经营分析☆ ◇000042 中洲控股 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 13.92亿 82.98 6.83亿 93.22 49.09
服务(行业) 1.60亿 9.55 2376.65万 3.24 14.84
酒店(行业) 1.19亿 7.08 2429.55万 3.32 20.45
施工(行业) 658.92万 0.39 158.74万 0.22 24.09
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 13.92亿 82.98 6.83亿 93.22 49.09
服务(产品) 1.60亿 9.55 2376.65万 3.24 14.84
酒店(产品) 1.19亿 7.08 2429.55万 3.32 20.45
施工(产品) 658.92万 0.39 158.74万 0.22 24.09
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 10.13亿 60.40 2.85亿 38.89 28.14
四川地区(地区) 6.59亿 39.26 4.47亿 61.03 67.92
上海地区(地区) 569.38万 0.34 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 37.54亿 86.83 13.86亿 89.49 36.91
服务(行业) 3.92亿 9.06 1.49亿 9.63 38.09
酒店(行业) 2.85亿 6.59 7464.92万 4.82 26.18
施工(行业) 8931.99万 2.07 2518.42万 1.63 28.20
内部抵消(行业) -1.97亿 -4.55 -8700.96万 -5.62 44.24
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 37.54亿 86.83 13.86亿 89.49 36.91
服务(产品) 3.92亿 9.06 1.49亿 9.63 38.09
酒店(产品) 2.85亿 6.59 7464.92万 4.82 26.18
施工(产品) 8931.99万 2.07 2518.42万 1.63 28.20
内部抵消(产品) -1.97亿 -4.55 -8700.96万 -5.62 44.24
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 43.39亿 100.35 15.18亿 98.02 34.98
四川地区(地区) 1.61亿 3.72 1.10亿 7.12 68.57
上海地区(地区) 2060.13万 0.48 --- --- ---
内部抵消(地区) -1.97亿 -4.55 -8700.96万 -5.62 44.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 20.49亿 87.45 7.56亿 91.07 36.92
服务(行业) 2.11亿 9.01 7138.66万 8.59 33.80
酒店(行业) 1.38亿 5.89 3403.97万 4.10 24.66
施工(行业) 6757.76万 2.88 831.93万 1.00 12.31
内部抵消(行业) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 20.49亿 87.45 7.56亿 91.07 36.92
服务(产品) 2.11亿 9.01 7138.66万 8.59 33.80
酒店(产品) 1.38亿 5.89 3403.97万 4.10 24.66
施工(产品) 6757.76万 2.88 831.93万 1.00 12.31
内部抵消(产品) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 23.66亿 100.99 8.44亿 101.66 35.69
四川地区(地区) 8752.94万 3.74 --- --- ---
上海地区(地区) 1208.67万 0.52 --- --- ---
内部抵消(地区) -1.23亿 -5.24 -3958.84万 -4.77 32.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 70.57亿 92.60 24.76亿 94.51 35.09
服务(行业) 3.76亿 4.93 1.23亿 4.70 32.77
酒店(行业) 3.07亿 4.03 8985.29万 3.43 29.28
施工(行业) 2.05亿 2.69 1167.45万 0.45 5.70
内部抵消(行业) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.09 24.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 70.57亿 92.60 24.76亿 94.51 35.09
服务(产品) 3.76亿 4.93 1.23亿 4.70 32.77
酒店(产品) 3.07亿 4.03 8985.29万 3.43 29.28
施工(产品) 2.05亿 2.69 1167.45万 0.45 5.70
内部抵消(产品) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.09 24.99
─────────────────────────────────────────────────
广东地区(地区) 49.66亿 65.17 14.42亿 54.58 29.03
四川地区(地区) 29.05亿 38.11 13.15亿 49.78 45.28
上海地区(地区) 4380.56万 0.57 547.27万 0.21 12.49
山东地区(地区) 2976.19万 0.39 -3971.88万 -1.50 -133.46
内部抵消(地区) -3.24亿 -4.25 -8090.53万 -3.06 24.99
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售6.13亿元，占营业收入的14.18%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 41296.06│ 9.55│
│客户2 │ 7673.12│ 1.77│
│客户3 │ 6425.52│ 1.49│
│客户4 │ 3493.04│ 0.81│
│客户5 │ 2409.10│ 0.56│
│合计 │ 61296.84│ 14.18│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购8.94亿元，占总采购额的75.95%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中航建筑工程有限公司 │ 85344.98│ 72.53│
│供应商2 │ 1473.73│ 1.25│
│供应商3 │ 1015.87│ 0.86│
│供应商4 │ 789.68│ 0.67│
│供应商5 │ 753.97│ 0.64│
│合计 │ 89378.23│ 75.95│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
国家统计局数据显示，2025年1—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住
宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。2025年上半年
，房企融资仍然呈现收缩态势。上半年融资规模1,844亿元，同比下降30%。
行业政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。
3月两会《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回
稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。
4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提
出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日国务
院常务会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回
稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加
力的积极信号。
展望下半年，预计将进一步加力稳市场，随着城市更新和土地收储政策的全面落实，将在供求两端进一
步改善行业库存压力，房地产市场有望加快实现供求关系新的动态平衡。
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域
。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战
略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商
业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目
、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，是区域高端住宅
市场的璀璨明珠。项目以卓越品质与设计入市即奠定龙华高端人居标杆地位。2025上半年加推，再次凭借显
著优势与市场高度认可，成功跃居深圳半年度楼市标杆项目前列。中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水
河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以
