研报评级☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2026-04-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-04-11
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 0 2 1 0 0 3
1月内 0 2 1 0 0 3
2月内 0 2 1 0 0 3
3月内 0 2 1 0 0 3
6月内 0 2 1 0 0 3
1年内 0 2 1 0 0 3
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.20│ -1.35│ -2.94│ -1.53│ -1.23│ -0.88│
│每股净资产(元) │ 14.41│ 13.08│ 10.11│ 8.29│ 6.75│ 5.46│
│净资产收益率% │ 1.37│ -10.36│ -29.10│ -18.80│ -21.24│ -29.97│
│归母净利润(百万元) │ 888.12│ -6115.08│ -13281.34│ -6899.67│ -5552.67│ -3984.33│
│营业收入(百万元) │ 98007.72│ 75269.12│ 35794.57│ 27645.00│ 23298.00│ 22142.33│
│营业利润(百万元) │ 5933.42│ -6998.07│ -14399.55│ -7231.00│ -5812.33│ -4072.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-04-11 增持 维持 --- -0.98 -0.62 -0.08 长江证券
2026-04-11 中性 维持 --- -1.03 -0.60 -0.26 光大证券
2026-04-08 增持 调低 --- -2.58 -2.48 -2.30 中银证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-04-11│金地集团(600383)2025年报点评：债务稳步化解，经营依旧承压 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，2025年营收358.6亿（-52.4%），归母净利润亏损132.8亿（去年同期亏损61.2亿），扣非后归母净利润亏
损123.1亿（去年同期亏损43.9亿），综合毛利率13.1%（-1.9pct）。
事件评论
收入与毛利率双降，大力度减值拖累业绩表现。2025年公司营收358.6亿（-52.4%），系开发业务结算金额同比下降6
0.2%所致。归母净利润亏损132.8亿（去年同期亏损61.2亿），主因1）综合毛利率同比下降1.9pct至13.1%（其中开发业
务毛利率同比下降6.2pct至7.9%）；2）营收大幅下降导致期间费用率被动提升6.4pct至16.0%；3）基于谨慎性原则大力
度计提减值90.5亿（去年同期计提62.8亿），其中资产减值31.1亿，信用减值59.5亿。截至2025年底，表内预收款150.6
亿元，相较2024年底下降55.7%，表内预收款/结算收入=63%，后期结算收入预计仍将下滑，毛利率底部震荡，行业探底期
减值压力依旧，未来结算业绩预计仍将持续承压。
销售下降，缩表特征明显。2025年公司实现签约销售额300.2亿（-56.2%），销售面积229万方（-51.5%），销售均价
1.31万元/平（-9.6%），均价持续下探或与货值城市能级分布及促销去化相关。拿地方面，2024年公司公开债高峰已过，
2025年陆续新获项目，在杭州、上海、武汉共获取5宗地块，全口径拿地金额14.5亿（+309.1%），拿地建面11.2万方（+1
08.2%），楼面均价1.29万元/平（+96.5%），金额维度的拿地强度4.8%；权益地价2.8亿，权益比例19.7%，实际权益补货
力度有限，行业仍在探底，节约资金审慎投资是理性选择。截至2025年底，未结算土储约2472万方（-15.2%），一二线城
市占比79%，土储相对充裕，只是适销对路的优质货值占比相应下滑。2025年公司新开工/竣工面积分别约52/397万方，同
比下降48.5%/60.0%，2026年计划新开工/竣工46/171万方，计划对计划同比下降63.8%/63.5%，后期竣工结算资源量明显
减少或将导致收入与业绩承压，资金链允许下公司仍需补充优质土储保障销售规模。
降负债是主基调，融资成本持续下行。截至2025年底公司有息负债合计670.3亿元(-8.8%)，控负债是公司主基调，其
