研报评级☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2026-03-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2025-11-13
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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6月内 3 0 0 0 0 3
1年内 10 0 0 0 0 10
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ 0.31│ 0.16│ 0.10│ 0.23│ 0.34│ 0.41│
│每股净资产(元) │ 8.18│ 8.22│ 8.26│ 8.56│ 8.84│ 9.19│
│净资产收益率% │ 3.78│ 2.00│ 1.16│ 2.70│ 3.83│ 4.48│
│归母净利润(百万元) │ 782.56│ 415.47│ 242.71│ 575.12│ 842.50│ 1026.00│
│营业收入(百万元) │ 8468.14│ 2558.96│ 9432.30│ 14646.67│ 16831.33│ 18397.67│
│营业利润(百万元) │ 1507.39│ 553.61│ 513.85│ 1092.00│ 1503.33│ 1825.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2025-11-13 买入 首次 --- 0.22 0.35 0.42 太平洋证券
2025-10-31 买入 维持 --- 0.24 0.33 0.40 开源证券
2025-10-31 买入 维持 6.7 0.23 0.33 0.41 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2025-11-13│城投控股(600649)2025年三季报点评：利润实现扭亏为赢，待结算资源丰富 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入95.15亿元，同比增长938.80%，归母净利润2.87亿元，同
比提升232.59%。
要点：
房产项目结转规模增加，利润实现扭亏为盈
受益于公司房产项目竣工交付结转规模增加的影响，2025年前三季度公司营收同比大幅增长938.80%，归母净利润2.8
7亿元，而去年同期为-2.16亿元，实现扭亏为盈。公司前三季度实现新增竣工面积合计19.19万平方米，同比增长95.12%
，新增开工面积合计13.92万平方米，同比增长34.25%，前三季度毛利率为17.14%，净利率为2.82%。
加速项目开发周期，待结算资源丰富
公司前三季度实现销售面积3.69万方，实现销售额44.60亿元，同比减少54%，其中第三季度实现销售面积1.01万方，
同比增加19.55%，销售额13.84亿元，同比增加2.90%，公司主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里
等。上半年公司完成万安路一期、露香园B地块平稳交付，截至三季度末公司合同负债110.26亿元，待结算资源丰富。此
外，公司积极跟进优质项目研究和储备，密切关注重点区域城中村改造项目、核心城区出让地块，杜行、诸翟两个城中村
项目配合动迁计划，稳步推进后续工作。
运营板块品牌体系持续完善，租金流入稳健增长
截至第三季度末，公司主要在租项目包括城投宽庭租赁社区、城投控股大厦等项目，出租房地产的建筑面积约57.98
万平方米，已出租经营面积约38.58万平方米，实现租赁现金流入合计2.79亿元，同比增长33.94%。截至上半年，公司“
城投宽庭”进一步构建多元产品线，租赁住宅现有在营项目10个，超1.4万套。
投资建议：
公司作为上海地方城投国企，具备独特资源优势，待结算资源丰富，运营板块品牌产品多元，我们预计公司2025/202
6/2027年归母净利润为5.43/8.65/10.57亿元，对应25/26/27年PE分别为22.05X/13.84X/11.32X，给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；城市更新进展不及预期
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2025-10-31│城投控股(600649)公司信息更新报告：结转高增助力业绩扭亏，首次股份回购│开源证券 │买入
│已实施 │ │
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背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级
城投控股发布2025年三季报，受结转规模高增影响，公司前三季度业绩扭亏为盈。我们维持盈利预测，预计2025-202
