研报评级☆ ◇600895 张江高科 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-08-20
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
────────────────────────────────────────────────
1月内 3 0 0 0 0 3
2月内 3 0 0 0 0 3
3月内 3 0 0 0 0 3
6月内 7 0 0 0 0 7
1年内 7 0 0 0 0 7
────────────────────────────────────────────────
【2.盈利预测统计】(近6个月)
┌──────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
├──────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│每股收益(元) │ 0.61│ 0.63│ 0.64│ 0.65│ 0.71│ 0.75│
│每股净资产(元) │ 8.03│ 8.46│ 8.81│ 10.12│ 10.67│ 11.24│
│净资产收益率% │ 7.62│ 6.66│ 6.16│ 5.56│ 5.88│ 5.92│
│归母净利润(百万元) │ 947.90│ 982.42│ 986.12│ 1014.86│ 1102.86│ 1157.03│
│营业收入(百万元) │ 2025.74│ 1983.30│ 4181.73│ 3759.77│ 3883.91│ 4025.49│
│营业利润(百万元) │ 1347.50│ 1229.35│ 1075.83│ 1159.20│ 1301.20│ 1386.40│
└──────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
────────────────────────────────────────────────
2026-08-20 买入 维持 --- 0.56 0.78 0.87 开源证券
2026-08-20 买入 维持 --- 0.67 0.69 0.71 中信建投
2026-08-20 买入 维持 56.56 0.68 0.72 0.80 国泰海通
2026-04-25 买入 维持 --- 0.67 0.70 0.71 银河证券
2026-04-03 买入 维持 --- 0.67 0.69 0.71 中信建投
2026-04-02 买入 维持 --- 0.66 0.71 0.71 开源证券
2026-03-31 买入 维持 --- 0.67 0.70 0.71 银河证券
────────────────────────────────────────────────
【4.研报摘要】(近6个月)
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-08-20│张江高科(600895)营收增长，创投协同“投招孵服研”发力 │国泰海通 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
本报告导读：公司融入浦东新区十大千亿硬核产业集群建设，推动公司从传统园区开发运营商向科技投资控股集团转
型。公司创投业务将深受其益，未来投资收益增长可期。
投资建议：公司坚持服务上海“五个中心”建设与市场化运作相结合，融入浦东新区十大千亿硬核产业集群建设，聚
焦科技产业投资、集成电路全产业链服务、园区综合运营与服务等重点领域，推动公司从传统园区开发运营商向科技投资
控股集团转型，公司创投业务将深受其益，未来投资收益增长可期。预计公司2026年EPS为0.68元（前期报告预测值为0.7
1元，下调4.2%）。公司RNAV值为56.56元，给予公司2026年1倍的RNAV估值，即合理价值为56.56元（2026年公司预测BPS
为10.78元，56.56元目标价对应2026年动态PB为5.25倍），维持“增持”评级。
26年上半年公司营收增长。2026年上半年，公司营业收入18.50亿元，同比上升8.61%。同期，公司归母净利润3.29亿
元，同比下降10.76%。全年公司向全体股东每10股派发现金股利0.64元(含税)。
26年上半年公司创投协同“投招孵服研”发力。截至26年上半年末，公司累计投资规模107亿元。其中，直投项目65
个，资金规模53亿元；参与投资基金32个，认缴资金54亿元，撬动了596亿元的资金规模。投资方向方面（直投加自管基
金），集成电路行业投资规模33.91亿元、生物医药投资规模14.37亿元、新能源汽车投资规模20亿元、智能制造投资规模
0.91亿元、其他行业2.9亿元。投资企业中已上市61家，其中科创板上市企业19家、主板20家、创业板8家、新三板2家、
境外12家。截至26年上半年末，公司在管主动管理基金4支，合计管理规模36.5亿元。同期，公司新增产业投资规模4.55
亿元，其中集成电路行业合计3.91亿元，其他行业合计0.64亿元。截至26年上半年末，公司11个自管基金投资项目处于交
易所受理阶段，公司合计穿透认缴金额约1.14亿元。同期，公司产业投资实现回流资金4.07亿元。
26年上半年公司房地产租售业务收入保持增长。2026年1-6月，公司房地产业务合同销售面积7.15万平，实现合同销
