研报评级☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2026-07-08◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-06-01
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
────────────────────────────────────────────────
2月内 1 0 0 0 0 1
3月内 2 0 0 0 0 2
6月内 4 0 0 0 0 4
1年内 4 0 0 0 0 4
────────────────────────────────────────────────
【2.盈利预测统计】(近6个月)
┌──────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
├──────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│每股收益(元) │ 0.16│ 0.10│ 0.12│ 0.14│ 0.18│ 0.22│
│每股净资产(元) │ 8.22│ 8.26│ 8.40│ 8.53│ 8.68│ 8.88│
│净资产收益率% │ 2.00│ 1.16│ 1.38│ 1.45│ 1.82│ 2.20│
│归母净利润(百万元) │ 415.47│ 242.71│ 289.30│ 346.88│ 440.71│ 547.06│
│营业收入(百万元) │ 2558.96│ 9432.30│ 14456.69│ 12461.75│ 13354.50│ 13869.75│
│营业利润(百万元) │ 553.61│ 513.85│ 705.00│ 734.77│ 906.52│ 1110.50│
└──────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
────────────────────────────────────────────────
2026-06-01 买入 维持 6.7 0.13 0.16 0.19 华泰证券
2026-04-30 买入 维持 6.41 0.13 0.16 0.19 华泰证券
2026-03-31 买入 维持 --- 0.15 0.23 0.31 开源证券
2026-03-29 买入 维持 6.31 0.13 0.16 0.19 华泰证券
────────────────────────────────────────────────
【4.研报摘要】(近6个月)
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-06-01│城投控股(600649)核心区域补仓强化申城禀赋 │华泰证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
5月28日，城投控股以19.3亿元竞得上海虹口嘉兴路街道宅地。我们认为，公司此次获取内环内稀缺宅地，一方面体
现其对上海核心区改善需求和长期资产价值的判断，另一方面也标志着公司在2026年公开市场补仓正式落地。结合公司上
海核心土储、融资优势、保租房运营及城市更新能力，叠加上海房地产市场的积极表现以及城市更新在“十五五”规划中
的重要意义，我们认为公司“开发+保租房运营+REITs”的平台价值有望进一步被市场重估，维持“买入”。
溢价竞得虹口宅地，强化中心城区资源布局
本次地块位于虹口区嘉兴路街道，靠近瑞虹天地及北外滩核心功能区，属于上海内环内稀缺新增住宅供应。地块总建
面约1.78万方，容积率2.5，具备打造高端改善产品的条件。参考周边高端住宅价格，我们预计项目货值接近30亿元。地
块溢价成交反映核心区优质宅地供给稀缺，也验证上海中心城区改善需求仍具韧性。公司成功摘牌后，有望进一步强化虹
口及中心城区布局。
融资优势提供补仓底气，推盘节奏更为清晰
2026Q1公司签约销售额5.01亿元，同比-73%，主要因期内未推出新盘。但公司储备充沛，截至2025年末，公司土储对
应未售货值近700亿元，且99%位于上海，露香园二期别墅、黄浦小东门、闵行项目等后续入市仍有望支撑销售恢复。公司
3、4月分别发行20亿元公司债和8.7亿元中票，票面利率仅1.95%/2.02%，低成本融资为公开市场拿地提供支撑。此次虹口
拿地区位优质、去化确定性较强，有助于平滑核心项目后周期的货值供应节奏。
上海楼市持续修复叠加城市更新政策红利，强化公司禀赋优势
26年以来上海房地产市场持续修复。3-5月二手房网签面积同比分别增长3.2%/20.3%/23.7%，前5月成交面积累计涨幅
达8%，一手房4、5月成交同比也分布实现了10.5%/4.5%的正增长，据冰山数据，截至5月末，上海二手房房价已经连续5个
月房价环比实现正增长，累计同比+1.3%，显著高于84城（-2.4%）和一线城市均值（-0.8%）。此外，国务院《城市更新
“十五五”规划》的提出强化了未来高能级城市城市更新机遇，城投控股不仅坐拥上海黄浦、虹口、闵行等核心区域土地
