经营分析☆ ◇000056 皇庭国际 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
百货的零售与批发;商业地产。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(行业) 3.55亿 53.93 3.21亿 83.42 90.56
物业管理服务(行业) 2.29亿 34.88 7521.17万 19.53 32.78
功率半导体(行业) 7267.29万 11.05 -1184.15万 -3.07 -16.29
融资租赁服务及其他(行业) 88.59万 0.13 50.39万 0.13 56.88
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 5.32亿 80.93 3.65亿 94.70 68.51
华东地区(地区) 7267.29万 11.05 -1184.15万 -3.07 -16.29
西南地区(地区) 5187.15万 7.89 3176.91万 8.25 61.25
华北地区(地区) 88.59万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 6.58亿 100.00 3.85亿 100.00 58.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(行业) 1.83亿 51.31 1.65亿 76.77 90.47
物业管理服务(行业) 1.30亿 36.43 5223.94万 24.27 40.28
功率半导体业务(行业) 4271.89万 12.00 -274.79万 -1.28 -6.43
融资租赁服务及其他(行业) 93.76万 0.26 50.27万 0.23 53.62
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(产品) 1.83亿 51.31 1.65亿 76.77 90.47
物业管理服务(产品) 1.30亿 36.43 5223.94万 24.27 40.28
功率半导体业务(产品) 4271.89万 12.00 -274.79万 -1.28 -6.43
融资租赁服务及其他(产品) 93.76万 0.26 50.27万 0.23 53.62
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 2.87亿 80.48 2.01亿 93.52 70.26
华东地区(地区) 4271.89万 12.00 -274.79万 -1.28 -6.43
西南地区(地区) 2605.89万 7.32 1634.54万 7.59 62.72
华北地区(地区) 73.02万 0.21 34.82万 0.16 47.69
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
出售投资性房地产(行业) 3.86亿 32.94 -1.36亿 -46.42 -35.37
商业运营服务(行业) 3.62亿 30.88 3.31亿 112.71 91.58
物业管理服务(行业) 2.92亿 24.93 1.16亿 39.52 39.78
功率半导体业务(行业) 1.29亿 11.01 -1869.12万 -6.36 -14.48
融资租赁服务及其他(行业) 281.16万 0.24 162.00万 0.55 57.62
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 5.91亿 50.43 3.85亿 130.79 65.07
西南地区(地区) 4.49亿 38.35 -7351.17万 -25.00 -16.36
华东地区(地区) 1.29亿 11.01 -1869.12万 -6.36 -14.48
华北地区(地区) 237.65万 0.20 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 11.72亿 100.00 2.94亿 100.00 25.09
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
融资租赁服务及其他(行业) 3.87亿 48.62 -1.36亿 -152.30 -35.27
商业运营服务(行业) 1.78亿 22.42 1.57亿 175.43 88.09
物业管理服务(行业) 1.41亿 17.68 6094.52万 68.06 43.33
功率半导体业务(行业) 8972.42万 11.28 788.96万 8.81 8.79
─────────────────────────────────────────────────
融资租赁服务及其他(产品) 3.87亿 48.62 -1.36亿 -152.30 -35.27
商业运营服务(产品) 1.78亿 22.42 1.57亿 175.43 88.09
物业管理服务(产品) 1.41亿 17.68 6094.52万 68.06 43.33
功率半导体业务(产品) 8972.42万 11.28 788.96万 8.81 8.79
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 4.20亿 52.80 -1.14亿 -127.19 -27.12
华南地区(地区) 2.85亿 35.86 1.95亿 218.16 68.50
华东地区(地区) 8972.42万 11.28 788.96万 8.81 8.79
华北地区(地区) 54.47万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.90亿元，占营业收入的10.78%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 4444.78│ 5.33│
│第二名 │ 1430.30│ 1.71│
│第三名 │ 1050.95│ 1.26│
│第四名 │ 1037.26│ 1.24│
│第五名 │ 1034.19│ 1.24│
│合计 │ 8997.48│ 10.78│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.34亿元，占总采购额的31.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 4448.02│ 10.39│
│第二名 │ 3619.86│ 8.46│
│第三名 │ 2993.25│ 6.99│
│第四名 │ 1187.31│ 2.77│
│第五名 │ 1152.72│ 2.69│
│合计 │ 13401.16│ 31.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持力度，稳定发展商业管
理业务，公司所处的行业情况如下：
