研报评级☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-08
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 6 0 0 0 0 6
2月内 6 3 0 0 0 9
3月内 7 3 0 0 0 10
6月内 28 8 0 0 0 36
1年内 28 8 0 0 0 36
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.01│ 0.42│ 0.09│ 0.14│ 0.18│ 0.24│
│每股净资产(元) │ 16.16│ 16.08│ 16.03│ 16.14│ 16.22│ 16.35│
│净资产收益率% │ 6.08│ 2.53│ 0.54│ 0.88│ 1.18│ 1.50│
│归母净利润(百万元) │ 12067.16│ 5001.18│ 1034.70│ 1646.24│ 2197.67│ 2859.70│
│营业收入(百万元) │ 346828.13│ 311666.32│ 308144.19│ 273226.82│ 253607.03│ 245705.39│
│营业利润(百万元) │ 24318.02│ 15141.10│ 9578.31│ 7168.84│ 8001.39│ 8903.87│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-08 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-09-01 买入 维持 --- 0.13 0.19 0.24 国盛证券
2026-08-31 买入 维持 --- 0.14 0.26 0.41 开源证券
2026-08-28 买入 维持 --- 0.13 0.18 0.23 中银证券
2026-08-27 买入 维持 8.53 0.16 0.18 0.22 国投证券
2026-08-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-08-11 增持 首次 --- 0.15 0.19 0.23 东方财富
2026-08-04 增持 维持 --- 0.16 0.25 0.37 财通证券
2026-07-28 增持 首次 --- 0.12 0.21 0.30 长城证券
2026-06-22 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 太平洋证券
2026-05-24 买入 维持 --- 0.08 0.08 0.11 招商证券
2026-05-12 增持 维持 8.17 0.13 0.20 0.31 华创证券
2026-05-05 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-05-04 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-30 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 太平洋证券
2026-04-29 买入 维持 9.63 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-28 买入 维持 --- 0.13 0.19 0.24 国盛证券
2026-04-28 买入 维持 --- 0.11 0.13 0.16 光大证券
2026-04-28 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
2026-04-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-25 买入 维持 --- 0.12 0.17 0.25 天风证券
2026-04-23 买入 维持 --- 0.13 0.18 0.23 中银证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.23 太平洋证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-21 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-21 买入 维持 --- 0.15 0.21 0.24 中信建投
2026-04-21 买入 维持 7.97 0.18 0.28 0.40 广发证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.13 0.21 0.24 国信证券
2026-04-20 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-08│保利发展(600048)2026年中报点评：重视投资聚焦与老货去化，龙头估值修复│长江证券 │买入
│可期 │ │
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事件描述
公司2026H1实现营收1029亿元（-12.0%），归母净利润19.6亿元（-40.8%），扣非归母净利润18.7亿元（-41.3%）。
事件评论
竣工交付缩量结算均价上涨，结算毛利率仍有一定压力。竣工交付缩量对营收形成较大压制，2026H1竣工面积同比-5
3.1%，全口径结算面积/均价/金额分别同比-39.2%/+31.5%/-20.1%，结算均价的上涨并未完全对冲面积下行，尽管结算并
表比例有所提升，公司表内结算收入仍同比-13.4%，最终实现营收1029亿元（-12.0%）。结算毛利率再次下降2.7pct至12
.1%，公司实现综合毛利率13.0%（-2.3pct）；期间费用率提升、非并表项目投资收益转负等进一步压制业绩表现；最终
公司实现归母净利润19.6亿元（-40.8%）。后续展望方面，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模形成压制，结算均
价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（2026年中预收/结算收入也降至0.90X）。行业景气低迷结算端毛
利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后续减值压力有所缓
释，且公司持续推进资源盘活。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期触底，央企龙头或有较大弹性。
核心城市销售贡献达95%，投资拓展更为聚焦。公司2026H1实现销售金额1351亿元（-6.9%），面积632万平（-11.4%
），均价2.14万元/平（+5.1%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍居行业首位，其中核心城市贡献95%，现房销售455亿
元；销售回笼1110亿元（-23.3%），回笼率82.2%（-17.6pct）。投资强度有所下行但仍拿地更加聚焦，2026H1公司拿地
金额384亿元（-24.4%，其中一二线占比超94%），面积166万平（-27.1%），均价2.32万元/平（+3.7%）；拿地金额强度2
8.5%（-6.6pct），拿地均价/销售均价108.3%（-1.5pct）。截至2026年中公司未售计容面积4723万平，土储仍相对充裕
；近年公司在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化，预计销售规模仍将长期居于行业前列。
重视融资成本优化与渠道拓展，两翼业务稳健发展。融资优势持续强化，截至2026年中有息负债余额3325亿元，综合
融资成本仅2.61%（-28BP）。推动首单商业不动产REITs的申报与发行，盘活沉淀资产。两翼业务发展稳健，在市场需求
低迷的背景下仍实现写字楼出租率与酒店入住率的同比双提升；2026H1保利物业实现营收88.3亿元（+5.2%），归母净利
润9.3亿元（+4.8%），拓展第三方单年合同额14.1亿元（同比持平）。
核心城市楼市基本面边际企稳叠加政策宽松预期，期待央企龙头估值修复。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较
充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售仍居行业首位
，投资拓展聚焦高能城市，重视土储质量优化与权益比提升。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE
为72/58/40X，周期下行阶段PE估值意义有限；近期核心城市基本面呈现边际企稳迹象，政策端仍预期延续宽松态势，央
企龙头或存估值修复可能，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、销售制度新规或对现金流与盈利产生较大影响。
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2026-09-01│保利发展(600048)销售额领跑行业，财务底盘夯实 │国盛证券 │买入
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事件：2026年8月26日，公司发布2026年半年度报告。
受结转规模和毛利率下降、投资收益减少等影响，上半年业绩承压。2026年上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同
比下降12.0%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.68亿元，同比下降41.26%。利润降幅大于收入
降幅主要由于：（1）结转毛利率下降：上半年毛利率13%，同比下滑2.3pct，其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同
比下滑2.7pct；（（2）三费费用率同比提升0.4pct至6.0%（（其中销售费用率3.1%，同比提升0.5pct）；（3）投资净收
益-0.3亿元，较2025年同期减少10.1亿元。
销售规模稳居行业第一，核心城市贡献持续提升。公司2026H1签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%，销售金额稳居
行业第一，且销售降幅优于行业水平；签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%；销售均价21380元/平方米，同比增长
5.08%，呈（量减价升”趋势。销售权益比84%，实现销售回款1110亿元。上半年核心城市销售贡献达95%（（2025年全年
为92%，继续提升），一二线城市占比86%，核心市场贡献突出。聚焦核心城市逆势补仓，存量盘活同步推进。公司2026H1
新增21宗地块，总计容建面166万平方米，同比减少27.2%；总地价384亿元，同比减少24.6%；权益拿地金额376亿元，权
益比大幅提升至98%；投销比28.4%，同比下降6.6pct，上半年拿地规模收缩。拓展聚焦核心城市，上半年公司在一、二线
城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大
城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。存量盘活方面，上半年公司推动首单商业不动产REITs的申报与发行，打通持有物
业退出通道；通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段实现产成品签约455亿元，通过退换调、资产转让等多种举
措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
资产负债结构优化，融资成本持续降低。截至2026H1，公司资产负债率71.79%（较年初下降0.45pct，连续第六年下
降）；有息负债3325亿元，较年初减少86亿元；净负债率约60.4%（（较2025年末大幅下降5.8pct）、扣除预收款后资产
负债率64.4%、现金短债比1.92倍。期末货币资金1338亿元，较去年末上升109亿元；综合融资成本2.61%，同比再降28BP
，融资成本持续降低。公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增负债中67%为三年以
上长期债务。此外，上半年公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿
地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2026/2027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别
为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当前股价对应PE分别为38.6/27.0/21.8倍。维持买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
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2026-08-31│保利发展(600048)公司信息更新报告：深耕核心城市，拿地及销售占比均大幅│开源证券 │买入
│提升 │ │
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业绩符合预期，销售金额保持行业第一
保利发展发布2026半年报，公司实现营业收入1028.60亿元，同比下降11.98%；实现归母净利润19.59亿元，同比下降
40.84%。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资畅通。我们预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.
