研报评级☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2026-10-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-14
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 0 1 0 0 0 1
2月内 2 2 0 0 0 4
3月内 2 2 0 0 0 4
6月内 5 3 0 0 0 8
1年内 5 3 0 0 0 8
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.25│ -0.46│ -0.20│ 0.15│ 0.24│ 0.29│
│每股净资产(元) │ 9.00│ 9.13│ 8.74│ 9.71│ 9.90│ 10.14│
│净资产收益率% │ 2.37│ -4.28│ -2.02│ 1.62│ 2.57│ 3.00│
│归母净利润(百万元) │ 558.89│ -951.04│ -413.20│ 302.58│ 488.78│ 599.66│
│营业收入(百万元) │ 20363.03│ 25442.19│ 30280.88│ 22866.33│ 21782.17│ 21957.67│
│营业利润(百万元) │ 574.16│ -1321.67│ 315.09│ 1087.24│ 1498.50│ 1723.67│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-14 增持 首次 --- 0.14 0.23 0.30 东方财富
2026-09-04 增持 维持 6 --- --- --- 中金公司
2026-08-29 买入 维持 6.08 0.22 0.24 0.26 国泰海通
2026-08-27 买入 维持 5.43 0.07 0.24 0.30 华泰证券
2026-04-30 买入 维持 5.92 0.15 0.25 0.31 华泰证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.14 0.21 0.26 东吴证券
2026-04-22 增持 维持 --- --- --- --- 中金公司
2026-04-20 买入 维持 5.92 0.15 0.25 0.31 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-14│城建发展(600266)财报点评：销售金额同比转增，结转资源或逐步回升 │东方财富 │增持
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【投资要点】
2026年8月26日，公司发布2026年半年报。2026年上半年，公司实现营业收入101亿元，同比下降21%；归母净利润口
径下亏损1亿元，同比由盈转亏；扣非归母净利润口径下盈利5亿元，同比下降5%。
剔除持股国信证券的影响后，2026H1公司归母净利润约6.9亿元。公司业绩由地产业务效益和公允价值变动两方面因
素决定，后者主要系公司持有的国信证券股份采用公允价值计量，变动计入当期损益。2026上半年，公司因国信证券而产
生的公允价值变动亏损约7.6亿元。剔除该因素的影响后，我们粗略测算2026年上半年公司加回公允价值变动亏损后的归
母净利润约6.9亿元。
聚焦地产主业来看，现阶段结转规模或承压，但减值节奏有望放缓。（1）结转方面，2026年上半年公司实现营业收
入101亿元，同比21%，其中2026Q2实现营业收入23亿元，同比-62%，显著低于近两年的季度营收均值78亿元，关键在于公
司待结转资源相对有限。截至2026年6月末，公司持有合同负债97亿元，对2025年营业收入的覆盖倍数仅0.3倍。（2）减
值方面，截止到2025年末，公司存货减值比例达10.7%，在持续拿地的房企中处于较高水平，减值已较为充分。考虑到202
6年2月以来，北京二手住宅价格指数已连续6个月环比回正或持平，2026年减值压力或进一步下降。
得益于2025年较高的拿地强度，公司销售额已于2026Q2同比转正。随这部分新拿地项目陆续推盘销售，高毛利率项目
结转比例有望陆续提升，结转资源亦有望逐步回升。2025年公司新获取四宗地块，全口径拿地金额101亿元，对应全口径
拿地强度达53%；其中龙樾海序、嘉棠璟樾项目均于2026年上半年开盘，助力公司2026年上半年实现销售金额125亿元，同
比+20%，结束了连续9个季度的累计同比下滑，其中2026Q2单季度同比+94%。截至2026年上半年末，公司持有合同负债97
