研报评级☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2026-03-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】 暂无数据
【2.盈利预测统计】 暂无数据
【3.盈利预测明细】 暂无数据
【4.研报摘要】 暂无数据
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：2家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2026-01-15│市北高新(600604)2026年1月15日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
2026年1月15日上午，市北高新接待开源证券、中指研究院的机构调研。交流环节问答记录如下：
1、相比2024年，2025年园区的租金和出租率有何变化？公司如何平衡租金与出租率？
答：尊敬的投资者，您好！从整体趋势来看，受宏观经济环境与行业周期的影响，2025年园区租金水平及出租率较20
24年呈现一定下行压力。在平衡租金与出租率方面，公司不单纯追求短期出租率的提升，而是更注重引入符合园区产业定
位的优质企业。谢谢！
2、客群结构是否有变化？是否出现外资撤出、内资新兴产业进入的趋势？
答：尊敬的投资者，您好！目前，园区内外资企业占比相较以往有一定下降，新入驻企业以内资企业为主体。得益于
公司较早深耕“数据智能”等产业赛道，园区已形成了相对稳定的产业生态，并持续产生扩租需求，未出现明显波动。谢
谢！
3、租赁合同一般签多久？租金如何约定？
答：尊敬的投资者，您好。公司的租赁合同期限一般不超过5年，通常签约3-5年。租金模式多为前两年租金固定不变
，从第三年开始约定一定的增幅。谢谢！
4、园区后续的开发计划是怎样的？
答：尊敬的投资者，您好。过去五年是公司开发体量最大的时期，当前核心工作是对已开发完毕的项目快速去化，未
来1-2年可能通过城市更新模式进行点状开发。谢谢！
5、公司未来的出售面积增长趋势如何？更倾向于销售还是自持？
答：尊敬的投资者，您好。公司产业载体近期规划将主要围绕近两年交付的大体量新项目进行有序去化。在产业载体
租售策略上，公司秉持销售与自持并重的原则，不会选择全部销售，而是会保留一定规模的可控空间，以实现短期现金流
与长期产业服务能力的平衡。谢谢。
6、公司投资更倾向直投还是基金投资？投资风格是什么？
答：尊敬的投资者，您好。产业投资始终是公司重要的战略规划，并伴随发展阶段持续优化。公司依托“基地+基金
”“投资+孵化”的双轮驱动模式，重点围绕“云、数、智、链”等数字经济核心赛道进行布局。在公司投资体系中，基
金发挥“触角”功能，在发掘和筛选优质标的开展投资的同时，为园区招商引入潜在客户，实现产业与资本的有效协同。
在投资风格上，公司秉持“小而美”的理念，不片面追求投资规模，而是借助园区载体优势，提高项目判断的成功率。未
来，公司会持续加大投资力度，但仍保持稳健节奏，致力于让投资业务成为稳定的“第二增长曲线”。谢谢。
─────────────────────────────────────────────────────
参与调研机构：4家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2025-12-19│市北高新(600604)2025年12月19日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
1、市北的低空示范园区，大概覆盖的半径是多少？空地的高度大概是多少？现在是否有一些企业在这边落地，咱们
可以给低空经济的企业带来业务上的赋能？是否会领头引导这类企业？
答：尊敬的投资者，您好！低空经济作为未来新兴产业，目前已在资本市场形成较高关注度，该行业具备显著成长潜
力，同时属于技术密集型、需要长期投入的前沿领域。园区内一家长期专注于轨道交通业务的企业卡斯克，基于其在信号
控制方面的核心技术积累，正积极布局低空经济方向，探索业务新增长点，园区对此予以大力支持，在符合相关管理要求
的前提下开通专项试飞航线，为其技术验证与场景开发提供条件。
此外，公司联合园区内多家无人机相关企业，共同搭建了立体化的园区综合管理体系，目前已开展无人机常态化巡逻
，应用于道路巡查、绿化维护及安全隐患排查等场景。我们致力于打造产业培育生态，推动形成一站式的解决方案，助力
低空领域的相关企业解决在技术研发、测试应用等环节中遇到的问题。
从投资角度来说，低空经济仍处发展初期，商业模式尚待持续探索与成熟。公司投资遵循稳健原则，侧重于布局确定
性相对较强、商业模式较为成熟的产业，同时也会持续关注低空经济行业发展。谢谢！
2、对比张江高科的园区，市北现在投资引入模式是否偏成熟的企业？参与的基金是否是LP财务投资的形式？请详细
介绍一下未来的增长空间。
答：尊敬的投资者，您好。公司与张江高科在发展路径上具有一定相似性，主要区别体现于区位布局与产业特色，公
司重点围绕数字经济构建产业生态。
