素上看，
一方面，公司当前存货分布相对分散，且历史库存项目占比较高，截至2025年末公司项目分布的98个城市中，二线、三线
及以下城市项目可售面积占比分别为47%、44%；分库龄来看，公司目前存量在售项目中2021年之前获取可售面积占比约77
%，当前结转的项目或仍以历史项目为主，导致结转利润边际承压。另一方面，公司持续计提资产减值，短期减值压力仍
在，公司2023/2024/2025年资产减值损失金额分别为50/51/65亿元，占当期营收比重分别为1%、1%、2%，公司整体存货减
值计提偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力。
2025年以来，公司投资拿地聚焦核心城市，公司2025年全年拿地金额约791亿元，建筑用地面积约457万方，其中一、
二线城市拿地总金额占比超过90%，而公司2026年以来投拓积极度进一步提升，且持续聚焦核心一、二线城市，2026年1-7
月份拿地金额约666亿元，建筑用地面积约207万方，其中一、二线城市拿地总金额占比约为94%，后续随着存量项目逐步
去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。
不动产经营和综合服务业务稳步经营，持续形成业务协同。（1）不动产经营方面，2025年公司实现资产经营收入51.
4亿元，其中在营商业经营资产项目累计开业620万方，包括租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等业态，在管的租赁住房
规模超过7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%。此外，公司有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为
标的的商业不动产REITs申报发行工作，进一步拓宽公司融资渠道；（2）不动产综合服务方面，保利物业实现物业总收入
171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，市场化发展成效显著。商业酒店服务上，公司2025年
外拓7个轻资产项目，并自主研发酒店数智管理决策系统，签约21家外部酒店。
【投资建议】
公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度放缓，利润下滑背后的主要原因是房地产项目交付结转规模和结
转毛利率下降，但2025年以来公司拿地积极度提升，且持续聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多
元化业务持续形成协同，利润有望企稳。我们预计公司2026、2027、2028年营收分别为2510.58、2155.92、2152.58亿元
，归母净利润分别为17.96、22.22和27.22亿元；对应EPS分别为0.15、0.19、0.23元，以2026年8月10日收盘价计，PB分
别为0.33、0.33、0.33倍，首次覆盖给予“增持”评级。
【风险提示】
业绩预告较实际数据存在偏差的风险。本次业绩预告仅为初步核算数据，与最终半年度报告数据存在偏差风险。
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察。
市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若楼市复苏不及预期，或
对公司业绩造成影响。
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2026-08-04│保利发展(600048)淡季销售有所下滑，重仓上海核心地块 │财通证券 │增持
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事件：8月4日公司官微发文，公司旗下保利和寓获得四项行业大奖。荣登2025-2026中国住房租赁企业综合实力TOP10
、中国租赁住房运营商综合实力TOP20，旗下上海保利和寓·光合社区获评“2026年中国住房租赁产品力十佳项目”，成
都保利和寓·天寰店获评中国租赁住房十大品质作品。
进入淡季，公司销售同环比有所下滑：根据普睿数智，今年1-7月，公司全口径销售额1500亿元，同比-8%，仍维持行
业第一的水平。7月单月，公司全口径销售额149亿元，同比-17%，环比-50%。
上海六批次土拍中，公司投入232亿元获取2宗核心地块：7月28日上海第六批次土拍开拍，保利发展&华润置地以161.
2亿元竞得杨浦八埭头地块，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%，拿下2026年上海年度总价地王；保利发展&徐汇城投以7
0.6亿元竞得徐汇康健地块，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%。
投资建议：公司行业龙头地位稳固，土储结构不断优化，融资渠道畅通，考虑到当前房地产行业仍处调整周期，以及
受公司结转节奏、结转结构影响，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为19.6、29.9、43.9亿元，对应PE分别为31.
2、20.5、13.9倍，维持“增持”评级。
风险提示：房地产行业下行超预期，政策放松不及预期，公司销售不及预期
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2026-07-28│保利发展(600048)行业左侧业绩承压，二季度投销边际改善 │长城证券 │增持
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事件：保利发展2026年7月23日发布2026年半年度业绩快报，半年度实现营业收入1028.97亿元，同比-11.95%；实现
归母净利润19.28亿元，同比-38.96%。
结转规模与毛利率同步下滑，业绩处探底过程中。受行业和市场波动影响，公司2026年上半年房地产项目交付结转规
模下降，导致营收规模同比下降；同时结转毛利率亦有下降，导致相关利润指标同比下降。我们认为随着政策托底房地产
市场逐步企稳，预计未来公司利润率水平有望逐步修复，业绩恢复增长。
销售规模居行业榜首，近期出现边际修复。公司2026年上半年实现销售金额1351亿元，同比-7%（克而瑞百强房企整
体同期-16%），规模稳居克而瑞百强榜首。自2026年2月销售到近三年底部后，公司销售金额和销售面积呈回升趋势，至6
月达到阶段高点，单月销售金额298亿元，同比+3%，销售面积161万平方米，同比+6%，6月销售表现边际修复。
拿地聚焦核心城市，积极补充优质土储。据中指数据，公司2026年上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元（总拿地
金额384亿元），居行业榜首。从城市分布看，主要布局深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，其中深圳拿地金额超百
亿元，前四城市拿地金额占比77%。从拿地时间看，以销定投，2026年上半年投资主要集中于二季度，其中6月单月拿地金
额171亿元。
投资建议：公司为房地产行业龙头央企，受益于政策带动的房地产市场企稳，积极去化存量，投资布局核心城市核心
区域，改善土储结构，随着优质项目结转，预计业绩有望修复，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为14.0/24.6/3
6.4亿元，同比分别为+35.3%/+75.4%/+48.2%，EPS分别为0.12/0.21/0.30元，当前股价对应PE为42.8、24.4和16.5倍，给
予“增持”评级。
风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。
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2026-06-22│保利发展(600048)短期业绩承压，龙头地位稳固 │太平洋证券 │买入
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一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至2026年5月末，保利集团持有保利发展40.72%的股份，为
公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024年至今，提出“打造具有卓越
竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的
业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。
二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房
地产主体。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度
影响持续下降，2025年公司实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.7%；实现全口径销售面积1235万平，同比下降31.3%
，销售均价20485.8元/平方米，较上年同比提升13.9%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核
心城市群内三线城市组成的38个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。
三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元
，同比下降79.31%。毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控
，销售管理费率保持低位。
四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至
2025年末，公司有息债务余额为3411.56亿元，较2024年末减少2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在20%
左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。
五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支
持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综
合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23