亿元，较2026Q1末+27%，结束了连续8个季度的环比下滑。公司2025年11月获取的祈年大街项目和2026年5月获取的龙樾璟
序尚未入市，随上述项目陆续推盘，结转资源有望继续回升。
多元化经营方面，公司在城市更新和商业租赁领域均有布局。城市更新方面，公司积极参与北京各区城市更新项目推
介会，2026年上半年获取望坛15号地项目和京城机电城中村改造项目授权，为后续多元化拿地打下基础。商业租赁方面，
公司强化商业资产管理，城奥大厦、城悦荟等项目出租率超过90%，资产运营效率持续改善。
【投资建议】
我们认为城建发展的存货质量较优，减值计提较充分，整体业绩表现有望率先进入修复通道。虽然收入规模有所承压
，但2025年以来公司积极补库，待结转资源或逐步企稳回升，支撑业绩更快释放。我们预测公司2026、2027、2028年营收
分别为250、274、275亿元，归母净利润分别为2.8、4.8、6.2亿元；对应EPS分别为0.14、0.23、0.30元，以2026年9月8
日收盘价计，PB分别为0.44、0.43、0.42倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
【风险提示】
地产政策变化超预期。2026年2月以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不
及预期将影响市场复苏节奏。
销售表现不及预期。2026年2月以来，一线城市二手房市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比
修复表现仍有待观察，若市场复苏不及预期，公司销售去化或面临压力，并对业绩造成影响。
拿地节奏不及预期。政府供给优质地块的节奏具备不确定性，若供给节奏放缓或土拍竞争加剧，公司拿地规模或阶段
性承压。
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2026-09-04│城建发展(600266)结算缩量利润承压，关注老库出清进度 │中金公司 │增持
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1H26业绩符合我们预期
公司公布1H26业绩：营收同比下降21%至101亿元，税后毛利率同比上升4.7ppt至15.1%，由于结算缩量，销管费用相
对刚性、利息收入大幅下降，三费费率同比提升3.2%至8.9%，叠加公司持有金融资产带来公允价值损失7.6亿元（1H25为+
0.8亿元），最终公司归母净利润录得亏损0.7亿元（1H25为6.1亿元），符合我们预期，与公司此前业绩预告一致。剔除
公允价值变动损益后，公司扣非净利润-5.3%至4.6亿元。
有息负债边际增加，公开融资成本延续低位。1H26末公司有息负债同比增长10%至457亿元，期末公司现金短债比/净
负债率/扣预负债率分别为1.68x/155%/77%（1H25为3.79x/116%/72%）。1H26公司偿还15亿元永续债，公开市场新发行3年
期中票10亿元，票面利率2.15%，新增融资渠道相对通畅，成本延续低位。
发展趋势
增量项目带动销售增长，上半年新增一宗石景山地块。受龙樾海序、嘉棠璟樾等重点项目开盘带动，1H26公司签约销
售金额同比增长20%至125亿元，其中龙樾海序录得上半年北京市单盘销售套数第一名。公司持续推动老库存去化，1H26已
竣工存货账面余额净减少21亿元至327亿元。投资端，上半年公司底价获取石景山黄庄村项目，拿地金额22亿元，对应拿
地强度18%，此外，公司期内新获取望坛与京城机电城中村改造项目授权。向前看，我们预计石景山项目有望在下半年入
市，未售货值约40-45亿元，建议关注后续开盘去化表现。
盈利预测与估值
考虑到期内金融资产价格波动和潜在滞重出清压力，我们下调2026/2027年盈利预测至-5.6/+1.0亿元（前预测为2.9/
+1.3亿元）。当前股价对应0.4/0.4倍2026/2027年市净率。维持跑赢行业评级，综合考虑业绩调整和公司库存影响，我们
下调目标价12%至6元/股，对应0.6/0.6倍2026/2027年市净率，较当前股价有42%的上行空间。
风险
北京楼市修复进度不及预期，金融资产公允价值波动超预期。
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2026-08-29│城建发展(600266)结转减少影响业绩，销售去化进程提速 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
结转减少影响房产开发收入，销售去化加速。去库存和投拓升级成效显著。资产管理向好，文旅项目提速。维持公司
