经营分析☆ ◇000031 大悦城 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营和实业投资。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 283.86亿 79.31 40.49亿 51.98 14.26
投资物业及相关服务(行业) 52.43亿 14.65 31.21亿 40.07 59.53
物业及其他(行业) 9.74亿 2.72 1.13亿 1.45 11.60
酒店经营(行业) 8.69亿 2.43 2.74亿 3.51 31.49
管理输出(行业) 2.07亿 0.58 1.66亿 2.13 80.32
其他业务(行业) 1.11亿 0.31 6577.90万 0.84 59.03
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 283.86亿 79.31 40.49亿 51.98 14.26
投资物业及相关服务(产品) 52.43亿 14.65 31.21亿 40.07 59.53
物业及其他(产品) 9.74亿 2.72 1.13亿 1.45 11.60
酒店经营(产品) 8.69亿 2.43 2.74亿 3.51 31.49
管理输出(产品) 2.07亿 0.58 1.66亿 2.13 80.32
其他业务(产品) 1.11亿 0.31 6577.90万 0.84 59.03
─────────────────────────────────────────────────
华东大区(地区) 161.76亿 45.19 22.82亿 29.30 14.11
华南大区(地区) 79.76亿 22.28 25.58亿 32.83 32.07
北方大区(地区) 70.09亿 19.58 24.31亿 31.21 34.68
西南大区(地区) 45.27亿 12.65 4.39亿 5.64 9.71
中国香港(地区) 1.04亿 0.29 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 124.40亿 77.35 16.99亿 46.77 13.66
投资物业及相关服务(行业) 26.03亿 16.19 16.12亿 44.37 61.91
酒店经营(行业) 4.68亿 2.91 1.79亿 4.94 38.36
物业及其他(行业) 4.43亿 2.75 5148.77万 1.42 11.62
管理输出(行业) 8601.16万 0.53 6961.45万 1.92 80.94
其他业务(行业) 4193.85万 0.26 2140.21万 0.59 51.03
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 124.40亿 77.35 16.99亿 46.77 13.66
投资物业及相关服务(产品) 26.03亿 16.19 16.12亿 44.37 61.91
酒店经营(产品) 4.68亿 2.91 1.79亿 4.94 38.36
物业及其他(产品) 4.43亿 2.75 5148.77万 1.42 11.62
管理输出(产品) 8601.16万 0.53 6961.45万 1.92 80.94
其他业务(产品) 4193.85万 0.26 2140.21万 0.59 51.03
─────────────────────────────────────────────────
南京区域(地区) 46.70亿 29.04 7.90亿 21.75 16.91
华东大区(地区) 37.34亿 23.22 4.62亿 12.71 12.36
华南大区(地区) 24.73亿 15.38 6.20亿 17.07 25.08
北方大区(地区) 23.22亿 14.44 11.55亿 31.80 49.74
西南大区(地区) 17.14亿 10.66 1.37亿 3.76 7.97
海南区域(地区) 10.58亿 6.58 --- --- ---
中国香港(地区) 6221.78万 0.39 --- --- ---
西北区域(地区) 4836.48万 0.30 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 290.44亿 78.96 56.82亿 58.36 19.56
投资物业及相关服务(行业) 53.93亿 14.66 33.03亿 33.92 61.24
酒店经营(行业) 9.70亿 2.64 3.42亿 3.51 35.27
物业及其他(行业) 9.33亿 2.54 6466.41万 0.66 6.93
管理输出(行业) 2.66亿 0.72 2.25亿 2.31 84.58
其他业务(行业) 1.77亿 0.48 1.19亿 1.22 67.36
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 290.44亿 78.96 56.82亿 58.36 19.56
投资物业及相关服务(产品) 53.93亿 14.66 33.03亿 33.92 61.24
酒店经营(产品) 9.70亿 2.64 3.42亿 3.51 35.27
物业及其他(产品) 9.33亿 2.54 6466.41万 0.66 6.93
管理输出(产品) 2.66亿 0.72 2.25亿 2.31 84.58
其他业务(产品) 1.77亿 0.48 1.19亿 1.22 67.36
─────────────────────────────────────────────────
华南大区(地区) 63.76亿 17.34 18.49亿 19.00 29.00
浙江区域(地区) 63.05亿 17.14 11.03亿 11.33 17.49
上海大区(地区) 49.60亿 13.48 14.60亿 15.00 29.44
西南区域(地区) 39.51亿 10.74 5.34亿 5.48 13.51
北京大区(地区) 36.71亿 9.98 --- --- ---
西北区域(地区) 29.31亿 7.97 --- --- ---
东北区域(地区) 26.67亿 7.25 --- --- ---
华中区域(地区) 22.79亿 6.20 --- --- ---
海南区域(地区) 18.41亿 5.01 --- --- ---
南京区域(地区) 17.06亿 4.64 --- --- ---
