经营分析☆ ◇000031 大悦城 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营和实业投资。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 104.89亿 73.30 17.00亿 44.82 16.20
投资物业及相关服务(行业) 27.01亿 18.87 16.99亿 44.79 62.90
酒店经营(行业) 5.36亿 3.75 2.18亿 5.75 40.63
物业及其他(行业) 4.24亿 2.97 6417.18万 1.69 15.12
管理输出(行业) 1.09亿 0.76 9062.62万 2.39 83.32
其他业务(行业) 5138.62万 0.36 2124.45万 0.56 41.34
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 104.89亿 73.30 17.00亿 44.82 16.20
投资物业及相关服务(产品) 27.01亿 18.87 16.99亿 44.79 62.90
酒店经营(产品) 5.36亿 3.75 2.18亿 5.75 40.63
物业及其他(产品) 4.24亿 2.97 6417.18万 1.69 15.12
管理输出(产品) 1.09亿 0.76 9062.62万 2.39 83.32
其他业务(产品) 5138.62万 0.36 2124.45万 0.56 41.34
───────────────────────────────────────────────
浙江区域(地区) 50.33亿 35.17 7.88亿 20.78 15.66
华南大区(地区) 19.19亿 13.41 3.74亿 9.87 19.50
北京大区(地区) 18.12亿 12.66 11.41亿 30.09 62.99
西南区域(地区) 16.04亿 11.21 2.39亿 6.30 14.90
西北区域(地区) 9.77亿 6.82 --- --- ---
华中区域(地区) 7.56亿 5.28 --- --- ---
南京区域(地区) 7.52亿 5.26 --- --- ---
海南区域(地区) 5.17亿 3.61 --- --- ---
上海大区(地区) 4.55亿 3.18 --- --- ---
东北区域(地区) 4.27亿 2.99 --- --- ---
中国香港(地区) 6003.75万 0.42 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 335.02亿 84.65 68.35亿 71.78 20.40
投资物业及相关服务(行业) 43.37亿 10.96 22.97亿 24.12 52.95
物业及其他(行业) 8.78亿 2.22 8579.38万 0.90 9.78
酒店经营(行业) 5.54亿 1.40 7867.82万 0.83 14.21
管理输出(行业) 2.27亿 0.57 1.97亿 2.06 86.64
其他业务(行业) 8133.73万 0.21 2904.90万 0.31 35.71
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 335.02亿 84.65 68.35亿 71.78 20.40
投资物业及相关服务(产品) 43.37亿 10.96 22.97亿 24.12 52.95
物业及其他(产品) 8.78亿 2.22 8579.38万 0.90 9.78
酒店经营(产品) 5.54亿 1.40 7867.82万 0.83 14.21
管理输出(产品) 2.27亿 0.57 1.97亿 2.06 86.64
其他业务(产品) 8133.73万 0.21 2904.90万 0.31 35.71
───────────────────────────────────────────────
上海大区(地区) 74.02亿 18.70 6.77亿 7.11 9.15
西南区域(地区) 68.56亿 17.32 18.30亿 19.21 26.69
华南大区(地区) 52.49亿 13.26 13.35亿 14.02 25.43
华中区域(地区) 48.55亿 12.27 14.07亿 14.77 28.97
东北区域(地区) 48.22亿 12.18 9.66亿 10.15 20.03
北京大区(地区) 45.05亿 11.38 18.15亿 19.07 40.30
海南区域(地区) 27.12亿 6.85 --- --- ---
南京区域(地区) 25.99亿 6.57 --- --- ---
浙江区域(地区) 3.69亿 0.93 --- --- ---
西北区域(地区) 1.18亿 0.30 --- --- ---
中国香港(地区) 8978.79万 0.23 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 121.94亿 81.28 38.57亿 75.74 31.63
投资物业及相关服务(行业) 20.04亿 13.36 10.00亿 19.65 49.91
物业及其他(行业) 3.83亿 2.55 7837.97万 1.54 20.48
酒店经营(行业) 2.83亿 1.89 6213.82万 1.22 21.96
管理输出(行业) 1.04亿 0.69 8720.52万 1.71 84.05
其他业务(行业) 3386.76万 0.23 734.26万 0.14 21.68
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 121.94亿 81.28 38.57亿 75.74 31.63
投资物业及相关服务(产品) 20.04亿 13.36 10.00亿 19.65 49.91
物业及其他(产品) 3.83亿 2.55 7837.97万 1.54 20.48
酒店经营(产品) 2.83亿 1.89 6213.82万 1.22 21.96
管理输出(产品) 1.04亿 0.69 8720.52万 1.71 84.05
其他业务(产品) 3386.76万 0.23 734.26万 0.14 21.68