“增持”评级。
投资要点：
投资建议：销售去化加速，维持“增持”评级。2026年上半年，公司实现营业收入101.24亿元，同比减少20.65%；实
现归母净利润6850万元，同比减少111%。鉴于公司经营质量持续改善，预计公司2026-2027年EPS分别为0.22/0.24元，预
测2026年BPS为10.13元，给予公司0.6XPB，对应未来六个月目标价6.08元（相对上篇报告的目标价7.09元下调14.3%）。
结转减少影响房产开发收入，销售去化加速。2026年上半年，受项目结转减少影响，公司实现房屋销售收入97.51亿
元，同比减少21.4%；实现一级土地开发收入1.26亿元，同比977%；租赁业务收入2.17亿元，同比减少20.6%。2026年上半
年，公司新增土地储备总建筑面积7.23万平（权益面积7.23万平），25年同期为7.99万平（权益面积2.40万平）；开复工
面积300.03万平，25年同期426.04万平；新开工面积30.66万平，25年同期为53.93万平；竣工面积12.06万平，25年同期
为102.44万平；公司实现销售面积27.12万平，25年同期为18.32万平；销售额125.48亿元，25年同期为105亿元。同期，
公司商业地产租赁面积44.72万平，商业地产经营额2.89亿元。
去库存和投拓升级成效显著。2026年上半年，公司开发的龙樾海序、嘉棠璟樾等新项目销售签约位居北京市前列；北
京合院、星悦时光、国誉星城多个项目取得较好销售业绩。通过多种手段加速车库、仓储及商办去化，低效资产盘活取得
新突破。投拓模式科学升级。以精准投拓为目标，系统构建覆盖“流程管控—地块筛选—主体评价—客研支撑”四大维度
的管理标准。经过两年多博弈，竞得石景山黄庄村项目。上半年公司获取望坛15#地配套教育设施改造项目及京城机电城
中村改造项目授权。
资产管理向好，文旅项目提速。2026年上半年，公司加强投后管理；挖掘优质资产价值，城悦荟、城奥大厦出租率持
续稳定；强化空置资产管理，资产盘活取得新进展。黄山项目由建设期转向建设运营并重期，东大门和索道成功开放，商
业街实现试运营；建国饭店圆满完成RCEP论坛高端会务承办、多国政商外宾接待工作。
风险提示：公司一级土地开发结转速度不及预期；房地产政策不及预期；经济下行和房价下行风险；房地产销量回落
风险。
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2026-08-27│城建发展(600266)全年销售有望受益于北京地产新政 │华泰证券 │买入
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公司8月26日发布半年报，1H26实现营收101.2亿元，同比-21%；归母净利润-0.7亿元，同比转亏，但处在此前预亏公
告的范围之内，主要受股权投资拖累，地产主业结转利润实际较为可观。1H26公司销售金额同比+20%，全年有望保持正增
长，并积极寻求北京拿地机会。公司土地储备聚焦北京，资源禀赋突出，我们看好其受益于北京地产新政驱动的市场复苏
。维持“买入”评级。
股权投资拖累利润，地产主业结转利润较为可观
随着天坛府最后一批次商品住宅的交付，公司待结转资源显著减少，1H26营收出现同比下滑。但公司出现归母净亏损
的核心原因在于股权投资的亏损，1H26公司直接/间接持有的国信证券/南微医学股价下跌24%/12%，我们测算由此造成的
亏损约为9亿元，剔除后（还需扣除分红收益1.4亿元）地产主业结转利润实际上较为可观。展望全年，我们认为公司待结
转资源有限可能导致营收进一步承压，但仍有望通过资产减值的收缩实现扭亏。
2Q26销售金额同比大增，全年有望保持正增长
1H26公司销售金额同比+20%至125亿元，其中2Q同比+94%至99亿元，主要因为龙樾海序、嘉棠璟樾等2H25拿地的北京
项目在首开后取得亮眼销售成绩，此外北京合院、星悦时光、国誉星城等续销项目，以及部分老库存取得良好去化。1H26
公司积极在北京寻求拓储机会，但由于市场竞争激烈，最终只在石景山区新获取1宗地块，总价22亿元，拿地强度18%，权
益比例100%，货值约41亿元。展望全年，我们认为8月7日出台的北京地产新政有望巩固市场复苏态势，加快公司北京项目
去化，全年销售金额有望保持同比正增长（25年为189亿元）；同时，公司或将继续积极寻找北京为主的拿地机会。
低成本融资渠道保持畅通
截至1H26，公司净负债率/扣除预收账款的资产负债率/短债覆盖率分别为144%/77%/159%，“三道红线”处于“橙档
”。但得益于国企背景和较为宽松的流动性环境，1-8月（截至8月27日）公司发行3年期中票18.6亿元，利率低至2.1%-2.
