研报评级☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-04-27
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 12 3 0 0 0 15
2月内 12 3 0 0 0 15
3月内 12 3 0 0 0 15
6月内 12 3 0 0 0 15
1年内 12 3 0 0 0 15
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.01│ 0.42│ 0.09│ 0.14│ 0.19│ 0.25│
│每股净资产(元) │ 16.16│ 16.08│ 16.03│ 16.09│ 16.11│ 16.17│
│净资产收益率% │ 6.08│ 2.53│ 0.54│ 0.92│ 1.23│ 1.56│
│归母净利润(百万元) │ 12067.16│ 5001.18│ 1034.70│ 1738.01│ 2315.04│ 2968.72│
│营业收入(百万元) │ 346828.13│ 311666.32│ 308144.19│ 274091.02│ 255958.22│ 249193.93│
│营业利润(百万元) │ 24318.02│ 15141.10│ 9578.31│ 6758.66│ 8027.31│ 9019.56│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-04-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-23 买入 维持 --- 0.13 0.18 0.23 中银证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.23 太平洋证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-21 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-21 买入 维持 --- 0.15 0.21 0.24 中信建投
2026-04-21 买入 维持 8.01 0.18 0.28 0.40 广发证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.13 0.21 0.24 国信证券
2026-04-20 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-04-19 增持 维持 --- 0.17 0.25 0.37 财通证券
2026-04-19 买入 维持 --- 0.14 0.26 0.41 开源证券
2026-04-19 买入 首次 9.46 0.16 0.18 0.22 国投证券
2026-04-19 买入 维持 9.67 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-18 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-04-27│保利发展(600048)业绩短期承压，销售稳居第一 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比-16%、业绩同比-57%，业绩下滑低于预期。公司发布2026年一季度报告，2026Q1，公司营业收入457.3
亿元，同比-15.7%；利润总额21.9亿元，同比-56.5%；归母净利润9.2亿元，同比-57.1%；扣非后归母净利润10.1亿元，
同比-51.9%；基本每股收益0.08元，同比-57.1%。公司业绩大幅下滑，主要源于结算规模有所下滑，同时利润率有所下滑
；26Q1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.5%、2.0%，同比分别-2.6pct、-1.6pct，期间费率6.1%，同比+0.6pct
。此外，公司投资收益-0.5亿元，同比-140.3%；资产及信用减值损失0.8亿元，同比+57.0%；少数股东损益2.8亿元，同
比-80.6%。26Q1公司新开工面积68万平，同比-59%；竣工面积195万平，同比-73%。截至26Q1末，公司合同负债（包括预
收账款）2439亿元，同比-28.3%。
26Q1销售金额同比-18%，稳居行业第一，土储充沛聚焦核心一二线城市。26Q1公司实现销售金额517.82亿元，同比-1
7.8%，销售面积114.75万平，同比-24.8%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司
26Q1销售额全国排名稳居行业第一位。26Q1公司拿地面积56万平，同比-48.6%；拿地金额127亿元，同比-29.4%；权益比
例96%，相较25年+9pct；拿地销售金额比24.5%、同比-4.0pct；拿地销售面积比48.8%、同比+13.4pct。截至26Q1，公司
共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
三条红线稳居绿档，资金回笼率高位。2026Q1，公司实现销售回笼471.6亿元，同比-33.0%，回笼率为91.07%；货币
资金余额1275.6亿元，同比-13.9%。至2026Q1末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65%、净负债率64%、现金短债比
1.7倍，三条红线稳居绿档。
投资分析意见：业绩短期承压，销售稳居第一，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期
稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为43、42倍；公司PE高位更多源于业
绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-23│保利发展(600048)25年业绩与利润率下滑；经营性现金流明显改善；销售连续│中银证券 │买入
│三年稳居行业第一 │ │
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摘要：保利发展公布2025年年报。2025年公司实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.1%；归母净利润10.3亿元，同
比下降79.3%。2025年拟每10股派发现金红利0.35元，现金红利占归母净利润的比例为40%，股息率为0.6%。
2025年公司营收规模小幅下滑，业绩明显承压。2025年公司总营收3081.4亿元，同比下降1.1%，主要是因为房地产项
目交付结转规模下降。2025年归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，
毛利率同比下滑1.2个百分点至12.7%；2）计提资产减值损失及信用减值损失71亿元，同比增长13亿元，资产减值损失占
存货的比重为1.0%，同比提升0.4个百分点。3）投资收益为-0.3亿元，24年为18亿元。4）少数股东损益占净利润的比重
同比提升30.8个百分点至79.4%。截至2025年末，公司预收账款2472亿元，较2024年末下降26.3%，预收账款/上年营收为0
.80X，较2024年末下降0.25X。
盈利能力有所下降。2025年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.7%、1.6%、0.3%，同比分别下降1.2、1.5
、1.3个百分点。不过公司注重费用管控，2025年三费率为5.6%，同比下降0.4个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，
2025年公司ROE为0.5%，同比下降2.0个百分点。
债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。1）截至2025年末，公司有息负债规模3412亿元，同比下
降2.2%，连续三年实现有息负债压降。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比下降3个百分点。2）公司发挥多元化融
资优势，持续推动债务结构优化。2025年，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模
85亿元，6年期综合成本2.32%；发行了110亿元中期票据和45亿元公司债，多渠道融资方式增厚公司现金储备。3）融资成
本不断下降。2025年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债
利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。4）截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.