1、49.5亿元，EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为35.9、20.0、12.6倍，我们看好滞重库存去化
后业绩持续修复，维持“买入”评级。
核心城市销售贡献占比持续提升
2026年上半年，公司实现签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%；签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%。保利
发展2026上半年销售金额保持行业第一，销售权益比84%。公司回笼资金1110亿元，资金回笼率82.16%。公司持续坚持城
市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。分结构看，公司在一线、二线城市分别占比
42%、44%。
投资加强核心城市布局，北上广深杭占比82%
2026上半年保利发展新增拿地21块，总计容面积166万平方米，拿地金额384亿元，拿地金额权益比为98%。公司在一
、二线城市拓拿地总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%。公司战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%
，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。在盘活资源方面公司也积极进取，实现现房库存签约455亿元；通过退换
调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
融资成本持续下行
2026半年度末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%；货币资金余额1338亿元，较2025年末上升109亿
元，占总资产比例为11.48%。2026上半年，公司经营活动现金流量净额245.52亿元；有息负债余额3325亿元，较年初水平
下降86亿元；公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%。公司融资成本持续下降，年内新增有
息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
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2026-08-28│保利发展(600048)业绩与利润率下滑；经营性现金流改善；拿地权益比例大幅│中银证券 │买入
│提升 │ │
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摘要：保利发展公布2026年中报。2026年上半年公司实现营业总收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.6
亿元，同比下降40.8%。
上半年公司营收规模同比下滑；受毛利率下滑、投资收益减少、三费率提升等因素影响，业绩持续承压。2026年上半
年公司总营收1028.6亿元，同比下降12.0%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降；归母净利润19.6亿元，同比下降4
0.8%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，上半年毛利率同比下滑2.3个百分点；2）投资收益为-0.3亿元
，2025年同期为9.8亿元；3）三费率同比提升0.4个百分点至6.0%，其中销售费用31.5亿元，同比增长3.4%。公司上半年
减值较少，计提资产和信用减值损失合计3325万元，同比增加1255万元。截至2026年6月末，公司预收账款2425亿元，同
比下降27.5%，预收账款/上年营收为0.79X，同比下降0.29X。
盈利能力有所下降。2026年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.0%、3.1%、1.9%，同比分别下降2.3
、3.0、0.9个百分点。其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同比下降2.7个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，上
半年公司年化后的ROE为2.0%，同比下降1.3个百分点。
债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本持续下降。1）截至2026年6月末，公司有息负债规模3325亿元，同比下
降3.5%。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比持平。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。上半年
公司发行81亿元公司债，最低利率为3年期1.85%、5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续
优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，上半年新增有息
负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年公司新申请注册50亿定向可转债，
已于5月份取得证监会注册批文，所募资金将全部用于上海、杭州、广州、佛山等核心城市的9个房地产项目的开发建设和
按时交付。3）截至2026年6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.4%，同比持平；净负债率60.4%，同比提升0.8
个百分点；现金短债比1.9X，同比提升0.04X，始终处于“绿档房企”行列。
公司经营性现金流大幅改善。截至2026年6月末，公司货币资金1338亿元，同比下降3.4%。2026年上半年公司经营活
动现金流净流入246亿元，同比大幅增长53.3%，连续九年为正，主要是因为工程款支付同比减少。销售回款方面，2026年
上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金1063亿元，同比下降14.9%，购买商品、接受劳务支付的现金623亿元，同比减
少29.2%。上半年公司筹资性现金流净流出135亿元（2024年为净流出105亿元），主要是因为取得借款收到的现金减少。
销售稳居行业第一，销售均价持续稳步提升，市占率提升。2026年1-7月公司实现销售金额1500亿元，同比下降8.1%
，稳居行业第一，销售表现优于行业（同期百强房企销售金额同比-15.8%）；销售面积710万平，同比下降11.8%；销售均
价2.11万元/平，同比增长4.2%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价从2021年以来连续稳步提升；销售权益比79%
，同比持平。1-7月公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.5%，同比提升0.2个百分点。公司持续坚
持城市深耕策略，上半年核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一、二
线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。
上半年公司拿地权益比例大幅提升，北上广深杭拿地占比超8成，楼面均价小幅提升。2026年上半年公司新增项目21
个，新增建面166万平，同比下降27.2%；拿地金额384亿元，同比下降24.6%；拿地强度28%，同比下降7个百分点；受益于
布局城市能级的提升，楼面均价2.31万元/平，同比增长3.6%；拿地权益比例98%，同比提升11个百分点。其中一、二线城
市拿地金额占比超94%，战略性进入深圳，四个一线城市拿地金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拿地金额占比82%
。截至2026年6月末，公司待开发面积为4588万平，同比下降0.6%；根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建
面减去累计已售建面部分为4723万平。
多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同
金额约14.1亿元，其中超80%聚焦核心城市，北京、广州、天津拓展金额均超过1亿元；同时，拓展质量进一步优化，单年
合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55%，业态包括住宅、工业园区、商业、景区和医院等。2026年上半年保利物
业实现营业收入88.3亿元，同比增长5.2%，实现归母净利润9.3亿元，同比增长4.8%，其中，第三方项目物业管理收入32.
9亿元，同比增长18.4%。截至2026年6月末，保利物业合同管理面积10.18亿平，在管面积8.94亿平。2）资产经营：截至2
026年6月末，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平，新开业46万平。其中，住房租赁新
增开业33万平、5729间，在营4.1万间；写字楼出租面积净增13万平，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1
个百分点。
公司紧抓商业不动产REITs发行契机，上半年推动首单商业不动产REITs的申报与发行，打通商业不动产的资本化通道
。保利发展的首单商业不动产REITs为“华夏保利商业REIT”，预计募集资金规模17.965亿元，发售总额5亿份。今年1月2
7日公司发起REITs申报；4月28日，上交所对“华夏保利商业REIT”及配套资产支持专项计划出具无异议函；6月22日，获
证监会正式注册批复，约定自批复起6个月内完成募集，募集期限自发售之日起不得超过3个月；7月15日起进入发售阶段
，7月28日合同生效，标志首单央企商业REITs产品落地。保利发展认购30%，锁定期最长60个月，其他专业机构配售锁定
期12-24个月。后续仅剩上市挂牌与持续运营程序，产品募集发行与监管审核环节已全部完成。该REIT以广州保利中心（
甲级写字楼及配套物业）、佛山保利水城（购物中心）作为底层资产组合，总建筑面积合计约23.24万平，评估总估值合
计为19.3亿元，其中广州保利中心估值10.12亿元、佛山保利水城估值9.18亿元，预计2026年、2027年可供分配金额分别
约为1.08亿元、1.08亿元，现金分派率分别为5.99%、6.01%。保利发展商业不动产储备规模大，未来资产注入潜力较大。
公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土储结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠道畅通，经营
性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确2025-2027年
现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。
投资建议与盈利预测：
我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为16
/22/28亿元，同比增速分别为56%/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当前股价对应的PE分别为39X/29X/23X，
对应PB分别为0.33X/0.32X/0.32X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然
维持“买入”评级。
评级面临的主要风险：
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。
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2026-08-27│保利发展(600048)稳健领跑，韧性凸显 │国投证券 │买入
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核心观点
【行业龙头销售韧性凸显】2026H1实现销售金额1351亿元，销售金额保持行业第一，表现明显优于行业整体水平，核
心城市布局优势充分兑现。
【财务稳健性持续夯实】资产负债率较年初下降0.45pct至71.79%，连续第六年下降，融资成本同比下降28BP至2.61%
，资金安全垫持续增厚，信用优势突出。
【产品升级适配行业转型】响应“好房子”政策导向完成产品体系升级，产品力稳居行业TOP2，高品质产品契合当前
改善需求升级趋势，差异化竞争优势明确。
【聚焦核心城市土储布局】新增投资全部聚焦核心城市，前五大核心城市（北上广深杭）拓展金额占比达82%，延续
精准投资策略，长期增长确定性强。
业绩与财务表现分析
2026H1房地产行业整体仍处于筑底阶段，保利发展结算规模随项目推盘节奏有所调整，销售金额同比下降6.93%，优
于全国商品房销售金额同比下降13.6%的行业水平，龙头韧性凸显。毛利率层面，公司依托稳健运营和产品结构优势，整
体盈利水平保持稳定，并未随行业调整出现系统性盈利压力。本期结转项目以核心城市改善型产品为主，盈利质量保持健
康区间。
销售与回款：上半年销售金额行业领先
2026H1公司实现销售金额1351.06亿元，销售规模维持行业第一，销售权益比达84%，权益纯度处于行业较高水平，股
东利益增厚明显。报告期内回笼资金1110亿元，销售回笼率保持行业较高水平，现金流获取能力突出，在行业筑底阶段展
现了更强的资金周转韧性。核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位，区域深耕优势充分显现。
土储与拿地：拿地理性土储质量持续优化
2026H1公司拓展项目21个，新增拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拿地销售比约28.4%，在行业调整期
保持理性投资节奏，投资力度温和可控。拓展权益比高达98%，几乎全部为公司绝对控股项目，权益收益纯度极高。从布
局结构来看，本期拓展全部投向核心城市，一、二线城市拓展总地价占比超过94%，其中北上广深杭五大核心城市拓展金
额占比达到82%，完全契合公司“聚焦核心能级”的投资策略，土储质量持续优化。
财务结构：经营活动现金流净额大幅改善
公司资产负债率连续第六年下降，2026年6月末较年初下降0.45pct至71.79%，三道红线各项指标持续满足要求，稳健
性持续提升。期末货币资金余额1338亿元，较年初上升109亿元，现金储备十分充裕；上半年经营活动现金流净额245.52
亿元，连续第九年保持为正，现金流韧性十足。融资层面，上半年新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综
合融资成本同比下降28BP至2.61%，低成本融资优势持续强化，依托央企信用优势，融资成本持续下行，财务费用压力不
断降低，进一步夯实了安全边际。
投资建议：
基于行业下行对公司的影响叠加存货减值风险的持续释放，我们预计公司2026-2028年营收为2516.9、2290.5、2294
亿元，归母净利润为19.4、21.3及26.9亿元，每股净资产16.3、16.4及16.5元。目前申万房地产指数对应市净率0.8，鉴
于公司龙头地位稳固，融资环境持续改善，维持买入-A的投资评级，6个月目标价为8.53元，对应公司近三年PB中枢0.52
倍。
风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期
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2026-08-27│保利发展(600048)业绩下滑符合预期，投资聚焦核心城市 │申万宏源 │买入
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26H1营收同比-12%、业绩同比-41%，符合预期。公司发布2026年中报，2026H1，公司营业总收入1,028.6亿元，同比-
12.0%；营业利润55.6亿元，同比-47.7%；利润总额56.3亿元，同比-47.6%；归母净利润19.6亿元，同比-40.8%；基本每
股收益0.17元，同比-39.3%。2026H1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.0%、1.9%，同比分别-2.3pct、-0.9pct
，期间费率6.0%，同比+0.4pct。此外，公司投资收益-0.3亿元，同比-103%。
26H1销售金额同比-7%，排名行业第一，拿地聚焦一二线城市。公司公告，2026H1公司实现销售金额1,351.1亿元，同
比-6.9%；销售面积631.9万方，同比-11.4%；公司2026H1全口径销售额保持行业第一，销售权益比84%；公司回笼资金111
0亿元，同比-23.3%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%高位。从结构上看，公
司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。投资
方面，26H1公司共拓展项目21个，拿地金额384亿元，同比-25%；拿地面积166万方，同比-27%；拿地/销售金额比为28%、
拿地/销售面积比为26%；公司在一二线城市拿地金额占比超过94%，核心城市拿地占比100%。截至26H1末，公司待售项目
计容面积4588万平。
三条红线稳居绿档，融资成本新低。2026H1，公司货币资金余额1338亿元，较25年末+109亿元。至2026H1末，公司剔
预资产负债率为64%、净负债率60%、现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档。26H1公司有息负债3325亿元，较25年末-86亿
元，其中，公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%。公司融资成本持续下降，新增负债平均
成本同比-27BP至2.44%，综合融资成本同比-28BP至2.61%。26H1，公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会
注册批文。
投资分析意见：业绩下滑符合预期，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中
实现长期稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为39、38倍；公司PE高位更
多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-08-11│保利发展(600048)动态点评：业绩下滑不改基本面韧性，拿地聚焦筑牢经营底│东方财富 │增持
│盘——保利发展2026年半年度业绩快报点评 │ │
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【事项】
2026年7月23日，公司发布2026年半年度业绩快报，2026年半年度实现归母净利润19.3亿元；2026年半年度实现归属
于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润18.5亿元。
本期业绩下滑的主要原因为：公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。
【评论】
公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度开始收窄，拖累利润的因素或有所弱化。2026年上半年公司实现
归母净利润19.3亿元，同比2025年上半年下滑-29%（相较于调整前），降幅相较于2025年同比降幅收窄35pct。分季度来
看，公司2026年第二季度归母净利润10.14亿元，同比上升75%，相较于2025年第二季度同比的-57%呈现出明显的回升态势
，拖累公司利润的因素逐步弱化，业绩底部或逐步夯实。
公司业绩下滑主要由于房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，公司存货区域布局相对分散，存量历史项目占比
偏高，叠加过往存货计提减值整体偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力，公司利润改善仍需依托土
储置换节奏加快，随着2025年新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的潜在盈利压力。从影响利润的因素上看，
一方面，公司当前存货分布相对分散，且历史库存项目占比较高，截至2025年末公司项目分布的98个城市中，二线、三线
及以下城市项目可售面积占比分别为47%、44%；分库龄来看，公司目前存量在售项目中2021年之前获取可售面积占比约77
%，当前结转的项目或仍以历史项目为主，导致结转利润边际承压。另一方面，公司持续计提资产减值，短期减值压力仍
在，公司2023/2024/2025年资产减值损失金额分别为50/51/65亿元，占当期营收比重分别为1%、1%、2%，公司整体存货减
值计提偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力。
2025年以来，公司投资拿地聚焦核心城市，公司2025年全年拿地金额约791亿元，建筑用地面积约457万方，其中一、
二线城市拿地总金额占比超过90%，而公司2026年以来投拓积极度进一步提升，且持续聚焦核心一、二线城市，2026年1-7
月份拿地金额约666亿元，建筑用地面积约207万方，其中一、二线城市拿地总金额占比约为94%，后续随着存量项目逐步
去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。
不动产经营和综合服务业务稳步经营，持续形成业务协同。（1）不动产经营方面，2025年公司实现资产经营收入51.
