研报评级☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2026-08-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-08-02
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 1 0 0 0 2
2月内 1 1 0 0 0 2
3月内 1 1 0 0 0 2
6月内 2 2 0 0 0 4
1年内 2 2 0 0 0 4
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.23│ 0.30│ 0.24│ 0.43│ 0.44│ 0.49│
│每股净资产(元) │ 4.73│ 4.89│ 4.99│ 5.42│ 5.78│ 6.20│
│净资产收益率% │ 4.81│ 6.13│ 4.88│ 6.80│ 5.20│ 5.30│
│归母净利润(百万元) │ 1093.44│ 1508.48│ 1225.78│ 2175.00│ 2206.00│ 2479.00│
│营业收入(百万元) │ 10667.01│ 14650.98│ 18166.65│ 22588.00│ 23722.00│ 24630.00│
│营业利润(百万元) │ 2617.36│ 2524.70│ 2322.81│ 4865.00│ 4428.00│ 4655.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-08-02 买入 维持 --- 0.43 0.44 0.49 开源证券
2026-07-31 增持 维持 10.4 --- --- --- 中金公司
2026-04-29 增持 调高 12.74 --- --- --- 中金公司
2026-04-23 买入 维持 --- 0.43 0.44 0.49 开源证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-08-02│陆家嘴(600663)公司信息更新报告：中期业绩大幅增长，租赁现金流入稳中有│开源证券 │买入
│增 │ │
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营收利润增长，持有物业出租率总体稳定，维持“买入”评级
陆家嘴发布2026年半年度报告，公司上半年营收利润均增长，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。我们维
持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元，对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应
PE为18.6、18.3、16.3倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。
2026H1营收增长，星展银行大厦结转驱动利润大幅增长
公司2026H1实现营业收入80.98亿元，同比+22.75%；归母净利润11.08亿元，同比+35.91%；扣非归母净利润11.13亿
元，同比+34.36%；基本每股收益0.22元；经营性净现金流54.07亿元，同比+14.20%。综合毛利率57.92%，同比+7.1pct；
净利率13.85%，同比-3.9pct。利润增长主要来自星展银行大厦销售结转，办公物业销售现金流入37.63亿元，但净利率下
降主要因土地增值税激增，税金及附加增至21.64亿元（同比+212.6%），同时存货跌价准备11.63亿元。
租赁现金流入整体微增，酒店业务表现亮眼
2026H1公司房地产租赁现金流入18.72亿元，同比+1%。其中：办公物业12.65亿元，同比-5%；商业物业2.15亿元，同
比略增；酒店物业3.19亿元，同比+26%；住宅物业0.67亿元，同比+35%。截至6月末，公司在营物业总建面386万方。上海
成熟甲级写字楼出租率74%，高品质研发楼出租率86%，主要商业物业出租率91%，租赁住宅出租率95%，整体表现稳健。
住宅合同销售同比增长，有息负债压降
2026H1公司实现房产销售现金流入90.24亿元，其中住宅销售现金流入52.61亿元，合同销售金额57.78亿元，同比+21
%，合同销售面积3.43万方，同比-16%，量缩价升，在售项目整体去化率89%；办公物业销售37.63亿元，主要为星展银行
大厦。房地产销售毛利率高达79%，较金融业务（67%）和租赁业务（42%）贡献了最大的利润弹性。截至6月末，公司有息
负债665.38亿元，较年初减少38.02亿元；资产负债率70.79%，同比+0.66pct。
风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。
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2026-07-31│陆家嘴(600663)料四季度步入密集结算期，看好未来两年业绩 │中金公司 │增持
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业绩回顾
公司1H26业绩略好于我们预期
公司公布1H26业绩，营收同比+23%至81亿元，主要为地产销售业务（即星展银行大厦出售结利）同比+38%至37亿元，
带动毛利率同比+7.1ppt至57.9%（考虑土增税补缴后，税后毛利率31.2%）。此外受大环境影响，租赁业务结算毛利率-23
.4ppt至41.9%。最终1H26录得归母净利润11.1亿元，同比+36%。期间办公物业出售带动1H26业绩增逾三成，略好于我们预
期。
太古源1H26销售业绩亮眼，建议关注云邸CIRRUS后续销售去化进展。1H26公司全口径销售额57.8亿元，同比+21%，主
力项目为太古源源邸第四至六批，我们统计1H26销售109套，对应金额54.6亿元，位居上海单盘榜第三名。我们估计陆家
嘴云邸CIRRUS项目预计下半年开盘入市，作为2022年资产包中最后一个未售优质豪宅盘，预估权益销售额110亿元，或将
支撑公司2H26及2027年销售表现。
物业租赁运营平稳，其中办公物业延续承压趋势。1H26公司并表物业租赁现金流入18.72亿元，同比略增1%，其中办
公/商业/酒店/租赁住宅业态分别实现租赁现金流入12.65/2.15/3.19/0.67亿元，同比-5%/+2%/+26%/+34%。
发展趋势