.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。
六、风险提示：
房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-05-24│保利发展(600048)业绩承压，分类施策盘活资源 │招商证券 │买入
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25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或进一步承压
，结转毛利率或仍在筑底阶段；销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高；分类施策盘活资源，“调转换退”取
得一定进展；融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债；明确三大主业战略，资产经营稳步发展。预计20
26-2028年EPS分别为0.08、0.08和0.11元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受
益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或有望缓释，维持“强烈推荐”评级。
25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或进一步承压
，结转毛利率或仍在筑底阶段。公司25年全年营收/营业利润/归母净利分别为3081亿元/96亿元/10亿元，同比分别-1.1%/
-36.7%/-79.3%，与业绩快报基本一致。在行业下行的背景下，由于房价下行等因素，25年全年公司结算毛利率同比下降1
.2PCT至12.7%。三费费率同比下降0.5PCT至5.6%,其中，销售费率同比下降0.1PCT至2.8%，管理费率同比下降0.2PCT至1.5
%，财务费用率同比下降0.2PCT至1.3%。投资净收益同比转负至-0.3亿元（24年全年为17.9亿元）。在市场下行背景下，
公司25年全年计提资产及信用减值损失合计70.7亿元，同比多提13.5亿元，其中，资产减值损失同比多提14.3亿元至64.8
亿元，信用减值损失同比少提0.8亿元至5.8亿元。上述因素使得营业利润同比较营收同比降低35.6PCT至-36.7%。在结算
权益比同比下降以及实际所得税率同比提高共同影响下，最终归母净利润同比较营业利润同比降低42.6PCT至-79.3%。
据公司25年报披露，公司26年新开工/竣工计划分别为676万平方米/1542万平方米，较25年实际完成额分别-3.8%/-37
.1%。截至25年末公司合同负债2463亿，合同负债对25年全年营收保障倍数为0.80（24年末为1.07）。结合公司竣工计划
以及合同负债情况等判断公司后续营收增长或进一步承压。毛利率方面，增量项目进入结算对毛利率的正向贡献和存量项
目结算对毛利率的拖累或并存，判断结算毛利率或仍在筑底阶段。
销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高。25年公司实现销售签约面积1235万平方米，同比下降68.7%，实
现销售签约金额2530亿元，同比下降21.7%。结构上，据公司披露，存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元，占比约38
%。据克而瑞数据显示，公司25年全年及26年1-4月全口径销售金额保持行业第一。
土地拓展方面，公司25年新拓展总地价791亿元，同比上升15.8%，全口径投资力度约31.3%，同比上升10.2PCT。据公
司披露，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
截至25年末，公司待售土地储备计容建面约5654万平方米，根据2025年签约销售面积估算大约可覆盖4.6年。据公司
披露，土地储备中增量项目（2022年及以后获取的项目）约925万平方米，同比下降75万平方米，增量项目面积占比约16%
；存量项目（2022年以前获取的项目）约4729万平方米，同比下降551万平方米，存量项目面积占比约84%。
分类施策盘活资源，“调转换退”取得一定进展。据公司披露，面对存量资源转化的挑战，公司通过存量焕新与调转
换退等方式盘活资源。25年公司共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿
元。同时，“调转换退”方面，25年内公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额
79亿元。q融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债。截至25年末，公司有息负债综合融资成本为2.72%，
同比下降38BP；年内新增有息负债综合成本为2.59%，同比下降33BP，融资成本进一步下降。公司25年回笼金额2589亿元
，销售回笼率102%。另据公司披露，年内公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.3
2%。
明确三大主业战略，资产经营稳步发展。据公司披露，为顺应国家政策导向和产业趋势变化，公司明确了三大主业战
略（不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务）的发展方向，逐步构建公司中长期发展模式。不动产经营方面，截
至25年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业620万平方米，同比增长16.1%；25年
资产经营收入约51亿元，同比增长28.5%。不动产综合服务方面，截至25年末，保利物业合同管理及在管面积分别约为10.
12亿平方米与8.55亿平方米，同比分别增长0.24亿平方米、0.52亿平方米。25年保利物业营收171.3亿元，同比增长4.8%;
归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，25年第三方项目物管收入约58.6亿元，同比增长17.5%。
投资建议：25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或
进一步承压，结转毛利率或仍在筑底阶段；销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高；分类施策盘活资源，“调
转换退”取得一定进展；融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债；明确三大主业战略，资产经营稳步发
展。预计2026-2028年EPS分别为0.08、0.08和0.11元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改
善的核心受益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或有望缓释，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、资产减值损失高于预期、存量资产盘活进
度不及预期、增量项目去化情况不及预期等。
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2026-05-12│保利发展(600048)2025年报点评：土储压力渐释放，保持融资优势 │华创证券 │增持
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事项：
公司2025年实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.3%。
评论：?2025年归母利润下滑较快，面临较大减值压力。1）我们根据销售金额拟合营收，测算2026年公司营收或下滑
约12.5%；从结构上看，房地产销售业务营收2839.3亿元，同比下降1.19%；其他业务营收235.1亿元，同比提升2.44%，整
体业务结构保持稳定；2）2025年全年公司结算毛利率约12.67%，较2024年下降1.04pcts；3）由于房价整体仍在调整期，
公司2025全年计提资产减值约64.8亿，预计未来仍有减值压力。
2025年签约金额同比下滑21.7%，投资强度保持30%以上。1）2025年全年，公司实现签约金额约2530亿元，同比下滑2
1.7%，签约面积1235万方，销售权益比79%；公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，
其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2）新拓展房地产项目总地价791亿元
，计容建面约457万方，同比分别增长16%和39%，权益比继续保持在87%水平区间，土地投资强度约31%（地价/销售金额）
；一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）除前半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债85亿
元以外，全年还完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，融资渠道进一步拓展。2）2025年新增有息负债平均成本降低
33BP至2.59%，期末综合融资成本2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。3）截
至2025年年底，公司资产负债率72.26%，较期初下降2.08个百分点；公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，
债务安全稳步提高。
投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司
存量土储可能存在减值压力。我们调整2026-2028年公司eps预测分别为0.13、0.20、0.31元（26-27年预测前值0.40、0.5
1元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价8.2元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。
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2026-05-05│保利发展(600048)新增项目权益提升，财务状况持续优化 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入457.3亿元，较上年同期追溯调整后营业收入下降15.7%，归母净利润9.