4亿元，其中在营商业经营资产项目累计开业620万方，包括租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等业态，在管的租赁住房
规模超过7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%。此外，公司有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为
标的的商业不动产REITs申报发行工作，进一步拓宽公司融资渠道；（2）不动产综合服务方面，保利物业实现物业总收入
171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，市场化发展成效显著。商业酒店服务上，公司2025年
外拓7个轻资产项目，并自主研发酒店数智管理决策系统，签约21家外部酒店。
【投资建议】
公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度放缓，利润下滑背后的主要原因是房地产项目交付结转规模和结
转毛利率下降，但2025年以来公司拿地积极度提升，且持续聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多
元化业务持续形成协同，利润有望企稳。我们预计公司2026、2027、2028年营收分别为2510.58、2155.92、2152.58亿元
，归母净利润分别为17.96、22.22和27.22亿元；对应EPS分别为0.15、0.19、0.23元，以2026年8月10日收盘价计，PB分
别为0.33、0.33、0.33倍，首次覆盖给予“增持”评级。
【风险提示】
业绩预告较实际数据存在偏差的风险。本次业绩预告仅为初步核算数据，与最终半年度报告数据存在偏差风险。
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察。
市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若楼市复苏不及预期，或
对公司业绩造成影响。
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2026-08-04│保利发展(600048)淡季销售有所下滑，重仓上海核心地块 │财通证券 │增持
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事件：8月4日公司官微发文，公司旗下保利和寓获得四项行业大奖。荣登2025-2026中国住房租赁企业综合实力TOP10
、中国租赁住房运营商综合实力TOP20，旗下上海保利和寓·光合社区获评“2026年中国住房租赁产品力十佳项目”，成
都保利和寓·天寰店获评中国租赁住房十大品质作品。
进入淡季，公司销售同环比有所下滑：根据普睿数智，今年1-7月，公司全口径销售额1500亿元，同比-8%，仍维持行
业第一的水平。7月单月，公司全口径销售额149亿元，同比-17%，环比-50%。
上海六批次土拍中，公司投入232亿元获取2宗核心地块：7月28日上海第六批次土拍开拍，保利发展&华润置地以161.
2亿元竞得杨浦八埭头地块，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%，拿下2026年上海年度总价地王；保利发展&徐汇城投以7
0.6亿元竞得徐汇康健地块，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%。
投资建议：公司行业龙头地位稳固，土储结构不断优化，融资渠道畅通，考虑到当前房地产行业仍处调整周期，以及
受公司结转节奏、结转结构影响，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为19.6、29.9、43.9亿元，对应PE分别为31.
2、20.5、13.9倍，维持“增持”评级。
风险提示：房地产行业下行超预期，政策放松不及预期，公司销售不及预期
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2026-07-28│保利发展(600048)行业左侧业绩承压，二季度投销边际改善 │长城证券 │增持
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事件：保利发展2026年7月23日发布2026年半年度业绩快报，半年度实现营业收入1028.97亿元，同比-11.95%；实现
归母净利润19.28亿元，同比-38.96%。
结转规模与毛利率同步下滑，业绩处探底过程中。受行业和市场波动影响，公司2026年上半年房地产项目交付结转规
模下降，导致营收规模同比下降；同时结转毛利率亦有下降，导致相关利润指标同比下降。我们认为随着政策托底房地产
市场逐步企稳，预计未来公司利润率水平有望逐步修复，业绩恢复增长。
销售规模居行业榜首，近期出现边际修复。公司2026年上半年实现销售金额1351亿元，同比-7%（克而瑞百强房企整
体同期-16%），规模稳居克而瑞百强榜首。自2026年2月销售到近三年底部后，公司销售金额和销售面积呈回升趋势，至6
月达到阶段高点，单月销售金额298亿元，同比+3%，销售面积161万平方米，同比+6%，6月销售表现边际修复。
拿地聚焦核心城市，积极补充优质土储。据中指数据，公司2026年上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元（总拿地
金额384亿元），居行业榜首。从城市分布看，主要布局深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，其中深圳拿地金额超百
亿元，前四城市拿地金额占比77%。从拿地时间看，以销定投，2026年上半年投资主要集中于二季度，其中6月单月拿地金
额171亿元。
投资建议：公司为房地产行业龙头央企，受益于政策带动的房地产市场企稳，积极去化存量，投资布局核心城市核心
区域，改善土储结构，随着优质项目结转，预计业绩有望修复，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为14.0/24.6/3
6.4亿元，同比分别为+35.3%/+75.4%/+48.2%，EPS分别为0.12/0.21/0.30元，当前股价对应PE为42.8、24.4和16.5倍，给
予“增持”评级。
风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。
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2026-06-22│保利发展(600048)短期业绩承压，龙头地位稳固 │太平洋证券 │买入
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一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至2026年5月末，保利集团持有保利发展40.72%的股份，为
公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024年至今，提出“打造具有卓越
竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的
业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。
二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房
地产主体。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度
影响持续下降，2025年公司实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.7%；实现全口径销售面积1235万平，同比下降31.3%
，销售均价20485.8元/平方米，较上年同比提升13.9%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核
心城市群内三线城市组成的38个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。
三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元
，同比下降79.31%。毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控
，销售管理费率保持低位。
四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至
2025年末，公司有息债务余额为3411.56亿元，较2024年末减少2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在20%
左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。
五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支
持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综
合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23
.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。
六、风险提示：
房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-05-24│保利发展(600048)业绩承压，分类施策盘活资源 │招商证券 │买入
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25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或进一步承压
，结转毛利率或仍在筑底阶段；销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高；分类施策盘活资源，“调转换退”取
得一定进展；融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债；明确三大主业战略，资产经营稳步发展。预计20
26-2028年EPS分别为0.08、0.08和0.11元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受
益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或有望缓释，维持“强烈推荐”评级。
25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或进一步承压
，结转毛利率或仍在筑底阶段。公司25年全年营收/营业利润/归母净利分别为3081亿元/96亿元/10亿元，同比分别-1.1%/
-36.7%/-79.3%，与业绩快报基本一致。在行业下行的背景下，由于房价下行等因素，25年全年公司结算毛利率同比下降1
.2PCT至12.7%。三费费率同比下降0.5PCT至5.6%,其中，销售费率同比下降0.1PCT至2.8%，管理费率同比下降0.2PCT至1.5
%，财务费用率同比下降0.2PCT至1.3%。投资净收益同比转负至-0.3亿元（24年全年为17.9亿元）。在市场下行背景下，
公司25年全年计提资产及信用减值损失合计70.7亿元，同比多提13.5亿元，其中，资产减值损失同比多提14.3亿元至64.8
亿元，信用减值损失同比少提0.8亿元至5.8亿元。上述因素使得营业利润同比较营收同比降低35.6PCT至-36.7%。在结算
权益比同比下降以及实际所得税率同比提高共同影响下，最终归母净利润同比较营业利润同比降低42.6PCT至-79.3%。
据公司25年报披露，公司26年新开工/竣工计划分别为676万平方米/1542万平方米，较25年实际完成额分别-3.8%/-37
.1%。截至25年末公司合同负债2463亿，合同负债对25年全年营收保障倍数为0.80（24年末为1.07）。结合公司竣工计划
以及合同负债情况等判断公司后续营收增长或进一步承压。毛利率方面，增量项目进入结算对毛利率的正向贡献和存量项
目结算对毛利率的拖累或并存，判断结算毛利率或仍在筑底阶段。
销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高。25年公司实现销售签约面积1235万平方米，同比下降68.7%，实
现销售签约金额2530亿元，同比下降21.7%。结构上，据公司披露，存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元，占比约38
%。据克而瑞数据显示，公司25年全年及26年1-4月全口径销售金额保持行业第一。
土地拓展方面，公司25年新拓展总地价791亿元，同比上升15.8%，全口径投资力度约31.3%，同比上升10.2PCT。据公
司披露，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
截至25年末，公司待售土地储备计容建面约5654万平方米，根据2025年签约销售面积估算大约可覆盖4.6年。据公司
披露，土地储备中增量项目（2022年及以后获取的项目）约925万平方米，同比下降75万平方米，增量项目面积占比约16%
；存量项目（2022年以前获取的项目）约4729万平方米，同比下降551万平方米，存量项目面积占比约84%。
分类施策盘活资源，“调转换退”取得一定进展。据公司披露，面对存量资源转化的挑战，公司通过存量焕新与调转
换退等方式盘活资源。25年公司共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿
元。同时，“调转换退”方面，25年内公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额
79亿元。q融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债。截至25年末，公司有息负债综合融资成本为2.72%，
同比下降38BP；年内新增有息负债综合成本为2.59%，同比下降33BP，融资成本进一步下降。公司25年回笼金额2589亿元
，销售回笼率102%。另据公司披露，年内公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.3
2%。
明确三大主业战略，资产经营稳步发展。据公司披露，为顺应国家政策导向和产业趋势变化，公司明确了三大主业战
略（不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务）的发展方向，逐步构建公司中长期发展模式。不动产经营方面，截
至25年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业620万平方米，同比增长16.1%；25年
资产经营收入约51亿元，同比增长28.5%。不动产综合服务方面，截至25年末，保利物业合同管理及在管面积分别约为10.
