研报评级☆ ◇601828 美凯龙 更新日期：2026-11-11◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-11-03
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 1 0 0 0 0 1
2月内 1 0 0 0 0 1
3月内 2 3 0 0 0 5
6月内 2 4 0 0 0 6
1年内 3 7 0 0 0 10
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.51│ -0.69│ -5.45│ 0.03│ 0.07│ 0.11│
│每股净资产(元) │ 11.39│ 10.68│ 5.17│ 5.26│ 5.37│ 5.46│
│净资产收益率% │ -4.47│ -6.42│ -105.31│ 0.51│ 1.19│ 1.96│
│归母净利润(百万元) │ -2216.36│ -2983.50│ -23722.26│ 117.34│ 277.99│ 467.71│
│营业收入(百万元) │ 11514.98│ 7821.27│ 6581.94│ 6283.05│ 6409.61│ 6620.43│
│营业利润(百万元) │ -1865.83│ -3397.84│ -27825.51│ 270.72│ 416.70│ 673.20│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-11-03 买入 维持 4.26 0.03 0.07 0.12 国泰海通
2026-09-07 增持 维持 2.6 0.03 0.05 0.08 国投证券
2026-09-06 买入 维持 5.22 0.04 0.09 0.14 国泰海通
2026-08-30 增持 维持 --- 0.02 0.07 0.12 中信建投
2026-08-29 增持 维持 --- 0.03 0.05 0.06 华西证券
2026-05-17 增持 首次 --- 0.02 0.06 0.12 中信建投
2026-05-11 增持 维持 3.49 -0.03 0.05 0.10 国投证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-11-03│美凯龙(601828)2026年三季报点评：Q3利润扭亏，公允价值损失收窄 │国泰海通 │买入
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本报告导读：Q3收入降幅收窄，持续优化商场布局；毛利率提升、费用压降，降本增效支撑经营改善。
投资要点：调整盈利预期，维持“增持”评级。由于房地产下行、需求修复缓慢，我们调整公司盈利预期，预计2026
-2028年公司EPS0.03/0.07/0.12元（2026-2028年原值为0.04/0.09/0.14元）。由于公司盈利未修复，采取PB估值，参考
行业平均；考虑公司资产负债率较高、投资性房地产估值仍存在波动风险，给予一定估值折价，给予公司2027年0.8XPB，
调整目标价至4.26元，维持“增持”评级。
Q3收入降幅收窄，持续优化商场布局。公司2026Q3实现营业收入14.82亿元，同比-9.2%，较Q2降幅收窄1.0pct，收入
下降主要受商场数量减少及主动收缩建筑装饰等业务影响。截至2026Q3末，公司经营71家自营商场/201家委管商场，较H1
末分别减少1/10家，公司持续优化低效项目、集中资源提升核心商场经营质量。
自营商场经营相对稳健，新业态布局持续推进。2026Q1-3已开业自营商场实现收入35.55亿元，同比-4.2%，毛利率70
.7%，同比-0.7pct；其中，自有商场收入32.80亿元，同比-2.8%。公司持续拓展高端电器、M+家装设计中心及新零售家具
，完善家居消费场景。截至2026H1末，M+已完成26家样板商场打造，引入1800多家设计工作室，全国新零售家具经营面积
达26.6万平方米，有望增强商场引流及招商能力。
毛利率提升、费用压降，降本增效支撑经营改善。2026Q3公司毛利率64.7%，同比+2.0pct；费用端，销售/管理/财务
费用率为11.4%/11.5%/33.2%，同比-4.0/-2.2/-0.8pct。公司通过组织优化、精细化预算管理及融资成本管控，持续压降
经营支出。
公允价值损失大幅收窄，单季利润扭亏为盈。2026Q3公司实现归母/扣非归母净利润0.18/0.22亿元，均实现同比扭亏
。其中，投资性房地产公允价值变动损失0.49亿元，较去年同期减少11.82亿元，显著减轻归母利润拖累；叠加主业经营
改善及期间费用下降，推动单季盈利修复。2026Q3经营活动现金流净额6.94亿元，同比+57.4%，现金回笼改善显著。
风险提示：市场竞争加剧，原材料价格大幅波动。
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2026-09-07│美凯龙(601828)26H1主业边际修复，降本增效实现扭亏 │国投证券 │增持
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事件：美凯龙发布2026半年度报告。26H1公司实现营业收入30.95亿元，同比下降7.26%；归母净利润0.75亿元，同比