0%，同比下降0.8个百分点；净负债率66.2%，同比提升3.5个百分点；现金短债比1.7X，同比提升0.15X，始终处于“绿档
房企”行列。
公司经营性现金流大幅改善。截至2025年末，公司货币资金1229亿元，同比下降8.4%；并表口径已售待回笼资金498
亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。2025年公司经营活动现金流净流入152亿元，同比大幅增长142.7%，连续八年
为正，公司加快销售资金回笼，2025年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%；筹资性现金流净流出260亿
元（2024年为净流出190亿元）。
销售连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，销售权益比例提升，核心城市市占率提升。2025年公司实
现销售金额2530亿元，同比下降21.7%，2023-2025年连续三年稳居行业第一；销售面积1235万平，同比下降31.2%；销售
均价2.05万元/平，同比增长13.9%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续五年稳步提升。2025年公司销售
权益比79%，同比提升3个百分点。2025年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.0%，同比下降0.4个
百分点。公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市
占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，
北京、三亚、佛山等单城破百亿。2026Q1公司实现销售金额518亿元，同比下降17.8%，销售面积233万平，同比下降24.3%
，销售均价2.22万元/平，同比增长8.5%，销售权益比例稳定在79%，销售规模稳居行业第一，销售均价同比持续提升。
2025年公司拿地强度提升，一二线拿地金额占比超过九成。2025年公司拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地强度31
%，同比提升10个百分点；拿地权益比例维持在87%的较高水平；拿地建面457万平，同比增长39%；楼面均价1.73万元/平
，同比下降17%。公司持续强化核心城市深耕优势，2025年一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，
其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金
额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。2026Q1公司拿地金额127亿元，同比下降29.5%，拿地建面56万平，同比下
降44.1%，楼面均价2.27万元/平，同比增长26.1%，拿地强度25%，同比下降4个百分点。根据公司财报披露，截至2025年
末，公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平。根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目
可售建面减去累计已售建面部分为5031万平，其中一线城市占比9%，二线城市占比41%，三四线城市占比50%。根据公司业
绩会，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元，和2025年相比或
进一步提升。
公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源，释放存量资产价值。公司通过完善教育交通等配套资源、定制交付、
展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。2025年共推动存量项
目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。公司继续推进存量项目的“调转换退”，
通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经
营超过135万平，新增融资金额79亿元。
近两年公司开竣工面积明显缩量。2025年公司新开工703万平，同比下降44.9%，完成了计划的87.9%（800万平），计
划完成度较2024年提升了17.0个百分点，竣工面积2450万平，同比下降24.8%，完成了计划的96.5%（2540万平），计划完
成度较2024年提升了0.7个百分点。2026年公司计划新开工676万平，竣工1542万平，新开工、竣工与2025年实际完成值相
比分别下降4%、37%。
多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2025年末
，保利物业合同管理面积10.1亿平，在管面积8.6亿平，同比分别增长0.2、0.5亿平；全年实现营收171.3亿元，同比增长
4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。市场化能力不断增强，2025年新拓第三方项目单年合同金额约29.3亿元，保
持行业第一梯队，有效保障公司业绩稳健增长，2025年公司实现物业管理收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中来自第三
方项目的物业管理收入达58.6亿元，同比增长17.5%，占比提升至44.6%。同时，公司坚持以核心50城、优质产业客户与核
心优势业态为拓展重点，2025年公司核心50城物业管理收入占比达到约80%，其中27个城市物业管理收入均超过1亿元。2
）资产经营：截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平，公
司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中