12亿平方米与8.55亿平方米，同比分别增长0.24亿平方米、0.52亿平方米。25年保利物业营收171.3亿元，同比增长4.8%;
归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，25年第三方项目物管收入约58.6亿元，同比增长17.5%。
投资建议：25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或
进一步承压，结转毛利率或仍在筑底阶段；销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高；分类施策盘活资源，“调
转换退”取得一定进展；融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债；明确三大主业战略，资产经营稳步发
展。预计2026-2028年EPS分别为0.08、0.08和0.11元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改
善的核心受益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或有望缓释，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、资产减值损失高于预期、存量资产盘活进
度不及预期、增量项目去化情况不及预期等。
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2026-05-12│保利发展(600048)2025年报点评：土储压力渐释放，保持融资优势 │华创证券 │增持
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事项：
公司2025年实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.3%。
评论：?2025年归母利润下滑较快，面临较大减值压力。1）我们根据销售金额拟合营收，测算2026年公司营收或下滑
约12.5%；从结构上看，房地产销售业务营收2839.3亿元，同比下降1.19%；其他业务营收235.1亿元，同比提升2.44%，整
体业务结构保持稳定；2）2025年全年公司结算毛利率约12.67%，较2024年下降1.04pcts；3）由于房价整体仍在调整期，
公司2025全年计提资产减值约64.8亿，预计未来仍有减值压力。
2025年签约金额同比下滑21.7%，投资强度保持30%以上。1）2025年全年，公司实现签约金额约2530亿元，同比下滑2
1.7%，签约面积1235万方，销售权益比79%；公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，
其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2）新拓展房地产项目总地价791亿元
，计容建面约457万方，同比分别增长16%和39%，权益比继续保持在87%水平区间，土地投资强度约31%（地价/销售金额）
；一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）除前半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债85亿
元以外，全年还完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，融资渠道进一步拓展。2）2025年新增有息负债平均成本降低
33BP至2.59%，期末综合融资成本2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。3）截
至2025年年底，公司资产负债率72.26%，较期初下降2.08个百分点；公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，
债务安全稳步提高。
投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司
存量土储可能存在减值压力。我们调整2026-2028年公司eps预测分别为0.13、0.20、0.31元（26-27年预测前值0.40、0.5
1元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价8.2元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。
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2026-05-05│保利发展(600048)新增项目权益提升，财务状况持续优化 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入457.3亿元，较上年同期追溯调整后营业收入下降15.7%，归母净利润9.
2亿元，较上年同期追溯调整后归母净利润下降57.1%。
平安观点：
积极销售回笼资金，资产负债率压降：公司2026年一季度归母净利润下滑主要源于结转规模及毛利率下行，一季度毛
利率13.5%，较上年同期追溯调整后毛利率下降3.2个百分点。公司2026年一季度签约金额517.8亿元，同比下降17.8%，签
约面积114.75万平米，同比下降24.8%；一季度实现销售回笼471.6亿元，回笼率91.1%，期末货币资金余额1275.6亿元，
资产负债率71.9%，较上年度末下降0.3个百分点。
新增项目权益提升，在建拟建资源充裕：2026年一季度公司新增项目容积率面积56万平米，总获取成本127亿元，权
益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。截至一季度末公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平米，待开发面
积4588万平米。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元、0.27元，当前股价对应PE分别为37.2倍
、29.0倍、23.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较
好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房
企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复
缓慢、持续减值等风险。
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2026-05-04│保利发展(600048)2026年一季报点评：投资聚焦高能级城市，期待央企龙头估│长江证券 │买入
│值修复 │ │
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事件描述
公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%），归母净利润9.2亿元（-57.1%），扣非归母净利润10.1亿元（-51.9%）。
事件评论
竣工交付缩量，毛利率依旧承压。竣工交付缩量对营收形成较大压制（2026Q1竣工面积同比-73.0%），但参照过往结
算与销售均价趋势，结算均价仍大概率呈现一定涨幅，最终公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%）。结算端依旧承压
，2026Q1公司综合毛利率13.5%（-3.2pct）；销售费用率提升、非并表项目投资收益转负、投房公允价值折损等进一步压
制业绩表现；最终公司实现归母净利润9.2亿元（-57.1%）。后续展望方面，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模
形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（2025年末预收/结算收入也降至0.87X）。行业
景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后
续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期
触底，央企龙头或有较大弹性。
销售跟随行业有所承压，投资聚焦高能级城市。行业景气依旧承压叠加上年较高基数，公司2026Q1实现销售金额518
亿元（-17.8%），面积233万平（-24.3%），均价2.22万元/平（+8.5%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首
位；销售回笼472亿元（-33.0%），回笼率91.1%（-20.6pct）。投资强度同比有所下行但仍持续聚焦高能级城市，2026Q1
公司在上海、杭州、太原等地获取6幅地块，拿地金额127亿元（-29.6%），面积56万平（-44.1%），均价2.27万元/平（+
25.8%）；拿地金额强度24.5%（-4.1pct），拿地均价/销售均价102.1%（+14.0pct）。截至2025年末公司待售面积5654万
平，其中增量项目925万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化
，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025年末公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其
中新增融资成本仅2.59%）；2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），2026.04新一批50亿元6年
期定向可转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资优势持续强化。积极推进商业不动产REITs申
报工作，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元），保利物业
实现归母净利润15.5亿元（+5.1%）。
核心城市楼市基本面边际企稳，期待央企龙头估值修复。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、
高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展聚焦高
能城市，重视土储质量优化。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE为84/68/47X；近期核心城市基
本面呈现边际企稳迹象，央企龙头或存估值修复可能，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。
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2026-04-30│保利发展(600048)2026年一季报点评：结转盈利阶段承压，销售回款韧性延续│东吴证券 │买入
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事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%
。
结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1
公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允
价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑
。
销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-
24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力
及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。
投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化
水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97
%，主要因土地款、工程款支出减少。
盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为
18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优
势，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
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2026-04-29│保利发展(600048)2026年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金│太平洋证券 │买入
│余额充足 │ │
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事件：
公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比
下降57.06%。
要点：
营收和归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下
降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2
.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减
值损失较去年同期多损失3120.69万元。
受行业低迷影响，销售规模小幅减少
2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签
约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，
销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售
回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。
拿地聚焦核心城市，土地资源优质
2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，
拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一
季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建
拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。
融资渠道保持畅通，货币资金余额充足
公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司
完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿
元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年
初下降0.36个百分点。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续
优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母
净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-04-29│保利发展(600048)结转周期暂时影响业绩，经营现金流大增 │国泰海通 │买入
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本报告导读：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，资金回笼率保持高
位，负债率水平继续下降，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，新获地块权益比持续
提升，资金回笼率保持高位，负债率水平继续下降。我们预计公司26年EPS为0.15元和BPS为16.12元，给予0.6倍PB，目标
价9.67元，维持“增持”评级。
项目结转周期暂时影响一季度业绩，经营净现金流同比大幅增加。2026年一季度，受结转规模和结转毛利率下降影响
，公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%；归母扣非净利润10.1亿元，
同比下降51.91%。同期，受土地款、工程款支出减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为86.73亿元，同比大增4.2
3倍。同期，公司实现基本每股收益0.08元；加权平均净资产收益率为0.47元，同比减少0.6个百分点。
受行业低迷销售继续承压，新获地块权益比持续提升。2026年一季度，公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.8
4%，签约面积114.75万平，同比减少24.79%。新增容积率面积56万平，总获取成本127亿元，权益比例96%，相较2025年度
提升9个百分点。2026年一季度，公司新开工面积68万平，同比减少59%；竣工面积195万平，同比减少73%。截至一季度末
，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
资金回笼率保持高位，资产负债率水平继续下降。2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，
期末货币资金余额1275.63亿元。截至报告期末，公司总资产为11,760.37亿元，较上年度末下降1.08%，归属于上市公司
股东的净资产为1940.54亿元，较上年末上升0.57%。资产负债率为71.90%，较上年度末下降0.33个百分点。
风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。
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2026-04-28│保利发展(600048)2026年一季报点评：减值影响利润，拿地聚焦核心 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，
同比下降57.06%。
毛利率下滑影响利润。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降
