经营分析☆ ◇000036 华联控股 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和自有物业租赁管理业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产出租(行业) 1.34亿 45.33 5555.55万 38.12 41.39
酒店收入(行业) 7647.75万 25.83 --- --- ---
房产销售(行业) 7470.24万 25.23 5197.06万 35.66 69.57
其他业务收入(行业) 1071.76万 3.62 64.01万 0.44 5.97
───────────────────────────────────────────────
房地产出租(产品) 1.34亿 45.33 5555.55万 38.12 41.39
酒店收入(产品) 7647.75万 25.83 --- --- ---
房产销售(产品) 7470.24万 25.23 5197.06万 35.66 69.57
其他业务收入(产品) 1071.76万 3.62 64.01万 0.44 5.97
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.49亿 50.43 7482.28万 51.35 50.11
华南(地区) 1.47亿 49.57 7090.27万 48.65 48.30
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产销售(行业) 19.54亿 83.36 10.61亿 87.28 54.30
房地产出租(行业) 2.53亿 10.78 1.16亿 9.51 45.78
酒店收入(行业) 1.16亿 4.97 --- --- ---
其他业务收入(行业) 2106.03万 0.90 -139.99万 -0.12 -6.65
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 19.54亿 83.36 10.61亿 87.28 54.30
房地产出租(产品) 2.53亿 10.78 1.16亿 9.51 45.78
酒店收入(产品) 1.16亿 4.97 --- --- ---
其他业务收入(产品) 2106.03万 0.90 -139.99万 -0.12 -6.65
───────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 20.26亿 86.42 10.58亿 87.08 52.25
华东地区(地区) 3.18亿 13.58 1.57亿 12.92 49.33
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产销售(行业) 1.92亿 53.51 1.28亿 69.33 66.49
房地产出租(行业) 1.22亿 34.07 --- --- ---
酒店收入(行业) 3483.23万 9.71 --- --- ---
其他业务收入(行业) 973.64万 2.71 71.39万 0.39 7.33
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 1.92亿 53.51 1.28亿 69.33 66.49
房地产出租(产品) 1.22亿 34.07 --- --- ---
酒店收入(产品) 3483.23万 9.71 --- --- ---
其他业务收入(产品) 973.64万 2.71 71.39万 0.39 7.33
───────────────────────────────────────────────
华南(地区) 2.03亿 56.48 1.06亿 57.81 52.53
华东(地区) 1.56亿 43.52 7764.03万 42.19 49.75
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产销售(行业) 14.84亿 78.88 10.00亿 86.45 67.40
房地产出租(行业) 2.58亿 13.70 1.20亿 10.38 46.61
酒店收入(行业) 1.17亿 6.20 3430.34万 2.96 29.40
其他业务收入(行业) 2293.12万 1.22 238.80万 0.21 10.41
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 14.84亿 78.88 10.00亿 86.45 67.40
房地产出租(产品) 2.58亿 13.70 1.20亿 10.38 46.61
酒店收入(产品) 1.17亿 6.20 3430.34万 2.96 29.40
其他业务收入(产品) 2293.12万 1.22 238.80万 0.21 10.41
───────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 12.26亿 65.15 --- --- ---
华东地区(地区) 6.56亿 34.85 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售0.74亿元，占营业收入的25.05%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│华联城市商务中心 │ 7417.86│ 25.05│
│合计 │ 7417.86│ 25.05│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购0.77亿元，占总采购额的55.92%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│第一名 │ 5337.85│ 38.75│
│第二名 │ 784.53│ 5.70│
│第三名 │ 652.73│ 4.74│
│第四名 │ 485.48│ 3.52│
│第五名 │ 442.61│ 3.21│
│合计 │ 7703.19│ 55.92│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主营业务、利润及其构成情况
公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭
州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括
：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理
业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商
业地产项目提供物业服务等。
（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
1.公司房地产开发项目情况
公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景花园”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱
塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
2.公司自持房产情况
公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股
子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
(一)报告期内公司经营与管理情况
截止2023年6月30日，公司总资产81.34亿元、净资产52.82亿元，比上年度末分别减少11.93%、0.44%；
2023年1-6月，公司实现营业收入2.96亿元、归属于上市公司股东净利润0.27亿元，同比分别下降17.42%、4
8.72%。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、房地产市场景气度及需求
下降等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2023年上半年主要财务指标出现了不同程度下
滑。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司上半年面临较大的去化压力。
产业转型工作方面：上半年暂未取得实质性进展。公司接下来还需要积极寻求优质并购标的，稳妥推进
产业转型工作。该项工作若取得实质性进展，将在履行规定审批程序后及时进行临时披露。
1.房地产项目开发与运营
目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等
情况如下：
(1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目
该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。截止本报告披露日，该项目已售罄。
(2)深圳南山“华联城市商务中心”城市更新项目
该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开
发建设。T1、T2、T3栋产品为研发办公，T4、T5栋产品为配套宿舍。公司持续践行华联地产品牌，专注于打
造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商
务中心”成为继“华联城市全景花园”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美
国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中
国年度影响力城市综合体等27项殊荣。
销售方面:报告期内，“华联城市商务中心”项目实现确认销售收入0.74亿元。该项目开盘至今累计销
售收入约53.16亿元，其中产业研发用房约25.24亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩
余可售单位及面积情况：T1栋目前暂无销售记录，可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋已售面积
占比约34%，剩余可售单位16层，可售面积约2.28万平方米；T4栋已售面积占比约80%，剩余可售单位124套
，可售面积0.47万平方米。工程结算及政策性创新型产业用房回款等方面工作:该项目累计完成19项工程结
算，包含项目幕墙工程结算、总承包工程南区施工结算以及T1栋冷水机组和末端设备结算等，目前T2栋公共
部位精装修、项目防水工程、T4样板房及公区精装等相关工程结算工作稳步推进中。创新型产业用房(T2栋
按规划配建的政策性产业用房/四层)回款方面，目前已通过深圳南山区物业办内部认定并转至区造价站进行
会审，由区会进行最终确定，在办理产权交割时清算相应款项。
(3)深圳“华联南山A区”城市更新项目
该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。
该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作并取得实质性进展。2023年6月，项目已被深圳市南山区
城市更新和土地整备局列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，已完成更新计划调整公
告，并上报市政府完成计划调整备案；7月，公司收到深圳市南山区城市更新和土地整备局《关于南山区南
山街道华联A区城市更新单元申请计划调整的复函》（以下简称“复函”）。根据该复函，“华联A区城市更
新单元”计划调整已经南山区政府批准同意列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》并已
通过市规划和自然资源局备案。批准拆除重建范围为77,752平方米，更新方向为居住（采取城市更新方式建
设保障性住房）等功能。拆除重建用地范围内应落实不少于28,848平方米用地用于建设城市基础设施、公共
服务设施或城市公共利益项目。在公共利益总用地面积不减少的情况下，落实已批法定图则确定的公共利益
项目类型及规模。单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管控要求。更新单元计划
有效期2年，自2023年6月9日起至2025年6月8日止。
(4)杭州“UDC时代广场”城市综合体项目
该项目由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景公寓）组
成。
“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目所处钱江新城区域
。
报告期内，受国内整体经济恢复基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升等因素影响，部分客户在收
缩规模，外扩谨慎，为严格成本控制，周边客户需求呈现租价低、面积小趋势，且一江之隔的奥体版块众多
楼宇租赁价格低导致客户分流，对“时代大厦”项目租赁业务冲击较为严重。本报告期内，该项目遭遇了多
家租户相继退租或到期不再续租等现象，退租面积达7,119㎡。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新
客户，与中信保、厦门国贸和中汇等签订了租赁合同，租赁面积3,099㎡，并与特美刻、青上和中银三星签
订了续租合同。截至2023年6月30日，“时代大厦”项目确认租赁收入约3,494万元，出租率为77.74%。
“钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。该项目目前正在进行尾盘销售，同时在进行1幢顶
跃（含东、西边套）精装修施工并对外展示工作，目前精装修完成工程形象进度的90%。
“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入7,590万元，同比增长128.86%，“万豪酒店”
目前已恢复经营稳定。本报告期内旅游、商务客户流量激增，营收大幅增长。杭州将于2023年9月举办亚运
