研报评级☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2026-05-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-04-24
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 2 0 0 0 0 2
2月内 2 0 0 0 0 2
3月内 2 0 0 0 0 2
6月内 2 0 0 0 0 2
1年内 2 0 0 0 0 2
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.99│ 0.12│ 0.53│ 0.55│ 0.58│ 0.61│
│每股净资产(元) │ 6.15│ 5.82│ 6.34│ 6.90│ 7.33│ 7.79│
│净资产收益率% │ 16.08│ 2.01│ 8.33│ 9.00│ 9.10│ 8.80│
│归母净利润(百万元) │ 185.77│ 21.91│ 99.25│ 101.68│ 109.00│ 114.29│
│营业收入(百万元) │ 1850.89│ 1805.48│ 1862.29│ 1956.06│ 2043.32│ 2126.15│
│营业利润(百万元) │ 255.94│ 50.99│ 166.04│ 162.00│ 172.00│ 176.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-04-24 买入 维持 --- 0.56 0.59 0.60 开源证券
2026-04-23 买入 维持 --- 0.53 0.57 0.62 中信建投
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-04-24│南都物业(603506)公司信息更新报告：新签面积稳步增长，一体两翼战略加速│开源证券 │买入
│推进 │ │
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结算毛利率有所增长，加大力度推进机器人生态布局
南都物业发布2025年报，公司营收利润保持增长，布局住宅、商写、城市服务三大领域，在管规模稳健增长。公司市
场化程度较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，2025年以来已成功参投云象机器人、云深处科技和境智具身，助
力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。考虑到公司未来仍有减值压力，我们下调2026-2027年盈利预测并新增2
028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为1.04、1.11、1.12亿元，EPS分别为0.56、0.59、0.60元，当前
股价对应PE为21.9、20.5、20.4倍。公司新签面积稳步增长，一体两翼战略加速推进，维持“买入”评级。
收入、利润均保持稳健增长
2025年，公司实现营业收入18.62亿元，同比增长3.15%；实现归属于母公司净利润为0.99亿元，同比增长353.09%；
实现扣非归母净利润0.45亿元，同比增长11.36%。公司实现结算毛利率16.75%，同比增长1.71个百分点。公司归母净利润
大幅增长主要由于公司物业服务项目增加，以及安邦护卫股价上涨带来公允价值变动净收益增长导致。
新签面积稳步增长，一体两翼战略加速推进
截至2025年末，公司总签约项目681个，总签约面积9000.74万平方米；在业态分布上，住宅项目占比60.63%，商写项
目占比28.09%，城市服务项目占比11.28%。2025全年新签项目92个，新签面积1141.59万平方米，同比增长9.72%。公司主
动寻求战略升级，以“一体两翼·生态+科技”战略为引领，以物业基础服务为一体，生态和科技为两翼。2025年公司持
续加大力度推进机器人生态布局，4月投资杭州云象商用机器有限公司；6月由公司联合参与设立的“赛智助龙基金”正式
启动投资，首个投资项目为杭州“六小龙”之一——杭州云深处科技；10月公司与其他机构共同完成对境智具身智能科技
的投资。
风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。
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2026-04-23│南都物业(603506)2025年年报点评：投资收益增厚利润，多项科技投资落地 │中信建投 │买入
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核心观点
公司2025年实现营业收入18.6亿元，同比增长3.1%；实现扣非归母净利润0.45亿元，同比增长11.4%；利润增速高于
营收增速，主因公司毛利率及管理效率均提升。此外由于公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益0.43亿元，
2025年公司实现归母净利润0.99亿元，同比增长353.1%。公司物管主业完成三大领域全业态布局，项目布局持续优化。多
项科技投资落地，公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，与同星科技、杭州柯林电气
等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高质量发展。
事件
公司发布2025年年报，全年实现营业收入18.6亿元，同比增长3.1%；实现归母净利润0.99亿元，同比增长353.1%；实
现扣非归母净利润0.45亿元，同比增长11.4%。
简评
扣非利润增长稳健，投资收益增厚利润。2025年公司实现营业收入18.6亿元，同比增长3.1%；实现扣非归母净利润0.
45亿元，同比增长11.4%；利润增速高于营收增速，主因：1）毛利率同比提升1.7个百分点至16.8%；2）管理效率提升，
公司销售及管理费用率同比下降1.1个百分点至6.0%。2025年公司实现归母净利润0.99亿元，同比增长353.1%，主因公司
投资的安邦护卫股价上涨，本期确认公允价值变动损益0.43亿元。
物管主业完成三大领域全业态布局，项目布局持续优化。公司主动加大江浙沪区域外非住业态拓展力度，2025年新签
约面积1142万方，其中商写项目占比60.6%，同比提升22个百分点。截至2025年末，公司总签约面积9001万方，其中住宅/
商写/城市服务项目占比分别为60.6%/28.1%/11.3%，区域分布上，江浙沪区域面积占比84.7%，同比微降0.89个百分点。
多项科技投资落地，深化智慧布局。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，与同
星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，持续推进机器人生态布局。
维持盈利预测及买入评级不变。我们预测2026-2028年公司EPS分别为0.53/0.57/0.62元，对应2026年PE23.0倍。基于
公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评级不变。
风险分析
1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能
影响公司业绩增长。
2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。
3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。
4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。
5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。
6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。
【5.机构调研】 暂无数据
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