───────────────────────────────────────────────
华中区域(地区) 35.28亿 23.52 12.68亿 24.89 35.93
西南区域(地区) 31.14亿 20.76 7.90亿 15.51 25.37
华南大区(地区) 25.55亿 17.03 7.01亿 13.76 27.43
海南区域(地区) 22.90亿 15.27 10.24亿 20.12 44.73
北京大区(地区) 15.77亿 10.51 8.01亿 15.73 50.79
南京区域(地区) 7.86亿 5.24 --- --- ---
上海大区(地区) 6.33亿 4.22 --- --- ---
东北区域(地区) 2.90亿 1.93 --- --- ---
浙江区域(地区) 1.68亿 1.12 --- --- ---
中国香港(地区) 5703.62万 0.38 --- --- ---
西北区域(地区) 341.65万 0.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(行业) 356.30亿 83.61 78.54亿 67.17 22.04
投资物业及相关服务(行业) 50.48亿 11.85 32.33亿 27.65 64.05
物业及其他(行业) 7.72亿 1.81 3654.88万 0.31 4.73
酒店经营(行业) 7.66亿 1.80 2.50亿 2.14 32.60
管理输出(行业) 3.01亿 0.71 2.67亿 2.29 88.77
其他业务(行业) 9676.64万 0.23 5124.53万 0.44 52.96
───────────────────────────────────────────────
商品房销售及一级土地开发(产品) 356.30亿 83.61 78.54亿 67.17 22.04
投资物业及相关服务(产品) 50.48亿 11.85 32.33亿 27.65 64.05
物业及其他(产品) 7.72亿 1.81 3654.88万 0.31 4.73
酒店经营(产品) 7.66亿 1.80 2.50亿 2.14 32.60
管理输出(产品) 3.01亿 0.71 2.67亿 2.29 88.77
其他业务(产品) 9676.64万 0.23 5124.53万 0.44 52.96
───────────────────────────────────────────────
华南(地区) 107.13亿 25.14 45.04亿 38.52 42.04
西南(地区) 76.43亿 17.94 13.71亿 11.73 17.94
南京(地区) 36.26亿 8.51 --- --- ---
北京(地区) 35.25亿 8.27 --- --- ---
苏南(地区) 31.97亿 7.50 --- --- ---
东北(地区) 31.22亿 7.33 --- --- ---
上海(地区) 28.38亿 6.66 --- --- ---
山东(地区) 20.20亿 4.74 --- --- ---
天津(地区) 17.31亿 4.06 --- --- ---
浙江(地区) 12.46亿 2.92 --- --- ---
西北(地区) 11.60亿 2.72 --- --- ---
华中(地区) 8.89亿 2.09 --- --- ---
海南(地区) 7.75亿 1.82 --- --- ---
中国香港(地区) 1.30亿 0.30 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售65.74亿元，占营业收入的16.61%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│客户一 │ 499180.89│ 12.61│
│客户二 │ 105464.39│ 2.66│
│客户三 │ 25474.87│ 0.64│
│客户四 │ 18189.40│ 0.46│
│客户五 │ 9092.70│ 0.23│
│合计 │ 657402.25│ 16.61│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购74.17亿元，占总采购额的31.10%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 217099.40│ 9.10│
│供应商二 │ 155726.00│ 6.53│
│供应商三 │ 143010.19│ 6.00│
│供应商四 │ 120742.58│ 5.06│
│供应商五 │ 105161.79│ 4.41│
│合计 │ 741739.96│ 31.10│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业情况分析
2023年上半年，随着宏观经济政策显效发力，国民经济持续恢复、总体回升向好，GDP实现同比增长5.5
%。房地产行业政策方面，2月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中
的重要地位，两会政府报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚
性和改善性住房需求”。同时，各部委积极响应中央要求，监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向：
需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策；4
月，中央政治局会议召开，政策基调延续一季度提法；7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联
合发布通知，将去年11月发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产
市场平稳健康发展工作的通知》中有关政策有适用期限的，适用期限统一延长至2024年12月31日，为房企提
供更加适宜的融资环境；7月中共中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新
