研报评级☆ ◇601828 美凯龙 更新日期：2026-03-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2025-11-07
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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6月内 0 2 0 0 0 2
1年内 0 8 1 0 0 9
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ 0.13│ -0.51│ -0.69│ -0.15│ 0.04│ 0.09│
│每股净资产(元) │ 11.95│ 11.39│ 10.68│ 10.58│ 10.72│ 10.90│
│净资产收益率% │ 1.07│ -4.47│ -6.42│ -1.40│ 0.30│ 0.85│
│归母净利润(百万元) │ 558.59│ -2216.36│ -2983.50│ -641.50│ 146.00│ 400.00│
│营业收入(百万元) │ 14138.32│ 11514.98│ 7821.27│ 6984.00│ 7888.00│ 8403.50│
│营业利润(百万元) │ 1425.14│ -1865.83│ -3397.84│ -561.50│ 302.50│ 534.50│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2025-11-07 增持 维持 3.35 -0.18 0.03 0.08 国投证券
2025-10-31 增持 维持 --- -0.11 0.04 0.10 华西证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2025-11-07│美凯龙(601828)25Q3扣非亏损收窄，经营性现金流逐季向好 │国投证券 │增持
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事件：美凯龙发布2025年三季报。25Q1-3公司实现营业收入49.69亿元，同比下降18.62%；归母净利润-31.43亿元；
扣非后归母净利润-9.59亿元。25Q3公司实现营业收入16.32亿元，同比下降13.24%；归母净利润-12.43亿元；扣非后归母
净利润-3.56亿元。
25Q3营收降幅收窄，多元业态支撑出租率企稳回升
25Q3公司营收持续承压，主要系商户经营情况受到家居零售市场的需求减弱的影响，商场租金收入阶段性下滑；同时
公司稳商留商优惠增加；公司委管商场数量和其他业务板块的项目数量减少、进度放缓。25Q1-3公司自营及租赁分部收入
同比下降5.8亿元，其他分部收入合计同比下降5.6亿元。
公司业态升级步伐加快，电器、汽车、家装设计、生活业态等新兴业务的发展均取得积极进展，跨界融合的布局正持
续落地，同时也带动商场出租率企稳回升。截至2025年9月末，公司自营商场的出租率有所提升，由2024年末的83.0%稳步
提升至84.7%。分业务板块来看，1）25Q3美凯龙电器经营面积占比进一步提升0.2pct，截止Q3末已在全国115个核心城市
，打造了超150家馆均面积破万方的智能电器生活馆。2）25Q3汽车经营面积占比提升0.3pct，截止Q3末公司体系内汽车业
态总经营面积达26万平方米，覆盖全国44个城市，合作品牌超过30家。公司正全面推进“3100”战略，计划在三年内实现
汽车业态经营面积突破100万平方米。
投资性房地产致25Q3利润短期大幅承压，现金流环比逐季改善
盈利能力方面，25Q1-3公司毛利率为61.89%，同比增长2.47pct；25Q3公司毛利率为62.69%，同比增长6.07pct。其中
，商场租赁及运营业务盈利水平呈现一定韧性，25Q1-3商场租赁及运营等业务在营收承压背景下营业利润实现2亿元，较
去年同期的约1亿元出现明显改善。
期间费用方面，25Q1-3公司期间费用率为57.65%，同比增长2.88pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为12.44%/12.
