经营分析☆ ◇000006 深振业Ａ 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 32.37亿 100.00 2.61亿 100.00 8.06
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 31.57亿 97.55 2.27亿 87.13 7.20
房产租赁(产品) 6042.96万 1.87 2055.61万 7.88 34.02
代建服务(产品) 1543.68万 0.48 1535.83万 5.89 99.49
物管服务(产品) 343.39万 0.11 -235.68万 -0.90 -68.63
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 27.97亿 86.41 1.30亿 49.85 4.65
广东省(地区) 2.15亿 6.65 9077.28万 34.80 42.19
陕西省(地区) 1.34亿 4.13 1326.20万 5.08 9.91
湖南省(地区) 5091.47万 1.57 1761.00万 6.75 34.59
天津市(地区) 2630.59万 0.81 226.98万 0.87 8.63
广西壮族自治区(地区) 1361.54万 0.42 687.82万 2.64 50.52
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 28.11亿 100.00 10.99亿 100.00 39.11
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房产销售(产品) 26.49亿 94.24 10.13亿 92.12 38.23
房产租赁(产品) 1.28亿 4.54 5967.94万 5.43 46.72
代建服务(产品) 2931.40万 1.04 2903.86万 2.64 99.06
物管服务(产品) 485.13万 0.17 -211.31万 -0.19 -43.56
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湖南省(地区) 12.64亿 44.97 6.91亿 62.85 54.66
广东省(地区) 8.73亿 31.07 3.88亿 35.34 44.49
天津市(地区) 4.70亿 16.72 760.62万 0.69 1.62
陕西省(地区) 1.93亿 6.88 1100.92万 1.00 5.69
广西自治区(地区) 1011.42万 0.36 123.95万 0.11 12.26
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 5.76亿 100.00 1.98亿 100.00 34.37
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房产销售(产品) 5.03亿 87.28 1.59亿 80.37 31.65
房产租赁(产品) 5123.21万 8.89 1903.12万 9.61 37.15
代建服务(产品) 1951.03万 3.39 1941.60万 9.80 99.52
物管服务(产品) 253.09万 0.44 42.08万 0.21 16.63
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广东省(地区) 4.79亿 83.22 1.57亿 79.44 32.81
湖南省(地区) 7340.01万 12.74 3866.31万 19.52 52.67
陕西省(地区) 1063.93万 1.85 114.34万 0.58 10.75
广西自治区(地区) 835.89万 1.45 79.56万 0.40 9.52
天津市(地区) 428.84万 0.74 11.37万 0.06 2.65
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 37.00亿 100.00 14.29亿 100.00 38.63
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房产销售(产品) 35.84亿 96.86 13.74亿 96.16 38.35
房产租赁(产品) 9188.48万 2.48 3402.21万 2.38 37.03
代建服务(产品) 2091.30万 0.57 2000.73万 1.40 95.67
其他(产品) 344.37万 0.09 87.81万 0.06 25.50
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广东省(地区) 30.07亿 81.27 10.72亿 74.98 35.64
湖南省(地区) 6.30亿 17.02 3.58亿 25.07 56.91
广西自治区(地区) 4937.82万 1.33 752.52万 0.53 15.24
陕西省(地区) 694.76万 0.19 -1054.33万 -0.74 -151.75
天津市(地区) 694.25万 0.19 229.40万 0.16 33.04
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.41亿元，占营业收入的1.46%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│自然人1 │ 981.39│ 0.35│
│自然人2 │ 912.40│ 0.32│
│自然人3 │ 803.11│ 0.29│
│自然人4 │ 756.46│ 0.27│
│自然人5 │ 656.11│ 0.23│
│合计 │ 4109.47│ 1.46│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购6.31亿元，占总采购额的22.57%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中铁十二局集团有限公司 │ 20987.00│ 7.51│
│陕西建工集团股份有限公司 │ 14190.71│ 5.08│
│中国五冶集团有限公司 │ 12609.00│ 4.51│
│湖南省城市建筑集团有限公司 │ 8632.00│ 3.09│
│中国二冶集团有限公司 │ 6640.00│ 2.38│
│合计 │ 63058.71│ 22.57│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）宏观经济形势及行业发展状况
2024年上半年，全国坚持推进稳中求进工作总基调，着力推动高质量发展。1-6月实现国内生产总值61.
