经营分析☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产、贸易及零售等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 844.36亿 80.17 73.49亿 69.99 8.70
物业服务(行业) 170.90亿 16.23 23.82亿 22.69 13.94
其他业务(行业) 37.97亿 3.61 7.68亿 7.32 20.24
─────────────────────────────────────────────────
开发经营业务(业务) 798.87亿 75.85 --- --- ---
物业管理业务(业务) 181.68亿 17.25 --- --- ---
未分配利润(业务) 98.28亿 9.33 --- --- ---
抵销(业务) -25.60亿 -2.43 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 3010.28亿 87.72 287.02亿 82.21 9.53
物业服务(行业) 331.32亿 9.65 43.76亿 12.53 13.21
其他业务(行业) 90.16亿 2.63 18.33亿 5.25 20.33
─────────────────────────────────────────────────
开发经营业务(业务) 2951.02亿 85.99 --- --- ---
物业管理(业务) 363.84亿 10.60 --- --- ---
未分配项目(业务) 195.36亿 5.69 --- --- ---
抵销(业务) -78.45亿 -2.29 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1233.99亿 86.43 89.42亿 77.17 7.25
物业服务(行业) 159.99亿 11.21 21.84亿 18.85 13.65
其他业务(行业) 33.81亿 2.37 4.61亿 3.98 13.63
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 443.25亿 31.04 --- --- ---
南方区域(地区) 276.22亿 19.35 --- --- ---
物业管理公司(地区) 176.30亿 12.35 --- --- ---
北京区域(地区) 146.31亿 10.25 --- --- ---
西南区域(地区) 139.83亿 9.79 --- --- ---
华中区域(地区) 121.38亿 8.50 --- --- ---
未分配项目(地区) 77.21亿 5.41 --- --- ---
东北区域(地区) 46.72亿 3.27 --- --- ---
西北区域(地区) 34.61亿 2.42 --- --- ---
抵销(地区) -34.04亿 -2.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 4297.46亿 92.27 662.32亿 93.34 15.41
物业服务(行业) 294.27亿 6.32 44.02亿 6.20 14.96
其他业务(行业) 65.66亿 1.41 3.20亿 0.45 4.88
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 1428.12亿 30.66 --- --- ---
南方区域(地区) 1032.92亿 22.18 --- --- ---
北京区域(地区) 630.70亿 13.54 --- --- ---
西南区域(地区) 399.70亿 8.58 --- --- ---
物业管理公司(地区) 334.24亿 7.18 --- --- ---
华中区域(地区) 281.17亿 6.04 --- --- ---
西北区域(地区) 248.94亿 5.35 --- --- ---
东北区域(地区) 208.61亿 4.48 --- --- ---
未分配项目(地区) 170.09亿 3.65 --- --- ---
抵销(地区) -77.11亿 -1.66 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售204.28亿元，占营业收入的19.40%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州星图光年轩 │ 588378.80│ 5.59│
│上海松江海上映象 │ 524130.86│ 4.98│
│深圳颐城瑧湾悦家园 │ 374182.08│ 3.55│
│东莞瑧湾汇 │ 308932.95│ 2.93│
│东莞万科中天世纪水岸 │ 247167.28│ 2.35│
│合计 │ 2042791.97│ 19.40│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购25.10亿元，占总采购额的4.41%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 251000.00│ 4.41│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半年全国商品房销售金
额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。
在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保
质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿
元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实
现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入2
84.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。
公司获得各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第
一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供238.8亿元的股东借款，且借
款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027
年之前已无境外公开债到期。
公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。上半年本集团实现营
业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管
如此，我们相信，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多
个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将全力以赴推进经营改善，通过战略
聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回
归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供“好房子”
“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。
（一）市场情况回顾
1、房地产开发
商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降
3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄
19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.
8个百分点。
新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房
地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。
土地成交溢价率有所提高。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比
下降17%，成交建筑面积同比下降4%，住宅用地出让金同比增长28％。上半年住宅类用地的平均溢价率为10.