2亿元，较上年同期追溯调整后归母净利润下降57.1%。
平安观点：
积极销售回笼资金，资产负债率压降：公司2026年一季度归母净利润下滑主要源于结转规模及毛利率下行，一季度毛
利率13.5%，较上年同期追溯调整后毛利率下降3.2个百分点。公司2026年一季度签约金额517.8亿元，同比下降17.8%，签
约面积114.75万平米，同比下降24.8%；一季度实现销售回笼471.6亿元，回笼率91.1%，期末货币资金余额1275.6亿元，
资产负债率71.9%，较上年度末下降0.3个百分点。
新增项目权益提升，在建拟建资源充裕：2026年一季度公司新增项目容积率面积56万平米，总获取成本127亿元，权
益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。截至一季度末公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平米，待开发面
积4588万平米。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元、0.27元，当前股价对应PE分别为37.2倍
、29.0倍、23.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较
好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房
企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复
缓慢、持续减值等风险。
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2026-05-04│保利发展(600048)2026年一季报点评：投资聚焦高能级城市，期待央企龙头估│长江证券 │买入
│值修复 │ │
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事件描述
公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%），归母净利润9.2亿元（-57.1%），扣非归母净利润10.1亿元（-51.9%）。
事件评论
竣工交付缩量，毛利率依旧承压。竣工交付缩量对营收形成较大压制（2026Q1竣工面积同比-73.0%），但参照过往结
算与销售均价趋势，结算均价仍大概率呈现一定涨幅，最终公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%）。结算端依旧承压
，2026Q1公司综合毛利率13.5%（-3.2pct）；销售费用率提升、非并表项目投资收益转负、投房公允价值折损等进一步压
制业绩表现；最终公司实现归母净利润9.2亿元（-57.1%）。后续展望方面，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模
形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（2025年末预收/结算收入也降至0.87X）。行业
景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后
续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期
触底，央企龙头或有较大弹性。
销售跟随行业有所承压，投资聚焦高能级城市。行业景气依旧承压叠加上年较高基数，公司2026Q1实现销售金额518
亿元（-17.8%），面积233万平（-24.3%），均价2.22万元/平（+8.5%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首
位；销售回笼472亿元（-33.0%），回笼率91.1%（-20.6pct）。投资强度同比有所下行但仍持续聚焦高能级城市，2026Q1
公司在上海、杭州、太原等地获取6幅地块，拿地金额127亿元（-29.6%），面积56万平（-44.1%），均价2.27万元/平（+
25.8%）；拿地金额强度24.5%（-4.1pct），拿地均价/销售均价102.1%（+14.0pct）。截至2025年末公司待售面积5654万
平，其中增量项目925万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化
，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025年末公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其
中新增融资成本仅2.59%）；2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），2026.04新一批50亿元6年
期定向可转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资优势持续强化。积极推进商业不动产REITs申
报工作，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元），保利物业
实现归母净利润15.5亿元（+5.1%）。
核心城市楼市基本面边际企稳，期待央企龙头估值修复。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、
高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展聚焦高
能城市，重视土储质量优化。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE为84/68/47X；近期核心城市基
本面呈现边际企稳迹象，央企龙头或存估值修复可能，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。
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2026-04-30│保利发展(600048)2026年一季报点评：结转盈利阶段承压，销售回款韧性延续│东吴证券 │买入
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事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%
。
结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1
公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允
价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑
。
销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-
24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力
及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。
投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化
水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97
%，主要因土地款、工程款支出减少。
盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为
18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优
势，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