形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房
地产市场平稳健康发展”，随后住建部、央行、发改委等中央部委表态贯彻落实会议精神，释放出了积极的
政策调控信号。整体来看，房地产政策环境继续保持宽松态势，助力行业企稳复苏。
2023年上半年全国房地产市场经历过短暂回升后，二季度以来下行压力加大。根据国家统计局数据显示
，2023年1-6月商品房销售面积约5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点；商品房销
售额约6.31万亿元，同比增长1.1%，增幅较1-5月收窄7.3个百分点；商品房开发投资同比下降7.9%，降幅持
续扩大。房地产价格方面，2023年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.4%，环比下降0.1
%。从各业态表现来看，2023年1-6月全国商品住宅销售额5.66万亿元，同比上涨3.7%；办公楼销售额1,728
亿元，同比下降18.6%；商业营业用房成交3,185亿元，同比下降17.7%，写字楼与商业营业用房市场压力仍
然较大。
2023年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。政策层面，中央及
地方均出台各类政策，推动消费升级，促进居民消费潜力释放，提振消费市场。今年以来，我国消费市场和
服务业经济呈温和复苏态势，尤其是聚集型、接触型消费恢复较快。2023年上半年全国社会消费品零售总额
约22.76万亿元，同比增长8.2%。2023年1-6月全国新开业商业项目数量125个（不含专业市场、家居商场、
酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万平方米），同比上涨了5%，新增商业建筑面积970.5万平方
米。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。中指研究院发布的《2023
年上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2023年上半年，我国主要商业街商铺租金企稳，重点商圈
（购物中心）商铺租金水平环比止跌转涨。其中，由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中
心商铺平均租金在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。
整体来看，2023年上半年，消费市场平稳恢复，居民外出购物、聚餐、休闲活动增多，实体商业客流恢
复，经营情况好转。下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策，重点城市亦将有更多
优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。同时，部分城市出台培
育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，
促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。
（二）公司经营回顾
2023年上半年，大悦城控股克服了经济和市场环境的压力，实现了结构、效益、安全相统一的发展，为
2023年乃至“十四五”时期的稳健可持续发展打下了坚实的基础。运营效率不断进步，开发效率已与优秀标
杆房企持平；商业实现轻重并举，在营购物中心销售额和客流同比实现双位数增长，新开业三个购物中心指
标均超额完成；产品质量稳步提高，过程质量达到行业前列水平，交付质量和物业服务满意度同比均有提升
；牢牢守住安全底线，采取多种手段确保现金流安全；持续深化组织变革，精简组织架构，优化激励约束机
制，提升人均签约金额和管理效率；坚定践行央企责任，高品质交付房屋近三千套。
报告期内，公司实现营业收入143.11亿元，同比减少6.91亿元，下降4.60%。综合毛利率26.50%，较上
年同期33.94%下降7.44个百分点；毛利额37.92亿元，同比减少13亿元，下降25.52%。受结算周期变动影响
，销售型业务收入104.89亿元，同比下降13.98%，毛利率16.20%，同比下降15.43个百分点。随着消费市场
恢复，本期投资物业及相关服务实现营业收入27.01亿元，同比增长34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99
个百分点。报告期内公司实现净利润5.40亿元，同比下降48.92%，归母净利润0.51亿元，同比下降40.92%。
本期因销售回款同比增加及土增税等税费支出同比减少，经营活动净现金流61.18亿元，同比增加64.79亿元
。报告期末公司总资产2,059.69亿元，较年初下降3.95%，归属于上市公司股东的净资产153.07亿元，较年
初下降0.62%。
投资方面，公司在投资拓展上坚持优中选优，严格投资标准，严选投资标的，严控投资风险。报告期公
司共获取2宗优质地块，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地款总额19亿元，平均楼面价为
15,988元/平方米，平均溢价率为3.2%。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、
粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,666亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
资金管理方面，公司加强资金集中管理、提升资金使用效率。持续通过各类融资工具优化债务结构，降
低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2023年上半年公司新增
借款平均成本3.92%；上半年综合融资成本为4.79%，较上年末下降3bps。报告期内，公司及控股子公司发行
公司债券等共计30亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、