中国香港(地区) 9551.13万 0.26 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 104.89亿 73.30 17.00亿 44.82 16.20
投资物业及相关服务(行业) 27.01亿 18.87 16.99亿 44.79 62.90
酒店经营(行业) 5.36亿 3.75 2.18亿 5.75 40.63
物业及其他(行业) 4.24亿 2.97 6417.18万 1.69 15.12
管理输出(行业) 1.09亿 0.76 9062.62万 2.39 83.32
其他业务(行业) 5138.62万 0.36 2124.45万 0.56 41.34
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 104.89亿 73.30 17.00亿 44.82 16.20
投资物业及相关服务(产品) 27.01亿 18.87 16.99亿 44.79 62.90
酒店经营(产品) 5.36亿 3.75 2.18亿 5.75 40.63
物业及其他(产品) 4.24亿 2.97 6417.18万 1.69 15.12
管理输出(产品) 1.09亿 0.76 9062.62万 2.39 83.32
其他业务(产品) 5138.62万 0.36 2124.45万 0.56 41.34
─────────────────────────────────────────────────
浙江区域(地区) 50.33亿 35.17 7.88亿 20.78 15.66
华南大区(地区) 19.19亿 13.41 3.74亿 9.87 19.50
北京大区(地区) 18.12亿 12.66 11.41亿 30.09 62.99
西南区域(地区) 16.04亿 11.21 2.39亿 6.30 14.90
西北区域(地区) 9.77亿 6.82 --- --- ---
华中区域(地区) 7.56亿 5.28 --- --- ---
南京区域(地区) 7.52亿 5.26 --- --- ---
海南区域(地区) 5.17亿 3.61 --- --- ---
上海大区(地区) 4.55亿 3.18 --- --- ---
东北区域(地区) 4.27亿 2.99 --- --- ---
中国香港(地区) 6003.75万 0.42 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售17.18亿元，占营业收入的4.80%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 85093.41│ 2.38│
│客户二 │ 28301.07│ 0.79│
│客户三 │ 21786.14│ 0.61│
│客户四 │ 18512.17│ 0.52│
│客户五 │ 18116.22│ 0.50│
│合计 │ 171809.01│ 4.80│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购30.28亿元，占总采购额的20.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 89771.86│ 6.20│
│供应商二 │ 72511.00│ 5.01│
│供应商三 │ 53330.43│ 3.68│
│供应商四 │ 45512.72│ 3.15│
│供应商五 │ 41690.83│ 2.88│
│合计 │ 302816.85│ 20.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，我国国民经济保持了良好的恢复与增长态势，整体运行平稳。年内，国家出台一揽子经济增量
政策，有效提振信心，推动经济明显回升，主要目标任务顺利完成。房地产行业方面，作为国民经济的重要
支柱产业，依然面临较大的调整压力。年内，行业整体处于低位调整阶段。具体来看，前三季度新房市场销
售同比下降，二手房“以价换量”带动市场保持一定的活跃度。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房
地产市场止跌回稳”，为市场注入信心。四季度以来，国家出台了“一揽子”房地产新政，包括提出对商品
房建设要严控增量、优化存量、提高质量，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷
款投放力度，支持盘活存量闲置土地，完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式等多方面
举措。伴随相关支持政策落地显效，四季度新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所
趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回
稳”，为2025年楼市发展定调，释放了更加坚定的稳楼市基调，为市场回暖带来了更强的预期，充分提振市
场各方信心。
整体来看，2024年全年商品房销售市场呈现“前降后升”走势。国家统计局数据显示，2024年全国新建
商品房销售面积约9.74亿平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额约9.68万亿元，同比下降17.1%；全国
实现房地产开发投资额约10.03万亿元，同比下降10.6%，其中商品住宅投资约7.6万亿元，同比下降10.5%。
房价方面，年内整体呈现“前低后高”的走势，前三季度，房价普遍面临下行压力，但随着9月26日中央明
确“止跌回稳”目标后，政策密集出台，四季度房价在市场成交复苏的基础上发生积极变化。根据国家统计
局公布数据，2024年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，环比下降0.1%，与年内二
三季度比较，跌幅明显收窄。从各业态表现来看，2024年全国商品住宅销售额约8.49万亿元，同比下降17.6
%；办公楼销售额3208亿元，同比下降14.3%；商业营业用房成交5728亿元，同比下降13.6%，写字楼与商业
营业用房市场整体承压。
商业地产方面，2024年社会消费品零售总额同比增长3.5%，较2023年增速下降3.7个百分点，消费面临
一定的下行压力。四季度一系列的促消费政策措施逐步见效，社会消费品零售总额增速加快，四季度同比增
长3.8%，增速较年内二季度和三季度分别提升1.2个百分点和1.1个百分点，消费领域初步扭转了短期下行的
