经营分析☆ ◇000042 中洲控股 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 37.54亿 86.83 13.86亿 89.49 36.91
服务(行业) 3.92亿 9.06 1.49亿 9.63 38.09
酒店(行业) 2.85亿 6.59 7464.92万 4.82 26.18
施工(行业) 8931.99万 2.07 2518.42万 1.63 28.20
内部抵消(行业) -1.97亿 -4.55 -8700.96万 -5.62 44.24
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 37.54亿 86.83 13.86亿 89.49 36.91
服务(产品) 3.92亿 9.06 1.49亿 9.63 38.09
酒店(产品) 2.85亿 6.59 7464.92万 4.82 26.18
施工(产品) 8931.99万 2.07 2518.42万 1.63 28.20
内部抵消(产品) -1.97亿 -4.55 -8700.96万 -5.62 44.24
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 43.39亿 100.35 15.18亿 98.02 34.98
四川地区(地区) 1.61亿 3.72 1.10亿 7.12 68.57
上海地区(地区) 2060.13万 0.48 --- --- ---
内部抵消(地区) -1.97亿 -4.55 -8700.96万 -5.62 44.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 20.49亿 87.45 7.56亿 91.07 36.92
服务(行业) 2.11亿 9.01 7138.66万 8.59 33.80
酒店(行业) 1.38亿 5.89 3403.97万 4.10 24.66
施工(行业) 6757.76万 2.88 831.93万 1.00 12.31
内部抵消(行业) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 20.49亿 87.45 7.56亿 91.07 36.92
服务(产品) 2.11亿 9.01 7138.66万 8.59 33.80
酒店(产品) 1.38亿 5.89 3403.97万 4.10 24.66
施工(产品) 6757.76万 2.88 831.93万 1.00 12.31
内部抵消(产品) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 23.66亿 100.99 8.44亿 101.66 35.69
四川地区(地区) 8752.94万 3.74 --- --- ---
上海地区(地区) 1208.67万 0.52 --- --- ---
内部抵消(地区) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 70.57亿 92.60 24.76亿 94.51 35.09
服务(行业) 3.76亿 4.93 1.23亿 4.70 32.77
酒店(行业) 3.07亿 4.03 8985.29万 3.43 29.28
施工(行业) 2.05亿 2.69 1167.45万 0.45 5.70
内部抵消(行业) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.09 24.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 70.57亿 92.60 24.76亿 94.51 35.09
服务(产品) 3.76亿 4.93 1.23亿 4.70 32.77
酒店(产品) 3.07亿 4.03 8985.29万 3.43 29.28
施工(产品) 2.05亿 2.69 1167.45万 0.45 5.70
内部抵消(产品) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.09 24.99
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 49.66亿 65.17 14.42亿 54.58 29.03
四川地区(地区) 29.05亿 38.11 13.15亿 49.78 45.28
上海地区(地区) 4380.56万 0.57 547.27万 0.21 12.49
山东地区(地区) 2976.19万 0.39 -3971.88万 -1.50 -133.46
内部抵消(地区) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.06 24.99
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 33.65亿 92.30 10.66亿 94.20 31.69
服务(行业) 1.97亿 5.40 6344.86万 5.61 32.21
酒店(行业) 1.48亿 4.05 4686.00万 4.14 31.75
施工(行业) 6993.38万 1.92 1393.06万 1.23 19.92
内部抵消(行业) -1.34亿 -3.67 -5862.78万 -5.18 43.81
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 33.65亿 92.30 10.66亿 94.20 31.69
服务(产品) 1.97亿 5.40 6344.86万 5.61 32.21
酒店(产品) 1.48亿 4.05 4686.00万 4.14 31.75
施工(产品) 6993.38万 1.92 1393.06万 1.23 19.92
内部抵消(产品) -1.34亿 -3.67 -5862.78万 -5.18 43.81
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 19.31亿 52.97 4.62亿 40.77 23.90
四川地区(地区) 18.06亿 49.54 7.00亿 61.83 38.75
山东地区(地区) 2843.49万 0.78 2403.99万 2.12 84.54
上海地区(地区) 1398.39万 0.38 505.71万 0.45 36.16
内部抵消(地区) -1.34亿 -3.67 -5862.78万 -5.18 43.81
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售6.13亿元，占营业收入的14.18%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 41296.06│ 9.55│
│客户2 │ 7673.12│ 1.77│
│客户3 │ 6425.52│ 1.49│
│客户4 │ 3493.04│ 0.81│
│客户5 │ 2409.10│ 0.56│
│合计 │ 61296.84│ 14.18│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购8.94亿元，占总采购额的75.95%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中航建筑工程有限公司 │ 85344.98│ 72.53│
│供应商2 │ 1473.73│ 1.25│
│供应商3 │ 1015.87│ 0.86│
│供应商4 │ 789.68│ 0.67│
│供应商5 │ 753.97│ 0.64│
│合计 │ 89378.23│ 75.95│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
国家统计局数据显示，2024年全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.7万亿元，同比分别下降13
%和17%。从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年融资总量为4629亿元，同比下降31%。从季度数据走
势来看，得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的推进，以及地方主管部门的积
极落实，2024年行业销售基本走出了“筑底曲线”。
行业政策方面，2024年从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得
了阶段性的止跌。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实
回应群众需求”、“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品
房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段
降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线政策早早出台后，核心一二线包括北上广深在2024年
放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续为市场“添火”。
展望2025年，基于“止跌回稳”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，年初交易量、房价、竣工等指
标有望持续向好，整体来看，行业正在进入新平衡周期，全年商品房销售有望企稳。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域
。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战
略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商
业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目
、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住
宅市场的璀璨明珠，该项目以其卓越的品质和设计，入市即确立了龙华片区高端住宅标杆地位，2024年，凭
借项目优势及市场认可度，成功跻身深圳年度楼市标杆项目阵营；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水
河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以
创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写
字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海
华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城
市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、
休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商
