经营分析☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2026-04-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及相关资产经营、物业服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1906.51亿 81.67 164.72亿 74.58 8.64
物业服务(行业) 355.25亿 15.22 43.86亿 19.86 12.35
其他业务(行业) 72.57亿 3.11 12.28亿 5.56 16.91
─────────────────────────────────────────────────
开发经营业务(业务) 1830.55亿 78.42 --- --- ---
物业管理业务(业务) 373.65亿 16.01 --- --- ---
未分配项目(业务) 173.93亿 7.45 --- --- ---
抵销(业务) -43.81亿 -1.88 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 844.36亿 80.17 73.49亿 69.99 8.70
物业服务(行业) 170.90亿 16.23 23.82亿 22.69 13.94
其他业务(行业) 37.97亿 3.61 7.68亿 7.32 20.24
─────────────────────────────────────────────────
开发经营业务(业务) 798.87亿 75.85 --- --- ---
物业管理业务(业务) 181.68亿 17.25 --- --- ---
未分配利润(业务) 98.28亿 9.33 --- --- ---
抵销(业务) -25.60亿 -2.43 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 3010.28亿 87.72 287.02亿 82.21 9.53
物业服务(行业) 331.32亿 9.65 43.76亿 12.53 13.21
其他业务(行业) 90.16亿 2.63 18.33亿 5.25 20.33
─────────────────────────────────────────────────
开发经营业务(业务) 2951.02亿 85.99 --- --- ---
物业管理(业务) 363.84亿 10.60 --- --- ---
未分配项目(业务) 195.36亿 5.69 --- --- ---
抵销(业务) -78.45亿 -2.29 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1233.99亿 86.43 89.42亿 77.17 7.25
物业服务(行业) 159.99亿 11.21 21.84亿 18.85 13.65
其他业务(行业) 33.81亿 2.37 4.61亿 3.98 13.63
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 443.25亿 31.04 --- --- ---
南方区域(地区) 276.22亿 19.35 --- --- ---
物业管理公司(地区) 176.30亿 12.35 --- --- ---
北京区域(地区) 146.31亿 10.25 --- --- ---
西南区域(地区) 139.83亿 9.79 --- --- ---
华中区域(地区) 121.38亿 8.50 --- --- ---
未分配项目(地区) 77.21亿 5.41 --- --- ---
东北区域(地区) 46.72亿 3.27 --- --- ---
西北区域(地区) 34.61亿 2.42 --- --- ---
抵销(地区) -34.04亿 -2.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售304.87亿元，占营业收入的13.06%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海朗拾花语 │ 1015377.44│ 4.35│
│杭州星图光年轩 │ 591258.55│ 2.53│
│上海松江海上映象 │ 529105.20│ 2.27│
│东莞瑧湾汇 │ 518196.62│ 2.22│
│北京东庐 │ 394728.61│ 1.69│
│合计 │ 3048666.41│ 13.06│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购13.92亿元，占总采购额的4.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 139200.00│ 4.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2025年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅均较2024年有所收窄。12月
，中央经济工作会议明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地
产发展新模式。
在各方及大股东有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，尽全力化解债务风险、保障生产经营稳定
，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付11.7万套房子；坚持积极销售，实现销售金额1340.6亿元；经营
服务类业务实现稳健经营，全口径收入580.1亿元；持续开展大宗交易，完成31个项目交易，签约金额113亿
元；通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元；顺利退出冰雪业务板块，实现集团战略收敛聚焦和业务
组合优化。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款）。存
量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。大股东深铁集团通过市场化、法治化手段予以支持，
截至本报告披露日已累计提供股东借款335.2亿元。同时，本集团积极推动降本增效工作，系统性压缩各项
费用开支，开发业务管理费用已实现连续两年下降，长租公寓、商业和物流仓储业务的平台成本或行政支出
也分别下降。
本集团年内积极开展自救，截至本报告披露日，本集团已完成332.1亿元的公开债务偿付。但受多种因