资源，同时在城市更新方面具备丰富经验以及充沛储备，并打通城投宽庭保租房REIT通道，一方面有望充分受益于上海地
产需求韧性，另一方面其上海城投平台属性、城市更新能力和REITs退出通道，有望推动公司价值重估。
盈利预测和估值
我们维持公司2026-2028年EPS为0.13/0.16/0.19元的盈利预测，BPS分别为8.49/8.61/8.75元。可比公司2026年Wind
一致预期PB均值0.79倍。考虑公司作为上海城投平台，核心城市资源禀赋突出，融资成本优势显著，积极参与上海城市更
新，我们给予0.79倍2026年PB，对应目标价6.70元（前值6.41元，0.75倍2026PB），维持“买入”。
风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-30│城投控股(600649)核心城市禀赋为推盘发力蓄势 │华泰证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
城投控股发布一季报，2026Q1实现营收8.53亿元（yoy-63.55%），归母净利726.65万元（yoy-69.20%）。因期内地产
结算规模下降，致收入和利润同比收缩。截至期末，公司合同负债仍有86亿，我们预计全年营收降幅有望收窄。公司核心
城市禀赋优势显著，同时具有持有运营资产证券化以及城市更新机遇等诸多看点，维持“买入”。
销售规模下降但可售资源充沛，积极发挥融资优势或为拓储蓄势
期内签约销售额约5.01亿元（yoy-73%），销售面积0.46万方（yoy-69%），规模收缩的原因在于期内公司未推出新盘
，主要是露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里等项目续销。据我们测算，截至2025年末公司土储对应未售货值仍有
近700亿，且99%位于上海，待入市货值充沛。预计露香园二期别墅、24年所获黄浦小东门部分货值以及闵行项目有望今年
入市，助力销售规模回升。拓储方面，Q1尚未发力，但在手货币资金充足（65亿）。3、4月公司分别成功发行20亿公司债
和8.7亿，利率分别为1.95%/2.02%，中票利率较25年9月所发中票再降38bp。融资优势为公司拿地蓄势，静待公司今年在
土地市场发力。
运营板块持续扩张，资产证券化空间提升
公司租赁业务进一步扩张。截至期末，已出租面积约39.12万方，同比提升19%，增长主要来自于在营项目的出租率提
升。Q1租赁业务租金合计1.2亿，同比+56.9%。随着公司管理规模逐步扩大，有望提升盈利空间。此外，公司已打通C-REI
T通道，目前已经进入扩募周期，计划将浦江和九星社区纳入底层资产，资产证券化以及价值重估的空间也有望进一步提
升。
盈利预测和估值
我们维持公司26-28年归母净利为3.34/3.94/4.71亿元、BPS8.53/8.69/8.88元的盈利预测，可比公司2026年Wind一致
预期PB均值为0.75倍，我们认为公司作为上海城投平台，禀赋优势显著，积极参与上海城市更新，有望受益于地产发展新
模式下的政策，强调分红以及回购，显示其积极的市值管理态度，予以0.75倍26PB，对应26BPS8.53元，目标价6.41元（
前值6.31元，0.74倍26PB），维持“买入”。
风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-31│城投控股(600649)公司信息更新报告：深耕上海土储优质，结转业绩平稳提升│开源证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级
城投控股发布2025年报，受结转规模高增影响，公司收入利润保持增长。受房地产销售下行影响，我们下调2026-202
7并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.9、5.8、7.8亿元（前值8.4、9.9亿元），EPS分别为
0.15、0.23、0.31元，当前股价对应PE为28.8、19.0、14.2倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时
公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。
结转收入高增，毛利率同比提升
公司2025全年实现营收144.6亿元，同比+53.3%，其中销售结转收入136.9亿元，同比+58.6%；实现归母净利润2.9亿
元，同比+19.2%；经营性净现金流21.2亿元，同比-20.1%；毛利率17.4%，同比+2.9pct。公司2025年成本费用率同比-2.0
pct至9.6%，拟每10股派发现金股利0.4元，派息比例约34.5%。
销售规模有所下降，土储充裕聚焦上海
公司2025年实现销售面积11.6万方，同比-2.9%；实现销售金额78.8亿元，同比-55.6%，落实房产销售回笼约97亿元
，主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、水尚华庭等。公司2025年暂未新增拿地，2024年新增黄
浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，同时拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，截至2025年末待开发土地建面约73.5
万方，其中88%位于上海。
租金流入稳健增长，股权投资业务发展迅速
截至2025年末，公司出租房地产的建筑面积约57.98万平方米，已出租经营面积约38.83万平方米，全年实现租金流入
3.6亿元，同比增长7.9%。截至2025年末，公司有息负债421.8亿，平均融资成本3.53%，同比-51BPs。公司“城投宽庭”
运营规模和产品再升级，截至年末在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过6亿元，开业一年以上稳定运营项目出租
率总体超90%。公司2025年共计收到已上市证券分红约0.97亿元，截至年末持有的已上市证券市值约53.35亿元，旗下诚鼎
基金完成基金投资0.5亿元，存量退出1.13亿元。
风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-29│城投控股(600649)短期扰动不改禀赋优势 │华泰证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
城投控股发布年报，2025年实现营收144.57亿元（yoy+53.27%），归母净利2.89亿元（yoy+19.19%），扣非净利3.31
亿元（yoy+212.15%）。其中Q4实现营收49.42亿元（yoy-41.97%，qoq+37.75%），归母净利268.89万元（yoy-99.41%，qo
q-97.98%），拟每10股派息0.4元。全年归母净利基本符合业绩预告（2.90亿元）。公司核心城市禀赋优势显著，同时具
有持有运营资产证券化以及城市更新机遇等诸多看点，维持“买入”。
收入和毛利率齐升，非经常性干扰下利润增速稍弱
期内公司地产开发结算收入和毛利均大幅提升，主要源于露香园二期步入结转高峰，推动地产开发收入同比+55.9%至
140.8亿，结算毛利率同比+3.5pct至17.7%。归母净利增速弱于收入增速，主要原因在于：1.因地方税收优惠政策变动而
土增税超预期，导致税金及附加同比+275%至6.9亿；2.持有的证券市值波动导致公允价值变动收益同比减少1.6亿。因去
年销售规模有所收缩，我们预计26年公司结算规模或有所下降，但上述非经常性因素干扰同样会减弱。
销售规模下降但可售资源及融资优势显著，拿地有待发力
2025年公司签约销售额约67.8亿，同比-62%，原因在于期内公司未推出新盘，主要是露香园二期、兴华里、璟雲里二
期、馥公馆、虹盛里等项目续销，而24年露香园二期大举上市，新推货值近200亿，高基数导致销售额同比下降。据我们
测算，公司土储对应未售货值仍有近700亿，且99%位于上海，待入市货值充沛，预计露香园二期别墅、24年所获黄浦小东
门以及闵行项目有望今年入市，助力销售规模回升。拓储方面，25年未有收获，但截至期末，在手货币资金充足（82亿）
，融资优势也为公司拿地蓄势。25年9月公司成功发行17.3亿中票，利率低至2.4%，今年3月，再发20亿5年期公司债，利
率低至1.95%，静待公司今年在土地市场发力。
运营板块持续扩张，资产证券化空间提升
公司租赁业务进一步扩张。截至2025年末，出租房地产建面已达57.98万方，已出租面积约38.83万方，同比提升19.2
%，增长主要来自于在营项目的出租率提升。全年租赁业务租金合计4.1亿，同比+37.2%。其中运营保障房规模超1.7万套
。随着公司管理规模逐步扩大，有望提升盈利空间。此外，公司已打通C-REIT通道，目前已经进入扩募周期，计划将浦江
和九星社区纳入底层资产，资产证券化以及价值重估的空间也有望进一步提升。
盈利预测和估值
25年公司累计回购1270万股，占总股本0.51%，并已完成注销，体现公司诚意。由于公司推盘节奏缓于我们预期，因
此下调营收预测，预计26-28年归母净利为3.34/3.94/4.71亿元（26-27年前值8.26/10.30亿元，分别下调59.58%/61.73%
），BPS8.53/8.69/8.88元，可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.74倍，我们认为公司作为上海城投平台，禀赋优势
显著，积极参与上海城市更新，有望受益于地产发展新模式下的政策，强调分红以及回购，显示其积极的市值管理态度，
予以0.74倍26PB，目标价6.31元（前值6.70元，0.76倍26PB），维持“买入”。
风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：4家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2026-07-02│城投控股(600649)2026年7月2日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
提问与回答环节
Q1：公司拿地规划与方式?
