研报评级☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2026-11-11◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-27
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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2月内 0 1 0 0 0 1
3月内 1 1 0 0 0 2
6月内 1 2 0 0 0 3
1年内 1 6 1 0 0 8
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.20│ -1.35│ -2.94│ -1.06│ -0.45│ -0.01│
│每股净资产(元) │ 14.41│ 13.08│ 10.11│ ---│ ---│ ---│
│净资产收益率% │ 1.37│ -10.36│ -29.10│ -10.50│ -5.80│ -0.40│
│归母净利润(百万元) │ 888.12│ -6115.08│ -13281.34│ -4775.33│ -2016.00│ -43.33│
│营业收入(百万元) │ 98007.72│ 75269.12│ 35794.57│ 28391.33│ 24218.33│ 22809.33│
│营业利润(百万元) │ 5933.42│ -6998.07│ -14399.55│ -4618.00│ -2518.50│ -245.50│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-27 增持 维持 --- -0.98 -0.62 -0.08 长江证券
2026-09-04 买入 维持 3.64 -0.94 -0.38 0.02 国泰海通
2026-07-29 增持 首次 --- -1.25 -0.34 0.03 东方财富
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-27│金地集团(600383)2026中报点评：中期业绩减亏，稳筑经营底盘 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，2026H营收125.4亿（-20.0%），归母净利亏损27.5亿（去年同期亏损37.0亿），扣非后归母净利亏损31.3
亿（去年同期亏损35.5亿），综合毛利率16.9%（+3.7pct）。
事件评论
结算毛利率提升，助力中期业绩减亏。2026H公司营收125.4亿（-20.0%），主要由于开发收入同比下降28.1%至69.9
亿元；而归母净利亏损27.5亿（去年同期亏损37.0亿），业绩减亏主因综合毛利率同比提升3.7pct至16.9%，其中开发业
务毛利率同比提升2.4pct至9.9%，此外公允价值变动净收益为6.1亿元（去年同期仅为0.2亿元）也助力业绩减亏。综合而
言，收入下降，毛利率低位震荡，减值压力仍在导致公司上半年业绩亏损。展望后期，2026H公司账上预收款105.9亿元（
-63.6%），预收款/2026年化结算收入=0.50X，后期收入预计延续下行趋势，减值压力依旧，归母业绩料仍将承压。
降杠杆下销售与开工量收缩明显，抓紧土地置换优化资产结构。2026H公司全口径销售额95.3亿（-44.4%），降杠杆
背景下公司近年拿地开工量放缓，销售降幅较大。投资角度，公司多措并举推进存量资产盘活，2026H通过土地置换、商
改住规划调整后出让等方式获取大连啤酒厂项目和青岛李沧区地块，完成沈阳江山风华项目商改住规划调整，成功摘牌西
安市大寨路地块，3个项目合计投资额19.6亿元，楼板价6306元/平。虽公司公开债已全部清偿，但资金链依旧承压，销售
需求未见确定性复苏的环境下，审慎投资、盘活存量是理性选择。截至2026H公司未结算土储2333万方（-13.6%），权益
比例42.7%，土储仍具一定规模，只是适销对路的新库存占比较低。2026H公司新开工量、竣工量分别同比下降28.6%、47.