心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，
并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-
融-管-退”闭环。
保利发展商业不动产REITs已申报至交易所。2026年1月27日保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目为底层资
产，开展商业不动产REITs申报发行工作。华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金原始权益人为保利发展，预计募
集规模为20.93亿元。在交易结构上，公司拟通过设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券；再将项目公司
股权转让至专项计划，再由商业不动产REITs全额认购相关资产支持证券。基金的底层资产为广州保利中心项目和佛山保
利水城项目。其中，广州保利中心项目位于天河区珠江新城核心商务区，作为珠江新城的标杆写字楼项目，于2010年投入
运营，总建面7.94万平，共计41层，整体出租于广州保利商业物业发展有限公司，出租率为100%，资产估值为11.04亿元
。佛山保利水城项目是金融CBD购物中心项目，于2009年正式运营，总建面15.31万平，共计5层，出租率为88.60%，估值
为9.34亿元。根据招募说明书，2026年预计可供分配金额为1.09亿元，分派率为5.21%。
投资建议与盈利预测：
公司作为央企龙头，销售规模连续三年稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠
道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确
25-27年现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最
新情况，我们下调2026-2027年盈利预测，我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别
为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为16/22/28亿元，同比增速分别为56%/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当
前股价对应的PE分别为44X/33X/26X，对应PB分别为0.4X/0.4X/0.4X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一
、属于安全稳健的央企，我们仍然维持“买入”评级。
评级面临的主要风险
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。
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2026-04-22│保利发展(600048)销售稳居第一，持续盘活资源 │申万宏源 │买入
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2025年业绩同比-79%、符合预期，毛利率下滑、减值提升。公司发布2025年年报，2025年公司实现营业总收入3081.4
亿元，同比-1.1%；营业利润95.8亿元，同比-36.7%；归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；扣非后归母净利润6.6亿元，同
比-84.5%；每股收益0.09元/股，同比-78.6%。公司25年毛利率12.7%，同比-1.2pct；s期间费率5.6%，同比-0.4pct；净
利率0.3%，同比-1.3pct；此外投资收益-0.3亿元，同比-101.7%；资产及信用减值损失70.7亿元，同比+23.5%。2025年末
合同负债（含预收账款）2472亿元，同比-26.3%，覆盖25年营收0.8倍。25年公司新开工面积、竣工面积分别703万平、24
50万平，同比分别-45%、-25%。26年公司计划新开工、竣工面积分别676万平、1542万平，同比分别-4%、-37%。此外，公
司25年每股股息0.035元，分红比例40%。
25年销售稳居行业第一，拿地销售额比31%、持续盘活资源。2025年，公司销售面积1235万平，同比-31%；销售金额2
530亿元，同比-22%；销售金额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比提升3pct。2025年公司在核心城市销售贡献达92
%，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8pct。公司25年拿地金额791亿元，同比+16%；拿地面积457万方，同比+39%；拿
地销售金额比为31%、拿地销售面积比为37%，同比分别+10pct、19pct；核心城市拿地占比99%。截至25年末，公司待售面
积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平、同比-10%；公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超
过135万平，新增融资金额79亿元。
三条红线稳居绿档，融资成本创新低，销售回笼率达102%。公司2025年现金回笼2589亿元，销售回笼率102%，连续3
年超100%。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至25年末，公司有息负债3,412亿元，同比-2%；综合
融资成本2.72%，同比-38BP。至25年末，公司剔预资产负债率为65%、净负债率66%、现金短债比1.7倍，三条红线稳居绿
档。
投资分析意见：销售稳居第一，持续盘活资源，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期
