经营分析☆ ◇000056 *ST皇庭 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业管理业务；物业管理业务；功率半导体业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
出售投资性房地产(行业) 29.63亿 88.17 6.65亿 77.96 22.44
物业管理服务(行业) 1.80亿 5.35 3974.36万 4.66 22.10
商业运营服务(行业) 1.70亿 5.07 1.61亿 18.82 94.25
功率半导体业务(行业) 4730.31万 1.41 -1240.14万 -1.45 -26.22
融资租赁服务及其他(行业) 13.23万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 32.65亿 97.18 8.36亿 98.08 25.62
西南地区(地区) 4760.62万 1.42 2875.97万 3.37 60.41
华东地区(地区) 4730.31万 1.41 -1240.14万 -1.45 -26.22
华北地区(地区) 2710.54 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 33.60亿 100.00 8.53亿 100.00 25.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(行业) 1.46亿 50.16 1.43亿 95.20 98.09
物业管理服务(行业) 9451.88万 32.57 2816.33万 18.78 29.80
投资性房地产出售(行业) 2595.15万 8.94 -1539.61万 -10.27 -59.33
功率半导体(行业) 2417.76万 8.33 -553.15万 -3.69 -22.88
融资租赁服务及其他(行业) 1.92万 0.01 -4.20万 -0.03 -218.88
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(产品) 1.46亿 50.16 1.43亿 95.20 98.09
物业管理服务(产品) 9451.88万 32.57 2816.33万 18.78 29.80
投资性房地产出售(产品) 2595.15万 8.94 -1539.61万 -10.27 -59.33
功率半导体(产品) 2417.76万 8.33 -553.15万 -3.69 -22.88
融资租赁服务及其他(产品) 1.92万 0.01 -4.20万 -0.03 -218.88
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 2.16亿 74.55 1.56亿 104.01 72.10
西南地区(地区) 4970.05万 17.12 -47.90万 -0.32 -0.96
华东地区(地区) 2417.76万 8.33 -553.15万 -3.69 -22.88
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(行业) 3.55亿 53.93 3.21亿 83.42 90.56
物业管理服务(行业) 2.29亿 34.88 7521.17万 19.53 32.78
功率半导体(行业) 7267.29万 11.05 -1184.15万 -3.07 -16.29
融资租赁服务及其他(行业) 88.59万 0.13 50.39万 0.13 56.88
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 5.32亿 80.93 3.65亿 94.70 68.51
华东地区(地区) 7267.29万 11.05 -1184.15万 -3.07 -16.29
西南地区(地区) 5187.15万 7.89 3176.91万 8.25 61.25
华北地区(地区) 88.59万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 6.58亿 100.00 3.85亿 100.00 58.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(行业) 1.83亿 51.31 1.65亿 76.77 90.47
物业管理服务(行业) 1.30亿 36.43 5223.94万 24.27 40.28
功率半导体业务(行业) 4271.89万 12.00 -274.79万 -1.28 -6.43
融资租赁服务及其他(行业) 93.76万 0.26 50.27万 0.23 53.62
─────────────────────────────────────────────────
商业运营服务(产品) 1.83亿 51.31 1.65亿 76.77 90.47
物业管理服务(产品) 1.30亿 36.43 5223.94万 24.27 40.28
功率半导体业务(产品) 4271.89万 12.00 -274.79万 -1.28 -6.43
融资租赁服务及其他(产品) 93.76万 0.26 50.27万 0.23 53.62
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 2.87亿 80.48 2.01亿 93.52 70.26
华东地区(地区) 4271.89万 12.00 -274.79万 -1.28 -6.43
西南地区(地区) 2605.89万 7.32 1634.54万 7.59 62.72
华北地区(地区) 73.02万 0.21 34.82万 0.16 47.69
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.42亿元，占营业收入的1.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳欣睿物业管理有限公司 │ 1485.04│ 0.44│
│成都乐狗科技有限公司 │ 696.87│ 0.21│
│深圳极氪汽车销售服务有限公司 │ 690.92│ 0.21│
│杭州士兰微电子股份有限公司 │ 650.62│ 0.19│
│深圳盒马网络科技有限公司 │ 630.18│ 0.19│
│合计 │ 4153.63│ 1.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.71亿元，占总采购额的39.68%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳供电局有限公司 │ 4326.64│ 24.08│
│苏州同冠微电子有限公司 │ 944.40│ 5.26│
│国网江西省电力有限公司德兴市供电分公司 │ 727.83│ 4.05│
│南昌联悦新能源有限公司 │ 615.01│ 3.42│
│深圳市宇顺电子股份有限公司 │ 513.99│ 2.86│
│合计 │ 7127.87│ 39.68│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）商业管理业务
公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务
及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市
及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌
孵化。
商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委
