研报评级☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2026-11-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-08-31
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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3月内 1 0 0 0 0 1
6月内 1 0 0 0 0 1
1年内 3 0 0 0 0 3
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.99│ 0.12│ 0.53│ 0.81│ 0.83│ 0.88│
│每股净资产(元) │ 6.15│ 5.82│ 6.34│ ---│ ---│ ---│
│净资产收益率% │ 16.08│ 2.01│ 8.33│ ---│ ---│ ---│
│归母净利润(百万元) │ 185.77│ 21.91│ 99.25│ 151.34│ 155.11│ 165.34│
│营业收入(百万元) │ 1850.89│ 1805.48│ 1862.29│ 2028.11│ 2181.64│ 2328.29│
│营业利润(百万元) │ 255.94│ 50.99│ 166.04│ ---│ ---│ ---│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-08-31 买入 维持 --- 0.81 0.83 0.88 中信建投
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-08-31│南都物业(603506)2026年半年报点评：扣非利润增长稳健，项目优化带动毛利│中信建投 │买入
│率提升 │ │
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核心观点
公司上半年实现营业收入9.1亿元，同比下降0.6%；主因公司主动退出部分不盈利项目，上半年毛利率为18.3%，同比
提升0.5个百分点。实现归母净利润1.2亿元，同比下降11.0%，主因投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益；实
现扣非归母净利润0.6亿元，同比增长11.0%。物业基础服务拓展项目结构优化，上半年公司新签面积359.3万方，其中城
市服务项目占比47.3%，较去年同期提升超20个百分点；江浙沪外区域占比提升，区域结构更趋平衡。参与认购私募基金
正江千帆（嘉兴），拓展新兴领域投资布局，去年投资的云象机器人年内有望实现盈亏平衡，在浙江及华东区域的服务项
目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。
事件
公司发布2026年半年度报告，上半年实现营业收入9.1亿元，同比下降0.6%；实现归母净利润1.2亿元，同比下降11.0
%；实现扣非归母净利润0.6亿元，同比增长11.0%。
简评
营收同比微降，项目结构优化带动毛利率提升，扣非利润稳健增长。上半年公司实现营收9.1亿元，同比下降0.6%，
主因公司主动退出部分不盈利项目，上半年毛利率为18.3%，同比提升0.5个百分点。实现归母净利润1.2亿元，同比下降1
1.0%，主因投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益，本期确认公允价值变动收益0.6亿元，去年同期为0.9亿元；
实现扣非归母净利润0.6亿元，同比增长11.0%。
物业基础服务拓展项目结构优化。上半年公司新签面积359.3万方，其中城市服务项目占比47.3%，较去年同期提升超
20个百分点；区域布局上，新签面积中江浙沪区域占比60.7%，其他区域占比39.3%，江浙沪外区域占比提升，区域结构更
趋平衡。截至上半年末，总签约面积8535.0万方，覆盖住宅、商写、城市服务三大领域各类业态。
科技投资布局与设备应用落地。公司以自有资金3000万元参与认购私募基金正江千帆（嘉兴）股权投资合伙企业（有
限合伙）的有限合伙份额，拓展新兴领域投资布局。去年投资的云象机器人其核心产品已获得物业行业客户批量采购，年
内有望实现盈亏平衡。公司集中资源在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人进行场景落地与
迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。
上调盈利预测，维持买入评级不变。我们预测2026-2028年公司EPS分别为0.81/0.83/0.88元（原预测2026-2028年为0
.53/0.57/0.62元），对应2026年PE14.4倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评
级不变。
风险分析
1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能
影响公司业绩增长。
2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。
3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。
4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。
5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。
6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。
【5.机构调研】 暂无数据
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