经营分析☆ ◇000036 华联控股 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和自有物业租赁管理业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产出租(行业) 1.39亿 64.03 5985.47万 62.44 42.94
酒店收入(行业) 6676.33万 30.67 3737.37万 38.99 55.98
其他业务收入(行业) 1039.27万 4.77 -185.34万 -1.93 -17.83
房产销售(行业) 114.29万 0.53 47.79万 0.50 41.81
─────────────────────────────────────────────────
房地产出租(产品) 1.39亿 64.03 5985.47万 62.44 42.94
酒店收入(产品) 6676.33万 30.67 3737.37万 38.99 55.98
其他业务收入(产品) 1039.27万 4.77 -185.34万 -1.93 -17.83
房产销售(产品) 114.29万 0.53 47.79万 0.50 41.81
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.36亿 62.67 6750.27万 70.42 49.48
华南(地区) 8124.97万 37.33 2835.02万 29.58 34.89
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产出租(行业) 2.75亿 48.61 1.26亿 44.79 45.96
酒店业务(行业) 1.60亿 28.33 7922.84万 28.11 49.47
房产销售(行业) 1.06亿 18.81 7716.39万 27.37 72.59
其他业务(行业) 2401.76万 4.25 -76.54万 -0.27 -3.19
─────────────────────────────────────────────────
房地产出租(产品) 2.75亿 48.61 1.26亿 44.79 45.96
酒店业务(产品) 1.60亿 28.33 7922.84万 28.11 49.47
房产销售(产品) 1.06亿 18.81 7716.39万 27.37 72.59
其他业务(产品) 2401.76万 4.25 -76.54万 -0.27 -3.19
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 3.04亿 53.74 1.56亿 55.26 51.29
华南地区(地区) 2.61亿 46.26 1.26亿 44.74 48.23
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产出租(行业) 1.34亿 45.33 5555.55万 38.12 41.39
酒店收入(行业) 7647.75万 25.83 --- --- ---
房产销售(行业) 7470.24万 25.23 5197.06万 35.66 69.57
其他业务收入(行业) 1071.76万 3.62 64.01万 0.44 5.97
─────────────────────────────────────────────────
房地产出租(产品) 1.34亿 45.33 5555.55万 38.12 41.39
酒店收入(产品) 7647.75万 25.83 --- --- ---
房产销售(产品) 7470.24万 25.23 5197.06万 35.66 69.57
其他业务收入(产品) 1071.76万 3.62 64.01万 0.44 5.97
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.49亿 50.43 7482.28万 51.35 50.11
华南(地区) 1.47亿 49.57 7090.27万 48.65 48.30
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(行业) 19.54亿 83.36 10.61亿 87.28 54.30
房地产出租(行业) 2.53亿 10.78 1.16亿 9.51 45.78
酒店收入(行业) 1.16亿 4.97 --- --- ---
其他业务收入(行业) 2106.03万 0.90 -139.99万 -0.12 -6.65
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 19.54亿 83.36 10.61亿 87.28 54.30
房地产出租(产品) 2.53亿 10.78 1.16亿 9.51 45.78
酒店收入(产品) 1.16亿 4.97 --- --- ---
其他业务收入(产品) 2106.03万 0.90 -139.99万 -0.12 -6.65
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 20.26亿 86.42 10.58亿 87.08 52.25
华东地区(地区) 3.18亿 13.58 1.57亿 12.92 49.33
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.98亿元，占营业收入的17.35%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 5926.88│ 10.49│
│第二名 │ 1399.27│ 2.47│
│第三名 │ 1066.21│ 1.89│
│第四名 │ 734.69│ 1.30│
│第五名 │ 680.75│ 1.20│
│合计 │ 9807.81│ 17.35│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.22亿元，占总采购额的34.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 604.93│ 9.44│
│第二名 │ 536.62│ 8.38│
│第三名 │ 489.88│ 7.65│
│第四名 │ 319.73│ 4.99│
│第五名 │ 241.50│ 3.77│
│合计 │ 2192.66│ 34.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主营业务、利润及其构成情况公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。公司
目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海
