价值分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2024-11-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.投资评级明细】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2024-11-11
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 1 0 0 0 2
1月内 4 2 0 0 0 6
2月内 6 3 0 0 0 9
3月内 18 9 1 0 0 28
6月内 25 11 1 0 0 37
1年内 49 17 2 0 0 68
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2021年│ 2022年│ 2023年│2024年预测│2025年预测│2026年预测│
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│每股收益(元) │ 2.29│ 1.53│ 1.01│ 1.01│ 1.07│ 1.16│
│每股净资产(元) │ 14.78│ 15.64│ 16.16│ 17.20│ 17.98│ 18.83│
│净资产收益率% │ 14.00│ 9.35│ 6.08│ 5.55│ 5.66│ 5.86│
│归母净利润(百万元) │ 27387.84│ 18346.82│ 12067.16│ 12037.32│ 12857.96│ 13866.69│
│营业收入(百万元) │ 284933.14│ 281016.70│ 346828.13│ 355011.99│ 364768.14│ 374054.51│
│营业利润(百万元) │ 49670.11│ 34693.23│ 24318.02│ 23978.24│ 25740.72│ 27754.50│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2024EPS 2025EPS 2026EPS 研究机构
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2024-11-11 增持 首次 --- 0.92 0.97 1.10 东兴证券
2024-11-08 买入 维持 --- 1.10 1.19 1.26 开源证券
2024-10-29 买入 维持 --- 0.83 0.76 0.77 招商证券
2024-10-28 买入 维持 --- 0.90 0.94 1.00 国金证券
2024-10-28 增持 维持 --- 1.12 1.23 1.35 平安证券
2024-10-14 买入 维持 --- 1.02 1.08 1.13 浙商证券
2024-10-10 买入 维持 --- 1.10 1.19 1.27 开源证券
2024-10-10 增持 维持 --- 0.93 0.99 1.06 方正证券
2024-09-17 买入 维持 --- 1.10 1.19 1.27 开源证券
2024-08-25 增持 维持 12.35 1.03 1.09 1.16 海通证券
2024-08-22 买入 维持 --- 0.83 0.90 0.95 光大证券
2024-08-21 增持 维持 --- 0.92 1.02 1.21 国信证券
2024-08-21 买入 维持 --- 1.13 1.21 1.27 中泰证券
2024-08-21 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.12 天风证券
2024-08-21 买入 维持 --- 1.05 1.13 1.12 国盛证券
2024-08-21 增持 维持 13 1.02 1.08 1.24 华创证券
2024-08-21 买入 维持 --- 0.93 1.12 1.29 民生证券
2024-08-20 中性 维持 --- 1.19 1.35 1.49 东莞证券
2024-08-20 买入 维持 --- 1.04 1.09 1.17 申万宏源
2024-08-20 买入 维持 --- 1.10 1.19 1.27 开源证券
2024-08-20 增持 维持 --- 1.01 1.06 1.12 财通证券
2024-08-20 买入 维持 --- 0.93 0.87 0.88 招商证券
2024-08-20 增持 维持 --- 0.93 0.99 1.06 方正证券
2024-08-20 增持 维持 --- 1.12 1.23 1.35 平安证券
2024-08-19 买入 维持 --- 0.93 0.98 1.04 银河证券
2024-08-19 买入 维持 --- 1.12 1.16 1.22 浙商证券
2024-08-19 买入 维持 12.19 0.95 1.01 1.10 国泰君安
2024-08-19 买入 维持 --- 0.76 0.82 0.88 国金证券
2024-08-09 买入 维持 --- 1.10 1.19 1.27 开源证券
2024-07-17 增持 维持 12.59 1.02 1.08 1.24 华创证券
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【4.投资评级明细】(近6个月)
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2024-11-11│保利发展(600048_SH)：行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略
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盈利预测及投资评级：我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS
分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024-2026年PE分别为13/12/11倍，首次覆盖给予“推荐”评
级。
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2024-11-08│保利发展(600048)公司信息更新报告：单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成
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单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级
保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转
正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市
拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分
别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。
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2024-10-29│保利发展(600048)销售保持行业第一，广州一地块对土地投资贡献较大
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投资建议：24年前三季度公司实现归母净利润78亿元，同比下降41.2%，判断公司后续营收或承压，结转
毛利率或仍在构筑底部阶段；销售排名行业第一，投资力度收缩但仍保持聚焦；可转债发行工作持续推进。预
计2024-2026年EPS分别为0.83、0.76和0.77元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格
局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。
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2024-10-28│保利发展(600048)业绩承压，夯实经营
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尽管公司短期业绩承压，但公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期
市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司
2024-2026年归母净利润分别为108.0亿元/112.9亿元/119.3亿元，同比增速分别为-10.5%、+4.5%和+5.7%。公
司股票现价对应PE估值为12.1x/11.6x/10.9x，维持“买入”评级。
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2024-10-28│保利发展(600048)销售优于大市，投资积极聚焦
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投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别
为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有
望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。
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2024-10-14│保利发展(600048)更新报告：分化已至，强者恒强
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投资建议
在房地产发展新模式的推动下，行业或维持极致出清的态势，保利发展扎实的基本面和央企背景，中长期
具备“剩”者为王的优势。从估值角度来看，我们认为，公司现行股价还未完全体现公司价值，10月14日PB（
LF）估值为0.66倍，仍然显著低于2023年0.8-1倍左右的PB估值。9月中旬以来，行业经过一轮普涨后，后续或
