经营分析☆ ◇000006 深振业Ａ 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 26.18亿 100.00 5.00亿 100.00 19.10
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 23.98亿 91.60 4.01亿 80.20 16.72
房产租赁(产品) 1.31亿 5.01 5282.41万 10.57 40.24
其他业务(产品) 6813.11万 2.60 6194.26万 12.39 90.92
物管服务(产品) 1713.97万 0.65 -1342.73万 -2.69 -78.34
代建及旧改前期服务(产品) 338.27万 0.13 -233.91万 -0.47 -69.15
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 16.83亿 64.29 3.30亿 66.06 19.62
江苏省(地区) 4.43亿 16.90 7831.80万 15.67 17.70
天津市(地区) 2.24亿 8.57 5576.80万 11.15 24.85
陕西省(地区) 1.39亿 5.31 1533.84万 3.07 11.04
湖南省(地区) 9734.55万 3.72 1513.85万 3.03 15.55
广西壮族自治区(地区) 3164.64万 1.21 510.88万 1.02 16.14
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 18.83亿 100.00 3.07亿 100.00 16.32
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 18.09亿 96.09 2.90亿 94.37 16.03
房产租赁(产品) 5860.23万 3.11 1513.23万 4.92 25.82
代建服务(产品) 876.12万 0.47 718.32万 2.34 81.99
物管服务(产品) 625.90万 0.33 -502.94万 -1.64 -80.36
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 12.91亿 68.58 2.01亿 65.55 15.60
江苏省(地区) 2.87亿 15.23 5479.72万 17.83 19.11
天津市(地区) 1.24亿 6.60 3230.00万 10.51 25.98
陕西省(地区) 1.04亿 5.53 1163.06万 3.78 11.18
湖南省(地区) 7370.37万 3.91 626.07万 2.04 8.49
广西自治区(地区) 263.17万 0.14 86.55万 0.28 32.89
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 60.65亿 100.00 4.86亿 100.00 8.01
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 59.01亿 97.30 4.24亿 87.27 7.18
房产租赁(产品) 1.35亿 2.23 5131.86万 10.56 38.02
代建服务(产品) 2020.71万 0.33 1991.58万 4.10 98.56
物管服务(产品) 855.15万 0.14 -939.61万 -1.93 -109.88
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 42.39亿 69.89 2.26亿 46.49 5.33
广东省(地区) 7.69亿 12.68 3.55亿 73.13 46.20
天津市(地区) 4.51亿 7.44 -1.71亿 -35.15 -37.83
湖南省(地区) 3.77亿 6.21 4913.97万 10.12 13.04
陕西省(地区) 2.07亿 3.41 1893.58万 3.90 9.15
广西壮族自治区(地区) 2213.94万 0.37 735.00万 1.51 33.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 32.37亿 100.00 2.61亿 100.00 8.06
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 31.57亿 97.55 2.27亿 87.13 7.20
房产租赁(产品) 6042.96万 1.87 2055.61万 7.88 34.02
代建服务(产品) 1543.68万 0.48 1535.83万 5.89 99.49
物管服务(产品) 343.39万 0.11 -235.68万 -0.90 -68.63
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 27.97亿 86.41 1.30亿 49.85 4.65