07%/0.09%/33.05%，同比分别+0.09/-0.20/-0.10/+3.09pct。25Q3公司期间费用率为63.19%，同比增长3.70pct，销售/管
理/研发/财务费用率分别为15.43%/13.77%/0.07%/33.92%，同比分别-0.05/-0.27/-0.14/+4.15pct。
公司投资性房地产公允价值下降造成25Q1-3公允价值变动损失约33.3亿元以及各类减值损失合计约-1.7亿元。综合影
响下，25Q1-3公司净利率为-67.41%，同比下降34.58pct；25Q3公司净利率为79.99%，同比下降43.98pct。公司经营活动
现金流明显改善，截止2025年前三季度经营活动现金净流入约6.4亿元，较去年同期增加约11.7亿元；25Q1-3经营活动现
金净流入分别为-1.12亿元、3.14亿元和4.41亿元，环比逐季增长。
投资建议：公司持续稳步推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新
梳理焕发活力，盈利能力有望逐步修复。我们预计美凯龙2025-2027年营业收69.15、77.32、82.23亿元，同比增长-11.59
%、11.82%、6.34%；归母净利润为-8.04、1.25、3.62亿元，对应PE为-14.9X、96.3X、33.2X，给予26年116.92xPE，12个
月目标价为3.35元，维持增持-A的投资评级。
风险提示：新零售发展不及预期风险；房地产行业周期波动风险；卖场拓展不及预期风险。
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2025-10-31│美凯龙(601828)Q3扣非转正，经营性现金流大幅好转 │华西证券 │增持
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事件概述
公司发布2025三季报：2025前三季度公司实现营收49.69亿元，同比下滑18.62%；归母净利润-31.43亿元，同比下滑6
6.55%，扣非后归母净利为-9.59亿元，亏损幅度同比收窄。单季度看，2025Q3公司实现营收16.32亿元，同比-13.24%，归
母净利润-12.43亿元，同比-96.07%，扣非归母净利润-3.56亿元，亏损幅度同比收窄。现金流方面，公司经营活动产生的
现金流量净额为6.43亿元，同比大幅提升。
分析判断:
收入端：商场结构持续调整，收入端暂时承压
公司积极调整战略与商场品类布局，以优惠条件吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品牌入驻，截至2025年6
月30日公司经营76家自营商场，平均出租率为84.2%，235家不同管理深度的委管商场，平均出租率为81.3%，通过战略合
作经营7家家居商场，此外公司以特许经营方式授权23家特许经营家居建材项目，共包括369家家居建材店/产业街。覆盖
全国30个省、直辖市、自治区的189个城市。
分业态看，结合（2025H1公司自有及租赁、委托经营、建筑装饰分别实现收入24.51亿元/6.09亿元/1.04亿元，同比
分别-15.6%/-26.4%/-51.1%）我们判断三大业务3季度延续下滑态势，我们判断自营及租赁收入下滑系为支持商户持续经
营，稳商留商优惠增加所致；委托经营收入同比下滑系委管商场数量减少所致；建筑收入同比下滑系受到相关行业收缩情
况的影响，公司项目数量减少，存续项目工程进度放缓原因所致。未来公司借助与建发集团的深度合作，通过网络化拓展
以建发房产和联发集团为代表的房企楼盘资源，融合M+中心设计服务，对接万盘资源有望带来新的增长点。
盈利端：降本增效毛利率同比提升，刚性费用支出增加致净利率下滑
盈利能力方面，2025Q3毛利率62.69%，同比+6.07pct，净利率-79.99%，同比-43.98pct。毛利率上升我们判断系建筑
装饰服务业务成本减少，公司降本增效，人工开支下降所致。净利率下滑较多我们判断主要为收入同比下滑费用相对刚性
及投资性物业公允价值下降所致。费用方面，2025Q3公司期间费用率为63.19%，同比增加3.7pct，其中销售费用率为15.4
3%，同比-0.05pct；管理费用率为13.77%，同比-0.27pct；研发费用率0.07%，同比-0.14pct；财务费用率为33.92%，同
