研报评级☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-05-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-24
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 7 2 0 0 0 9
2月内 18 5 0 0 0 23
3月内 18 5 0 0 0 23
6月内 18 5 0 0 0 23
1年内 18 5 0 0 0 23
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.01│ 0.42│ 0.09│ 0.14│ 0.19│ 0.24│
│每股净资产(元) │ 16.16│ 16.08│ 16.03│ 16.11│ 16.16│ 16.25│
│净资产收益率% │ 6.08│ 2.53│ 0.54│ 0.88│ 1.17│ 1.46│
│归母净利润(百万元) │ 12067.16│ 5001.18│ 1034.70│ 1677.83│ 2208.89│ 2812.73│
│营业收入(百万元) │ 346828.13│ 311666.32│ 308144.19│ 275369.80│ 257193.67│ 251019.13│
│营业利润(百万元) │ 24318.02│ 15141.10│ 9578.31│ 6967.42│ 7869.15│ 8708.72│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-24 买入 维持 --- 0.08 0.08 0.11 招商证券
2026-05-12 增持 维持 8.2 0.13 0.20 0.31 华创证券
2026-05-05 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-05-04 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-30 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 太平洋证券
2026-04-29 买入 维持 9.67 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-28 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
2026-04-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-23 买入 维持 --- 0.13 0.18 0.23 中银证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.23 太平洋证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-21 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-21 买入 维持 --- 0.15 0.21 0.24 中信建投
2026-04-21 买入 维持 8.01 0.18 0.28 0.40 广发证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.13 0.21 0.24 国信证券
2026-04-20 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-04-19 增持 维持 --- 0.17 0.25 0.37 财通证券
2026-04-19 买入 维持 --- 0.14 0.26 0.41 开源证券
2026-04-19 买入 首次 9.46 0.16 0.18 0.22 国投证券
2026-04-19 买入 维持 9.67 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-18 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-24│保利发展(600048)业绩承压，分类施策盘活资源 │招商证券 │买入
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25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或进一步承压
，结转毛利率或仍在筑底阶段；销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高；分类施策盘活资源，“调转换退”取
得一定进展；融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债；明确三大主业战略，资产经营稳步发展。预计20
26-2028年EPS分别为0.08、0.08和0.11元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受
益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或有望缓释，维持“强烈推荐”评级。
25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或进一步承压
，结转毛利率或仍在筑底阶段。公司25年全年营收/营业利润/归母净利分别为3081亿元/96亿元/10亿元，同比分别-1.1%/
-36.7%/-79.3%，与业绩快报基本一致。在行业下行的背景下，由于房价下行等因素，25年全年公司结算毛利率同比下降1
.2PCT至12.7%。三费费率同比下降0.5PCT至5.6%,其中，销售费率同比下降0.1PCT至2.8%，管理费率同比下降0.2PCT至1.5
%，财务费用率同比下降0.2PCT至1.3%。投资净收益同比转负至-0.3亿元（24年全年为17.9亿元）。在市场下行背景下，
公司25年全年计提资产及信用减值损失合计70.7亿元，同比多提13.5亿元，其中，资产减值损失同比多提14.3亿元至64.8
亿元，信用减值损失同比少提0.8亿元至5.8亿元。上述因素使得营业利润同比较营收同比降低35.6PCT至-36.7%。在结算
权益比同比下降以及实际所得税率同比提高共同影响下，最终归母净利润同比较营业利润同比降低42.6PCT至-79.3%。
据公司25年报披露，公司26年新开工/竣工计划分别为676万平方米/1542万平方米，较25年实际完成额分别-3.8%/-37
.1%。截至25年末公司合同负债2463亿，合同负债对25年全年营收保障倍数为0.80（24年末为1.07）。结合公司竣工计划
以及合同负债情况等判断公司后续营收增长或进一步承压。毛利率方面，增量项目进入结算对毛利率的正向贡献和存量项
目结算对毛利率的拖累或并存，判断结算毛利率或仍在筑底阶段。
销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高。25年公司实现销售签约面积1235万平方米，同比下降68.7%，实
现销售签约金额2530亿元，同比下降21.7%。结构上，据公司披露，存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元，占比约38
%。据克而瑞数据显示，公司25年全年及26年1-4月全口径销售金额保持行业第一。
土地拓展方面，公司25年新拓展总地价791亿元，同比上升15.8%，全口径投资力度约31.3%，同比上升10.2PCT。据公
司披露，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
截至25年末，公司待售土地储备计容建面约5654万平方米，根据2025年签约销售面积估算大约可覆盖4.6年。据公司
披露，土地储备中增量项目（2022年及以后获取的项目）约925万平方米，同比下降75万平方米，增量项目面积占比约16%
；存量项目（2022年以前获取的项目）约4729万平方米，同比下降551万平方米，存量项目面积占比约84%。
分类施策盘活资源，“调转换退”取得一定进展。据公司披露，面对存量资源转化的挑战，公司通过存量焕新与调转
换退等方式盘活资源。25年公司共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿
元。同时，“调转换退”方面，25年内公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额
79亿元。q融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债。截至25年末，公司有息负债综合融资成本为2.72%，
同比下降38BP；年内新增有息负债综合成本为2.59%，同比下降33BP，融资成本进一步下降。公司25年回笼金额2589亿元
，销售回笼率102%。另据公司披露，年内公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.3
2%。
明确三大主业战略，资产经营稳步发展。据公司披露，为顺应国家政策导向和产业趋势变化，公司明确了三大主业战
略（不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务）的发展方向，逐步构建公司中长期发展模式。不动产经营方面，截
至25年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业620万平方米，同比增长16.1%；25年
资产经营收入约51亿元，同比增长28.5%。不动产综合服务方面，截至25年末，保利物业合同管理及在管面积分别约为10.
