研报评级☆ ◇600208 衢州发展 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-03
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 0 0 0 0 1
2月内 1 0 0 0 0 1
3月内 1 0 0 0 0 1
6月内 2 0 0 0 0 2
1年内 2 0 0 0 0 2
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.19│ 0.12│ 0.03│ 0.10│ 0.12│ 0.17│
│每股净资产(元) │ 5.02│ 4.92│ 4.86│ ---│ ---│ ---│
│净资产收益率% │ 3.82│ 2.42│ 0.63│ 1.85│ 2.30│ 3.10│
│归母净利润(百万元) │ 1631.42│ 1015.74│ 261.13│ 816.00│ 1035.00│ 1447.00│
│营业收入(百万元) │ 17210.37│ 16485.11│ 3589.26│ 8093.50│ 11851.50│ 13771.50│
│营业利润(百万元) │ 3380.41│ 3348.09│ 439.50│ 1060.50│ 1385.50│ 1963.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-03 买入 维持 5.14 0.06 0.08 0.12 国泰海通
2026-05-03 买入 维持 8.08 0.13 0.16 0.22 国泰海通
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-03│衢州发展(600208)地产收缩助力转型，拟培育算力第二成长曲线 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
26年上半年，公司投资收益适当对冲结转周期影响；积极推进地产存量去化助力转型。未来拟战略转型算力，培育第
二成长曲线。维持公司“增持”评级。
投资要点：
维持“增持”评级。投资收益适当对冲结转周期影响。主要因项目开发周期影响，本期交房结算项目较少，2026年上
半年，公司实现营业收入3.85亿元，同比下降45.65%；受公司投资的中信银行等标的股价大幅度上涨等因素取得较好的投
资收益，同期公司实现归母净利润1.69亿元，同比降幅收窄至下降34.9%。考虑到公司未来拟战略转型算力成为第二成长
曲线，我们给予公司2026年1倍的动态PB，同时考虑到公司地产业务有序收缩转型，预计公司2026-27年EPS分别是0.06元
、0.08元（相对上篇报告2026-27年EPS分别调低0.07元、0.08元），2026年BPS为5.14元，对应的目标价为5.14元（相对
上篇报告目标价8.08元调低2.94元），维持“增持”评级。
推进地产存量去化，地产收缩助力转型。2026年上半年，公司上海区域优质项目有序推进。其中，上海亚龙壹号院项
目2025年累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠；2026年1-8月，新开合院实现销售额约38亿元。期内，公司实现合
同销售面积6.63万平，合同销售收入48.50亿元，同比下降69.31%和73.68%。整体来看，公司地产业务有序收缩转型，不
再新增土地储备，全力推进存量项目去化与资金回笼，为公司战略转型提供资金支持。
拟战略转型算力，培育第二成长曲线。公司坚定推进战略转型，积极寻找并培育新的增长点。随着大模型与AI行业迅
速发展，算力和Token作为核心生产要素与新型数据要素，战略价值持续凸显。公司正积极探索算力投资与算力运营业务
，拟增资谐云科技，依托其云原生技术团队异构算力调度底座与分布式云技术能力，搭建算力运行载体和Token服务体系
，培育第二成长曲线，推进向新质生产力方向的战略转型。
负债水平低位，优化融资结构。2026年上半年末，公司账面资产负债率55.78%；扣除预收类款项后的资产负债率为53
.39%。公司货币资金余额58.42亿元；有息负债合计319.68亿元，占总资产的33.80%，较期初增加13.39亿元。短期借款和
一年内到期的有息负债合计174.24亿元，占比54.51%；按融资机构分：银行借款占比60.56%，公司信用类债券占比5.21%
，其他类型借款占比34.23%。公司加权平均融资成本5.47%，期末加权平均融资成本5.53%。
风险提示：公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。
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2026-05-03│衢州发展(600208)积极转型硬科技，销售逆势领跑市场 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
公司拟收购先导电科实现转型，硬科技投资不断推进。25年公司加快去化奠定业绩释放潜力，上海稀缺项目热销，融
资成本下行。维持“增持”评级。
投资要点：
