经营分析☆ ◇000046 *ST泛海 更新日期：2024-02-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
金融业务、房地产业务、战略投资业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
保险行业(行业) 26.88亿 56.15 -2068.14万 -0.58 -0.77
房地产行业(行业) 20.45亿 42.72 8.24亿 23.18 40.32
信托行业(行业) 2846.64万 0.59 --- --- ---
证券行业(行业) 1489.76万 0.31 --- --- ---
其他(行业) 1118.08万 0.23 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
已赚保费(产品) 26.62亿 55.62 -2049.75万 -0.58 -0.77
房地产销售收入(产品) 18.29亿 38.22 7.95亿 22.35 43.46
物业管理收入(产品) 1.20亿 2.52 --- --- ---
物业出租收入(产品) 6292.30万 1.31 --- --- ---
其他(产品) 4313.98万 0.90 --- --- ---
金融投资业务(产品) 3449.90万 0.72 --- --- ---
手续费及佣金净收入(产品) 1792.86万 0.37 --- --- ---
利息净收入(产品) 1616.50万 0.34 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 14.44亿 30.17 5.12亿 14.39 35.45
华东地区(地区) 11.90亿 24.86 2406.48万 0.68 2.02
华北地区(地区) 11.86亿 24.78 2.06亿 5.78 17.34
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 71.10亿 54.40 34.11亿 36.46 47.98
保险行业(行业) 48.71亿 37.27 -5014.65万 -0.54 -1.03
信托行业(行业) 12.87亿 9.84 9.34亿 9.99 72.63
其他(行业) 3086.60万 0.24 --- --- ---
证券行业(行业) -2.28亿 -1.74 -4.60亿 -4.91 201.89
───────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(产品) 64.90亿 49.66 33.91亿 36.24 52.24
已赚保费(产品) 48.25亿 36.92 4345.37万 0.46 0.90
金融投资业务(产品) 9.29亿 7.11 1.33亿 1.43 14.37
物业管理收入(产品) 2.53亿 1.93 --- --- ---
其他(产品) 2.29亿 1.75 --- --- ---
物业出租收入(产品) 1.69亿 1.29 --- --- ---
手续费及佣金净收入(产品) 1.67亿 1.27 --- --- ---
利息净收入(产品) 905.22万 0.07 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 70.31亿 53.80 34.74亿 37.13 49.41
华东地区(地区) 22.31亿 17.07 1.37亿 1.47 6.15
华北地区(地区) 19.11亿 14.62 13.66亿 14.60 71.50
华南地区(地区) 13.22亿 10.11 -1.05亿 -1.12 -7.93
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
保险行业(行业) 24.67亿 62.89 -178.12万 -0.06 -0.07
房地产行业(行业) 13.00亿 33.13 5.57亿 17.54 42.83
信托行业(行业) 1.01亿 2.58 --- --- ---
证券行业(行业) 4706.89万 1.20 --- --- ---
其他(行业) 791.20万 0.20 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
已赚保费(产品) 23.69亿 60.38 662.71万 0.21 0.28
房地产销售收入(产品) 8.79亿 22.41 5.10亿 16.05 57.96
其他(产品) 1.95亿 4.98 --- --- ---
物业管理收入(产品) 1.22亿 3.11 --- --- ---
物业出租收入(产品) 1.11亿 2.83 --- --- ---
手续费及佣金净收入(产品) 1.00亿 2.55 --- --- ---
利息净收入(产品) 9972.34万 2.54 --- --- ---
金融投资业务(产品) 4717.44万 1.20 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 15.47亿 39.42 4.89亿 15.40 31.62
华东地区(地区) 11.01亿 28.05 7678.83万 2.42 6.98
华南地区(地区) 7.13亿 18.18 -2244.46万 -0.71 -3.15
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 83.65亿 56.05 50.20亿 43.41 60.01
保险行业(行业) 59.66亿 39.98 -3.96亿 -3.43 -6.64
证券行业(行业) 33.29亿 22.31 14.81亿 12.80 44.47
其他(行业) 7510.62万 0.50 6115.83万 0.53 81.43
信托行业(行业) -28.13亿 -18.85 -35.06亿 -30.32 124.66
───────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(产品) 77.28亿 51.79 47.97亿 41.48 62.07
