经营分析☆ ◇000042 中洲控股 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 20.49亿 87.45 7.56亿 91.07 36.92
服务(行业) 2.11亿 9.01 7138.66万 8.59 33.80
酒店(行业) 1.38亿 5.89 3403.97万 4.10 24.66
施工(行业) 6757.76万 2.88 831.93万 1.00 12.31
内部抵消(行业) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 20.49亿 87.45 7.56亿 91.07 36.92
服务(产品) 2.11亿 9.01 7138.66万 8.59 33.80
酒店(产品) 1.38亿 5.89 3403.97万 4.10 24.66
施工(产品) 6757.76万 2.88 831.93万 1.00 12.31
内部抵消(产品) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 23.66亿 100.99 8.44亿 101.66 35.69
四川地区(地区) 8752.94万 3.74 --- --- ---
上海地区(地区) 1208.67万 0.52 --- --- ---
内部抵消(地区) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 70.57亿 92.60 24.76亿 94.51 35.09
服务(行业) 3.76亿 4.93 1.23亿 4.70 32.77
酒店(行业) 3.07亿 4.03 8985.29万 3.43 29.28
施工(行业) 2.05亿 2.69 1167.45万 0.45 5.70
内部抵消(行业) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.09 24.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 70.57亿 92.60 24.76亿 94.51 35.09
服务(产品) 3.76亿 4.93 1.23亿 4.70 32.77
酒店(产品) 3.07亿 4.03 8985.29万 3.43 29.28
施工(产品) 2.05亿 2.69 1167.45万 0.45 5.70
内部抵消(产品) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.09 24.99
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 49.66亿 65.17 14.42亿 54.58 29.03
四川地区(地区) 29.05亿 38.11 13.15亿 49.78 45.28
上海地区(地区) 4380.56万 0.57 547.27万 0.21 12.49
山东地区(地区) 2976.19万 0.39 -3971.88万 -1.50 -133.46
内部抵消(地区) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.06 24.99
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 33.65亿 92.30 10.66亿 94.20 31.69
服务(行业) 1.97亿 5.40 6344.86万 5.61 32.21
酒店(行业) 1.48亿 4.05 4686.00万 4.14 31.75
施工(行业) 6993.38万 1.92 1393.06万 1.23 19.92
内部抵消(行业) -1.34亿 -3.67 -5862.78万 -5.18 43.81
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 33.65亿 92.30 10.66亿 94.20 31.69
服务(产品) 1.97亿 5.40 6344.86万 5.61 32.21
酒店(产品) 1.48亿 4.05 4686.00万 4.14 31.75
施工(产品) 6993.38万 1.92 1393.06万 1.23 19.92
内部抵消(产品) -1.34亿 -3.67 -5862.78万 -5.18 43.81
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 19.31亿 52.97 4.62亿 40.77 23.90
四川地区(地区) 18.06亿 49.54 7.00亿 61.83 38.75
山东地区(地区) 2843.49万 0.78 2403.99万 2.12 84.54
上海地区(地区) 1398.39万 0.38 505.71万 0.45 36.16
内部抵消(地区) -1.34亿 -3.67 -5862.78万 -5.18 43.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 66.41亿 93.76 24.95亿 98.37 37.56
服务(行业) 3.78亿 5.33 1.20亿 4.72 31.70
施工(行业) 2.24亿 3.16 3496.60万 1.38 15.62
酒店(行业) 1.92亿 2.71 795.74万 0.31 4.14
内部抵消(行业) -3.51亿 -4.96 -1.21亿 -4.79 34.55
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 66.41亿 93.76 24.95亿 98.37 37.56
服务(产品) 3.78亿 5.33 1.20亿 4.72 31.70
施工(产品) 2.24亿 3.16 3496.60万 1.38 15.62
酒店(产品) 1.92亿 2.71 795.74万 0.31 4.14
内部抵消(产品) -3.51亿 -4.96 -1.21亿 -4.79 34.55
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 39.25亿 55.42 11.07亿 43.65 28.20
四川地区(地区) 23.72亿 33.49 10.94亿 43.14 46.11
山东地区(地区) 6.33亿 8.94 2.14亿 8.44 33.81
上海地区(地区) 5.04亿 7.12 2.42亿 9.56 48.10
内部抵消(地区) -3.51亿 -4.96 -1.21亿 -4.79 34.55
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.53亿元，占营业收入的2.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 7886.59│ 1.03│
│客户二 │ 2294.38│ 0.30│
│客户三 │ 2199.98│ 0.29│
│客户四 │ 1480.96│ 0.19│
│客户五 │ 1460.94│ 0.19│
│合计 │ 15322.85│ 2.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.90亿元，占总采购额的56.51%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 57785.21│ 41.36│
│供应商二 │ 9455.00│ 6.77│
│供应商三 │ 5128.48│ 3.67│
│供应商五 │ 3522.14│ 2.52│
│供应商四 │ 3065.44│ 2.19│
│合计 │ 78956.27│ 56.51│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域
。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战
略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商
业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目
、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住
宅市场的璀璨明珠，该项目在2023年盛大开盘，以其卓越的品质和设计，迅速确立了在龙华片区的高端住宅
标杆地位，引领着区域居住品质的新风尚；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商
务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产
业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一
体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心
区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵
感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大
型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“
商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的