12亿平方米与8.55亿平方米，同比分别增长0.24亿平方米、0.52亿平方米。25年保利物业营收171.3亿元，同比增长4.8%;
归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，25年第三方项目物管收入约58.6亿元，同比增长17.5%。
投资建议：25年全年公司实现归母净利润10亿元，同比下降79.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增长或
进一步承压，结转毛利率或仍在筑底阶段；销售金额排名保持行业第一，投资端拿地力度提高；分类施策盘活资源，“调
转换退”取得一定进展；融资成本持续下降，成功发行国内首单现金类定向可转债；明确三大主业战略，资产经营稳步发
展。预计2026-2028年EPS分别为0.08、0.08和0.11元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改
善的核心受益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或有望缓释，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、资产减值损失高于预期、存量资产盘活进
度不及预期、增量项目去化情况不及预期等。
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2026-05-12│保利发展(600048)2025年报点评：土储压力渐释放，保持融资优势 │华创证券 │增持
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事项：
公司2025年实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.3%。
评论：?2025年归母利润下滑较快，面临较大减值压力。1）我们根据销售金额拟合营收，测算2026年公司营收或下滑
约12.5%；从结构上看，房地产销售业务营收2839.3亿元，同比下降1.19%；其他业务营收235.1亿元，同比提升2.44%，整
体业务结构保持稳定；2）2025年全年公司结算毛利率约12.67%，较2024年下降1.04pcts；3）由于房价整体仍在调整期，
公司2025全年计提资产减值约64.8亿，预计未来仍有减值压力。
2025年签约金额同比下滑21.7%，投资强度保持30%以上。1）2025年全年，公司实现签约金额约2530亿元，同比下滑2
1.7%，签约面积1235万方，销售权益比79%；公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，
其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2）新拓展房地产项目总地价791亿元
，计容建面约457万方，同比分别增长16%和39%，权益比继续保持在87%水平区间，土地投资强度约31%（地价/销售金额）
；一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）除前半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债85亿
元以外，全年还完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，融资渠道进一步拓展。2）2025年新增有息负债平均成本降低
33BP至2.59%，期末综合融资成本2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。3）截
至2025年年底，公司资产负债率72.26%，较期初下降2.08个百分点；公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，
债务安全稳步提高。
投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司
存量土储可能存在减值压力。我们调整2026-2028年公司eps预测分别为0.13、0.20、0.31元（26-27年预测前值0.40、0.5
1元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价8.2元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。
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2026-05-05│保利发展(600048)新增项目权益提升，财务状况持续优化 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入457.3亿元，较上年同期追溯调整后营业收入下降15.7%，归母净利润9.
