经营分析☆ ◇000029 深深房Ａ 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产及物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
工程施工(行业) 3.24亿 61.08 715.57万 8.31 2.21
房地产(行业) 1.19亿 22.34 3834.48万 44.54 32.34
租赁(行业) 8457.20万 15.93 3972.47万 46.14 46.97
物业管理(行业) 349.13万 0.66 86.49万 1.00 24.77
───────────────────────────────────────────────
其他行业产品合计(产品) 4.12亿 77.66 --- --- ---
住宅(产品) 1.09亿 20.52 3433.40万 39.88 31.52
商铺及车位(产品) 963.69万 1.82 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 5.30亿 99.87 7485.48万 86.95 14.12
境外(地区) 69.03万 0.13 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
主营(销售模式) 5.24亿 98.72 --- --- ---
其他(销售模式) 678.81万 1.28 412.88万 4.80 60.82
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
工程施工(行业) 1.49亿 56.63 320.73万 6.91 2.15
房地产(行业) 7240.44万 27.47 2332.46万 50.28 32.21
租赁(行业) 3565.58万 13.53 1765.00万 38.05 49.50
其他(行业) 469.82万 1.78 --- --- ---
物业管理(行业) 157.94万 0.60 31.28万 0.67 19.80
───────────────────────────────────────────────
其他(产品) 1.91亿 72.53 --- --- ---
住宅(产品) 7199.79万 27.31 2331.58万 50.26 32.38
商铺及车位(产品) 40.65万 0.15 8789.25 0.02 2.16
───────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 2.63亿 99.87 --- --- ---
境外(地区) 34.03万 0.13 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 3.09亿 48.76 1.65亿 83.42 53.22
工程施工(行业) 2.41亿 38.02 513.49万 2.60 2.13
租赁(行业) 5387.03万 8.49 721.23万 3.65 13.39
物业管理(行业) 3666.09万 5.78 1424.56万 7.22 38.86
其他(行业) 555.20万 0.88 280.49万 1.42 50.52
内部抵销数(行业) -1224.00万 -1.93 332.33万 1.68 -27.15
───────────────────────────────────────────────
其他行业产品合计(产品) 3.37亿 53.17 --- --- ---
住宅(产品) 2.78亿 43.77 1.51亿 76.62 54.46
商铺及车位(产品) 3168.87万 5.00 1341.67万 6.80 42.34
内部抵销数(产品) -1224.00万 -1.93 332.33万 1.68 -27.15
───────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 6.41亿 100.98 1.91亿 96.65 29.77
其他(地区) 555.20万 0.88 280.49万 1.42 50.52
境外(地区) 47.77万 0.08 --- --- ---
内部抵销数(地区) -1224.00万 -1.93 332.33万 1.68 -27.15
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 2.28亿 62.38 1.24亿 98.27 54.34
工程施工(行业) 1.03亿 28.20 224.18万 1.78 2.17
租赁(行业) 1672.95万 4.57 -216.56万 -1.71 -12.94
物业管理(行业) 1107.58万 3.02 30.66万 0.24 2.77
其他(行业) 672.13万 1.84 180.47万 1.43 26.85
───────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 2.24亿 61.13 1.23亿 97.72 55.14
其他(产品) 1.38亿 37.62 218.76万 1.73 1.59
商铺及车位(产品) 457.62万 1.25 68.72万 0.54 15.02
───────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 3.18亿 86.95 1.25亿 99.21 39.36
其他(地区) 4780.43万 13.05 99.15万 0.79 2.07
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.40亿元，占营业收入的26.28%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│法人一 │ 5509.88│ 10.38│
│法人二 │ 2686.97│ 5.06│
│法人三 │ 1994.49│ 3.76│
│法人四 │ 1927.14│ 3.63│
│法人五 │ 1833.63│ 3.45│
│合计 │ 13952.12│ 26.28│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.36亿元，占总采购额的94.52%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│法人一 │ 11703.05│ 81.34│
│法人二 │ 1065.43│ 7.41│
│法人三 │ 344.79│ 2.40│
│法人四 │ 308.82│ 2.15│
│法人五 │ 175.98│ 1.22│
│合计 │ 13598.08│ 94.52│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2023年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产行业
政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、后继乏力
。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。
三、核心竞争力分析
作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发