（一）功率半导体业务功率半导体作为现代电子技术的核心基石，正步入一个技术创新空前活跃的黄金
时代。随着材料科学的进步，如碳化硅（SiC）和氮化镓（GaN）等新型半导体材料的商业化应用，功率半导
体器件的性能将得到质的飞跃。这些新材料不仅耐高温、耐高压，而且具备更高的能量转换效率和更低的能
耗，为电力电子系统的小型化、轻量化、高效化提供了无限可能。未来，功率半导体行业将持续深耕技术前
沿，以创新驱动发展，不断解锁新应用，推动产业升级。
中商产业研究院发布的《2025-2030年中国半导体设备行业市场供需趋势及发展战略研究预测报告》显
示，2023年中国半导体设备市场规模约为2190.24亿元，占全球市场份额的35%，2024年约为2230亿元。中商
产业研究院分析师预测，2025年中国半导体设备市场规模将达2300亿元。
近年来，中国功率半导体行业受到各级政府的高度重视和国家产业政策的重点支持。国家陆续出台了《
关于推动未来产业创新发展的实施意见》《工业和信息化部办公厅关于推进5G轻量化（RedCap）技术演进和
应用创新发展的通知》《电子信息制造业2023—2024年稳增长行动方案》《国家能源局关于加快推进能源数
字化智能化发展的若干意见》等多项政策，鼓励功率半导体行业发展与创新。
（二）商业管理业务公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。
1、购物中心方面
根据深圳市政府工作报告显示，2024年，深圳全市生产总值达3.68万亿元、增长5.8%，增速居国内大中
城市前列。深圳固定资产投资、社会消费品零售总额均超过1万亿元。
根据戴德梁行统计，2024年深圳全市优质购物中心存量突破700万达到717.4万平方米，与此同时，得益
于去年以来入市的区域型项目持续去化，全市优质购物中心2024年的净吸纳量超新供应达到59.5万平方米，
带动空置率进一步改善至8.0%。同时项目表现分化明显，自身具有丰富运营经验和品牌资源、具备区位优势
、交通便利的项目仍能保持优势。近年来，深圳商业迎来新春，“港客北上”已经从现象级话题成为一种常
态，港客逐渐成为深圳商业的消费主力之一，与此同时，打造提供情绪价值的消费场域亦成为购物中心取悦
消费者、抢占市场的关键。
2、物业管理服务方面
克而瑞物管分析指出，2024年百强物业管理企业的“合约在管比”均值下降至1.28，相较于2023年的1.
32继续呈现下滑趋势。随着城市化进程的推进和居民生活水平的提高，物业管理服务的需求将持续增长。根
据中研普华的预测，到2025年，中国物业管理行业市场规模将达到2.2万亿元，年均增长率保持在10%以上。
特别是在一线城市和部分二线城市，高端住宅、商业综合体等物业类型的需求将持续增加，为物业管理行业
带来新的增长点。
2024年中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程、“平急两用”公共基础设施建设
，上半年“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点，持续释放物业服务空间。国务院印发《关于促进
服务消费高质量发展的意见》，扩大养老托育、文旅体育、家政服务等重点领域服务消费，鼓励有条件的物
业企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，拓宽增值服务边界
。在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速放缓，回归服务本质，进入微利经营模式，高
质量发展成为主旋律。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）商业管理业务公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、
商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾
区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和
在大消费市场的品牌孵化。
商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委
托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等
多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
（二）物业管理业务：
物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、
协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办
、住宅等多种业态的物业服务能力。
（三）功率半导体业务报告期内，公司子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售业
务，拥有年产36万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产
品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。
三、核心竞争力分析
（一）功率半导体领域
1、人才优势
人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国
际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
2、技术优势
公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发
功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新
产品提供了保障。
3、业务模式优势
公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据
客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了
公司核心竞争力。
（二）商业管理领域
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻
潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足
消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
2、多业务协同发展
公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通
过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提