2亿元，较上年同期追溯调整后归母净利润下降57.1%。
平安观点：
积极销售回笼资金，资产负债率压降：公司2026年一季度归母净利润下滑主要源于结转规模及毛利率下行，一季度毛
利率13.5%，较上年同期追溯调整后毛利率下降3.2个百分点。公司2026年一季度签约金额517.8亿元，同比下降17.8%，签
约面积114.75万平米，同比下降24.8%；一季度实现销售回笼471.6亿元，回笼率91.1%，期末货币资金余额1275.6亿元，
资产负债率71.9%，较上年度末下降0.3个百分点。
新增项目权益提升，在建拟建资源充裕：2026年一季度公司新增项目容积率面积56万平米，总获取成本127亿元，权
益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。截至一季度末公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平米，待开发面
积4588万平米。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元、0.27元，当前股价对应PE分别为37.2倍
、29.0倍、23.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较
好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房
企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复
缓慢、持续减值等风险。
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2026-05-04│保利发展(600048)2026年一季报点评：投资聚焦高能级城市，期待央企龙头估│长江证券 │买入
│值修复 │ │
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事件描述
公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%），归母净利润9.2亿元（-57.1%），扣非归母净利润10.1亿元（-51.9%）。
事件评论
竣工交付缩量，毛利率依旧承压。竣工交付缩量对营收形成较大压制（2026Q1竣工面积同比-73.0%），但参照过往结
算与销售均价趋势，结算均价仍大概率呈现一定涨幅，最终公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%）。结算端依旧承压
，2026Q1公司综合毛利率13.5%（-3.2pct）；销售费用率提升、非并表项目投资收益转负、投房公允价值折损等进一步压
制业绩表现；最终公司实现归母净利润9.2亿元（-57.1%）。后续展望方面，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模
形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（2025年末预收/结算收入也降至0.87X）。行业
景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后
续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期
触底，央企龙头或有较大弹性。
销售跟随行业有所承压，投资聚焦高能级城市。行业景气依旧承压叠加上年较高基数，公司2026Q1实现销售金额518
亿元（-17.8%），面积233万平（-24.3%），均价2.22万元/平（+8.5%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首
位；销售回笼472亿元（-33.0%），回笼率91.1%（-20.6pct）。投资强度同比有所下行但仍持续聚焦高能级城市，2026Q1
公司在上海、杭州、太原等地获取6幅地块，拿地金额127亿元（-29.6%），面积56万平（-44.1%），均价2.27万元/平（+
25.8%）；拿地金额强度24.5%（-4.1pct），拿地均价/销售均价102.1%（+14.0pct）。截至2025年末公司待售面积5654万
平，其中增量项目925万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化
，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025年末公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其
中新增融资成本仅2.59%）；2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），2026.04新一批50亿元6年
期定向可转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资优势持续强化。积极推进商业不动产REITs申
报工作，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元），保利物业
实现归母净利润15.5亿元（+5.1%）。
核心城市楼市基本面边际企稳，期待央企龙头估值修复。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、
高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展聚焦高
能城市，重视土储质量优化。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE为84/68/47X；近期核心城市基
本面呈现边际企稳迹象，央企龙头或存估值修复可能，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。
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2026-04-30│保利发展(600048)2026年一季报点评：结转盈利阶段承压，销售回款韧性延续│东吴证券 │买入
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事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%
。
结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1
公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允
价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑
。
销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-
24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力
及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。
投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化
水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97
%，主要因土地款、工程款支出减少。
盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为
18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优
势，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
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2026-04-29│保利发展(600048)2026年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金│太平洋证券 │买入
│余额充足 │ │
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事件：
公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比
下降57.06%。
要点：
营收和归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下
降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2
.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减
值损失较去年同期多损失3120.69万元。
受行业低迷影响，销售规模小幅减少
2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签
约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，
销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售
回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。
拿地聚焦核心城市，土地资源优质
2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，
拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一
季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建
拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。
融资渠道保持畅通，货币资金余额充足
公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司
完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿
元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年
初下降0.36个百分点。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续
优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母
净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-04-29│保利发展(600048)结转周期暂时影响业绩，经营现金流大增 │国泰海通 │买入
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本报告导读：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，资金回笼率保持高
位，负债率水平继续下降，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，新获地块权益比持续
提升，资金回笼率保持高位，负债率水平继续下降。我们预计公司26年EPS为0.15元和BPS为16.12元，给予0.6倍PB，目标
价9.67元，维持“增持”评级。
项目结转周期暂时影响一季度业绩，经营净现金流同比大幅增加。2026年一季度，受结转规模和结转毛利率下降影响
，公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%；归母扣非净利润10.1亿元，
同比下降51.91%。同期，受土地款、工程款支出减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为86.73亿元，同比大增4.2
3倍。同期，公司实现基本每股收益0.08元；加权平均净资产收益率为0.47元，同比减少0.6个百分点。
受行业低迷销售继续承压，新获地块权益比持续提升。2026年一季度，公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.8
4%，签约面积114.75万平，同比减少24.79%。新增容积率面积56万平，总获取成本127亿元，权益比例96%，相较2025年度
提升9个百分点。2026年一季度，公司新开工面积68万平，同比减少59%；竣工面积195万平，同比减少73%。截至一季度末
，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
资金回笼率保持高位，资产负债率水平继续下降。2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，
期末货币资金余额1275.63亿元。截至报告期末，公司总资产为11,760.37亿元，较上年度末下降1.08%，归属于上市公司
股东的净资产为1940.54亿元，较上年末上升0.57%。资产负债率为71.90%，较上年度末下降0.33个百分点。
风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。
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2026-04-28│保利发展(600048)2026年一季报点评：减值影响利润，拿地聚焦核心 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，
同比下降57.06%。
毛利率下滑影响利润。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降
57.06%。归母净利润降幅大于营收降幅，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2026年Q1公司整体毛利率为13.50%，
较2025年Q1下降3.21pct。2）投资收益为负。2026年Q1公司投资损失0.54亿元，2025年Q1为收益1.39亿元。其中主要受到
对联营和合营企业投资损失的影响。3）公允价值变动损失扩大。2026年Q1公司公允价值变动损失1.85亿元，2025年Q1为
损失0.42亿元。4）计提信用减值损失扩大。2026年Q1公司信用减值损失为0.84亿元，2025年Q1为0.53亿元。5）资产处置
收益为负。2026年Q1公司资产处置损失7.65万元，2025年Q1为收益77.17万元。从费用管控看，2026年Q1公司的销售费用
率和管理费用率分别为2.83%、1.52%，分别较2025年Q1提高0.39pct、0.02pct。
销售均价提高。2026年一季度，公司实现销售面积233.23万方，同比减少24.79%；销售金额517.82亿元，同比减少17
.84%；对应的销售均价为22202元/平米，较2025年Q1提高8.52%，较2025年全年销售均价20486元/平米提高8.38%。尽管行
业整体销售承压，公司凭借聚焦核心实现销售均价提高。
投资拿地聚焦核心。2026年一季度，公司新增6个地块土储计容面积56万方，总地价127亿元，权益地价为121.36亿元
，对应的权益比例为96%，较2025年提升9pct。全口径下的拿地力度为0.25。公司2026年一季度新增土储对应的楼面价为2
2658元/平米，对应的地货比为1.02，拿地质量高，6个地块中1个位于一线城市，其他5个均为二线城市。
融资渠道通畅。杠杆下降：截至2026年一季度末，公司资产负债率为71.90%，较2025年末下降0.33pct。资金充分回
笼：2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%。融资通畅：2026年3月、4月分别发行公司债10亿元
、15亿元，票面利率分别为2.50%、2.26%，认购倍数分别为2.32倍、3.26倍，表明市场对于公司的认可。
投资建议：公司收入下滑，受到开发行业整体影响，毛利率和投资均承压，利润下滑幅度大于收入降幅。凭借聚焦核
心的策略，公司2026年一季度实现销售均价提高，投资端持续聚焦核心，拿地质量高。财务稳健，杠杆水平下降，融资渠
道通畅。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/
股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为40.12X、36.17X、32.72X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。
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2026-04-27│保利发展(600048)业绩短期承压，销售稳居第一 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比-16%、业绩同比-57%，业绩下滑低于预期。公司发布2026年一季度报告，2026Q1，公司营业收入457.3
亿元，同比-15.7%；利润总额21.9亿元，同比-56.5%；归母净利润9.2亿元，同比-57.1%；扣非后归母净利润10.1亿元，
同比-51.9%；基本每股收益0.08元，同比-57.1%。公司业绩大幅下滑，主要源于结算规模有所下滑，同时利润率有所下滑
；26Q1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.5%、2.0%，同比分别-2.6pct、-1.6pct，期间费率6.1%，同比+0.6pct
。此外，公司投资收益-0.5亿元，同比-140.3%；资产及信用减值损失0.8亿元，同比+57.0%；少数股东损益2.8亿元，同
比-80.6%。26Q1公司新开工面积68万平，同比-59%；竣工面积195万平，同比-73%。截至26Q1末，公司合同负债（包括预
收账款）2439亿元，同比-28.3%。
26Q1销售金额同比-18%，稳居行业第一，土储充沛聚焦核心一二线城市。26Q1公司实现销售金额517.82亿元，同比-1
7.8%，销售面积114.75万平，同比-24.8%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司
26Q1销售额全国排名稳居行业第一位。26Q1公司拿地面积56万平，同比-48.6%；拿地金额127亿元，同比-29.4%；权益比
例96%，相较25年+9pct；拿地销售金额比24.5%、同比-4.0pct；拿地销售面积比48.8%、同比+13.4pct。截至26Q1，公司
共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
三条红线稳居绿档，资金回笼率高位。2026Q1，公司实现销售回笼471.6亿元，同比-33.0%，回笼率为91.07%；货币
资金余额1275.6亿元，同比-13.9%。至2026Q1末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65%、净负债率64%、现金短债比
1.7倍，三条红线稳居绿档。
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