趋势。2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出“大力提振消费
、提高投资收益，全方位扩大国内需求”。预计2025年将在创新多元化消费场景、扩大服务消费、发展首发
经济等多方面出台细化举措，为消费者提供更多元丰富的消费体验，并带动和培育更多消费增量。购物中心
方面，据统计，2024年全国新开业的商业项目数量约430余个，新开业商业项目总体量约3400万平方米，同
比2023年分别下降17.58%和12.52%。2024年，随着居民消费模式的转变，实体商业运营面临较大挑战，但同
时，体验式消费和社区商业的需求增长显著，已成为当前商业地产的重要支撑，购物中心对存量项目积极调
改，引进更多餐饮、娱乐等体验式业态。综合因素影响下，2024年下半年，由中指研究院统计的15个重点城
市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%，基本维持平稳。
长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产仍蕴含巨大的发展空
间。同时，预计未来的商业地产项目将更加注重体验式消费，通过独特的空间设计和主题布置，营造具有沉
浸感的购物环境，增强消费者的趣味性和记忆点。更多购物中心的商业定位将更加顺应年轻消费群体的潮流
偏好，通过打造社交新场景，开发具有社交属性的空间区域，利用社群经济与年轻人喜欢的内容达成互动，
从而增强消费者对商业项目的粘性，扩大商业影响力与项目自身的市场竞争力。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司作为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理
住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大
悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产
在中国商业地产领域处于领先地位。
公司定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城
市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。
在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，通过构建产品标准、精细产品管理、强化品质管控等管理
动作，在原有住宅产品的基础上持续升级，以“中粮好房子”为目标构建产品研发新体系，洞见新生代的审
美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦
。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。
在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大
数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的重要力量。大悦城以18-35岁城市新
生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品
位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市
商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展。大悦汇以城市主城区或城市副中心
的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品
位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式
，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。
在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务
始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港、北京及深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足
大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协
同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未
来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。
（二）公司经营情况
经营情况概述
2024年，公司锚定高质量发展目标任务，实现生产经营稳中有进、质效向好，各项工作取得新成效。销
售方面跑赢大势，排名提升至第23位1，同比上升6位。商业方面再拓版图，圆满完成厦门、三亚、海淀三个
大悦城高质量开业；建立起“投融建管退”平台，成功发行了成都大悦城商业REIT，发展路径进一步拓宽。
改革方面锐意进取，明确了“1123”战略体系，优化了组织架构，重塑了全新的企业文化。同时，公司全力
以赴“严投资、保交付、稳结算、强运营”，为未来高质量、可持续发展打下了坚实基础。
“1123”战略体系，即“1”提升，提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快消
费基础设施REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“
中粮好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力，聚焦核心城市、核
心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商
业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展，不断提升专业化经营水平，向管理要效益。公
司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，加快构建发展新模式，实现高质量发展。
报告期内，房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源的影响，公司销售型业务结算规模及毛