2%，低成本融资渠道保持畅通。
盈利预测与估值
考虑到公司待结转资源有限和1H26股权投资的亏损，我们下调营收和公允价值变动损益，调整26-28年归母净利润至1
.4/5.0/6.2亿元（前值3.2/5.2/6.4亿元，下调55%/4%/4%），26EBPS为9.87元。可比公司平均26PB为0.68倍，考虑到公司
业绩受股权投资和存货减值等因素影响波动较大，我们认为公司合理26PB为0.55倍，目标价5.43元（前值5.97元，基于0.
6倍26PB）。
风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比
导致业绩波动的风险。
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2026-04-30│城建发展(600266)天坛府交付推动1Q26业绩同比高增 │华泰证券 │买入
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公司4月29日发布一季报，1Q26实现营收78.1亿元，同比+18%；归母净利润1.6亿元，同比+280%。得益于天坛府最后
一批次商品住宅的交付，1Q26公司克服股票投资亏损同比扩大的压力，归母净利润同比大幅增长，但经营表现较为平淡。
25年公司拿地强度显著恢复，且聚焦北京大本营，26年有望受益于京沪房地产市场的率先复苏，全年销售金额或将恢复增
长，全年业绩则有望在减值规模收窄的推动下扭亏。维持“买入”评级。
天坛府最后一批次商品住宅交付推动业绩同比高增
1Q26公司归母净利润同比大幅增长，主要因为重点项目天坛府迎来最后一批次商品住宅的交付，推动：1、营收同比+
18%；2、扣除税金及附加后的毛利率同比+5.6pct至16.6%。需要注意的是，1Q26公司直接/间接持有的国信证券/南微医学
股价出现下跌，我们预计造成公允价值变动损失和投资亏损共5.9亿元（1Q25共亏损3.4亿元），因此地产主业结转的的利
润规模实际上相当可观。
1Q26经营表现较为平淡，全年销售金额有望恢复增长
1Q26公司销售金额同比-51%至26亿元，无新增拿地。往前看，公司于23年拿地的三亚鹿城壹号项目已达到现房销售条
件，并已于26年3月开盘（根据房天下的数据），叠加25年拿地强度的回升（4宗北京地块），我们预计26年公司销售金额
有望恢复正增长（25年为189亿元）。
盈利预测与估值
往前看，尽管公司待结转资源有限导致营收规模可能承压，但仍有望通过资产减值的收缩实现扭亏。我们维持26-28
年归母净利润为3.15/5.16/6.42亿元的盈利预测，26EBPS为9.95元。可比公司平均26PB为0.64倍，考虑到公司业绩受存货
减值拖累较大，我们认为公司合理26PB为0.60倍，维持目标价5.97元。
风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比
导致业绩波动的风险。
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2026-04-22│城建发展(600266)2025年年报点评：减值充分业绩减亏，深耕北京去化稳健 │东吴证券 │买入
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事件：4月18日，公司发布2025年年报，全年实现营业收入302.81亿元，同比增长19.0%；归母净利润-4.13亿元，同
比减亏56.6%。
结转修复带动收入改善，利润端仍受减值扰动。2025年，公司实现营业收入302.81亿元，同比增长19.0%，增长主要
来自项目结转放量。归母净利润-4.13亿元，同比减亏56.6%，主要由于结转结构改善带动毛利率回升至20.0%，同比提升4