5%至25、84万方，降杠杆下销售与开工量收缩明显。
坚守财务安全底线，公开债正式清零。2026年4月，公司最后一期公司债顺利兑付，公开市场债务正式实现清零，守
住财务安全底线。截至2026H公司有息负债余额648亿元，同比下降7.0%，其中99.3%为银行借款，加权平均融资成本为3.3
7%，相较2025年底下降55个BP。公司负债率指标保持稳定，2026H资产负债率为64.2%，剔除合同负债后的资产负债率为62
.2%，净负债率为70.0%。
投资建议：公司上半年公开债正式清零，守住财务安全底线，轻装上阵再出发。作为老牌优质房企，公司相对突出的
运营效率和开发优势仍在，短期受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向仍维持审慎；若等到市场止跌回
稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2026-2028年归母净利-44/-28/-4亿元，维
持“增持”评级。
风险提示
1、需求疲弱，销售规模继续下滑；2、资金链偏紧，投资力度较弱。
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2026-09-04│金地集团(600383)2026年中报业绩点评：公开市场到期债务清零，业绩亏损收│国泰海通 │买入
│窄 │ │
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本报告导读：2026年上半年，公司去化降本成效显现，归母净利润亏损收窄。4月，公司最后一期公司债顺利兑付，
所有公开市场到期债务实现清零。
投资要点：维持“增持”评级。我们预测公司2026-2028年EPS预测为-0.94/-0.38/0.02元，2026年每股净资产为9.09
元，按照2026年0.4XPB水平，目标价至3.64元。
去化降本成效显现，归母净利润亏损收窄。2026年上半年，公司实现总营业收入125.41亿元，同比-20.01%，主要系
可售资源减少、房地产项目结算规模下降。公司基于谨慎性原则计提资产减值损失224,987万元，其中计提信用损失准备
合计69,297万元，计提存货跌价准备合计155,690万元。公司上半年实现归母净利润-27.52亿元，亏损较2025年同期有所
收窄。依托精益管理落地见效，期内公司经营活动现金流量净额相较2025年同期由负转正，销售费用和管理费用同比分别
-62%和-18%；毛利率回升3.71个百分点至16.88%。
多元业务齐头并进，经营韧性凸显。2026年上半年，公司累计实现签约面积67.5万平方米，同比-46.17%；签约金额9
5.3亿元，同比44.43%。期内，公司通过土地置换、商改住规划调整后出让等方式获取大连啤酒厂项目和青岛李沧区地块
，完成沈阳江山风华项目商改住规划调整，成功摘牌西安市大寨路地块。截至6月末，公司总土地储备约2,333万平方米，
权益土地储备约996万平方米，一、二线城市占比约79%。与此同时，公司坚持轻重并举，稳步推动代建业务、持有型物业
经营、物业服务等领域协同发展。代建业务逆势增长，新增签约服务面积738万平方米，同比+5.7%，国央企及城投委托占
比提升9个百分点，行业排名稳居前三。持有型物业经营稳中有进，商业物业整体出租率提升4.5个百分点至91%，物业服
务在管面积达2.75亿平方米。
坚守财务稳健，优化融资管理。2026年4月，公司最后一期公司债顺利兑付，所有公开市场到期债务实现清零，其他
有息负债规模也在有序压降。截至报告期末，公司有息负债余额约648亿元，其中99.32%为银行借款，债务融资加权平均
成本为3.37%，相较2025年末下降55个BP。公司负债率指标保持稳定，资产负债率为64.21%，扣除合同负债后的资产负债
率为62.23%，净负债率为69.99%。
风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。
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2026-07-29│金地集团(600383)动态点评：金地集团亏损边际收窄，或已进入业绩修复通道│东方财富 │增持
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【事项】
2026年7月14日，金地集团发布2026年半年度业绩预告。2026年上半年，公司归母净利润口径下预计亏损24~29亿元，
较2025年上半年减亏8~13亿元；扣非净利润口径下预计亏损28~33亿元，较2025年上半年减亏3~7亿元。
据业绩预告，公司预计本期业绩亏损的主要原因系：（1）公司近年销售规模下降，本期可结转面积较上期减少，营
业收入较上期下滑。（2）公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低
于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值损失。
【评论】
2026Q2公司亏损规模有望出现边际收窄，压力最大的时候或已过去。以预告中位数计算，2026年上半年归母净利润减
亏11亿。分季度来看，2026Q1归母净利润实现亏损7亿，较2025Q1略有增亏0.2亿；2026Q2归母净利润实现亏损20亿，较20
25Q2减亏11亿。
从基本面验证，公司有望迎来结转毛利率筑底、减值压力边际趋缓双重改善，或已进入业绩修复通道。房地产开发业
务的业绩表现由结转毛利率和减值共同决定。（1）结转毛利率方面，2025年金地集团房地产开发业务毛利率始终稳定在8
%左右；2026Q1虽未公布房地产开发业务毛利率，但公司综合毛利率达16.0%，同比+3.4pct，环比+2.9pct，考虑到2026Q1
公司总营收规模同比增长，业务结构性因素对毛利率的影响较小，因此推测综合毛利率的边际抬升或源于房地产开发业务
的毛利率改善。（2）减值方面，金地集团以存量项目去化为主，减值表现和市场房价走势强相关。据国家统计局数据，2
026年2月以来，上海、广州、深圳二手住宅价格指数环比表现分别连续5、4、4个月为正，北京二手住宅价格指数也曾在2
026年2月~5月连续4个月为正。随核心城市二手房价逐步回暖，新房市场价格竞争有望趋缓，金地集团减值节奏或趋于缓
和。此外，物业出租和物业管理板块相对稳定，受益结转和减值因素的双重改善，公司或已进入业绩修复通道。
金地集团的拿地能力正在逐步恢复。据公司公告，2026年上半年，金地集团前后获取三宗地块，对应权益拿地金额6.