实现扭亏为盈；扣非后归母净利润0.24亿元，同比实现扭亏转盈。26Q2公司实现营业收入15.46亿元，同比下降10.19%；
归母净利润0.27亿元，同比实现扭亏为盈；扣非后归母净利润0.23亿元，同比实现扭亏转盈。
26H1主业收入边际修复，“3+星生态”持续落地
26H1公司营收持续承压，主要系房地产市场调整和居民消费意愿不足的双重影响，行业面临的需求压力仍然较大，公
司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌
入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠所致。26H1公司持续优化商场布局和品类结构，加强对核心自营商场的精细化
运营管理，关闭经营效率较低的商场，集中资源提升核心商场运营质量。26H1公司自营商场平均出租率达到86.9%，较202
5年末的85.0%进一步提升，单体商场的经营质量明显提升。26H1公司主业经营韧性凸显，自营及租赁业务收入23.82亿元
，同比下降2.82%，降幅较25H1的15.59%有明显收窄，主业呈现边际修复态势。
公司"3+星生态"战略持续深化，多业态融合与生态体系建设同步推进。家电业态方面，MEGA-E智电绿洲加速落地，六
大创新场景矩阵已初步成型。其中潮电荟、影音汇、Ecolife三大品类集合场景于2026年5月在重庆全国首发。26H1潮电荟
已打造完成12家。家装业态方面，公司积极落实“30+10+1”业务新战略，26H1全国26家样板商场打造完成，引入1800多
家设计工作室，合作超过4700位优秀设计师，M+小程序已汇聚超过8300位设计师，带动销售3.1亿元。新零售家具方面，2
6H1公司全国新零售家具相关经营总面积达26.6万平方米，预计2026年末公司全国新零售家具经营总面积将突破30万平方
米。
26H1降本增效提振盈利，财务优化与资产证券化稳步推进
盈利能力方面，26H1公司毛利率为65.54%，同比增长4.04pct；26Q2公司毛利率为64.77%，同比增长0.98pct。26H1公
司毛利率同比增加，主要系公司商场数量、建筑装饰服务项目较上年同期有所减少，同时公司降本增效、人工开支下降使
得26H1营业成本大幅下降所致。
期间费用方面，26H1公司期间费用率为52.02%，同比下降2.92pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为8.44%/10.80%
/0.03%/32.74%，同比分别-2.53/-0.44/-0.07/+0.12pct。26Q2公司期间费用率为53.29%，同比下降0.83pct，销售/管理/
研发/财务费用率分别为9.09%/11.22%/0.03%/32.96%，同比分别-2.68/-0.14/-0.05/+2.03pct。其中，26H1公司销售费用
2.61亿元，同比下降28.68%，主要系26H1公司广告及宣传费用等各类费用下降所致；26H1公司财务费用10.13亿元，同比
下降6.91%。26H1公司有息负债平均融资成本为4.2%，较2025年末的4.4%进一步下降，融资成本持续下行主要得益于国资
股东建发集团的融资端赋能。2026年下半年公司计划推进大额债务置换，融资成本有望进一步降低。公司积极落实“轻重
分离”战略，致力于提升资产流动性和资金周转效率。2026年7月，公司已公告拟以上海宝山区汶水路商场作为底层资产
，设立不超过24亿元的商业抵押贷款资产支持专项计划（CMBS）。同时公司积极推进公募REITs的申报筹备工作，在条件
成熟时推动优质商场资产实现REITs上市，进一步打通资产“投融管退”的良性循环。
综合影响下，26H1公司净利率为2.62%，同比增长63.89pct；26Q2公司净利率为1.71%，同比增长85.83pct。
投资建议：公司持续稳步推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新
梳理焕发活力，盈利能力有望逐步修复。我们预计美凯龙2026-2028年营业收入63.46、65.25、68.49亿元，同比增长-3.5
9%、2.82%、4.96%；归母净利润为1.13、2.27、3.63亿元，对应PB为0.4x、0.4x、0.4x，给予26年0.5xPB，6个月目标价
为2.60元，维持增持-A的投资评级。
风险提示：新零售发展不及预期风险；房地产行业周期波动风险；卖场拓展不及预期风险；降本增效不及预期风险；
融资成本上升风险。
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2026-09-06│美凯龙(601828)公司2026年中报点评：扭亏为盈，加强自营商场精细化管理 │国泰海通 │买入
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本报告导读：公允价值变动损失收窄，利润扭亏为盈；加强对核心自营商场的精细化运营管理。
投资要点：调整盈利预期，维持“增持”评级。预计2026-2028年公司EPS为0.04/0.09/0.14元（2026-2028年原值为0