.1pct，同时投资净收益提升至9.50亿元，同比增加16.72亿元。此外，公司计提资产减值34.04亿元，同比多计提6.61亿
元、公允价值变动收益同比减少3.60亿元、所得税费用同比增加4.26亿元，均影响利润修复。
销售端仍在筑底，拿地补仓北京核心资源。公司坚持“去库存、防风险”主线，通过多盘联动、自销自渠及价格优化
加快去化，2025年实现销售金额140.39亿元，同比-30.7%，销售均价29374元/平方米，同比-32.3%。截至2025年末，公司
待结转面积282.44万平方米，为后续收入确认提供一定支撑。拿地方面，公司延续审慎投资策略，2025年在北京以低价或
低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西4宗地块，继续夯实核心城市货值储备。
杠杆与融资结构持续优化，低成本资金优势凸显。截至2025年末，公司资产负债率为75.89%，同比下降4.13pct；有
息负债379.12亿元，同比减少22.21亿元；货币资金85.08亿元，现金短债比1.87，整体偿债安全边际保持稳定。同时，公
司平均融资成本进一步降至2.99%，同比下降72BP，延续行业内较强的融资优势。受销售回款减少影响，2025年经营活动
现金流净额6.23亿元，同比下降88.8%。
盈利预测与投资评级：尽管公司2025年表观利润仍受减值扰动，但开发主业毛利率已出现修复，待结转资源充沛，业
绩有望逐步改善。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为2.99/4.31/5.45亿元，对应PE分别为34.3/23.8/18.8
倍。考虑到公司深耕北京、待结转资源有支撑，融资成本保持低位，维持“买入”评级。
风险提示：市场复苏不及预期；销售去化速度慢于预期；行业流动性风险加剧。
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2026-04-22│城建发展(600266)历史减值充分，关注北京楼市改善下潜在机会 │中金公司 │增持
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2025年业绩符合市场预期
公司公布2025年业绩：营收同比+19%至303亿元，因高毛利项目兑现，税前毛利率+4.7ppt至18.8%，合联营项目录得9
.5亿元投资收益（24年-7.2亿元）；计提资产减值34亿元（24年27亿元），最终录得归母-4.1亿元（24年-9.5亿元）。公
司全年计划每股派息0.05元。业绩整体与预亏预告一致，符合市场预期。
杠杆率与融资成本均平稳压降。期末有息负债同比下降5%至379亿元，平均融资成本下降72BP至2.99%；杠杆率方面，
公司绝对水平仍处业内较高区间，但延续压降趋势，2025年末净负债率及扣负债率降至118%和72%（2024年124%和73%）。
发展趋势
结算体量收缩或拖累26年业绩表现。2025年末合同负债同比降55%至136亿元，我们预计已售未结体量不足，未来营收
或有下行压力。减值方面，公司21-25年累计资产减值81亿元，占25年末存货净值13%，且账面未核销减值75亿元；整体看
，历史减值充分，未来压力或随行就市。此外，加之2025年结算结构原因，我们判断公司26年利润率或较难有明显改善弹
性。
在售资源充足，建议关注北京楼市企稳回升之下公司潜在高beta弹性。2025年销售额同比下降19%至189亿元，期内获
取北京北四村、岳各庄等地块4宗，新增建面25万方，权益拿地额64亿元（权益比63%）。我们估测2025年末可售资源大致
800亿元，较去年相若，加之26年增量新推（全年投资量有望超过25年），总储备资源充足。向前看，若北京二手房景气
度有效传递至新房市场，且整体资产价格企稳回升，我们判断公司因重仓北京，其经营表现有望率先改善，提示该情境下