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2026-04-29│保利发展(600048)结转周期暂时影响业绩，经营现金流大增 │国泰海通 │买入
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本报告导读：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，资金回笼率保持高
位，负债率水平继续下降，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，新获地块权益比持续
提升，资金回笼率保持高位，负债率水平继续下降。我们预计公司26年EPS为0.15元和BPS为16.12元，给予0.6倍PB，目标
价9.67元，维持“增持”评级。
项目结转周期暂时影响一季度业绩，经营净现金流同比大幅增加。2026年一季度，受结转规模和结转毛利率下降影响
，公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%；归母扣非净利润10.1亿元，
同比下降51.91%。同期，受土地款、工程款支出减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为86.73亿元，同比大增4.2
3倍。同期，公司实现基本每股收益0.08元；加权平均净资产收益率为0.47元，同比减少0.6个百分点。
受行业低迷销售继续承压，新获地块权益比持续提升。2026年一季度，公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.8
4%，签约面积114.75万平，同比减少24.79%。新增容积率面积56万平，总获取成本127亿元，权益比例96%，相较2025年度
提升9个百分点。2026年一季度，公司新开工面积68万平，同比减少59%；竣工面积195万平，同比减少73%。截至一季度末
，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
资金回笼率保持高位，资产负债率水平继续下降。2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，
期末货币资金余额1275.63亿元。截至报告期末，公司总资产为11,760.37亿元，较上年度末下降1.08%，归属于上市公司
股东的净资产为1940.54亿元，较上年末上升0.57%。资产负债率为71.90%，较上年度末下降0.33个百分点。
风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。
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2026-04-29│保利发展(600048)2026年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金│太平洋证券 │买入
│余额充足 │ │
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事件：
公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比
下降57.06%。
要点：
营收和归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下
降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2
.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减
值损失较去年同期多损失3120.69万元。
受行业低迷影响，销售规模小幅减少
2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签
约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，
销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售
回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。
拿地聚焦核心城市，土地资源优质
2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，
拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一
季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建
拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。
融资渠道保持畅通，货币资金余额充足
公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司
完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿
元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年
初下降0.36个百分点。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续
优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母
净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-04-28│保利发展(600048)2026年一季报点评：减值影响利润，拿地聚焦核心 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，
同比下降57.06%。
毛利率下滑影响利润。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降
57.06%。归母净利润降幅大于营收降幅，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2026年Q1公司整体毛利率为13.50%，
较2025年Q1下降3.21pct。2）投资收益为负。2026年Q1公司投资损失0.54亿元，2025年Q1为收益1.39亿元。其中主要受到
对联营和合营企业投资损失的影响。3）公允价值变动损失扩大。2026年Q1公司公允价值变动损失1.85亿元，2025年Q1为
损失0.42亿元。4）计提信用减值损失扩大。2026年Q1公司信用减值损失为0.84亿元，2025年Q1为0.53亿元。5）资产处置
收益为负。2026年Q1公司资产处置损失7.65万元，2025年Q1为收益77.17万元。从费用管控看，2026年Q1公司的销售费用
率和管理费用率分别为2.83%、1.52%，分别较2025年Q1提高0.39pct、0.02pct。
销售均价提高。2026年一季度，公司实现销售面积233.23万方，同比减少24.79%；销售金额517.82亿元，同比减少17
.84%；对应的销售均价为22202元/平米，较2025年Q1提高8.52%，较2025年全年销售均价20486元/平米提高8.38%。尽管行
业整体销售承压，公司凭借聚焦核心实现销售均价提高。
投资拿地聚焦核心。2026年一季度，公司新增6个地块土储计容面积56万方，总地价127亿元，权益地价为121.36亿元
，对应的权益比例为96%，较2025年提升9pct。全口径下的拿地力度为0.25。公司2026年一季度新增土储对应的楼面价为2
2658元/平米，对应的地货比为1.02，拿地质量高，6个地块中1个位于一线城市，其他5个均为二线城市。