售金额12.29亿元，同比增加8.87%。2026年6月末，公司出租房地产总面积179.9万平。2026年1-6月公司房地产业务取得
租金总收入6.07亿元，同比增加6.91%。
风险提示：公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-08-20│张江高科(600895)公司信息更新报告：“投招孵服研”协同发力，聚焦集成电│开源证券 │买入
│路核心赛道 │ │
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
收入增长利润下降，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级
张江高科发布2026年半年报，公司收入增长利润下降，产业投资力度持续提升。受持有的上市公司股票公允价值变动
收益和投资性房地产折旧影响，我们下调2026年盈利预测同时上调2027-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利
润分别为8.75、12.02、13.45亿元（前值为10.30、11.00、11.05亿元），对应EPS为0.56、0.78、0.87元，当前股价对应
PE为55.9、40.7、36.4倍，公司在张江核心区域项目充足，投资规模扩容带动产业转型，维持“买入”评级。
营收增长利润下降，毛利率有所下滑
公司2026H1实现营收18.51亿元，同比增长8.6%；实现归母净利润3.29亿元，同比下降10.8%；实现经营性现金流净额
-11.23亿元，同比-20.1%；基本每股收益0.21元，毛利率和净利率同比下降8.5pct、7.3pct至28.5%、13.1%；投资净收益
达1.25亿元，同比-62.8%；公允价值变动净收益2.89亿元（2025H1为-0.1亿元）。截至上半年末，公司资产负债率为66.3
3%，较年初下降2.44个百分点。
投资规模超百亿，新增投资聚焦集成电路
“投招孵服研”协同发力，产业生态日益完善。公司投资布局纵深推进，形成了投资管理部牵头、张江浩珩和张江浩
芯为两翼的投资布局。截至2026H1，公司累计投资规模107亿元，其中直投规模53亿元，投资认缴基金54亿元；11个自管
基金投资项目处于交易所受理阶段，合计穿透认缴金额约1.14亿元。投资方向上，集成电路行业投资规模33.9亿元、生物
医药14.4亿元、新能源汽车20亿元、智能制造0.91亿元。公司2026上半年新增增产业投资规模4.55亿元，其中集成电路行
业合计3.91亿元；产业投资退出实现回流资金4.07亿元。
租赁收入保持增长，存量盘活与资产证券化取得突破
公司2026H1实现房地产租金收入6.07亿元，同比增长6.9%，截至上半年末出租房地产总面积为179.9万方。公司2026
上半年实现空间载体销售金额12.29亿元，同比增长8.9%，销售面积7.15万方。
风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-08-20│张江高科(600895)2026年中报点评：业绩小幅下行，产业投资聚焦集成电路主│中信建投 │买入
│赛道 │ │
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
核心观点
公司2026年上半年实现营收18.5亿元，同比增长8.6%，实现归母净利润3.3亿元，同比下降10.8%。营收增长而利润下
降，主因物业销售结转利润率下降致使公司综合毛利率较上年同期下降8.5个百分点。上半年公司实现投资收益与公允价
值变动损益合计4.1亿元，同比增长27.0%；聚焦集成电路主赛道持续深化产业投资，上半年新增产业投资规模4.6亿元，
其中3.9亿元投向集成电路行业，公司累计产业投资规模已达107亿元。上半年公司的物业销售金额与租赁收入分别为12.3
、6.1亿元，分别同比增长8.9%、6.9%。
事件
公司发布2026年中报，上半年实现营业收入18.5亿元，同比增长8.6%；实现归母净利润3.3亿元，同比下降10.8%。
简评
地产业务利润率下降致使业绩小幅下行。公司2026年上半年实现营收18.5亿元，同比增长8.6%，实现归母净利润3.3
亿元，同比下降10.8%。营收增长而利润下降，主因公司上半年物业销售结转的利润率下降，致使公司综合毛利率较上年
同期下降8.5个百分点至28.5%。
产业投资持续深化，聚焦集成电路主赛道。上半年公司实现投资收益1.2亿元，公允价值变动损益2.9亿元，二者合计
4.1亿元，同比增长27.0%。公司继续发力科技产业投资，上半年重点攻坚硅光等未来产业赛道，新增产业投资规模4.6亿
元，其中3.9亿元投向集成电路行业，投资标的包括合图智枢、格通智联、景略半导体、澜昆微、灵睿智芯、培风图南、
逍遥科技、驿天诺、英伟芯等。截至上半年末，公司11个自管基金投资项目处于IPO的交易所受理阶段，公司合计穿透认
缴金额约1.14亿元。截至8月19日，公司累计产业投资规模107亿元，其中直投项目资金规模53亿元，参与投资基金认缴资
金54亿元，撬动了596亿元的资金规模，投资行业主要涵盖集成电路、生物医药、新能源汽车。
张江区域建设持续推进，物业租赁与销售规模稳步增长。上半年张江园区内的香港大学（张江校区）一期已正式使用
，二期方案全部确定；创芯学院样板层圆满完成开学典礼配合任务；西北区城市更新持续推进，轨交13号线东延伸高科中
路站、丹桂路站完成轨道区间施工。上半年公司物业销售金额12.3亿元，同比增长8.9%；物业租金收入6.1亿元，同比增