1%，同比提高5.9个百分点。
政策持续释放积极信号，推动房地产市场止跌回稳。3月政府工作报告再次强调“持续用力推动房地产
市场止跌回稳”，4月中央政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”，6月国务院常务会议强调“更
大力度推动房地产市场止跌回稳”。部分城市因城施策出台支持楼市的举措，推动市场信心逐步修复。
2、物业服务
存量市场趋于活跃。据克而瑞统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，平均
每年有约2万小区更换物业，市场洗牌提速。同时，地方政府出台政策保障物业退出和更换更为顺畅。
质价相符重塑物业逻辑。随着行业发展日益成熟，过往物业收费与业主实际服务感知错位的问题持续凸
显，弹性定价、信托制等多种新型物业费定价模式逐渐走向台前，并受到政府、企业和民众的认可。
科技赋能持续升级。伴随科技发展，物业企业普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工工作效率
、管理智慧工单等。同时，部分物企积极布局人工智能、机器人及具身智能领域，驱动企业和行业升级，重
塑空间价值。
3、租赁住房
市场租金延续小幅调整。根据中指研究院报告，上半年重点50城住宅平均租金相比年初累计下跌1.37%
，其中一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，表现相对稳健。供需两端政策支持力度不断强化。供给端方
面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居
民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租
赁市场的潜在需求释放。
4、商业开发与运营
社会消费品零售总额保持增长。上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%，增速比一季度提高0.4个百
分点。受“以旧换新”促消费政策影响，可选消费表现优于必选消费，家电、通讯器材、家具等政策刺激类
品类增长较快。
消费者既注重“质价比”也寻求情绪价值。随着消费观念的成熟，客户一方面更看重“质价比”，在品
质与价格间寻求平衡，另一方面对宠物、潮玩等能满足情感需求的消费投入意愿上升。
新开业商业增量持续放缓，轻量化改造趋势凸显。根据赢商网数据，上半年全国新开业的购物中心总建
筑面积相比2024年同期下降28%。伴随存量项目步入成熟期，通过调改焕新延长资产生命周期的项目比例持
续提升。
5、物流仓储
高标库出租率及租金承压。上半年消费市场整体有所恢复，但网络零售增速仍低于去年同期。受关税战
影响，出口导向型制造业租仓决策更加审慎，跨境电商也从积极扩仓模式转向谋求供应链降本增效，叠加核
心城市供应压力，造成短期出租率和租金双双承压。冷链需求持续增长。随着社会对食品安全重视程度不断
提高，冷链需求和相关基础设施的建设均保持增长。中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会数据显示，
上半年全国食品冷链物流业务总需求量同比增长4.35%，冷链物流总额同比增长4.21%。但受餐饮消费增速放
缓以及各地新建基础设施仍在消化库存的影响，冷链行业存储费及服务费承压。
（二）报告期内主要工作本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。2025年
上半年，本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比分别下降26.2%
和21.3%；基本每股亏损1.01元，同比下降21.3%。分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产
经营业务的营业收入为844.4亿元，占比80.2%；来自物业服务的营业收入为170.9亿元，占比16.2%。扣除税
金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%，较2024年同期上升1.5个百分点（本集团对
经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为12.4%）；其中开发业务的结算毛利率为8.1%。扣
除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为4.6%，同比上升1.1个百分点。本集团物
业服务毛利率13.9%，较2024年同期上升0.3个百分点。
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。
3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无
形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为13.1%。
4、相关资产经营业务主要包括公寓、商业、物流、办公等业务收入。
5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相
关的附属收费等收入。报告期内，业绩亏损的主要原因如下：（1）房地产开发项目结算规模显著下降
，毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减
值。（3）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
本集团2025年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算情况上半年本集团实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降4
2.6%和45.7%。本集团在15个城市销售金额排名前三。