素影响，风险并未彻底化解，经营发展依然面临严峻挑战。报告期内，本集团实现营业收入2334.3亿元，同
比下降32.0%。同时，因面临公开债务的集中兑付，本集团流动性压力进一步加大。自2025年11月起，公司
陆续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司
债券启动展期协商程序，目前展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
面向未来，公司将继续全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务
布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力。公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，
推动公司早日走出低谷。
（一）2025年市场回顾
1、房地产开发
全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。国家统计局数据显示，2025年，新建商品房销售面
积8.81亿平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。
新开工和开发投资下降。2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开
发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅相比2024年扩大6.6个百分点。
土地市场成交持续缩量。根据中指研究院数据，2025年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积
同比分别下降17.5%和13.1%，住宅用地出让金同比下降10.4％。全年住宅类用地的平均溢价率为5.8%，较20
24年提升1.5个百分点。
政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。2025年3月政府工作报告指出“持续用力推动房地产市
场止跌回稳”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；12月中央经济工作会议提
出“要着力稳定房地产市场”。各类支持性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支持和长效机制建设等
多个维度协同发力，市场信心持续修复。
2、物业服务
新项目增长放缓，行业竞争加剧。国家统计局数据显示，2025年全国住宅竣工面积同比下降20.2%，新
增供给持续收缩。面对市场环境变化，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域，以寻求新
的增长路径。但当前住宅存量市场竞争加剧，非住宅市场拓展亦面临挑战。
收缴率下滑，服务均价微跌。克而瑞数据显示，2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%，连
续四年下滑。中指研究院数据显示，2025年二十个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微跌0.
23%。多重因素的综合影响下，物业服务企业经营压力凸显。
企业主动战略收缩，拥抱科技，提升盈利能力。为应对市场客观压力并提升可持续发展能力，物业服务
企业普遍采取战略收缩，主动退出低效项目，从追求“管理面积”转向深耕“经济效益”。行业科技化建设
正从“单点工具应用”向“多元场景覆盖”逐步升级。AI助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化
，已显著提升了物业服务企业的运营效率。
3、租赁住房
市场租金延续小幅调整。据中指研究院报告，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅
较上年同期扩大0.37个百分点。
住房租赁条例施行，促进行业规范发展。我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》于2025年9月正
式施行，为规范市场秩序、保障租赁双方权益、推动行业高质量发展提供制度保障。
供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及
规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持
，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
4、商业开发与运营
社会消费品零售总额保持增长。国家统计局数据显示，2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，增速
较2024年提升0.2个百分点。
消费两极分化明显。消费呈理性与体验并存趋势。一端是极致“性价化”，品牌光环逐步减弱，国货替
代国际大牌，消费更加注重实际使用价值；另一端是高“心价比”，消费者愿意为情绪价值支付溢价，潮玩
、宠物、娱乐等品类增长迅速。
购物中心整体从“增量拓荒”转向“存量精耕”。据赢商网统计，报告期内全国新开购物中心项目数与
体量均同比下滑近三成，增量向高线城市聚集，存量调改聚焦中小体量项目。
5、物流仓储
高标库供需调整深化，分化成为新常态。在宏观需求承压与新增供应持续加大的背景下，高标库市场整
体租金与空置率面临双重压力，世邦魏理仕报告数据显示，2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金
同比下降12.5%。不同地区供需结构差异显著，西北、西南市场随着供应退潮以及净吸纳量稳步增长，呈筑
底回升趋势；大湾区市场受新增供应集中入市影响，整体形势仍然严峻。
冷链规模增长与盈利挑战并存。受益于稳定的民生需求与政策扶持，冷链规模保持增长，中国物流与采
购联合会数据显示，2025年全国冷库总容量同比增长5.53%。然而，行业普遍面临供应过剩压力，导致市场
竞争加剧。在此背景下，行业企业正加速向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。
（二）报告期内主要工作
本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
2025年，本集团实现营业收入2334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比分别下降32.