从产业投资角度来说，公司秉持“企业全生命周期投资”理念，持续关注不同发展阶段企业的投资机会。当前公司参
与投资的基金以成长期及中后期项目为主，同时也持续关注一些投早投小的基金，如近期投资的上海德联博健创业投资合
伙企业（有限合伙）即属于早期前沿领域。总体来看，公司投资阶段分布较为均衡，不局限于单一投资期。谢谢！
3、基金规模是多少？
答：尊敬的投资者，您好。公司目前投资了8只基金，总投资规模6.6亿元。谢谢！
4、目前市北高新在脑机接口领域也有在规划，对于这块业务的预判和规划是什么？
答：尊敬的投资者，您好。脑机接口是技术高度复杂的前沿领域，公司参与设立的上海德联博健创业投资合伙企业（
有限合伙）主要投资方向为脑科学行业的工具层企业、神经科学及精神系统疾病以及前沿脑科学等未来健康领域，同时，
公司与相关机构也保持常态化研究与交流。脑科学行业融合了信息技术、生命科学、医疗健康等多类学科，也涉及伦理与
社会人文层面的重要议题。目前行业内多数企业尚处发展早期，规模有限，尚未形成规模化营收，但已有一批企业发展趋
于成熟。公司长期看好其发展前景，这也是布局脑机接口领域投资的初衷之一。公司认为，虽然脑机接口产业的成熟与商
业化仍需一定周期，但未来成长空间广阔，公司将持续关注该领域进展。谢谢。
5、有些园区推出了支持 “一人公司”的政策，提供服务补贴，想知道市北高新目前有没有针对新的创业趋势推出相
关措施？
答：尊敬的投资者，您好。静安区近期推出了“一人公司”的相关政策，也适用于市北高新园区。我们认为在某些赛
道里，“一人公司”模式具备其合理性，如在超高清产业的很多内容创作领域。公司将会持续关注新的创业趋势，并围绕
符合园区产业定位、具备高成长潜力的企业开展培育与服务工作。谢谢。
─────────────────────────────────────────────────────
参与调研机构：1家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2025-11-13│市北高新(600604)2025年11月13日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
投资者提出的问题及公司回复情况
公司就投资者在本次说明会中提出的问题进行了回复：
1、未来公司如何平衡传统地产业务和新兴科技投资？
回复：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司坚持以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”
为核心主营业务。在传统园区开发运营方面，公司秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，通过载体空间梯度布
局，精心培育创新创业优质环境。在产业投资方面，公司围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，聚焦“云计算
、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系
。同时公司依托“云数智链”产业生态的坚实基础，加速布局“数通链谷”“视听静界”等未来产业新赛道，全力推进“
都市型数字经济示范园区”建设。谢谢！
2、在当前的市场环境下，公司产业园区的平均租金水平和整体出租率在第三季度是保持稳定、上升还是有所下降？
公司采取了哪些措施来吸引和留住优质租户？
回复： 尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司2025年第三季度实现房地产租金收入为12,110.36万元，同比
减少8.21%。公司秉持“创新驱动、转型发展”的核心理念，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，持续依托市北高新园
区7大服务平台及15个一站式服务窗口，为园区企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资等“一揽子”服务，形
成“政府+园区+专业机构”的立体服务体系。另外，公司运营的市北高新园区通过政企协同、供需对接的创新模式，构建
专业服务业赋能生态，为企业稳定经营保驾护航，为新经济环境下的法治服务创新提供实践经验与理论支持。与此同时，
公司坚持绿色发展理念，依托市北高新园区智慧管理平台，持续做好园区生态环境治理，为园区企业提供绿色办公环境。
谢谢！
3、公司第三季度的主营业务收入中，房产销售和租赁及服务收入的占比分别是多少？
回复：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司今年第三季度的主营业务收入中，房产销售收入占比约为0.05
%，房产租赁收入占比约为56.65%，服务收入占比约为43.29%。谢谢！
─────────────────────────────────────────────────────
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|