研报评级☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2026-11-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-08-02
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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6月内 1 1 0 0 0 2
1年内 2 2 0 0 0 4
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.23│ 0.30│ 0.24│ 0.43│ 0.44│ 0.49│
│每股净资产(元) │ 4.73│ 4.89│ 4.99│ 5.42│ 5.78│ 6.20│
│净资产收益率% │ 4.81│ 6.13│ 4.88│ 6.80│ 5.20│ 5.30│
│归母净利润(百万元) │ 1093.44│ 1508.48│ 1225.78│ 2175.00│ 2206.00│ 2479.00│
│营业收入(百万元) │ 10667.01│ 14650.98│ 18166.65│ 22588.00│ 23722.00│ 24630.00│
│营业利润(百万元) │ 2617.36│ 2524.70│ 2322.81│ 4865.00│ 4428.00│ 4655.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-08-02 买入 维持 --- 0.43 0.44 0.49 开源证券
2026-07-31 增持 维持 10.4 --- --- --- 中金公司
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-08-02│陆家嘴(600663)公司信息更新报告：中期业绩大幅增长，租赁现金流入稳中有│开源证券 │买入
│增 │ │
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营收利润增长，持有物业出租率总体稳定，维持“买入”评级
陆家嘴发布2026年半年度报告，公司上半年营收利润均增长，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。我们维
持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元，对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应
PE为18.6、18.3、16.3倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。
2026H1营收增长，星展银行大厦结转驱动利润大幅增长
公司2026H1实现营业收入80.98亿元，同比+22.75%；归母净利润11.08亿元，同比+35.91%；扣非归母净利润11.13亿
元，同比+34.36%；基本每股收益0.22元；经营性净现金流54.07亿元，同比+14.20%。综合毛利率57.92%，同比+7.1pct；
净利率13.85%，同比-3.9pct。利润增长主要来自星展银行大厦销售结转，办公物业销售现金流入37.63亿元，但净利率下
降主要因土地增值税激增，税金及附加增至21.64亿元（同比+212.6%），同时存货跌价准备11.63亿元。
租赁现金流入整体微增，酒店业务表现亮眼
2026H1公司房地产租赁现金流入18.72亿元，同比+1%。其中：办公物业12.65亿元，同比-5%；商业物业2.15亿元，同
比略增；酒店物业3.19亿元，同比+26%；住宅物业0.67亿元，同比+35%。截至6月末，公司在营物业总建面386万方。上海
成熟甲级写字楼出租率74%，高品质研发楼出租率86%，主要商业物业出租率91%，租赁住宅出租率95%，整体表现稳健。
住宅合同销售同比增长，有息负债压降
2026H1公司实现房产销售现金流入90.24亿元，其中住宅销售现金流入52.61亿元，合同销售金额57.78亿元，同比+21
%，合同销售面积3.43万方，同比-16%，量缩价升，在售项目整体去化率89%；办公物业销售37.63亿元，主要为星展银行
大厦。房地产销售毛利率高达79%，较金融业务（67%）和租赁业务（42%）贡献了最大的利润弹性。截至6月末，公司有息
负债665.38亿元，较年初减少38.02亿元；资产负债率70.79%，同比+0.66pct。
风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。
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2026-07-31│陆家嘴(600663)料四季度步入密集结算期，看好未来两年业绩 │中金公司 │增持
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业绩回顾
公司1H26业绩略好于我们预期
公司公布1H26业绩，营收同比+23%至81亿元，主要为地产销售业务（即星展银行大厦出售结利）同比+38%至37亿元，
带动毛利率同比+7.1ppt至57.9%（考虑土增税补缴后，税后毛利率31.2%）。此外受大环境影响，租赁业务结算毛利率-23
.4ppt至41.9%。最终1H26录得归母净利润11.1亿元，同比+36%。期间办公物业出售带动1H26业绩增逾三成，略好于我们预
期。
太古源1H26销售业绩亮眼，建议关注云邸CIRRUS后续销售去化进展。1H26公司全口径销售额57.8亿元，同比+21%，主
力项目为太古源源邸第四至六批，我们统计1H26销售109套，对应金额54.6亿元，位居上海单盘榜第三名。我们估计陆家
嘴云邸CIRRUS项目预计下半年开盘入市，作为2022年资产包中最后一个未售优质豪宅盘，预估权益销售额110亿元，或将
支撑公司2H26及2027年销售表现。
物业租赁运营平稳，其中办公物业延续承压趋势。1H26公司并表物业租赁现金流入18.72亿元，同比略增1%，其中办
公/商业/酒店/租赁住宅业态分别实现租赁现金流入12.65/2.15/3.19/0.67亿元，同比-5%/+2%/+26%/+34%。
发展趋势
4Q26优质资源进入集中结算期，看好2026-27年业绩表现。
1H26无预售项目结算，根据公司公告，三大主力盘（世纪前滩天御及天汇、太古源源邸）计划在2026-27年竣工交付
，合计总结转货值量超300亿元，平均权益比例60%，我们估测毛利率接近60%，对应贡献至少30-40亿元归母利润。结算节
奏看，我们估计4Q26将步入集中结算期，2027年为主力结算年份。
盈利预测与估值
据结算节奏，我们调整2026/2027年盈利-23%/+19%至26.8/34.9亿元。当前A股股价对应1.5/1.4倍2026/2027年市净率
，B股股价对应0.5/0.5倍2026/2027年市净率。维持跑赢行业评级，根据盈利调整，下调A/B股目标价19%/23%至10.4元/股
和0.5美元/股，分别较当前有26%/28%的上行空间。
风险
上海写字楼市场景气度超预期下滑，结算进度慢于预期。
【5.机构调研】 暂无数据
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