经营分析☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产、贸易及零售等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1233.99亿 86.43 89.42亿 77.17 7.25
物业服务(行业) 159.99亿 11.21 21.84亿 18.85 13.65
其他业务(行业) 33.81亿 2.37 4.61亿 3.98 13.63
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 443.25亿 31.04 --- --- ---
南方区域(地区) 276.22亿 19.35 --- --- ---
物业管理公司(地区) 176.30亿 12.35 --- --- ---
北京区域(地区) 146.31亿 10.25 --- --- ---
西南区域(地区) 139.83亿 9.79 --- --- ---
华中区域(地区) 121.38亿 8.50 --- --- ---
未分配项目(地区) 77.21亿 5.41 --- --- ---
东北区域(地区) 46.72亿 3.27 --- --- ---
西北区域(地区) 34.61亿 2.42 --- --- ---
抵销(地区) -34.04亿 -2.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 4297.46亿 92.27 662.32亿 93.34 15.41
物业服务(行业) 294.27亿 6.32 44.02亿 6.20 14.96
其他业务(行业) 65.66亿 1.41 3.20亿 0.45 4.88
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 1428.12亿 30.66 --- --- ---
南方区域(地区) 1032.92亿 22.18 --- --- ---
北京区域(地区) 630.70亿 13.54 --- --- ---
西南区域(地区) 399.70亿 8.58 --- --- ---
物业管理公司(地区) 334.24亿 7.18 --- --- ---
华中区域(地区) 281.17亿 6.04 --- --- ---
西北区域(地区) 248.94亿 5.35 --- --- ---
东北区域(地区) 208.61亿 4.48 --- --- ---
未分配项目(地区) 170.09亿 3.65 --- --- ---
抵销(地区) -77.11亿 -1.66 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1843.62亿 91.77 355.95亿 93.91 19.31
物业服务(行业) 140.37亿 6.99 21.61亿 5.70 15.39
其他业务(行业) 24.93亿 1.24 1.46亿 0.38 5.85
─────────────────────────────────────────────────
上海区域 (地区) 708.18亿 35.25 --- --- ---
南方区域 (地区) 378.55亿 18.84 --- --- ---
北京区域 (地区) 252.36亿 12.56 --- --- ---
西南区域 (地区) 211.47亿 10.53 --- --- ---
物业管理公司 (地区) 161.05亿 8.02 --- --- ---
西北区域 (地区) 99.77亿 4.97 --- --- ---
华中区域 (地区) 94.26亿 4.69 --- --- ---
未分配项目 (地区) 77.89亿 3.88 --- --- ---
东北区域 (地区) 66.49亿 3.31 --- --- ---
抵销(地区) -41.11亿 -2.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 4704.46亿 93.37 930.48亿 94.45 19.78
物业服务(行业) 257.74亿 5.12 37.16亿 3.77 14.42
其他业务(行业) 76.18亿 1.51 17.55亿 1.78 23.03
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 1376.78亿 27.33 --- --- ---
南方区域(地区) 1010.73亿 20.06 --- --- ---
北京区域(地区) 689.68亿 13.69 --- --- ---
西南区域(地区) 549.56亿 10.91 --- --- ---
东北区域(地区) 364.49亿 7.23 --- --- ---
西北区域(地区) 337.89亿 6.71 --- --- ---
华中区域(地区) 330.63亿 6.56 --- --- ---
物业管理公司(地区) 303.24亿 6.02 --- --- ---
未分配项目(地区) 168.17亿 3.34 --- --- ---
抵销(地区) -92.79亿 -1.84 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售206.66亿元，占营业收入的14.47%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州日耀之城 │ 511773.44│ 3.58│
│苏州颐和玲珑花园 │ 503048.71│ 3.52│
│深圳万科西望 │ 405696.80│ 2.84│
│杭州湖印光年府 │ 357552.02│ 2.50│
│广州城市之光 │ 288498.17│ 2.02│
│合计 │ 2066569.14│ 14.47│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购28.27亿元，占总采购额的3.17%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 282700.00│ 3.17│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
