经营分析☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2025-04-02◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产、贸易及零售等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 3010.28亿 87.72 287.02亿 82.21 9.53
物业服务(行业) 331.32亿 9.65 43.76亿 12.53 13.21
其他业务(行业) 90.16亿 2.63 18.33亿 5.25 20.33
─────────────────────────────────────────────────
开发经营业务(业务) 2951.02亿 85.99 --- --- ---
物业管理(业务) 363.84亿 10.60 --- --- ---
未分配项目(业务) 195.36亿 5.69 --- --- ---
抵销(业务) -78.45亿 -2.29 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1233.99亿 86.43 89.42亿 77.17 7.25
物业服务(行业) 159.99亿 11.21 21.84亿 18.85 13.65
其他业务(行业) 33.81亿 2.37 4.61亿 3.98 13.63
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 443.25亿 31.04 --- --- ---
南方区域(地区) 276.22亿 19.35 --- --- ---
物业管理公司(地区) 176.30亿 12.35 --- --- ---
北京区域(地区) 146.31亿 10.25 --- --- ---
西南区域(地区) 139.83亿 9.79 --- --- ---
华中区域(地区) 121.38亿 8.50 --- --- ---
未分配项目(地区) 77.21亿 5.41 --- --- ---
东北区域(地区) 46.72亿 3.27 --- --- ---
西北区域(地区) 34.61亿 2.42 --- --- ---
抵销(地区) -34.04亿 -2.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 4297.46亿 92.27 662.32亿 93.34 15.41
物业服务(行业) 294.27亿 6.32 44.02亿 6.20 14.96
其他业务(行业) 65.66亿 1.41 3.20亿 0.45 4.88
─────────────────────────────────────────────────
上海区域(地区) 1428.12亿 30.66 --- --- ---
南方区域(地区) 1032.92亿 22.18 --- --- ---
北京区域(地区) 630.70亿 13.54 --- --- ---
西南区域(地区) 399.70亿 8.58 --- --- ---
物业管理公司(地区) 334.24亿 7.18 --- --- ---
华中区域(地区) 281.17亿 6.04 --- --- ---
西北区域(地区) 248.94亿 5.35 --- --- ---
东北区域(地区) 208.61亿 4.48 --- --- ---
未分配项目(地区) 170.09亿 3.65 --- --- ---
抵销(地区) -77.11亿 -1.66 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及相关资产经营业务(行业) 1843.62亿 91.77 355.95亿 93.91 19.31
物业服务(行业) 140.37亿 6.99 21.61亿 5.70 15.39
其他业务(行业) 24.93亿 1.24 1.46亿 0.38 5.85
─────────────────────────────────────────────────
上海区域 (地区) 708.18亿 35.25 --- --- ---
南方区域 (地区) 378.55亿 18.84 --- --- ---
北京区域 (地区) 252.36亿 12.56 --- --- ---
西南区域 (地区) 211.47亿 10.53 --- --- ---
物业管理公司 (地区) 161.05亿 8.02 --- --- ---
西北区域 (地区) 99.77亿 4.97 --- --- ---
华中区域 (地区) 94.26亿 4.69 --- --- ---
未分配项目 (地区) 77.89亿 3.88 --- --- ---
东北区域 (地区) 66.49亿 3.31 --- --- ---
抵销(地区) -41.11亿 -2.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售326.91亿元，占营业收入的9.53%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│广州城市之光 │ 837788.36│ 2.44│
│深圳金域学府 │ 683636.68│ 1.99│
│杭州日耀之城 │ 626920.37│ 1.83│
│北京翡翠西湖雲庐 │ 591626.92│ 1.72│
│西安万科东望 │ 529079.08│ 1.54│
│合计 │ 3269051.41│ 9.53│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购25.10亿元，占总采购额的4.41%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 251000.00│ 4.41│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，全国商品房销售面积同比下降12.9%，随着一系列行业支持性政策出台，市场信心逐步修复，
四季度全国新建商品房销售面积同比增长0.5%，扭转了之前连续下滑的态势。
报告期内，本集团制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、
全力自救，取得一定进展。在经营端，全年高品质交付超过18万套房子；实现销售金额2460.2亿元，销售面
积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存