已赚保费(产品) 57.15亿 38.30 -3.41亿 -2.95 -5.97
手续费及佣金净收入(产品) 23.56亿 15.79 17.99亿 15.56 76.36
物业出租收入(产品) 3.48亿 2.33 1.54亿 1.33 44.23
物业管理收入(产品) 2.50亿 1.67 5423.48万 0.47 21.73
其他(产品) 1.14亿 0.76 7557.73万 0.65 66.22
利息净收入(产品) 1.01亿 0.68 --- --- ---
金融投资业务(产品) -16.89亿 -11.32 -36.93亿 -31.94 218.62
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 78.88亿 52.86 45.37亿 39.23 57.51
华东地区(地区) 47.09亿 31.55 6.70亿 5.79 14.22
华北地区(地区) -3.81亿 -2.56 -20.50亿 -17.73 537.61
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售17.28亿元，占营业收入的36.10%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│青岛泛海国际购物中心 │ 84571.43│ 17.67│
│武汉中央商务区桂府 │ 60307.08│ 12.60│
│武汉中央商务区芸海园 │ 18404.74│ 3.84│
│武汉中央商务区城广二期公寓 │ 5143.33│ 1.07│
│深圳泛海幼儿园 │ 4398.03│ 0.92│
│合计 │ 172824.61│ 36.10│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购0.99亿元，占总采购额的20.15%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 2765.40│ 5.63│
│供应商二 │ 2515.54│ 5.12│
│供应商三 │ 1718.10│ 3.50│
│供应商四 │ 1600.58│ 3.26│
│供应商五 │ 1295.01│ 2.64│
│合计 │ 9894.63│ 20.15│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
2014年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，公司董事会启动实施由单一的房地产上市公司向涵
盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型的战略。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，
金融业务占比持续提升。2020年1月，经中国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为其他金融业。
经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生信托、亚太财险等核心金融平台，拥有较为丰富
的金融业务经营资质，金融服务体系不断健全。其中，民生信托不断优化产品结构，增强内生发展动力，并
持续加大风险防控及处置力度，争取尽快出清风险，重新起航；亚太财险坚持以客户需求为导向、以风险管
理为核心、以金融科技为驱动，坚持差异化定位、数字化运营、生态化布局、轻型化发展，企业发展能力逐
年提升。
公司房地产项目从起步发展至今，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房
地产开发运营模式，在国内外多个重点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品
类型丰富，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包括武汉中
央商务区、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。未来，公司将按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续
推动公司高质量发展。
二、报告期内公司经营情况
1、上半年整体经营情况
公司主营业务为金融和房地产，分行业来看，金融业上半年延续强监管态势，金融监管体系进入新的“
一行一局一会”时代，行业监管格局进一步优化和明确，同时金融业继续加大支持实体经济发展力度，服务
扩大内需，防范重点领域风险。细分来看，上半年信托业整体效益实现恢复性改善，但仍受行业转型、风险
出清压力的持续影响；财险业马太效应加剧，且上半年受市场震荡影响，经营业绩承压。房地产业方面，政
策端、资金端保持持续宽松，刚性和改善性需求一段时间内得以集中释放，投资性需求规模仍呈收缩态势，
行业发展正在向新发展模式发生转变。
聚焦公司业务发展，公司报告期内始终坚持以化解债务风险、保障上市地位为年内核心目标，集公司、
股东合力，争取尽快从根本上改善公司基本面状况。2023年4月27日，北京市一中院决定对公司启动预重整
。北京市一中院指定北京市中伦律师事务所担任公司预重整期间的临时管理人。报告期内，公司积极协助临
时管理人全面有序推进公司预重整及重整工作，且已取得一定进展，为公司全面争取年底前完成重整流程奠
定了基础。除上述核心重点工作外，公司上半年仍持续不懈推进经营挖潜、降本增效，竭尽全力为公司创造
现金流，公司相关生产经营活动得以有序开展。
但受诉讼判决计提利息、罚息或违约金及债务化解过程中产生的投资资产处置损失等因素影响，公司报
告期业绩出现大额亏损。经公司财务部门测算，2023年上半年，公司实现营业总收入47.87亿元，实现归母
净利润为-42.02亿元。截至2023年6月30日，公司总资产为989.02亿元，归母净资产为-95.04亿元。
2、上半年主要业务经营情况
公司核心业务为金融业务和房地产业务。上半年，公司紧紧围绕上市公司预重整及重整重点核心工作，
全力以赴化解存量风险，保经营、保稳定，不断夯实公司重新启程再出发的发展基础，在加强防范化解风险
的基础上，力争尽快实现企业经营提质增效发展目标。