稳健的成长。我们小幅调整2026-27年业绩预测16.2、16.6亿元（原值16.0、16.6亿元），新增28年预测21.1亿元，现价
对应26/27PE为44、43倍；公司PE高位更多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，因此PB更能表现公司真实价
值，目前PB（LF）为0.37倍，同期申万房地产板块PB（LF）为0.85倍，公司作为央企、销售排名第一，估值应当具备一定
溢价，当前PB估值仍然低位，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-22│保利发展(600048)2025年报点评：销售规模稳居行业首位，拿地聚焦核心城市│太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2025年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.31
%。
要点：
营收保持稳健，归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.3
1%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.18个
百分点至12.75%；2）2025年投资净收益为-0.31亿元，而去年同期为17.90亿元；3）2025年公司资产减值损失较去年同期
多损失14.28亿元。
销售规模稳居行业首位，核心城市贡献保持较高水平
2025年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.68%，实现签约面积1235万平方米，同比减少31.26%，签约均价同比
提升13.94%至2.05万元/平方米。销售金额连续三年行业第一，销售权益比为79%，同比提升3个百分点。公司2025年在核
心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%
。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。
拿地聚焦核心城市，储备优质发展资源
2025年公司新增52个项目，拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比
维持在87%。其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%，积
极为公司后续发展储备资源。截至2025年年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729
万平方米。
融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势
2025年公司已有融资渠道保持畅通，年内公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同
时公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%
，资产负债率为72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降。公司有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元。公司
年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，融资成本较年初进一步下降
。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续
优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母
净利润为18.08/23.66/28.06亿元，对应26/27/28年PE分别为39.53X/30.21X/25.47X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-04-21│保利发展(600048)优化货值结构，夯实资产质量 │广发证券 │买入
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业绩整体符合预期，连续三年分红40%。根据公司年报，保利发展25年营收3081.4亿元，同比-1.1%，毛利润392.9亿
元，同比-9.5%，归母净利润10.3亿元，同比-79.3%，全年分红4.2亿元，分红率40%（连续三年）。25年业绩下滑的原因
：一是公司整体、地产结算毛利率12.7%、12.9%，较24年下降1.2、1.0pct；二是减值规模增加，25年资产及信用减值70.
7亿元，同比+24%；三是投资收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；四是少数股东损益占比提升。
连续三年销售第一，核心城市贡献突出。25年保利全口径销售金额2530亿元，同比-22%，权益比例79%，提升3pct，
销售均价上升14%至2.05万元/平。核心城市贡献突出，根据克尔瑞，23-25年保利发展在20个核心城市平均市占率5.7%，
排名主流房企第一。20城市中TOP3的城市数量，保利23-25年平均为8.7个，并列第一。
权益补货7成，二线占比提升。25年保利全口径拿地金额791亿元，同比+16%，拿地权益比例87%相对稳定，全口径拿
地力度31%，较24年提升10pct，权益拿地货值1368亿元，约为当期权益销售的68%，较24年提升21pct。保利25年在25个城
市获取52个项目（比24年多8个城市，多15个项目），广州拿地减少，增加杭州、厦门投资。
开源节流。25年末公司综合融资成本2.72%，同比-38bp，新增有息负债融资成本2.59%，同比-33bp，经营现金流净流
入连续8年为正。
盈利预测与投资建议：期内公司积极盘活存量资产，加大优质资源获取力度，资产结构与质量得到优化。预计26-28
年归母净利润22、34、47亿元。合理价值方面，按保利25年归母净资产（扣其他权益工具）0.5xPB估计，对应合理价值8.