创意、设计为驱动的产业升级示范区；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为
一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中
心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以
灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的
大型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是
“商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的
大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个
项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、
佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。
2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程
等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴
花溪地、花溪源著等。
基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。
（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2025上半年，公司上下共同努力、团结奋进，保交付、保运营、保信用，公司实现房地产销售面积14.0
4万平方米，销售金额68.55亿元（含委托经营项目）。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运
营能力稳步提升，全年主要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措
施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早
回款快回款，确保实现有质量的销售。
2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，严格保障项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中
洲的品牌形象。
3、严控资金，保障公司现金流平稳。2025上半年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资
金管理原则，保障公司整体现金流平稳。
4、存量盘活，助力公司发展。2025上半年，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完
成良好。
5、规范运作，防控经营风险。2025上半年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司
制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作
，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
6、资产板块，开源节流稳经营。2025上半年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，
公司采取灵活措施积极应对，使资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司
资产实现保值、增值。新增土地储备项目
（九）发展战略和未来一年经营计划
1、行业格局与趋势
6月13日的国务院常务会定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，对近期市场边际转弱作出及时回
应，并给予明确政策导向，释放积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风
险等方面全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。在这一背景下，我们可以预见以下趋势：
（1）行业政策方面：政策将保持延续性，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建房地产相关基础性制度
，谨慎释放收紧性政策，更有利于稳定市场预期。下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，
加快政策落实。促进需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放；另一方
面，6月13日，广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深限制性政策亦有优
化空间，如优化大户型限购。各地优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等存在预期
。优化供给方面，持续完善和落实专项债券收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加速收储节奏
，改善市场供求关系。同时，各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策或加快出台，并在土地、金融
等方面给予更大支持，促进高品质住房供给放量。
（2）市场方面：基于行业规模数据的平稳运行，供求关系的持续改善，以及政策面的积极预期，预计2
025年下半年新房量价将延续筑底期走势，各项房地产指标也将迎来更加明确的稳市场信号。
2、2025年下半年重点工作
2025上半年在房地产行业利好政策的推动下，公司取得了良好的销售成绩，2025下半年公司将秉承“固
优补短，聚力攻坚”的整体策略，重点推进以下工作：
（1）巩固优势抢抓销售
公司将坚持以销售为核心目标，深化“一城一策”和“一盘一策”的策略，全面推动全民营销模式。通
过线上线下联动，提升项目曝光度和客户转化率，加快重点项目及库存去化速度。
（2）稳中求进平衡现金流
公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流健康运转。地产板块将重点推进销售回款
工作；资产板块则需主动担当，积极作为，为控股公司贡献稳定的现金流支持。
融资工作仍将继续是今年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款配套，降低融资成本，同时
积极探索多元化融资渠道，为未来发展提供充足的资金保障。
（3）齐心协力保障交付
公司将严格把控运营节点，确保项目按时交付，同时坚守品质底线，力求以优质的产品和服务赢得客户
信赖，进一步提升中洲品牌的市场影响力。
（4）匠心打造优质产品
随着房地产行业的转型，居民的居住需求已从“有房住”向“住好房”转变，产品力成为未来行业竞争
的关键。公司将以工匠精神为核心，精心打磨每一个项目，致力于实现业主心中“美好人居”的理想，用高
品质产品赢得市场认可。
（5）长期资产价值提升
存量物业是公司长期发展的重要支撑。公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营，通过优化资产结
构和提升运营效率，为公司创造持续稳定的收入和现金流。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2025年6月30日尚未结清
的担保金额计人民币96.62亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常
规做法。
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域深耕40余年，形成了自身综合竞争优势，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战
略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求
进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了
有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资
源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率
的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织
内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了
积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文
化，在行业获得颇多荣誉。
公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企
业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善
企业社会责任楷模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；在2024年荣获“深圳房地产开
发企业综合实力十强”奖项、深圳市房地产协会“深圳市房地产开发行业综合十强”；连续多年在联合深圳
市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
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