报告期内新房市场持续调整。根据克尔瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降39.5%；二季度随着
一系列支持性政策推出，百强房企的销售同比降幅有所收窄，但居民购房信心的恢复仍需时间。
上半年本集团实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元
，同比下降199.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率下滑；（2）计提减值；（3
）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的
行动，部分交易价格低于账面值。
面对严峻的市场形势，本集团将经营安全放在第一位，上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保
交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。
一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。上半年开发业务按
期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房，实现销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营，并在前
沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，
累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。租赁住宅业务在运营管理
规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加
至18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。
二是加快推进大宗资产和股权交易。1-7月本集团共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易
及REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具也
取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；保障
性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费Pre-
REIT基金。
三是积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。上半年本集团合计新增融资
、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%。经营性物业贷合计落地219亿，其中表内新增150亿；“
白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交
通银行65亿元固融资产包融资。
截至本报告披露日，本年集团已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的
偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。
面向未来，本集团将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主
线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。
（一）市场情况回顾
1、房地产开发
全国商品房销售面积和销售金额下降。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米
，同比下降19.0%；销售金额4.7万亿元，同比下降25.0%。克而瑞地产研究数据显示，百强房企销售金额同
比下降39.5%。
新开工与开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.8亿平方米，同比下降23.7%；全国房地
产开发投资5.3万亿元，同比下降10.1%。
土地市场供应和成交面积缩量。中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据显示，上半年全国30
0个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降37.5%和35.8%，住宅用地出让金同比下降43.5％，
住宅类用地的平均溢价率为4.4%，同比下降2.3个百分点。
行业政策持续优化。4月底政治局会议以来，行业支持性政策不断出台，包括降低首付比例、取消个人
住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等，包括一线城市在内的多个核心城
市放松限购、调整首付比例和贷款利率。
2、物业服务
物企项目拓展速度放缓，但第三方外拓保持增长。根据中指研究院数据，上半年前50强物业企业新增合
约面积合计5.6亿平方米，同比下降6.4%，其中，来自关联方的管理面积供给合计0.98亿平方米，同比下降4
1.0%，来自第三方外拓的管理面积为4.6亿平方米，同比增长7.0%。
非住领域具备拓展潜力。企业纷纷加大对非住物业领域的拓展。基于国内非住物业的庞大基数与服务业
态的多样性，中指研究院预计IFM（综合设施设备管理）服务的市场规模仍将保持双位数增长。
物业费收缴成为关注重点。部分社会热点事件引发了公众对物业费收费标准的关注，企业需要更加注重
服务品质与成本控制的平衡。此外，由于部分企业端客户资金趋紧，物业企业的资金回笼压力有所上升。
3、租赁住房
市场租金整体呈下行态势。根据中指研究院报告，上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%，租
金走势承压。
各地继续从供需两侧出台政策，促进租赁市场平稳健康发展。随着“住房租赁金融17条”等政策落地，