维持“增持”评级。2025年公司销售金额同比大增，未来业绩释放有保障。给予公司2026年1.55倍的动态PB，预计公
司2026-27年EPS分别是0.13元、0.16元（参考公司25年报业绩下降情况，相对上期报告EPS的0.28元、0.33元，本期报告2
026-27年EPS分别下调0.15元和0.17元），2026年BPS为5.21元，对应的目标价为8.08元（对应26年动态PE为62.15倍），
“增持”评级。
结转周期暂时影响公司业绩。主要受项目结算周期影响，本期结算项目较少，2025年，公司实现营业收入35.89亿元
，同比下降78.23%；同期公司实现归母净利润2.61亿元，同比下降74.29%。2026年一季度，公司实现归母净利润3.14亿元
，同比降25.83%。
加快去化奠定业绩释放潜力，上海稀缺项目热销。2025年，公司实现合同销售面积30.34万平；合同销售收入248.02
亿元，同比增加201.10%。其中，公司位于黄浦老城厢的上海壹号院（昼锦华苑）项目全年热销达223亿；北外滩天潼里项
目同步稳步推售。期内，公司未新增土地储备；新竣工面积22.79万平；实现结算面积25.35万平，同比下降57.19%，结算
收入38.64亿元，同比下降79.58%；结算均价15246元/平，结算毛利率19.86%，同比下降17.65个百分点。公司始终坚持谨
慎的收入确认政策，期末合并报表合同负债约45.58亿元，未来收入有一定的保障。
拟收购先导电科实现转型，硬科技投资不断推进。2025年8月，公司披露了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关
联交易预案》，拟发行股份购买先导电科95.4559%股份。公司科技投资板块始终紧跟前沿科技浪潮，紧紧围绕国家战略性
新兴产业方向，前瞻布局硬科技与卡脖子领域。期内，公司有序减持杭州宏华数码科技股份有限公司、阳光保险集团股份
有限公司等公司股份，实现处置收益约2.00亿元。期内，公司收到中信银行等投资分红14.17亿元，同比增加4.58亿元。2
5年年初至今，公司金融股权市值增加80亿元左右。
负债水平低位，融资成本下行。公司期末账面资产负债率55.30%，同比下降0.96个百分点；净负债率60.21%，同比上
升2.61个百分点。有息负债合计306.29亿元，占总资产的32.88%，同比减少2.71亿元。公司期末加权平均融资成本5.69%
，同比下降0.33个百分点。
风险提示：公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-05-20│衢州发展(600208)2026年5月20日投资者关系活动主要内容
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衢州信安发展股份有限公司于2026年5月20日在上证路演中心https://roadshow.sseinfo.com网络文字互动举行投资
者关系活动，参与单位名称及人员有衢州发展终止发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项的投资者说明会，上
市公司接待人员有董事长：付亚民、副董事长、总裁：林俊波、副总裁兼董事会秘书：，虞迪锋、财务总监：杨天、交易
对方代表、标的公司代表、独立财，务顾问主办人。 查看原文
https://sns.sseinfo.com/resources/images/upload/202605/2026052018110322088629770.pdf
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参与调研机构：1家
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2026-05-14│衢州发展(600208)2026年5月14日投资者关系活动主要内容
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问题 1、天潼里项目货值有多少？最新销售数据怎么样？预计什么时候能销完？壹号院东地块开工时间安排？趣链上
市进展如何？
答复：感谢您对公司的关注。天潼里项目货值约 120 亿元，截至目前已领取预售证的货值约 70 亿元，已销售约 26
亿元，公司将采取多种营销措施提升去化率。壹号院东地块方案调整正在报批，公司将积极推进相关进程。
问题 2、先导电科收购目前进展到哪里？进展是否顺畅？如不顺畅，主要的障碍是什么？
答复：感谢您对公司的关注。公司已于 5月 12日披露最新进展公告，公司将按照法律法规及时披露相关进展。
问题 3、从当前在手合同负债规模以及项目竣工交付节奏来看，公司对 2026 年全年的盈利走势有何展望？
答复：感谢您对公司的关注。除地产业务外，公司还有较多的股权投资项目，且投资业务对公司的利润影响较大，公
司暂无法预期全年盈利情况。
问题 4、公司在 2025 年具体有哪些项目进入了结算期？
答复：感谢您对公司的关注。公司 2025 年度项目结算情况可参考年度报告中的“2025 年主要房地产项目开发情况
一览表”。
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