中银行借款占比98.6%，公开债到期高峰已过；长债占比53.9%，债务结构稳健。资产负债率64.25%，剔除合同负债后的资
产负债率61.56%，净负债率65.21%。融资成本持续下行，2025年融资加权平均成本为3.92%（-0.13pct）。
投资建议：公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和开发优势仍在。短期受制于市
场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向仍维持审慎；随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效
的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2026-2028年归母净利-44/-28/-4亿元，维持“增持”评级。
风险提示
1、需求疲弱，销售规模继续下滑；2、资金链偏紧，拿地力度较弱。
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2026-04-11│金地集团(600383)动态跟踪：积极多元拓展，债务压力减轻 │光大证券 │中性
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事件：公司发布2026年3月销售及获取项目情况的公告
1）2026年3月，公司实现签约面积10.8万平方米，同比下降51.1%；实现签约金额14.5亿元，同比下降53.2%。
2）2026年1-3月，公司实现签约面积23.2万平方米，同比下降57.0%；实现签约金额33.0亿元，同比下降59.5%。
点评：积极多元拓展，销售缩量明显；债务压力减轻，恢复投资拿地。
销售缩量明显，积极多元拓展：1）2025年签约金额300.2亿元（同比-56.2%），签约面积226.8万平方米（同比-51.9
%），签约均价1.32万元/平方米（同比-8.9%）；2026年一季度签约金额33.0亿元（同比-59.5%），签约面积23.2万平方
米（同比-57.0%），签约均价1.42万元/平方米（同比-5.8%），销售缩量明显。2）积极拓展多元经营，轻重并举发展新
模式，在代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展。2025年，公司代建新增签约服务面积1531万平方米（同
比+59%）；持有型物业稳健经营提质增效；物业服务夯实基本盘，2025年末金地智慧服务在管面积2.68亿平方米，连续十
七年荣获中国物业服务百强企业，并获评“2025中国物业企业综合实力TOP6”等多项行业荣誉。
债务压力减轻，恢复投资拿地：1）公司按时足额兑付公开市场到期债务，有息负债规模有序压降，负债结构进一步
优化。截至2025年末，公司有息负债余额约670亿元，其中98.6%为银行借款，债务融资加权平均成本为3.92%（较2024年
末下降13个BP）；负债率指标保持稳定，资产负债率为64.25%，扣除合同负债后的资产负债率为61.56%，净负债率为65.2
1%。2）2025年公司重启土地投资，获取上海松江区及杭州临平区两宗地块，截至2025年末公司总土地储备约2472万平方
米，其中一二线城市占比约79%；2026年一季度公司继续在大连市和青岛市获取两宗地块。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计
提减值的可能性，下调2026-2027年归母净利润预测为-46.3/-26.9亿元（原为-16.4/4.5亿元），新增2028年归母净利润
预测为-12.0亿元，当前股价对应公司2026-2028年PB分别为0.3/0.3/0.3倍。公司具备较强房地产开发运营实力，短期内
度过公开债务高峰期，恢复投资拿地，稳定开发主业，但鉴于目前公司销售规模下滑较大，多元化业务拓展有待进一步发
力，维持“中性”评级。
风险提示：多元化拓展和经营不及预期，部分城市房地产销售下滑超预期。
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2026-04-08│金地集团(600383)营收下降业绩亏损；25年重回核心城市土地市场 │中银证券 │增持
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摘要：金地集团公布2025年年报。公司2025年实现营业总收入358.6亿元，同比下降52.4%；归母净利润-132.8亿元，
