研报评级☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2026-03-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-02-02
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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2月内 1 0 0 0 0 1
3月内 1 0 0 0 0 1
6月内 2 0 0 0 0 2
1年内 6 0 0 0 0 6
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ 0.77│ 0.99│ 0.12│ 0.72│ 0.74│ 0.78│
│每股净资产(元) │ 5.47│ 6.15│ 5.82│ 6.71│ 7.40│ 8.15│
│净资产收益率% │ 14.15│ 16.08│ 2.01│ 14.50│ 14.00│ 13.30│
│归母净利润(百万元) │ 145.35│ 185.77│ 21.91│ 135.74│ 137.51│ 145.45│
│营业收入(百万元) │ 1846.73│ 1850.89│ 1805.48│ 1872.45│ 1969.06│ 2075.27│
│营业利润(百万元) │ 197.27│ 255.94│ 50.99│ 253.00│ 266.00│ 281.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2026-02-02 买入 维持 --- 0.55 0.53 0.57 中信建投
2025-10-29 买入 维持 --- 0.89 0.94 0.98 开源证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-02-02│南都物业(603506)2025年业绩预告点评：投资收益增厚利润，持续推进机器人│中信建投 │买入
│布局 │ │
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核心观点
公司预计2025年实现归母净利润0.90-1.15亿元，同比增长310.9%-425.0%。归母净利润大幅增长主因公司投资的安邦
护卫股价上涨确认公允价值变动损益0.33亿元，去年同期为亏损0.53亿元。公司物管主业深耕楼市韧性较强的江浙沪区域
，且业态丰富。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，与同星科技、杭州柯林电气等
企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，持续推进机器人生态布局，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高
质量发展。
事件
公司发布2025年年度业绩预告，预计2025年实现归母净利润0.90-1.15亿元，同比增长310.9%-425.0%；实现扣非归母
净利润0.41-0.55亿元，同比增长0%-34.7%。
简评
扣非利润增长稳健，投资收益增厚利润。公司预计2025年实现扣非归母净利润0.41-0.55亿元，同比增长0%-34.7%。
由于投资的安邦护卫股价上涨，本期确认公允价值变动损益0.33亿元，增加当期净利润0.24亿元，公司预计2025年实现归
母净利润0.90-1.15亿元，同比增长310.9%-425.0%。
物管主业聚焦江浙沪区域，且业态丰富。公司2025年上半年新签约面积491.6万方，其中江浙沪区域面积占比92.0%。
截至上半年末公司总签约面积8788.8万方，其中江浙沪区域面积占比85.9%，较2024年末提升0.3个百分点。总签约面积中
住宅项目占比63.1%，商写项目占比26.6%，城市服务项目占比10.4%，业态丰富。
持续推进机器人领域投资，深化智慧布局。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处
，与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，持续推进机器人生态布局。
下调盈利预测，维持买入评级不变。我们预测2025-2027年公司EPS分别为0.55/0.53/0.57元（原预测为0.91/0.53/0.
57元），对应2025年PE27.1倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评级不变。
风险分析
1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能
影响公司业绩增长。
2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。
3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。
4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。
5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。
6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。
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2025-10-29│南都物业(603506)公司信息更新报告：扣非利润保持稳定，加大力度推进机器│开源证券 │买入
│人生态布局 │ │
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扣非利润保持稳定，加大力度推进机器人生态布局
南都物业发布2025年三季报，公司营收利润保持增长，布局住宅、商写、城市服务三大领域，在管规模稳健增长。公
司市场化程度较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，2025年以来已成功参投云象机器人、云深处科技和境智具身
，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68