量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增
融资和再融资948亿元，新增融资的综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个。
2024年本集团完成93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。
虽然本集团在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解。报告期内集团业绩出现大幅亏损，实现
营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%。业
绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准
备；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加
坚决的行动，部分交易价格低于账面值。同时，2025年集团将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步
加大。
自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持
，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施REIT认购、支持公司完成
深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金
融资源，助力公司开展融资。2025年1月27日，为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益
，董事会决定充实万科经营管理力量，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融
资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。与此同时，广东省
、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声，支持万科稳健发展。2025年2月，为满足公司资金需求，深铁
集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息，且相关借款利率
低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。
在各方及大股东强有力的支持下，管理团队积极实施“一揽子”方案，全力以赴保障队伍稳定、财务稳
定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展。
（一）2024年市场回顾
1、房地产开发
全国商品房销售面积下降，但季度表现呈改善趋势。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积
9.74亿平方米，同比下降12.9%；销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%。
分季度看，前三季度全国商品房销售面积同比降幅持续收窄，第四季度转为同比增长0.5%。
新开工和开发投资下降。2024年，全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.0%；全国房地产开
发投资10.03万亿元，同比下降10.6%，降幅相比2023年扩大1.1个百分点。
土地市场成交缩量。根据中指研究院数据，2024年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比
分别下降28.9%和22.5%，住宅用地出让金同比下降27.5％。全年住宅类用地的平均溢价率为4.3%，较2023年
下降0.4个百分点。
政策持续释放稳定信号，市场信心得到修复。2024年4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产
和优化增量住房的政策措施”，9月强调“要促进房地产市场止跌回稳”，12月首次提出要“稳住楼市股市
”。各类支持性政策接连出台，包括降低首付比例、降低房贷利率、下调公积金贷款利率，部分城市调整或
取消住房限购等；同时，供给端金融支持政策加码，融资协调机制持续推进、房企“白名单”政策落地实施
，以及允许地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。随着
一系列支持性政策密集释放，房地产市场的成交活跃度提升，市场信心得到持续修复。
2、物业服务
新项目拓展速度趋缓。国家统计局数据显示，2024年全国房屋竣工面积同比下降27.7%，物业企业新项
目拓展速度也随之趋缓。克而瑞物管数据显示，百强物业企业2024年平均新增合约面积1481万平方米，较20
23年下滑12.8%。
存量市场空间加大。据克而瑞物管调研统计，随着业主委员会与物业管理委员会组建率稳步提升，2021
-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。另一方面
，随着“高质发展”成为行业共识，物业企业也在主动退出一些管理难度大、运营效益不佳的项目，优化项
目组合。
不动产管理的边界持续拓展。住宅空间领域，物业企业持续通过链接周边居民和社区商业，打造“最后
一公里生活圈子”。非住空间管理领域，物业企业从传统的物业管理（PM）向设施设备管理（FM）延伸，构
建多样化的服务和竞争能力；医院、学校、公共设施等业态也逐渐被物业企业纳入服务范围。
3、租赁住房
市场租金短期承压，长期需求仍可期待。根据中指研究院报告，2024年全国重点50城住宅平均租金累计
下跌3.25%，长租公寓市场租金整体呈现下行趋势。长期来看，租赁需求仍随城市化进程和新市民群体增长
保持韧性，中高端产品线及智能化服务的升级将为市场注入新活力。
政策持续发力，推动行业规范化与规模化发展。2024年，长租公寓行业在政策端继续获得大力支持，基
础设施REITs、保障性住房再贷款等金融工具为市场注入流动性；各地通过税费优惠、租赁用地供应等措施
优化市场结构，进一步拓宽房源供给渠道，为行业可持续发展奠定基础。
4、商业开发与运营
社会消费品零售总额增速放缓。国家统计局数据显示，2024年社会消费品零售总额同比增长3.5%，增速
