经营分析☆ ◇000011 深物业A 更新日期：2024-05-08◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产及相关业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 15.79亿 53.24 2.62亿 35.80 16.59
房地产(行业) 12.35亿 41.64 4.16亿 56.87 33.70
租赁运营(行业) 1.52亿 5.12 5360.83万 7.33 35.30
───────────────────────────────────────────────
物业管理(产品) 15.79亿 53.24 2.62亿 35.80 16.59
房地产(产品) 12.35亿 41.64 4.16亿 56.87 33.70
租赁运营(产品) 1.52亿 5.12 5360.83万 7.33 35.30
───────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 25.69亿 86.64 7.04亿 96.22 27.40
其他(地区) 3.96亿 13.36 2766.67万 3.78 6.99
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 10.54亿 55.31 3.59亿 67.26 34.04
物业管理(行业) 7.73亿 40.58 1.38亿 25.82 17.81
租赁运营(行业) 7840.14万 4.11 3689.49万 6.92 47.06
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 10.54亿 55.31 3.59亿 67.26 34.04
物业管理(产品) 7.73亿 40.58 1.38亿 25.82 17.81
租赁运营(产品) 7840.14万 4.11 3689.49万 6.92 47.06
───────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 17.36亿 91.11 --- --- ---
其他(地区) 1.69亿 8.89 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 19.14亿 51.60 14.80亿 85.57 77.35
物业管理(行业) 16.67亿 44.95 2.25亿 13.03 13.53
租赁运营(行业) 1.28亿 3.45 2417.64万 1.40 18.88
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 19.14亿 51.60 14.80亿 85.57 77.35
物业管理(产品) 16.67亿 44.95 2.25亿 13.03 13.53
租赁运营(产品) 1.28亿 3.45 2417.64万 1.40 18.88
───────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 31.23亿 84.20 --- --- ---
其他(地区) 5.86亿 15.80 --- --- ---
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截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 11.56亿 58.15 8.21亿 89.32 71.05
物业管理(行业) 7.78亿 39.15 1.04亿 11.28 13.32
租赁运营(行业) 5381.02万 2.71 -549.59万 -0.60 -10.21
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 11.56亿 58.15 8.21亿 89.32 71.05
物业管理(产品) 7.78亿 39.15 1.04亿 11.28 13.32
租赁运营(产品) 5381.02万 2.71 -549.59万 -0.60 -10.21
───────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 15.71亿 79.01 --- --- ---
其他(地区) 4.17亿 20.99 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售11.66亿元，占营业收入的39.32%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│法人1 │ 97706.94│ 32.95│
│法人2 │ 11909.05│ 4.01│
│法人3 │ 2915.99│ 0.98│
│法人4 │ 2242.66│ 0.76│
│法人5 │ 1835.21│ 0.62│
│合计 │ 116609.85│ 39.32│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购9.88亿元，占总采购额的61.79%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│中建三局第一建设工程有限责任公司 │ 82667.01│ 51.68│
│深圳湾科技发展有限公司 │ 6248.10│ 3.91│
│扬州市永安电气安装有限公司 │ 4583.86│ 2.87│
│深圳市晶宫建筑装饰集团有限公司 │ 2690.92│ 1.68│
│深圳市蛇口保安服务有限公司 │ 2653.55│ 1.66│
│合计 │ 98843.44│ 61.79│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势及行业发展现状
2023年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地
产领域风险，以7月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭
，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“
三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不
认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于
宽松。
全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023
年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%。新房市场调整态
势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。1-11月，重点10
0城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023年房地产投资规模整体延续2022年的跌势，全国
房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，
行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。全年房
地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。
拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政
府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023年全年，全国300城住宅用地供求规模同比降
幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为
近十年最低位。全国土地总成交金额37504亿元，同比下降下降18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去
年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。其中，深圳2023年成交金额减少了62
%，总成交金额较去年全年减少额超550亿元。
政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整
体呈现扩大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性
循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制
房地产企业合理融资需求”。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心
产生负面影响，个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影
响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。2023年以来，中央
及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场
端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
（二）行业政策环境
2023年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至“防范化解风险
、因城施策、满足刚性及改善性需求、发展新模式等”，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首
付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、
“房企白名单”等纾困措施相继提出。综合来看，2023年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持
再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；
三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者信心。
需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）落地“认房不认贷”，8月25日，住房城乡建设部、中国人
民银行、金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的
至少63省市官宣“认房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，中国人民
银行和国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整
为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否；（3）动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷
利率下限，1月5日，人民银行、银保监会建立首套房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率