.00/0.08/0.16元）。考虑公司为重资产企业，且盈利刚修复，采用PB估值；参考行业平均，给予公司2026年1XPB，调整
目标价至5.22元，维持“增持”评级。
公允价值变动损失收窄，利润扭亏为盈。2026Q2公司营业收入15.46亿元，同比-10.2%；收入承压系商场数量和建筑
装饰服务项目数量同比减少，且公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商；2026Q2归母/扣非净利润0.27/0.23亿
元，同比扭亏，系投资性房地产的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。
加强对核心自营商场的精细化运营管理。2026H1公司经营72家自营商场，较2025年末的74家持续优化；平均出租率为
86.9%，较2025年末的85.0%进一步提升，计划下半年自营出租率稳步提升2-3pct，2-3年内提升至93-95%。2026H1公司经
营211家不同管理深度的委管商场，新开1家、关闭8家，优化业务布局的同时降低相关业务经营风险，平均出租率为78.4%
。
“3+星生态”战略，业态融合、生态升级。高端电器面积占比、租金贡献均超过10%，未来3年计划占比再提升5pct；
公司2026H1落地两家MEGA-E，潮电荟、影音汇、Ecolife三大品类集合场景于2026年5月在重庆全国首发；2026年预计完成
13家左右样板商场打造，2027年起进入全国推广阶段。家装业态方面，2026H1公司发布“30+10+1”业务新战略，即打造3
0个城市旗舰M+家装设计中心、落地10个材料图书馆、搭建1个全国性设计师俱乐部平台。
资产流动性提升，现金流改善。2026年7月，公司已公告拟以上海宝山区汶水路商场作为底层资产，设立不超过24亿
元的CMBS。积极推进公募REITs的申报筹备工作，进一步打通资产“投融管退”的良性循环。2026H1公司经营性现金流净
额8.83亿元，同比+337.3%，改善主要由出租率提升带动租金收入增长、提效降本减少经营性支出两方面驱动。在资金统
筹方面，公司董事会已审议终止部分募集资金投资项目，将剩余约10.17亿元募集资金永久补充流动资金。
风险提示：消费复苏不及预期，行业竞争加剧，房地产市场变化。
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2026-08-30│美凯龙(601828)出租率和流动性继续改善 │中信建投 │增持
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核心观点
美凯龙的核心逻辑不再是地产扩张周期下的卖场规模扩张，而是存量装修需求托底、行业供给出清后的资产效率修复
。公司短期受投资性房地产重估和传统家居需求偏弱影响；但核心卖场租金现金流仍具韧性，出租率企稳；电器、汽车、
餐饮、设计中心等新业态导入有助于提升客流和坪效，稳定核心物业租金现金流。后续出租率、租金现金流和债务压力继
续改善，其估值修复逻辑将从资产折价转向经营现金流兑现。
事件
2026年半年度公司实现营业收入30.95亿元，同比增长-7.26%,其中第二季度实现营业收入15.46亿元，同比增长-10.1
9%。
2026年半年度公司实现归属股东净利润0.75亿元，同比大幅扭亏；扣非净利润0.24亿元，同比大幅扭亏。其中，2026
年第二季度归属股东净利润0.27亿元，继续保持扭亏趋势；扣非净利润0.23亿元，继续保持扭亏趋势。
简评
优化商场布局，核心项目经营质量提升
2026年上半年公司持续关闭经营效率较低的商场，自营商场较2025年末减少2家至72家；经营质量持续改善，自营商
场平均出租率由2025年末的85.0%提升1.9pct至86.9%。公司优化委管商场，期末经营211家（较年初减少7家），平均出租
率为78.4%，有所下降；叠加战略合作及特许经营项目，全国共经营331家家居建材店及产业街，总经营面积达到1853.59
万平方米。报告期内，公司自营及租赁收入23.82亿元（-2.8%），委托经营管理收入5.07亿元（-16.8%）。
“3+星生态”持续推进，现金流及债务结构改善
公司持续拓展家电、家装及新零售家具等业态，上半年落地2家MEGA-E智电绿洲，全国26家M+样板商场已引入超过180
0家设计工作室、合作设计师超过4700名，M+小程序带动销售3.1亿元；新零售家具经营面积达到26.6万平方米，有望进一
步丰富商场品类并提升引流能力。
降本增效叠加减值收窄，业绩实现扭亏
2026年上半年，公司实现营业收入30.95亿元（-7.3%），虽然报告期内仍有持续通过减免租金及管理收入的方式稳商
留商，但伴随降本增效持续推进，营业成本下降17.0%，带动综合毛利率同比提升4.0pct至65.5%，其中自营及租赁业务毛
利率提升1.6pct至70.7%，委托经营管理业务毛利率提升2.5pct至45.7%。公司销售费用、管理费用及财务费用分别下降28
.7%、10.9%和6.9%，费用管控成效显现。同时，受房地产行业整体进入平稳阶段带动，投资性房地产公允价值变动损失由
上年同期20.96亿元大幅收窄至0.99亿元，信用及资产减值损失亦明显减少。
流动性不断改善，资产证券化稳步推进