亏损扩大（2024年亏损61.2亿元）。公司2025年无分红计划。
公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为开发和物管业务毛利率下降+财务费用增长+减值增加。
2025年公司营业总收入358.6亿元，同比下降52.4%，受制于前期销售下滑，公司结算规模同比减少，房地产业务结转收入
238.9亿元，同比下降60.2%；归母净利润为-132.8亿元，亏损扩大（2024年亏损61.2亿元），多方面的因素叠加所致：1
）结算的房地产项目毛利水平大幅下降，公司房地产开发毛利率7.9%，同比下降6.2个百分点；以及物业管理业务毛利率8
.2%，同比下降1.9个百分点。2）三费率同比提升6.4个百分点至15.9%，其中财务费用22.7亿元，同比增长10.3%，主要是
因为利息收入减少；3）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，公司资产与信用减值损失合计91亿元，同比增加28亿元，
资产减值损失占存货的比重为5.2%，同比提升0.5个百分点；4）投资收益-26.4亿元，虽然亏损同比减少1.0亿元，但亏损
仍然较大。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2025年末公司预收账款151亿元，同比下降55.7%，预
收账款/营业收入为0.42X，同比下降0.03X。
公司盈利能力显著承压。2025年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、-43.4%、-37.1%，同比分别
下降1.9、33.0、29.0个百分点。受亏损影响，公司ROE同比下降了180.9个百分点至-29.1%。毛利率下滑主要是因为房地
产业务毛利率同比下降6.2个百分点至7.9%，物业管理业务毛利率8.2%，同比下降1.9个百分点；不过，物业出租及其他业
务毛利率为58.1%，同比提升3.8个百分点。三项费用率同比提升了6.4个百分点至15.9%。公司少数股东亏损22.4亿元，亏
损同比增加5.4亿元，少数股东损益占净利润的比重为14.4%，同比下降7.4个百分点。
公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2025年末，公司有息负债
672亿元，同比下降9.0%。有息负债中银行借款占比98.6%，融资成本降至3.92%，较2024年下降13BP。公司短期负债占全
部有息负债比重为46%，同比提升2个百分点。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.8%，同比提升1.6个百分点，净
负债率为65.4%，同比提升16.0个百分点，现金短债比0.4X，同比下降0.3X，为“黄档房企”。
公司在手现金明显减少，经营性现金流大幅减少。截至2025年末，公司货币资金127亿元，同比下降44.2%。2025年经
营性现金净流入0.2亿元，同比下降99.9%，主要是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降52.6%至1
99亿元；同时，筹资性现金净流出95亿元（2024年净流出236亿元），主要是因为偿还借款减少。
2025年公司销售规模收缩，销售排名持续下滑。2025年公司实现合同销售金额300亿元，销售面积227万平，同比分别
下降56.2%和51.9%；销售均价约13236元/平，同比下降8.9%。全口径销售金额排名第23，较2024年下降了9个名次。2026
年1-3月实现签约销售金额33亿元，销售面积22万平，同比分别下降59.5%和57.1%，销售降幅进一步扩大，销售排名第34
位，销售均价14932元/平，同比下降5.6%。
不过，公司在2025年重回核心城市土地市场，在杭州、上海、武汉均有新增。2025年公司在杭州、上海、武汉3个城
市拿地5宗，成交总价14.5亿元，同比增长309.1%，拿地建面11.2万平，同比增长108.2%，楼面均价12882元/平，同比增
长96.5%，拿地强度（拿地金额/销售金额）5%，同比提升4个百分点，虽然公司拿地量与拿地强度均提升，但拿地权益比
例仍然较低，平均仅为20%，同比下降11个百分点，权益拿地金额仅2.8亿元。2026年1-2月公司在大连拿地1宗，拿地金额
7.4亿元，拿地建面9.9万平，楼面均价7454元/平，拿地强度提升至40%。截至2025年年末，公司总土地储备约2472万平，