8亿元，已超过2025年全年权益拿地金额2.8亿元。目前，金地集团已无存续债券，随存量项目去化并回款，拿地能力正在
逐步恢复，后续有望逐步置换新旧土储，进入地产新周期。
【投资建议】
我们认为金地集团已完成信用债的偿付任务，随存量项目去化并回款，资源或再度向投资端集中。近期金地拿地动作
渐多，后续有望逐步置换新旧土储，进入地产新周期。我们预计金地集团2026、2027、2028年营收分别为263.4、186.3、
159.4亿元，归母净利润分别为-56.7、-15.5、1.6亿元；对应EPS分别为-1.25、-0.34、0.03元，以2026年7月28日收盘价
计，PB分别为0.25、0.26、0.26倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
【风险提示】
审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体
准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。
地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预
期将影响市场复苏节奏。
市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修
复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-09-24│金地集团(600383)2026年9月24日投资者关系活动主要内容
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主要交流内容如下：
问题1：随着828地产政策出台，房地产进入存量时代，公司对新的地产政策以及地产发展形势将作何积极应对以及经
营调整，公司的900多万平米土储能否支撑公司未来几年的发展？现房销售是否会加剧公司的现金流风险以及降低未来几
年的商品房销售利润？
回答：828新政涵盖商品房销售制度、个人住房信贷、房企融资、资本市场工具四大维度，系统重塑房地产制度架构
，对房企开发运营、投资、融资等各个方面均提出更高要求。公司将坚决贯彻落实新政要求，坚持稳健经营，聚焦产品品
质与服务能力提升，具体而言：一是投资端锚定股东回报和项目现金流，精准投资；二是融资端拓宽项目层面融资渠道，
推动融资模式与新政适配；三是开发端强化项目全周期运营管理，加速去化与资金回笼；四是加快推动品牌、产品和交付
能力向项目竞争力的转化，保障公司在行业新格局中行稳致远。
问题2：公司坚持轻重并举，代建业务上半年新增签约服务面积738万平方米，同比增长5.7%。请问828新政出台后，
对于公司代建业务的影响如何？
回答：828新政标志着房地产行业正加速迈向高质量发展新阶段，公司代建业务依托完善的房地产开发管理体系和强
大的资源整合能力，为不同领域的委托方提供多样化服务，持续聚焦“产品力、经营力、服务力”为委托方创造更大的效
益与价值。公司将持续提升代建经营管理能力，做好政策和市场变化的应对，保障代建业务稳健运行。
问题3：近些年，贵司坚持“聚焦主业，轻重并举”的发展战略，在今年上半年探索发展新模式的情况如何？
回答：公司扎实推进轻重并举战略，持续拓展代建、持有型物业经营、物业服务等领域发展空间。2026年上半年，公
司代建业务新增签约服务面积738万平方米，同比增长5.7%；委托方结构持续优化，国央企及城投平台委托方项目占比同
比提高9个百分点；存量客户复订率显著提升，持续贡献稳定增量。金地管理获评2026年房地产代建高质量发展首批“三
星级”企业最高评级，行业影响力保持领先。公司持有型资产保持稳健运营，商业、写字楼及长租公寓的出租率均同比提
升，轻资产业务稳步拓展，累计签约9个招商代理及咨询服务类项目，获评2026全国产业园区优秀轻资产服务商TOP3。物
业服务板块保持稳健运营，截至2026年上半年末，在管面积约2.75亿平方米，住宅业务保持稳健增长，商服业务和城市服
务业务延续较快增长态势，金地智慧服务已连续十八年荣获“中国物业服务综合实力百强企业”。
问题4：公司近些年新获取项目不多，当前存量项目占了大头，2026年公司针对存量项目的销售计划是什么？
回答：2026年，公司坚持“以销定产、以现金流为核心”的经营策略，结合不同城市及项目特点，分类推进存量项目
去化。公司结合市场情况、竞品动态及客户需求，灵活优化营销策略和产品组合，加快核心城市及优质项目销售节奏。整
体上，公司更加注重现金回笼和库存去化效率，在保障经营安全的基础上，结合市场实际情况动态调整销售策略，确保项
目平稳去化和资金良性循环。
问题5：近几年公司的住开业务销售规模逐年大幅下滑，基于目前的销售规模，以及稳定的轻资产经营，能否实现扭
亏为盈？如何在存货规模下降，销售大幅下滑的情况下守住经营利润？