报告期内，公司经营活动现金流净额达到8.83亿元，同比增长337.3%；期末短期借款同比年初下降62.4%至7.67亿元
，长期借款下降8.1%至162.33亿元，一年内到期的非流动负债增长到84.32亿元，利息费用同比下降6.5%。
公司7月31日公告2020年配套募集资金部分项目终止，剩余资金10.17亿元永久补流，并且宣布以宝山汶水路美凯龙为
底层资产（建筑面积14万平，25年总资产16亿，净资产4亿，收入1.6亿，净利润0.3亿），募集不超过24亿元，利率市场
化发行CMBS。结合公司去年发行重庆项目CMBS，每年都在积极推进融资成本降低和流动性的改善。
投资建议：我们更新公司2026-2028年归母净利润预测分别为0.74亿元/2.95亿元/5.27亿元，对应PE分别为130X/33X/
18X，对应PB分别为0.43X/0.42X/0.41X，从资产重估角度，存在较好的空间，维持“增持”评级。
风险分析
1.存量房装修需求释放不及预期。若二手房交易、老房翻新、局改换新等存量需求修复弱于预期，或居民装修消费意
愿持续偏弱，公司卖场客流、商户销售和招商恢复可能低于预期。
2.出租率和租金水平修复不及预期。公司平均租金自2018年以来整体下行，合计平均租金由约3.05元/平方米/天下降
至2025年的约1.85元/平方米/天，若后续商户经营压力仍大，公司可能继续通过降租、免租期等方式维持出租率，影响租
金现金流修复。
3.新业态导入效果不及预期。公司通过电器、汽车、餐饮、设计中心等业态提升客流和出租率，但若新业态招商、经
营坪效或消费者转化不及预期，可能难以充分弥补传统家居建材品类下行压力。
4.投资性房地产公允价值继续下行风险。公司估值高度依赖投资性房地产价值和长期租金现金流，若长期租金增长率
、出租率或折现率假设恶化，投资性房地产仍可能产生进一步减值压力，对利润表和净资产形成扰动。
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2026-08-29│美凯龙(601828)2026Q2经营质量改善，盈利能力提升 │华西证券 │增持
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事件概述
公司发布2026年半年报：2026上半年公司实现营收30.95亿元，同比下滑7.26%；归母净利润0.75亿元，同比扭亏为盈
，扣非后归母净利为0.24亿元，同比扭亏为盈。单季度看，2026Q2实现营收15.46亿元，同比下滑10.19%；归母净利润0.2
7亿元，同比扭亏为盈，扣非后归母净利为0.23亿元，同比扭亏为盈。营收下滑主要系商场数量和建筑装饰服务项目数量
较上年同期相比有所减少，同时公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优
惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，总体影响了本期的营业收入。但随着商场
租赁及运营业务出租率的提升，公司主业经营改善，单体商场的经营质量已明显提升。
分析判断:
收入端：商场结构持续调整，自有商场营收同比正增长
2026年上半年，公司持续优化商场布局和品类结构，加强对核心自营商场的精细化运营管理。截至2026年6月30日，
公司经营72家自营商场，较2025年末的74家和2024年末的77家持续优化，关闭经营效率较低的商场，集中资源提升核心商
场运营质量，公司自营商场平均出租率达到86.9%，较2025年末的85.0%进一步提升，单体商场的经营质量明显提升。分业
态看，2026H1公司自有商场实现营收22.12亿元，同比-1.3%，毛利率74.3%，同比-1.0pct；租赁商场实现营收1.56亿元，
同比-10.4%，毛利率30.6%，同比+18.3pct；合营联营商场0.55亿元，同比-2.3%，毛利率71.6%，同比+0.5pct。此外公司
有储备待开业项目，截至2026年6月30日公司有16家筹备中的自营商场（其中自有13家，租赁3家），计划建筑面积约263
万平方米（最终以政府许可文件批准的建筑面积为准）；筹备的委管商场中，有235个委管签约项目已取得土地使用证/已
获得地块。
盈利端：降本增效毛利率同比提升，多因素综合作用拉动净利率明显提升
盈利能力方面，2026Q2毛利率64.77%，同比+0.98pct（毛利率提升我们判断主要系商场数量、建筑装饰服务项目较上
年同期有所减少，同时公司降本增效、人工开支下降综合所致），费用方面，2026Q2公司期间费用率为53.29%，同比-0.8
3pct，其中销售费用率为9.09%，同比-2.68pct（销售费率下降系本期广告及宣传费用等各类费用下降所致）；管理费用
率为11.22%，同比-0.14pct（管理费率变动系本期人工开支、专业服务费等各类费用下降所致）；研发费用率0.03%，同
比-0.05pct；财务费用率为32.96%，同比+2.03pct。净利率1.71%，同比+85.83pct。净利率上升明显我们判断主要由①公
司单体商场盈利质量明显提升，②公司持续降本增效所致。
投资建议
公司目前已形成线上线下全布局，家居、家装、高端电器全覆盖，品牌商、设计师资源全链接的“10+1”立体大家居
生态；考虑到当前终端需求仍有较大压力以及与建发业务协作融合仍需一定时间，结合公司最新财报，我们调整此前盈利
