研报评级☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2026-11-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-14
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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2月内 0 1 0 0 0 1
3月内 2 2 0 0 0 4
6月内 2 2 0 0 0 4
1年内 5 3 0 0 0 8
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.25│ -0.46│ -0.20│ 0.14│ 0.24│ 0.29│
│每股净资产(元) │ 9.00│ 9.13│ 8.74│ 9.91│ 10.09│ 10.34│
│净资产收益率% │ 2.37│ -4.28│ -2.02│ 1.48│ 2.48│ 2.87│
│归母净利润(百万元) │ 558.89│ -951.04│ -413.20│ 295.36│ 489.88│ 589.87│
│营业收入(百万元) │ 20363.03│ 25442.19│ 30280.88│ 24888.00│ 25489.00│ 26135.33│
│营业利润(百万元) │ 574.16│ -1321.67│ 315.09│ 1513.45│ 2006.67│ 2275.33│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-14 增持 首次 --- 0.14 0.23 0.30 东方财富
2026-09-04 增持 维持 6 --- --- --- 中金公司
2026-08-29 买入 维持 6.08 0.22 0.24 0.26 国泰海通
2026-08-27 买入 维持 5.43 0.07 0.24 0.30 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-14│城建发展(600266)财报点评：销售金额同比转增，结转资源或逐步回升 │东方财富 │增持
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【投资要点】
2026年8月26日，公司发布2026年半年报。2026年上半年，公司实现营业收入101亿元，同比下降21%；归母净利润口
径下亏损1亿元，同比由盈转亏；扣非归母净利润口径下盈利5亿元，同比下降5%。
剔除持股国信证券的影响后，2026H1公司归母净利润约6.9亿元。公司业绩由地产业务效益和公允价值变动两方面因
素决定，后者主要系公司持有的国信证券股份采用公允价值计量，变动计入当期损益。2026上半年，公司因国信证券而产
生的公允价值变动亏损约7.6亿元。剔除该因素的影响后，我们粗略测算2026年上半年公司加回公允价值变动亏损后的归
母净利润约6.9亿元。
聚焦地产主业来看，现阶段结转规模或承压，但减值节奏有望放缓。（1）结转方面，2026年上半年公司实现营业收
入101亿元，同比21%，其中2026Q2实现营业收入23亿元，同比-62%，显著低于近两年的季度营收均值78亿元，关键在于公
司待结转资源相对有限。截至2026年6月末，公司持有合同负债97亿元，对2025年营业收入的覆盖倍数仅0.3倍。（2）减
值方面，截止到2025年末，公司存货减值比例达10.7%，在持续拿地的房企中处于较高水平，减值已较为充分。考虑到202
6年2月以来，北京二手住宅价格指数已连续6个月环比回正或持平，2026年减值压力或进一步下降。
得益于2025年较高的拿地强度，公司销售额已于2026Q2同比转正。随这部分新拿地项目陆续推盘销售，高毛利率项目
结转比例有望陆续提升，结转资源亦有望逐步回升。2025年公司新获取四宗地块，全口径拿地金额101亿元，对应全口径
拿地强度达53%；其中龙樾海序、嘉棠璟樾项目均于2026年上半年开盘，助力公司2026年上半年实现销售金额125亿元，同
比+20%，结束了连续9个季度的累计同比下滑，其中2026Q2单季度同比+94%。截至2026年上半年末，公司持有合同负债97
亿元，较2026Q1末+27%，结束了连续8个季度的环比下滑。公司2025年11月获取的祈年大街项目和2026年5月获取的龙樾璟
序尚未入市，随上述项目陆续推盘，结转资源有望继续回升。
多元化经营方面，公司在城市更新和商业租赁领域均有布局。城市更新方面，公司积极参与北京各区城市更新项目推
介会，2026年上半年获取望坛15号地项目和京城机电城中村改造项目授权，为后续多元化拿地打下基础。商业租赁方面，
公司强化商业资产管理，城奥大厦、城悦荟等项目出租率超过90%，资产运营效率持续改善。
