经营分析☆ ◇000006 深振业Ａ 更新日期：2025-05-28◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 60.65亿 100.00 4.86亿 100.00 8.01
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 59.01亿 97.30 4.24亿 87.27 7.18
房产租赁(产品) 1.35亿 2.23 5131.86万 10.56 38.02
代建服务(产品) 2020.71万 0.33 1991.58万 4.10 98.56
物管服务(产品) 855.15万 0.14 -939.61万 -1.93 -109.88
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 42.39亿 69.89 2.26亿 46.49 5.33
广东省(地区) 7.69亿 12.68 3.55亿 73.13 46.20
天津市(地区) 4.51亿 7.44 -1.71亿 -35.15 -37.83
湖南省(地区) 3.77亿 6.21 4913.97万 10.12 13.04
陕西省(地区) 2.07亿 3.41 1893.58万 3.90 9.15
广西壮族自治区(地区) 2213.94万 0.37 735.00万 1.51 33.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 32.37亿 100.00 2.61亿 100.00 8.06
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 31.57亿 97.55 2.27亿 87.13 7.20
房产租赁(产品) 6042.96万 1.87 2055.61万 7.88 34.02
代建服务(产品) 1543.68万 0.48 1535.83万 5.89 99.49
物管服务(产品) 343.39万 0.11 -235.68万 -0.90 -68.63
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 27.97亿 86.41 1.30亿 49.85 4.65
广东省(地区) 2.15亿 6.65 9077.28万 34.80 42.19
陕西省(地区) 1.34亿 4.13 1326.20万 5.08 9.91
湖南省(地区) 5091.47万 1.57 1761.00万 6.75 34.59
天津市(地区) 2630.59万 0.81 226.98万 0.87 8.63
广西壮族自治区(地区) 1361.54万 0.42 687.82万 2.64 50.52
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 28.11亿 100.00 10.99亿 100.00 39.11
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 26.49亿 94.24 10.13亿 92.12 38.23
房产租赁(产品) 1.28亿 4.54 5967.94万 5.43 46.72
代建服务(产品) 2931.40万 1.04 2903.86万 2.64 99.06
物管服务(产品) 485.13万 0.17 -211.31万 -0.19 -43.56
─────────────────────────────────────────────────
湖南省(地区) 12.64亿 44.97 6.91亿 62.85 54.66
广东省(地区) 8.73亿 31.07 3.88亿 35.34 44.49
天津市(地区) 4.70亿 16.72 760.62万 0.69 1.62
陕西省(地区) 1.93亿 6.88 1100.92万 1.00 5.69
广西自治区(地区) 1011.42万 0.36 123.95万 0.11 12.26
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 5.76亿 100.00 1.98亿 100.00 34.37
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 5.03亿 87.28 1.59亿 80.37 31.65
房产租赁(产品) 5123.21万 8.89 1903.12万 9.61 37.15
代建服务(产品) 1951.03万 3.39 1941.60万 9.80 99.52
物管服务(产品) 253.09万 0.44 42.08万 0.21 16.63
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 4.79亿 83.22 1.57亿 79.44 32.81
湖南省(地区) 7340.01万 12.74 3866.31万 19.52 52.67
陕西省(地区) 1063.93万 1.85 114.34万 0.58 10.75
广西自治区(地区) 835.89万 1.45 79.56万 0.40 9.52
天津市(地区) 428.84万 0.74 11.37万 0.06 2.65
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.45亿元，占营业收入的0.74%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│自然人1 │ 969.23│ 0.16│
│自然人2 │ 882.87│ 0.15│
│自然人3 │ 882.00│ 0.15│
│自然人4 │ 880.26│ 0.15│
│自然人5 │ 878.53│ 0.15│
│合计 │ 4492.89│ 0.74│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购2.99亿元，占总采购额的21.29%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市建工集团股份有限公司 │ 8647.91│ 6.16│