预测，预计2026-2028年营收分别为63.19/67.36/72.53亿元（26-28前值为65.8/70.14/75.53亿元），EPS分别为0.03/0.0
5/0.06元（26-28前值为-0.01/0.02/0.04元）。对应2026年8月29日的收盘价2.21元/股，26-28年PE分别为66/48/35倍。
公司营收27、28年有望转正，维持“增持”评级。
风险提示
1)地产销售不及预期。2)新业务进展不顺。3）与新股东合作效果不及预期。
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2026-05-17│美凯龙(601828)轻装上阵，资产重估 │中信建投 │增持
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美凯龙的核心逻辑不再是地产扩张周期下的卖场规模扩张，而是存量装修需求托底、行业供给出清后的资产效率修复
。公司短期受投资性房地产重估和传统家居需求偏弱影响；但核心卖场租金现金流仍具韧性，出租率企稳；电器、汽车、
餐饮、设计中心等新业态导入有助于提升客流和坪效，稳定核心物业租金现金流。后续出租率、租金现金流和债务压力继
续改善，其估值修复逻辑将从资产折价转向经营现金流兑现。
摘要
行业需求从新房转向存量房，家居建材消费常规化。
新房销售、开工、竣工下行削弱了传统卖场客流，但二手房装修、老房翻新、局改换新和适老化改造正在成为新的需
求来源，规上市场稳定在1.5万亿元。我们认为存量房装修需求已显著高于新房装修需求，家居行业从“新房集中交付驱
动”转向“存量房周期性更新驱动”。
供给出清带来龙头修复机会。
建材家居卖场行业已从过去的面积扩张进入供给出清阶段，低效卖场退出、行业面积收缩，推动单位面积销售额和经
营效率修复。规上卖场平均销售额逐年提升，平均经营面积近五年基本稳定，证明优质卖场受益于行业集中度提升，其出
租率、坪效和商户经营质量逐步修复，美凯龙也通过一系列瘦身减负紧跟行业趋势。
美凯龙经营逐步稳定好转，一次性计提轻装上阵
公司投资性房地产公允价值大额调整不影响现金流，有息负债也在稳步消化。公司仍保有全国化卖场网络，2025年拥
有345家家居建材店/产业街，覆盖181个城市，核心自营商场仍维持较高毛利率，出租率亦开始回升至85%以上，现金流逐
步好转。
新业态导入改善卖场客流和出租率。
公司通过电器、新能源汽车、餐饮、设计中心等业态补充传统家居商户结构，本质不是偏离主业，而是围绕存量装修
和家居消费重构客流入口。以旧换新、设计中心和数字化会员体系也说明公司仍具备终端消费承接能力，后续经营修复具
备现实基础。
投资建议：我们预计公司2026-2028年收入分别为63.34亿元/63.67亿元/64.22亿元，对应归母净利润分别为0.71亿元
/2.81亿元/5.22亿元，对应PE分别为163X/41X/22X。考虑公司当前仍处于利润修复初期，更适用于资产价值重估方法，我
们认为公司已进入重资产修复和价值重估阶段，首次覆盖，予以“增持”评级。
风险提示：
1.存量房装修需求释放不及预期。若二手房交易、老房翻新、局改换新等存量需求修复弱于预期，或居民装修消费意
愿持续偏弱，公司卖场客流、商户销售和招商恢复可能低于预期。
2.出租率和租金水平修复不及预期。公司平均租金自2018年以来整体下行，合计平均租金由约3.05元/平方米/天下降
至2025年的约1.85元/平方米/天，若后续商户经营压力仍大，公司可能继续通过降租、免租期等方式维持出租率，影响租
金现金流修复。
3.新业态导入效果不及预期。公司通过电器、汽车、餐饮、设计中心等业态提升客流和出租率，但若新业态招商、经
营坪效或消费者转化不及预期，可能难以充分弥补传统家居建材品类下行压力。
4.投资性房地产公允价值继续下行风险。公司估值高度依赖投资性房地产价值和长期租金现金流，若长期租金增长率
、出租率或折现率假设恶化，投资性房地产仍可能产生进一步减值压力，对利润表和净资产形成扰动。
若长期增长假设下修，减值压力将明显放大。在g1维持0.75%的情况下，若g2由2.0%降至1.8%/1.6%/1.4%/1.2%/1.0%
，对应潜在减值约31/60/85/109/130亿元
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2026-05-11│美凯龙(601828)26Q1同比扭亏为盈，现金流明显改善 │国投证券 │增持
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事件：美凯龙发布2025年年报及2026年一季报。2025年公司实现营业收入65.82亿元，同比下降15.85%；实现归母净
利润-237.22亿元，同比下降695.12%；实现扣非归母净利润-57.29亿元，同比下降241.11%。单季度看，25Q4公司实现营
业收入16.13亿元，同比下降5.98%；实现归母净利润-205.80亿元，同比下降1776.57%；实现扣非归母净利润-47.71亿元
，同比下降659.68%。2026Q1公司实现营业收入15.48亿元，同比下降4.15%；实现归母净利润0.48亿元，同比增长109.29%