57.06%。归母净利润降幅大于营收降幅，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2026年Q1公司整体毛利率为13.50%，
较2025年Q1下降3.21pct。2）投资收益为负。2026年Q1公司投资损失0.54亿元，2025年Q1为收益1.39亿元。其中主要受到
对联营和合营企业投资损失的影响。3）公允价值变动损失扩大。2026年Q1公司公允价值变动损失1.85亿元，2025年Q1为
损失0.42亿元。4）计提信用减值损失扩大。2026年Q1公司信用减值损失为0.84亿元，2025年Q1为0.53亿元。5）资产处置
收益为负。2026年Q1公司资产处置损失7.65万元，2025年Q1为收益77.17万元。从费用管控看，2026年Q1公司的销售费用
率和管理费用率分别为2.83%、1.52%，分别较2025年Q1提高0.39pct、0.02pct。
销售均价提高。2026年一季度，公司实现销售面积233.23万方，同比减少24.79%；销售金额517.82亿元，同比减少17
.84%；对应的销售均价为22202元/平米，较2025年Q1提高8.52%，较2025年全年销售均价20486元/平米提高8.38%。尽管行
业整体销售承压，公司凭借聚焦核心实现销售均价提高。
投资拿地聚焦核心。2026年一季度，公司新增6个地块土储计容面积56万方，总地价127亿元，权益地价为121.36亿元
，对应的权益比例为96%，较2025年提升9pct。全口径下的拿地力度为0.25。公司2026年一季度新增土储对应的楼面价为2
2658元/平米，对应的地货比为1.02，拿地质量高，6个地块中1个位于一线城市，其他5个均为二线城市。
融资渠道通畅。杠杆下降：截至2026年一季度末，公司资产负债率为71.90%，较2025年末下降0.33pct。资金充分回
笼：2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%。融资通畅：2026年3月、4月分别发行公司债10亿元
、15亿元，票面利率分别为2.50%、2.26%，认购倍数分别为2.32倍、3.26倍，表明市场对于公司的认可。
投资建议：公司收入下滑，受到开发行业整体影响，毛利率和投资均承压，利润下滑幅度大于收入降幅。凭借聚焦核
心的策略，公司2026年一季度实现销售均价提高，投资端持续聚焦核心，拿地质量高。财务稳健，杠杆水平下降，融资渠
道通畅。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/
股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为40.12X、36.17X、32.72X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。
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2026-04-28│保利发展(600048)2025年报及2026年一季报点评：销售维持龙头地位，探索多│光大证券 │买入
│元路径发展 │ │
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事件：公司发布2025年报及2026年一季报
1）2025年，公司实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%（其中房地产销售2839.3亿元，同比下降1.2%）；实现归
母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。2）2026年一季度，公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.7%；实现归母净利润
9.2亿元，同比下降57.1%。
点评：销售维持龙头地位，探索多元路径发展，信用优势维持稳定
销售维持龙头地位：公司连续16年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，地产开发、物业服务常年稳居央企龙头。
2025年实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米，销售金额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比提升3个
百分点；公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献92%，核心城市的市占率为7.9%，同比提升0.8个百分点
，在10个城市的市占率超过10%。
探索多元路径发展：公司不断做大资产经营业务，积极发展保障性租赁住房，持续提升写字楼、酒店、购物中心、展
馆等资产经营效能。截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万
平方米，实现资产经营收入51.4亿元，其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间；公司积极挖掘经营资产
融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进商业不动产REITs申报发行工作。
信用优势维持稳定：截至2025年末，公司资产负债率为72.3%，连续五年下降。公司发挥多元化融资优势，推动债务
结构优化，融资成本持续下降，2025年期末综合融资成本降至2.72%；2025年公司实现公开市场融资创新，成功发行国内
首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，多渠道融
资方式增厚公司现金储备。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计
提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年归母净利润预测为12.6/15.2亿元（原预测为33.5/34.7亿元），新增2028年
归母净利润预测为19.0亿元。当前股价对应2026-2028年的PB估值分别为0.4/0.4/0.4倍。公司规模优势明显，龙头地位稳
固，探索多元路径发展，融资成本持续下降，信用优势维持稳定，维持“买入”评级。
风险提示：拿地、销售、交付不及预期，多元化拓展不及预期，市场下行超预期。
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2026-04-28│保利发展(600048)计提减值拖累业绩，存量盘活持续推进 │国盛证券 │买入
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事件：2026年4月17日，公司发布2025年年度报告。
受毛利率下降、资产减值增加等因素影响，全年业绩承压。2025年公司营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%；归母净
利润10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润6.6亿元，同比下降84.5%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）2025
年公司毛利率12.7%，同比下降1.3pct；（2）投资净收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；（3）资产减值损失64.8亿元，
同比增加14.3亿元，其中包括存货跌价损失54.4亿元（佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等项目）和长
期股权投资减值损失10.2亿元；（4）少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8pct。
销售规模稳居行业榜首，核心城市市占率提升。公司2025年签约金额2530亿元，同比减少21.7%；签约面积1235万方
，同比减少31.3%；均价2万元/平，同比提升13.9%，销售金额连续三年行业第一。全年回笼资金2589亿元，销售回笼率10
2%，连续三年超100%。公司在重点城市竞争优势持续巩固，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高
位水平，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8pct，10个城市占率超10%。此外，在广州、上海分别销售约500亿元和390亿
元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
加大投资力度、聚焦核心布局，同步发力存量资源盘活。公司2025年拓展总计容建面457万平方米，同比增长39%；总
地价791亿元，同比增长16%，权益比维持在87%的较高水平；投销比31.3%，同比提升10.1pct。拓展聚焦核心城市，一二
线城市总地价占比超90%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。截止2025年末，公司待售项目计容面积5654万平方米，
其中存量项目4729万平方米，同比减少约10%。此外，公司继续推进存量项目“调转换退”，全年通过多种方式盘活资源1
81亿元；推动存量物业转经营超135万平方米，新增融资金额79亿元。
多渠道融资方式增厚公司现金储备，融资成本持续降低。截至2025年末，公司总资产11883亿元，同比减少11%；货币
资金1229亿元，同比减少8.4%，已售待回笼资金498亿元，流动性储备充裕。总负债8587亿元，同比减少13.5%；有息负债
3412亿元，同比减少2.2%，有息负债规模持续压降；资产负债率72.3%、扣除预收款的资产负债率为65%、净负债率为67.1
%，负债率可控。年内公司创新公开市场融资，成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%
；并完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行；新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下
降38BP至2.72%。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿
地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。考虑到行业销售量价尚未企稳，我们调整了公司的盈利预测，预测公司2026/2
027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当
前股价对应2026年动态PE42.7x。维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
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2026-04-27│保利发展(600048)业绩短期承压，销售稳居第一 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比-16%、业绩同比-57%，业绩下滑低于预期。公司发布2026年一季度报告，2026Q1，公司营业收入457.3
亿元，同比-15.7%；利润总额21.9亿元，同比-56.5%；归母净利润9.2亿元，同比-57.1%；扣非后归母净利润10.1亿元，
同比-51.9%；基本每股收益0.08元，同比-57.1%。公司业绩大幅下滑，主要源于结算规模有所下滑，同时利润率有所下滑
；26Q1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.5%、2.0%，同比分别-2.6pct、-1.6pct，期间费率6.1%，同比+0.6pct
。此外，公司投资收益-0.5亿元，同比-140.3%；资产及信用减值损失0.8亿元，同比+57.0%；少数股东损益2.8亿元，同
比-80.6%。26Q1公司新开工面积68万平，同比-59%；竣工面积195万平，同比-73%。截至26Q1末，公司合同负债（包括预
收账款）2439亿元，同比-28.3%。
26Q1销售金额同比-18%，稳居行业第一，土储充沛聚焦核心一二线城市。26Q1公司实现销售金额517.82亿元，同比-1
7.8%，销售面积114.75万平，同比-24.8%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司
26Q1销售额全国排名稳居行业第一位。26Q1公司拿地面积56万平，同比-48.6%；拿地金额127亿元，同比-29.4%；权益比
例96%，相较25年+9pct；拿地销售金额比24.5%、同比-4.0pct；拿地销售面积比48.8%、同比+13.4pct。截至26Q1，公司
共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
三条红线稳居绿档，资金回笼率高位。2026Q1，公司实现销售回笼471.6亿元，同比-33.0%，回笼率为91.07%；货币
资金余额1275.6亿元，同比-13.9%。至2026Q1末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65%、净负债率64%、现金短债比
1.7倍，三条红线稳居绿档。
投资分析意见：业绩短期承压，销售稳居第一，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期
稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为43、42倍；公司PE高位更多源于业
绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-25│保利发展(600048)2025年报点评：龙头地位稳固，土储持续优化 │天风证券 │买入
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事件：公司发布2025年年报，公司25年实现营业收入3081.44亿元，同比-1.13%；归母净利润10.35亿元，同比-79.31
%；基本每股收益0.09元/股，同比-79.29%。
营收显现韧性，利润受多重因素深度承压。收入端，公司25年实现营收3081.44亿元，同比微降1.13%；截至25年末，
公司合同负债中预收房款2430.3亿元，后续收入结转仍具良好支撑。利润端，归母净利润同比下滑79.31%至10.35亿元，
核心源于：1）毛利率持续低位：25年房地产销售毛利率12.86%，同比降低0.99个百分点；2）大额资产减值：对存货/长
期股权投资计提减值准备54.4/10.2亿元，侵蚀当期利润。费用方面，销售/管研/财务费率分别-0.02/-0.18/-0.22pct至2
.83%/1.47%/1.27%，销售费用相对刚性，此外费用同比均有优化。
销售蝉联行业第一，核心城市市占率持续跃升。销售端，25年公司实现签约面积1235万平，同比-31.3%；实现签约金
额2530亿元，同比-21.7%，连续三年稳居行业榜首，权益比提升至79%，同比增3个百分点。城市布局聚焦高效，核心城市
销售贡献达92%，同比提升2个百分点；核心城市市占率7.9%，同比增0.8个百分点，10城市占率超10%。资金回笼优异，全
年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%，经营现金流净额152亿元，连续8年为正，现金流安全垫较为厚
实。拿地端，公司25年全年拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，分别同比+16%、+39%，拓展金额权益比维持87
%的高位；一二线拿地金额占比超90%，核心城市拓展占比99%，其中北、上、广三地占比约48%，积极储备优质发展资源。
截至25年末，公司土储建面5654万方，同比-9.7%，增量、存量面积分别为925、4729万方，分别同比-7.5%、-10.4%，老
货更快消耗、新增土储利润率优势有望为后续盈利修复蓄力。
财务结构持续优化，融资成本创历史新低。债务端，截至25年末，公司资产负债率同比降2.08个百分点至72.26%，连
续五年下降；有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元，债务规模相对可控。一年内到期有息负债706亿元，占比20.7%，
同比降低3.6个百分点，短期偿债压力下降、期限结构改善。融资端，公司融资优势凸显，全年新增融资平均成本2.59%，
同比降33bp，综合融资成本降至2.72%，创历史新低，公司债、中期票据最低利率分别至2.12%、1.85%。25年成功发行国
内首单现金类定向可转债85亿元，6年期成本仅2.32%。直接融资占比提升，财务弹性良好。
分红比例维持高位，稳健经营彰显长期信心。公司发布2025-2027年股东回报规划，明确每年现金分红比例不低于40%
。25年拟每10股派现0.35元（含税），分红比例达40.14%，在利润承压下仍坚守分红承诺，凸显对股东回报的重视。此外
，公司及控股股东过往多次在市场波动期通过回购、增持等方式稳定股价，传递经营信心。
投资建议：公司龙头地位稳固，未来或有望逐步受益行业出清与集中度提升。考虑房价下行压力延续或继续拖累结转
利润率及存货质量，我们调整公司26年归母净利润预测14.53亿元（调整前134.59亿元），新增27、28年归母净利润预测2
0.02、30.20亿元，维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险
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2026-04-23│保利发展(600048)25年业绩与利润率下滑；经营性现金流明显改善；销售连续│中银证券 │买入
│三年稳居行业第一 │ │
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摘要：保利发展公布2025年年报。2025年公司实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.1%；归母净利润10.3亿元，同
比下降79.3%。2025年拟每10股派发现金红利0.35元，现金红利占归母净利润的比例为40%，股息率为0.6%。
2025年公司营收规模小幅下滑，业绩明显承压。2025年公司总营收3081.4亿元，同比下降1.1%，主要是因为房地产项
目交付结转规模下降。2025年归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，