住房租赁行业融资环境进一步改善。
客户需求不断演变和延展。随着行业发展，租赁公寓的服务对象从城市新青年和新进入者，延展至家庭
租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。
4、商业开发与运营
上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，增速较为平缓。其中必选消费好于可选消费，化妆品、金银
珠宝、服装等商品消费上半年同比增速较低，且6月单月同比下滑，餐饮上半年同比增长7.9%，但增速较去
年放缓。消费者信心指数于低位徘徊。
商业客流保持增长，但客户消费心态更加谨慎。化妆品、餐饮等主要业态的客单价下降，客户更加注重
性价比，导致购物中心行业的整体销售额增速弱于客流增速。
新开业商业增速进一步放缓，存量经营提效成为行业的核心主线。上半年全国新开业的3万平方米及以
上的购物中心总建筑面积与2023年上半年趋同，预计全年增量规模低于2023年。
5、物流仓储
高标库出租率及租金承压，市场延续分化态势。其中珠三角等区域需求活跃，中部及北部部分城市受前
期大量供应影响，出租率和租金低迷。预计全年重点城市高标仓新增供应量将显著回落，多数城市将进入存
量去化阶段。
冷链面临阶段性供需压力。受新增供应集中入市以及肉类进口量下行影响，部分区域的冷链陷入“价格
比拼”，但下游餐饮、零售等行业需求依然稳定，长期来看终端消费行为和习惯的改变将继续为冷链物流行
业带来结构性增长机遇，行业将向着集约化、数智化、绿色化的方向发展。
（二）报告期内主要工作
本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。2024年上半年，本集团实现营业
收入1427.8亿元，同比下降28.9%，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%；基本每
股亏损0.83元，同比下降198.6%。
分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1234.0亿元，占比
86.4%；来自物业服务的营业收入160.0亿元，占比11.2%。
扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.2%，较2023年同期下降12.1个
百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为9.1%，下降11.6个百分点），扣
除税金及附加后的营业利润率3.5%，同比下降11.2个百分点。本集团物业服务毛利率13.7%，较2023年同期
下降1.7个百分点。
报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应2
022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土
地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算
毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务的结算毛利率6.8
%，同比下降13.5个百分点。
2、计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审
慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元）。此外，针对部分
应收款项计提信用减值损失21.0亿元。
3、部分非主业财务投资出现亏损。
4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚
决的行动，部分交易价格低于账面值。
上半年受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅
下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是，少数股东损益仅反映了
合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除
上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法
核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同
权，利润回报水平的变动幅度是一致的。
本集团2024年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算
上半年本集团实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%；
销售金额在14个城市位列第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三。
开展营销创新，发掘低成本获客渠道。上半年集团持续将常态化直播、老业主维系嵌套进营销节点，累
计开展直播4.9万场，客户登记14.9万组。
加速库存去化。集团针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，发挥地物协同优势，加强库存去化。年
初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元。
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1202.7亿元。房地产
开发业务实现结算面积879.4万平方米，同比下降29.2%，实现结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%；结算
毛利率为6.8%。
截至报告期末，本集团合并报表范围内有2213.0万平方米已售资源未结算，合同金额合计约3272.0亿元
，较上年末分别下降5.4%和9.2%。
（2）投资和开竣工
上半年新开工及复工计容面积约411.7万平方米，完成年初计划的38.4%；竣工计容面积约859.6万平方
米，完成年初计划的39.0%。