；实现扣非归母净利润0.01亿元，同比增长100.45%。
营收降幅收窄，自营及租赁收入基本稳定
分业务来看，25年公司自营及租赁/委托经营管理/建筑装饰服务/其他收入分别为48.81/11.91/1.08/4.02亿元，同比
分别-8.9%/-18.4%/-67.5%/-40.0%，其中自营及租赁收入占比74.2%，仍为公司核心收入来源。25年公司受地产行业不景
气及家居建材需求下滑影响，通过减免租金及管理收入稳商留商，同时以优惠商业条件吸引优质业态及品牌入驻，导致租
赁及管理收入有所承压。26Q1来看，公司实现营业收入15.48亿元，同比下降4.15%，较25年全年15.85%的降幅收窄；其中
自营及租赁板块收入11.97亿元，同比仅减少0.12亿元，整体保持基本稳定，主要系商场租赁及运营业务租金单价止跌企
稳、出租率持续提升；委管相关收入同比下降0.50亿元，主要系委管商场数量减少所致。减值及公允价值变动方面，26Q1
公司投资性房地产公允价值变动损失为0.51亿元，较25年全年234.4亿元大幅缩窄；信用减值损失及资产减值损失合计约0
.22亿元，对当期财报影响较小。整体来看，公司自营及租赁主业收入基本稳定，单体商场经营质量有所改善。
降本增效持续兑现，26Q1盈利及现金流明显修复
盈利能力方面，25年公司毛利率为59.80%，同比提升1.54pct；25Q4公司毛利率为53.34%，同比下降0.76pct；26Q1公
司毛利率为66.31%，同比提升7.25pct，主业盈利能力改善明显。期间费用方面，25年公司期间费用率为57.38%，同比下
降0.86pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为12.72%/11.81%/0.07%/32.78%，同比分别-0.43/-1.30/-0.10/+0.97pct；
25Q4公司期间费用率为56.54%，同比下降14.06pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为13.58%/11.00%/0.03%/31.95%，
同比分别-2.40/-5.12/-0.10/-6.44pct；26Q1公司期间费用率为50.75%，同比下降5.05pct，销售/管理/研发/财务费用率
分别为7.80%/10.39%/0.03%/32.53%，同比分别-2.34/-0.74/-0.08/-1.89pct，降本增效及融资成本下降效果持续体现。
综合影响下，25年公司净利率为-386.91%，同比下降346.12pct；25Q4公司净利率为-1370.91%，同比下降1301.83pct，主
要受投资性房地产公允价值变动损失及资产减值影响；26Q1公司净利率为3.54%，同比提升40.44pct，实现扭亏为盈。现
金流方面，26Q1公司经营活动现金净流入4.13亿元，同比由负转正。整体来看，随着租金单价止跌企稳、出租率持续提升
，公司单体商场经营质量改善，盈利及现金流明显修复。
投资建议：公司持续推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新梳理
焕发活力，盈利能力有望逐步修复。我们预计美凯龙2026-2028年营业收入分别为63.75、65.80、68.79亿元，同比分别-3
.14%、+3.21%、+4.55%；归母净利润分别为-1.43、2.39、4.18亿元，对应PB分别为0.5x、0.5x、0.5x。给予公司2026年0
.7xPB，对应目标价3.49元，维持“增持-A”的投资评级。
风险提示：新零售发展不及预期风险；房地产行业周期波动风险；卖场拓展不及预期风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-09-16│美凯龙(601828)2026年9月16日投资者关系活动主要内容
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1、请问公司发行REIT的进展。
答:感谢您的提问。公司已选定REITs资产包，中介机构已入场，目前在项目尽调阶段，公司将尽快推动商业地产REIT
s项目落地，后续进展公司会及时合规进行披露。
2.上半年家居消费偏弱，公司自营商场客流有没有好转？
答:感谢您的提问。上半年家居消费整体仍偏弱，社零数据显示，行业家具和建筑装潢零售均有下滑，公司也阶段性通过
减免租金、管理费等方式稳商留商。在此背景下，公司自营商场经营质量在提升：自营及租赁收入23.8亿元，同比降幅明
显小于整体营收，毛利率提升至70.7%；自营商场平均出租率升至86.9%，较2025年末提高1.9个百分点；经营性现金流显
著改善。客流层面公司持续关注自营商场的客流变化，但目前没有对自营商场开展独立专项的客流统计。结合出租率、经
营收入以及现金流等经营指标来看，核心自营商场经营恢复情况好于行业整体水平。
3.上半年的业绩表现？
答:感谢您的提问。商场数量及出租率：截至2026年6月末，公司共运营72家自营商场、211家委管商场、16家特许经营商
场，总经营管理面积超1850万方。2026年上半年关闭2家低效的自营商场，截至6月末自营商场平均出租率达86.9%，较202
5年末的85%进一步提升。