回答：当前房地产市场仍处于筑底调整进程，面临近年销售规模下降的压力，公司在聚焦地产开发主业的同时，推进
轻重并举发展战略，稳步推动代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展。公司非住宅业务收入保持稳健，占
主营业务收入比重持续提升，公司将继续推动多元化业务发展，适应房地产行业发展新形势，致力于推动公司经营改善。
问题6：公司上半年仅获取了大连、青岛、西安三幅地块，再无其他新增土储，请问公司现金流能否支持公司下半年
继续在公开市场拿地？下半年是否有新的拿地计划？另外有何进一步的资产盘活计划？包括收储、商改住、置换等。
回答：公司25年以来在杭州、上海、大连、青岛等城市通过招拍挂、商改住、土地置换等方式实现优质住宅地块的获
取。今年5月，公司成功摘牌西安市大寨路地块，有效盘活资产，释放土地价值潜力。后续公司将继续结合市场形势与现
金流整体状况审慎择机补充土地储备，继续深耕重点城市，挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目。
资产盘活方面，报告期内，大连由家村A地块置换啤酒厂项目6月开盘，首开推售住宅279套，成交157套，推售去化率
56%；截至目前累计签约242套，已推售房源累计去化率约70%。青岛、沈阳等地多个商改住项目已完成盘活，预计在今年
下半年开盘销售。湛江、金华、杭州、南昌等地也在积极推进存量土地置换、存量房收储等工作，为后续现金流储备打下
基础。
问题7：公司上半年归属于母公司所有者的净利润为-27.5亿元，亏损规模较去年同期有所收窄，减亏主要是什么原因
呢？
回答：公司近年销售规模下降，2026年上半年可结转面积较上期减少，营业收入下滑，且公司根据市场情况动态调整
经营及销售策略，加大了去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值损失，
故本期归母净利润为负值。受结转的结构性因素影响，2026年上半年公司毛利率为16.9%，与2025年同期的13.3%相比上升
3.6个百分点；公允价值变动收益为6.1亿，较2025年同期的0.2亿增加5.9亿。综上影响，公司上半年归母净利润同比减亏
。公司全年的业绩情况，请关注后续披露的公司定期报告。
问题8：公司在去年计提大幅资产减值以及信用减值的情况下，今年上半年仍有信用+资产合计20亿的减值计提，请问
公司的计提减值风险是否已经充分释放？下半年是否还会进行大额资产减值？
回答：报告期内，地产行业仍处于调整期，由于近年行业销售价格普遍下降，公司针对可变现净值低于成本的存货进
行了审慎的减值准备计提，体现在合并财务报表层面，公司计提资产减值准备224,987万元，其中计提信用损失准备合计6
9,297万元，计提存货跌价准备合计155,690万元。未来公司将继续根据会计准则规定，关注相关资产减值风险，严格按照
会计准则体现相关的资产价值变化。
问题9：中报里面公布的公司持有的金融资产公允价值变动收益有近6个亿，能否说明一下具体的投资收益项目？
回答：公司所投资私募基金的主要投向包括生命科学、云计算、产业互联网、医疗健康、新能源、高端制造、消费升
级等行业，历次投资计划详见公司《关于认购私募基金份额的公告》。报告期内，公司公允价值变动收益约为6.1亿，主
要为私募基金所投资的部分企业公允价值增加，公司将持续关注所投基金的相关进展。
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参与调研机构：1家
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2026-05-27│金地集团(600383)2026年5月27日投资者关系活动主要内容
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金地(集团)股份有限公司于2026年5月27日在上证路演中心举行投资者关系活动，参与单位名称及人员有详见附件，
上市公司接待人员有董事长：徐家俊先生，董事、总裁、财务负责人：李荣辉先生，独立董事：李普伟先生，高级副总裁
：陈长春先生，高级副总裁：王南先生，董事会秘书：胡学文女士，助理总裁、财务总监：曾爱辉先生。 查看原文
https://data.tdx.com.cn/zxfile/pdf_tb_news_jgdyxx/202605/88206600383.pdf
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2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
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