研报评级☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2026-03-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-01-10
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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3月内 0 1 0 0 0 1
6月内 2 2 0 0 0 4
1年内 8 4 0 0 0 12
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ -0.41│ 0.25│ -0.46│ 0.45│ 0.64│ 0.84│
│每股净资产(元) │ 8.97│ 9.00│ 9.13│ 11.20│ 11.84│ 12.69│
│净资产收益率% │ -3.82│ 2.37│ -4.28│ 4.25│ 5.53│ 6.75│
│归母净利润(百万元) │ -926.18│ 558.89│ -951.04│ 944.22│ 1319.35│ 1732.84│
│营业收入(百万元) │ 24561.88│ 20363.03│ 25442.19│ 25988.50│ 27052.50│ 29126.25│
│营业利润(百万元) │ -722.69│ 574.16│ -1321.67│ 1516.25│ 2033.00│ 2642.75│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2026-01-10 增持 维持 --- 0.55 0.88 1.25 方正证券
2025-11-10 增持 首次 --- 0.33 0.47 0.57 太平洋证券
2025-11-06 买入 维持 --- 0.53 0.79 1.11 国联民生
2025-10-31 买入 维持 7.42 0.40 0.40 0.41 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-01-10│城建发展(600266)公司跟踪报告：项目结转进入摘果期，营收利润同比大幅提│方正证券 │增持
│升 │ │
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营收同比改善，归母净利润大幅提升。2025Q1-3，公司实现营业收入193.11亿元，同比增加64.20%，主要系前期销售
项目结转规模增加所致；2025Q1-3，公司实现归母净利7.65亿元，同比提升40.24%，主要原因是前期销售项目结转规模增
加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨导致；2025Q1-3，公司实现扣非归母净利2.38亿元，较2024年同期大
幅转正，其中2025Q3扣非归母净利为-2.51亿元，较2024Q3下降632.72%，主要是计提了8.63亿元存货跌价准备导致，涉及
项目分别为北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等。
销售金额同比下降，土拓调整权益比例。截至2025年末，公司实现全口径销售金额185.3亿元，同比下降23.33%，权
益口径销售金额122.3亿元，同比下降11.25%；2025年11月19日，公司全资子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28
亿元的价格，成功竞得北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地
块多功能用地国有建设用地使用权，此前公司在2025年已获得昌平和丰台多宗地块，截至2025年末，公司权益拿地金额50
亿元，同比下降13.79%，新增全口径货值和权益口径货值分别为179和87亿元，分别同比下降8.21%和46.30%，大幅降低拿
地权益比例，降低项目开发风险。
公司拓展多领域投资，布局商业航天领域。截至2026年1月8日，公司出资2.74亿元，持有二十一世纪空间技术应用股
份有限公司1891万股，占世纪空间总股本的8.61%，为其第四股东。二十一世纪空间技术应用股份有限公司是中国第一家
与国际技术领先的卫星系统研建机构合作并自主拥有和独立运控商用遥感卫星系统的国家级高新技术企业，公司业务运营
范畴覆盖了卫星遥感及空间信息服务产业链中的空间段、地面段及服务段。
投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025-2027年的营收
分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元，同比增幅为5.98%/7.54%/11.41%，2025-2027年的归母净利润分别为11.52亿
元/18.19亿元/25.93亿元，同比增幅分别为221.08%/57.95%/42.55%，对应2025-2027年PE倍数为12.29X/7.78X/5.46X。维
持“推荐”评级。
风险提示：公司土拓不及预期；市场回暖不及预期；销售规模不及预期。
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2025-11-10│城建发展(600266)2025年三季报点评：积极推动去库存，业绩实现明显增长 │太平洋证券 │增持
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事件：
公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同
比提升40.24%。
要点：
营收和归母净利润实现明显增长
受益于前期项目结转规模增加的影响，2025年前三季度公司营收同比大幅增长64.20%，实现归母净利润7.65亿元，同
比提升40.24%。归母净利润增长主要系结转营业收入增加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨所致，投资净
收益为4.23亿元，而去年同期为-1.98亿元。此外，公司前三季度毛利率同比增长3.03个百分点至19.84%，管理费用和财
务费用分别为2.85亿元和3.06亿元，同比分别下降31.1%和9.09%。
加速推动去库存，销售表现位居北京房企前列
公司前三季度实现销售面积28.8万方，同比去年同期增长25.11%，实现销售额140.97亿元，同比减少8.45%，其中第
三季度实现销售面积10.48万方，同比增加103.1%，销售额35.97亿元，同比增加3.42%，公司为加速去化，降低部分项目
销售价格，以价换量成效显著，位列克而瑞北京区域销售榜单前列。上半年，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充
分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化。
积极获取优质地块，土地拓展科学严谨
拿地方面，25年前三季度公司新增土地储备总建筑面积为13.79万平方米，同比下降60.92%，权益面积5.18万平方米
，同比下降82.72%，拿地权益比为37.56%。10月30日，据公司公告，公司与北京蓝华宇房地产开发有限公司组成联合体以
底价28.09亿元获得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块国有建设用地使
用权，权益比例80%，进一步扩充土地储备。