【投资建议】
我们认为城建发展的存货质量较优，减值计提较充分，整体业绩表现有望率先进入修复通道。虽然收入规模有所承压
，但2025年以来公司积极补库，待结转资源或逐步企稳回升，支撑业绩更快释放。我们预测公司2026、2027、2028年营收
分别为250、274、275亿元，归母净利润分别为2.8、4.8、6.2亿元；对应EPS分别为0.14、0.23、0.30元，以2026年9月8
日收盘价计，PB分别为0.44、0.43、0.42倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
【风险提示】
地产政策变化超预期。2026年2月以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不
及预期将影响市场复苏节奏。
销售表现不及预期。2026年2月以来，一线城市二手房市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比
修复表现仍有待观察，若市场复苏不及预期，公司销售去化或面临压力，并对业绩造成影响。
拿地节奏不及预期。政府供给优质地块的节奏具备不确定性，若供给节奏放缓或土拍竞争加剧，公司拿地规模或阶段
性承压。
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2026-09-04│城建发展(600266)结算缩量利润承压，关注老库出清进度 │中金公司 │增持
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1H26业绩符合我们预期
公司公布1H26业绩：营收同比下降21%至101亿元，税后毛利率同比上升4.7ppt至15.1%，由于结算缩量，销管费用相
对刚性、利息收入大幅下降，三费费率同比提升3.2%至8.9%，叠加公司持有金融资产带来公允价值损失7.6亿元（1H25为+
0.8亿元），最终公司归母净利润录得亏损0.7亿元（1H25为6.1亿元），符合我们预期，与公司此前业绩预告一致。剔除
公允价值变动损益后，公司扣非净利润-5.3%至4.6亿元。
有息负债边际增加，公开融资成本延续低位。1H26末公司有息负债同比增长10%至457亿元，期末公司现金短债比/净
负债率/扣预负债率分别为1.68x/155%/77%（1H25为3.79x/116%/72%）。1H26公司偿还15亿元永续债，公开市场新发行3年
期中票10亿元，票面利率2.15%，新增融资渠道相对通畅，成本延续低位。
发展趋势
增量项目带动销售增长，上半年新增一宗石景山地块。受龙樾海序、嘉棠璟樾等重点项目开盘带动，1H26公司签约销
售金额同比增长20%至125亿元，其中龙樾海序录得上半年北京市单盘销售套数第一名。公司持续推动老库存去化，1H26已
竣工存货账面余额净减少21亿元至327亿元。投资端，上半年公司底价获取石景山黄庄村项目，拿地金额22亿元，对应拿
地强度18%，此外，公司期内新获取望坛与京城机电城中村改造项目授权。向前看，我们预计石景山项目有望在下半年入
市，未售货值约40-45亿元，建议关注后续开盘去化表现。
盈利预测与估值
考虑到期内金融资产价格波动和潜在滞重出清压力，我们下调2026/2027年盈利预测至-5.6/+1.0亿元（前预测为2.9/
+1.3亿元）。当前股价对应0.4/0.4倍2026/2027年市净率。维持跑赢行业评级，综合考虑业绩调整和公司库存影响，我们
下调目标价12%至6元/股，对应0.6/0.6倍2026/2027年市净率，较当前股价有42%的上行空间。
风险
北京楼市修复进度不及预期，金融资产公允价值波动超预期。
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2026-08-29│城建发展(600266)结转减少影响业绩，销售去化进程提速 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
结转减少影响房产开发收入，销售去化加速。去库存和投拓升级成效显著。资产管理向好，文旅项目提速。维持公司
“增持”评级。
投资要点：
投资建议：销售去化加速，维持“增持”评级。2026年上半年，公司实现营业收入101.24亿元，同比减少20.65%；实
现归母净利润6850万元，同比减少111%。鉴于公司经营质量持续改善，预计公司2026-2027年EPS分别为0.22/0.24元，预
测2026年BPS为10.13元，给予公司0.6XPB，对应未来六个月目标价6.08元（相对上篇报告的目标价7.09元下调14.3%）。
结转减少影响房产开发收入，销售去化加速。2026年上半年，受项目结转减少影响，公司实现房屋销售收入97.51亿