等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、景恒泰公司、杭州华联置业公司
、上海申冠置业公司等五家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理
本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
1.公司房地产开发项目情况
公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公
馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“御品峦山”“华联南山A区”等项目。
2.公司自持房产情况
公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.45万平方米(含合并范围内的控股子
公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
(一)报告期内公司经营与管理情况截至2024年6月30日，公司总资产77.37亿元、净资产50.82亿元，比
上年度末分别减少7.87%、4.76%；2024年1-6月，公司实现营业收入2.18亿元，同比下降26.49%，归属于上
市公司股东净利润0.33亿元，同比上升22.56%，净利润增长主要是投资收益增加所致。公司目前销售产品以
研发办公、公寓为主，受到区域研发办公市场供过于求、房地产市场波动及需求萎缩等因素影响，公司研发
办公产品销售未达预期，导致公司2024年上半年营业收入下降。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司
在售产品仍面临较大的去化压力。
产业转型工作方面：公司于2023年12月参与设立中保清源汇海产业基金。报告期内，该基金投资情况如
下：一是投资4.3亿元，分别持有深圳聚能24%、珠海聚能36%股权，珠海聚能两条生产线目前已开始投料试
车生产，产品质量稳定，正在进行销售推广。二是投资3000万元，持有山水云图10%的股份，工商变更手续
正在办理中。山水云图专注于碳中和、碳汇技术领域，业务范围涵盖碳汇技术的研发、应用及相关数字技术
服务。其主要产品包括碳汇管理系统、碳交易服务平台以及碳汇相关的硬件设备。
公司将根据产业转型项目进展情况，进行相关披露。
1.房地产项目开发与运营
目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等
情况如下：
(1)深圳南山“华联城市商务中心”项目该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积2
1.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和T3为产业研发
用房(写字楼产品)、T4和T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。
销售方面：报告期内，受政策因素和市场因素的叠加影响，该项目无新增记录。该项目开盘至今累计销
售收入约53.28亿元，其中产业研发用房约25.36亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩
余可售单位及面积情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋剩余可售单位16层，可售
面积约2.26万平方米；T4栋剩余可售单位124套，可售面积0.47万平方米。
新增租赁方面：报告期内，该项目积极转变营销方式，租售并举，以租促售。该项目研发办公租赁面积
为3,059平方米；配套宿舍T4座新增租赁套数为113套，实现新增租赁合同金额约为3,171万元。
项目工程结算及物业承接查验等方面工作：报告期内，累计完成6项工程结算，包含消防工程结算、T5
栋精装交楼标准空调设备结算以及公寓水表改造结算等，目前T1栋三、四层精装修、智能化工程、南区高低
压设备安装工程等相关工程结算工作稳步推进中。
(2)深圳宝安“华联城市全景”项目该项目为“工改住”方向城市更新项目。截至本报告披露日，该项
目仅剩1套顶层复式单位推售，建筑面积424平方米，报告期内未售出。
(3)深圳“华联南山A区”项目该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目，更新方向为“工
改保”。该项目目前正在进行专项规划方案申报等工作，相关申报及前期工作推进中。
(4)深圳“御品峦山”项目该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目，计容建筑面积7.96万平方米。该项
目正在进行项目设计规划方案调整及报批、换证等工作，同时做好项目动工兴建的各项前期工作，争取早日
动工并实现2025年销售目标。
(5)杭州“UDC时代广场”城市综合体项目该项目钱江新城CBD区域，由“时代大厦”（写字楼）、“钱
塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景公寓）组成。其中，“时代大厦”项目由A、B两幢塔楼
组成，A栋已出售，B栋自持出租。
报告期内，受企业经营压力加大等因素影响，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等现象，
区域内高档写字楼空置率上升，竞争加剧。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与微易保险等
客户签订了租赁合同，并与民生银行等租户签订了续租合同。报告期内，UDC时代大厦确认租赁收入约3,183
万元（含税）。
“钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。报告期内，公司组织了对杭州大平层的市场调研，
销售筹备工作和销售接待工作同时稳步推进，分批回访老业主、优质客户和原来访诚意客户并邀约参观样板
房，配合销售全面启动策划宣传工作。
“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入6,676万元。此外，为提升全景公寓(2#楼)的
经济价值，继续积极与政府相关部门进行协调、沟通，推进该项目的土地复核、产权分割事宜。
2.物业经营与服务管理业务
报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入1.93亿元，同比增长32.81%。公司物
业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。
报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策
略，积极拓展外部客户，克服种种困难，采取了灵活的商务条件策略，以适应不同租户需求，促使租赁经营