大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个
项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、
佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已
取得不动产证，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实
现销售，获得了当地消费者的认可。
2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程
等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海
珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2024年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，保交付、保运营、保
信用，实现房地产销售面积14.71万平方米，销售金额62.84亿元（含委托经营项目）。上半年保交付工作顺
利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升，主要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措
施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早
回款快回款，确保实现有质量的销售。
2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成多个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承
诺，树立中洲的品牌形象。
3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，
保障公司整体现金流平稳。
4、存量盘活，助力公司发展。在地产行情下行的情况下，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源
，出租业绩完成突出。
5、规范运作，防控经营风险。公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全
，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为
公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
6、资产板块，开源节流稳经营。外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活
措施积极应对，使资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值
、增值。
（三）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2024年06月30日尚未结清
的担保金额计人民币41.06亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常
规做法。
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升
企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战
略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求
进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了
有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资
源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率
的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织
内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了
积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文
化，在行业获得颇多荣誉。
公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企
业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善
企业社会责任楷模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；在2024年荣获“深圳房地产开
发企业综合实力十强”奖项；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予
"爱心贡献"企业奖。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全球论坛颁发的“第二十四届
金马奖卓越商务酒店”；深圳市旅游协会颁发的“2023年度深圳旅游最佳影响力酒店”；中外酒店论坛颁发
的“第十八届中外酒店白金奖中国最受欢迎商旅酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳知名酒
店品牌”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中洲万豪
酒店荣获：2024年高德指南必去榜酒店；大众点评“2024年必住榜”；深圳旅游业＆酒店业商会“2023年度
深圳旅游最佳影响力酒店”；That'sGBA“2023HotelCantoneseRestaurantofTheYear-ManHo”；深圳中洲万
豪酒店万豪中餐厅ManHo荣获“2023年大众点评年度星级商户”
公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”
；获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”；获中国物业管理协会
颁发“物业服务企业综合实力500强”；获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”；2023年获克尔瑞
物管、中物研协联合颁发“中国物业服务华南品牌企业30强”“中国高端物业服务力TOP10企业”“中国物
业ESG可持续发展领先企业”；旗下圣廷苑物业2024年获克尔瑞物管、中物研协联合颁发“中国高端物业服
务力TOP10企业”“中国物业FM设施管理领先企业”。
●未来展望:
发展战略和未来一年经营计划
2024年下半年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工
作。为此，公司将重点做好以下工作：
1、聚力攻坚抢抓销售
2024年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行
全民营销；线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
2、稳中求进平衡现金流
2024年，公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的
回流，将沉淀的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款配套工作、有效降低融资成本，同时努力探索拓展多
种融资渠道。
3、齐心协力保障交付
2024年，公司有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完
美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
4、精细管理严抓内控
2024年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利
。经营管理要减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。
进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损
失。
5、长期资产价值提升
存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2024年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，
为公司带来持续稳定的收入和现金流。
6、资产板块提质增效
随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越
来越重要。2024年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，
加速资金回笼；优化运营成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加
强人力资源管理，夯实人力资源基础。
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