7年归母净利润分别为6.1、8.4、9.9亿元，EPS分别为0.24、0.33、0.40元，当前股价对应PE为19.1、14.0、11.8倍，公
司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“
买入”评级。
房产竣工面积同比高增，业绩扭亏为盈
公司2025前三季度实现营收95.15亿元，同比+939%；实现归母净利润2.87亿元，2024年同期为-2.16亿元，同比扭亏
为盈；实现扣非净利润3.04亿元，经营性净现金流13.06亿元，同比-77.4%；毛利率17.14%，净利率2.82%。公司业绩扭亏
主要由于房产竣工面积同比增加，前三季度房产竣工面积19.2万方，同比+95%。
销售规模有所下降，土储充裕聚焦上海
公司2025年前三季度实现销售面积3.7万方，同比-37%；实现销售金额44.6亿元，同比-53%，主要在售项目包括露香
园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里等。公司上半年暂未新增拿地，2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目
，同时拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，截至上半年末待开发土地建面约73.5万方，其中88%位于上海。
租金流入稳健增长，已实施首次股份回购
截至2025年三季度末，公司出租房地产的建筑面积约57.98万平方米，已出租经营面积约35.98万平方米，前三季度实
现租金流入2.8亿元，同比增长28%。截至上半年末，公司有息负债430亿，平均融资成本3.70%，较年初-34BPs。为维护公
司价值及股东权益，公司计划回购0.5-1亿元股份，回购价格上限6.87元/股，占总股本0.29%-0.58%，回购后三年内注销
。2025年10月，公司以集中竞价交易方式首次回购股份150万股，占总股本0.06%，交易金额705万元。
风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。
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2025-10-31│城投控股(600649)结算放量继续推动收入高增长 │华泰证券 │买入
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城投控股发布三季报：Q3实现营收35.88亿元（yoy+1264.26%，qoq+0.02%），归母净利1.33亿元（yoy+216.56%，qoq
+2.82%）。2025年Q1-Q3实现营收95.15亿元（yoy+938.80%），归母净利2.87亿元，扣非净利3.04亿元，同比扭亏为盈。
公司结算规模显著提升，待结算资源充沛，核心城市禀赋优势显著，市值管理态度积极，同时具有持有运营资产证券化以
及城市更新机遇等诸多看点，维持“买入”。
结算规模放量推动净利同比扭亏，全年净利有望维持高增长
期内公司同比实现扭亏，主要在于开发业务竣工结算规模大幅提升，推动营收同比实现939%的高增长。随着露香园二
期的结算高峰逐步到来，毛利率较2024年全年回升2.6pct至17.1%。展望全年，公司营收有望保持高增：公司去年合计销
售额创下历史新高177亿，截至2025Q3末合同负债110亿，充沛的待结算资源有望逐步转化为收入。
可售资源及融资优势显著，推货、拿地有待发力
2025Q1-3公司签约销售额约44.6亿，同比-53%，原因在于期内公司尚未推出新盘，主要是露香园二期、兴华里、璟雲
里二期、馥公馆、虹盛里等项目续销，而去年同期恰逢露香园二期首开，高基数导致同比下降，Q4露香园、兴华里的别墅
产品有望新推入市，季度销售额环比或将实现增长。据我们测算，公司未售货值达700余亿，且99%位于上海，待入市货值
充沛。拓储方面，今年尚未有收获，但从过去的拿地节奏来看，下半年是公司的拿地窗口期，融资优势也为公司拿地蓄势
。9月公司成功发行17.3亿中票，利率低至2.4%，静待公司在土地市场发力。
运营板块持续扩张，资产证券化空间提升
公司租赁业务进一步扩张。截至2025Q3末，出租房地产建面已达57.98万方，经营面积约38.58万方，Q3单季度实现租
赁现金流入约1.07亿元，环比分别提升7.2%和10.0%，增长主要来自于在营项目的出租率提升。随着公司管理规模逐步扩
大，有望提升盈利空间。此外，公司已打通C-REIT通道，目前已经进入扩募周期，计划将浦江和九星社区纳入底层资产，
资产证券化以及价值重估的空间也有望进一步提升。
盈利预测和估值
10月9日，公司回购150万股，占总股本0.06%，体现公司诚意。我们维持2025-2027年归母净利5.69/8.26/10.30亿元
，BPS8.53/8.82/9.19元的盈利预测。可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.76倍，我们认为公司作为上海城投平台，
禀赋优势显著，积极参与上海城市更新，有望受益于地产发展新模式下的政策，周转提速，强调分红以及回购，显示其积