长6.9%；截至上半年末的物业出租总面积达179.9万方，较上年年末增长10.7万方。
维持盈利预测和买入评级不变。我们维持盈利预测不变，预计2026-2028年EPS分别为0.67/0.69/0.71元。看好产业投
资持续推进与园区建设为公司带来的增长空间，维持买入评级。
风险分析
公司的主要风险在于：
1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加
、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。
2）物业出租水平可能不及预期：公司的在建物业若竣工交付节奏不及预期，则公司可供出租物业的规模将受较大影
响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租率可能受到不利影响。
3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的
未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-25│张江高科(600895)2026年一季报点评：营收出现波动，出租维持稳健 │银河证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件：公司发布2026年一季报。公司2026年Q1实现营收8.38亿元，同比下降31.28%；归母净利润0.84亿元，同比下降
71.64%；基本每股收益0.05元/股，同比下降72.22%。
营收和利润出现波动：2026年一季度，公司实现营收8.38亿元，同比下降31.28%。营收下滑主要由于2026年Q1空间载
体销售收入同比降低。2026年一季度公司归母净利润0.84亿元，同比下滑71.64%。归母净利润较收入下滑幅度大，主要影
响因素包括：1）毛利率同比下滑。2026年Q1公司毛利率为25.70%，较2025年同期下降2.66pct。2）投资亏损。2026年Q1
公司投资亏损0.56亿元，2025年同期为收益2.36亿元，其中对联营和合营企业的投资损失为0.67亿元。主要原因是2026年
Q1持有其他非流动金融资产取得的投资收益较2025年同期减少，并且公司下属合营企业持有的以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产公允价值下降，2025年同期为公允价值上升。从费用管控看，2026年Q1公司的销售费用率和管理费
用率分别为1.73%、1.59%，分别较2025年同期升高0.87pct、0.28pct。
出租面积维持稳定：1）销售：2026年Q1公司房地产业务合同销售面积2.31万方，同比下降23.0%；销售金额5.25亿元
，同比下降44.06%；对应销售均价22727元/平米，较2025年Q1销售均价31300元/平米降低27.39%。2）出租：截至2026年Q
1末，公司出租房地产的总面积为169.22万方，与2025年末的出租房地产规模一致；2026年Q1公司房地产业务租金收入3.0
6亿元，同比增长10.48%，较2025年Q4单季度实现的租金收入略微下降0.97%。从平均租金看，2026年Q1的平均月租金为60
.28元/平米，较2025年Q4略微下滑0.97%。
投资建议：公司收入受到房地产销售的影响出现波动，利润端受到投资损失的影响下滑较多。考虑到一季度房地产销
售业务波动相对较大、公司出租业务稳健、公司具有优质的产业投资资源，我们维持公司2026-2028年归母净利润为10.40
亿元、10.82亿元、11.00亿元的预测，对应EPS为0.67元/股、0.70元/股、0.71元/股，对应PE为54.95X、52.80X、51.96X
，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、投资业务不及预期的风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-03│张江高科(600895)2025年年报点评：结算高增助力业绩稳健，科技产业投资继│中信建投 │买入
│续深化 │ │
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
2025年公司实现营收41.8亿元，同比增长110.8%，主要由于物业销售收入同比有大幅提升；实现归母净利润9.9亿元
，同比增长0.4%。业绩增速小于营收增速，主因综合毛利率下降与公允价值变动损益由正转负。2025年年末公司用于出租
的物业建面共169万方，2025年租金收入11.7亿元，同比增长11.5%；134万方在建项目未来的陆续入市，将对公司的房产
销售租赁主业形成有力支撑。2025年年末公司累计投资规模约106亿元，较上年末增长11亿元，投资聚焦集成电路、生物
医药、新能源等新质生产力领域。
事件
公司发布2025年年报，全年实现营业收入41.8亿元，同比增长110.8%；实现归母净利润9.9亿元，同比增长0.4%。
简评
物业销售结算高增，业绩保持稳健。公司2025年实现营收41.8亿元，同比增长110.8%，主要由于四季度产业空间物业
实现大额销售结算，带动全年物业销售营收同比增长223.2%至29.9亿元；实现归母净利润9.9亿元，同比增长0.4%。业绩
增速小于营收增速，主要由于：1）物业租赁的毛利率下降，拉动综合毛利率较上年下降8.1个百分点至48.7%；2）受持有