广东省(地区) 2.15亿 6.65 9077.28万 34.80 42.19
陕西省(地区) 1.34亿 4.13 1326.20万 5.08 9.91
湖南省(地区) 5091.47万 1.57 1761.00万 6.75 34.59
天津市(地区) 2630.59万 0.81 226.98万 0.87 8.63
广西壮族自治区(地区) 1361.54万 0.42 687.82万 2.64 50.52
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.92亿元，占营业收入的3.51%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 4006.20│ 1.53│
│客户2 │ 2795.69│ 1.07│
│客户3 │ 833.89│ 0.32│
│客户4 │ 786.14│ 0.30│
│客户5 │ 768.03│ 0.29│
│合计 │ 9189.95│ 3.51│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购21.81亿元，占总采购额的90.11%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市规划和自然资源局光明管理局 │ 199400.00│ 82.37│
│中国建筑第六工程局有限公司 │ 7304.28│ 3.02│
│湖南康盛建设工程有限公司 │ 5444.95│ 2.25│
│深圳市建工集团股份有限公司 │ 3078.69│ 1.27│
│中核华泰建设有限公司 │ 2909.14│ 1.20│
│合计 │ 218137.07│ 90.11│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司业务概述
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、长沙等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务
，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，近年来公司在城
中村改造、商业运营、企业公寓、城市服务、代建业务等领域持续发力，逐渐增强公司造血功能，促进公司
实现稳定发展。
（二）公司经营与管理情况回顾
2025年，国内房地产市场平稳修复，在周期性调整中展现较强韧性，行业以去库存、防风险、保交楼为
核心，转向提质增效与新模式探索，整体呈现风险收敛、结构优化、稳健经营的发展态势。在此背景下，公
司锚定年度经营目标，全力推进“好房子”建设及保障性租赁住房运营，探索布局城中村改造，扎实开展降
本增效、存量资产去化等工作，推动公司发展取得了新成效。2025年全年实现营业收入26.18亿元，归母净
利润-0.42亿元，亏损额同比大幅收窄；年末资产负债率由上一年度的66.97%降至62.54%，公司现金流安全
稳定。
1、稳步推进地产主业
年内，公司继续狠抓销售去化，累计实现合同签约金额25.37亿元，回笼资金30.38亿元，在深存量资产
处置合计利润贡献近4000万元，为公司实现年度经营目标及未来可持续发展筑牢基础。各地产开发项目交付
平稳有序，地产开发新项目采用“低容积率、低建筑高度”的设计新规，打造符合“好房子”标准的优质产
品。
2、深度参与城中村改造
公司坚持履行“四个服务”功能使命，抢抓“三大工程”政策机遇，持续推进城中村改造业务，全年累
计签订深圳城中村改造服务合同5个，合同金额近3100万元，业务规模逐步扩大。其中，在管的坪山咸水湖
项目成为深圳首个公开实施方案、首个发放房票、首个启动搬迁安置的城中村改造项目；光明区羌下村项目
立项条件达成速度领跑全市。
3、商业运营平稳有序
年内，公司实现商业运营租赁收入合计约1.3亿元。保障性租赁住房项目运营平稳有序，公司中标首个
政府配租型保租房管理服务项目——龙华区住宅事务管理服务外包项目；企业公寓宣传片《“寓”见未来》
获国务院国资委优秀国企品牌故事奖，充分展现市属国企“服务城市、服务民生”的社会价值。
4、代建及城服向新发展
全年新中标代建项目4个，首次与民营企业合作，成功进入商业代建领域，持续践行“打造优质工程、
提供优质服务”理念；公司自有物业团队积极拓展外部市场，成功进入校园物业服务领域，与深圳大学联合
研发保障性租赁住房智慧管理系统和物业管理专用智能客服，切实提升公司自主科技创新能力和物业管理服
务质量。
5、内部管理方面
一是强化战略引领，擘画发展蓝图。2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局的关键之
年，公司在董事会的坚强带领下，着力谋划“十五五”期间企业战略发展方向，通过科学系统的战略规划引
领公司未来高质量发展；国有企业改革深化行动实现阶段性目标，改革台账完成率达到100%，公司战略管理
能力进一步提升。
二是着眼研发创新，赋能经营管理。公司不断强化科技创新和产品研发能力，年内引入测量机器人等智
