研报评级☆ ◇600827 百联股份 更新日期：2026-11-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-03
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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3月内 0 2 0 0 0 2
6月内 1 3 0 0 0 4
1年内 2 5 0 0 0 7
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.22│ 0.88│ 0.35│ 0.53│ 0.39│ 0.42│
│每股净资产(元) │ 9.97│ 11.02│ 11.43│ ---│ ---│ ---│
│净资产收益率% │ 2.24│ 7.97│ 3.10│ 4.56│ 3.56│ 3.73│
│归母净利润(百万元) │ 399.11│ 1567.44│ 631.08│ 940.14│ 693.94│ 745.91│
│营业收入(百万元) │ 30518.95│ 27674.75│ 24784.87│ 12211.44│ 7431.62│ 7754.77│
│营业利润(百万元) │ 417.18│ 2225.02│ 901.91│ 1500.00│ 759.00│ 880.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-03 增持 维持 11.5 --- --- --- 中金公司
2026-08-31 增持 维持 --- 0.50 0.44 0.46 中信建投
2026-05-17 增持 维持 --- 0.50 0.44 0.46 中信建投
2026-05-15 买入 维持 11.85 0.60 0.30 0.33 国泰海通
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-03│百联股份(600827)收储收益贡献利润，公告联华拟出表 │中金公司 │增持
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1H26扣非归母净利润符合我们预期
公司公布1H26业绩：收入120.5亿元，同减9.1%；归母净利润9.1亿元，同增191.6%，超我们预期，主因共青路地块收
储收益确认；扣非归母净利润2.0亿元，同增7.3%，符合我们预期。分季度看，公司1Q/2Q26分别实现收入69.2/51.4亿元
，同减8.9%/9.3%；扣非归母净利润1.2/0.8亿元，同比-4.7%/+33.4%。
发展趋势
1、业务表现延续分化，奥莱业态持续增长。1H26分业态看：1）百货、购物中心营收合计15.7亿元，同比-10.0%，我
们认为主因客流客单承压，以及部分门店期内处于调改期；2）奥莱营收8.7亿元，同比+10.2%，我们认为主因青浦奥莱等
标杆项目运营提质；3）标超/大卖场/便利店营收分别同比-9.0%/-11.2%/-14.9%，门店数分别净+28/0/-54家，同店销售
仍有承压，主因行业竞争加剧。
2、费用管控良好，主业盈利能力稳定。1H26公司毛利率24.1%，同比-0.9ppt，其中百货购物中心/奥莱/标超毛利率
同比-6.2/+1.4/-1.5ppt至34.3%/80.0%/14.7%，我们认为百货购物中心毛利率下滑主因促销投入加大及调改期影响。销售
、管理费用率分别同比-0.9/+0.7ppt至14.2%/8.2%。资产处置收益8.4亿元，主因复兴岛地块收储。综合影响下，扣非净
利率同比+0.3ppt至1.6%。
3、拟终止联华股权托管，优势业态拓展与存量焕新同步推进。1）公司拟终止对百联集团所持联华超市41.5%股份的
受托管理，完成后联华将不再并表，我们认为公司有望聚焦优势业态。2）优势业态加速拓展，TXCHANGSHA近期开业，输
出年轻力商业模式，郑州、西安轻资产项目有序推进。3）存量资产焕新持续推进，第一百货商业中心启动三年转型升级
，百联南方一区改造即将完成。
盈利预测与估值
考虑收储收益确认超预期，上调2026年归母净利润预测40%至9.0亿元，维持2027年预测6.8亿元基本不变，当前股价
对应26/27年15.5/20.5倍P/E。考虑到收储收益或为非经常性收入，对公司长期股价影响或有限，维持跑赢行业评级及目
标价11.5元，对应26/27年22.9/30.3倍P/E，有47.2%上行空间。
风险
消费复苏不及预期，重大资产重组进展存在不确定性。
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2026-08-31│百联股份(600827)奥莱业务逆势增长 │中信建投 │增持
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核心观点
公司持有上海地区一众优质商业资产，并且在其他主要城市持续布局新的商业项目。公司旗下的奥特莱斯业务保持逆