供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力
。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具
规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富
的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物
业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根
据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不
同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发
展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
四、主营业务分析
1、概述
1、商业运营服务业务
报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入35,478.01万元，较上年同期减少706.99万元，下降1.95%
，占公司营业收入的53.93%，综合毛利率90.56%，同比下降1.02%。随着国内消费形势复苏，公司经营的商
业体出租率高，招商火爆，同时随着港人北上消费潮流崛起，人流量持续保持高位运行，公司抢抓有利时机
，积极引入优质品牌，有效提升流量，为该项业务全年保持平稳经营业绩提供重要保障。
2、物业管理服务业务
截至2024年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。报告期，物业管理服务业务
实现营业收入22,947.69万元，占公司营业收入的34.88%，综合毛利率32.78%。
3、功率半导体业务
报告期内，公司着力针对意发功率内部管理、组织架构、岗位职责、制度流程等方面提升其规范化运营
水平，加快提升其与公司的融合发展。截至2024年末，意发功率实现营业收入7,267.29万元。成本控制方面
，采购中心通过批量采购、建立长期合作等多种途径，积极化解终端产品价格下降的压力。产品质量方面，
总量交付率94.82%，按时交付率92.52%，SBD测试良率98.54%，FRD测试良率95.60%，均接近业内标杆水平。
产品研发方面，定型量产19款产品，自主在研系列化或拓展品（包括定制品）30款产品，增80VSBD和1400V
高压FRD技术平台，涉及10余款新品。
●未来展望:
（一）公司发展战略
公司将通过实施“123”转型发展战略，努力将公司打造成为一家以“高新科技+商业管理”双主业为核
心的规模化、现代化、集团化企业，实现股东、企业、客户、员工、社会的和谐共赢。其中：“1”即坚持
创新发展战略、激发人才创新活力、构建创新发展新格局，形成创新发展新优势；“2”即聚焦“高新技术+
商业管理”2条主线；“3”即在高科技领域重点投资和发展功率半导体、数字能源综合服务两个细分高技术
行业，以及在商业管理重点加强对现有存量资产效益的挖掘。具体内容如下：
1、功率半导体领域
在半导体这个国家基础性战略性领域，公司将依托意发功率的技术、人才等资源，聚焦和深耕功率半导
体行业，努力打造涵盖功率半导体器件设计、晶圆制造、先进封装为一体的IDM型公司；未来将持续加大研
发创新，不断丰富产品类别、延伸产业链，持续加强第三代半导体材料GaN、SiC功率器及FRD、SBD、MOSFET
、IGBT等功率半导体产品质量并开拓新市场，努力将公司打造成能源电子领域具有核心竞争力的一流企业。
2、数字能源综合服务领域
公司将重点打造集半导体功率器件、储能设备、光充储放工程实施、数字能源综合服务平台为一体的生
态系统，把公司各项业务“聚点成线，聚线成面，点线面相结合”，从而形成上下游和谐共赢的产业生态。
3、商业管理领域
公司将基于消费复苏和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业态、品类、管理模式迭代及
客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产管理的效益。
（二）2025年经营计划
2025年，经营层将在董事会的带领下，根据公司“123”战略规划，整合内外资源，推进组织改革，坚
持创新发展，将重点完成以下工作。
（1）半导体领域加大产品结构调整力度，加大新产品的研发力度，提升公司的竞争力；安全是第一要
素，任何工作的开展务必在保证安全生产的前提下进行；进一步强化执行力建设，加强应收账款管理和去库
存管理，销售部门逐月分解销售和回款任务，并落实到责任人；严格执行公司预算，开源节流，逐月控制各
项费用；以业绩为导向，加强内部沟通，强化绩效管理，实施全员考核。
（2）商管领域公司商业管理业务要乘国内经济回升向好之势，抢抓机遇，提升服务体验，保障服务品
质；要继续筑牢安全生产底线，确保安全生产稳定运行；要保持平稳发展，继续为公司转型升级提供有力支
持。
（三）可能面临的风险
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保
障工作，确保各项工作落实到位。
2、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的
迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备
专业的运营团队，合理规避风险。
3、市场不确定性加大的风险
在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客
户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等；消费者行
为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战，公
司面临的市场不确定性和风险加大。对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客
户需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的
机遇与挑战，积极创新求变，不断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
4、人才储备不足与团队管理风险
随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度
。
对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训
体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。
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