同比下降15.2%，权益土地储备约1059万平，土地储备权益比例为43%，同比基本持平，一、二线城市占比约79%。
投资建议与盈利预测：
公司目前仍处于解决过去负债、修复经营的过程中。2025年在杭州、上海等核心城市拿地在某种程度上说明了公司仍
有积极面对行业变化的决心，短期公司整体处于筑底阶段，若经营情况改善，后续有望轻装上阵。考虑到2024、2025年公
司连续出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2026-2027年盈利预测。我们预计公司2026-2028年营业收入分别为25
5/176/148亿元，同比增速分别为-29%/-31%/-16%；归母净利润分别为-117/-112/-104亿元；对应EPS分别为-2.58/-2.48/
-2.30元。当前股价对应的PB分别为0.35X/0.52X/0.97X。我们给予公司评级为“增持”评级。
评级面临的主要风险：
销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2025-11-27│金地集团(600383)2025年11月27日投资者关系活动主要内容
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主要交流内容如下：
问题1：从行业数据看，部分房企已通过聚焦核心区域、打造差异化产品实现经营企稳。公司如何看待当前行业的分
化趋势？未来在区域布局上是否会收缩战线，集中资源深耕高潜力城市，具体有哪些区域规划？
回答：地产行业仍处于阶段性调整期。尽管总量承压，但房价等指标同比跌幅收窄，库存压力下降，市场边际改善逐
渐积累。公司坚守稳健经营底色，以精细化管理为核心抓手，审慎结合市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土地储备
，继续深耕重点城市，挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目。公司今年在杭州、上海、武汉均有宅地获取，详情可
见历史公告。
问题2：公司管理层对同业曾提出的观点“房地产市场常做常有，常做常新”有什么具体看法？
回答：尽管当前房地产市场仍处于修复阶段，但行业向好的积极因素正逐渐积累，中长期来看，依然具备坚实的底层
逻辑和结构性增长机遇。“十五五规划”明确提出加快构建房地产发展新模式，将“推动房地产高质量发展”置于“加大
保障和改善民生力度”的重要框架下。行业正从过去增量扩张的旧模式迈向以“好房子”建设为核心的提质增效新阶段。
未来，房地产企业需要告别旧模式，不断适应市场变化，通过创新来激发和满足客户的需求，实现高质量发展。
问题3：公司是否能够建立市值稳定常态化机制安排，比如通过股份回购代替分红的方式缓冲市场非理性行为给公司
股价带来的冲击？进而促进公司股价表现长远的稳定。
回答：公司股价表现受多重因素影响，市值管理是一项系统工程。2025年3月，公司董事会制定并披露了估值提升计
划，通过聚焦主业、轻重并举、提高信息披露水平、探索利用资本市场工具等多种方式，推动公司发展，切实保障股东利
益。
公司坚持以现金流为核心的经营策略，按时足额兑付公开市场到期债务；聚焦主业，通过产品力提升、优化资源结构
等多种方式，积极修复经营动能，“好房子”体系持续被市场验证，天津信达金地中山印、西安金地清岚颂等多个项目斩
获行业奖项；此外，公司致力于做优增量、盘活存量，报告期内，在杭州、上海、武汉均有宅地获取，并密切关注存量土
地置换、改性、调规、存量房回购等政策，在金华、常州、青岛、武汉等城市均有项目实现政府收购商品房用作保障性住
房的案例，在湛江借助政府专项债资金完成了存量商业用地到住宅用地的变更，同时在大连、沈阳、长春等地也积极推进
商办项目使用性质调整或闲置土地收储事宜。
未来公司将继续聚焦主业，结合市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土地储备，深耕重点城市，挖掘安全边际高
、增长潜力大的板块和项目，并探索房地产发展新模式，在持有型资产经营、物业服务、代建等板块进一步发力，推动多
元业务均衡发展。相关工作进展请以信息披露为准。
问题4：最近同业发了美元债，也在申请公司债、私募REITS，公司是否有相关计划安排？25年开发业务收缩较大，主
要工作是在消化库存吗？
回答：公司始终密切关注政策导向及资本市场动态，结合自身资源禀赋、资金需求等方面，探索适合公司的融资方式
，推动资本结构和负债结构优化，促进公司健康发展。相关情况请以信息披露为准。
公司根据市场变化，结合自身资源情况，有序推进开发业务。2025年前三季度，公司累计完成新开工面积约41.7万平