融资渠道通畅。杠杆下降：截至2026年一季度末，公司资产负债率为71.90%，较2025年末下降0.33pct。资金充分回
笼：2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%。融资通畅：2026年3月、4月分别发行公司债10亿元
、15亿元，票面利率分别为2.50%、2.26%，认购倍数分别为2.32倍、3.26倍，表明市场对于公司的认可。
投资建议：公司收入下滑，受到开发行业整体影响，毛利率和投资均承压，利润下滑幅度大于收入降幅。凭借聚焦核
心的策略，公司2026年一季度实现销售均价提高，投资端持续聚焦核心，拿地质量高。财务稳健，杠杆水平下降，融资渠
道通畅。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/
股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为40.12X、36.17X、32.72X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。
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2026-04-28│保利发展(600048)计提减值拖累业绩，存量盘活持续推进 │国盛证券 │买入
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事件：2026年4月17日，公司发布2025年年度报告。
受毛利率下降、资产减值增加等因素影响，全年业绩承压。2025年公司营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%；归母净
利润10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润6.6亿元，同比下降84.5%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）2025
年公司毛利率12.7%，同比下降1.3pct；（2）投资净收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；（3）资产减值损失64.8亿元，
同比增加14.3亿元，其中包括存货跌价损失54.4亿元（佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等项目）和长
期股权投资减值损失10.2亿元；（4）少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8pct。
销售规模稳居行业榜首，核心城市市占率提升。公司2025年签约金额2530亿元，同比减少21.7%；签约面积1235万方
，同比减少31.3%；均价2万元/平，同比提升13.9%，销售金额连续三年行业第一。全年回笼资金2589亿元，销售回笼率10
2%，连续三年超100%。公司在重点城市竞争优势持续巩固，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高
位水平，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8pct，10个城市占率超10%。此外，在广州、上海分别销售约500亿元和390亿
元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
加大投资力度、聚焦核心布局，同步发力存量资源盘活。公司2025年拓展总计容建面457万平方米，同比增长39%；总
地价791亿元，同比增长16%，权益比维持在87%的较高水平；投销比31.3%，同比提升10.1pct。拓展聚焦核心城市，一二
线城市总地价占比超90%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。截止2025年末，公司待售项目计容面积5654万平方米，
其中存量项目4729万平方米，同比减少约10%。此外，公司继续推进存量项目“调转换退”，全年通过多种方式盘活资源1
81亿元；推动存量物业转经营超135万平方米，新增融资金额79亿元。
多渠道融资方式增厚公司现金储备，融资成本持续降低。截至2025年末，公司总资产11883亿元，同比减少11%；货币
资金1229亿元，同比减少8.4%，已售待回笼资金498亿元，流动性储备充裕。总负债8587亿元，同比减少13.5%；有息负债
3412亿元，同比减少2.2%，有息负债规模持续压降；资产负债率72.3%、扣除预收款的资产负债率为65%、净负债率为67.1
%，负债率可控。年内公司创新公开市场融资，成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%
；并完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行；新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下
降38BP至2.72%。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿
地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。考虑到行业销售量价尚未企稳，我们调整了公司的盈利预测，预测公司2026/2
027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当
前股价对应2026年动态PE42.7x。维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
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2026-04-28│保利发展(600048)2025年报及2026年一季报点评：销售维持龙头地位，探索多│光大证券 │买入
│元路径发展 │ │
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事件：公司发布2025年报及2026年一季报
1）2025年，公司实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%（其中房地产销售2839.3亿元，同比下降1.2%）；实现归
母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。2）2026年一季度，公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.7%；实现归母净利润
9.2亿元，同比下降57.1%。
点评：销售维持龙头地位，探索多元路径发展，信用优势维持稳定
销售维持龙头地位：公司连续16年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，地产开发、物业服务常年稳居央企龙头。
2025年实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米，销售金额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比提升3个
百分点；公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献92%，核心城市的市占率为7.9%，同比提升0.8个百分点
，在10个城市的市占率超过10%。
探索多元路径发展：公司不断做大资产经营业务，积极发展保障性租赁住房，持续提升写字楼、酒店、购物中心、展
馆等资产经营效能。截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万
