研报评级☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2026-10-14◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】 暂无数据
【2.盈利预测统计】 暂无数据
【3.盈利预测明细】 暂无数据
【4.研报摘要】 暂无数据
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-09-16│锦和商管(603682)2026年9月16日投资者关系活动主要内容
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问题1：锦和和水气石5.6亿案子结案了吗？
回答：尊敬的投资者，您好！公司严格遵守上市公司相关法律法规要求，及时、准确、完整的披露诉讼进展，相关公
告详见公司于2026年04月18日和2026年05月26日分别披露的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于公司及全
资子公司涉及诉讼的公告》、《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司澄清公告》。有关您提及的特定诉讼，公司
将密切关注相关诉讼、仲裁案件后续进展，并严格参照相关规则及时履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投资风险。
谢谢！
问题2：目前商办市场租金低，锦和总体压力很大，也没有想过收购优质资产开启企业第二条经营道路？
答：尊敬的投资者，您好！公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展
，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。公司始终聚焦主业，盘整和
提升在手项目的经营业绩。公司持续关注市场趋势，积极探索新业务需求，推动业务稳健发展。谢谢！
问题3：在长三角产业园区供给增加、竞争加剧的背景下，以价换量策略的边际效果和可持续性如何？公募REITs常态
化发行背景下，公司是否有计划将旗下优质产业园区资产发行REITs，盘活存量、回笼资金？
答：尊敬的投资者，您好！ 公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心
主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心
地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各
项目的出租率。各项目2026 年中较 2026 年初出租率有不同程度上升。 公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略
等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）全面维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度；
（3）积极与各承租运营业主协商，通过签订补充协议，对之前年份约定的底租调整至更贴合市场行情的水平；
（4）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类
渠道和客户资源，建立商业品牌客户资源库；
（5）深入研究市场变化和客户需求，根据迭代租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件；
（6）开拓新项目，通过合作运营模式落地新项目，与业主风险共担、收益共享。
同时，上市公司始终定位轻资产存量资产运营服务商，并未直接持有产业园区的产权。公司主要以承租运营、合作运
营、参股运营三种方式经营产业园区、办公楼宇、社区商业等存量资产。谢谢！
问题4：公司此次半年度未分红，结合公司以往分红历史，请问目前公司分红政策是什么？
答：尊敬的投资者，您好。自2020 年4月登陆上交所主板以来，公司现金分红累计近8.6亿元,超过IPO融资总额。公
司持续稳健经营，结合资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红计划，并会严格按照相关法律法规
，提交董事会、股东会审议并履行相应信息披露义务。谢谢！
问题5：当下地产行业举步维艰，政策支持尚在推进，租赁行业竞争激烈，面临目前的环境，公司出租率如何，是否
有应对措施？
回答：尊敬的投资者，您好！核心城市商办园区市场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临适租性下滑，同时随着新
技术的发展，传统办公需求逐步呈现客户小型化，产品拎包入住的趋势，部分存量物业业主面临，“不改造投入，无新增
客户，不降低租金，无续约客户”的经营困境，这也为公司作为轻资产存量资产运营商提供了新战略机遇。
公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管
理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新
增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。2026 年中较
2026 年初出租率有一定程度上升。
公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）全面维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度；
（3）积极与各承租运营业主协商，通过签订补充协议，对之前年份约定的底租调整至更贴合市场行情的水平；
（4）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类
渠道和客户资源，建立商业品牌客户资源库；
（5）深入研究市场变化和客户需求，根据迭代租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件；
（6）开拓新项目，通过合作运营模式落地新项目，与业主风险共担、收益共享。
问题6：请介绍公司主要业务和2026年上半年经营情况？关注到公司2026年半年报披露的业务模式更新了合作运营，
请介绍下此模式和原受托运营模式的区别是什么？
回答：尊敬的投资者，您好！当下市场环境充满挑战，核心城市商办园区市场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临
适租性下滑。同时，随着新技术的发展，传统办公需求逐步呈现客户小型化，产品拎包入住的趋势，部分存量物业业主面
临，“不改造投入，无新增客户，不降低租金，无续约客户”的经营困境，这也为公司作为轻资产存量资产运营商提供了
新战略机遇。 在此挑战和机遇下，公司积极深化业务模式，依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托
方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式
。自2026年起，公司在持续运营原先受托运营项目之外，面临市场需求的迭代，积极探索新模式，与存量业主合作运营存
量物业。公司依托自身优势和品牌影响力，为业主物业提供设计改造方案，由公司或业主投入装修改造，同时和业主约定
相关收入的分成。不论是合作运营还是受托运营，公司不承担固定租金，依靠输出自身的专业能力和投入部分装修改造，
有效提升存量物业的适租性，为业主提升收入，为租户提供更有吸引力的产品，也为自身扩大了管理规模和经营效益。这
种相对轻资产模式公司和业主风险共担，收益共享。截止2026年半年度末，公司合作运营的项目有26个，可供出租运营的
物业面积约42万平方米。谢谢！
问题7：中报显示公司营收4.54亿元同比下降7.44%，归母净利润2285万元同比下降69.71%，但扣非净利润243万元实
现同比扭亏为盈，营业利润一度转亏主要靠补偿款扭正。公司主动收缩项目组合、以价换量带动出租率回升。请问上半年
公司整体出租率和平均租金水平分别如何变化？
答：尊敬的投资者，您好！公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提
升。作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过十多年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产
业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁
及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
公司的经营模式主要包括承租运营、合作运营（原受托运营）和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市
的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止2026年半年度末，公司在管项目64个，在管面积约128万
平方米。
报告期内，公司实现营业收入45,422.90万元，同比下降7.44%；归属于上市公司股东的净利润2,285.26万元，同比下
降69.71%；经营活动产生的现金流量净额26,953.90万元，同比下降15.14%。
公司积极盘整在管项目租户，聚焦高效益项目，部分项目到期不续，同时，公司坚持以价换量，不实质影响项目整体
收益前提下，持续修复各项目的出租率，各项目2026 年中较 2026 年初出租率有不同程度上升。
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