A：公司始终保持稳健经营的发展理念，以谨慎布局、稳步拓展为原则，合理安排中长期滚动投资计划。公司将持续
关注上海土地出让信息，特别关注核心区域优质地块，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供
地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，精准把握公司优势领域的投资机会。
Q2：公司目前主要有哪些在售项目？
A：公司目前主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里、水尚华庭等；后续将推出的项
目包括露香园二期C地块、前湾项目等。新获取的虹口区C080301单元hk306-08地块将按计划推进项目开发建设工作。
Q3：“城投宽庭”整体出租率情况如何？是否与大客户合作?
A：江湾、光华、浦江、张江、九星等进入稳定运营的社区平均出租率均保持在90%以上。在客户合作方面，“城投宽
庭”已与多家大客户建立合作，主要采取两种模式：一是面向企业直接开展集中签约，二是与企业签订战略合作协议，约
定专属优惠合作价格，由企业员工按协议优惠价格签约入住。
Q4：公司融资方式有哪些？
A：公司融资渠道多元，主要运用银行贷款、CMBS、公司债等融资方式。2025年公司整体平均融资成本为 3.53%，近
年来整体呈稳步下降态势。后续公司将持续结合市场环境与自身发展需求，灵活运用各类合规融资方式，进一步优化融资
结构、提升资金使用效率。
Q5：公司市值管理方面举措？
A：公司高度重视市值管理和投资者回报。公司于2025年3月29日披露《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》，
明确围绕优化经营质效、深化多层次投资者关系管理、加大现金分红力度、提升信息披露质量、推进股份回购、坚持规范
运作、强化 “关键少数” 责任、加强科技创新等方面系统发力，全面提升公司投资价值。现金分红方面，方案明确2024
年度至 2026年度，三年累计现金分红金额占同期累计归属于上市公司股东的净利润比例将不低于 35%。股份回购方面，
方案明确2025年至2027年，公司将每年根据市场估值水平、公司经营及财务状况，适时开展股份回购。目前各项举措均按
计划稳步落地。公司始终将市值管理作为长期战略任务，坚持以持续提升经营业绩与投资价值为核心，努力为股东创造长
期、稳定、合理的投资回报。
Q6：公司投资板块未来的规划？
A：投资业务将拓展创新，深化产投融合。进一步强化三大板块间的协同优势，灵活探索运用REITs、Pre-REITs、产
业基金等金融工具，持续完善投资-退出-再投资的资金运作闭环。以投资为牵引，加强产融结合赋能转型创新，围绕公司
主业及产业链上下游，深度挖掘智慧城市、绿色城市等领域新兴产业和未来产业的发展投资潜力，努力把握有价值的投资
机会，进一步拓展企业高质量发展的“第二增长曲线”。
Q7：reits是否有扩募打算？
A：公司拟选取浦江社区、九星社区作为底层资产，参与REITs扩募申报工作。公司将及时关注政策动向，与相关监管
机构密切沟通，根据相关政策要求不断完善申报材料，积极推进REITs扩募申报发行工作有序开展，并严格按照法律法规
的规定与要求及时履行信息披露义务。最终基金扩募方案、协议签署、股权转让等与本次扩募相关的事项将依据监管机构
审批情况最终确定。
─────────────────────────────────────────────────────
参与调研机构：8家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2026-06-25│城投控股(600649)2026年6月25日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
第一部分：公司情况介绍
上海城投控股股份有限公司（简称“城投控股”或“公司”）于1993年在上海证券交易所上市，前身为上海市原水股
份有限公司。经过多次改革重组，城投控股现已形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块，其中金融投
资板块始终服务于前两大主业，通过产业基金、REITs等工具，为开发建设与租赁房运营提供资金支持，构建“投融建管
退”的闭环生态。作为上海城市建设的“主力军”，我们打造了一批标杆项目，包括：新江湾城片区开发、思南公馆别墅
改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、“城投宽庭”租赁住房等。
第二部分：提问与回答环节
Q1：公司2026拿地情况以及未来拿地规划?