比+4.15pct。
布局高端新生态，激活存量市场
高端家电：稳步推进「3+星生态」战略，高端电器已成为公司业务增长最快的板块之一，截至6月底，红星美凯龙电
器经营面积占比9.4%，未来三年，红星美凯龙将在全国打造40座高端电器生态标杆“Mega-E智电绿洲”，实现一城一标杆
。高端家装：公司重磅发布M+家装设计中心2025年战略规划：一Mall一M+，每个红星美凯龙商场都有一个设计枢纽，构建
中国最大的家装设计服务网络。截至6月底，红星美凯龙M+设计中心已完成打造达73.1万㎡，引入1000多家设计工作室，
合作近5000位优秀设计师，设计生态规模效应凸显。新业态新能源汽车：公司成立上海建美智慧汽车服务有限公司，负责
新能源汽车的板块的招商和运营，发布汽车业态的“3100规划”，即3年内孵化出汽车业态的新赛道，汽车业态总经营面
积突破100万㎡的规划。截至报告期末，汽车业务已进驻50家商场，覆盖44个城市，合作超30个品牌，经营面积26.1万㎡
，较2024年底面积增长9.7万㎡。
投资建议
公司目前已形成线上线下全布局，家居、家装、高端电器全覆盖，品牌商、设计师资源全链接的“10+1”立体大家居
生态；考虑到当前终端需求仍有较大压力以及与建发业务协作融合仍需一定时间，我们维持盈利预测，预计2025-2027年
营收分别为70.53/80.44/85.84亿元，EPS分别为-0.11/0.04/0.10元。对应2025年10月30日的收盘价2.75元/股，26-27年P
E分别为76/29倍。公司25年亏损收窄，26、27年有望转正，维持“增持”评级。
风险提示
1)地产销售不及预期。2)新业务进展不顺。3）与新股东合作效果不及预期。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2025-11-20│美凯龙(601828)2025年11月20日投资者关系活动主要内容
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1.新上任的领导团队还未持有公司股份，当此时期不论从感召力还是美凯龙现在的价格价值来看，管理团队应该积极
进行高管增持，用实际的增持向市场和投资者传递坚定信心。
答:感谢您的建议，关于管理层持股计划等投资者建议，公司会进一步研讨。
2.美凯龙公司能不能考虑战略性的方向调整？能否投资新的风口行业，为公司和投资人提供好的回报？
答:尊敬的投资者您好，面对近年来宏观环境和行业的变化，公司已积极进行战略调整。公司作为家居零售领域的领
军企业，大力推进3+星生态等多项战略计划，积极调整商场品类布局，商场从家居品类拓展了家电、家装、新能源汽车、
餐饮等多种业态。未来公司还将聚焦年轻化转型，引入更多元化的业态组合，包括二次元主题家居馆、潮玩设计区、独居
青年生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态，提升出租率水平和营收能力，改善经营业绩，提升公司投资
价值和股东回报。
3.据说宜家母公司计划将其内地优质物业所有权资产出售，请问公司是否对此有关注及考量。
答:感谢您的提问，公司目前也在持续梳理旗下资产，对于经营长期不达预期的自营商场通过综合化转型提升经营效
益，租赁商场通过协商降低租赁成本或闭店降低损失，储备物业项目也在积极探讨资产盘活方案，同时集中资源做强盈利
项目，提高资产回报率。
4.公司H股自上市以来一路下跌，现国资入股之后，后续会对H股股东有些什么回报。
答:感谢您的提问。公司将继续专注于业务的稳健发展，通过提升公司的盈利能力和市场竞争力来为所有股东创造更
大的价值。公司管理层始终高度重视全体股东利益，对股价表现保持密切关注，并将持续通过提高公司的内在价值来体现
对股东的尊重和回报。
5.董事长您好，同样面临行业挑战，居然智家目前仍能保持盈利，而公司已连续两年亏损，且2025年亏损额进一步扩
大。公司三季度现金流虽有所改善，但巨额亏损对股东的意义大打折扣。请问，公司的转型策略何时才能在利润表上给出
正面回应？相较于居然智家聚焦的数字化平台建设，公司大力投入的新能源汽车、电器等新业态，其具体的投资回报周期
是怎样的？
答:公司2025年前三季度的归母净亏损为人民币31.42亿元，较去年同期有所扩大，主要是由于投资性房地产公允价值