在投资上兼顾安全与发展需要，坚持量入为出、精准投资。上半年累计获取新项目3个，总规划计容建
筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元，
新增项目平均地价为3944元/平方米。2022年以来，本集团累计投资项目82个，其中主动投资项目的平均开
盘周期5.7个月，首次开盘的兑现度约87%。
在政策许可范围内，通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。2023年以来共计完成产
能455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销
售签约。
截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约8213.5万平方米。其中在建项目计容
建筑面积约5085.1万平方米，权益计容建筑面积约3229.6万平方米；规划中项目计容建筑面积约3128.4万平
方米，权益计容建筑面积约1993.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总
计容建筑面积约373.9万平方米。
（3）工程及交付情况
上半年本集团合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅6.2万套。随着行业进
入新的发展阶段，新房交付已经成为影响客户购房决策的关键因素，集团在按期保质交付的基础上，持续提
升客户对交付质量和入住体验的满意度：
一是开展“与业主共建家园”系列行动，打通客户沟通渠道，提升建造现场的动态可视化，完善交付流
程，赢得客户信赖。3月在全国范围内启动“实景购房节”活动，通过已交付园区实景展示及参与丰富的社
群服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。4月起部署并升级“看见家”工地开放活动，让客户进入自
己家中实地看房，同时应用360实景相机方便客户远程查看房屋工程进度，上半年在257个项目开展988次业
主共建活动，超过2万户业主走进万科工地，实地感受万科的产品和服务。此外，本集团持续推进交付即交
证工作，上半年78个项目的业主于交付现场拿到产证。
二是完善社区配套，营造社区氛围，提升大盘项目入住率。针对部分新项目基础生活配套不足、社区缺
少活力等情况，上半年在48个大盘项目开展提升物业服务，完善社区商业、交通、教育配套等；同时辅助社
文活动、周末市集、拎包入住等活动，推进社区氛围营造，打造万科温暖社区。大盘项目整体入住户数新增
约1.4万户，提升约16%。
（4）产品和服务
持续迭代产品线，推动产品力升级。报告期内，集团持续深化产品体系建设，加快成熟产品应用。“拾
系”、“映象系”、“锦系”等产品线近年来已取得不错的市场反响，报告期内持续迭代，产品品质和效率
进一步提高；“映象系”定位艺术潮奢的都心宅邸，打造城市主场中潮流和艺术的集合，在上海、杭州、宁
波3个城市5个项目落地；“锦系”产品以织就似“锦”生活为产品主张，致力于打造符合摩登东方美学理念
的高端居住体验，新一代产品在长沙、银川、武汉、郑州4个城市4个项目上落地应用，赢得市场认可。
坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验。集团深入挖掘客户对住宅产品的真实需求，坚持关键
产品模块研发与应用。定位于社会商业配套的内外盒子模块，今年在北京、杭州等7个城市的主要项目落位
应用；定位于市集文体小综合体产品模型的小镇中心模块，在广州、西安等7个城市落地实施；致力于探索
室内整装产品解决方案的“V+M”精装修模块在北京、重庆、西安、广州4个城市的项目中取得应用，相关模
块的研发仍在持续深化中。
推动未来城市理想单元前沿产品研发落地。报告期内，集团首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之
地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区
到好城区”的呈现，项目的光储直柔、能碳管理平台、湿垃圾本地处理等技术也投入使用，运行效果良好。
同时，未来城市理想单元模型也在多地推广，如广州理想花地基于中心城区、高容高密特征，融合技术创新
成果，尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。上海雅宾利四期项目也在探索片区尺度、市中心的不
同版本，武汉云泊江岸和成都古翠隐秀等项目正在以模块形式推进落地。
深度参与城市更新等城市的重要发展进程，与城市共同生长，探索和建立城市级场景的营造能力。上半
年上海上生新所实现二期建成开放，业态包含办公、商业、教育文体等。在保留原有历史风貌的基础上，构
建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系，引入充满年轻活力的商业品牌，成功营造了功能复合的国际
文化活力社区。
（5）代建情况
本集团代建业务参与项目类型多、规模大，在不同业务场景具备领先的代建服务能力，主要为政府部门
和国有企业、金融高科技类企业提供EPC及代建服务，同步积极拓展代建代销类项目，目前在管项目85个，
总建筑面积1473万平米。2024年上半年交付159万平米，EPC及代建业务实现收入38.0亿元，获得国家级奖项
1项、省级奖项2项、市区级奖项38项、其他表彰5项。其中深汕高级中学项目荣获中国施工企业管理协会绿
色建造工作委员会颁发的“2024年工程建设项目设计水平评价结果-二等成果奖”，深圳大浪文化艺术中心
、汕尾理工学院项目一期工程分别荣获广东省建筑业协会颁发的“2024广东省QC质量小组三类成果”、“20
23年广东省建设工程优质结构奖”。
（6）现房开发和销售
提升开发效率，打造领先的现房销售能力。近年来，本集团通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等
方式，提升开发效率，形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程，并在部分城市落地。继2023年海南金