A：2026 年 5 月 28 日，公司以总价约 19.3 亿元竞得上海虹口区C080301 单元 hk306-08地块。该地块位于内环核
心位置，紧邻瑞虹天地及北外滩核心功能区，属于上海优质的新增住宅供应。拿地规划方面，公司始终保持稳健经营的发
展理念，以谨慎布局、稳步拓展为原则，合理安排中长期滚动投资计划。公司将持续关注上海土地出让信息，特别关注核
心区域优质地块，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设
以及收并购等方式，精准把握公司优势领域的投资机会。
Q2：公司“十五五”发展规划？
A：公司将持续深耕开发、运营、投资三大核心主业，以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能
级”为主线，在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全
产业链布局，同时进一步拓展产业投资，以“金融+”赋能，围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局。
Q3：公司目前主要有哪些在售项目？
A：公司目前主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里、水尚华庭等；后续将推出的项
目包括露香园二期 C地块、前湾项目等。新获取的虹口区 C080301单元 hk306-08地块将按计划推进项目开发建设工作。
Q4：公司回购情况，以及市值管理计划？
A：公司高度重视市值管理和投资者回报。股份回购方面，公司于2025年 8–11月开展回购，实际回购 1270万股，回
购资金近 6000万元，回购股份用途为维护公司价值及股东权益，回购的股份将予以注销。2026年 6月18日，公司公告了
新一轮回购方案，回购资金总额将不低于人民币 0.5亿元，不超过人民币 1亿元，实施期限为董事会决议通过后的 3个月
内，公司以实际行动切实回报全体股东。市值管理方面，公司于 2025年 3月29日披露《估值提升计划暨提质增效重回报
行动方案》，明确围绕优化经营质效、深化多层次投资者关系管理、加大现金分红力度、提升信息披露质量、推进股份回
购、坚持规范运作、强化 “关键少数” 责任、加强科技创新等方面系统发力，全面提升公司投资价值，目前各项举措均
按计划稳步落地。公司始终将市值管理作为长期战略任务，坚持以持续提升经营业绩与投资价值为核心，努力为股东创造
长期、稳定、合理的投资回报。
Q5：公司对上海房地产市场未来看法？
A：房地产行业发展趋势受到政策调控、经济环境、人口变化、市场需求结构等多种因素的共同影响，挑战与机遇并
存，国家和地方持续优化调整房地产政策，一定程度上提振了市场活跃度。公司坚定看好行业发展前景。
Q6：公司开发项目预估利润率水平？
A：公司开发项目因业态类型、区域布局、开发周期及市场环境存在一定差异，不同项目的盈利水平也相应有所分化
。公司将持续强化项目全周期运营管控，深化成本精益管理，优化产品结构与投拓布局，稳步提升运营效率与项目盈利质
量，努力实现整体经营效益的稳健提升。
─────────────────────────────────────────────────────
参与调研机构：5家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2026-06-17│城投控股(600649)2026年6月17日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
Q1：公司“十五五”战略方向？
A：公司将持续深耕开发、运营、投资三大核心主业，以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能
级”为主线，在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全
产业链布局，同时进一步拓展产业投资，以“金融+”赋能，围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局。
Q2：杜行、诸翟两个城中村项目进展如何？
A：目前，公司正积极配合属地政府有序推进诸翟、杜行两个项目的动迁相关工作。后续，公司将依照项目计划，合
理统筹规划，稳步推进项目建设进度。
Q3：公司目前主要有哪些在售项目？
A：公司目前主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里等；后续将推出的项目包括露香
园二期C地块、前湾项目等。近期，公司成功竞得虹口区C080301单元hk306-08地块，将按计划推进该项目开发建设。
Q4：公司保租房有什么竞争优势？
A：公司保租房业务以“城投宽庭”为核心载体，已形成显著的规模优势与综合竞争力。一是规模领先，已在上海9大
区域布局19个项目，是规模领先的保租房运营平台，具备品牌效应与运营效率。二是区位优质，项目多位于核心板块及产
业集聚区，交通便捷、配套完善，精准匹配人才居住需求。三是品质可靠，已形成完善的产品线，采用装配式建造与绿色
装修，推行管家式服务，搭配智慧管理平台，居住安全与舒适度有保障。四是资本赋能，依托保租房 REITs 打通“投融
建管退”闭环，实现可持续规模化发展。
Q5：公司融资方式及融资成本情况？
答：公司积极运用CMBS、公司债、REITs等多元化融资工具，持续优化融资结构，拓宽直接融资渠道，保障公司经营
发展及项目建设的资金需求。2025年公司整体平均融资成本为3.53%，近年来整体呈稳步下降趋势。后续公司将继续根据
市场环境与自身发展需要，灵活运用各类合规融资方式，提升资金使用效率。
Q6：投资板块未来的发展设想？
A：公司正通过地产开发、服务运营、产业投资三大业务板块的相互支撑和有机协同，同时依托金融与科技双重赋能
，稳步向“城市综合生态服务商”转型。其中，投资板块紧密围绕主业，着重房地产上下游产业链进行布局，公司投资板
块将积极关注相关优质潜在项目，努力把握有价值的投资机会。
─────────────────────────────────────────────────────
参与调研机构：11家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2026-04-16│城投控股(600649)2026年4月16日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
Q1：社区的客户画像?