将迎来分化行情，考虑到公司基本面扎实+占据龙头地位+估值提升空间仍存，再结合行业政策利好持续落地+
市场回暖势头良好，我们认为保利发展仍具二阶段增长潜力。我们预计公司未来三年业绩保持稳步增长的趋势
，2024年EPS为每股1.02元，维持“买入”评级。
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2024-10-10│保利发展(600048)公司信息更新报告：国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成
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国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成，维持“买入”评级
保利发展发布2024年9月经营简报，公司销售行业排名保持第一，年内一线城市拿地金额近七成，国庆期
间数据表现优异。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EP
S分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。
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2024-10-10│保利发展(600048)公司点评报告：可转债再获进展，跨周期能力再提高
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盈利预测与估值：公司可转债发行再获进展，资本结构或再获优化，跨越周期能力持续加强。我们预计公
司24-26年营业收入分别为3549.9、3652.0、3761.3亿元,归母净利111.5、119.0、126.3亿元，对应PE分别为1
0.6、10.0、9.4倍，维持“推荐”评级。
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2024-09-17│保利发展(600048)公司信息更新报告：销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成
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销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成，维持“买入”评级
保利发展发布2024年8月经营简报。公司销售规模有所收缩，销售行业排名稳居首位，龙头地位稳固，拿
地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈
利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元
，当前股价对应PE估值分别为6.8、6.3、5.9倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评
级。
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2024-08-25│保利发展(600048)公司半年报：稳经营提质效，转债方案优化债务结构
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投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金
分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司2024年EPS为人民币1.03
元，10-12倍PE估值，对应市值区间为1232-1478亿元、对应合理价值区间为每股10.29-12.35元。
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2024-08-22│保利发展(600048)2024年中报点评：营收保持稳健增长，转债计划有望改善融资结构
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盈利预测、估值与评级：考虑目前房价延续承压，销售需求恢复较慢，或影响公司未来销售修复进度与利
润率修复高度，我们下调公司24-26年EPS预测分别为0.83/0.90/0.95元（原预测为1.04/1.18/1.29元），当前
股价对应24-26年PE估值为9.5/8.8/8.3倍，公司销售稳健，土储积极调仓升级，央企信用优势显著，看好公司
作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。
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2024-08-21│保利发展(600048)销售保持领先，负债结构稳定
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投资建议：公司上半年业绩承压，由于公司毛利率仍在筑底阶段，且房价下行带来的资产减值压力仍未完
全消除，我们下调此前的盈利预测（下调幅度与公司结算权益比例下降一致），预计公司24-25年归母净利润
分别为111/123亿元（原值为124/146亿元），对应EPS分别为0.92/1.02元，对应最新股价PE分别为8.7/7.8X，
维持“优于大市”评级。
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2024-08-21│保利发展(600048)业绩有所回落，销售保持领先
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投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产
行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结
转毛利率承压及存货减值因素，我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为135亿、145亿、153亿，对应PE为
7.1、6.6、6.3倍，维持公司“买入”评级。
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2024-08-21│保利发展(600048)市占率提升逻辑稳步兑现，存量优化调整进展积极
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投资建议：公司24年上半年营收高位稳定，利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提
升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转
毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们调整公司24-26年归母净利润
预测分别为110.78、120.31、134.59亿元（调整前136.79、144.29、166.63亿元），维持“买入”评级。
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2024-08-21│保利发展(600048)销售市占率提升，拟发行可转债有助现金流改善
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投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地，土储质量不
断优化，随着新增土储毛利率修复，结算利润率有望得到改善。我们预测公司2024/2025/2026年营业收入为35
38/3477/3320亿元，归母净利润分别为126/135/135亿元，对应摊薄EPS为1.05/1.13/1.12元/股，当前股价对
应2024年动态PE7.6倍。维持“买入”评级。
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2024-08-21│保利发展(600048)2024年半年报点评：毛利承压，保持融资优势
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投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但
短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们预计2024-2026年公司eps分别为1.02、1.08、1.24元，基于剩余
收益模型测算公司价值，得出2024年目标价13元，对应2024年12.5倍PE，维持“推荐”评级。
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2024-08-21│保利发展(600048)2024年半年报点评：营收受结转影响增加，销售金额稳居行业第一
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投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达3501.18亿
元/3579.38亿元/3745.64亿元，同比增长0.9%/2.2%/4.6%；2024-2026年PE倍数为9/7/6。维持“推荐”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)2024年中报点评：上半年营收微增，二季度盈利环比改善
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投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰
富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司
财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。预计公司2024年基本每股收益1.19元