4Q26优质资源进入集中结算期，看好2026-27年业绩表现。
1H26无预售项目结算，根据公司公告，三大主力盘（世纪前滩天御及天汇、太古源源邸）计划在2026-27年竣工交付
，合计总结转货值量超300亿元，平均权益比例60%，我们估测毛利率接近60%，对应贡献至少30-40亿元归母利润。结算节
奏看，我们估计4Q26将步入集中结算期，2027年为主力结算年份。
盈利预测与估值
据结算节奏，我们调整2026/2027年盈利-23%/+19%至26.8/34.9亿元。当前A股股价对应1.5/1.4倍2026/2027年市净率
，B股股价对应0.5/0.5倍2026/2027年市净率。维持跑赢行业评级，根据盈利调整，下调A/B股目标价19%/23%至10.4元/股
和0.5美元/股，分别较当前有26%/28%的上行空间。
风险
上海写字楼市场景气度超预期下滑，结算进度慢于预期。
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2026-04-29│陆家嘴(600663)核心资产项目进入集中结算期，上调至跑赢行业 │中金公司 │增持
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投资建议
公司发布2025年及1Q26业绩：2025年营收同比+24%至182亿元，系住宅开发（+37%）与金融服务（+54%）两业务推动
；整体结算毛利率同比-8ppt至36%；归母净利润同比-19%至12.3亿元，含中期分红派息比例为51%。1Q26营收同比-47%至2
2亿元，录得归母利润2.0亿元。上述业绩表现符合市场预期。
理由如下：
杠杆率持续压降，经营收租业务料跌幅或将收窄。2025年末公司净负债率降至120%，较22年资产重组后累计下降26pp
t；平均融资成本同比-50BP至2.56%。并表租金合计37.6亿（同比-10%），商业、酒店、租赁住宅等业务运营稳健（收入
同比+13%），上海写字楼及产业园研发楼仍处于竣工高峰期，公司持有物业租金同比-17%。向前看，我们认为办公业务压
力26年或将延续，跌幅有望边际收窄，1Q26经营性物业租金9.2亿元，同比-2%。
我们与市场的最大不同？资产重组项目将在2026-27年集中兑现利润。公司2022年12月公告以133亿元对价收购4家集
团下属项目公司股权，实现陆家嘴东区与前滩核心资产注入上市平台。除商业酒店资产外，本次重组涉及4个住宅项目，
即世纪前滩天御/天汇、太古源源邸与荣成昌邑（尚未开盘）。其中，世纪前滩与太古源已基本售罄，公司预计分别在202
6年与2027年竣工交付。我们初步估计潜在待结算权益货值合计195亿元。我们估测两项目毛利率约60%，料贡献30-40亿元
权益经营利润。
潜在催化剂：上海市新增投拓，表内重组项目销售超预期。
盈利预测与估值
由于重组开发项目进入结算期，我们上调2026年盈利预测226%至35亿元，新引入2027年预测29亿元。当前A股股价对
应1.4/1.4倍2026/2027年P/B，B股对应0.5/0.5倍2026/2027年P/B，上调公司评级至跑赢行业，考虑到近两年核心资产兑
现业绩，但长期视角上海优质开发资源获取具备不确定性，故维持A/B股目标价12.8元/股和0.65美元/股不变，分别对应6
3%/67%的上行空间。
风险
上海写字楼市场景气度超预期下行，金融业务运营承压。
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2026-04-23│陆家嘴(600663)公司信息更新报告：计提减值拖累业绩，待结转资源充裕 │开源证券 │买入
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2025年营收增长利润下滑，可售住宅资源充足，维持“买入”评级
陆家嘴发布2025年报及2026年一季报，公司2025年营收增长利润下滑，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定
。公司2026年有望结转前滩高毛利项目，我们上调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润
为21.8、22.1、24.8亿元（2026-2027年原值为18.9、20.5亿元），对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应PE为17
.6、17.3、15.4倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。
2025年营收保持增长，计提减值拖累利润
公司2025年实现营业收入181.7亿元，同比+24.0%；归母净利润12.3亿元，同比-18.7%；扣非归母净利润12.0亿元，
同比-19.1%；基本每股收益0.24元，经营性净现金流104.6亿元，同比+695%；销售毛利率和净利率分别同比下降8.0pct和
3.5pct至36.1%和8.7%。公司利润下降主要由于结转毛利率同比-9.1pct至30.1%，计提资产+信用减值损失-12.8亿元（202
4年-3.0亿元）。公司2026Q1实现营收22.3亿元，同比-47.2%；归母净利润2.0亿元，同比-68.4%，主要由于结转规模有所
下降。公司2025年拟每股派发现金红利0.06元，派息比例约51%。
2025年租赁流入整体下降，物管收入稳健提升
公司2025年租赁流入37.6亿元，其中办公物业26.1亿元，同比-17%；商业物业4.3亿元，同比基本持平；酒店物业6.1
亿元，同比+17%。截至年末，公司持有甲级写字楼总面积242万方，上海成熟甲级写字楼出租率78%，同比-2pct；高品质
研发楼总面积32万方，出租率90%，同比+3pct。公司2025年物管收入22.7亿元，同比+4%；金融服务收入20.2亿元，占收
入比例11%。
2025年住宅合同销售同比增长，负债和融资成本继续下降
公司2025年实现房产销售收入114.3亿元，其中住宅物业107.9亿元；合同销售金额和面积分别为93.4亿元及7.2万方
，分别同比增长28%和6%，在售项目整体去化率94%。截至2025年末，公司有息负债703.4亿元，同比减少3.1亿元，平均融
资成本2.56%，同比-50BP。
风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。
【5.机构调研】 暂无数据
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