A：城投宽庭小户型客群以周边职场人士为主，其中IT从业者占比较高；大户型客群居住稳定性更强，多为家庭居住
，家庭成员多在周边就学或就业。
Q2：城投宽庭目前的出租率水平如何？
A：“城投宽庭”目前累计运营社区16个，管理规模超1.7万套，江湾、光华、浦江、张江、九星等进入稳定运营的社
区平均出租率均保持在90%以上。
Q3：对于REITs扩募工作是怎么计划的？
A：公司于2025年8月7日披露了《关于参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并
新购入基础设施项目的公告》，拟选取浦江社区、九星社区作为底层资产，参与REITs扩募申报工作。公司将及时关注政
策动向，与相关监管机构密切沟通，根据相关政策要求不断完善申报材料，积极推进REITs扩募申报发行工作有序开展，
并严格按照法律法规的规定与要求及时履行信息披露义务。最终基金扩募方案、协议签署、股权转让等与本次扩募相关的
事项将依据监管机构审批情况最终确定。
Q4：城投宽庭的服务优势有哪些?
A：城投宽庭在房源品质、社区服务与运营保障上具备优势。项目均为精装户型，户型多样，能满足单身青年、二人
世界、三口之家等各类居住需求；社区配套完善，配备商业、健身、共享空间等设施。同时采用智慧化管理，搭配24小时
安保与管家服务，报修响应及时，居住安全便捷。社区注重社群营造，定期开展各类活动，打造青年友好型居住氛围。
Q5：社区与大客户的合作模式?
A：合作模式主要分为两类，一是直接面向企业集中签约；二是与企业签订战略合作协议，商定优惠合作价格，员工
按协议价签约入住。
Q6：REITs扩募估值是否考虑了未来的资本支出?
A：REITs扩募估值已充分考虑资本支出，估值过程中已对未来可能发生的大修、翻新、设备更新等资本性支出进行了
合理预测。
Q7：租赁行业目前形势如何?
A：当前保障性租赁住房市场受供给增加、需求结构调整等因素影响，租金与去化面临一定压力。公司将紧密围绕新
市民、青年人等核心客群需求，持续提升运营服务品质与项目出租效能，依托专业化、精细化管理实现业务稳健运营与发
展。
Q8：REIT发行及扩募审核过程中，监管重点关注哪些方面?定价机制是什么?
A：城投宽庭保租房REIT于2024年1月12日在上海证券交易所挂牌上市，发行规模30.5亿元，当时的定价方式是以资产
估值为基础，根据询价情况综合确定。申报阶段估值方法为100%收益法。首发项目申报过程中，监管机构对于项目运营管
理、竞争优势、估值合理性等几方面较为关注，上述方面亦为后续扩募阶段的关注点。
─────────────────────────────────────────────────────
参与调研机构：1家
──────┬──────────────────────────────────────────────
2026-04-09│城投控股(600649)2026年4月9日投资者关系活动主要内容
──────┴──────────────────────────────────────────────
投资者提问及公司回复
1、问题：公司今年商业地产运营的规模有多少面积，能够给公司带来多少利润和现金流？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司目前运营类项目类型主要有办公、商业和租赁住宅，具体租赁收
入详见年报披露。其中，“城投宽庭”目前累计运营社区16个，管理规模超1.7万套，江湾、光华、浦江、张江、九星等
进入稳定运营的社区平均出租率均保持在90%以上。“城投宽庭”已成为公司快速发展的板块，未来公司将继续以规模化
运营为基础，做精服务，做强品牌。谢谢！
2、问题：公司股价长期以来呈下行走势，想请问公司是否梳理过相关原因？是市场对公司发展前景存在一定分歧，
还是有其他方面因素影响呢？
|