平方米，实现资产经营收入51.4亿元，其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间；公司积极挖掘经营资产
融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进商业不动产REITs申报发行工作。
信用优势维持稳定：截至2025年末，公司资产负债率为72.3%，连续五年下降。公司发挥多元化融资优势，推动债务
结构优化，融资成本持续下降，2025年期末综合融资成本降至2.72%；2025年公司实现公开市场融资创新，成功发行国内
首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，多渠道融
资方式增厚公司现金储备。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计
提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年归母净利润预测为12.6/15.2亿元（原预测为33.5/34.7亿元），新增2028年
归母净利润预测为19.0亿元。当前股价对应2026-2028年的PB估值分别为0.4/0.4/0.4倍。公司规模优势明显，龙头地位稳
固，探索多元路径发展，融资成本持续下降，信用优势维持稳定，维持“买入”评级。
风险提示：拿地、销售、交付不及预期，多元化拓展不及预期，市场下行超预期。
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2026-04-27│保利发展(600048)业绩短期承压，销售稳居第一 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比-16%、业绩同比-57%，业绩下滑低于预期。公司发布2026年一季度报告，2026Q1，公司营业收入457.3
亿元，同比-15.7%；利润总额21.9亿元，同比-56.5%；归母净利润9.2亿元，同比-57.1%；扣非后归母净利润10.1亿元，
同比-51.9%；基本每股收益0.08元，同比-57.1%。公司业绩大幅下滑，主要源于结算规模有所下滑，同时利润率有所下滑
；26Q1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.5%、2.0%，同比分别-2.6pct、-1.6pct，期间费率6.1%，同比+0.6pct
。此外，公司投资收益-0.5亿元，同比-140.3%；资产及信用减值损失0.8亿元，同比+57.0%；少数股东损益2.8亿元，同
比-80.6%。26Q1公司新开工面积68万平，同比-59%；竣工面积195万平，同比-73%。截至26Q1末，公司合同负债（包括预
收账款）2439亿元，同比-28.3%。
26Q1销售金额同比-18%，稳居行业第一，土储充沛聚焦核心一二线城市。26Q1公司实现销售金额517.82亿元，同比-1
7.8%，销售面积114.75万平，同比-24.8%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司
26Q1销售额全国排名稳居行业第一位。26Q1公司拿地面积56万平，同比-48.6%；拿地金额127亿元，同比-29.4%；权益比
例96%，相较25年+9pct；拿地销售金额比24.5%、同比-4.0pct；拿地销售面积比48.8%、同比+13.4pct。截至26Q1，公司
共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
三条红线稳居绿档，资金回笼率高位。2026Q1，公司实现销售回笼471.6亿元，同比-33.0%，回笼率为91.07%；货币
资金余额1275.6亿元，同比-13.9%。至2026Q1末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65%、净负债率64%、现金短债比
1.7倍，三条红线稳居绿档。
投资分析意见：业绩短期承压，销售稳居第一，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期
稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为43、42倍；公司PE高位更多源于业
绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-25│保利发展(600048)2025年报点评：龙头地位稳固，土储持续优化 │天风证券 │买入
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事件：公司发布2025年年报，公司25年实现营业收入3081.44亿元，同比-1.13%；归母净利润10.35亿元，同比-79.31
%；基本每股收益0.09元/股，同比-79.29%。
营收显现韧性，利润受多重因素深度承压。收入端，公司25年实现营收3081.44亿元，同比微降1.13%；截至25年末，
公司合同负债中预收房款2430.3亿元，后续收入结转仍具良好支撑。利润端，归母净利润同比下滑79.31%至10.35亿元，
核心源于：1）毛利率持续低位：25年房地产销售毛利率12.86%，同比降低0.99个百分点；2）大额资产减值：对存货/长
期股权投资计提减值准备54.4/10.2亿元，侵蚀当期利润。费用方面，销售/管研/财务费率分别-0.02/-0.18/-0.22pct至2
.83%/1.47%/1.27%，销售费用相对刚性，此外费用同比均有优化。
销售蝉联行业第一，核心城市市占率持续跃升。销售端，25年公司实现签约面积1235万平，同比-31.3%；实现签约金
额2530亿元，同比-21.7%，连续三年稳居行业榜首，权益比提升至79%，同比增3个百分点。城市布局聚焦高效，核心城市
销售贡献达92%，同比提升2个百分点；核心城市市占率7.9%，同比增0.8个百分点，10城市占率超10%。资金回笼优异，全
年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%，经营现金流净额152亿元，连续8年为正，现金流安全垫较为厚
实。拿地端，公司25年全年拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，分别同比+16%、+39%，拓展金额权益比维持87
%的高位；一二线拿地金额占比超90%，核心城市拓展占比99%，其中北、上、广三地占比约48%，积极储备优质发展资源。
截至25年末，公司土储建面5654万方，同比-9.7%，增量、存量面积分别为925、4729万方，分别同比-7.5%、-10.4%，老
货更快消耗、新增土储利润率优势有望为后续盈利修复蓄力。
财务结构持续优化，融资成本创历史新低。债务端，截至25年末，公司资产负债率同比降2.08个百分点至72.26%，连
续五年下降；有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元，债务规模相对可控。一年内到期有息负债706亿元，占比20.7%，
同比降低3.6个百分点，短期偿债压力下降、期限结构改善。融资端，公司融资优势凸显，全年新增融资平均成本2.59%，
同比降33bp，综合融资成本降至2.72%，创历史新低，公司债、中期票据最低利率分别至2.12%、1.85%。25年成功发行国
内首单现金类定向可转债85亿元，6年期成本仅2.32%。直接融资占比提升，财务弹性良好。
分红比例维持高位，稳健经营彰显长期信心。公司发布2025-2027年股东回报规划，明确每年现金分红比例不低于40%
。25年拟每10股派现0.35元（含税），分红比例达40.14%，在利润承压下仍坚守分红承诺，凸显对股东回报的重视。此外
，公司及控股股东过往多次在市场波动期通过回购、增持等方式稳定股价，传递经营信心。