元，同比减少21.4%；实现一级土地开发收入1.26亿元，同比977%；租赁业务收入2.17亿元，同比减少20.6%。2026年上半
年，公司新增土地储备总建筑面积7.23万平（权益面积7.23万平），25年同期为7.99万平（权益面积2.40万平）；开复工
面积300.03万平，25年同期426.04万平；新开工面积30.66万平，25年同期为53.93万平；竣工面积12.06万平，25年同期
为102.44万平；公司实现销售面积27.12万平，25年同期为18.32万平；销售额125.48亿元，25年同期为105亿元。同期，
公司商业地产租赁面积44.72万平，商业地产经营额2.89亿元。
去库存和投拓升级成效显著。2026年上半年，公司开发的龙樾海序、嘉棠璟樾等新项目销售签约位居北京市前列；北
京合院、星悦时光、国誉星城多个项目取得较好销售业绩。通过多种手段加速车库、仓储及商办去化，低效资产盘活取得
新突破。投拓模式科学升级。以精准投拓为目标，系统构建覆盖“流程管控—地块筛选—主体评价—客研支撑”四大维度
的管理标准。经过两年多博弈，竞得石景山黄庄村项目。上半年公司获取望坛15#地配套教育设施改造项目及京城机电城
中村改造项目授权。
资产管理向好，文旅项目提速。2026年上半年，公司加强投后管理；挖掘优质资产价值，城悦荟、城奥大厦出租率持
续稳定；强化空置资产管理，资产盘活取得新进展。黄山项目由建设期转向建设运营并重期，东大门和索道成功开放，商
业街实现试运营；建国饭店圆满完成RCEP论坛高端会务承办、多国政商外宾接待工作。
风险提示：公司一级土地开发结转速度不及预期；房地产政策不及预期；经济下行和房价下行风险；房地产销量回落
风险。
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2026-08-27│城建发展(600266)全年销售有望受益于北京地产新政 │华泰证券 │买入
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公司8月26日发布半年报，1H26实现营收101.2亿元，同比-21%；归母净利润-0.7亿元，同比转亏，但处在此前预亏公
告的范围之内，主要受股权投资拖累，地产主业结转利润实际较为可观。1H26公司销售金额同比+20%，全年有望保持正增
长，并积极寻求北京拿地机会。公司土地储备聚焦北京，资源禀赋突出，我们看好其受益于北京地产新政驱动的市场复苏
。维持“买入”评级。
股权投资拖累利润，地产主业结转利润较为可观
随着天坛府最后一批次商品住宅的交付，公司待结转资源显著减少，1H26营收出现同比下滑。但公司出现归母净亏损
的核心原因在于股权投资的亏损，1H26公司直接/间接持有的国信证券/南微医学股价下跌24%/12%，我们测算由此造成的
亏损约为9亿元，剔除后（还需扣除分红收益1.4亿元）地产主业结转利润实际上较为可观。展望全年，我们认为公司待结
转资源有限可能导致营收进一步承压，但仍有望通过资产减值的收缩实现扭亏。
2Q26销售金额同比大增，全年有望保持正增长
1H26公司销售金额同比+20%至125亿元，其中2Q同比+94%至99亿元，主要因为龙樾海序、嘉棠璟樾等2H25拿地的北京
项目在首开后取得亮眼销售成绩，此外北京合院、星悦时光、国誉星城等续销项目，以及部分老库存取得良好去化。1H26
公司积极在北京寻求拓储机会，但由于市场竞争激烈，最终只在石景山区新获取1宗地块，总价22亿元，拿地强度18%，权
益比例100%，货值约41亿元。展望全年，我们认为8月7日出台的北京地产新政有望巩固市场复苏态势，加快公司北京项目
去化，全年销售金额有望保持同比正增长（25年为189亿元）；同时，公司或将继续积极寻找北京为主的拿地机会。
低成本融资渠道保持畅通
截至1H26，公司净负债率/扣除预收账款的资产负债率/短债覆盖率分别为144%/77%/159%，“三道红线”处于“橙档
”。但得益于国企背景和较为宽松的流动性环境，1-8月（截至8月27日）公司发行3年期中票18.6亿元，利率低至2.1%-2.
2%，低成本融资渠道保持畅通。
盈利预测与估值
考虑到公司待结转资源有限和1H26股权投资的亏损，我们下调营收和公允价值变动损益，调整26-28年归母净利润至1
.4/5.0/6.2亿元（前值3.2/5.2/6.4亿元，下调55%/4%/4%），26EBPS为9.87元。可比公司平均26PB为0.68倍，考虑到公司
业绩受股权投资和存货减值等因素影响波动较大，我们认为公司合理26PB为0.55倍，目标价5.43元（前值5.97元，基于0.
6倍26PB）。
风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比
导致业绩波动的风险。
【5.机构调研】 暂无数据
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