上半年实现营业收入30.9亿元，同比下降2.5亿元，降幅7.3%，其中自营及租赁板块营收23.8亿元，同比下降0.7亿元
，降幅2.8%，公司实现归母净利润7486万元，同比扭亏为盈；上半年公允价值变动损失约9884万元，较去年同期的21亿元
大幅减少20亿元，是盈利改善的核心因素之一。
整体营业总成本下降4.5亿元，降幅超过营收降幅：其中营业成本下降2.1亿元，降幅17%；销售费用下降1.1亿元，降
幅29%；管理费用下降0.5亿元，降幅11%；财务费用下降0.75亿元，降幅7%。
经营活动产生的现金净流量为8.8亿元，同比增加6.8亿元，增幅达337%；较去年下半年环比增加2.6亿元，经营质量
持续提升。详细信息请参考公司公告。
4.原材料、人力成本上涨，公司有哪些降本举措？
答:感谢您的提问。成本端，上半年三费继续下降，下半年我们将：1.优化组织架构，提升人效；2.推进全面预算管理的
精细化，严控非必要支出；3.继续发挥集采优势，降低采购和运营成本。
5.线上直播、电商引流，给线下门店带来的转化效果如何？
答:由于家居消费决策链条长，成交主要在线下完成，线上引流到线下的转化受多多种因素干扰，行业内很难形成统一口
径的线上至线下转化率指标，因此不宜以单一转化率衡量引流效果。上半年公司持续整合抖音本地生活、小红书、高德、
美团等线上流量入口，线上直播和电商引流主要承担种草、留资、预约到店的蓄客功能。报告期内新会员招募同比增长50
%，在蓄客投入小幅增加的前提下，企划费用同比下降13%，体现出引流效率和费用管控均得到改善。
6.公司现金流上半年改善明显吗？
答:感谢您的提问。上半年经营活动产生的现金净流量为8.8亿元，同比增加6.8亿元，增幅达337%；较去年下半年环比增
加2.6亿元，经营质量持续提升。
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参与调研机构：37家
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2026-09-01│美凯龙(601828)2026年9月1日投资者关系活动主要内容
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红星美凯龙家居集团股份有限公司于2026年9月1日在红星美凯龙总部b座南楼312会议室、电话会议举行投资者关系活
动，参与单位名称及人员有刘佳昆国泰海通证券股份有限公司，张英杰上海德汇集团有限公司，居桢华宝基金管理有限公
司，黄钢广州拙一资产管理有限公司，黄诗涛东吴证券股份有限公司，米雁翔长江证券，上市公司接待人员有董事长李玉
鹏，总经理施姚峰，副总经理朱家桂，财务总监杨映武，董事会秘书曹澍。 查看原文
https://data.tdx.com.cn/zxfile/pdf_tb_news_jgdyxx/202609/92244601828.pdf
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参与调研机构：1家
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2026-05-14│美凯龙(601828)2026年5月14日投资者关系活动主要内容
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1.美凯龙商场目前面临的最大问题是出租率低，人流量小，单位面积GMV低，坪效低。改革应该围绕这些问题去解决
。建议公司按照一店一策，灵活定位，引入一些高频和中频消费业态，有些商场部分楼层或部分空间可以从白天延续到夜
间经营，可以考虑将“潮电荟”、新能源车、手机等3C消费电子、潮玩、床上用品、厨具餐具、家居美学百货用品、运动
休闲鞋服、健身用品、餐饮娱乐、大型超市布局到一、二楼及地下楼层，以增加人流量和GMV，打造“热爱生活，就到红
星美凯龙”的品牌形象。同步解决商场空间空置问题和租金下滑趋势。不知道公司是否有计划搞这方面的试点？
答:尊敬的投资者您好，感谢您对美凯龙运营提效的建言，您的建议与公司当前的战略转型方向高度契合。公司目前
正推进新五年战略下的业态升级，核心思路正是在坚守家居主业基本盘的基础上，引入更高频的关联业态激活客流、提升
坪效。
我们已经规模化落地“潮电荟”业态，潮电荟以打造“潮电生活场景首发渠道”为目标，聚焦小家电、消费电子、AI
智能与零碳绿能四大品类。目前已在全国开设50家门店，并拥有5家零碳绿能终端及11家手机数码门店，形成“集合店+专
卖店”双轨并行的多元店态。公司正计划在全国打造超过100家“潮电荟”，加速推进企业电器战略升级。2026年将是公
司智电2.0战略的关键之年，全年将在全国13个核心城市完成首批“MEGA-E智电绿洲”的升级打造，形成覆盖东北、西南
、中原、北京、重庆等区域的标杆网络。
新业态新能源汽车业态方面，公司已发布汽车业态的“3100规划”，即3年内孵化出汽车业态的新赛道，汽车业态总
经营面积突破100万㎡的规划。截至2025年末，汽车业务已进驻46个城市，合作超30个品牌，经营面积32万㎡。公司围绕
“品牌集群+场景联动”，打造新车集合馆，模式多元，场景深度融合；借助商场中高端家庭流量，将汽车消费融入“人
车家”生态闭环；打造西宁海湖诚宇汽车城、重庆欧陆汽车港、昆明 W 名车等样板项目，树立了行业标杆。