较2023年下降3.7个百分点。
消费者更注重质价比和体验感。消费者趋于理性，在餐饮、快消品、化妆品等消费中更偏好“质价比”
。面对存量市场的竞争，线下商业向“质价比”和“体验/情绪消费”两端发力，以会员仓储超市为代表的
“质价比”业态连续两年实现两位数增长，宠物经济、户外运动、文旅、二次元等领域成为线下商业积极把
握的增量机会。
促消费政策力度加大，利好部分细分业态。报告期内，政府出台了一系列促消费政策，消费品以旧换新
政策带动了家用电器等产品的消费增长。各地纷纷推出地方性政策，消费券、文旅赛会、夜经济等成为促消
费抓手。
5、物流仓储
高标库租金承压，市场供应放量，核心地区需求相对稳定。需求侧，电商消费增速放缓，客户对物流及
供应链服务存在降本增效的诉求；供给侧，随着新增供应持续增加，多数区域的项目存在以价换量、优先去
化的趋势，长三角、大湾区的市场相对平稳。根据世邦魏理仕报告，全年市场整体租金水平同比下降9.7%。
冷链聚焦存量去化、服务质量与效率提升。受到新增供应持续入市、大宗贸易类客户进口量下行影响，
部分区域冷链市场竞争激烈，但餐饮、商超零售等行业需求依然保持稳定，终端消费者对消费品性价比和便
捷性要求持续提升，推动行业企业向科技驱动的供应链综合解决方案方向发展。
（二）报告期内主要工作
本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
2024年，本集团实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元，
同比下降506.8%；基本每股亏损4.17元，同比下降504.2%；全面摊薄的净资产收益率为-24.4%，较2023年下
降29.3个百分点。
分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为3010.3亿元，占比87.7
%；来自物业服务的营业收入为331.3亿元，占比9.7%。
扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点（本
集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为11.1%，下降5.4个百分点）；其中开发业务
的结算毛利率为9.5%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为3.5%，较2023年
下降7.6个百分点；其中，开发业务的营业利润率为3.0%。本集团物业服务毛利率13.21%，较2023年下降1.7
5个百分点。
报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年
、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取
成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
2、新增计提了存货跌价准备和信用减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中
多项目出现亏损，按照审慎原则，报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿
元）。此外，公司部分应收款存在回收风险，因此合计计提信用减值264.0亿元，但公司仍将全力清收，降
低损失。
3、部分非主业财务投资出现亏损。
4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚
决的行动，部分交易价格低于账面值。
报告期内，受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了
大幅下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是少数股东损益仅反映
了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣
除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等事项，比如万科全资投资的经营性业务按成本
法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等，同时还受到项目间不同权益比例的影响，比如报
告期内计提减值的项目以高权益比例项目为主。实际上，在单个合作项目中，万科坚持与合作方同股同权，
利润回报水平的变动幅度是一致的。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算情况
2024年本集团实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%。销售
金额在15个城市位列第一，在5个城市排名第二，在6个城市排名第三。
开展营销创新，发掘低成本获客渠道。本集团在东莞、广州、沈阳、无锡、郑州建立了5个直播销售培
训基地，进行全国直播能力的集约化建设。2024年累计直播10.8万场，观看人数1.6亿人次，促进认购转化
的同时，有效节约了营销费用。
加大库存去化力度。本集团针对现房住宅，组织成立跨专业现房管理小组，形成销售场景、现房保鲜、
社区运营、入住服务等提升清单并推进落地；针对车（位）商（铺）办（公）资产，通过资源分类管理、大
客户资源维护、地物协同、产品升级等方式提升客户体验。年初现房实现销售352亿元，准现房销售556亿元
，车商办销售270亿元。
积极探索商品房现房销售模式。本集团已初步形成了现房开发和销售的完整流程，继海南金色里程、海
南公园里2个安居房现房销售制项目后，海南三亚湾项目成为本集团首个、也是三亚市首个一次性全项目实
现商品房现房销售制项目。该项目在372天内完成从开工至竣工备案，2024年12月首开，实现认购金额38.2
亿元，取证认购率72.3%。该项目荣膺第十四届房地产品牌发展大会“2024中国房地产最具影响力标杆项目
”奖项。
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入2944.41亿元。其中房
地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%；
结算毛利率为9.5%（扣除税金及附加后营业利润率为3.0%）。
（2）项目交付情况
2024年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套。