，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)筹划定向可转债，具备三大优势，增强资金实力
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投资分析意见：筹划定向可转债，具备三大优势，增强资金实力，维持“买入”评级。保利发展作为老牌
央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显，拿
地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，
优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26年归母净利润预测为124、130、141亿元，现价对应24/25PE为7
.9/7.5倍,维持“买入”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)公司信息更新报告：销售市占率持续提升，结转毛利率下滑拖累业绩
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经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
保利发展发布2024年半年报。公司上半年收入增长，毛利率下滑拖累业绩，但二季度销售回暖，土储结构
不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利
预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，
当前股价对应PE估值分别为7.4、6.9、6.5倍，维持“买入”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)市占率提升，土储结构优化
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投资建议：公司市占率进一步提升，土储资源结构持续优化，未来结转收入保障度高。资产负债结构稳健
，融资渠道畅通。我们预计公司2024-2026年实现营业收入3395/3435/3443亿元，归母净利润121/127/134亿元
。对应PE分别为8.08/7.70/7.33倍，维持“增持”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)销售保持行业第一，推出95亿可转债方案
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投资建议:24H1公司实现归母净利润74亿元，同比下降39.3%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增
长或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段;销售排名行业第一，投资聚焦核心城市，土地储备保持充裕;融资
成本进一步下降，直融占比有所提高，获批注册100亿公司债，推出95亿可转债方案;物业服务规模扩大，资产
经营稳步发展,预计2024-2026年EPS分别为0.93.0.87和0.88元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出
现其仍是竞争格局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)公司点评报告：市占率稳中有升，资源结构持续优化
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盈利预测与估值：公司市占率稳中有升，土储换仓显著，融资成本持续下行，负债结构维持稳健。我们预
计公司24-26年营业收入分别为3549.9、3652.0、3761.3亿元,归母净利111.5、119.0、126.3亿元，对应PE分
别为8.8、8.2、7.8倍，维持“推荐”评级。
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2024-08-20│保利发展(600048)资源结构不断优化，融资优势持续凸显
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投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分
别为7.3倍、6.6倍、6.0倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，
有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。
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2024-08-19│保利发展(600048)2024年半年报点评：营收同比正增长，合理控制投资节奏
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投资建议：2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响，
归母净利润下滑;销售实现量减价升，投资维持谨慎;财务严控杠杆，融资成本维持低位;2024年8月，公司拟发
行可转债再融资。我们预测公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元，对应EPS为
0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股，对应PE为8.76X、8.35X、7.83X，维持“推荐”评级。
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2024-08-19│保利发展(600048)2024年中期业绩点评报告：市占率逆势提升，控制投资去库存
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投资建议
保利发展具有扎实的基本面和央企背景，具备长周期下“剩”者为王的优势，我们认为年内政策加码企稳
地产是大概率事件，公司作为龙头房企有望率先受益于政策发力带来的基本面修复。截至2024年8月19日，PB
估值为0.51倍PB。公司在2022年和2023年房地产市场基本面持续下行时，PB估值在0.8-1.2倍之间。我们认为
政策发力会率先修复悲观预期，公司的PB估值有望率先回归到0.8倍。考虑到政策利好下公司受益潜力+基本面
稳健+估值历史低位，我们认为保利发展配置价值凸显。我们预计公司24-26年EPS为每股1.12元、1.16元、1.2
2元，维持买入评级。
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2024-08-19│保利发展(600048)2024年半年报点评：开拓新渠道
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业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.6%，实现归母净利
润74亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元，鉴于当前土拍市场和融资环境，
利好央国企，给与行业龙头0.71XPB,维持目标价12.19元。
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2024-08-19│保利发展(600048)当期业绩承压，投销稳健、聚焦核心
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投资建议
公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。我们维持
公司盈利预测不变，2024/2025/2026年归母净利润分别为90.9、98.1和105.8亿元，同比增速分别为-24.6%、7
.9%和7.8%。公司股票现价对应PE估值为10.8/10.0/9.3倍，维持“买入”评级。
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2024-08-09│保利发展(600048)公司信息更新报告：投资强度提升，一线城市累计拿地金额占比近六成
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经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
保利发展发布2024年7月经营简报。公司销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融
资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计20
24-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应P
E估值分别为7.8、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。
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2024-07-17│保利发展(600048)2024年半年度业绩快报点评：业绩承压，拿地放缓
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投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但
短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们预计2024-2026年公司eps分别为1.02、1.08、1.24元（预测前值
为1.02、1.24、1.64元），基于剩余收益模型测算公司价值，得出2024年目标价13元，对应2024年12.5倍PE，
维持“推荐”评级。
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