公司股价高弹性。
盈利预测与估值
考虑到可结算体量收缩，我们下调2026/2027年盈利预测182%/84%至-2.9/1.3亿元。当前股价对应0.51/0.51倍2026/2
027年市净率。维持跑赢行业评级，考虑公司基本盘深耕北京，有望率先受益行业修复，我们维持目标价不变，对应0.7/0
.7倍2026/2027年市净率，较当前股价有38%的上行空间。
风险
行业景气度修复慢于预期，长库存去化不及预期。
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2026-04-20│城建发展(600266)大额减值导致全年业绩亏损 │华泰证券 │买入
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公司发布年报，2025年实现营收302.8亿元，同比+19%；归母净利润-4.1亿元，同比减亏5.4亿元，与预亏公告相符。
25年公司结转规模、毛利率、股票投资利润均同比改善，但受房地产市场调整影响，资产减值同比扩大，导致连续第二年
出现归母净亏损。25年公司拿地强度显著恢复，聚焦北京大本营，26年销售金额有望恢复增长，未来有望受益于京沪房地
产市场的率先复苏。维持“买入”评级。
Q3、Q4大额存货减值导致全年业绩亏损
25年公司竣工面积同比+25%，结转规模较大，推动营收同比+19%。重点项目天坛府结转规模扩大（25年结转金额102
亿元vs24年76亿元），叠加22年获取的文源府、星誉BEIJING、国誉燕园等优质项目集中结转，推动开发业务毛利率同比+
4.7pct至18.8%。此外，国信证券和南微医学的股价上涨推动公司实现公允价值变动收益和投资收益共11.6亿元，同比+13
.1亿元。然而，由于房地产市场仍在筑底，尤其北京房价在2H25亦出现一定调整，公司继Q3之后，再次于Q4计提大额资产
减值损失，全年计提达到34.0亿元，同比+6.6亿元，这使得公司连续第二年出现归母净亏损，但亏损幅度有所收窄。
25年拿地强度显著恢复，26年销售金额有望恢复增长
25年公司销售面积同比+10%至42万平，但销售金额同比-19%至189亿元。公司全力推动去库存专项行动，以价换量取
得一定成果。但受房地产市场环境影响，叠加23年拿地的海南三亚鹿城壹号项目未能如期推盘（我们预计货值约70亿元）
，公司销售金额同比下滑。25年公司在北京获取4宗地块，拿地总价同比+35%至101亿元，拿地强度同比+21pct至53%，拿
地强度显著恢复，其中还包括1个与住总集团合作开发的项目，代表了公司盘活住总集团存量项目的新模式。往前看，三
亚鹿城壹号项目已于26年3月开盘（根据房天下的数据），叠加25年拿地强度的回升，我们预计26年公司销售金额有望恢
复正增长。
盈利预测与估值
截至25年末，公司合同负债同比-55%至136亿元，待结转资源相对有限，未来1-2年结转规模或将更依赖于现房去化情
况。基于此，我们下调公司营收。此外，综合考虑公司土储质量和房地产市场逐步筑底的趋势，我们上调公司资产减值损
失，但仍预计资产减值损失或较25年收窄。综上，我们预计公司26-28年归母净利润为3.15/5.16/6.42亿元（26/27年前值
为8.40/8.57亿元，下调62%/40%），26EBPS为9.95元。可比公司平均26PB为0.66倍，考虑到公司业绩受存货减值拖累较大
，我们认为公司合理26PB为0.60倍，目标价5.97元（前值7.42元，基于0.65倍26PB）。
风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比
导致业绩波动的风险。
【5.机构调研】 暂无数据
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