新开项目表现良好。上半年本集团首开项目均兑现投资承诺，其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成
都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到9成及以上，赢得市场认可。
库存去化取得成效。集团持续加大库存资源去化力度，针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项
管理。上半年，年初现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元，车商办销售81亿元。此外集团推动尾盘项
目快速去化，上半年实现69个尾盘项目清尾。
开展营销创新，发掘低成本获客渠道。上半年，通过业主维系、员工推介等全民经纪人分享推荐，实现
成交超80亿元；通过直播、短视频等线上投放获客，实现成交超66亿元。新媒体渠道占比提升在促进成交转
化的同时，有效节约了营销费用。
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入780.2亿元。其中房地产开发业务实现结
算面积533.6万平方米，同比下降39.3%，实现结算收入740.5亿元，同比下降33.7%；结算毛利率为8.1%（扣
除税金及附加后营业利润率为3.6%）。
截至报告期末，本集团合并报表范围内有1,457.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降8.4%，
合同金额合计约1,843.3亿元，较上年末下降16.6%。
（2）项目交付情况2025年上半年本集团整体交房工作平稳有序，共交付130个项目，186个批次，合计
交付房屋超4.5万套。
持续提升施工透明度。报告期内集团推出“见精工”主题系列活动，为每户业主建立详尽档案，记录地
面铺设、管线等施工进度，业主可通过手机实时查看施工进度。上半年在186个项目开展“看见家”活动845
次，主动邀请近1.6万户业主走进项目现场，实地感受万科产品和服务。
继续推进交付即交证工作。上半年共51个项目的业主于交付现场拿到产证。
开展“城市兴交付”主题行动。报告期内，集团围绕兴场景、兴服务、兴体验、兴品质四个维度全面践
行万科兴交付主张，启动60个“兴交付”种子项目交付策划，将每一次交付视为与业主共同开启崭新生活的
起点，实现了从“保交付”向“精益交付”的升级。
（3）投资和开竣工情况上半年开发业务开复工计容建筑面积约294.1万平方米，同比下降28.6%，完成
年初计划的44.0%；开发业务竣工计容建筑面积约521.5万平方米，同比下降39.3%，完成年初计划的36.9%。
坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。上半年累计获取新项目6个，总规划计容建筑
面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4,528元/
平方米。
确保新项目投后高水平兑现。自2022年以来，本集团所有新项目均纳入全周期投后管理，目前已有78个
项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%。项目盘活形成系统性打法。2023年以来，集团
借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，
上半年通过存量盘活优化和新增产能95.2亿，通过存量盘活回款57.5亿元，2023年以来已累计盘活项目64个
，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元。
截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约3,227.2万平方米，权益计容建筑面积约2,116.6万平
方米；规划中项目总计容建筑面积约3,007.4万平方米，权益计容建筑面积约1,926.5万平方米。此外，本集
团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。
（4）产品情况围绕客户真实需求，以内容服务与场景创新引领产品升级。坚持综合住区空间与内容相
结合的产品创新及迭代，以客户为核心构建功能与配置体系，上半年成都锦上扬华、武汉光谷锦上等17个项
目在栋型及户型使用效率上进行提升。创新社区服务模块，研发并应用COlife内盒子公共服务体系，应用于
天津东庐、合肥晴川悦映等9个项目。更新迭代小镇中心产品模型，在昆明桂语东方、西安理想城等项目打
造高浓度复合场景，植入可体验生活业态。推动产品系迭代升级，如武汉光谷锦上项目，将“锦”系产品继
续迭代升级，营造出多元和谐的居住环境，项目首开去化率74%，成为上半年武汉市东湖高新区首开去化套
数、金额、去化率冠军。
打造“好房子、好社区、好服务”。集团依据政策相关要求，以安全、舒适、绿色、智慧为核心理念，
在“安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生”六项一级指标的指引下，对产品体
系进行迭代升级。融合过往技术积淀，整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施。上海理想之
地作为万科未来城市的首发项目，成功入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例
，同步在全国多个项目中推进好房子标准落地。
（5）城市更新本集团以“引领城市更新，共建好城区”为核心主旨，开创性整合历史保护、功能活化
、民生改善及长效运营等多重目标，推动城市有机更新。大连东关街一期工程第二阶段、广州永庆坊吉祥段
水边地块等新开项目获得市场广泛认可。其中大连东关街项目将历史文脉保护转化为驱动当代城市可持续发
展的动能，将承载市民记忆的场景融入现代生活，成为大连市极具影响力的文化街区及市民青睐的城市名片
。
（6）代建情况本集团从2010年起开始EPC及代建业务，通过自身丰富的开发经验和能力优势为委托方提