7万亿元，同比增长5.0%，但房地产行业仍整体延续调整态势，全国房地产开发投资、房屋施工面积和竣工
面积、新建商品房销售面积和金额均呈现下降趋势。7月，党的二十届三中全会审议通过《中共中央关于进
一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产
发展新模式”，为我国房地产新旧模式转换做出了顶层政策设计，将更好满足刚需和改善性住房需求，后续
也将建立起与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度，推动房地产行业更好实现高质量发展。
（二）公司从事的主要业务
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品
类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在棚改代建、企业
公寓、商业运营、城市服务等领域持续发力、积极布局，围绕中央构建房地产发展新模式部署，加强房地产
“三大工程”领域的探索及研究。
（三）报告期内公司经营情况
2024年上半年，公司经营稳定有序，累计实现营业收入32.37亿元，较上年同期增长462%，完成全年预
算的89%。截至2024年6月30日，公司总资产225.87亿元、净资产70.27亿元，资产负债率为68.89%，经营相
对稳健。上半年主要开展工作情况如下：
1、坚持精准营销，存量去化效果明显
上半年，公司制定了加强营销考核管控的实施办法，进一步强化对地区公司的营销考核力度，完善与营
销业绩挂钩的奖惩机制，集中调配专业力量下沉一线、靠前指挥，制定“一盘一策”策略，对重点项目制定
个性化解决方案。另一方面，公司积极抢抓5.17新政、“以旧换新”、“房票安置”、“政府收购存量商品
房”等政策契机，多渠道多举措全力加快存量去化。地产项目累计签约额完成上半年目标的106.1%，为年度
销售计划的实现奠定坚实基础。
2、坚持多元发展，“两翼”格局更加稳健
上半年，公司新中标南山区社康新韵代建项目,成功开拓医疗健康代建领域，截至报告期末已累计获取
代建项目19个；持续探索推进城中村领域业务，宝安、罗湖区等项目前期工作取得阶段性成果；盐田振业和
寓、光明红星村保障房项目有序推进，梅林华舍公寓获评深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，上半年
自有物业租赁收入超过6000万元，城服团队在自有楼盘销售案场、小区物业管理方面持续提供优质服务。
3、坚持精简高效，管理能力显著提高
上半年，公司革新产品理念，从交付“好产品”升级为交付“好生活”，打造智能化建筑产品；强化资
金及费用管控，以3.0%的票面利率成功发行5亿元中期票据，有效节约利息支出；强化成本管控，规范招投
标流程；强化安全生产管理，增设安全管理部；创新开发移动售楼报表功能，提升数字化管理水平。
4、坚持规范运作，企业治理成效良好
上半年，公司落实国企改革深化提升行动各项任务，围绕前瞻性、战略性新兴产业研究企业改革发展路
径；健全合规管理组织体系，完善合规管理制度和运行机制，统筹落实合规经营；强化风险管理，重点防范
化解市场、资金等重大风险，推进解决土地闲置、未结诉讼等历史遗留问题。
（四）报告期内公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
报告期内，公司无新增土地储备情况。
8、发展战略和未来一年经营计划
公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大及二十届一
中、二中、三中全会精神，坚持以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投
资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模
式的部署，采取有力措施开拓相关业务领域，促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改
革创新力度，积极把握新质生产力发展方向，努力探索培育新型业务，推动公司高质量发展。
公司2024年度预算指标：营业收入≥36.28亿元，年度计划投资总额≥21.74亿元。上述指标为公司年度
内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影响，不构成公司对投资者的实质性业绩承
诺。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产
取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2024年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵
押贷款担保金额合计约33.54亿元。
二、核心竞争力分析
公司坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资决策、成熟高效的运营管理，建立了一支人员精简、团
结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。
〖免责条款〗
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