下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP
；（4）落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8月31日，央行、金监局发文指导商业银行下调存量首套住
房贷款利率；（5）降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至
3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。
供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2023年供地计划下调10%，实际完成率四成左右。供地
计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，龙头房企重仓优质地块
的主旋律依旧，优势将持续放大，“强者恒强”的局面延续，地方城投拿地力度或将持续收缩，民企保持谨
慎投资态势，需要更长的修复期；（2）政策方面，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发
生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。7月，央行延期“金融16条
”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开
，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制
房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，据悉监管还拟定了“
50家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企
融资支持力度。2023年，全国各省市政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，限制性行政措施几乎都已
退出。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自下半年以来节奏加快和力度明显加大。展望2024年，中央
层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新
模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。在房地产
市场调整态势继续深化的当下，一线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅。
（三）区域市场格局
从区域市场看，2023年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性
和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策、购房信贷政策等。上半年
发布保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共
有产权住房等住房类型。将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少
于74万套（间）。下半年发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”、提出提高
住房公积金租房提取额度、调整优化个人住房贷款利率下限等政策，刺激对于市场预期转变的刚需、改善客
户入市，带动购房需求释放。
（四）公司所面临的形势与任务
2023年底，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，定调了2024年房地产业发展：坚持稳中求进、以
进促稳、先立后破；因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。从深物业集团来看，内外部环境存在
一定挑战。各在建项目计划陆续入市销售，销售回款是年度中心工作，加速资金回笼、严格控制支出规模、
保证现金流安全稳定、防范流动性风险是实现稳健经营的关键所在。纵深推进，加快形成物管板块高质量发
展格局。多管齐下，统筹推进商业运营转型升级。通过主动作为和确定性工作应对不确定的市场形势，保持
战略定力，奋力拼搏全面完成年度各项任务目标，以更高站位更大作为，推动集团各项事业迈上新台阶。
（五）公司所处行业地位
深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力
不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2023年深圳市房地产开
发行业综合实力二十强、深圳市房地产开发行业诚信（优质）企业、2023深圳500强企业”称号，位列第224
位；公司下属国贸物业连续蝉联“2023中国物业服务企业综合实力100强”“2023年中国物业服务企业品牌
价值100强”“2023中国产业园区物业服务领先企业”等奖项；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府
公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单、2023年度深圳
市社会科学普及示范基地多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力
的高度认可。
报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变
，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护
集团业务平稳发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司
，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市
物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌
上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”
的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因
国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛
”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务
产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均
取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，
公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、
皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优
化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主
体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地
和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打
造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，
已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”
和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个
地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校
、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基
本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市
场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以
持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业完成五家新并购企业管理权划转和一体
化管理工作，年度市场拓展成绩创历史新高，管理面积净增长约800万平米，物业管理总面积突破4000万平
方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发
展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打
造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁
生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力
和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩
大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业
生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”
角色。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，
国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要
、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建
筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了
创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）公司2023年经营情况
2023年是“十四五”承上启下的关键之年，面对不断变化的国际环境和复杂的经济形势，公司紧紧围绕
落实年初制定的重点工作部署，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能、指标见效，全面完成年度各项任务目
标。地产公司因事因势灵活调整销售策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指
标奠定基础；物管公司通过组织结构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整体盈利能力和
核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为目标，持续完善运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的
发展态势。报告期内，集团总资产规模约169.88亿元，全年营业收入约29.7亿元，利润总额约7.07亿元，总