能技术，赋能项目工程质量管理；积极运用人工智能大模型，实现本地化部署；深化全屋智能应用，实现家
居远程操控与安全预警；研发保障性租赁住房智慧管理系统，实现项目科学动态管理，为公司经营发展长效
赋能。
三是优化成本管控，严防财务风险。公司持续对预控成本结算及调整进行督导管理，有效节省项目成本
；通过提前还款、贷款置换等举措，节省年度利息支出近1700万元；有效管控营销费用，实现营销费使用率
与年度签约完成率直接挂钩；优化招采制度，项目中标价格下浮率显著提高；不断拓宽融资渠道，高效启动
公司债券续发工作，进一步优化公司债务结构，有效保障公司现金流安全稳健。
四是完善安全管理，强化合规建设。公司扎实开展“隐患排查治理年”行动，牢固树立生产安全底座；
稳妥推进化险维稳，常态化做好舆情监测，严密防范资本市场舆情风险；全面梳理诉讼纠纷，推动多宗历史
遗留案件获得胜诉；持续完善合规管理体系建设，制定合规管理评价指引文件，保障公司稳健运行。
8、发展战略和未来一年经营计划
公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神
，坚持稳中求进工作总基调，加快服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展。聚焦粤港澳大湾区，不断
优化投资布局，加快项目去化，保证公司现金流的安全稳定；同时积极围绕中央关于构建房地产发展新模式
的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建等相关业务，增强公司发展韧性。此外，公
司还将继续加大改革创新力度，积极研究探索培育新型业务，推动公司实现高质量发展。
未来一年经营计划请参见本节“十一、公司未来发展的展望”中2026年经营发展计划的相关内容。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产
取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2025年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵
押贷款担保金额合计约30.35亿元，具体情况详见公司2025年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他
单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。
10、董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，我国经济顶住多重压力保持稳中有进发展态势，国内生产总值达140.19万亿，同比增长5.0%。
房地产行业整体呈现“政策托底有力、总量逐步趋稳、结构持续优化”的特征，行业从“规模扩张”稳步向
“高质量发展”过渡，政策协同发力与市场自发调整形成合力，推动行业逐步化解风险、重构发展格局。根
据国家统计局数据，2025年全国新建商品房销售面积约8.8亿平方米、销售额83937亿元，同比分别下降8.7%
、12.6%，其中住宅销售面积、销售额分别下降9.2%、13.0%；全国房地产开发投资约8.3万亿元，房屋新开
工面积约5.9亿平方米，同比分别下降17.2%、20.4%，其中住宅开发投资约6.4万亿元，住宅新开工面积约4.
3亿平方米，同比分别下降16.3%、19.8%；房屋竣工面积约6.0亿平方米，同比下降18.1%，其中，住宅竣工
面积约4.3亿平方米，同比下降20.2%。
2025年中央经济工作会议对房地产行业的定调是以“着力稳定房地产市场”为导向，逐步构建起需求端
提振、供给端纾困、结构体系不断完善的发展格局。需求端，各地方全面松绑购房限制性措施，持续优化房
贷、公积金等支持政策，同步推出购房补贴、契税减免等举措，改善型和刚需型群体购房需求稳步释放；供
给端，因城施策控增量、盘活存量，加大保交楼专项融资支持力度，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住
房，有序推动“好房子”建设；结构体系完善方面，城中村改造有序推进，保障性住房、共有产权房供给持
续增加，不断完善住房保障体系，加快构建房地产发展新模式。总体来看，未来随着各项政策效应持续显现
、市场供求关系逐渐改善，房地产市场有望逐步完成筑底企稳，为地产企业坚守功能定位、履行社会责任、
实现高质量发展带来新的机遇。
三、核心竞争力分析
公司以房地产开发为主业，辅以城中村改造、商业运营、城市服务、代建等业务领域，具备开发经验丰
富、跨区域管控有力、公司治理规范等优势，坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资决策、成熟高效的
运营管理，不断完善现代企业制度，稳步推进国企改革，建立了一支人员精简高效、团结协作、能打胜仗的
高素质专业化队伍，将公司打造成了资产质量优良、治理体系完善、拥有国家一级开发资质的国有上市房地
产企业。
●未来展望:
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
2025年12月举行的中央经济工作会议明确了“稳中求进、提质增效”的总基调，提出要实施更加积极有
为的宏观政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，提升宏观经济治理效能
，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。2026年是“十五五”开局之年，房地产市场预计在波动中趋
稳，整体呈现筑底修复态势，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，低能级城市仍面临
去化压力。行业发展从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域将
成为重要发展方向，随着政策端的持续托底与经济基本面逐步修复，房地产市场有望实现软着陆与长效健康
发展。
（二）公司面临的风险
1、市场风险。当前，房地产行业投资端、销售端依旧承压，系列宽松政策落地及效应释放存在周期滞
后性，市场修复进程缓慢，叠加存量房库存高、人口结构变化、项目去化周期拉长等因素影响，公司面临较
大外部不确定性，市场端风险仍较为突出。
2、资金风险。2026年，房地产行业资金面整体仍偏紧，行业信用风险尚未完全出清，资金监管政策持
续从严，房企融资渠道收窄、融资成本趋高，若出现债务集中到期、销售回款不畅等问题，房企资金链管控
压力将加大，流动性缺口风险上升。
（三）2026年经营发展计划
2026年是“十五五”启航之年，更是公司谋求高质量发展的关键之年。公司将全面贯彻落实党的二十大
和二十届历次全会精神，牢牢把握中央及省市重大战略机遇和政策契机，聚焦“四个服务”功能定位，不断
探索房地产发展新模式，持续为城市治理现代化和产业发展提供有力支撑。
1、明确战略定位，谋划未来发展
持续发挥战略先导的核心作用，以“十五五”战略发展规划为指引，以行业政策发展变化为契机，以服
务深圳产业发展为重点，坚定可持续发展理念，积极参与构建房地产发展新模式，持续探索转型发展路径，
落实新一轮国企改革任务部署，开启具有振业特色的高质量创新发展新篇章。
2、聚焦“四个服务”，展现国企担当
持续履行“四个服务”职责使命，以城市建设者、产业运营者、民生保障者的高度站位，加大在建筑科
技、智能家居等领域的研发投入，推动房地产与科技深度融合，打造符合标准的、行业认可的、客户满意的
“好房子”；聚焦保障性租赁住房领域，深度参与城中村改造业务，打造拆除新建类城市更新项目范例；持
续引领企业公寓“三个一”业务发展方向，加大城市服务和物业管理业务拓展力度，开拓市场化代建类业务
，不断提升服务民生能力。
3、保障流动性安全，维护股东权益
精准把握资本市场融资机遇，努力推动公司债券顺利发行，切实保障公司现金流稳健充裕，严格防范资
金流动性风险；公司将全面节约运营成本，深度挖掘增收渠道，加快存量资产处置，着力开拓新兴利润增长
点，以更好的业绩表现回馈投资者，维护股东和债权人合法权益。
4、完善治理机制，力促价值提升
积极发挥董事会在公司治理中的核心作用，执行证券监管及国资监管要求，及时履行重大事项披露义务
，确保信披真实准确、经营合规透明；不断完善市值管理及投资者关系管理体系，拓宽股东沟通交流渠道，
强化投资者信心；持续打造企业核心竞争力和品牌影响力，注重企业文化建设，推动公司内在价值不断提升
。
（四）改善公司投资价值的相关举措
根据中国证监会《关于加强上市公司监管的意见（试行）》的要求，公司高度重视对自身投资价值的提
升，积极采取有利于改善公司投资价值的相关举措。
1、持续强化经营管理：公司将持续深耕粤港澳大湾区优质项目，强化成本管控与项目全周期运营管理
，提升项目开发运营质量和效益。加大存量资产盘活力度，推进低效资产处置与提质升级。同时，聚焦城中
村改造、保障性住房建设、商业运营等政策红利赛道，加大拓展力度，壮大业务规模，实现多元化协同发展
，提升公司盈利稳定性、现金流质量及资产回报率。
2、努力提升资本赋能：充分利用国资及上市公司平台，积极拓宽低成本融资渠道，优化资本结构，降
低融资成本，合理运用中票、公司债等融资工具补充资金。抢抓区域发展机遇，整合优质项目与产业资源，
提升资本运作效率与资产运营能力，推动公司高质量发展，进一步提升公司投资价值。
3、进一步规范公司治理：严格按照证券监管及国资监管要求，不断完善法人治理结构，明确各治理主
体权责边界，健全完善内控、风控与合规管理体系，规范决策流程，强化监督管理，提升治理规范化、透明
化水平，维护全体股东合法权益。
4、积极畅通交流渠道：严格按照上市监管要求规范信息披露，确保披露内容真实、准确、完整，通过
投资者专用电话、深交所“互动易”平台等多种渠道，加强与投资者的互动交流，及时传递公司经营动态、
战略规划与发展亮点，积极回应投资者意见建议，增强投资者对公司发展的信心与认可度，提升公司资本市
场吸引力。
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