状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务，实现了经营任务过半目标。一是积极
做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠
费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好
配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面积1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”
出租商业面积约4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积极作用。三是认真做好物业服
务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积极成效，同时展现了良好的企
业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检、专检及专题培训等各项工作
的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。
(二)经营环境变化及判断报告期内，全球经济在复杂因素交织下延续复苏，随着全球贸易活动回暖，各
国降息窗口陆续打开，预期将对全球经济恢复性发展产生积极影响。我国经济继续保持平稳运行，新动能加
速成长，保持着较强发展韧性，但国内经济回升向好仍面临诸多挑战，主要是企业经营压力加大，重点领域
风险隐患多，国内循环不够通畅等。随着宏观政策力度的持续加大，政策效力的逐步显现，国内经济有望保
持稳中有进发展势头。
2024年1-6月，根据国家统计局数据，全国商品房累计销售面积和金额分别为4.79亿平方米、4.71万亿
元，同比分别下降19.0%、25.0%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为5.25万亿元、3.80亿平方米
，同比分别下降10.1%、23.7%。房地产延续调整，仍面临较大下行压力。
2024年上半年：一是当前房地产供求关系已经发生了重大变化，行业进入深度调整发展阶段。由于居民
对未来收入和稳定就业预期未明显改善，购房者置业信心不足，制约了房地产市场修复进程，房地产市场延
续调整、弱势发展格局。二是政策调控延续宽松，救市、救企措施聚焦于“稳市场、去库存”，供需两端松
绑政策同时发力，加大“市场+保障”供应体系金融支持，建立房地产融资协调机制，支持房企合理的融资
需求；央行、各部委及地方分别出台一系列、一揽子的大力度松绑政策频出，如继续降低房贷利率、降低交
易税费、取消首套和二套商业性个人房贷利率下限及设立3,000亿元保障房再贷款，收储商品房用作保障房
等。政策松绑力度好于预期，市场表现则依然疲弱，政策效果没有显现。三是全国房地产累计投资继续维持
负增长。房企追求平稳发展，外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿仍较弱。房企投资主要集中确定性较高的一
二线城市，拿地主要以央国企为主。四是市场竞争加剧，房企经营压力增大，去化目标为重中之重。市场秩
序被重构，新市场格局正在形成，央国企市场占有份额、排名持续上升。房企整体现金流紧张问题未得到根
本性缓解，房企之间的业绩分化现象较为严重，行业高负债问题有待化解。总体而言，受益于国内经济平稳
发展及政策托底，房地产市场面临下行压力，成交量仍保持一定的市场规模。
展望2024年下半年：国内外经济形势依然复杂多变，全球经济正在温和复苏，国内经济基础稳固，有望
继续保持稳中有进态势。房地产方面：6月，央行、住建部陆续启动、落实收储计划，政府收储是帮助房地
产解危脱困的重要手段，若市场成交低于预期，或将获得更大力度的资金支持。7月，三中全会关于房地产
改革核心为：深化土地、财税、住房体系改革，以及防范化解房地产风险，把房地产风险控制置于重点领域
风险之首，包括库存、债务和保交楼风险，房地产有望继续加强政策和资金支持。同时提出，房地产层面要
完善“市场+保障”供给体系、充分赋予地方调控自主权、改革融资及预售体系、完善税收制度等，更好满
足和保障社会多元化的住房需求，加快构建房地产发展新模式。房地产目前处于历史上政策调控最宽松时期
，行业底部运行特征已成共识。市场不稳，政策不止，一线城市限购尚有调整空间，降房贷利率、降低交易
税费和购房政策与生育、人才、入户等政策结合以及加大居民购房补贴等仍有优化空间。未来的房地产将致
力推动“三大工程”建设，加快完善“市场商品房+政策保障房”的住房供给体系，构建发展新模式。预期
房地产将延续宽松或将全面宽松，在供需两端获得更大力度的相关政策支持，融资协调机制、储备去库存计
划的逐步落地，房企资金压力和流动性问题或将得到缓解，并有利于促进房地产行业恢复平稳运行和保持健
康发展。
发展战略和未来一年经营计划公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2024年下半年经营计划及重
点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销
售收入。二是公司将抓紧开展“御品峦山”“华联南山A区”项目相关前期工作，以推动该两个项目早日开
工建设。三是关注和监督中保清源汇海产业基金投资项目运营管理情况，实现盐湖提锂投资项目当年投产、
当年盈利目标。四是继续积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提
升企业可持续发展和综合竞争实力。
二、核心竞争力分析
1.近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成
了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如
“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“
国家优质工程奖”殊荣。
2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又主要为公司存续的工业土地或低成本获取
，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。此外，
公司地产业务主要集中在一线及二线城市，具有较强的抵御风险能力。
3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续
发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
4.公司资产质量优良，财务稳健，自有现金流大于负债，企业抗风险能力强，有利于助力公司转型发展
。
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