中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
各业务板块经营情况
1、销售型业务
销售型业务方面，2023年上半年在市场下行压力下，公司快速制定应对策略方案及阶段性销售方案，采
取多种举措持续发力，公司持续提升开发效率，提升销售能力，不仅多维度打通线上渠道，还紧抓市场热点
，持续新媒体营销创新，推出“大悦宠粉节”全国品牌联动活动及线上直播，实现了良好的营销效果。同时
，围绕产品力和服务力提升，公司实施标杆项目打造、住宅产品线升级等专项行动，提升产品品质。上半年
，公司已打造多个当地明星标杆项目，并实现武汉光谷大悦城写字楼、北京华远中心等多宗大宗交易；同时
，新入市项目如苏州大悦狮山壹号首开即清盘，实现了良好去化。报告期内，公司销售型业务实现全口径签
约256亿元，同比下降10%；签约面积123万平方米，同比上升16%；全口径结算金额310亿元，结算面积138万
平方米，已售未结算的合同面积289万平方米。
2、持有型业务
2.1购物中心
2023年上半年，在市场迭变重启的新机遇下，公司商业守正出新、砥砺前行，通过升级产品、精细运营
、焕新品牌、构建生态，持续探索潮流共融共创，引领城市发展美好向新。报告期内，公司持续探索并加速
立体化布局，实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇成功开业，以“轻重并举”引领商业
提档升级、助力消费变革求新，用商业力量赋能行业高质量发展。
报告末期，公司在营项目32个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积346万平方米；其中包括20个
大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积293万平方米，1个大悦汇（轻资产），商业面积6万平方米。在
建、筹备的项目（含轻资产）13个，商业面积约148万平方米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项
目全国布局45个（重资产30个+轻资产15个），轻重并举战略取得实质进展。
2023年上半年，公司购物中心销售额157.8亿元，同比增长30%；客流量1.39亿人次，同比增长55%；平
均出租率90%。公司持续加大改革创新力度、升维商业生态模式，在焕新消费体验、强化品牌活力、赋能实
体共赢等方面不断提升。2023年上半年引入超400家全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店，加速公司
整体品牌能级提质，进一步打造差异化、特色化的商业标签，助力城市区域消费焕新。
下半年，公司还将砥砺前行，持续扩大商业版图，年内将有多个项目陆续入市，用城市级标杆项目实现
与消费者的同频共振，引领商业迭代，有效助推城市经济发展。
2.2写字楼与产业地产
2023年上半年，随着商务活动逐渐恢复，市场需求呈现先抑后扬态势。公司通过强化市场研判，持续优
化3C运营服务体系，深耕信息化建设，着力提升客户服务品质，提高资产管理效能。报告期内写字楼及产业
地产整体出租率为90.7%。
公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，快速扩展管理规模。截至报告期末，公司
持有汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等管理输出项目。公司持续深耕城市更新领域，中
粮·置地广场成功入选“2022年城市更新优秀案例”，系项目入围北京城市更新联盟首批理事单位，荣获“
中国城市更新新地标”、“中国楼宇经济新地标”后，在城市更新领域取得的又一重要突破。
产业地产方面，报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米（注：不含长租公寓）：宝安
新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方
米），报告期内在运营项目11个，整体平均出租率98.38%。华南产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策
，在运营过程中通过建立资源关系网，实施精准服务专项行动，为企业提供一揽子服务，助推产业高质量发
展。立足“专精特新”主题开展系列活动及服务，搭建“小巨人”对标学习平台，报告期内新增29家入驻企
业获得“深圳市专精特新”优企认定，客户质量与黏性进一步提升。项目的市场知名度及行业影响力进一步
扩大，其中中粮创芯研发中心、中粮商务公园获“宝安区园区运营奖励”，出租率均领先市场。
3.物业管理服务
2023年，公司加大对基础物业服务的品质提升。报告期内，公司将客户满意度提升至战略高度，通过团
队管理、供应商报告管理、打造标准化岗位图册、投入专项预算等举措促进项目现场品质提升，半年度客户
满意度较去年持续提升。公司在2023年度中国物业服务百强企业排名32名，较2022年同期提升4名，较2021
年提升6名，实现连续三年稳步提升。报告期末，物业管理服务已进驻31个城市，在管项目118个，涵盖住宅
、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约2403万平方米，在管面积近1898万平方米
，较去年年末增长约2.7%。2023年公司物业获得“2023中国物业服务百强企业”“2023年中国国有物业服务
优秀企业”“2023中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
4.酒店与长租公寓
公司酒店业务在北京、三亚和上海等地共持有运营数家酒店。2023年上半年，全国旅游市场复苏，商旅
出行需求得到集中释放，公司坚持以业绩为导向，持续加强运营管控，聚焦酒店运营区域收益提升，协同管
理集团联合下沉管理，加强内部条线联动，提升品牌推广力度和市场曝光度，助力酒店业绩提升。各酒店根
据目标客群需求优化产品和服务体验，聚焦产品力提升，多渠道发力加强市场推广，着力提升市场占有率和