│湖南康盛建设工程有限公司 │ 5882.00│ 4.19│
│中国建筑第六工程局有限公司 │ 5825.96│ 4.15│
│中铁十二局集团有限公司 │ 5360.00│ 3.82│
│深圳市设计装饰工程有限公司 │ 4161.79│ 2.97│
│合计 │ 29877.66│ 21.29│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，我国经济运行总体平稳、稳中有进，国内生产总值达134.91万亿元，同比增长5.0%。2024年中
央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了
从深度调整到逐步企稳的过程。年内，全国新建商品房销售面积9.7亿平方米、比上年下降12.9%，其中住宅
销售面积8.1亿平方米、比上年下降14.1%；新建商品房销售额9.7万亿元、比上年下降17.1%，其中住宅销售
额8.5万亿元、比上年下降17.6%；全国房地产开发投资10万亿元、比上年下降10.6%；房屋竣工面积7.4亿平
方米、比上年下降27.7%，其中，住宅竣工面积5.4亿平方米、比上年下降27.4%。
2024年，商品房市场纾困政策呈现出叠加释放，形成“组合拳”效应的特征。一方面，各部门、各地区
在不断落实存量政策的同时，也在不断储备和出台新的政策，比如热点城市和地区不断调整住房限购政策的
范围、住房贷款首付比例和利率，且在调低利率、税费等方面的力度不断加大，在融资“白名单”“好房子
”供给等新模式方面，也在不断创新政策工具；另一方面，土地、财税、金融等横向部门，国家、省、市、
区（县）等纵向部门，管理部门、行业协会和企业等，强化政策协同、系统集成，力求形成“组合拳”效应
。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司业务概述
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品
类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，近年来公司在代建业务
、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续发力、积极布局，以实现公司的稳定发展。
（二）公司经营与管理情况回顾
2024年，国内房地产市场加速转型，政策构建“市场+保障”双轨体系，市场逐步转向存量运营，整体
呈现“以价换量、结构优化”特征。在此背景下，公司转变思路、调整策略，全年实现营业收入60.65亿元
，创公司历史新高。公司资产负债率由上一年度的71%降至67%，公司现金流安全稳定。
1、业务板块稳健发展
一是地产主业方面：公司在市场营销环境较为艰难的背景下，全年狠抓存量资产销售去化，累计实现合
同签约金额42.34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34.36亿元，为公司可持续发展筑牢基础。各地产开发
项目交付平稳有序，年内累计交付住宅数量1,520套，有力完成“保交楼”任务目标。
二是城中村改造方面：公司坚持履行“服务城市、服务大局”使命，抢抓“三大工程”政策机遇，积极
承接城中村改造前期工作项目共4个，成为参与深圳市拆除新建类城中村改造首批项目最多的企业；高效启
动意愿征集工作，其中宝安区、罗湖区等两个改造项目意愿征集率在全市范围内处于领先位置，工作成效得
到相关政府部门充分肯定。
三是商业运营方面：年内，公司实现商业运营租赁收入合计1.24亿元。公司率先开创“三个一”国企样
板，在管的华舍公寓下梅林店获深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，并作为优秀案例入选全国干部学
习培训教材，宣传片《“寓”见未来》获得国务院国资委优秀国企品牌故事奖项。公司新获福田区园西保障
性住房项目，进一步拓宽保障房租赁赛道发展空间。
四是代建及城服方面：公司直面市场需求调整，在原有代建业务基础上开拓了“全过程咨询业务”，年
内成功中标4个项目，累计已获取代建和全过程咨询项目22个，先后获评8个业主单位给予的“优秀履约评级
”；公司自有物业团队积极拓展外部市场，承接保障性住房物业服务项目，助力保障性租赁住房服务品质的
提升，服务民生发展有力有效。
2、内部管理效能显著
一是强化战略引领，完善顶层设计：年内，公司在董事会带领下，着力发挥战略引领职能，加快完善优
化顶层设计，积极围绕中央关于构建房地产发展新模式进行探索，深入研究公司中长期战略规划，积极谋划
公司转型发展路径，围绕新质生产力发展方向开展深入研判，战略管理水平有效提升。
二是强化成本管理，坚持降本增效：以3%的票面利率成功发行5亿元中期票据，通过置换债务、提前还
款等举措节约融资成本，提高资金使用效率；采用统筹招标、现场签证等管控方式节约招投标成本，招标采
购进一步规范透明。
三是加大研发力度，提升产品品质：制定《住宅全屋智能家居配置技术标准》，建筑、精装、景观等产
品线标准化迭代更新，在管项目应用全屋智能技术及AI设计理念，大幅缩短设计周期，并合理运用建筑新规
，提升业主得房率和居住体验，房地产领域“新质生产力”得到全面增强。
四是强化安全管理，着眼风险防控：年内，公司增设安全管理部，建立多维度、全覆盖、常态化的隐患
排查机制，夯实安全生产防线；全面强化合规管理体系建设，动态跟踪存量诉讼案件，防范化解内控风险；
建立资本市场风险、债项风险及舆情风险跟踪研判机制，有效防范化解潜在风险。
五是完善市值管理，提升品牌形象：公司及时准确披露定期及临时报告、ESG报告、业绩预告、股价异
动公告等，与投资者保持良好互动交流，切实保障投资者知情权，促进公司市值管理水平及品牌形象不断提
升，公司年内市值涨幅59.48%。
（三）项目开发情况及相关事项
8、发展战略和未来一年经营计划
公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持