在区域经营激励安排上，公司已落地“一店一策”的差异化运营机制，激活当地消费力。针对当前消费市场的需求变
化，在产品和服务层面，红星美凯龙将致力于打造全方位年轻化消费场景。公司将引入更多元化的业态组合，包括二次元
主题家居馆、潮玩设计区、独居青年生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态。基于年轻人“悦己型”消费
特点，红星美凯龙将重点打造沉浸式体验空间，通过场景化陈列和互动式体验，让年轻消费者在购物过程中获得情感共鸣
和精神满足。
针对商场部分楼层和空间夜间经营的意见，公司秉持“一场一策”原则，授权区域营发中心结合本地客群特征、商圈
配套情况自主试点弹性营业安排，优先在与家居强关联的配套业态区域探索分时段运营模式，例如部分商场的生活业态餐
饮娱乐等品类营业至夜间，相关成熟经验将逐步向符合条件的门店推广。
2.成都湾悦城是由红星美凯龙与建发商管合作打造的商业综合体，目前经营情况如何？出租率？坪效？这种合作模式
今年还有其他店落地吗？
答:感谢您的提问，天府新区湾悦城是美凯龙自持物业，此前为美凯龙生活美学中心，于2021年开业，总建筑面积约1
4.4万平方米，为给消费者提供更好的购物体验，美凯龙牵手建发商管，以“城南活力家庭悦聚场”的全新定位，于2025
年12月20日正式开业。湾悦城以“兴趣”作为出发点，汇聚了时下最热的健身、运动、户外、以及儿童成长与家庭生活的
多元场景。
截至2026年一季度末，湾悦城时点出租率71.81%。今年暂无其他商场委托给建发商管，美凯龙将聚焦存量资产精细化
运营，构建“拓局 - 运营 - 扩张 - 输出”全链路正循环联动闭环，以深度运营商定位同步赋能自持、委管等在管商场
。
3.公司今年推动资产轻重分离的出发点是什么？对公司有什么好处？今年预计完成多少个商场的轻重分离？
答:感谢您的提问，公司今年推动资产轻重分离，以专业化分工为核心，分拆设立美凯龙资产管理与商管两大独立主
体，通过股权联结或市场化协议实现深度协作。资产管理主体聚焦自持商场及其他重资产产权持有与核心管理，商管主体
统一负责所有自持、委管及加盟等在管商场运营，形成“资产端聚焦价值、运营端聚焦效能”的清晰格局，有效隔离重资
产风险、剥离资产负债压力，释放轻资产扩张潜力，破解过往轻重业务混杂导致的专业分工不足、管理模糊、资源错配等
难题。公司将聚焦存量资产精细化运营，通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低效资产收益，以股权转让、资产
置换等出清方式优化资产组合，借助 REITs发行、股权合作等资本化路径打通退出闭环。
4.今年的分红计划？
答:感谢您的提问，未来公司将根据实际经营情况和发展需求，适时调整分红政策，以更好地回报股东。
5.建发股份增加担保金额上限到150亿元，再加上上限为95亿的灵活的短期融资额度。预计今年美凯龙的融资利率平
均可以下降到多少？
答:建发股份入主美凯龙后，积极向美凯龙引入优质的金融资源，通过与控股股东的资源协同，公司的债务结构已得
到优化，融资成本显著降低。今年建发股份将持续助力公司拓宽融资渠道，优化有息负债品种配置和期限结构，进一步降
低融资成本。
6.建发入股后赋能效果明显，今年在资源、资金、管理上还有哪些支持？
答:感谢您的提问，建发入主美凯龙后，推动了从股权入主到业务融合的实质迈进，地产供应链家居业务双向赋能。
资金资源上，建发积极向美凯龙引入优质的金融资源，助力美凯龙持续优化公司的债务结构，显著降低公司的融资成本，
今年还将继续支持公司拓宽融资渠道，优化有息负债品种配置和期限结构，降低融资成本；业务上，近年来3+星生态战略
有效优化商场经营业态和出租率，今年还将继续加速推进企业电器、家装、汽车等业态战略升级；管理上，依托建发成熟
的治理体系、运营经验及专业人才储备，公司已完成董事会及核心经营管理层架构优化，在公司治理机制、内控管理体系
、经营决策流程、战略发展规划等方面全面对标国资规范治理标准，持续完善治理结构、提升精细化经营管理水平，为公
司长远稳健发展筑牢治理根基。
7.今年关闭低效商场、优化门店结构，对业绩改善帮助有多大？
答:公司对经营业绩不佳的租赁商场进行了闭店，该措施帮助公司持续聚焦核心商场，集中优势资源，巩固核心自持
商场的进入壁垒，稳固市场领导地位。同时，减少经营业绩不佳的租赁商场投入，也能有效的帮助公司减少经营亏损，提
升经营利润。
8.家装、康养家居等新业务，今年拓展和盈利情况怎么样？
答:感谢您的提问，家装设计师未来是美凯龙的核心流量入口之一，公司通过设计驱动、资源聚合与区域深耕，推动
家居行业从单一产品交付向整体生活提案的跨越，能为消费者、设计师与品牌商构建共生共赢的新生态。2025年，公司通
过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，撬动设计师带单销售额超过1.
5亿元，有效实现了“设计引流+商场转化”的闭环。
截至2025年末，公司家装业务即M+高端家装设计中心总经营面积达70.5万平方米，公司规划未来家装业务M+高端设计
中心经营面积占比要达到15%，目前还有一定提升空间。
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