史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼
宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼
宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。
经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多
元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队
；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能
力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
报告期，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”“2023年深圳市房地产开发行业社会
责任标杆企业”“2022年度深圳市房地产行业孺子牛奖”“大湾区上市公司年度贡献奖”“董事会治理大湾
区上市公司TOP20”等荣誉称号。
四、主营业务分析
1、概述
2023年，面对行业探底筑底、出险房企风险外溢、企业改革进入深水区、未来发展探索尚未破局等诸多
难关和挑战，公司领导班子认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，带领全体员工发扬斗争精神，全力
顶住外部风险冲击、克服内部多重困难，扎实推进企业可持续发展。全年主要工作情况如下：
一是锚定目标，持续推进主业培固。深房光明里项目开盘当日推售房源全部售罄，超额完成年度销售目
标；东湖名苑项目实现清盘；汕头天悦湾等项目在区域市场持续低迷背景下，取得了较好的销售业绩；自有
物业招商运营整体稳中向好，完成年度目标，深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”打造不断深化。
二是多措并举，持续推进提质增效。圳通公司营业收入和利润总额超额完成年度目标；海燕酒店拓收增
盈持续向好；汕头公司、华展公司经营稳定。报告期内，汕头“新峰大厦”历史遗留土地的确权工作持续推
进，新峰置业完成撤销注册，“两非两资”处置有序推进，历史欠款追收工作取得良好成效。
三是注重协同，持续推进未来发展探索。协同内外部资源，推进未来发展，聚力谋划新发展“曲线”；
融入投控公司整体发展战略，检视修编“十四五”战略规划；持续跟踪中国证监会调整优化房地产企业股权
融资相关措施，协同投控公司系统资源，努力研究探索未来发展模式。
四是主动作为，持续推进风险化解。面对行业内企业不断出险，结合自身项目情况前瞻研判、主动作为
，全力防范化解经营风险，守住不发生系统风险和衍生重大舆情事件底线，全力保障国有资产安全。五是夯
固基础，持续推进管控提升。完成董事会换届和监事会换届，ESG报告评级提升至BBB级；重新搭建招采体系
、成本控制体系，新修（制）订管理制度41项；深入开展安全隐患排查整治，举一反三推进第三方巡检发现
问题整改；优化人力资源制度，外引内培优化员工队伍结构；强化财务统筹和融资，有效保障资金需求。
六是强根固魂，持续推进党的建设。推进“大走访、大座谈、大起底”行动，并推进实现成果转化；所
属企业党组织“应建尽建”，境内法人企业“党建入章”全覆盖，签订党建责任书，严格述职评议考核，持
续夯实“三基”；落实“两个责任”，完善贯通“大监督”体系，深化廉洁文化建设。
●未来展望:
（一）行业格局和趋势
当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续发力
，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效机制和重
要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。
（二）可能面对的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
2024年世界经济增长动能不足，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础
还不稳固。我国经济长期向好的基本趋势没有改变，未来发展机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素
。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业发展风险和应对措施
现阶段虽房地产行业融资环境有所改善，调控政策有望宽松，但未来一段时间行业风险隐患犹存，资源
将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，优化
发展方式，创新运营模式。
3.业务经营风险和应对措施
楼市持续低迷导致公司存量项目去化难度加大，同时公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未
有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作
，有针对性制定土地拓展计划，夯实主业根基，积极探索符合公司发展实际的新路径。
（三）发展战略和经营计划
2024年，公司总体工作要求：坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实党的
二十大精神，深入落实中央经济工作会议精神，科学把握“稳中有进、以进促稳、先立后破”主基调，坚决
落实控股股东工作部署，立足自身资源禀赋、协同内外优势资源，着力“培固主业、提升能力、防范风险、
拓展新业”，不断提升价值创造能力。
1.着力固主业，迈出价值创造更新步伐。一是完善建立房地产开发标准化手册，着力优化主业运营；二
是加强项目质量管控，着力确保工程进度；三是全力加大项目销售力度，着力推进存量去化；四是擦亮深房
广场“深港医疗健康特色产业楼宇”招牌，聚力打造大健康产业聚集平台，着力提升租赁经营。
2.着力提能力，迈出推动变革更大步伐。一是优化完善薪酬管理和考核激励体系，打造高效团队，着力
提升“组织力”；二是优化完善运营管控体系，提升全项目、全周期、全专业高效运营能力，着力提升“运
营力”；三是推进信息化建设，提升内部管理、协同运行效能，着力提升“数智力”。
3.着力防风险，迈出主动作为更稳步伐。一是密切关注形势变化，及时调整项目风险化解应对策略，加
快风险化解进程，着力化解项目风险；二是健全完善安全管理制度，加强安全及质量管理，着力防范安全风
险；三是推动合规管理体系建设，抓好资金计划与现金流管理，守牢不发生系统性风险的底线，着力把控经
营风险。
4.着力拓新业，迈出未来发展探索更快步伐。一是深入分析研判，围绕战略检视修编，扬长避短找准未
来发展主战场；二是发挥协同效应，围绕深圳市国资国企改革部署及投控公司战略，探索未来发展路径，发
掘优质投资机会；三是密切关注市场动向，组建投研专业团队，争取早日实现项目落地。
5.着力强引领，迈出党建融合更实步伐。一是提升政治领导力，把准高质量发展方向；二是提升思想引
领力，巩固深化主题教育成果，筑牢高质量发展根基；三是提升组织体系建设整体效能，加强党员队伍建设
，锻造高质量发展堡垒。四是探索党建与业务融合新路径，引领激发高质量发展活力。
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