毛利率同比下滑1.2个百分点至12.7%；2）计提资产减值损失及信用减值损失71亿元，同比增长13亿元，资产减值损失占
存货的比重为1.0%，同比提升0.4个百分点。3）投资收益为-0.3亿元，24年为18亿元。4）少数股东损益占净利润的比重
同比提升30.8个百分点至79.4%。截至2025年末，公司预收账款2472亿元，较2024年末下降26.3%，预收账款/上年营收为0
.80X，较2024年末下降0.25X。
盈利能力有所下降。2025年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.7%、1.6%、0.3%，同比分别下降1.2、1.5
、1.3个百分点。不过公司注重费用管控，2025年三费率为5.6%，同比下降0.4个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，
2025年公司ROE为0.5%，同比下降2.0个百分点。
债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。1）截至2025年末，公司有息负债规模3412亿元，同比下
降2.2%，连续三年实现有息负债压降。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比下降3个百分点。2）公司发挥多元化融
资优势，持续推动债务结构优化。2025年，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模
85亿元，6年期综合成本2.32%；发行了110亿元中期票据和45亿元公司债，多渠道融资方式增厚公司现金储备。3）融资成
本不断下降。2025年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债
利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。4）截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.
0%，同比下降0.8个百分点；净负债率66.2%，同比提升3.5个百分点；现金短债比1.7X，同比提升0.15X，始终处于“绿档
房企”行列。
公司经营性现金流大幅改善。截至2025年末，公司货币资金1229亿元，同比下降8.4%；并表口径已售待回笼资金498
亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。2025年公司经营活动现金流净流入152亿元，同比大幅增长142.7%，连续八年
为正，公司加快销售资金回笼，2025年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%；筹资性现金流净流出260亿
元（2024年为净流出190亿元）。
销售连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，销售权益比例提升，核心城市市占率提升。2025年公司实
现销售金额2530亿元，同比下降21.7%，2023-2025年连续三年稳居行业第一；销售面积1235万平，同比下降31.2%；销售
均价2.05万元/平，同比增长13.9%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续五年稳步提升。2025年公司销售
权益比79%，同比提升3个百分点。2025年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.0%，同比下降0.4个
百分点。公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市
占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，
北京、三亚、佛山等单城破百亿。2026Q1公司实现销售金额518亿元，同比下降17.8%，销售面积233万平，同比下降24.3%
，销售均价2.22万元/平，同比增长8.5%，销售权益比例稳定在79%，销售规模稳居行业第一，销售均价同比持续提升。
2025年公司拿地强度提升，一二线拿地金额占比超过九成。2025年公司拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地强度31
%，同比提升10个百分点；拿地权益比例维持在87%的较高水平；拿地建面457万平，同比增长39%；楼面均价1.73万元/平
，同比下降17%。公司持续强化核心城市深耕优势，2025年一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，
其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金
额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。2026Q1公司拿地金额127亿元，同比下降29.5%，拿地建面56万平，同比下
降44.1%，楼面均价2.27万元/平，同比增长26.1%，拿地强度25%，同比下降4个百分点。根据公司财报披露，截至2025年
末，公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平。根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目
可售建面减去累计已售建面部分为5031万平，其中一线城市占比9%，二线城市占比41%，三四线城市占比50%。根据公司业
绩会，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元，和2025年相比或
进一步提升。
公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源，释放存量资产价值。公司通过完善教育交通等配套资源、定制交付、
展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。2025年共推动存量项
目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。公司继续推进存量项目的“调转换退”，
通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经
营超过135万平，新增融资金额79亿元。
近两年公司开竣工面积明显缩量。2025年公司新开工703万平，同比下降44.9%，完成了计划的87.9%（800万平），计
划完成度较2024年提升了17.0个百分点，竣工面积2450万平，同比下降24.8%，完成了计划的96.5%（2540万平），计划完
成度较2024年提升了0.7个百分点。2026年公司计划新开工676万平，竣工1542万平，新开工、竣工与2025年实际完成值相
比分别下降4%、37%。
多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2025年末
，保利物业合同管理面积10.1亿平，在管面积8.6亿平，同比分别增长0.2、0.5亿平；全年实现营收171.3亿元，同比增长
4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。市场化能力不断增强，2025年新拓第三方项目单年合同金额约29.3亿元，保
持行业第一梯队，有效保障公司业绩稳健增长，2025年公司实现物业管理收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中来自第三
方项目的物业管理收入达58.6亿元，同比增长17.5%，占比提升至44.6%。同时，公司坚持以核心50城、优质产业客户与核
心优势业态为拓展重点，2025年公司核心50城物业管理收入占比达到约80%，其中27个城市物业管理收入均超过1亿元。2
）资产经营：截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平，公
司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中
心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，
并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-
融-管-退”闭环。
保利发展商业不动产REITs已申报至交易所。2026年1月27日保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目为底层资
产，开展商业不动产REITs申报发行工作。华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金原始权益人为保利发展，预计募
集规模为20.93亿元。在交易结构上，公司拟通过设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券；再将项目公司
股权转让至专项计划，再由商业不动产REITs全额认购相关资产支持证券。基金的底层资产为广州保利中心项目和佛山保
利水城项目。其中，广州保利中心项目位于天河区珠江新城核心商务区，作为珠江新城的标杆写字楼项目，于2010年投入
运营，总建面7.94万平，共计41层，整体出租于广州保利商业物业发展有限公司，出租率为100%，资产估值为11.04亿元
。佛山保利水城项目是金融CBD购物中心项目，于2009年正式运营，总建面15.31万平，共计5层，出租率为88.60%，估值
为9.34亿元。根据招募说明书，2026年预计可供分配金额为1.09亿元，分派率为5.21%。
投资建议与盈利预测：
公司作为央企龙头，销售规模连续三年稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠
道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确
25-27年现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最
新情况，我们下调2026-2027年盈利预测，我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别
为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为16/22/28亿元，同比增速分别为56%/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当
前股价对应的PE分别为44X/33X/26X，对应PB分别为0.4X/0.4X/0.4X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一
、属于安全稳健的央企，我们仍然维持“买入”评级。
评级面临的主要风险
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。
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2026-04-22│保利发展(600048)2025年报点评：销售规模稳居行业首位，拿地聚焦核心城市│太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2025年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.31
%。
要点：
营收保持稳健，归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.3
1%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.18个
百分点至12.75%；2）2025年投资净收益为-0.31亿元，而去年同期为17.90亿元；3）2025年公司资产减值损失较去年同期
多损失14.28亿元。
销售规模稳居行业首位，核心城市贡献保持较高水平
2025年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.68%，实现签约面积1235万平方米，同比减少31.26%，签约均价同比
提升13.94%至2.05万元/平方米。销售金额连续三年行业第一，销售权益比为79%，同比提升3个百分点。公司2025年在核
心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%
。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。
拿地聚焦核心城市，储备优质发展资源
2025年公司新增52个项目，拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比
维持在87%。其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%，积
极为公司后续发展储备资源。截至2025年年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729
万平方米。
融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势
2025年公司已有融资渠道保持畅通，年内公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同
时公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%
，资产负债率为72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降。公司有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元。公司
年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，融资成本较年初进一步下降
。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续
优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母
净利润为18.08/23.66/28.06亿元，对应26/27/28年PE分别为39.53X/30.21X/25.47X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-04-22│保利发展(600048)销售稳居第一，持续盘活资源 │申万宏源 │买入
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2025年业绩同比-79%、符合预期，毛利率下滑、减值提升。公司发布2025年年报，2025年公司实现营业总收入3081.4
亿元，同比-1.1%；营业利润95.8亿元，同比-36.7%；归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；扣非后归母净利润6.6亿元，同
比-84.5%；每股收益0.09元/股，同比-78.6%。公司25年毛利率12.7%，同比-1.2pct；s期间费率5.6%，同比-0.4pct；净
利率0.3%，同比-1.3pct；此外投资收益-0.3亿元，同比-101.7%；资产及信用减值损失70.7亿元，同比+23.5%。2025年末
合同负债（含预收账款）2472亿元，同比-26.3%，覆盖25年营收0.8倍。25年公司新开工面积、竣工面积分别703万平、24
50万平，同比分别-45%、-25%。26年公司计划新开工、竣工面积分别676万平、1542万平，同比分别-4%、-37%。此外，公
司25年每股股息0.035元，分红比例40%。
25年销售稳居行业第一，拿地销售额比31%、持续盘活资源。2025年，公司销售面积1235万平，同比-31%；销售金额2
530亿元，同比-22%；销售金额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比提升3pct。2025年公司在核心城市销售贡献达92
%，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8pct。公司25年拿地金额791亿元，同比+16%；拿地面积457万方，同比+39%；拿
地销售金额比为31%、拿地销售面积比为37%，同比分别+10pct、19pct；核心城市拿地占比99%。截至25年末，公司待售面
积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平、同比-10%；公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超
过135万平，新增融资金额79亿元。
三条红线稳居绿档，融资成本创新低，销售回笼率达102%。公司2025年现金回笼2589亿元，销售回笼率102%，连续3
年超100%。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至25年末，公司有息负债3,412亿元，同比-2%；综合
融资成本2.72%，同比-38BP。至25年末，公司剔预资产负债率为65%、净负债率66%、现金短债比1.7倍，三条红线稳居绿
档。
投资分析意见：销售稳居第一，持续盘活资源，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期
稳健的成长。我们小幅调整2026-27年业绩预测16.2、16.6亿元（原值16.0、16.6亿元），新增28年预测21.1亿元，现价
对应26/27PE为44、43倍；公司PE高位更多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，因此PB更能表现公司真实价
值，目前PB（LF）为0.37倍，同期申万房地产板块PB（LF）为0.85倍，公司作为央企、销售排名第一，估值应当具备一定
溢价，当前PB估值仍然低位，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-21│保利发展(600048)优化货值结构，夯实资产质量 │广发证券 │买入
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业绩整体符合预期，连续三年分红40%。根据公司年报，保利发展25年营收3081.4亿元，同比-1.1%，毛利润392.9亿
元，同比-9.5%，归母净利润10.3亿元，同比-79.3%，全年分红4.2亿元，分红率40%（连续三年）。25年业绩下滑的原因
：一是公司整体、地产结算毛利率12.7%、12.9%，较24年下降1.2、1.0pct；二是减值规模增加，25年资产及信用减值70.