势增长的同时，还积极盘活存量物业，开发ZX创趣场业态，吸引年轻消费群体。同时，公司是零售类上市公司中少数在近
两年通过资产证券化方式持续将账面价值转化为市场价值提高股东回报的公司，出表超市业务后资产运营效率有望得到提
升，公司现阶段股价低于每股净资产的状态有望得到改变。
事件
2026年半年度公司实现营业收入120.53亿元，同比增长-9.08%,其中第二季度实现营业收入51.38亿元，同比增长-9.2
9%。2026年半年度公司实现归属股东净利润9.13亿元，同比增长191.61%；扣非净利润1.98亿元，同比增长7.32%。其中，
2026年第二季度归属股东净利润1.21亿元，同比增长0.65%；扣非净利润0.78亿元，同比增长33.44%。
简评
资产处置增厚利润，主业盈利保持稳健
2026年上半年公司归母净利润9.13亿元，同比增长191.61%；扣非归母净利润1.98亿元，同比增长7.32%。归母净利润
大幅增长主要系复兴岛地块收储及杭州奥莱二期房产转让贡献资产处置收益，报告期内公司实现资产处置收益8.42亿元，
非经常性损益合计7.14亿元。在上海整体消费环境偏弱的背景下，公司持续精细化管理，销售费用同比下降14.39%，剔除
一次性收益后，公司扣非利润仍实现7.32%增长，体现经营韧性。
奥莱业务逆势增长，优势商业资产持续升级
报告期内奥特莱斯业务实现营业收入8.75亿元，同比增长10.18%，毛利率同比提升1.35个百分点至79.96%，青浦奥莱
实现净利润2.41亿元（+16.42%），无锡奥莱实现净利润0.45亿元（+13.50%）。公司持续推进奥莱项目布局，杭州奥莱三
期、济南高新奥莱二期、成都熊猫奥莱等项目有序推进，青浦奥莱二期计划于下半年开业。同时，公司围绕第一八佰伴、
第一百货及百联ZX等核心项目推进业态焕新，引入首店、二次元及体验型消费内容，有望持续巩固公司在上海核心商圈及
奥莱赛道的差异化竞争优势。
超市业态仍然承压，拟出表有望提升资产运营效率
上半年公司超级市场、大型综合超市及便利店收入分别同比下降8.97%/11.21%/14.90%，毛利率分别下降1.54/1.57/3
.03pct，超市业态经营压力仍较明显。其中，联华超市实现营业收入92.12亿元、净亏损1.80亿元，继续拖累公司整体经
营表现。公司正在积极推动终止受托管理联华超市41.51%股权并不再纳入合并报表范围的事项。若相关审批顺利完成，公
司收入规模将有所下降，但亏损业务出表有望优化利润结构、降低经营管理复杂度和资产负债率，并推动资源进一步向奥
莱及上海核心商业资产集中。
投资建议：公司此次出表超市业务属于同一控制人下交易，对上市公司资产负债表的积极提质增效，主营业务中奥莱
保持较好增长态势，增量利润贡献显著，同时考虑公司部分资产变现收益，我们维持公司2026-2028年净利润分别为8.99
亿元、7.83亿元、8.26亿元，对应PE分别为15X/18X/17X，维持“增持”评级。
风险分析
1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品
牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。
2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。
3、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，会对奥莱业态产生一定的分流。城市奥
莱的竞争也有可能造成不确定性。
4、超市剥离存在不确定性。此次公告超市业务终止表决权和受托管理仍需要相关审批流程。
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2026-05-17│百联股份(600827)超市出表，资产提效 │中信建投 │增持
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核心观点
公司持有上海地区一众优质商业资产，并且在其他主要城市持续布局新的商业项目。公司旗下的奥特莱斯业务保持逆
势增长的同时，还积极盘活存量物业，开发ZX创趣场业态，吸引年轻消费群体。同时，公司是零售类上市公司中少数在近
两年通过资产证券化方式持续将账面价值转化为市场价值提高股东回报的公司，出表超市业务后资产运营效率有望得到提
升，公司现阶段股价低于每股净资产的状态有望得到改变。
事件
2025年全年公司实现营业收入247.85亿元，同比增长-10.44%,其中第四季度实现营业收入57.31亿元，同比增长-5.40
%。
2025年全年公司实现归属股东净利润6.31亿元，同比增长-59.74%；扣非净利润1.04亿元，同比增长-6.79%。其中，2
025年第四季度归属股东净利润3.36亿元，同比增长-742.69%；扣非净利润-0.49亿元，同比增长5.74%。
2026年一季度公司实现营业收入69.15亿元，同比增长-8.93%,实现归属股东净利润7.92亿元，同比增长310.76%；扣