供优质项目管理服务，主要委托方为政府部门、国有企业、金融高科技企业等，项目类型涵盖商品住宅、保
障房、学校、产业办公、城市更新、医疗等。截至目前，已累计签约代建项目364个，总建筑面积约4449万
平米；当前管理项目67个，建筑面积1517万平米。2025年上半年合肥悦映青川、无锡锦上荣曜、石家庄云和
隐秀等商业代建项目去化表现优秀，获得委托方、客户及社会各界的一致认可。
2、物业服务
本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间科技服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaa
S（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
报告期内，万物云实现营业收入181.68亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长3.1%，其中社
区空间居住消费服务收入113.56亿元，占比62.5%，同比增长11.9%；商企和城市空间综合服务收入57.49亿
元，占比31.6%，同比下降5.5%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入10.64亿元，占比5.9%，同比下降23.9%。
持续深化蝶城战略，强化存量拓展能力。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续
保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。上半年万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目，其中通过
首创“弹性定价”模式，新拓项目22个；累计服务4,408个住宅项目，上半年住宅业务收入同比提升10.1%，
其中，业委会委托项目收入同比提升29.4%。截至报告期末，蝶城数量从年初的666个增长至683个。
聚焦重点赛道，服务更多客户。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务2,585个项目，合约
项目数量3,284个。结合外部环境变化和行业景气度波动，万物云将着力拓展的五大赛道更新为八大重点行
业，报告期内新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元。坚持科技创新驱动，持续优化费用端。万物云通过AI
与自动化技术深度重构中后台运营体系，实现费用效率结构性提升。在合同管理领域，AI全周期介入草拟、
审核、定稿流程，压缩审批耗时并降低合规风险；在人力资源常规流程方面，有10项已实现远程自动化，单
业务处理效率显著提升。科技提效直接转化为管理费降低，同时，释放的资源可反哺前线业务投入，形成“
技术降本、资源再分配、增长加速”的战略闭环。
3、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入18.0亿元，同比增长4.1%。扩大管理规模，巩
固领先地位。上半年泊寓新获取1.16万间房源。截至报告期末，泊寓共运营管理27.3万间长租公寓，开业19
.8万间，服务企业客户超6,200家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有超过13万间纳入
保障性租赁住房。截至报告期末，泊寓出租率93.3%，出租率持续保持市场领先。
持续提升项目开业质量。报告期内，泊寓净新增开业0.71万间。其中成都香投泊寓大丰甫家社区是成都
市规模最大的已开业“租住+酒店+商业一体化”综合租赁社区，涉及房源2151间；合肥海泊泊寓九龙租赁社
区是合肥经开区规模最大的租赁住房项目，拥有房源933间，首批推出620间。以上两个项目均实现开业即满
租，体现了泊寓在大型租赁社区方面领先的操盘能力。
以客户为中心，多维度提升租住品质。上半年，泊寓在全国范围内推出“六大服务承诺”，聚焦真房源
、费用透明、24小时在线响应及紧急维修处理等核心租住保障，获得客户广泛认可。同时，泊寓持续优化服
务标准、居住环境与社群体验，以精细化运营打造差异化竞争力，全面启动项目公区与房间品质升级行动；
加强社群建设，累计开展超1910场活动，吸引了约2.5万名泊友参与。上半年泊寓租客续租率达59%，同比提
升1.6个百分点。发挥运营优势，助力存量资源盘活。泊寓凭借官方渠道及门店自主拓客体系，有效稳定获
客成本，项目前台GOP利润率保持在89%以上。上半年泊寓发挥自身运营优势，盘活本集团及外部国资国企项
目12个，房间数超8300间。其中盘活本集团旗下房源3835间，以佛山金色梦想项目为例，泊寓创新管理模式
，对未售的分散式房源进行租赁运营和有效管理，得到租户与业主双方认可。同时，泊寓还盘活10个国资国
企资产，房间数超4,500间。在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作，并就数
个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。
4、商业开发与运营
本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
报告期内，本集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入41.0亿元。
截至报告期末，本集团累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034万平方米
。商业业务整体出租率93.2%，同比提高0.3个百分点。客流和销售额保持增长。上半年商业业务整体客流同
比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，整体坪效同比增长7.6%，各项经营指标稳中向好。公司通过“第二届发