7亿元，同比+24%；三是投资收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；四是少数股东损益占比提升。
连续三年销售第一，核心城市贡献突出。25年保利全口径销售金额2530亿元，同比-22%，权益比例79%，提升3pct，
销售均价上升14%至2.05万元/平。核心城市贡献突出，根据克尔瑞，23-25年保利发展在20个核心城市平均市占率5.7%，
排名主流房企第一。20城市中TOP3的城市数量，保利23-25年平均为8.7个，并列第一。
权益补货7成，二线占比提升。25年保利全口径拿地金额791亿元，同比+16%，拿地权益比例87%相对稳定，全口径拿
地力度31%，较24年提升10pct，权益拿地货值1368亿元，约为当期权益销售的68%，较24年提升21pct。保利25年在25个城
市获取52个项目（比24年多8个城市，多15个项目），广州拿地减少，增加杭州、厦门投资。
开源节流。25年末公司综合融资成本2.72%，同比-38bp，新增有息负债融资成本2.59%，同比-33bp，经营现金流净流
入连续8年为正。
盈利预测与投资建议：期内公司积极盘活存量资产，加大优质资源获取力度，资产结构与质量得到优化。预计26-28
年归母净利润22、34、47亿元。合理价值方面，按保利25年归母净资产（扣其他权益工具）0.5xPB估计，对应合理价值8.
01元/股，维持公司“买入”评级。
风险提示：购房者信心不足，景气度或持续维持低位，公司销售表现不及预期；房价下行存在减值压力；促销手段影
响利润率。
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2026-04-21│保利发展(600048)2025年报点评：销售稳居龙头，坚持精准投资 │中信建投 │买入
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核心观点
公司2025年实现营收3081.4亿元，同比微降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下滑79.3%，主因受到房地产项目
结转毛利率下滑、减值增加及投资收益减少影响，业绩阶段性承压。但公司2025年全年实现签约金额2530亿元，销售金额
连续三年行业第一，同时公司保持拿地强度，坚持精准投资，积极盘活存量资源。未来随着资源结构优化，盈利能力有望
修复。
事件
公司发布2025年年度报告，全年实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.3
%。
简评
营收同比小幅下滑，归母净利润受多重因素影响阶段性承压。2025年全年公司实现营收3081.4亿元，同比微降1.1%；
实现归母净利润10.3亿元，同比大幅下滑79.3%，主因：1）受行业和市场波动影响，房地产项目结转毛利率下滑；2）计
提资产减值损失64.8亿元、信用减值损失5.8亿元，两项减值同比增加13.5亿元；3）投资收益由2024年的17.9亿元减少至
-0.3亿元。
销售保持行业榜首，投资深耕核心城市。2025年全年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.7%，销售金额连续三
年行业第一；销售权益比同比提升3个百分点至79%。2026年1-3月实现签约金额518亿元，同比减少17.8%。投资方面，公
司坚持精准投资，2025年全年拿地金额791亿元，拿地强度31.3%；其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓
展占比99%，北京、上海、广州三地占比约48%。2026年一季度公司共获取地块16宗，总地价306亿元，拿地强度达117.6%
。
加强回款管理，融资成本进一步压降。2025年公司回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。融资成本
持续下降，截至2025年末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%
，创历史新低。分类施策盘活资源，释放存量资产价值。2025年公司继续推进存量项目的“调转换退”，累计盘活资源18
1亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额79亿元。
维持盈利预测及买入评级不变。我们预测2026-2028年公司EPS分别为0.15/0.21/0.24元。公司龙头地位稳固，保持拿
地强度，积极补充高质量土地，虽短期业绩承压，但未来随着资源结构持续优化，公司盈利能力及估值均有望修复，当前
PB仅为0.37X。维持买入评级不变。
风险分析
1、公司销售结转可能不及预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，如公司布局的城市基本面出现超预期恶化，公司
房地产项目销售可能不及预期；公司当前可结转资源充沛，若部分城市存在延期交付的状况，公司结转可能不及预期，从
而影响公司业绩表现。
2、存货存在减值风险。当前房地产市场仍处于筑底阶段，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不
及预期，存货仍存在减值压力，可能影响公司业绩表现。
3、房地产行业政策超预期收紧。如行业政策出现超预期收紧，可能影响公司销售恢复进度。
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2026-04-21│保利发展(600048)2025年报点评：重视老货去化与资产盘活，投资聚焦核心城│长江证券 │买入
│市 │ │
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事件描述
公司2025年实现营收3081亿元（-1.1%），归母净利润10.3亿元（-79.3%），扣非归母净利润6.6亿元（-84.5%）。
事件评论
盈利周期性承压，结算利润率下行与大幅减值拖累业绩表现。竣工交付缩量对营收的压制（2025年竣工/结算面积分
别同比-24.8%/-12.3%）被结算均价的提升对冲（结算均价+12.6%至1.59万元/平），2025年公司开发结算收入同比-1.2%
，最终整体实现营收3081亿元（-1.1%）。周期压力在结算端持续兑现，公司结转项目毛利率同比下行（-1.0pct至12.9%
）；全年大幅计提69.6亿元减值损失也对全年归母业绩形成44.5亿元拖累。所得税率与少数股东损益占比提升对归母业绩
形成较大侵蚀，最终公司全年实现归母净利润10.3亿元（-79.3%），扣非归母净利润6.6亿元（-84.5%）。后续展望方面
，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（
预收/结算收入也降至0.87X）。行业景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐
步探底。持续大幅减值之后，公司后续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活，全年累计盘活资
源181亿元。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期触底，央企龙头或有较大弹性。
高度重视老货焕新与去化，投资聚焦一二线核心城市。行业景气下行压制销售表现，公司2025年实现销售金额2530亿
元（-21.7%），面积1235万平（-31.2%），均价2.05万元/平（+13.9%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首
位。值得重视的是，公司高度重视老货焕新与去化，全年存量及现房项目贡献953亿元销售额。投资拓展更加积极，主动
出手补充优质土储，2025年拿地金额791亿元（+15.9%），面积457万平（+39.2%），均价1.73万元/平（-16.7%），其中
一二线城市拿地金额占比逾9成；拿地金额强度31.3%（+10.1pct），拿地均价/销售均价84.5%（-31.1pct）。截至2025年
末公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时
也加码老货焕新与去化，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025年末公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其
中新增融资成本仅2.59%）；2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），新一批50亿元6年期定向可
转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资端优势持续强化。积极推进商业不动产REITs申报工作
，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元），保利物业实现归
母净利润15.5亿元（+5.1%）。
重视资产盘活与土储优化，央企龙头估值修复可期。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、高盈
利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展较为积极，
重视土储质量优化。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE为83/68/47X，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。
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2026-04-20│保利发展(600048)销售维持领先，库存持续优化 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2025年年报，全年实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%，归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，与业
绩预告暨业绩快报公告基本一致，拟每10股派发现金红利0.35元（含税）。
平安观点：
多因素致业绩承压：2025年公司归母净利润同比降幅高于营收主要因：1）毛利率同比下降1.2个百分点至12.7%；2）
投资收益同比减少18.2亿元；3）资产及信用减值损失70.7亿元，同比增加13.5亿元；4）少数股东损益占比同比提升30.8
个百分点至79.4%。
销售规模行业领先，精准投资优化资源：2025年公司实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平米，销售金额连
续三年行业第一；全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。2025年公司拓展总地价791亿元，总计容面
积457万平米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持87%较高水平。公司持续强化核心城市深耕优势，一二线城市
拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年末公司待售面积5654万
平米，其中增量项目925万平米，存量项目4729万平米，同比减少约10%。