以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保
证公司现金流的安全稳定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓城
中村改造等相关业务领域，促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创新力度，努力
探索培育新型业务，积极推动公司高质量发展。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产
取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2024年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵
押贷款担保金额合计约28.71亿元，具体情况详见公司2024年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他
单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
三、核心竞争力分析
公司坚持稳健审慎的财务管控，科学合理的投资决策，成熟高效的运营管理，推进党的建设、长效激励
、大监督体系、改革创新容错机制、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化
团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
●未来展望:
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
2024年12月中央经济工作会议明确，2025年将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，推动经
济持续回升向好。2025年，房地产政策将持续发力，推动房地产市场止跌回稳，有效防范化解重点房地产风
险。同时，房地产市场信心有望得到恢复，市场供求关系将进一步改善，房地产市场有望维持止跌回稳态势
。
（二）公司面临的风险
1、市场风险。现阶段，随着房地产政策的持续出台，一线城市核心区域房价企稳回升，但其他城市仍
处于深度调整阶段，房地产行业销售业绩整体仍呈下滑态势。在市场修复期间，政策释放和落地还需要一定
周期，公司经营仍然存在较大压力。
2、资金风险。房地产行业作为资金密集型行业，具有资金需求量大、利润结转周期较长等特点，但现
阶段受市场信心修复缓慢、楼市销售持续承压等因素影响，房企回款速度较为缓慢，当偿债高峰来临时，将
对房企资金流动性与可持续发展能力形成一定挑战。
（三）2025年经营发展计划
2025年是“十四五”规划的收官之年，也是公司实现高质量可持续发展的关键一年。公司将全面贯彻党
的二十大精神，直面当前存在的问题和挑战，迎难而上，勇于担当，强化顶层战略引领，立足存量销售去化
，全力推进转型升级，力争在行业发展新模式下开启高质量发展新篇章。
1、聚焦转型升级，谋划未来发展
公司董事会将持续发挥战略先导的核心作用，以“十五五”战略发展规划为指引，以行业政策发展变化
为契机，以服务深圳产业发展为重点，坚定可持续发展理念，落实国企深化改革及质量提升要求，积极参与
构建房地产发展新模式，妥善谋划公司未来发展新方向，加快开辟转型发展和资本运作新赛道，开启具有振
业特色的创新发展新篇章。
2、聚焦“四个服务”，展现国企担当
公司将持续履行“四个服务”职责使命，以城市建设者、产业运营者、民生保障者的高度站位，积极参
与构建房地产发展新模式，密切跟进城中村改造政策的出台，加快城中村改造业务落地；聚焦保障性租赁住
房领域，持续引领“三个一”业务发展方向，强化轻资产运营能力；加大城市服务和物业管理业务拓展力度
，提升城市服务能力；积极开拓市场化代建类业务，加快全过程咨询业务转型，提升服务民生能力。
3、聚焦价值提升，维护股东权益
公司将坚持以价值提升为导向，以现金流为保障，精准把握市场变化和政策动态调整，积极运用量价平
衡策略，加快存量资产去化，力争实现销量与收益同步增长。公司将全面节约运营成本，并深度挖掘增收渠
道，着力开拓利润增长点，抢抓资本市场政策机遇，持续寻求融资机会，实现现金流安全稳健，全力谋求利
润实现，以更好的业绩表现回馈投资者支持，维护股东权益。
4、聚焦内部管理，创造品牌价值
公司将积极发挥董事会在公司治理中的核心作用，执行证券监管及国资监管要求，严格履行信息披露义
务，确保公司法人治理体系健全完善、运行合规高效；不断完善合规管理体系建设，强化各项风险防范措施
；持续健全长效激励机制，激发员工的积极性、主动性和创造性；持续注重企业文化建设、投资者沟通交流
、舆情管控等，推动公司品牌影响力不断优化提升。
（四）改善公司投资价值的相关举措
根据中国证监会《关于加强上市公司监管的意见（试行）》的要求，公司将进一步提升对自身投资价值
的重视程度，积极采取有利于改善公司投资价值的相关举措。
1、公司作为深耕房地产开发相关领域多年的优质国有上市企业，拥有国家一级房地产开发资质。然而
，近年来受行业形势影响，经营表现不及预期。未来，公司将进一步优化投资布局，通过强化项目开发管理
、创新产品营销策略、提升管理运营效率、完善风险管理体系等手段，切实提高公司资产质量，为股东创造
价值。
2、公司积极围绕中央构建房地产发展新模式的战略部署，聚焦城中村改造等重点领域开展政策研究，
并加速推进商业运营、城市服务等多元化业务拓展，以此提升公司盈利水平，增强抗风险能力，实现房地产
业务的多元化协同发展。
3、公司紧跟国家发展新质生产力的要求，加大改革创新力度，深入开展转型发展策略研究。通过积极
寻求收并购机会、与优质企业开展深度合作等方式拓展相关业务，积极推动公司稳健经营与可持续健康发展
。
4、公司进一步强化市值管理，持续提升信息披露质量，通过投资者专用电话、深交所“互动易”平台
等多种渠道，加强与投资者的互动交流，更好地传递公司投资价值，树立市场信心，助力公司在资本市场稳
健前行。
〖免责条款〗
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