2023年上半年，公司金融板块实现营业收入27.31亿元，占公司营业收入的57.05%。其中：亚太财险始
终坚持以服务实体经济为己任，发挥保险经济“减震器”和社会“稳定器”的功能，持续提升业务品质，加
大业务拓展力度，调整业务结构，强化风险识别管控，积极探索创新业务领域，实现营业收入26.89亿元，
同比增长8.53%。民生信托继续扎实推进风险项目化解，持续开展降本增效，但受主业发展受阻、风险项目
处置不及预期、新业务拓展缓慢等不利因素持续影响，民生信托经营情况未能实现扭转，报告期内实现营业
收入0.28亿元，实现归母净利润-1.24亿元。
报告期内，公司地产板块实现营业收入20.45亿元，占公司营业收入的42.72%。其中：武汉中央商务区
项目是公司境内核心地产项目，报告期内，武汉公司围绕保交楼目标，全力多方筹措资金，持续加强各项费
用管控，在确保施工质量的前提下加快建设进度，如期完成了武汉桂府项目等交楼任务，切实履行了企业主
体责任，更为公司贡献了宝贵的经营现金流；境外地产项目坚持以售为主，夏威夷科琳娜二号地块项目已与
买家签署买卖协议，旧金山项目、纽约项目、洛杉矶项目、夏威夷一号地项目则正在寻找合作伙伴或买家。
3、上半年重点工作推进情况
（1）积极配合法院及临时管理人开展预重整工作，取得一定进展
报告期内，在北京市一中院的监督和指导下，公司积极履行债务人的法定义务，配合临时管理人持续开
展债权申报与审查、财产调查、审计与评估、主要债权人沟通、招募重整投资人等预重整相关工作，在平等
保护各方合法权益的前提下，积极与各方共同论证解决公司债务问题和未来经营发展问题的重整方案。临时
管理人依法公开招募泛海控股的重整投资人，共有13家意向投资人提交报名材料，公司全力配合投资人进行
尽职调查工作，在北京市一中院的监督和指导下，后续公司及临时管理人将通过评选程序确定重整投资人。
（2）全力保障公司经营，改善经营基本面，不断夯实公司重整的价值基础
稀缺的金融牌照及境内外核心地段的优质地块等资源优势是公司得以快速推进重整工作的价值基础。上
半年，公司以保障公司经营稳定为底线，持续不懈推进金融板块业务提质转型、风险化解目标，全力以赴落
实地产板块的保交楼任务，并为新项目入市销售积极创造条件，不断提升运营资产的运转效率，改善公司经
营面貌，为重整再出发筑牢经营发展根基。
（3）持续不断强化重点风险化解，维护公司经营发展稳定大局
上半年，受公司偿债能力不足影响，公司面临境内外多宗诉讼、仲裁事项，部分资产被查封冻结，强制
执行压力尚未从根本上缓解。为妥善化解债务风险，公司加强与债权人沟通协商，尽可能通过推动债务重组
等市场化方式渐进有序地解决债务纠纷，努力维护公司经营大局稳定。同时，公司积极主张各项法律权利，
在司法程序中尽最大可能避免了公司资产被严重低价拍卖的不利情形，维护了公司的合法权益。
4、下半年重点工作计划
2023年7月，党中央、国务院重磅发布了《关于促进民营经济发展壮大的意见》（以下简称“《意见》
”），其中提出完善市场化重整机制。鼓励民营企业盘活存量资产回收资金。坚持精准识别、分类施策，对
陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业，按照市场化、法治化原则，积极适用破产重整、破产和
解程序。
《意见》的发布，无疑是为公司注入了一剂强心针。路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。下半年，
公司将以《意见》的有关精神和后续具体政策措施为指导方向和行动纲领，坚定信心，背水一战，既快又好
地推进以下各项工作：
（1）全面有序推进预重整及重整相关工作
重整是从根本上发挥公司资源优势，重塑公司经营的根本之路。努力推动公司如期完成重整计划，保障
公司上市地位，是公司年内最核心工作。下半年，公司将以在年底前完成重整工作为目标，在各级政府、监
管部门、法院的监督和指导下，用好用足相关支持政策，积极配合临时管理人，尽快确定重整投资人和重整
方案，全力以赴推动预重整及重整工作进程，争取尽快提升公司持续经营能力，系统性解决公司阶段性发展
问题，实现公司涅槃重生。
（2）保经营、保稳定，维护公司重整的价值基础
为全面支持配合公司预重整及重整相关工作，公司下半年将积极抢抓政策有利窗口，稳中求进，一是要
进一步夯实核心业务基础，积极开展金融业务提质转型、风险化解和地产板块的开发销售运营，保障公司经
营稳定，获取企业持续经营的稳定性现金流；二是要紧跟行业和市场新变化，适当研究探索业务发展新方向
，寻找新的业绩增长潜力点，塑造经营新动能。
（3）抓住重整契机，出清风险，全面强化公司风险抵御能力
下半年，围绕公司司法重整工作重点，公司将配合管理人全面摸清风险底数，逐一清理风险事项、排查
风险要素；妥善处理各类诉讼等争议事项，配合完成各项确权及资产价值重估工作；积极应对司法程序，全
力维护公司利益，保障重整顺利实施。同时，公司将持续强化风险管控机制和风险识别能力，降低存量风险
规模，严控增量风险，并及时开展内部控制审计监察、改善并消除制度建设的缺陷，推动经营风险化解。
三、核心竞争力分析
经过多年发展，公司已在金融、房地产等业务领域积累了丰富的资源和经验。依托上述核心资源优势，
在控股股东的支持下，公司着力打造与之匹配的业务发展模式，已逐步形成了自身资源型核心竞争力，主要
包括：
1.体系化的综合金融服务能力
在做好风险管控的前提下，以多元化金融产品切实服务实体经济，是公司发展金融业务的核心理念。经
过近几年的系统布局和用心经营，公司已形成涵盖信托、保险等主要金融业态的金融板块布局，并依托亚太
财险香港分公司等境外平台，构建起境内外协同发展模式，不断开拓境内外市场。
2.资源型房地产业务发展模式
公司在房地产业务领域耕耘多年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。公司房地产项目均位于国内
外重点城市核心地段，区位优势明显，其中核心资源武汉中央商务区项目定位为武汉“金融城”、“区域金
融中心核心集聚区”，具有获取早、位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势，涵盖住宅、商业、酒店
、写字楼等丰富业态，能够满足不同市场需求。
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