负债结构持续改善，融资成本延续下行：2025年公司资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，连续五年下降。同
时公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，一年内到期有息负债金额706亿元，占比较年初下降3.6个百分点至
20.7%。年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最
低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。
投资建议：考虑公司盈利能力下滑、减值计提等超出预期，下调公司2026-2027年EPS预测至0.16元（原为0.54元）、
0.21元（原为0.63元），新增2028年EPS预测为0.27元，当前股价对应PE分别为36.8倍、28.7倍、22.9倍。公司融资优势
明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较好，仍有望平稳穿越周期并持续向
好发展，当前业绩压力逐步释放，股价表现一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房
企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复
缓慢、持续减值等风险。
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2026-04-20│保利发展(600048)2025年年报点评：投销稳健聚焦核心，融资回款优势延续 │东吴证券 │买入
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事件：4月17日公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比减少1.13%；实现归母净利润10.35
亿元，同比减少79.31%。
结转承压叠加减值计提，利润阶段性承压：公司2025年归母净利润大幅下滑，主要受四方面因素影响：1）受结转规
模下降、结转单方成本上升影响，毛利率为12.7%，同比-1.0pct；2）投资收益为-0.31亿元，同比减少18.21亿元，其中
联营合营企业的投资收益为-1.44亿元，同比减少13.62亿元；3）公司计提资产减值64.81亿元，同比多计提14.28亿元；4
）受结转项目结构影响，少数股东损益占净利润比例同比提升30.8pct至79.4%。
销售稳居行业第一，投资深耕核心城市：2025年公司实现销售签约金额2530亿元，同比-21.7%，销售金额连续三年稳
居行业第一；销售均价约20486元/平方米，同比+13.9%。公司坚定聚焦高能级核心城市，核心城市销售贡献占比达92%，
核心城市市占率提升至7.9%，同比+0.8pct。投资端，公司2025年拓展总地价791亿元，同比+15.8%，其中一二线城市拓展
总地价占比超90%，核心城市占比99%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比-1
0.4%，库存结构持续优化。
融资优势持续巩固，回款表现优异：截至2025年末，公司资产负债率同比下降2.08pct至72.26%，连续五年下行；有
息负债3412亿元，同比减少77亿元；货币资金1229亿元，并表口径已售待回笼资金498亿元。公司融资成本持续降低，202
5年有息负债综合成本2.72%，同比下降38bp。2025年公司经营活动现金流净额151.9亿元，同比+142.7%，连续八年为正；
回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年维持100%以上。
盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业格局持续优化的背景下，公司依托央企龙头信用优势，投销持续领跑行
业，盈利有望持续修复。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.5/
30.4/25.8倍。考虑到公司销售规模韧性仍强、核心城市土储充沛、融资成本维持行业低位，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-04-21│保利发展(600048)2026年4月21日投资者关系活动主要内容
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一、业绩发布
保利发展2025年度业绩说明会，由董事会秘书黄海主持，总经理潘志华做报告，报告首先回顾2025年公司经营亮点、
经营做法与成效，指出公司围绕“稳经营、提效益、求发展”的中心任务，积极把握市场机会，全年经营工作取得良好成
效，销售规模连续三年站稳行业第一，通过打造保利“三好”房子重塑核心竞争力。同时，明确2026年公司将积极把握市
场机遇，稳住市场规模，保持行业领先地位，积蓄高质量发展动能。
二、主要问题及回复
问题1：请公司介绍“十五五”期间的战略规划和布局情况？
回答：在国家“十五五”规划开启高质量发展新篇章的背景下，中央对房地产行业提出了构建新发展模式的明确要求
。保利发展深刻领会并坚决贯彻国家战略，坚定看好房地产行业的中长期发展和转型机遇。公司聚焦开发、经营、服务三
大业务单元，明确了“做强不动产开发、做大不动产经营、做优不动产服务”的战略目标。
具体来看：
做强不动产开发，就是要提升发展韧性和专业能力，在行业标准与范式定义上保持领先地位。2026年，公司将保持积
极的投资强度，稳住市场规模。在全力去库存、调结构的基础上，加大效益挖潜。同时，强化市场引领，匹配行业地位定
标准、树范式，着力提升产品品质和开发效率，在“好房子”、城市更新、智慧建造等领域打造一批行业标杆，拉动产业
链上下游协同升级。
做大不动产经营，不只是体现在经营规模上，更是对公司战略布局和创新发展的深度贡献。公司将加大不动产经营方
面的战略资源倾斜和人才培养，推进组织机构改革和激励机制创新，释放产业活力，鼓励专业化创新突破，力争打造第二
增长曲线。
做优不动产服务，筑牢全链条服务品牌护城河。在做优服务品质的同时，推动各服务板块市场化、产业化发展，实现
规模、能力与品牌的跨越式提升。聚焦打造细分领域冠军，将专业能力构筑为最坚固的竞争壁垒。
问题2：公司经营性现金流净额已连续八年为正，未来将如何进一步做好现金流管控？
回答：公司将从经营性现金流和融资性现金流两个方面加强现金流管控。经营性现金流方面一是稳住经营规模，加快
销售去化；二是抢抓政策窗口和市场机会，持续推进存量项目的“调转换退”，盘活低效资产，加快占压资金盘活和回收
；三是严格以销定产，加强新开工管理，严格预算执行管控，强化投入产出比。
融资性现金流方面对于总部直接融资，加强公开市场融资统筹，保障直接融资平稳接续；对于项目融资，挖潜新获取
项目融资空间，利用白名单接续政策缓解存量压力；对于资产融资，明确转经营的资产，尽快实现开业经营和融资盘活，
已开业资产要提升经营效益、扩大融资规模，力争实现首单商业不动产REITs成功发行，进一步提升资产运营与资本运作
效能。
问题3：请问公司如何看待公募REITs平台的作用，未来有无进一步资产发行计划？
回答：REITs平台是公司推进三大主业落地的关键战略举措，可以打通公司经营类资产的退出路径，实现资金闭环，
优化公司资本结构。具体规划如下：
第一，做好REITs平台搭建和首单发行。1月份公司已就首单商业不动产REITs向上交所申报，正全力推进首单发行。
第二，实现优质成熟资产扩募。公司拥有丰富的资产储备，REITs标的资产在现有写字楼、商业的基础上考虑酒店、
会展、长租公寓等多种业态机会，未来公司将持续推进资产扩募，推动REITs平台做大做优。
第三，全面提升运管团队市场化、规模化运作，促进运管团队提升经营水平，进一步推动资产运营提质增效，增强可
持续发展动能。
问题4：请问公司未来将采取怎样的土地拓展策略，在拓展目标和区域布局上会有什么特点？
回答：土地拓展是公司可持续发展的基础，总体上公司未来将保持积极的投资强度，拓展策略主要包括以下三方面：
第一，建立科学系统的投资客研体系，通过开展有效的社会调研，尽量做到提前预判市场需求，更好把握投资机会；
第二，挖掘结构性市场的有效需求，在坚持“中心城市+城市群”战略布局的同时，挖掘非核心城市核心地段的结构
性机会。
第三，持续推进“调转换退”，加快土地资金返还的同时，换取符合立项标准的新项目，实现在手土地资源的持续优
化。
问题5：在“十五五”期间，公司将如何保持产品竞争优势，如何赢得市场口碑？
回答：在国家推动高质量发展、满足人民日益增长的美好生活需要的大背景下，房地产行业正经历从“规模扩张”向
“品质时代”的深刻转型，对“好房子”的需求日益显著。公司认为，“好房子”要实现从“居住空间”到“生活方式”
的跃迁，从“单一个体”到“全龄友好”的关怀，从“硬件交付”到“软性服务”的延伸。好房子，要有过硬的功能价值
、丰富的精神价值和稳健的资产价值。
“十四五”期间，公司不断革新产品品牌，“贴膜交付”、“工地开放日”、“保利老总热线”等创新举措赢得良好
市场口碑，累计交付高品质住宅95万套，获评行业“交付力”第一。
未来公司将持续努力，通过优化管理措施增强核心竞争力：一是全面重塑产品线，在生产标准、工艺工法、管理流程
上实现统一，并结合当地文化、气候、生活习惯创新演绎。二是加速科技创新应用落地，确保高质量兑现产品。三是为客
户构建从归家到日常、从社区到城市的全场景美好生活体验，贯通全过程服务。同时，公司不只着眼于新项目，对于库存
产品也加速焕新，重新做好客研再论证、产品再定位、优秀供方再引进，结合新的“好生活”标准，最大化释放存量资产
价值。
问题6：请问公司如何看待市场的后续走势和机会？
回答：公司关注到，今年三四月份，市场出现了一些积极变化。上海、深圳、广州等高能级城市新房市场出现拉动趋
势，高端改善产品销售数据增长，新规产品市场竞争力更强，基于上述情况，我们总结认为，市场正处于修复阶段，未来
的市场需求是持续存在的。
从公司层面来看，一是将通过精准投资和资源配置，找准客户和市场需求；二是持续打磨产品力、提升服务力、强化
运营力，将核心能力转化为客户可感知的高品质生活体验，以此作为把握本轮市场结构性机会、实现稳健高质量发展的根
本路径。
问题7：希望公司主动积极做好市值管理，给投资者更多信心和支持。
回答：公司多年来持续分红，累计实施现金分红达650亿元人民币，目前分红比例维持在40%的较高水平，坚持以稳定
分红回报股东。同时，公司持续推进主业经营提质增效，优化资产结构、提升产品力，不断夯实内在价值。后续公司将继
续做好经营与市值管理工作，努力提升市场表现。
问题8：请问公司2026年是否有股票回购计划？如果有，大概的回购规模、时间安排或主要考虑因素是什么？如果暂
未计划，未来是否会结合公司经营情况、股价表现等因素研究相关可能性？感谢解答！
回答：公司工作重心是聚焦经营基本面，2026年公司将积极打造“好房子”提升核心竞争力，持续夯实发展基础，保
障经营稳健运行。关于回购等重大事项，公司将综合研判，并按规定及时履行信息披露义务。感谢您的关注。
问题9：公司资产负债率虽下降至72%，但相比行业杠杆控制好的公司，资产负债率还是偏高，未来是否有继续下降可
能。
回答：公司近年来持续发挥信用优势，不断优化资本结构。包括通过多元化的融资方式，不断调整债务结构，降低资
产负债率、降低公司融资成本。未来，公司将兼顾安全与发展，继续发挥央企信用优势，实现资产负债规模的有序压降。
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