、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.0、14.3、13.7倍，我们认为公司在退出亏损
项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。
收入利润保持增长，投资公允价值变动增厚净利润
2025年前三季度，公司实现营业收入13.69亿元，同比增长2.35%；归母净利润1.54亿元，同比增长156.07%；扣非归
母净利润0.82亿元，同比增长1.53%，实现毛利率、净利率分别为16.6%、11.8%，同比分别+0.5pct、+6.7pct。公司归母
净利润大幅增长主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动净收益0.83亿元（2024年同期-0.51亿元）。
物业服务新签订单下降，投资境智具身智能科技
2025年前三季度，公司新签项目59个，新签面积698.55万方，同比下降24.4%，其中新签一个顾问咨询合同。截至三
季度末，公司总签约项目675个，总签约面积8790.83万方。2025年公司加大力度推进机器人生态布局，4月投资杭州云象
商用机器有限公司，投资完成后，公司成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东，与云象机器人双方可形成“研发+
应用”生态协同。6月由公司联合参与设立的“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州“六小龙”之一——
杭州云深处科技。10月公司与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，聚焦具身智能
技术在工业级与城市级场景的应用落地。
风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：23家
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2025-10-07│南都物业(603506)2025年10月7日-12月31日投资者关系活动主要内容
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Q：公司三季度单季度归母净利润下滑的原因是什么？今年全年的利润大概是什么水平？
A：投资者您好，公司三季度归母净利润下降主要是系相较去年同期安邦护卫股价有所下降，但从整体数据来看，截
至三季度，公司营业收入和利润均有一定幅度上涨，全年来看，公司利润需结合商誉减值、公允价值变动情况讨论，目前
公司经营状况良好。
Q：目前云象机器人在项目上的落地情况如何？
A：投资者您好，首批云象机器人已在多个公司项目正式应用，后续公司将根据各项目情况，适时推进后续的落地计
划。
Q：公司新投资的境智具身能不能介绍一下？
A：投资者您好，境智具身智能科技（北京）有限公司成立于2025年8月28日，由清华大学计算机系、汽车系、电机系
校友联合智元机器人创办，聚焦具身智能技术在工业级与城市级场景的应用落地。作为聚焦具身智能技术产业化的新锐科
技企业，境智具身重点布局电力巡检、储能站场、应急安防、物业运营等高强度、高风险、重复性任务场景，构建“技术
研发—场景适配—落地验证”的闭环能力。通过本次合作，公司将依托其在物业服务场景中的广泛布局，为境智具身的技
术迭代与产品优化提供真实的落地环境和应用反馈，这种“技术+场景”的协同模式，不仅有助于加速具身智能在物业领
域的应用探索，也进一步体现了公司以实际场景推动技术落地的长期投资逻辑。
Q：公司在机器人投资方面是否有新的标的？
A：投资者您好，机器人投资方面，公司将持续关注操作系统层面以及各类实际应用场景中的潜在合作机会，积极寻
找合适的投资标的。我们希望通过“以投资推动战略布局，以战略带动产业发展”的方式，逐步构建起协同联动的场景生
态，实现资源与业务之间的良性闭环。
Q：公司新增投资标的较多，是否造成现金压力，影响全年分红，目前全年分红计划是什么？
A：投资者您好，公司资产结构良好，截止三季度，公司货币资金3.11亿，交易性金融资产6.1亿，合计现金储备超9
亿，有较为充足的资金准备应对投资。分红方面，过往公司分红水平均保持在30%以上，未来，公司将在符合法律、法规
相关规定的前提下，持续以可持续发展和维护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性、稳定性和合理性。
Q：最近同行企业有收购主业相关公司的案例，请问公司除了机器人布局外，是否有物管行业收并购计划？
A：投资者您好，当前物业行业收购热度下降，估值大幅下降、交易数量大幅下降，市场从规模扩张回归品质服务。
公司会关注具有地区优势、业态优势、设施设备管理等特色服务优势的相关企业，整体来看，在同行业并购态度上更趋于
谨慎。
Q：公司所在区域是否受到全国降费潮的冲击，以及今年收缴率是否有下滑压力？
A：投资者您好，在当前的宏观经济环境下，物业管理行业整体都面临一定收缴率承压。长三角区域得益于其相对活
跃的经济基础、较高的居民收入水平，为物业服务市场的长期发展提供了较为扎实的支撑。同时，我们注意到，部分地方
已出现“优质优价”的服务升级趋势，业主日益认同高品质服务带来的长期价值，长期来看，物业服务行业将遵循价值规
律，在市场自我调节与业主认知深化的共同作用下，逐步走向更为理性、健康的发展阶段。
Q：公司安邦护卫发布减持公告后，是否已经减持？
A：投资者您好，公司当前发布的公告为减持授权，后续具体实施将根据相关法律法规的规定，及时履行信息披露义
务。
Q：公司如何看待物管行业未来的发展格局？
A：投资者您好，我们认为，物业管理行业正经历从高速扩张向高质量发展的深刻转型，未来的发展格局将更加健康
与理性。行业的增长引擎正从单纯追求管理规模，转向更加注重服务品质、运营效率以及与社区、城市发展的深度融合。
随着政策对基层治理与民生服务的持续支持，以及市场对“优质优价”共识的深化，行业结构将持续优化。我们相信，能
够依托科技提升专业能力、深耕核心区域并扎实做好基础服务的企业，将在这一价值回归的进程中赢得长期发展优势。总
体来看，行业的基本盘依然稳固，并朝向更可持续、更注重内在价值的良性阶段演进。。
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