投资建议：公司龙头地位稳固，未来或有望逐步受益行业出清与集中度提升。考虑房价下行压力延续或继续拖累结转
利润率及存货质量，我们调整公司26年归母净利润预测14.53亿元（调整前134.59亿元），新增27、28年归母净利润预测2
0.02、30.20亿元，维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-09-15│保利发展(600048)2026年9月15日投资者关系活动主要内容
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问题1：请问贵公司在828新政后有何新的发展计划？如何看待房地产市场进入现房销售新的时代？现房销售下贵公司
有何行业优势？
回答：尊敬的投资者，您好。作为房地产央企，公司将认真落实国家关于构建房地产发展新模式的部署要求，紧扣人
民群众居住实际需求，顺应“品质时代”的发展大势，坚持产品与服务并重，着力打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房
子、好社区、好服务”，把民生导向贯穿开发运营全过程，为人民创造美好生活。公司将稳妥推进新旧模式有序衔接，夯
实经营发展基础，充分发挥央企示范带动作用，为推动房地产行业实现高质量发展贡献应有力量。感谢您的关注。
问题2：对于新政下房地产市场发展贵公司有何看法？市场何时能企稳？
回答：尊敬的投资者，您好。住房问题既是民生问题也是发展问题。二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”纳
入保障和改善民生的重要内容，本次销售制度改革等新政是落实民生导向、构建房地产发展新模式的具体举措，有利于改
善供需结构、助力房价止跌回稳，也对开发商综合实力提出更高要求，财务稳健、产品力突出、综合实力强的企业竞争优
势更突出，有利于行业集中度提升。市场企稳时点受多重因素影响、存在不确定性，公司将继续聚焦民生需求稳健经营。
感谢您的关注。
问题3：“8·28”地产新政对贵司现金流以及对净利润的触底回升是否构成巨大的冲击？
回答：尊敬的投资者，您好。公司对828新政积极评估并根据各地细则调整经营策略和经营安排。现房销售和预售资
金监管改变了过去行业“高周转”模式，但公司深耕房地产行业多年，综合实力突出，未来将通过提升产品力、优化开发
节奏、强化成本管控等方式穿越行业周期。同时，公司上半年经营活动现金流量净额246亿元，连续第9年为正，具体内容
详见公司定期报告。公司严格执行现金流预算管理，截至6月底货币资金余额为1338亿元，同比增加109亿元，对短期债务
保持充分覆盖，资金安全有保障。感谢您的关注。
问题4：贵公司提出全年拿地800-1000亿目标，目前全年已过九个月，拿地未完成目标，请问贵公司拿地计划是否变
？有何应对之举？
回答：尊敬的投资者，您好。新政对开发商土地投资、项目开发流程和成本管控均提出了更高要求。公司一方面仍将
继续聚焦核心城市、核心地段，提高投资确定性，保持稳健经营发展。另一方面，将结合当地政策细化投资测算，保持审
慎的投资标准。感谢您的关注。
问题5：请问新政后，贵公司拿地规模会下降多少？每年还能维持800亿的拿地规模吗？
回答：尊敬的投资者，您好。公司1-8月拓展金额724亿元。新政对开发商土地投资、项目开发流程和成本管控均提出
了更高要求。公司一方面仍将继续聚焦核心城市、核心地段，提高投资确定性，持续保持稳健经营发展。另一方面，将结
合当地政策细化投资测算，保持审慎的投资标准。感谢您的关注。
问题6：“8·28”新政贵司后续的高周转及杠杆率就下降了，有什么措施就提高净资产收益率做出切实可行的方法？
回答：尊敬的投资者，您好。公司对828新政积极评估并根据各地细则调整经营策略和经营安排。现房销售和预售资
金监管对于行业而言，改变了过去行业“高周转”模式，但公司深耕房地产行业多年，综合实力突出，能够及时响应行业
政策变化，未来将通过提升产品力、优化开发节奏、强化成本管控等方式保持稳健经营，感谢您的关注。
问题7：总经理您好，半年报显示公司归母净利润下滑40.84%，综合毛利率降至13%。在行业深度调整期，管理层如何
平衡“核心城市聚焦战略”与“短期利润修复”？此外，公司正从“好房子”向“好生活”延伸，请问存量资产盘活与商
业REITs的推进，何时能对利润表形成实质性支撑？
回答：尊敬的投资者，您好。公司投资持续聚焦核心城市，存货结构整体均衡；对去化承压项目，将结合当地政策采
取产品焕新、退换调、转经营等方式盘活资源，同时不断推进商业REITs，优化资产结构，稳步提升利润。
问题8：董秘您好，上半年公司销售签约金额1351亿元，核心城市销售贡献达95%，但整体营收下滑近12%。作为长期
中小股东，我们非常关注公司的盈利质量。请问公司未来在提升透明度方面有何具体举措，以量化展示存量资产盘活（如
回收资金89亿元）对改善资产负债表的实际成效？
回答：尊敬的投资者，您好。公司持续结合当地政策采取产品焕新、退换调、转经营等方式盘活资源，不断推进商业
REITs，优化资产结构，同时不断提升信息披露质量，将经营成果反馈给投资者。感谢您的关注。
问题9：请问贵公司下半年是否有资产减值计提计划？
回答：尊敬的投资者，您好。公司按企业会计准则计提资产减值准备，详见公司定期报告。同时，公司从2021年开始
不断推进去库存、调结构，目前仍在持续推进存量项目的“退换调”，并通过展示焕新、土地盘活、转经营等方式优化资
源结构。报告期末，公司及会计师将根据市场情况进行评估，具体情况请关注后续披露信息。感谢您的关注。
问题10：我看媒体报道贵公司今年在深圳拿地，与保利置业形成了同业竞争，请问贵公司与保利置业的同业竞争如何
协调解决？
回答：尊敬的投资者，您好。公司与实际控制人保利集团及其控制的其他企业之间不存在实质性的同业竞争。公司已
于2017年收购保利香港控股50%股权，境内新增的房地产开发项目均由保利发展为主进行开发，具体情况请详见相关公告
。深圳作为国内核心城市，公司本次首次进入深圳核心区域，有助于把握未来发展机会。感谢您的关注。
问题11：贵公司从21年至今连续五年归属净利润下滑，今年大概率继续下滑，请问管理层对此有何看法？何时能重回
利润增长正轨？
回答：尊敬的投资者，您好。自2021年以来，行业整体面临一定下行压力，当前公司受行业周期和结转节奏等因素影
响，利润存在阶段性波动，未来将持续通过加大“好房子”建设、加快产品销售、降本控费、加快周转效率等方式稳定盈
利水平。感谢您的关注。
问题12：我看了媒体报道贵公司在上海的部分豪宅出现质量问题，请问后续有何具体整改措施？
回答：尊敬的投资者，您好。公司非常重视住宅品质和客户权益维护，始终将产品品质置于首位，通过完善的质量管
控体系，确保交付品质、兑现销售承诺。公司也建立了与客户的常态化沟通机制，及时了解已购房客户的需求，在合理合
法合规的前提下，响应业主对购房品质的需求。感谢您的关注。
问题13：8月贵公司销售额已被中海超越，屈居行业第二，贵公司有何应对措施？全年是否有计划有信心稳固行业销
售额第一龙头位置？
回答：尊敬的投资者，您好。房地产销售具有周期性特征，与推货节奏、销售区域及市场供求密切相关，阶段性波动
属正常情况，后续将根据市场情况积极推货，把握市场机会。同时，公司坚持规模与质量并重，兼顾经营质量与发展安全
，聚焦“三好房子”战略，布局核心城市、严守投资纪律、保障现金流安全。感谢您的关注。
问题14：请问贵公司三四季度是否会再次出现去年三季度合营联营项目投资亏损的情况？
回答：尊敬的投资者，您好。公司合营联营项目投资收益受项目开发结转节奏、市场环境及项目自身经营情况等多重
因素影响，存在阶段性波动，相关历史数据已在定期报告中披露，请以公告为准。后续公司将持续加强合作项目管控，持
续跟踪项目经营情况，努力提升合作项目经营效益，感谢您的关注。
问题15：请问贵公司全年业绩会存在亏损可能吗？
回答：尊敬的投资者，您好。请关注公司定期报告。
问题16：我身为保利发展股东，十分关心贵公司连续多年资产大额计提，今年是否继续大额计提？