体完成年度主要经济指标。
一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入12.35亿元，
占总营收比重为41.64%。报告期内，金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大
新建房地产项目齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时
机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理
念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计
、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程
的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠阳淡水等项目也已取得突破性进
展。
二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业
收入15.8亿元，占总营收比重为53.24%，较2022年比重有所上升。报告期内，国贸物管公司积极开展物业管
理项目拓展工作，对外拓展与内部协同并驾齐驱。新增拓展项目70个，在管面积突破4000万㎡。继续深化与
深湾超总、城建集团等单位协同合作，承接深港科创河套开放中心、东莞清溪园区等系统内多个优质项目。
国贸物业连续蝉联“2023中国物业服务企业综合实力100强”“2023年中国物业服务企业品牌价值100强”“
2023中国产业园区物业服务领先企业”等奖项，品牌价值和美誉度不断提升。国贸科技园公司积极开展前介
服务及社区服务探索，拓展龙华区智慧农贸市场监管平台等新业态项目，丰富智慧平台运维及前端咨询服务
等管理经验。此外，通过充实调整平台公司班子成员、优化内部组织架构、制定25条高质量发展重点任务等
举措、进一步提升核心竞争力，为物管板块“十四五”时期高质量发展举旗定向。
三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.5亿元
，占总营收比重为5.12%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力
度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内
，主动作为采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出
了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力。
坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方面，年内扩充产业联盟体系，积
极推动项目招商工作等。
（三）公司2023年安全生产情况
2023年，公司持续深入贯彻落实习近平总书记关于安全生产、应急管理系列重要论述和重要指示批示精
神，统筹发展和安全，守牢安全生产红线，全面压实企业主体责任。全年安全生产工作形势保持平稳有序，
未发生人员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了公司2023年的安全生产目标。
一是全面传达落实上级单位安全工作部署：集团和所属企业共召开党委会、安委会近200次，听取安全
生产工作汇报，研究解决、全面部署安全生产重大事项。二是建章立制、坚持制度引领：修编发布《深物业
集团安全生产和职业健康管理制度汇编》与《深物业集团安全生产奖惩制度》等规章制度，进一步完善安全
管理制度体系。三是深入开展安全隐患排查及重大事故隐患专项整治行动：集团和所属企业领导班子深入一
线检查892人次，共发现安全隐患25922项，已整改28768项，整改完成率96%。四是培育安全文化、提高安全
意识：集团和所属企业组织培训2085次，参训人员36100人。五是开展应急演练、强化应急救援能力：集团
和所属企业组织开展各类应急演练985次，参演人员共计30255人，通过真演真练，检验了企业应急预案的可
实施性，进一步提升企业人员作业规范性水平和应急救援能力。六是本年度内多家下属企业获得安全生产荣
誉：3家所属企业获得安全标准化4A级贯标证书，地产板块多个项目获得省“双优”项目，物业传麒山项目
获得深圳市安全文明先进小区等。
三、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步
形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着
改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开
放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精
神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内
部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项
目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项
目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加
强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内
的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全
过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核
心竞争能力。
产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最
早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产
城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合
体优势将进一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的
国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为
主业的国有资本投资公司，2023年以营业收入约2900亿元人民币的成绩位列世界五百强第391位，依托控股
股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
●未来展望:
发展战略和未来一年经营计划
2024年度，国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压，深物业
集团将继续积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产
业生态运营服务核心环节，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业
生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
土地储备方面，把握房地产市场重要窗口期，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，聚焦粤港澳大湾
区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项
目落地，同时稳妥开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源；项目开发方面，坚持
“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方
面精准用力持续发力，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建
设，持续提升开发能力、强化质量管控、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势，以积极
成效促进生产经营大局稳定；销售去化方面，抓住市场窗口期，把控营销节点，全力推进御棠上府项目、澜
湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目住宅销售，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标。
（一）公司发展战略
随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。
在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路
。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破
”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和
嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科
技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳
大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施
路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展
新格局。
（二）2024年经营计划
2023年，面对全球经济持续下行，国内房地产市场量价齐跌的严峻形势，集团经营班子始终坚持党的全
面领导，保持战略定力，严格落实董事会、党委会各项决策部署，开拓进取、迎难而上，紧紧围绕重点任务
开展工作，各项业务发展稳中有进。全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，呈现了
积极正面的良好开局。
2024年，集团仍坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”的工作总基调，严格执行“以销定
产、以收定支”原则，通过主动作为和确定性工作来应对不确定的市场形势，保持战略定力。突出目标导向
、问题导向、结果导向，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，以积极成效促
进生产经营大局稳定，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、
竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量
可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。
一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收
入、利润总额等预算目标，有序推进重点项目营销、存量项目的开发等工作。澜湖时代、御棠上府、滨海港
湾、深扬数智城项目根据市场形势择机开盘，确保完
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