经营分析☆ ◇000011 深物业A 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产及相关业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 7.72亿 90.13 1.50亿 80.15 19.42
租赁运营(行业) 7066.08万 8.25 2788.59万 14.92 39.46
房地产(行业) 1384.17万 1.62 922.06万 4.93 66.62
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(产品) 7.72亿 90.13 1.50亿 80.15 19.42
租赁运营(产品) 7066.08万 8.25 2788.59万 14.92 39.46
房地产(产品) 1384.17万 1.62 922.06万 4.93 66.62
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 6.73亿 78.67 1.72亿 92.13 25.57
其他(地区) 1.83亿 21.33 1471.70万 7.87 8.06
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 15.79亿 53.24 2.62亿 35.80 16.59
房地产(行业) 12.35亿 41.64 4.16亿 56.87 33.70
租赁运营(行业) 1.52亿 5.12 5360.83万 7.33 35.30
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(产品) 15.79亿 53.24 2.62亿 35.80 16.59
房地产(产品) 12.35亿 41.64 4.16亿 56.87 33.70
租赁运营(产品) 1.52亿 5.12 5360.83万 7.33 35.30
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 25.69亿 86.64 7.04亿 96.22 27.40
其他(地区) 3.96亿 13.36 2766.67万 3.78 6.99
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 10.54亿 55.31 3.59亿 67.26 34.04
物业管理(行业) 7.73亿 40.58 1.38亿 25.82 17.81
租赁运营(行业) 7840.14万 4.11 3689.49万 6.92 47.06
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 10.54亿 55.31 3.59亿 67.26 34.04
物业管理(产品) 7.73亿 40.58 1.38亿 25.82 17.81
租赁运营(产品) 7840.14万 4.11 3689.49万 6.92 47.06
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 17.36亿 91.11 --- --- ---
其他(地区) 1.69亿 8.89 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 19.14亿 51.60 14.80亿 85.57 77.35
物业管理(行业) 16.67亿 44.95 2.25亿 13.03 13.53
租赁运营(行业) 1.28亿 3.45 2417.64万 1.40 18.88
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 19.14亿 51.60 14.80亿 85.57 77.35
物业管理(产品) 16.67亿 44.95 2.25亿 13.03 13.53
租赁运营(产品) 1.28亿 3.45 2417.64万 1.40 18.88
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 31.23亿 84.20 --- --- ---
其他(地区) 5.86亿 15.80 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售0.01亿元，占营业收入的0.13%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深物业·松湖朗苑 │ 87.20│ 0.10│
│深物业·湖畔御景一期 │ 11.47│ 0.01│
│深物业·半山御景二期 │ 9.30│ 0.01│
│深物业·湖畔御景二期 │ 6.32│ 0.01│
│合计 │ 114.29│ 0.13│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购9.88亿元，占总采购额的61.79%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中建三局第一建设工程有限责任公司 │ 82667.01│ 51.68│
│深圳湾科技发展有限公司 │ 6248.10│ 3.91│
│扬州市永安电气安装有限公司 │ 4583.86│ 2.87│
│深圳市晶宫建筑装饰集团有限公司 │ 2690.92│ 1.68│
│深圳市蛇口保安服务有限公司 │ 2653.55│ 1.66│
│合计 │ 98843.44│ 61.79│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司
，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市
物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌
上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”
的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因
国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛
”精神的忠实践行者。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶
段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、
皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优
化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主
体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地
和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打
造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，
已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”
和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个
地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校
、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基
本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市
场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以
持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，物业管理总面积突破4200万平方米，高端产业园
区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发
展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打
造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁
生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力
和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩
大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业
生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”
角色。报告期内成立了负责集团商业项目管理运营的国贸春天公司，以国贸商场改造项目为契机，打造自主
商管品牌。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，
国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要
、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建
筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了
创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）行业发展形势
1.房地产行业
2024年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产市场在“房住不炒”等政策
导向下，地产行业从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，需求端仍处于下行通道。房地产政策环境整
体延续去年末以来的宽松态势，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。四
月,政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。五月，房
地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存。六月，国务院常务会议再次明确“对于存量房产、土地的消化、
盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。
从区域市场看，二月，深圳市住房和建设局为更好满足居民刚性和改善性住房需求发布《关于优化住房
限购政策的通知》。五月，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步优化房地产政策的通知》，内容包括分
区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等。同时按照《中国人民
银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商
业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则,自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最
低首付款比例和利率下限。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、物流地产等非
住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业得到一定发展。行业
从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具
的特征。
2.物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管
理行业得以迅速发展。国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元
生活服务，扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。但在房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理
行业管理规模增速放缓，如何提高智能化水平、打造智慧社区是企业发展的重要方向之一。物管企业需要强
对市场和行业的了解，及时调整战略和业务模式，以适应市场变化和客户需求；并要加强管理和技术人才引
进、培养和管理，提高企业核心竞争力和创新能力。
（三）报告期内公司经营情况
公司紧紧围绕年初制定的重点工作部署，平稳有序推进各项工作。报告期内，公司实现营业收入约8.6
亿元，利润总额约618万元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
房地产开发板块，一是坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳
流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，严格执行“以销定产、以收定支”原则，抓好重大支
出管理，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设；二是积极
研判市场，深度挖掘客户需求，抢抓市场窗口期加强营销措施促进项目去化；三是优化产品设计和产品结构
，在“买方市场”下，打造产品硬实力，提升服务软实力，加强公司核心竞争力；四是提高营销费用费效比
，加强去化和回款，保证现金流安全稳定、防范流动性风险。
物业管理板块，一是统筹开展总部组织架构梳理及权责分工，建立更为科学合理的管理体系，充分发挥
总部“市场中心、赋能中心、监管中心”职能，铸强高质量发展引擎；二是系统性推进板块融合发展，培育
提高各公司核心业务能力，建章立制搭建平台深化一体化协同发展，互促互进实现优势互补，充分展现“1+
1>2”的协同效应；三是积极拓展物业增值服务，试点运营“社区小店”业务，探索文旅融合业务，开发系
列城市主题文创产品等。
租赁运营板块，一方面全力保租稳租，推进资产升级改造提升效益。
发展战略和未来一年经营计划2024年度，国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统
房地产市场持续承压，深物业集团将继续积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧
紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空
间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
土地储备方面，把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极促
成项目落地，为公司可持续发展获得更多资源；项目开发方面，坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进
中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，稳妥推进御棠上
府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，持续提升开发能力、强化质量管控
、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势，以积极成效促进生产经营大局稳定；销售去化
方面，抓住市场窗口期，把控营销节点，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬
数智城项目住宅销售，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2024年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经
营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保
证金，截至2024年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1,134,757.40元，该笔担保将于按揭款付清日解
除。
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年
6月30日，尚未解除担保的担保余额为335,272,511.16元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步
形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着
改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开
放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精
神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制改革推向纵深发展，目前已
基本形成前端（资源获取）—中端（资源开发）—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是
在全周期工程管理、全流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行业标杆，尊重市
场规律，健全经营机制，持续保持公司自身活力及发展效率，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。
全产业链布局优势：近年来，公司秉持强基固本、边缘突破、专注引领的发展思路，加快推进市场化运
作发展步伐，在资产综合运营产业持续推进强链补链延链及各链条协同联动，已基本形成了产城空间开发、
物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资四大业务领域，内外联动优势彰显，产业聚合效应放大，全产
业链一体化布局雏形初显。产城融合优势：公司稳步持续推进深扬数智城、澜湖时代产业园区项目开发建设
且整体发展趋势向好，同时结合区域产业发展战略、政府政策扶持重点及产业园区发展定位，在准确把握产
业趋势及地区优势前提下前瞻性做好产业引进计划及培育方案，在确保公司经营效益实现的同时助力地区经
济增长及城市治理，并积累了推进产城融合一体化发展的丰富经验。
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