回答：尊敬的投资者，您好。公司严格按照企业会计准则要求，于报告期末对存货进行减值测试并充分计提减值准备
，相关情况经审计机构审计，具体以定期报告为准。感谢您的关注。
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参与调研机构：1家
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2026-04-21│保利发展(600048)2026年4月21日投资者关系活动主要内容
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一、业绩发布
保利发展2025年度业绩说明会，由董事会秘书黄海主持，总经理潘志华做报告，报告首先回顾2025年公司经营亮点、
经营做法与成效，指出公司围绕“稳经营、提效益、求发展”的中心任务，积极把握市场机会，全年经营工作取得良好成
效，销售规模连续三年站稳行业第一，通过打造保利“三好”房子重塑核心竞争力。同时，明确2026年公司将积极把握市
场机遇，稳住市场规模，保持行业领先地位，积蓄高质量发展动能。
二、主要问题及回复
问题1：请公司介绍“十五五”期间的战略规划和布局情况？
回答：在国家“十五五”规划开启高质量发展新篇章的背景下，中央对房地产行业提出了构建新发展模式的明确要求
。保利发展深刻领会并坚决贯彻国家战略，坚定看好房地产行业的中长期发展和转型机遇。公司聚焦开发、经营、服务三
大业务单元，明确了“做强不动产开发、做大不动产经营、做优不动产服务”的战略目标。
具体来看：
做强不动产开发，就是要提升发展韧性和专业能力，在行业标准与范式定义上保持领先地位。2026年，公司将保持积
极的投资强度，稳住市场规模。在全力去库存、调结构的基础上，加大效益挖潜。同时，强化市场引领，匹配行业地位定
标准、树范式，着力提升产品品质和开发效率，在“好房子”、城市更新、智慧建造等领域打造一批行业标杆，拉动产业
链上下游协同升级。
做大不动产经营，不只是体现在经营规模上，更是对公司战略布局和创新发展的深度贡献。公司将加大不动产经营方
面的战略资源倾斜和人才培养，推进组织机构改革和激励机制创新，释放产业活力，鼓励专业化创新突破，力争打造第二
增长曲线。
做优不动产服务，筑牢全链条服务品牌护城河。在做优服务品质的同时，推动各服务板块市场化、产业化发展，实现
规模、能力与品牌的跨越式提升。聚焦打造细分领域冠军，将专业能力构筑为最坚固的竞争壁垒。
问题2：公司经营性现金流净额已连续八年为正，未来将如何进一步做好现金流管控？
回答：公司将从经营性现金流和融资性现金流两个方面加强现金流管控。经营性现金流方面一是稳住经营规模，加快
销售去化；二是抢抓政策窗口和市场机会，持续推进存量项目的“调转换退”，盘活低效资产，加快占压资金盘活和回收
；三是严格以销定产，加强新开工管理，严格预算执行管控，强化投入产出比。
融资性现金流方面对于总部直接融资，加强公开市场融资统筹，保障直接融资平稳接续；对于项目融资，挖潜新获取
项目融资空间，利用白名单接续政策缓解存量压力；对于资产融资，明确转经营的资产，尽快实现开业经营和融资盘活，
已开业资产要提升经营效益、扩大融资规模，力争实现首单商业不动产REITs成功发行，进一步提升资产运营与资本运作
效能。
问题3：请问公司如何看待公募REITs平台的作用，未来有无进一步资产发行计划？
回答：REITs平台是公司推进三大主业落地的关键战略举措，可以打通公司经营类资产的退出路径，实现资金闭环，
优化公司资本结构。具体规划如下：
第一，做好REITs平台搭建和首单发行。1月份公司已就首单商业不动产REITs向上交所申报，正全力推进首单发行。
第二，实现优质成熟资产扩募。公司拥有丰富的资产储备，REITs标的资产在现有写字楼、商业的基础上考虑酒店、
会展、长租公寓等多种业态机会，未来公司将持续推进资产扩募，推动REITs平台做大做优。
第三，全面提升运管团队市场化、规模化运作，促进运管团队提升经营水平，进一步推动资产运营提质增效，增强可
持续发展动能。
问题4：请问公司未来将采取怎样的土地拓展策略，在拓展目标和区域布局上会有什么特点？
回答：土地拓展是公司可持续发展的基础，总体上公司未来将保持积极的投资强度，拓展策略主要包括以下三方面：
第一，建立科学系统的投资客研体系，通过开展有效的社会调研，尽量做到提前预判市场需求，更好把握投资机会；
第二，挖掘结构性市场的有效需求，在坚持“中心城市+城市群”战略布局的同时，挖掘非核心城市核心地段的结构
性机会。
第三，持续推进“调转换退”，加快土地资金返还的同时，换取符合立项标准的新项目，实现在手土地资源的持续优
化。
问题5：在“十五五”期间，公司将如何保持产品竞争优势，如何赢得市场口碑？
回答：在国家推动高质量发展、满足人民日益增长的美好生活需要的大背景下，房地产行业正经历从“规模扩张”向
“品质时代”的深刻转型，对“好房子”的需求日益显著。公司认为，“好房子”要实现从“居住空间”到“生活方式”
的跃迁，从“单一个体”到“全龄友好”的关怀，从“硬件交付”到“软性服务”的延伸。好房子，要有过硬的功能价值
、丰富的精神价值和稳健的资产价值。
“十四五”期间，公司不断革新产品品牌，“贴膜交付”、“工地开放日”、“保利老总热线”等创新举措赢得良好
市场口碑，累计交付高品质住宅95万套，获评行业“交付力”第一。
未来公司将持续努力，通过优化管理措施增强核心竞争力：一是全面重塑产品线，在生产标准、工艺工法、管理流程
上实现统一，并结合当地文化、气候、生活习惯创新演绎。二是加速科技创新应用落地，确保高质量兑现产品。三是为客
户构建从归家到日常、从社区到城市的全场景美好生活体验，贯通全过程服务。同时，公司不只着眼于新项目，对于库存
产品也加速焕新，重新做好客研再论证、产品再定位、优秀供方再引进，结合新的“好生活”标准，最大化释放存量资产
价值。
问题6：请问公司如何看待市场的后续走势和机会？
回答：公司关注到，今年三四月份，市场出现了一些积极变化。上海、深圳、广州等高能级城市新房市场出现拉动趋
势，高端改善产品销售数据增长，新规产品市场竞争力更强，基于上述情况，我们总结认为，市场正处于修复阶段，未来
的市场需求是持续存在的。
从公司层面来看，一是将通过精准投资和资源配置，找准客户和市场需求；二是持续打磨产品力、提升服务力、强化
运营力，将核心能力转化为客户可感知的高品质生活体验，以此作为把握本轮市场结构性机会、实现稳健高质量发展的根
本路径。
问题7：希望公司主动积极做好市值管理，给投资者更多信心和支持。
回答：公司多年来持续分红，累计实施现金分红达650亿元人民币，目前分红比例维持在40%的较高水平，坚持以稳定
分红回报股东。同时，公司持续推进主业经营提质增效，优化资产结构、提升产品力，不断夯实内在价值。后续公司将继
续做好经营与市值管理工作，努力提升市场表现。
问题8：请问公司2026年是否有股票回购计划？如果有，大概的回购规模、时间安排或主要考虑因素是什么？如果暂
未计划，未来是否会结合公司经营情况、股价表现等因素研究相关可能性？感谢解答！
回答：公司工作重心是聚焦经营基本面，2026年公司将积极打造“好房子”提升核心竞争力，持续夯实发展基础，保
障经营稳健运行。关于回购等重大事项，公司将综合研判，并按规定及时履行信息披露义务。感谢您的关注。
问题9：公司资产负债率虽下降至72%，但相比行业杠杆控制好的公司，资产负债率还是偏高，未来是否有继续下降可
能。
回答：公司近年来持续发挥信用优势，不断优化资本结构。包括通过多元化的融资方式，不断调整债务结构，降低资
产负债率、降低公司融资成本。未来，公司将兼顾安全与发展，继续发挥央企信用优势，实现资产负债规模的有序压降。
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据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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