非净利润1.21亿元，同比增长-4.72%。
简评
终止超市受托管理，出表带动资产效率提升
公司2026年5月14日公告，将终止受托管理联华超市41.51%的股份，持股比例与表决权比例均为15.15%，不再纳入合
并报表范围。根据2025年年报，联华超市资产总额179亿元，收入191亿元，净亏损1.77亿元。由于超市行业在过去数年持
续承压，对公司基本面有所拖累。此次出表超市业务，能够有效降低公司的业务管理复杂度，提升资产运营效率。
优势资产持续升级，出表带动资产效率提升
公司青浦奥莱项目作为国内头部奥莱项目在2025年贡献4.33亿净利润，同比增长9.4%，并且继续推进二期项目。公司
其他奥莱项目也都较好的收入利润增长态势。第一八佰伴以“高品质年轻态”为定位完成部分楼层空间焕新；第一百货打
造银发经济标杆项目“百联繁花里”；二次元业态ZX联动BW展会提升整体客流，外延拓展ZX-LAB南方店（嵌入型首店）产
品线。
投资建议：公司此次出表超市业务带来资产负债表的积极提质增效，主营业务中奥莱保持较好增长态势，增量利润贡
献显著，同时考虑公司部分资产变现收益，我们预计公司2026-2028年净利润分别为8.99亿元、7.83亿元、8.26亿元，对
应PE分别为17X/19X/18X，维持“增持”评级。
风险分析
1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品
牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。
2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。
3、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，会对奥莱业态产生一定的分流。城市奥
莱的竞争也有可能造成不确定性。
4、超市剥离存在不确定性。此次公告超市业务终止表决权和受托管理仍需要相关审批流程。
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2026-05-15│百联股份(600827)公司事件点评：拟终止托管联华超市，深化战略聚焦 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
本次交易如获实施完成，有利于公司深化战略聚焦、实现价值重塑；公司将进一步锚定战略发展核心业务，不断推动
内在价值与市场市值的协同提升。
投资要点：
投资建议：预测2026-2028年EPS分别为0.60（+0.04）、0.30、0.33（+0.01）元。参考同行业可比公司估值，考虑公
司上海物业资源丰富，区位优势显著，账面现金充裕，给予2026年20xPE，给予目标价12.0元（+0.8），维持增持评级。
事件：公司发布《关于筹划重大资产终止受托管理暨关联交易的提示性公告》，拟终止百联股份对百联集团持有联华
超市61,416.00万股股份（占总股本的41.51%）的受托管理。本次终止股权托管完成后，百联股份有权行使的联华超市表
决权比例将由56.66%下降至15.15%，不再将联华超市纳入公司合并报表范围。
拟终止托管联华超市，聚焦主业。根据百联股份年报，百联股份2025年收入247.85亿元/同比-10.44%，归母净利润6.
31亿元/同比-59.74%，扣非归母净利润1.04亿元/同比-6.79%；联华超市2025年营业收入191.17亿元，营业利润-2.25亿元
，净利润-1.77亿元。通过本次终止股权托管，百联股份和联华超市将各自聚焦自身核心主业。本次交易如获实施完成，
有利于公司深化战略聚焦、实现价值重塑；公司将进一步锚定战略发展核心业务，不断推动内在价值与市场市值的协同提
升，为持续迈向高质量发展夯实基础。有利于公司深耕核心赛道，夯实发展根基；公司将进一步聚焦百货、购物中心、奥
特莱斯等核心业态的创新转型与战略拓展，持续推进标杆商业焕新、新质供应链扩容、数智化建设等重点工作。
奥莱业态表现突出，超市出表后有望轻装上阵。公司2026Q1营收69.15亿元/同比-8.93%，归母净利润7.92亿元/同比+
310.76%，扣非归母净利润1.21亿元/同比-4.72%。其中，联华超市对应的超级市场、便利店和大型综合超市业态收入和毛
利率均下滑：2026Q1超级市场收入28.65亿元/同比-7.44%，毛利率14.36%/同比-1.21pct；便利店收入3.52亿元/同比-14.
23%，毛利率8.53%/同比-1.99pct；大型综合超市收入21.47亿元/同比-12.22%，毛利率19.77%/同比-1.21pct。奥莱业态
收入及毛利率稳健提升，2026Q1奥特莱斯收入4.93亿元/同比+14.64%，毛利率82.34%/同比+2.19pct。
风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。
【5.机构调研】 暂无数据
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