的金融资产价值波动影响，2025年公允价值变动损益为-3.4亿元，上年为8.0亿元。
张江区域建设稳步推进。2025年公司竣工3个项目，总建面约50万方；存量在建项目6个，总建面134万方，主要分布
在集电港和康桥片区。2025年年末公司用于出租的物业建面共169万方，全年实现租金收入11.7亿元，同比增长11.5%。未
来随着在建项目的竣工及陆续入市，公司用于出售和租赁的物业规模将继续增长，对主业形成有力支撑。科技产业投资继
续深化，聚焦新质生产力。截至2025年末，公司累计投资规模约106亿元，较上年末增长11亿元；其中直投项目59个，资
金规模53亿元，参与投资基金31个，认缴资金53亿元，撬动了585亿元的资金规模。从投资方向上看，集成电路行业投资
规模30.4亿元、生物医药投资规模13.5亿元、新能源投资规模20.0亿元、航空航天投资规模1.5亿元，智能制造投资规模2
.7亿元。2025年公司实现投资净收益6.7亿元，同比增长218.7%。
下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2026-2028年公司的EPS分别为0.67/0.69/0.71元（原预测2026年为0.77元）
。看好园区建设与产业投资持续推进为公司带来的增长空间，维持买入评级。
风险分析
公司的主要风险在于：
1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加
、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。
2）物业出租水平可能不及预期：公司近134万方的在建物业将于未来逐步竣工交付，若竣工交付节奏不及预期，则公
司可供出租物业的规模将受较大影响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租
率可能受到不利影响。
3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的
未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-04-02│张江高科(600895)公司信息更新报告：空间载体结转收入高增，投资规模稳步│开源证券 │买入
│扩容 │ │
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
租赁及销售收入均增长，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级
张江高科发布2025年年报，公司收入利润均保持增长，产业投资力度持续提升。受公允价值变动收益影响，我们下调
公司2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.30、11.00、11.05亿元（前值14.55、15.0
7亿元），对应EPS为0.66、0.71、0.71元，当前股价对应PE为53.4、50.0、49.8倍，公司存量在建项目充足，投资规模扩
容带动产业转型，维持“买入”评级。
产业空间载体结转收入高增，公允价值变动净收益拖累利润
公司2025年实现营收41.82亿元，同比增长110.9%，主要系产业空间载体销售收入大幅增加；实现归母净利润9.86亿
元，同比增长0.4%；实现经营性现金流净额3.97亿元，同比转正；基本每股收益0.62元，毛利率和净利率同比下降8.1pct
、26.8pct至48.7%、23.3%；投资净收益达6.73亿元，同比+219%。公司归母净利润增速不及收入增速主要由于毛利率下降
，同时公允价值变动净收益同比下降11.4亿元。
租赁收入同比增长，存量在建项目充裕
公司2025年实现房地产租金收入11.7亿元，同比增长11.5%，截至年末出租房地产总面积为169.2万方。公司2025年实
现空间载体销售收入29.9亿元，同比增长228%，销售面积21.85万方。公司全年无新增开发项目，新开工面积0.27万方，
竣工项目50.8万方，存量在建项目6个，涉及总建筑面积约134万方。
投资规模稳步扩容，积极推进产业项目并购
公司依托长三角科创核心区位，张江科学城集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业集群规模达4200亿元，占上
海全市同类产业规模的32%。截至2025年末，公司累计投资规模已达106亿元，其中直投项目59个，金额53元；参投基金31
支，认缴出资53亿元，撬动了585亿元的资金规模，投资企业中已上市60家。公司积极推进产业项目并购，推动公司产业
资源组织及整合能力提升，已进入实质谈判阶段，正加快向科技产业投资控股集团转型。
风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。
──────┬──────────────────────────────────┬──────┬────
2026-03-31│张江高科(600895)2025年报点评：收入快步向前，积极推进产业投资 │银河证券 │买入
──────┴──────────────────────────────────┴──────┴────
事件：公司发布2025年报。2025年，公司实现营收41.82亿元，同比增长110.85%；归母净利润9.86亿元，同比增长0.