01元/股，维持公司“买入”评级。
风险提示：购房者信心不足，景气度或持续维持低位，公司销售表现不及预期；房价下行存在减值压力；促销手段影
响利润率。
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2026-04-21│保利发展(600048)2025年报点评：销售稳居龙头，坚持精准投资 │中信建投 │买入
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核心观点
公司2025年实现营收3081.4亿元，同比微降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下滑79.3%，主因受到房地产项目
结转毛利率下滑、减值增加及投资收益减少影响，业绩阶段性承压。但公司2025年全年实现签约金额2530亿元，销售金额
连续三年行业第一，同时公司保持拿地强度，坚持精准投资，积极盘活存量资源。未来随着资源结构优化，盈利能力有望
修复。
事件
公司发布2025年年度报告，全年实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.3
%。
简评
营收同比小幅下滑，归母净利润受多重因素影响阶段性承压。2025年全年公司实现营收3081.4亿元，同比微降1.1%；
实现归母净利润10.3亿元，同比大幅下滑79.3%，主因：1）受行业和市场波动影响，房地产项目结转毛利率下滑；2）计
提资产减值损失64.8亿元、信用减值损失5.8亿元，两项减值同比增加13.5亿元；3）投资收益由2024年的17.9亿元减少至
-0.3亿元。
销售保持行业榜首，投资深耕核心城市。2025年全年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.7%，销售金额连续三
年行业第一；销售权益比同比提升3个百分点至79%。2026年1-3月实现签约金额518亿元，同比减少17.8%。投资方面，公
司坚持精准投资，2025年全年拿地金额791亿元，拿地强度31.3%；其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓
展占比99%，北京、上海、广州三地占比约48%。2026年一季度公司共获取地块16宗，总地价306亿元，拿地强度达117.6%
。
加强回款管理，融资成本进一步压降。2025年公司回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。融资成本
持续下降，截至2025年末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%
，创历史新低。分类施策盘活资源，释放存量资产价值。2025年公司继续推进存量项目的“调转换退”，累计盘活资源18
1亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额79亿元。
维持盈利预测及买入评级不变。我们预测2026-2028年公司EPS分别为0.15/0.21/0.24元。公司龙头地位稳固，保持拿
地强度，积极补充高质量土地，虽短期业绩承压，但未来随着资源结构持续优化，公司盈利能力及估值均有望修复，当前
PB仅为0.37X。维持买入评级不变。
风险分析
1、公司销售结转可能不及预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，如公司布局的城市基本面出现超预期恶化，公司
房地产项目销售可能不及预期；公司当前可结转资源充沛，若部分城市存在延期交付的状况，公司结转可能不及预期，从
而影响公司业绩表现。
2、存货存在减值风险。当前房地产市场仍处于筑底阶段，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不
及预期，存货仍存在减值压力，可能影响公司业绩表现。
3、房地产行业政策超预期收紧。如行业政策出现超预期收紧，可能影响公司销售恢复进度。
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2026-04-21│保利发展(600048)2025年报点评：重视老货去化与资产盘活，投资聚焦核心城│长江证券 │买入
│市 │ │
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事件描述
公司2025年实现营收3081亿元（-1.1%），归母净利润10.3亿元（-79.3%），扣非归母净利润6.6亿元（-84.5%）。
事件评论
盈利周期性承压，结算利润率下行与大幅减值拖累业绩表现。竣工交付缩量对营收的压制（2025年竣工/结算面积分
别同比-24.8%/-12.3%）被结算均价的提升对冲（结算均价+12.6%至1.59万元/平），2025年公司开发结算收入同比-1.2%
，最终整体实现营收3081亿元（-1.1%）。周期压力在结算端持续兑现，公司结转项目毛利率同比下行（-1.0pct至12.9%
）；全年大幅计提69.6亿元减值损失也对全年归母业绩形成44.5亿元拖累。所得税率与少数股东损益占比提升对归母业绩
形成较大侵蚀，最终公司全年实现归母净利润10.3亿元（-79.3%），扣非归母净利润6.6亿元（-84.5%）。后续展望方面
，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（
预收/结算收入也降至0.87X）。行业景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐
步探底。持续大幅减值之后，公司后续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活，全年累计盘活资
源181亿元。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期触底，央企龙头或有较大弹性。
高度重视老货焕新与去化，投资聚焦一二线核心城市。行业景气下行压制销售表现，公司2025年实现销售金额2530亿
元（-21.7%），面积1235万平（-31.2%），均价2.05万元/平（+13.9%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首
位。值得重视的是，公司高度重视老货焕新与去化，全年存量及现房项目贡献953亿元销售额。投资拓展更加积极，主动
出手补充优质土储，2025年拿地金额791亿元（+15.9%），面积457万平（+39.2%），均价1.73万元/平（-16.7%），其中
一二线城市拿地金额占比逾9成；拿地金额强度31.3%（+10.1pct），拿地均价/销售均价84.5%（-31.1pct）。截至2025年
末公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时
也加码老货焕新与去化，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025年末公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其
中新增融资成本仅2.59%）；2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），新一批50亿元6年期定向可
转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资端优势持续强化。积极推进商业不动产REITs申报工作
，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元），保利物业实现归
母净利润15.5亿元（+5.1%）。
重视资产盘活与土储优化，央企龙头估值修复可期。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、高盈
利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展较为积
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