0%和79.0%；基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。
分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1906.5亿元，占比81.7
%；来自物业服务的营业收入为355.2亿元，占比15.2%。
扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.6%，较2024年下降0.9个百分点（本
集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为11.8%，上升0.7个百分点）；其中开发业务
的结算毛利率为8.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为3.8%，较2024年
上升0.3个百分点；其中，开发业务的营业利润率为2.8%。本集团物业服务毛利率12.3%，较2024年下降0.9
个百分点。
报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要
对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情
况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
（2）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。
（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。
（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算情况
2025年本集团实现销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。
新开项目表现良好。全年18个项目首开表现均超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达60%，在
各自市场中保持领先地位。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过
8成，赢得市场认可。
加大库存去化力度。本集团升级现房销售策略，已在广州和常州培育两个现房销售学习基地，从定制装
修、场景更新、现房保鲜、入住率提升和社区运营等方面进行培训提升。车商办通过健全销售管理体系，强
化责任分工、机制优化与激励驱动，系统提升去化率。报告期内，本集团年初现房实现销售221亿元，年初
准现房实现销售241亿元，车（位）商（铺）办（公）销售175亿元，共220个项目实现销售斩尾。
开展营销创新，强化新媒体自获客能力建设。本集团组织全民营销、直播、线上投放、AI应用等培训，
持续制造节点进行业绩聚焦。在贝壳、字节、安居客等平台进行总对总获客联动，保障饱和曝光、精准获客
。
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1781.62亿元。其中房
地产开发业务实现结算面积1256.7万平方米，同比下降39.6%，实现结算收入1701.08亿元，同比下降39.0%
；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%）。
截至报告期末，本集团合并报表范围内有1096.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.1%，
合同金额合计约1135.9亿元，较上年末下降48.6%。
（2）项目交付情况
2025年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套。
提升工程品质全周期精细化管理水平。本集团加强项目工程品质全周期管理，落实项目工程管理精益策
划、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的管理标准和管理流程，形成覆盖设计、采购、施
工、交付等全周期的建造管控体系，提升项目过程管理的精细化水平，为产品品质提供保障。
加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。报告期内，本集团累计开展1505次“看见家”活动，在
建设过程中邀请客户进入施工现场，超过2.8万户客户走进工地，实地了解建设过程、感受万科建造品质。
持续推动科技赋能，通过智慧建造无人机影像、360全景视频、线上家书等数字化方式，向客户全面、高频
展示建造进度。
持续推进项目由“品质交付”向“兴交付”升级。本集团推进项目由品质交付到兴品质、兴场景、兴服
务、兴体验四个维度的“兴交付”升级。报告期内，杭州江斓映象府打造多层次、多功能的全龄友好景观场
景，海南三亚湾打造酒店式旅居空间体验，烟台天琴湾打造滨海生活方式升级、完善会所运营及多项增值服
务，均取得客户的广泛认可。
与业主共建开展丰盛多彩的社群活动，打造多类社群活动空间，提升社区邻里浓度。报告期内，本集团
携手813位社群主理人，围绕“自然、运动、文化、艺术”四大主题，以社区架空层、多元公共空间及主题
盒子为载体，与业主共创、共建、共同运营986个社群，打造有活力、有温度、可持续的未来社区生态。万
科打造行业首个“社区疗愈节”，在全国25个城市开展573场疗愈活动，活动内容涵盖艺术、运动、手作等
，让业主在家门口实现身心“充电”。
（3）投资和开竣工情况
2025年开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%，完成年初计划的88.5%；开发业务
竣工计容面积约1291.8万平方米，同比下降45.6%，完成年初计划的91.3%。新开工面积低于年初计划主要因
为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整
。
坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内，累计获取新项目23个，总规划计容
建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均
地价为6357元/平方米。新获取资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。