极的市值管理态度，予以0.76倍26PB，目标价6.70元（前值6.40元，0.75倍25PB），维持“买入”。
风险提示：结算放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：6家
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2026-03-10│城投控股(600649)2026年3月10日投资者关系活动主要内容
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第一部分：现场参观
投资者实地参观公司旗下露香园·天誉项目现场。该项目坐落于上海黄浦区老城厢核心区域，承载700年露香园文脉
底蕴，是黄浦老城厢城市更新核心项目之一。调研期间，投资者重点参观了项目3个主力户型样板房，直观感受项目户型
布局、精装品质与空间设计，让投资者更清晰了解项目产品特色。
第二部分：提问与回答环节
Q1：作为黄浦老城厢城市更新核心项目，露香园·天誉的核心竞争力主要体现在哪些方面？
A：露香园·天誉核心竞争力有几点：首先项目背靠整个露香园64万方大片区，可享片区静谧生活氛围与高端生活配
套，同时与大豫园、新天地、金陵东路、外滩形成片区协同发展；其次项目拥有绝版的景观视野，高区可尽揽外滩、黄浦
江与陆家嘴三件套景观，为黄浦在售项目中最佳景观位；第三项目位于老城厢境内，浸润露香园深厚的历史文化底蕴，是
海派文化源头，区域内拥有11处历史建筑，土地文化属性与稀缺性无可复制；此外，项目配置国际一线品牌精装与精选奢
石，采用考究工艺打造，是城投精心打磨的品质之作。
Q2：项目目前的建设及交付进度如何，后续在品质管控上有哪些具体举措？
答：项目目前已结构封顶，外立面装饰及内部精装施工中，施工进展顺利，将按期交付。后续品质管控将聚焦施工过
程与验收交付两大关键环节，实施全流程、精细化管控，确保工程质量达标。
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参与调研机构：16家
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2026-01-28│城投控股(600649)2026年1月28日、30日、2月5日投资者关系活动主要内容
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第一部分：现场参观
1月28日，投资者实地参观公司旗下城投宽庭?浦江社区，并现场了解保障性租赁住房相关支持政策。该社区2023年7
月开业，总建面15万㎡，位于闵行浦江镇核心地段、紧邻地铁8号线联航路站，设2440套28-98㎡全生命周期户型，获上海
市级人才公寓、闵行区人才驿站称号，为周边产业人才提供安居服务。
第二部分：公司情况介绍
上海城投控股股份有限公司（简称“城投控股”或“公司”）于1993年在上海证券交易所上市，前身为上海市原水股
份有限公司。经过多次改革重组，城投控股现已形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块，其中金融投
资板块始终服务于前两大主业，通过产业基金、REITs等工具，为开发建设与租赁房运营提供资金支持，构建“投融建管
退”的闭环生态。作为上海城市建设的“主力军”，我们打造了一批标杆项目，包括：新江湾城片区开发、思南公馆别墅
改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、“城投宽庭”租赁住房等。
第三部分：提问与回答环节
Q1：城投宽庭目前的出租率水平如何？
A：“城投宽庭”作为公司租赁住房运营品牌，截至2025年底，已达稳定运营的社区项目出租率均保持在90%以上。
Q2：投资板块未来的发展设想？
A：公司正通过地产开发、服务运营、产业投资三大业务板块的相互支撑和有机协同，同时依托金融与科技双重赋能
，稳步向“城市综合生态服务商”转型。其中，投资板块紧密围绕主业，着重房地产上下游产业链进行布局，公司投资板
块将积极关注相关优质潜在项目，努力把握有价值的投资机会。
Q3：对于“保租房”公司未来的开发计划有哪些？
A： 保租房已成为公司快速发展的板块，在保租房REITs成功发行的基础上，在租赁住房领域的运营管理优势加速显
现，稳定运营项目平均出租率均保持在90%以上。未来，公司将继续以规模化运营为基础，持续做精服务，做强品牌。
Q4：公司是否未来有轻资产输出以及品牌建设的计划？
A：目前，公司已经系统构建“城投宽庭”“宽岚服务式公寓”“城投宽庭Lite”和“新时代城市建设者管理者之家
”覆盖多层次需求的产品矩阵。其中，“城投宽庭”作为综合型社区标杆，持续巩固市场引领地位；“宽岚服务式公寓”
布局高端产品线，显著提升品牌整体调性，满足高净值客群品质需求；“城投宽庭Lite”精准服务青年白领与新市民群体
，快速响应细分市场需求；“新时代城市建设者管理者之家”作为民生产品线，积极践行国有企业社会责任。
Q5：对于REITs扩募工作是怎么计划的？