融资渠道畅通，融资成本处于低位
公司多元融资渠道畅通，截至2025年上半年末，公司有息债务余额为415.86亿元，同比下降2.64%，其中公司信用类
债券余额为247.5亿元，占比59.52%，银行贷款余额为118.56亿元，占比28.51%。2025年前三季度中，公司3月发行20亿元
中票，发行利率2.49%，6月发行25亿元公司债，发行利率2.4%，7月发行5亿元中票，发行利率2.05%。融资成本位于低位
。
投资建议：
公司多年来深耕北京市场，在北京区域具有较高的市场份额，加速推动存量库存去化，融资渠道畅通，我们预计公司
2025/2026/2027年归母净利润为6.95/9.70/11.79亿元，对应25/26/27年PE分别为14.48X/10.38X/8.54X，持续给予“增持
”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地拓展不及预期
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2025-11-06│城建发展(600266)2025年三季报点评：营收归母净利大幅改善，土地拓展促进│国联民生 │买入
│稳健经营 │ │
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营收同比改善，归母净利润大幅提升。2025Q1-3，公司实现营业收入193.11亿元，同比增加64.20%，主要系前期销售
项目结转规模增加所致；2025Q1-3，公司实现归母净利7.65亿元，同比提升40.24%，主要原因是前期销售项目结转规模增
加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨导致；2025Q1-3，公司实现扣非归母净利2.38亿元，较2024年同期大
幅转正，其中2025Q3扣非归母净利为-2.51亿元，较2024Q3下降632.72%，主要是计提了8.63亿元存货跌价准备导致，涉及
项目分别为北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等。
销售面积同比提升，土地拓展持续发力。2025Q1-3，公司共实现销售面积28.80万平方米，同比提升25.11%，实现销
售金额140.97亿元，同比下降8.45%；土地拓展方面，2025Q1-3，公司新增土地储备面积13.79万方，同比下降60.92%，但
公司于2025年10月30获得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块国有建设
用地使用权，地上建面8.78万方，有效补充公司土地储备。
低成本融资渠道，支撑公司继续深耕北京市场。2025Q1-3，公司发行3年期中票20亿元，对应票面利率2.49%；发行3
年期公司债25亿元，对应票面利率2.40%；截至2025年上半年，公司1年内到期公司信用类债券余额仅5亿元，超过一年到
期公司信用类债券余额242.50亿元，其中公司债券余额仅97亿元，债务结构稳健。公司在北京拥有丰富的城市更新资源和
项目经验，我们预计公司仍将积极聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目。
投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025-2027年的营收
分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元，同比增幅为6.0%/7.5%/11.4%，2025-2027年的归母净利润分别为10.95亿元/
16.48亿元/23.02亿元，同比增幅分别为215.1%/50.5%/39.6%，对应2025-2027年PE倍数为9X/6X/4X。维持“推荐”评级。
风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期
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2025-10-31│城建发展(600266)加速存量去化，存货减值抵消股票收益 │华泰证券 │买入
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公司10月30日发布三季报，1-3Q实现营收193.1亿元，同比+64%；归母净利润7.6亿元，同比+40%。Q3公司实现较大规
模的股票收益，但被存货减值所抵消，主要因为部分项目进行价格调整，这也推动了Q3销售金额同比实现正增长。我们认
为25年公司在业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进，维持“买
入”评级。
Q3存货减值抵消股票收益
Q3公司直接/间接持有的国信证券/南微医学股价分别上涨17%/49%，推动公司实现公允价值变动收益和投资收益共8.2
亿元。但与此同时，公司对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等销售周期较长的项目进行了价格调整，导致
计提8.6亿元存货减值，抵消了股票收益。最终，Q3公司实现归母净利润1.6亿元，同比-77%，主要因为24Q3股票收益同样
较高（公允价值变动收益和投资收益共9.0亿元）、同时并没有计提存货减值。
前三季度累计来看，地产结转+股票收益推动业绩增长
尽管Q3计提存货减值，但1-3Q累计来看，公司归母净利润仍然实现同比较快增长，主要因为：1、地产竣工面积同比+
44%，推动营收同比+64%，其中望坛项目迎来新一批结转，22年拿地的龙樾天元等项目亦有贡献；2、股票收益改善，共实
现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比+3.5亿元。往前看，望坛项目商品住宅尚未结转完毕，且临河村棚改项目
尚未开启利润结转，重点项目或仍有可观利润尚未释放。此外，Q3公司对于国信证券、南微医学均进行了小幅减持，未来
或将进一步降低金融资产敞口风险，减少金融资产对于业绩的扰动。
Q3以价换量推动销售同比正增长，与住总集团落地拿地新模式
1-3Q公司销售金额同比-8%至141亿元，其中Q3销售金额同比+3%、销售面积同比+103%，主要因为公司加强库存去化，
对于部分项目价格进行调整，以价换量取得显著效果。我们预计公司全年销售金额有望回归正增长（24年为234亿元）。1
-3Q公司在北京获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度38%，权益比例40%。其中，公司获取的丰台区岳各庄地块，一级
开发由集团旗下的住总集团开展，二级开发由公司主导和并表，我们认为代表了公司盘活住总集团增量项目的新模式，后
续或仍有其它项目落地。此外，10月30日公司新获取昌平区东小口镇地块，总价28亿元，权益比例80%，进一步扩充北京
土地储备。
盈利预测与估值
我们维持25-27年归母净利润为8.35/8.40/8.57亿元的盈利预测，26EBPS为11.42元。可比公司平均26PB为0.74倍，考
虑到公司业绩受金融资产股价变化、重点项目结转节奏和存货减值等因素影响波动较大，我们认为公司合理26PB为0.65倍
，维持目标价7.42元（此前基于0.67倍25PB）。
风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比
导致业绩波动的风险。
【5.机构调研】 暂无数据
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