打造品质标杆项目。本集团从主体结构、外立面、精装修、园林景观、地下室等多个维度入手，持续提
升住宅品质。报告期内，沈阳四季花城、大连翡翠公园、鞍山城市之光、长春万锦春城、向日葵东郡春漫里
、广州城市之光、杭州秀隐翠园等13个项目获得2023-2024年度广厦奖。
提高施工透明度，让客户安心、放心。报告期内，本集团累计开展了1387次“与业主共建家园”活动，
超过3.6万户业主走进工地，实地感受万科的产品和服务。除了通过无人机拍摄园区工区施工全景影像外，
还试点利用360全景视频分户拍摄户内施工过程，向客户全方位展示工区界面和户内施工进度，为行业内首
创。
推进“交房即交证”。2024年本集团169个项目的业主于交付现场拿到产证，占交付项目总数的52%。
开展多样社群及房屋保养活动，提升社区浓度及氛围。本集团在东北地区继续开展“525爱家日”房屋
保养活动，为业主提供房屋保养权益和优质商家专属折扣，覆盖新老106个项目园区。同时持续推进儿童植
物科普社群活动，2024年在全国52个城市举办了302场“甜蜜课堂”，由202名陪伴官带领9000位小朋友参与
认识小区植物，构建友好生活方式。
重视客户触点的全周期旅程，提升客户满意度。持续开展“好服务”系列行动，包括签约服务升级、与
业主共建美丽社区、交付服务升级、共创多彩社群、绿茵行动、乘梯体验改善、红马甲行动、白手套行动等
。
（3）投资和开竣工情况
2024年开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，同比下降40.1%，完成年初计划的95.4%；开发业务
竣工计容面积约2374.5万平方米，同比下降24.2%，完成年初计划的107.7%。新开工面积低于年初计划主要
因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调
整。
坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内累计获取新项目13个，总规划计容建
筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地
价为6670元/平方米。新获取资源中存量盘活项目达11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广
州、成都等核心城市。
将投资模型与产品模型深度融合，优化操盘效率，确保新项目投后高水平兑现。自2022年以来，本集团
所有新项目均按要求纳入全周期的投后管理，目前已有72个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资
兑现度为85%。报告期内共有14个2022年以来新获取的项目实现首开，投资兑现度为83%，其中沈阳胤樾、徐
州檐语间、上海四季隐秀、杭州云耀之城等4个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期缩短至4.4个月，投
资兑现度100%，平均销售毛利率约20%。
难点项目盘活取得积极成效。2023年以来，公司借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多
种方式持续推动难点项目解题，报告期内成功实现了一批复杂度高、价值提升显著的存量项目盘活，如广州
南站项目等。2024年各业务单位通过盘活合计新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104
亿，资源结构得到改善。
截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约3719.6万平方米，权益计容建筑面积约2415.4万平方
米；规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，权益计容建筑面积约1994.7万平方米。此外，本集团还
参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。
（4）产品情况
围绕客户真实需求，以内容服务和场景创新引领产品升级。坚持综合住区产品模块研发创新，改善生活
配套和社群服务。创新社区服务模块，研发并应用CO·life内盒子公共服务体系，落地社区会客厅、学习盒
子、健身盒子等5类功能模块，应用于上海四季隐秀、昆明桂语东方等30个项目。推进“万科植物园”计划
，与城市植物园建立技术合作，覆盖75%的城市公司。创新“基础交标和全屋满载整装”的装修产品体系，
通过供应链联合研发实现“精装+收纳+智能”一体化交付，已应用于北京东庐、广州黄埔新城阅海、重庆璞
园项目等项目，产品体系获得市场认可。
构建低碳、健康和智慧技术体系，推动高质量住宅建设。从低碳、健康、智慧三个维度构建技术体系和
解决方案，在上海理想之地、广州花地湾等重点项目中开展集成示范。参与中国工程建设标准化协会《好住
房技术导则》、《好小区技术导则》、《好社区技术导则》的研发和编制，为行业发展贡献实践经验。构建
住宅项目全屋智能技术体系，完成智能家居控制系统与智能照明、空调新风、地暖、智能中控、全屋网络、
智能遮阳、智慧安防、智能家电八大场景模块的互联互通，以提高居住的舒适度、安全性、能效性及科技性
。
推动城市有机更新。以“保护+发展”为理念，在多个一、二线城市的核心区域打造延续城市记忆的历
史文化和创意生活街区。2024年新开的上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等项目获得市场广泛认可
，实现了经济和社会效益的共赢。其中上海上生新所项目二期，在延续历史风貌的基础上，融合现代设计手
法，打造兼具历史韵味与当代活力的“立体花园式园区”。大连东关街项目在保护街区真实性和完整性的基
础上，完成了建筑修缮、更新和织补扩建，解决了街区保护、功能、交通、安全、舒适性等问题，实现百年
老街焕新。
东莞记忆项目通过“微改造”的更新策略，打造形成了融合居住、文化、商业、旅游、创意办公等业态
的历史文化街区。
（5）绿色建筑和住宅产业化
本集团新建项目连续11年满足绿色建筑评价标准。截至2024年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累
计超3.35亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准的面积699.7万平方米。
其中，满足高等级绿色建筑标准（含国家绿色建筑二星级、三星级、美国LEED认证等）的项目面积278.