A：公司未来会选取几个具备条件的社区作为扩募资产。同时将根据监管机构相关规则要求推进申报工作。最终基金
扩募方案、协议签署、股权转让等与本次扩募相关的事项将依据监管机构审批情况最终确定。
Q6：公司对上海房地产市场未来看法？
A：房地产行业发展趋势受到政策调控、经济环境、人口变化、市场需求结构等多种因素的共同影响，挑战与机遇并
存。近来上海持续在限购政策、首付比、税费、取消非普住宅标准等方面进行优化调整，一定程度上提振了市场活跃度，
公司坚定看好行业发展前景。
Q7：后续公司地产板块的拿地计划与策略？
A：公司始终保持稳健经营的发展理念，以谨慎布局、稳步拓展为原则，合理安排中长期滚动投资计划。公司将持续
关注上海土地出让信息，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片
区建设以及收并购等方式，精准把握公司优势领域的投资机会。
Q8：杜行、诸翟两个城中村项目进展如何？
A：目前，公司正积极配合属地政府有序推进诸翟、杜行两个项目的动迁相关工作。后续，公司将依照项目计划，合
理统筹规划，稳步推进项目建设进度。
Q9: 公司十五五规划发展方向?
A：公司将持续深耕开发、运营、投资三大核心主业，以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能
级”为主线，在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全
产业链布局，同时进一步拓展产业投资，以“金融+”赋能，围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局。
Q10：在“好房子”导向下，房企卷品质成为主流，公司如何看待这个行业趋势，如何保持自己的优势？
A：“好房子”导向是房地产行业从规模扩张向高质量发展转型的核心标志，也是公司依托长期深耕积淀，巩固行业
地位、实现高质量发展的关键契机。依托多年深耕房地产领域的深厚经验，公司将始终以品质为核心，围绕房地产新发展
模式与“好房子”理念，从产品、服务、品牌三个维度系统构建差异化竞争优势。在产品端，依托多年积累的高品质开发
经验，加强前瞻性市场研判与产品定位，积极顺应行业新理念、新规范与新趋势，以产品的创新升级不断夯实产品力。在
服务与品牌端，通过强化物业服务、拓展销售渠道、推进精准宣传等方式，全面提升客户体验与市场认知，持续塑造专业
可靠的良好企业形象。
Q11：公司去年开始启动积极的市值管理，未来还有什么可以期待的方向？
A：公司制定并披露了《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》（公告编号：2025-015），从优化经营质效、深
化多层次投资者关系管理、加大现金分红力度、提升信息披露质量、开展股份回购、坚持规范运作、强化“关键少数”责
任、加强科技创新等方面，明确了长期估值提升的路径。现金分红方面，公司明确2024年度至 2026年度，三年累计现金
分红金额占同期累计归属于上市公司股东的净利润比例将不低于 35%。股份回购方面，公司明确2025年至2027年，公司将
每年根据市场估值水平、公司经营及财务状况，适时开展股份回购。同时，公司积极运用 CMBS、公司债等多元化融资工
具，积极推进 REITs 扩募落地，深入研究各类资本运作模式，通过资本赋能助力主业提质增效，切实维护公司投资价值
与股东权益。
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参与调研机构：1家
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2025-11-13│城投控股(600649)2025年11月13日投资者关系活动主要内容
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1.公司回购进展情况？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司于2025年9月5日披露《关于以集中竞价方式回购股份的回购报告
书》，计划以0.5-1亿元资金总额回购公司股份。截至2025年10月31日，公司已累计回购公司股份10,537,700股，占公司
总股本的0.42%，成交金额为50,000,147.82 元（不含交易费用）。后续，公司将按照规定及时履行信披义务。回购后的
股份拟在披露回购结果暨股份变动公告后三年内履行相关程序予以注销。谢谢！
2.请问公司今年有扩展其他业务的打算吗？
答：尊敬的投资者您好，感谢您的提问。公司目前是以地产开发业务为核心主业，进一步拓展服务运营和产业投资，
三大业务板块形成良好的协同态势。公司始终以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”为主线，
在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全产业链布局。
谢谢！