利率有所下降，对联营企业、合营企业的投资收益同比减少，同时为应对市场变化，公司积极调整量价策略
，部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响，报告期内，公司实现营业收入357.91亿元，同比减少9.93
亿元，同比下降2.70%；综合毛利率21.76%，较上年同期26.47%下降4.71个百分点；毛利额77.89亿元，同比
减少19.47亿元，下降20%。公司实现净利润-25.59亿元；归母净利润-29.77亿元，同比减少15.11亿元。本
报告期，公司销售回款同比减少，全年经营活动净现金流66.17亿元，同比下降37.82%。报告期末公司总资
产1785.75亿元，较年初下降9.84%；归属于上市公司股东的净资产105.96亿元，较年初下降23.46%。
投资与运营方面，公司坚持聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量投资。报
告期公司获取5宗地块，土地面积19.75万平方米，计容建筑面积55.86万平方米，土地款总额84.26亿元（西
安市长安区CA01-5-40号地块除地块出让金外，项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费等综合费用，
并负责建设村民安置住宅用房等配套公建用房以及地下车库、人防设施等），从投资布局来看，新增土地储
备主要位于杭州、西安、三亚等地。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港
澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1269亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
资金管理方面，公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管
理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司积极拓展多元化渠道、降低融资成本、持续优化债务结构。在
国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，成功获批“白名单”项目12个，经营性物
业贷款项目7个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。
报告期内，公司及控股子公司在公开市场成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元，有效
降低综合融资成本，报告期内公司新增借款平均成本3.0%；全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个
基点。报告期内，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评
级。
各业务板块经营情况
1、开发业务
根据国家统计局公布的数据，2024年全国商品房销售面积为9.74亿平方米，同比下降13%，在房地产市
场总体承压的背景下，公司销售型业务2024年实现全口径签约369亿元，同比下降20%，签约面积167万平方
米，同比下降25%。公司在2024年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第23位，较2023年提升6位
。公司全口径结算金额393亿元，结算面积198万平方米。
公司持续提升产品力和品牌力。全年公司已打造多个当地明星标杆项目，成都中粮·天悦壹号、西安悦
著·央璟、西安奥体壹号、深圳中粮悦章·凤凰里、张家口祥云国际成为区域标杆红盘，新开盘项目中杭州
鹭悦朗云府四开四罄。公司持续加强品牌联动及营销节点打造，与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心
品牌进行营销联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。公司
持续提升营销创新能力，紧抓市场热度进行新媒体营销创新，实现良好的营销效果。
产品力方面，2024年聚焦客户导向的产品创新及应用型数字创新两方面开展研发工作，其中，住宅产品
基于客研成果通过户内场景、社区底盘等研发课题，建立“4个硬核价值+15个理想场景”的产品策略，以“
场景化样板间”和“全维实景示范区”的形式，在北京宸悦国际、西安悦著·云朗、西安悦著·央璟、南京
悦著·九章、上海北外滩116项目、三亚铂悦壹号等项目中推广应用，获得多项国内外设计奖项，如北京宸
悦国际样板间斩获美国TITAN地产大奖铂金奖及缪斯设计金奖两项地产设计大奖；商业综合体围绕“绿色低
碳化发展”“数智化转型升级”两大战略在商业地产领域的创新和实践，以绿色优势支持资产保值、增值。
此外，公司持续开展数智化能力建设，智慧设施运维平台在武汉大悦城成功投入运行，年内该运维平台项目
获得中国节能协会第五届“金标杯”BIM/CIM及节能应用优秀成果一等奖。2024年8月15日，公司正式加入中
国房地产行业绿色供应链组织，总部材料部品绿色采购率首年达到91.7%。
2、经营业务
公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整体盈利
能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值
服务等。
2.1购物中心
报告期内，在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下，公司商业秉持“一座城赋美一座
城”的追求，积极探索、稳健经营。报告期内3家购物中心成功开业，出租率均达98%以上，开业率均在97%
以上。
公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个）。报告期末，
公司在营项目36个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积375万平方米；其中包括23个大悦城购物中心
（含轻资产），总商业面积约308万平方米，2个大悦汇（轻资产），总商业面积约19.3万平方米。在建、筹
备的项目（含轻资产）8个，总商业面积约83万平方米。
购物中心持续深耕资产管理、拓展商业布局、精耕运营创新，用心书写城市高质量发展的新答卷。2024