76万平方米。本年度新增满足绿色建筑评价标准的房地产开发、物流、商业项目中，有62.5%的项目引入了
可再生能源设计,其中，100%新建冷库项目引入可再生能源设计。本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的
应用，新开主流项目的工业化应用比例超过95%。
（6）代建情况
本集团从2010年起开始了EPC及代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，
项目类型涵盖商品住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等。
同时，面对行业的代建业务需求，集团也利用自身已经积累的业务经验和能力优势，积极开展探索与尝
试商业代建项目。截至目前，已累计代建项目356个，总建筑面积4360万平米；当前管理项目65个，建筑面
积1428万平米。
2024年本集团EPC及代建业务实现收入65.2亿元，获取奖项74项，包括中国建筑业协会授予的“2024年
建设工程安全生产标准化工地学习交流项目”、中国施工企业管理协会授予的“2024年第一批工程建设项目
绿色建造施工水平三星项目”、中国建筑标准设计研究院授予的“十四五国家重点研发计划城镇可持续发展
关键技术与装备重点专项科技示范工程”、广东省建筑业协会授予的“2024广东省QC质量小组三类成果、建
设工程BIM应用三类成果证书”等。
2、物业服务
本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（
流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
报告期内，万物云实现营业收入363.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%，其中社
区空间居住消费服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增长11.0%；商企和城市空间综合服务收入123.3亿元
，占比33.9%，同比增长5.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增长8.6%。
蝶城战略持续深化，存量运营规模稳步扩大。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云
继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。报告期内，万物云新获取405个住宅服务项目，饱和收入共23.
14亿元，蝶城数量从年初的621个增长至666个。报告期内，万物云新增改造100个蝶城，截止报告期末，累
计完成250个蝶城（包含1555个住宅物业项目）的流程改造验收。
聚焦优质客户，构建多元服务体系。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务2482个项目，合
约项目数量2993个。积极探索能源管理、团餐服务、无尘管理、智慧停车等增值服务领域。通过成功完成对
丹田物业的战略并购，显著增强高校、医院等特殊场景服务能力。旗下万物梁行品牌荣膺《财富》“最受赞
赏中国企业行业明星榜”，获评克而瑞“2024中国物业FM设施管理标杆企业”。
科技创新驱动，运营效率显著提升。以自主研发的灵石边缘服务器为核心载体，率先完成物业服务价值
链智能化重构。该设备集成边缘计算与多模态AI技术，具备智能巡检、无感通行、能源优化、工单调度等九
大功能模块，实现六维数据流实时解析与本地化智能决策。截至报告期末，已在657个项目完成部署应用。
飞鸽工单调度平台通过实时解析空间服务需求，实现全场景工单智能生成与最优路径规划，已覆盖1360个住
宅项目，精准服务3.3万名一线作业人员。
3、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。
规模持续扩大，巩固领先地位。报表期内，泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。截至2024
年底，泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家。泊寓积极响应国家纳
保政策，所管理的租赁住宅中，有12.57万间纳入保障性租赁住房。
强化运营效率，提升客户粘性。报告期内，泊寓出租率95.6%，项目前台GOP利润率为89.8%，保持行业
领先水平。通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务体系建设，泊寓形成了更为
长期稳定的客户群体，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%。全年通过老客户转介绍成交超过2万
次，自有渠道获客占比提升至88.5%，租户入住到退租全流程“
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