业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的
大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个
项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。2024年，惠州公司依旧展现逆周期操盘能力，仍稳
守惠州房企销售排行榜前十，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、
佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。
2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程
等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴
花溪地、花溪源著等。
基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。
（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2024年，公司上下共同努力、团结奋进，保交付、保运营、保信用，全年公司实现房地产销售面积33.1
2万平方米，销售金额151.07亿元（含委托经营项目）。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产
运营能力稳步提升，全年主要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措
施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早
回款快回款，确保实现有质量的销售。
2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成5个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺
，树立中洲的品牌形象。
3、严控资金，保障公司现金流平稳。2024年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管
理原则，保障公司整体现金流平稳。
4、存量盘活，助力公司发展。2024年，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成突
出，租金收入超额完成任务。
5、规范运作，防控经营风险。2024年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度
建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最
大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
6、资产板块，开源节流稳经营。2024年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司
采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。
（九）发展战略和未来一年经营计划详见本报告本节十一、公司未来发展的展望
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2024年12月31日尚未结清
的担保金额计人民币68.98亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常
规做法。
三、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域深耕40余年，形成了自身综合竞争优势，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战
略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求
进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了
有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资
源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率
的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织
内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了
积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文
化，在行业获得颇多荣誉。
公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企
业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善
企业社会责任楷模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；在2024年荣获“深圳房地产开
发企业综合实力十强”奖项、深圳市房地产协会“深圳市房地产开发行业综合十强”；连续多年在联合深圳
市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全球论坛颁发的“第二十四届
金马奖卓越商务酒店”；深圳市酒店业商会颁发的“2024年度勒杜鹃甄选文化传承先锋酒店”；中外酒店论
坛颁发的“第十九届中外酒店白金奖中国最佳国际商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳
知名酒店品牌”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中
洲万豪酒店荣获：2025年高德指南必去榜酒店；大众点评“2024年必住榜”；2024年度美团酒店美团人气酒
店自助餐厅-南山尚膳；2024美团年度合作酒店优质合作伙伴奖；2024That'sFood＆DrinksAward-HotelBuff
etoftheYearNanshanKitchen。
●未来展望:
（一）行业格局与趋势
政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为
2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展
谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑
底阶段。在这一背景下，我们可以预见以下趋势：
1、行业政策方面：政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快
政策落实。促进需求方面，一是加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是一
线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是加大购房补贴等鼓励性政策或
将在更多城市落地，带动需求释放。优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是专项债收
购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”；二是完善存量商品房收储政策，促进
存量商品房去化；三是盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子”建设、项目融资“白名单”等或也
将是政策聚焦点。
2、市场方面：基于“止跌回稳”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，2025年商品房销售有望企稳
，预计全年面积、金额止跌持平。
（二）2025年重点工作
2024年在房地产行业利好政策的推动下，公司取得了良好的销售成绩，2025年公司将“驭势稳进，砥砺
前行”，重点推进以下工作：
1、聚力攻坚抢抓销售
2025年，公司将坚持以销售为核心目标，深化“一城一策”和“一盘一策”的策略，全面推动全民营销
模式。通过线上线下联动，提升项目曝光度和客户转化率，加快重点项目及库存去化速度。
2、稳中求进平衡现金流
2024年，深圳出台了“个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款”的政策，这对房企的销售回款产生
了一定影响。因此，2025年公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流健康运转。地产板
块将重点推进销售回款工作；资产板块则需主动担当，积极作为，为控股公司贡献稳定的现金流支持。
融资工作仍将继续是今年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款配套，降低融资成本，同时
积极探索多元化融资渠道，为未来发展提供充足的资金保障。
3、齐心协力保障交付
2025年，公司多个重大项目将进入交付阶段。公司将严格把控运营节点，确保项目按时交付，同时坚守
品质底线，力求以优质的产品和服务赢得客户信赖，进一步提升中洲品牌的市场影响力。
4、匠心打造优质产品
随着房地产行业的转型，居民的居住需求已从“有房住”向“住好房”转变，产品力成为未来行业竞争
的关键。公司将以工匠精神为核心，精心打磨每一个项目，致力于实现业主心中“美好人居”的理想，用高
品质产品赢得市场认可。
5、长期资产价值提升
存量物业是公司长期发展的重要支撑。2025年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营，通过优
化资产结构和提升运营效率，为公司创造持续稳定的收入和现金流。
（三）可能面对的风险与对策
1、市场风险
2024年商品房销售面积同比下降13%的背景下，行业正经历结构性重构。2025年全国房地产市场销售规
模恢复仍面临挑战。为此，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变
，降低公司经营风险。
2、融资风险
房企融资支持政策边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，2025年，公司融资仍面临多重挑
战。为此，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。
（四）公司改善投资价值的相关举措
在新的行业形势下，公司将坚持稳健经营、规范运作，努力提升公司投资价值。公司将及时调整经营策
略以适应外部环境的变化，对外促销售、保交付、稳现金流，树立公司品牌信誉；对内提质增效严抓内控，
提高公司组织运营能力。
此外，公司还将继续做好信息披露，建设与投资者良好的沟通渠道，积极响应投资者对公司的合理反馈
和要求，提升资本市场对公司的信任度。
公司将持续研究资本市场政策，紧跟监管要求，结合公司的实际情况，研究其他改善公司投资价值的相
关举措。
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