研报评级☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2026-04-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-02-02
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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3月内 1 0 0 0 0 1
6月内 2 0 0 0 0 2
1年内 6 0 0 0 0 6
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ 0.77│ 0.99│ 0.12│ 0.72│ 0.74│ 0.78│
│每股净资产(元) │ 5.47│ 6.15│ 5.82│ 6.71│ 7.40│ 8.15│
│净资产收益率% │ 14.15│ 16.08│ 2.01│ 14.50│ 14.00│ 13.30│
│归母净利润(百万元) │ 145.35│ 185.77│ 21.91│ 135.74│ 137.51│ 145.45│
│营业收入(百万元) │ 1846.73│ 1850.89│ 1805.48│ 1872.45│ 1969.06│ 2075.27│
│营业利润(百万元) │ 197.27│ 255.94│ 50.99│ 253.00│ 266.00│ 281.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2026-02-02 买入 维持 --- 0.55 0.53 0.57 中信建投
2025-10-29 买入 维持 --- 0.89 0.94 0.98 开源证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-02-02│南都物业(603506)2025年业绩预告点评：投资收益增厚利润，持续推进机器人│中信建投 │买入
│布局 │ │
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核心观点
公司预计2025年实现归母净利润0.90-1.15亿元，同比增长310.9%-425.0%。归母净利润大幅增长主因公司投资的安邦
护卫股价上涨确认公允价值变动损益0.33亿元，去年同期为亏损0.53亿元。公司物管主业深耕楼市韧性较强的江浙沪区域
，且业态丰富。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，与同星科技、杭州柯林电气等
企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，持续推进机器人生态布局，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高
质量发展。
事件
公司发布2025年年度业绩预告，预计2025年实现归母净利润0.90-1.15亿元，同比增长310.9%-425.0%；实现扣非归母
净利润0.41-0.55亿元，同比增长0%-34.7%。
简评
扣非利润增长稳健，投资收益增厚利润。公司预计2025年实现扣非归母净利润0.41-0.55亿元，同比增长0%-34.7%。
由于投资的安邦护卫股价上涨，本期确认公允价值变动损益0.33亿元，增加当期净利润0.24亿元，公司预计2025年实现归
母净利润0.90-1.15亿元，同比增长310.9%-425.0%。
物管主业聚焦江浙沪区域，且业态丰富。公司2025年上半年新签约面积491.6万方，其中江浙沪区域面积占比92.0%。
截至上半年末公司总签约面积8788.8万方，其中江浙沪区域面积占比85.9%，较2024年末提升0.3个百分点。总签约面积中
住宅项目占比63.1%，商写项目占比26.6%，城市服务项目占比10.4%，业态丰富。
持续推进机器人领域投资，深化智慧布局。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处
，与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，持续推进机器人生态布局。
下调盈利预测，维持买入评级不变。我们预测2025-2027年公司EPS分别为0.55/0.53/0.57元（原预测为0.91/0.53/0.
57元），对应2025年PE27.1倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评级不变。
风险分析
1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能
影响公司业绩增长。
2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。
3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。
4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。
5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。
6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。
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2025-10-29│南都物业(603506)公司信息更新报告：扣非利润保持稳定，加大力度推进机器│开源证券 │买入
│人生态布局 │ │
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扣非利润保持稳定，加大力度推进机器人生态布局
南都物业发布2025年三季报，公司营收利润保持增长，布局住宅、商写、城市服务三大领域，在管规模稳健增长。公
司市场化程度较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，2025年以来已成功参投云象机器人、云深处科技和境智具身
，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68
、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.0、14.3、13.7倍，我们认为公司在退出亏损
项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。
收入利润保持增长，投资公允价值变动增厚净利润
2025年前三季度，公司实现营业收入13.69亿元，同比增长2.35%；归母净利润1.54亿元，同比增长156.07%；扣非归
母净利润0.82亿元，同比增长1.53%，实现毛利率、净利率分别为16.6%、11.8%，同比分别+0.5pct、+6.7pct。公司归母
净利润大幅增长主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动净收益0.83亿元（2024年同期-0.51亿元）。
物业服务新签订单下降，投资境智具身智能科技
2025年前三季度，公司新签项目59个，新签面积698.55万方，同比下降24.4%，其中新签一个顾问咨询合同。截至三
季度末，公司总签约项目675个，总签约面积8790.83万方。2025年公司加大力度推进机器人生态布局，4月投资杭州云象
商用机器有限公司，投资完成后，公司成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东，与云象机器人双方可形成“研发+
应用”生态协同。6月由公司联合参与设立的“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州“六小龙”之一——
杭州云深处科技。10月公司与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，聚焦具身智能
技术在工业级与城市级场景的应用落地。
风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。
【5.机构调研】 暂无数据
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