年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。
大悦城连续四年荣登赢商网“零售商业地产企业综合实力百强榜”，荣获人民网“2024国民消费创新案例”
、观点“2024年度影响力商业地产运营商”“GoldenMall中购联购物中心行业2024年度商业管理公司卓越榜
”、克而瑞“2024中国不动产商管综合实力TOP10企业”等重量级行业奖项，品牌影响力持续提升。公司商
业持续布局首店、首展、首秀等创新业态，激发商圈活力，赋能商业发展。报告期内，公司在营商业项目结
合自身定位及特色，引入全国及区域品牌首店、旗舰店、概念店等共计450余家，加速产品焕新升级，推动
生活方式变革。以二次元文化为流量密码，构建具有“大悦城”标签的潮流引力场。2024年，公司二次元业
态总销售额突破人民币11.1亿元，有近1亿人次的“谷民”来到大悦城“吃谷”。截止2024年底，全国大悦
城二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超人民币8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产
生销售额超人民币2.5亿元；大悦城充分发挥实体空间优势，打造精致的线下专属场景与圈层活动，创造出
有趣、有活力、有情感浓度的商业体验。
2024年9月20日，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所正
式敲钟上市，成为西南地区首单消费REIT，也是首个开售当日即提前结束公众发售的消费REIT。基金底层资
产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城，其凭借稳健经营，截至2024年12月31日，期末出租率达98.10%，
较基金招募说明书同期预测的95.50%提升了2.6%；期末租金收缴率达99.97%，交出一份优异的资产管理答卷
。
年内，公司商业坚持稳健发展，实现厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目重磅开业，丰
富商业版图，优化全国布局，使公司在不同区域的影响力得以进一步拓展，在商业赛道上持续领航。
厦门大悦城是公司布局福建的首座旗舰项目，于2024年9月30日以100%的招商率、98%的整体开业率，与
鹭岛消费者欢喜相见；开业首日即吸引逾17.3万客流，开业三日客流超50万人次，创下公司2024年首个商业
开业项目开门红，成为厦门品质生活方式新标杆。三亚大悦城是全国首个热带大悦城，于2024年10月1日以1
00%招商率、100%开业率的优异成绩，刷新了大悦城体系内的开业纪录，彰显了大悦城强大的品牌吸引力与
市场号召力，为三亚乃至海南自贸港的经济发展注入了活力与信心；项目定位“海岛潮趣生活主场”，开业
以来项目月均销售额破亿，潮领国际旅游消费中心新时尚。北京海淀大悦城是北京第四座大悦城，于2024年
12月21日以98.5%的招商率和97.5%的开业率璀璨绽放，开业首日客流超21.6万人次，销售额超人民币1777万
元，项目围绕“山系生活智潮地”的核心定位，打造成为海淀北部业态最丰富、配套最齐全的商业综合体，
持续提升区域商业时尚度，为区域经济的蓬勃发展注入强劲动力。
2025年，公司商业将有2个项目入市。未来，公司将持续深化在商业地产领域的深厚积累，在品牌战略
、精细运营、产品创新、场景打造、生态共创等方面发挥行业领军者作用，围绕引领城市“年轻力”的商业
构想，稳步推进城市消费进阶，以新潮面向未来。
2.2写字楼与产业地产
报告期内，全国主要城市的写字楼及产业地产市场持续下行，公司在需求受到抑制的巨大挑战下，通过
强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，扛住了市场下滑压力，保证了营
业收入的稳定性，荣获产业园区高质量运营企业卓越表现奖。
1）写字楼
报告期内，写字楼整体平均出租率91.1%。公司标杆写字楼项目中粮广场获“2024中国写字楼品牌价值1
0强”。除自持写字楼项目之外，公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，运营管理北
京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险·玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。
公司深耕城市更新领域，写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“TTIA天坛国际奖——全球建筑超级产
品力大奖”“2024年城市更新优秀项目奖”，持续助力北京城市更新。
2）产业地产
报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地
约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内，深圳在运营项目11个
，整体平均出租率98.2%，除深圳项目之外，公司在北京通过管理输出方式运营管理——中关村（大兴）细
胞与基因治疗产业园（原中粮·达瑞兴生命健康产业园）、北京海淀大悦信息科技园，两个园区已于2024年
9月盛大开业，受到政府、行业、业主方的高度认可。两个园区的开业打破了大悦城控股产业招商在AI智能
以及生物医药领域的行业壁垒，实现跨领域的跨越式突破，为产业扩张奠定基础。
产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产学研与
协会资源，举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动超20场，同时加强与优质企业联动，持续优化提升
产业服务，搭建企业交流合作桥梁。
另外，公司持续发挥运营优势，项目运营实力获政府认可，其中，中粮（福安）机器人科技园、中粮创
芯研发中心均荣获深圳市小微企业创业创新示范基地年度考核优秀认定，中粮商务公园、中粮创芯研发中心
获宝安区园区运营奖励，中粮（福安）智造产业园获得宝安区科技桃花源认定，中关村（大兴）细胞与基因
治疗产业园荣获“2024年城市更新优秀项目奖”。
2.3酒店与长租公寓
大悦城控股致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，目前旗下所有物业均位于一线城
市或旅
|