优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目投后高标准兑现。报告期内，18个新项目实现首开，投资兑
现度为84%，其中成都高新锦曜、武汉东合映象、石家庄公园隐秀、哈尔滨蘭樾等6个项目为当年获取当年开
盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%。
存量项目盘活取得积极成效。报告期内，本集团紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规
划条件优化等举措攻坚难点项目，其中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打造政企联动盘活
存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国家土地储备专项债，公司已收回大部分退地款。报
告期内，本集团存量盘活优化及新增产能338.5亿元，切实优化资产结构，增强企业发展动能。
截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约2691.5万平方米，权益计容建筑面积约1767.5万平方
米；规划中项目总计容建筑面积约2862.5万平方米，权益计容建筑面积约1824.7万平方米。此外，本集团还
参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。
（4）产品情况
持续推进产品力升级与模块化落地。依托“空间+内容+服务”的一体化模式，公司持续推进产品模块的
标准化研发与场景化落地，系统构建涵盖社区大堂、中央景观、学习盒子、健身盒子等在内的CO·life内盒
子公共服务体系，并同步推出“烟火商街”街区模块与小镇中心产品模块，融合社区商业、邻里交往、运动
休闲及公园绿地等多元功能，强化生活场景的完整性与运营可持续性。上述产品模块已在上海、广州、杭州
、济南等多个城市的标杆项目中实现集成应用，有效支撑高品质交付与市场竞争力提升。
围绕体系化能力建设，同步完善制度基础与供应链支撑。《万科集团住宅产品标准》全面推行，已在37
个项目落地应用，夯实产品一致性与品质底线；在杭州建成集选品、研发、展示于一体的买手基地，通过市
场优选与上下游优质供应商联合研发，引入厨房电器、智能家居等70款装修相关新品，有效提升产品品质与
性价比。
积极推进未来城市核心技术应用实践。未来城市首发项目上海理想之地低碳智慧技术底盘已落地投运，
成功创建近零碳社区，入选住建部首批好社区案例。深圳梅林万科大厦上线微电网系统，创新城市既有建筑
的配电与运维模式，通过智慧化管控实现能耗降低与舒适度提升。武汉理想之地构建覆盖家居、社区、校园
的全域智慧体系，试点全域安防、无人配送等特色场景，为未来城市智慧生活提供实践样本。
（5）绿色建筑和住宅产业化
本集团新建项目连续12年满足绿色建筑评价标准。截至2025年底，本集团满足绿色建筑评价标准的面积
累计超3.42亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准面积710万平方米。新增项目中，获得绿色建筑二星级及
以上认证的项目9个，获得LEED金级认证的项目2个，其中新建物流项目100%获得绿色仓库三星认证。本年度
，新建项目中引入可再生能源设计的建筑面积比例为70.7%，较2024年进一步提高，其中，100%新建冷库项
目引入可再生能源设计。
（6）代建情况
本集团从2010年起开始代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，涵盖商品
住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等项目类型。同时，面对行业的代建业务需求，本集团利
用自身积累的业务经验和能力优势，积极开展商业代建业务，获得委托方、客户及社会各界的认可。报告期
内，以代建模式参与合肥庐阳区龙高照城市更新项目，成功打造悦映青川、云映青澜等多个热销项目。武汉
理想之地项目积极打造好房子、好服务，成为“湖北省构建房地产发展新模式试点项目”。
2025年，本集团管理项目76个，建筑面积1486万平米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家
庄、无锡等城市。本集团代建业务获得54个奖项，包括中国建筑业协会授予的“2025年建设工程安全生产标
准化工地”、中国施工企业管理协会授予的“2025年中国施工企业管理协会观摩学习项目”、广东省建筑业
协会授予的“广东省建设工程结构质量优良项目”、贵州省建筑工程质量安全协会授予的“2025年度贵州省
建设工程安全生产标准化工地”等。
2、物业服务
本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（
流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
报告期内，万物云实现营业收入373.6亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长2.5%，其中社
区空间居住消费服务收入233.3亿元，占比62.4%，同比增长10.7%；商企和城市空间综合服务收入117.9亿元
，占比31.6%，同比下降4.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入22.4亿元，占比6.0%，同比下降26.0%。
聚焦蝶城深耕，构建区域密度，实现稳步扩张。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势和弹性定价
体系的机制优势，稳步推进存量项目拓展。报告期内，新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2
亿元，其中通过弹性定价体系获取项目51个，年化饱和收入1.65亿元。蝶城数量增加24个至690个，新改造5
0个蝶城，使已完成流程改造的蝶城增至300个。2025中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会上，万物云
旗下万科物业荣获“2025中国住宅物业服务力企业TOP1”等10个奖项。
精耕高价值客群，协同增效拓收。商企服务方面，万物梁行持续打磨能力与产品，聚焦优质客户。报告
期内，新拓超高层项目13个，数据中心5个，洁净室3个；累计服务2589个项目，合约项目数量3444个。报告