色里程安居房项目实现12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现14.5个月现房交付和销售后，
2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区16栋封顶，计划年底竣工
验收并获取现房销售证。
2、物业服务
本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（
流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。报告期内，万
物云实现营业收入176.3亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长9.5%，其中社区空间居住消费服
务收入101.5亿元，占比57.6%，同比增长11.5%；商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，占比34.5%，同比
增长7.0%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入14.0亿元，占比7.9%，同比增长5.9%。
深化蝶城战略，存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续
保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。报告期内，万物云新获取221个住宅服务项目，饱和收入共12.76亿
元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个。上半年万物
云新增改造50个蝶城，截止报告期末，累计完成200个蝶城（包含1337个住宅物业项目）的流程改造验收。
聚焦优质客户，夯实组织韧性。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务2382个项目，合约项
目数量2804个；同时积极探索商企空间的增值服务需求，包括但不限于能源管理、团餐、无尘管理、停车场
管理等。报告期内，万物云在商企多种经营方面实现2.52亿收入，同比增长62.1%。万物云旗下的商企服务
品牌万物梁行继续蝉联“中国IFM综合设施管理企业TOP1”，荣获“2024中国物业FM设施管理领先企业”等
奖项。报告期内，万物云也致力于服务优质客户的更多方面。与国内AI头部企业建立全方位战略合作，并提
供包括设施设备管理服务、企业远程人力支持服务、修缮业务等多样化的企业服务，新增签约金额1.23亿元
。
利用科技力量，助力空间效率提升。截至6月底，万物云在2747个项目中搭载黑猫通行设备，上半年使
用人次5.93亿次，智慧通行为业主提供了生活便利；在住宅项目设置3125台凤梨一号设备，实现蝶城改造后
社区的100%覆盖；报告期内不断优化AI算法，住宅空间内19种关键事项的AI巡检算法平均准确率可达85%。
3、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。
规模持续扩大，巩固领先地位。上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源1.5万间，其
中一线城市拓展房源1.2万间，占比80.6%；净新增开业0.33万间。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营
管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，服务的企业客户超5300
家，为业务带来了更稳定的客户结构。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等23
个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。
提升运营效率和服务品质。截至6月底，泊寓的出租率为95.2%；项目前台GOP利润率接近90%，继续保持
行业领先；单房运营成本同比下降13.3%。为提升服务品质，泊寓针对物业及设备的运营维护持续开展“入
住如新”和“维修八必会”，实现老项目“入住如新”。如西安大学城店开业9年，面对资产老化问题，项
目团队自己动手进行维修改造，实现老项目焕新，客户满意度得到提升。
在大型项目上建立产品优势和社群口碑。泊寓在经营北京草桥（院儿产品系）、深圳万科云城等大型项
目的过程中，积累了丰富的产品经验和服务能力，并逐步转化为业务的竞争优势。例如，厦门海湾社区体量
4044间，2023年3月入市后，面对片区内原常住人口稀少、公共交通匮乏、生活配套不足的局面，通过积累
的B端客户经验、生活配套招商能力、社区运营能力，开业后连续16个月月均签约500间，实现出租率100%，
首个完整年度的NOI率超过5%。
为客户提供有温度的生活方式。泊寓持续开展社群主理人计划，共建社群，搭建交友、运动、桌游、手
作、电影、户外骑行等各类兴趣圈子，并对在租企业客户定制开展不同主题的交流活动，助力新青年更快融
入城市。上半年全国门店累计发起900余场社群活动，并特别策划首届“泊寓交友季”。泊寓客户满意度提
升至94.5%；线上平台累计注册人数461万，同比增长63.4%；公众号粉丝数达到123万。
利用成熟的运营管理能力，助力内外部盘活存量资源。如深圳平山村项目，通过“国企统租+合资运营
”模式，获取6000间房源；与小米战略合作，获取北京小米宿舍项目，房源2658间，打造企业员工宿舍标杆
项目。泊寓业务获得了多城市地方政府的信任，实现项目拓展路径新突破，在长春、济南、天津、成都等地
与政府、国资国企建立战略合作。此外，内部存量资产的盘活运营也成为新的业务增长模式，今年开业的深
圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租。上半年盘活由售改租的商办项目6个，房源超5500
间。
4、商业开发与运营
本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商
业物业开发与运营能力平台。
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