下降人民币33.27亿元所致。投资性房地产公允价值下降，主要是由于房地产市场的波动，以及消费市场的疲软，家居零
售行业受到了一定程度的影响，公司的租金单价受到了不同程度的冲击，导致了投资性房地产公允价值出现了波动。公司
积极推进的各项措施提升经营效率，包括稳步推进“3+星生态”，加速业态融合等多种举措，已使得出租率得以稳步回升
，各类费用开支得以有效节控，维持了较为稳定的经营成果。公司前三季度商场租赁及运营等业务的营业利润约2亿元，
较去年同期的约1亿元出现明显改善。
6.阿里减持完后面公司有没有增持计划？能不能提振一下市场信心。
答:感谢您的提问，关于增持计划，公司会进一步研讨。
7.公司如何维护中小股东利益，三月份公布的市值管理何时开始实施。
答:感谢您的提问。关于市值管理，公司已于2025年3月28日公布了估值提升计划，公司将围绕经营提升、现金分红、
投资者关系管理、信息披露等方面，努力提升公司投资价值和股东回报能力，增强投资者信心、维护全体股东利益，促进
公司高质量发展。今年以来，公司持续推进3+星生态战略，并于今年9月发布新五年业务发展思路，公司将以家居主业为
核心，年轻化、数字化为契机，生态化、全球化为驱动，构建以用户为中心、以“家”为场景的泛家居生态体系，实现从
产品到服务、从线下到线上、从国内到国际的全方位价值提升。公司将持续密切关注该事项进展，并严格遵循信息披露准
则，及时、准确、完整地向市场传递最新动态。敬请关注相关公告。再次感谢您的监督与支持！
8.现在出租率如何，对于租不出去的有采取什么措施吗？
答:感谢您的提问，截至2025年3季度末，公司自营商场出租率84.72%，环比二季度提升0.52%。面对传统家居建材业
态的市场收缩，公司持续推进3+星生态战略，升级高端电器馆，加速推进M+高端设计中心，汽车品类招商入驻，餐饮品类
全覆盖，同时鼓励休闲娱乐、超市、教培等生活业态品类引进，释放潜力品类经营面积，完善业态内品类组合，提升商场
综合竞争力。截至今年3季度末，各战略版块经营面积及占比均有提升。未来公司还将聚焦年轻化转型，引入更多元化的
业态组合，包括二次元主题家居馆、潮玩设计区、独居青年生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态，提升
出租率和营收水平。
9.您好董事长，自从建发入股之后，营收和净利润双双下降的厉害，特别是净利润，今年三个季度更是亏了31个亿，
可能是计提的原因，但是营收也下降的厉害，股价更是跌到了冰点。
答:感谢您的提问，公司2025年前三季度的营业收入为人民币49.7亿元，较去年同期相比有一定程度的下降，净亏损
为-33.5人民币亿元，较去年同期相比亏损有所扩大，其中投资性房地产公允价值下降形成公允价值变动损失约人民币-33
.3亿元，以及各类减值损失合计约人民币-1.7亿元。公司营业收入的下降，主要是由于除市场波动的影响因素外，公司同
时积极调整战略布局，集中资源，聚焦主业，主动缩减了受行业冲击较大的建筑装饰服务等业务，造成了营业收入出现了
一定程度的下降。
公司已积极采取各项措施，夯实业务发展质量，公司自营商场的出租率出现了一定程度的提升。截止2025年前三季度
剔除公允价值变动等因素的影响，商场租赁及运营等业务的营业利润约2亿元，较去年同期的约1亿元出现明显改善。同时
，经营活动现金流净额也改善明显，前三季度经营活动现金净流入约人民币6.4亿，较去年同期增加约人民币11.7亿元，
已连续两个季度转正。
公司管理层始终高度重视全体股东利益，对股价表现保持密切关注。公司将继续通过优化业务结构、提升经营效率以
及推进融资渠道多元化等措施，努力提升公司业绩，以期为股东创造更大的价值。
10.公司可否跟华为推出智能家居、智能装修、智能设计大模型之类的，公司应该懂得创新，不要墨守陈规。
答:尊敬的投资者您好，感谢您的建议，公司非常重视创新发展，积极推进数字化转型和创新业务模式。公司也将积
极考虑与华为等科技企业合作的可能性，共同推进智能家居、智能装修等领域的创新发展。公司管理层始终高度重视全体
股东利益，对创新和转型保持密切关注。我们将继续努力，不断提升公司的核心竞争力，为股东创造更大价值。再次感谢
您的宝贵建议和对公司的支持！
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