经营分析☆ ◇000023 ST深天 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商品混凝土及其原材料的生产、销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
工业(行业) 7818.53万 87.40 -76.69万 -24.39 -0.98
租赁及其他(行业) 1051.15万 11.75 328.98万 104.62 31.30
房地产业(行业) 76.50万 0.86 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
商品混凝土(产品) 7818.53万 87.40 -76.69万 -24.39 -0.98
物业管理(产品) 558.56万 6.24 --- --- ---
租赁及其他(产品) 492.60万 5.51 --- --- ---
房地产(产品) 76.50万 0.86 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
深圳地区(地区) 6671.15万 74.57 93.41万 29.70 1.40
湖南地区(地区) 1708.48万 19.10 -106.26万 -33.79 -6.22
西安地区(地区) 490.04万 5.48 --- --- ---
江苏地区(地区) 76.50万 0.86 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 8946.18万 100.00 314.46万 100.00 3.52
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
工业(行业) 3.35亿 92.16 -4006.87万 131.23 -11.98
租赁及其他(行业) 2313.31万 6.37 684.46万 -22.42 29.59
房地产业(行业) 531.67万 1.46 269.10万 -8.81 50.62
───────────────────────────────────────────────
商品混凝土(产品) 3.35亿 92.16 -4006.87万 131.23 -11.98
租赁及其他(产品) 1243.58万 3.43 626.45万 -20.52 50.38
物业管理(产品) 1069.73万 2.95 58.01万 -1.90 5.42
房地产(产品) 531.67万 1.46 269.10万 -8.81 50.62
───────────────────────────────────────────────
深圳地区(地区) 2.52亿 69.36 -3473.07万 113.75 -13.79
湖南地区(地区) 9580.23万 26.39 -401.47万 13.15 -4.19
陕西地区(地区) 1011.11万 2.79 --- --- ---
江苏地区(地区) 531.67万 1.46 269.10万 -8.81 50.62
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.63亿 100.00 -3053.30万 100.00 -8.41
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
工业(行业) 1.99亿 92.69 -2790.08万 124.83 -14.03
租赁及其他(行业) 1197.47万 5.58 --- --- ---
房地产业(行业) 369.67万 1.72 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
商品混凝土(产品) 1.99亿 92.69 -2790.08万 124.83 -14.03
租赁及其他(产品) 692.28万 3.23 355.33万 -15.90 51.33
物业管理(产品) 505.19万 2.36 --- --- ---
房地产(产品) 369.67万 1.72 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
深圳地区(地区) 1.58亿 73.76 -2579.18万 115.40 -16.30
湖南地区(地区) 4751.26万 22.15 -119.66万 5.35 -2.52
西安地区(地区) 508.61万 2.37 --- --- ---
江苏地区(地区) 369.67万 1.72 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
工业(行业) 12.65亿 85.50 5219.11万 37.33 4.13
房地产业(行业) 1.87亿 12.63 8061.24万 57.66 43.12
租赁及其他(行业) 2769.16万 1.87 1255.06万 8.98 45.32
───────────────────────────────────────────────
商品混凝土(产品) 12.65亿 85.50 5219.11万 37.33 4.13
房地产(产品) 1.87亿 12.63 8061.24万 57.66 43.12
租赁及其他(产品) 1668.78万 1.13 616.37万 4.41 36.94
物业管理(产品) 1100.38万 0.74 82.82万 0.59 7.53
───────────────────────────────────────────────
深圳地区(地区) 10.01亿 67.65 --- --- ---
湖南地区(地区) 2.81亿 18.97 2737.32万 19.58 9.75
江苏地区(地区) 1.87亿 12.63 8015.03万 57.32 42.87
西安地区(地区) 1110.82万 0.75 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 14.80亿 100.00 1.40亿 100.00 9.45
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售1.20亿元，占营业收入的33.17%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│中国建筑第二工程局有限公司深圳分公司 │ 3146.60│ 8.67│
│二十三冶集团第二工程有限公司 │ 2984.96│ 8.22│
│鑫蜀建筑工程（深圳）有限公司 │ 2457.95│ 6.77│
│深圳市建业盛建设工程有限公司 │ 1799.32│ 4.96│
│中建三局集团有限公司 │ 1653.82│ 4.56│
│合计 │ 12042.65│ 33.17│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购0.86亿元，占总采购额的28.56%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│英德市佳祥投资有限公司 │ 4423.76│ 14.67│
│欧阳有平 │ 1585.00│ 5.25│
│株洲立华建材有限公司 │ 990.86│ 3.28│
│广州市建龙贸易有限公司 │ 872.79│ 2.89│
│江西合力源化学材料有限公司 │ 741.76│ 2.46│
│合计 │ 8614.18│ 28.56│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销
售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安
市和连云港市；物业管理主要在深圳市。
（一）混凝土业情况
公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂
和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运
输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“
设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装
备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公
司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在相关地区混凝土市场占有率位居前
列。
（二）房地产业情况
公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开
发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要
以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安
天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳深秦城市更新
项目已正式开始施工；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目
已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套
的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发展。
（三）公司经营情况
1、混凝土业
报告期内，混凝土市场竞争进一步加剧，售价持续下滑。根据百年建筑网统计，截至2023年6月30日，
全国C30混凝土均价为389元/方，为近三年来均价最低。整体来看，2023年混凝土均价虽呈高开低走态势，
但跌势逐步放缓。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大
战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在
逐步提升，市场需求及产品价格整体呈上升态势。混凝土产业上半年的经营情况表现在以下几个方面：
（1）市场整体需求下降，竞争进一步加剧，企业提价能力恶化，售价持续下滑。
（2）在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目
开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企
业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；针对混
凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款
催收力度，加快回款速度。
2、房地产业
报告期内，国内房地产市场持续低迷，根据国家统计局公布数据显示，2023年上半年，全国房地产开发
投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。房地产开发企业房屋施工面积7915
48万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平
方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长
19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。
根据深圳市统计局公布数据显示，2023年上半年，深圳市房地产开发投资同比增长20.8%，高于全国平
均水平。
公司房地产业上半年的经营情况如下：
（1）红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协
议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤
调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。
（2）深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13
号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案
的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影
响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目
的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、
评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单
位及监理公司的招标；2023年6月取得了基坑支护和土石方工程施工许可证并正式开始了施工，项目公司目
前正跟进办理工程规划许可证。
（3）天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区
西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体
确认工作，目前各项审批手续正有条不紊地推进。
（4）连云港“天地国际公馆项目”正进行土增税清算、监管资金转自有资金等收尾工作。
（5）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。
上述（4）、（5）两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异
地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。
二、核心竞争力分析
1、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土
、预拌砂浆方面的技术储备。
2、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富
的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
3、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有
力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风
险，持续稳健发展的经营方式。
4、混凝土业具有固定投资较多，固定成本大的特点，决定了混凝土产量大小是企业盈利的关键点。再
加上混凝土业的销售带有赊销特点，导致货款回收周期长，属于重资产、重资金行业。资金是企业持续生产
的血液。天地所属混凝土公司虽然在应收账款管理和催收方面有自己长处，但由于下游房地产业的不景气、
“房企暴雷”等因素影响，回款难度进一步加大，再加上资金的持续紧张，导致公司原材料采购价格居高不
下，天地的品牌及产量优势无以发挥，最终出现严重亏损不得不减产和公司在当地的竞争力逐年下滑的局面
。
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