38%。每股收益0.62元/股，同比下降1.59%。叠加中期派息后每10股派发现金股利2.00元。
营收大幅提高：2025年公司实现营收41.82亿元，同比增长110.85%。营收大幅度增长，主要由于公司销售租赁住房、
产业办公空间载体的收入增长112.12%。公司2025年实现归母净利润9.86亿元，同比增长0.38%。归母净利润的增速低于收
入增速，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2025年公司整体毛利率为48.65%，较2024年下滑8.12pct，其中产业空
间载体、服务业两大主业的毛利率分别为48.52%、32.79%，分别较2024年下滑7.88pct、28.11pct。2）公允价值变动收益
为负。2025年公司公允价值变动收益为-3.35亿元，2024年为8.04亿元，降幅较大主要由于公司以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产本期公允价值下降。3）资产处置损失。2025年公司资产处置损失0.46亿元，2024年为收益0.25
亿元。费用管控看，公司2025年的销售费用率和管理费用率分别为2.29%、2.56%，分别较2024年下降0.63pct、2.36pct，
费用管控成效显现。
出租平均租金增长：1）销售：2025年公司产业空间载体销售业务实现销售收入29.90亿元，同比增长228.3%，销售面
积21.86万方，同比增长419.79%；对应的销售均价为13676元/平米，较2024年下滑36.84%。2025年公司销售的业态以科研
教育用地、商办、租赁住宅、文体、办公为主。2）出租：2025年公司产业空间载体出租实现租金收入11.70亿元，同比增
长11.49%。截至2025年末，公司出租房地产总面积169.22万方，较2024年末提高3.56%，较2025年三季度末收窄9.43%。从
平均租金看，2025年全年平均租金为1.92元/平米/天，较2024年平均租金提高7.70%，较2025年前三季度提高12.52%。在
项目储备上，2025年公司在建项目6个，总建面145万方；2025年公司新开工项目1个，总建面0.27万方；2025年竣工3个项
目，对应建面50万方。另外公司尚有待开发土地5.49万方作为储备，支持公司未来发展。
积极推进科技产业投资。2025年公司投资3.84亿元，同比下降43.37%。2025年公司向3个经营股权投资及投资管理的
企业进行增资，并主要新增1个资产管理计划和1个合伙企业。投资规模上，截至2025年末公司累计投资106亿元，较2024
年末提高11.58%、直投项目59个，较2024年末增加3个，直投项目资金规模53亿元；参与投资基金31个，认缴资金53亿元
，撬动资金规模585亿元。公司的投资方向包括集成电路、生物医药、新能源、航空航天、智能制造等。在投资成果上，
公司投资企业中已上市60家，其中科创板、主板、创业板分别上市18家、20家、8家，展现公司优秀的投资能力。
投资建议：公司收入快速增长，归母净利润小幅提高。公司房地产业务的销售规模扩大，出租稳中有升，平均租金提
高。投资业务持续推进，投资方向以科技产业为主，加快战略转型。基于此，我们预测公司2026-2028年归母净利润为10.
40亿元、10.82亿元、11.00亿元，对应EPS为0.67元/股、0.70元/股、0.71元/股，对应PE为51.45X、49.43X、48.65X，维
持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、投资业务不及预期的风险。
【5.机构调研】 暂无数据
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|