会，“万豪酒店”作为亚奥理事会大家庭指定饭店，公司将积极稳妥地做好亚运接待前期各项筹备工作。此
外，为提升全景公寓(2#楼)的经济价值，该项目的产权分割工作仍在推进中。
2.物业经营与服务管理业务
报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入2.21亿元，同比增长32.81%。公司物
业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。
报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策
略，积极拓展外部客户，克服种种困难，促使租赁经营状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经
营管理工作任务。一是积极做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”、“华联城市全景
花园”等项目中几家大客户欠费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商
务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面积1,000余平方米。
目前，“华联城市商务中心”商业出租面积约4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积
极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积
极成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检
、专检及专题培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。
(二)经营环境变化及判断
报告期内，国内外环境复杂多变，外部抗通胀接近尾声，全球需求疲弱，经济滞胀面临衰退风险。我国
经济正处于产业升级关键时期，经济内生动能偏弱，存在结构性调整和周期性矛盾交织叠加及内外需求下滑
等问题。总的来看，上半年我国经济逐步克服了不利因素影响，宏观政策显效发力，创新动能持续增强，经
济运行呈现恢复性增长和稳步复苏态势，保持着较强发展韧性和进一步彰显活力。随着促进经济发展的积极
因素不断累积与施行，国内经济有望继续恢复向好。
2023年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为5.95亿平方米、6.31万亿元
，同比分别下降5.3%、增长1.1%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为5.85万亿元、4.99亿平方米
，同比分别下降7.9%、24.3%。
2023年上半年：一是房地产行业呈现弱复苏趋势，复苏趋势不稳定。由于对经济前景和收入来源预期不
稳，购房者置业信心不足。一二线城市房地产市场需求相对平稳，三四线城市调整压力较大。二是政策调控
延续宽松，围绕“促需求、防风险、保民生”等救市、救企目标，供需两端松绑政策同时发力，强化、落实
金融十六条，“因城施策”、“一区一策”等微调、松绑政策频出，如放松公积金贷款、购房补贴、降首付
及带押过户等。在各种松绑政策利好刺激下，一季度需求释放呈现强复苏，二季度力度减弱。由于强调控政
策松绑力度低于预期，市场复苏动能持续性不足。三是全国房地产累计投资维持负增长。房企外扩投资谨慎
，拿地及新开工意愿减弱。房企投资主要聚焦于确定性较高的一二线城市。四是市场竞争加剧，房企强弱分
化特征明显，国有房企市场占有份额持续上升，市场秩序被重构，新市场格局正在形成。从相对稳健的房企
来看，通过优化让利等措施促进销售，资产负债表得到优化，业绩得到修复。但房企之间的业绩分化现象较
为严重，行业高负债问题仍未化解，个别高杠杆房企积重难返，甚至出现了暴雷现象，面临生存问题。总体
而言，受益于国内经济的恢复性增长及发展韧性，在各种松绑政策刺激及综合作用下，上半年房地产行业出
现缓慢复苏态势。
展望下半年:外部与内部环境依然复杂多变，外部风险挑战明显增多，国内经济恢复仍面临压力。随着
国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》、发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》及系列“稳增长、
稳就业、稳预期、保民生”政策措施的逐步落实，预期国内经济将继续保持恢复性增长。房地产方面：行业
发展维持“房住不炒”总基调。房地产存量时代之下，市场供求关系已转向买方市场，房企之间竞争加剧，
去化压力大；到位资金得到修复但压力犹存，暴雷房企对市场构成的影响、冲击较大，未来房地产所面临的
市场风险仍未出清。当前房地产调控预期延续整体宽松，围绕“保交楼、保民生、保稳定”政策导向，下半
年中央及各地方利好于房地产行业平稳健康发展的刺激政策、扶持和救市措施等预期将陆续出台或发力，特
别是强调控政策方面调整。在综合利好政策、措施合力下，将有利于刺激并释放刚性和改善型需求；房企资
金压力和流动性问题或将得到进一步缓解，同时有利于促进房地产市场的继续回暖，促进房地产行业恢复平
稳运行和保持健康发展，预期下半年房地产继续保持恢复性回暖趋势。
发展战略和未来一年经营计划
2023年下半年经营计划及重点：
一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销
售收入。二是城市更新领域作为未来房地产行业的重点发展方向，具有良好发展前景，公司将抓紧开展“华
联南山A区”项目更新单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是稳中取进，积极探
求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实
力。推动并探索主营业务转型工作为2023年一项极其重要的艰巨任务，力争年内产业转型工作取得突破性进
展。
二、核心竞争力分析
1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。
如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景花园”“华联城市商务中心”项目均
获得“国家优质工程奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规
划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进“华联南山A区”等城市更新项目的开发
与运营。
2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开
发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续
发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。
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