平均房价，营业收入和利润均超预算和历史同期，收益表现均优于竞争对手及市场均值。报告期内，公司旗
下酒店荣获多个奖项：三亚美高梅度假酒店荣获“CHA中国酒店大奖年度最佳度假酒店”，三亚亚龙湾瑞吉
度假酒店荣获“第七届探索之旅酒店大赏2023年度臻选婚宴酒店”，北京华尔道夫酒店荣获“Target目标之
选年度臻选奢华酒店”，紫金阁中餐厅连续三年荣获米其林指南一星殊荣，北京大悦酒店荣获“第二十三届
金马奖年度影响力精品酒店品牌”。
2023年上半年，长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调，聚焦管理提升，组织开展运营品控巡检，做好
团队培训和IT系统运维支持，整体经营稳定，平均出租率保持在95%以上。
（三）发展战略和下半年经营计划
2023年下半年，房地产市场调整仍将持续一段时间，行业存在一定压力。发展战略方面，公司仍将坚持
“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“双轮双核”的发展模式，其中“双轮”升级为开发+经
营，不断巩固开发业务，大力提升经营能力，促进公司高质量发展；“双核”为产品+服务，持续提升产品
力、服务力，从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。
下半年，投资方面，公司投资布局仍将围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区
域进行投资聚焦，持续优化投资结构，实现稳健扩张；运营方面，2023年上半年新获取部分项目开工开盘节
奏进一步提高，新获取项目力争年内开盘；销售方面，加大库存去化力度，多措并举抓销售回款；商业方面
，在国家复商复市、促消费、稳经济的政策背景下，商业项目全面发力冲刺业绩，围绕“保收益、稳经营、
提效率”三个方面展开，确保在疫后第一年能快速抢占市场，提高行业声量，提升经营效益；酒店与长租公
寓业务将持续加强项目运营督导，聚焦运营效率提升，推进品牌建设推广，加强创新联动和渠道拓展，确保
年度业绩目标顺利达成。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开
发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行
审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日
起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司
一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动
解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供
阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司
房地产开发销售业务收入的确认。截止2023年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币1,207,348.30万元。
从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司
履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好生活，服务城市和
产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的
商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市
场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升
，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的
发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租
公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在
巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位，综合国家政策导
向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优
势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作
拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开
发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级，具
有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数
据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业
领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未来发展注入力
量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。大运
营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周
转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目
拓展方面也拥有独特优势。2022年聚焦新生代居住需求，公司推出全新产品系——悦系，住宅产品力持续提
升。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品
位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
〖免责条款〗
1、本公司力
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