期内，凭借专业服务的能力，业务续约率达90.9%，实现续约年化金额48.4亿元。通过深耕客户生态，多业
务联动，服务客户更多方面，实现22.9亿元交叉销售业绩。
智能体规模化应用，实现管理费用的结构性优化。基于自建企业级AI平台“GC平台”，通过自研检索增
强生成引擎，实现了对万物云知识库及内外部系统的深度调用，大幅提升了辅助决策与知识检索效率。年内
上线超1400个AI智能体，并正式转正9名AI员工。
依托“数字劳动力”底座，万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%，体现了技术升级在提升
组织效率、降低成本方面的实际成效。
3、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元。
推动高质量增长，实现稳健发展。泊寓聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作
，新拓展房源2.27万间，净新增开业0.66万间。截至2025年底，泊寓共运营管理27.02万间长租公寓，开业1
9.78万间，出租率95.4%，服务企业客户超7100家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有1
3.2万间纳入保障性租赁住房。
为企业员工打造宜居、便捷的租住生活。泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等服务方式，不断拓展
服务边界、创新服务模式，为企业提供专属服务方案，保障员工居住体验。
报告期内，新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业，企业客户占比达
22.6%；新增企业员工认证人数11.3万人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%。
盘活多元存量项目，实现资源高效利用。报告期内，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公
、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活本集团及国资国企项目24个，房间数超15100间。其中，盘活
本集团旗下深圳老地方、佛山金色梦想二期、厦门海湾社区二期等5个项目，房间数超5200间；持续与属地
国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明
等城市共计盘活19个项目，房间数超9900间。
深耕服务，构筑美好租住生活。泊寓以租户需求为核心，持续深耕服务品质，全年客户满意度达96.6%
。报告期内，在全国开展超3800场社群活动，吸引约6万名泊友参与，为泊友搭建起跨店、跨城市的友好交
流桥梁。资产品质维护方面，完成90余个项目的焕新改造，持续提升居住体验。会员体系全面升级，已覆盖
超30万人，月度会员日活动吸引超12万人参与。在中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》
中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”。
4、商业开发与运营
本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入）。截至报告期末，印力
管理的商业项目整体出租率为94.5%。
布局全国重点城市。截至报告期末，本集团合计开业178个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建
筑面积1078万平方米；规划中和在建商业建筑面积为145万平方米。
多个新项目顺利开业。2025年，本集团9个项目如期开业（含4个重资产项目）。重资产方面，上海前湾
印象城MEGA作为上海第二座MEGA级旗舰商业，定位“国际化社交度假漫游湾”，各类首店、旗舰店及定制概
念店占比达70%，构建了全业态、高品质的消费矩阵，以98%的招商率、95%的开业率成为城市级新标杆。轻
资产输出管理方面，深圳iN城市广场、上海唐镇印象天地、郑州嵩南印象城等多个项目如期开业，获得居民
、合作伙伴及市场的高度认可，同时在广州、西安、泉州等地拓展多个项目，已累计拓展轻资产输出管理项
目达25个。
持续扩大商业品牌影响力。截至报告期末，本集团已与超过12700家品牌建立良好合作，数字化会员数
量4660万，同比增长13.1%，月活会员数量同比增长16.6%。2025年在各大节点开展覆盖全国项目的品牌活动
，包括第二届发发季、五一“国货”联动、暑期第九届花花节、十一小红书营销联动等，其中第九届花花节
与东南亚头部商业集团TheMall集团战略合作，活动期间销售额同比提升3.6%、客流同比提升6.6%、总曝光
量破3亿。
消费基础设施REIT表现良好。2025年，中金印力消费REIT继续展示卓越的运营韧性，通过主动实施租户
结构优化，精准引入符合新兴消费趋势的热点品牌，依托高频次、多主题的营销活动，带动客流销售再创新
高。截至报告期末，出租率98.4%、租金收缴率99.9%。
在基金层面，年度累计完成四次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率4.18%。
5、物流仓储
“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供全温层仓
储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等服务。
报告期内，物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%。其中冷链营业收入23.1亿元，同比增
长25.5%；高标库收入19.7亿元。
规模保持行业领先，仓储基本盘稳中有升。万纬物流累计开业项目147个，可租赁面积1045万平方米，
其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。2025年，结合区域市场采取差异化的经
营策略，实现高标仓稳定期出租率89%，冷库稳定期库容使用率80%，同比上年均稳中有升。
聚焦重点行业做深做透，深挖客户需求。万纬物流聚焦重点行业，在商超零售、餐饮、茶饮咖啡领域持
续突破，品牌影响力显著提升，全年商超零售行业收入同比增长13%，餐饮行业收入同比增长48%。客户
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