发季”及“东方质造”等联动活动，充分发挥IP资源和创意整合优势，助力整体销售及客流增长。
新项目开业获好评，存量项目经营提升。深圳iN城市广场以“年轻力生活情绪场”为定位，打造沉浸式
运动社交场景，实现出租率97%，开业率95%。成都沸腾里项目通过场景创新与业态组合，将艺术体验与生活
消费深度融合，形成区域内稀缺的文化消费地标。部分存量项目通过商户协同实现经营提升，北京房山印象
城、武汉万科未来中心引入“永辉超市（胖东来调改店）”后，销售额及客流均实现显著增长。
商业品牌影响力扩大。截至报告期末，本集团已与超过12,600家品牌建立良好合作，同比增长4.1%，整
合后数字化会员数量4,453万，同比增长22.2%。
消费基础设施REIT表现良好。报告期内，中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超过
5%，报告期末项目出租率达98.9%。
5、物流仓储
“万纬物流”为本集团物流仓储服务与一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供包括全温
层仓储租赁、库内运营服务、运输配送等依托科技驱动的一体化供应链解决方案。
报告期内，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入20.7亿元，同比增长6.7%。其中冷链收入10.7
亿元，同比增长23.0%;高标库收入10.0亿元，同比下降6.5%。出租率保持稳定。截至报告期末，万纬物流累
计开业项目约150个，可租赁面积1,045万平方米，其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201
万平方米。面对市场调整压力，万纬物流积极拓展头部客户、深挖细分行业，上半年高标库稳定期出租率86
%，冷链稳定期库容使用率74%，相比去年同期稳中有升。
聚焦重点行业做深做透。上半年万纬物流在深入分析市场与行业变化趋势的基础上，锁定重点行业做深
做透，沉淀头部客户服务经验并形成行业解决方案，实现超15家茶饮咖啡行业头部品牌客户突破，行业影响
力显著提高。
运营服务能力持续提升。万纬物流聚焦连锁商超、餐茶饮等行业，通过加强库内服务、推动库内作业标
准化、提升运输运营服务质量，更好的保障客户体验，同时依托科技数字化工具实现服务效率全面提升。上
半年库内运营、运输等服务收入同比增长42.9%。全面践行绿色可持续发展理念。万纬物流连续第二年发布
《可持续发展报告》，披露双碳目标下积极应对气候变化的举措及进展，新增绿色建筑认证面积21.9万平方
米。截至6月底，万纬物流绿色建筑认证面积超过900万平方米，113个项目获得绿色三星认证，14个冷链园
区获得LEED金奖/金级(其中8个铂金级，6个金级)。
6、大宗资产交易
公司持续把握大宗资产交易机会，打通经营性业务投融建管退的模式闭环，提升资产周转效率，加快资
金回流。上半年完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿。报
告期内，公司携手新华保险、大家保险、中信金石共同设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，收购全国
最大的保租房项目厦门泊寓院儿·海湾社区项目，涉及房源7724间；“中信万科消费基础设施基金”首期收
购的深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场实现交割；与建信设立的建万住房租赁投资基金正在有序推进扩
募。公司与政府、本地企业、产业需求者、个人资产配置者等建立广泛合作，上半年完成深圳老地方大厦、
上海金桥万创中心等办公类资产交易，同时积极探索存量资产的价值转化路径，杭州河语光年作为杭州首个
存量房转保障性租赁住房的项目，成为政企协同盘活存量资产的创新范本。
7、产业协同与融合发展
公司坚持以开放姿态整合资源，推动资产价值与城市活力协同增长。在产业协同上，公司着力强化与深
铁集团融合发展，因地制宜打造新质生产力；同时持续与政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同
创新，共建战略合作生态圈。
在租赁住房领域，泊寓已与深铁置业集团签署战略合作协议，双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开
展合作运营，充分发挥深铁置业丰富的项目资产优势，以及泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势。在物
流仓储领域，万纬物流正与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，基于地铁商户物流配送难、
效率低等痛点，通过将轨道交通与无人配送机器人相结合，为机器人提供了新的应用场景。在商业业务领域
，集团商业业务将全面深化与深铁商业的战略合作，以深铁集团未来预计新增的商业项目为重要契机与抓手
，共同探索并实践面向未来的轨交商业产品模型与创新运营模式。
8、降本增效
为应对经营挑战，公司持续推进降本增效，在提升组织效能的同时压降费用支出。开发业务通过精益管
控、组织优化等方式促进人工与中后台费用的下降，上半年同比降幅超过18%；通过开展直播基地跟岗研学
、全民营销等活动，严控营销费用，上半年分享家和直播成交占比提升至23%，中介成交占比下降4个百分点
。经营服务业务结合自身业务特征，通过精细化管理、科技赋能等举措，挖掘经营潜力。其中，万物云利用
AI与自动化技术深度重构中后台运营体系，在降低合规风险、提升业务处理效率的同时，实现行政开支同比
下降8%。通过细化经营管理颗粒度、严控支出，长租公寓、商业业务和万纬物流的平台成本或行政支出也分
别下降。
（四）科技助力业务报告期内，本集团运用人工智能、大模型、BIM、物联网等技术，围绕“聚焦业务
，打造科技好产品，助力业务管理提升”开展工作。
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