方米，累计完成竣工面积约210.7万平方米，累计实现签约面积约179.2万平方米，累计实现签约金额约241.8亿元。公司
今年在杭州、上海、武汉均有宅地获取，详情可查看历史公告。公司将继续审慎结合市场形势和公司现金流统筹情况择机
补充土地储备，继续深耕重点城市，挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目。
问题5：公司2025年前三季度营业收入约为239.94亿，同比降幅41.48%，归母净利润-44.86亿元，请问什么原因？
回答：2025年前三季度，公司继续聚焦现金流管理的经营策略，坚守财务安全底线，根据市场情况动态调整经营及销
售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值准备；此外公司销
售额减少导致结转规模同比下降，叠加房地产行业毛利率走低，最终体现为公司本期营业收入和利润均有所下降。
问题6：公司目前还有多少公开债券未偿付？能否顺利兑付？
回答：截至目前，公司尚未兑付境内公开债面值约5.01亿元。公司将继续坚持以现金流管理为核心的经营策略，积极
推动销售去化，精准管控现金回款与开支，坚守财务安全底线，为稳健经营提供切实保障。
问题7：公司现金和短期债务有200多亿，现金100多亿，请问公司如何解决短债缺口？
回答：公司始终以财务安全为经营底线，通过多种方式协同做好管理：以现金流为核心，推动销售去化、加速现金回
笼、精准管控开支；巩固房地产开发主业，同时通过持有型资产、物业、代建等轻资产业务拓展现金流，增强抗风险能力
；优化债务结构，与金融机构稳定合作，降低融资成本并匹配债务期限与经营节奏；强化精益化管理提升运营效率，动态
平衡资金与债务偿付。未来公司将持续筑牢财务安全屏障，推动长期稳定发展。
问题8：公司近两年经营亏损，请问目前有什么举措能够扭转亏损，提升经营质量，明年能够扭转亏损局面吗？
回答：今年1-10月，全国房地产开发投资同比下降14.7%，新建商品房销售面积同比下降6.8%，地产行业仍处于阶段
性调整期。尽管总量承压，但房价等指标同比跌幅收窄，库存压力下降，市场边际改善逐渐积累。房地产市场全面修复与
转型调整需要时间。
公司坚守稳健经营底色，以精细化管理为核心抓手，聚焦现金流管理，全力推动销售去化与回款管理，按时足额兑付
公开市场到期债务；聚焦主业，通过产品力提升、优化资源结构等多种方式，积极修复经营动能；紧跟市场需求，在持有
型资产经营、物业服务、代建等板块进一步发力，推动多元业务均衡发展；持续提升精益化管理水平，以制度构筑精益基
础，以流程强化管理支撑，努力为投资者与利益相关方创造长期可持续价值。关于公司的业绩情况，请留意后续公司披露
的定期报告及相关公告。
问题9：公司公开债已基本还完，但有息负债还有近700亿，请问公司今年的借款降息情况。大股东有什么举措？
回答：截至2025年6月底，公司有息负债余额约697亿元，其中98.5%为银行借款，债务融资加权平均成本为3.96%，相
较2024年末下降9个BP。公司有息负债规模稳步下降，负债结构进一步优化。
长期以来，股东始终对公司充满信心，在经营发展的多个方面为公司积极提供支持。股东各方也积极帮助公司协调对
接资源，推动公司轻重并举转型。后续如有应披露事项，公司将按照监管规定进行披露。
问题10：公司三季报显示存货718亿，最新月销为20亿，今年三个季度经营现金流未回正。面对这样的困境，公司后
续如何化解？
回答：公司聚焦以下工作以着力提升经营业绩：一是加强存量资产盘活，通过项目产品力的提升促进销售，通过土地
置换、地块性质规划调整、存量房“收存转保”等多种方式盘活资源；二是轻重并举，紧跟市场需求，探索房地产发展新
模式，在持有型资产经营、物业服务、代建等板块进一步发力，推动业务均衡发展；三是做优增量，坚持安全审慎原则，
继续深耕重点城市，挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目；四是强化管理，持续提升精益化管理水平，以制度构筑
精益基础，以流程强化管理支撑。
问题11：代建是公司近些年发力的主战场之一，请问公司代建业务今年的营收规模情况。
回答：代建业务方面，公司持续夯实以“产品+服务+经营”为核心的能力建设，强化体系赋能与经营管控。2025年上
半年，新增签约规模698万平方米，同比增长52%，代建业务综合实力多年稳居行业前三。关于公司的业绩情况，请留意后
续公司披露的定期报告及相关公告。
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