3.上半年诚鼎基金的投资收益有多少？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司旗下诚鼎基金围绕主业布局产业链，投资方向聚焦智慧城市和绿
色城市领域等。诚鼎基金运作平稳，目前持有重塑能源、海纳云等二十余家企业的股权。公司金融板块将一如既往围绕主
业服务，积极投资相关产业链优质项目，努力把握有价值的投资机会。投资者可关注公司定期报告了解更多相关信息。谢
谢！
4.公司对市值管理，说了快一年了，股价一直低位徘徊，也没有实现市值管理的目标，公司近期有没有什么举措来实
施市值管理，谢谢。
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。董事会及公司均高度重视市值管理工作，本年度制定并披露《估值提
升计划暨提质增效重回报行动方案》，通过优化经营质效、深化多层次投资者关系管理、加大现金分红力度、提升信息披
露质量、坚持规范运作、强化“关键少数”责任、加强科技创新等多维度发力，目前正在开展股份回购相关工作。公司将
密切关注相关监管政策，依法合规开展市值管理，增进市场对公司价值的认可。谢谢！
5.诚鼎基金投资的达闼机器人公司还在正常运转吗？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。据公司了解，达闼机器人目前经营正常。谢谢！
6.请问公司去年在黄浦区拿的小东门地块，现在开发的进展如何？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。黄浦区小东门项目目前处于规划设计审批阶段，公司会根据目前项目
推进计划，合理统筹规划，加快推进相关工作。谢谢！
7.请问贵公司在十五五期间有哪些方向的重点谋划？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。“十五五”期间，公司将在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快
推动向不动产市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全产业链布局，持续聚焦科创、绿色低碳与智慧城市方向。
未来公司将继续坚持长期主义理念，主动适应行业发展趋势，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局，稳步推进向“城
市综合生态服务商”的战略升级，为投资者创造可持续的价值回报。谢谢！
8.董秘你好，我看公司微信公众号发布信息，水尚华庭有70户房票客户入住交房了，该项目还有多少库存？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。水尚华庭项目目前仍在续销中，公司将持续通过加大宣传力度、拓宽
销售渠道等方式，加快产品去化与资金回笼。更多经营销售数据敬请关注公司相关公告。谢谢！
9.今年即将收官了，请问公司今年还有没有拿地计划？明年有拿地的大致计划吗？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司目前正积极关注上海土地出让信息，将始终保持稳健经营的发展
理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、
产城融合、片区建设以及收并购等方式，关注上海中心城区商品房、城市更新、城中村等公司优势领域的投资机会，谨慎
布局、稳步拓展。谢谢！
10.去年年底公司和国寿资本，弘毅投资签署协议，设立租赁住房pre-reits基金在运转了吗，目前都投资了什么项目
？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司投资板块坚持以“金融+”赋能，围绕主业积极探索REIT、Pre-R
EIT、产业基金等多元化金融工具，进一步深化“投、融、建、管、退”全产业链布局，目前正在积极挖掘市场潜力项目
。谢谢！
11.公司在智慧城市方面打算投资一些什么项目，现在有没有实质进展和规划？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司围绕主业布局产业链，通过基金间接投资了重塑能源、海纳云、
达闼机器人等企业的股权，投资方向聚焦智慧城市、绿色能源等领域。谢谢！
12.现在房地产趋势向下的情况下，公司有没有考虑其他上市的做法，剥离房地产的想法？
答：尊敬的投资者您好，感谢您的关注。公司将继续坚持长期主义理念，主动适应行业发展趋势，围绕房地产全生命
周期开展相关业务布局，稳步推进向“城市综合生态服务商”的战略升级，进一步强化地产开发、服务运营、产业投资三
大业务板块的相互支撑和有机协同，构建战略生态体系，以应对新的市场机遇和挑战，全面提升公司的核心竞争力。谢谢
！
13.公司高管有没有购买公司股票的安排？
答：尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。公司高管目前不持有公司股票。谢谢！
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