托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等
多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
（二）物业管理业务
物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、
协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办
、住宅等多种业态的物业服务能力。
（三）功率半导体业务
报告期内，公司子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售业务，拥有年产36万片6
寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通
信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期，公司坚持以“高新科技+商业管理”双主业发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持
力度，稳定发展商业管理和物业服务业务，公司所处的行业情况如下：
（一）功率半导体业务
中商产业研究院发布的报告显示，全球功率半导体市场规模从2020年的4115亿元增至2024年的5953亿元
，年复合增长率达9.67%。2025年，全球功率半导体市场规模达到6101亿元。随着本土化进程加速和技术升
级，中国功率半导体市场规模突破1800亿元。
近年来，中国功率半导体行业受到各级政府的高度重视和国家产业政策的重点支持。2025年，国家层面
出台的《贯彻实施〈国家标准化发展纲要〉行动计划（2024—2025年）》明确加速碳化硅、氮化镓等第三代
半导体材料与器件的标准制定，强化功率半导体在新能源汽车、光伏发电、智能电网等重大应用场景的标准
配套，并部署参与国际标准化工作。未来，功率半导体行业将持续深耕技术前沿，以创新驱动发展，不断解
锁新应用，推动产业升级。
（二）商业管理及物业服务业务
1、商业管理方面
商业地产已步入存量时代，行业正从“增量扩张”转向“存量优化+价值深耕”的高质量发展新阶段，
这一转变在供应市场的变化中体现得尤为显著。据联商网统计，2025年全国新开业的商业项目共计337个，
新增商业建筑面积达2617.05万㎡，单个项目平均建筑面积约7.77万㎡。与此同时，行业市场集中度持续提
升，头部企业从"规模扩张"转向"质效优先"，其他商管公司管理运营规模差距明显。在此市场环境下，市场
对专业商业运营管理的需求巨大，商业不动产管理的发展空间广阔。
政策层面迎来重大突破。2025年10月，商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》，明确构建
“全国示范商圈为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础”的三级商业体系，核心任务是推
动存量设施改造、商旅文体融合和数字化赋能。同年12月，国家发改委发布“991号文”，首次将商业办公
设施、四星级以上酒店纳入基础设施REITs发行范围，为商业地产存量盘活提供了标准化退出渠道，打通了
“投融管退”全链条。这两项政策标志着商业地产发展逻辑已从“规模扩张”转向“优质运营”。
2、物业管理服务方面
2025年，中国物业管理行业在宏观经济承压、房地产市场深度调整的背景下，持续经历深刻变革与转型
。根据国家统计局发布的数据，2025年全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%，房屋竣工面积6
0,348万平方米，下降18.1%。行业新增供给持续收缩，存量市场竞争进一步加剧，物业管理规模扩张显著趋
缓，物企盈利空间普遍承压。
政策层面聚焦规范与转型。2025年7月，中央城市工作会议明确提出城市发展从“大规模增量扩张”转
向“存量提质增效”新阶段，物业管理被定位为“落实城市三分建七分管理念的重要领域”。同年12月，全
国住房城乡建设工作会议部署实施“物业服务质量提升行动”，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“
物业服务进家庭”。深圳优化物业专项维修资金管理，赋予业主大会更多自主决策权。各地政策共同指向引
导行业从传统管理向现代服务转型，构建“质价相符”的可持续发展模式。
三、核心竞争力分析
（一）功率半导体领域
1、人才优势
人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国
际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
2、技术优势
公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发
功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新
产品提供了保障。
3、业务模式优势
公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据
客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了
公司核心竞争力。
（二）商业管理及物业服务领域
1、良好的品牌知名度和影响力
公司深耕大型购物中心及商业、住宅物业运营管理多年，积累了丰富的项目经验与深厚的行业积淀。成
功运营的标杆项目深圳皇庭广场，作为福田CBD核心地标，已发展成为当地购物中心的标识代表之一。公司
凭借卓越的运营实力与市场口碑，使深圳皇庭广场荣获多项荣誉。
2、多业务协同发展
公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通
过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提
供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力
。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在运营管理方面，面对复杂多变的
市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够
有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品
牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组
合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发
展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。公司在物业管理服务领域具有丰富的经
验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力，物业管理的巨大市场潜力、收入增长稳定性、业务
可延展性和协同效应为行业广泛认同。
四、主营业务分析
1、概述
2025年，公司坚持贯彻推动“高新科技+商业管理”双主业发展战略，商业管理领域持续挖掘现有存量
资产管理的效益，继续为公司转型升级提供有力支持。高新科技领域持续以创新、突破和布局为抓手，加速
构建公司新的核心竞争力。
（一）主要经营指标情况
全年公司实现营业收入33.60亿元，同比增长410.81%；扣除后的营业收入为3.98亿元，同比下滑39.57%
；实现归属于上市公司股东的净利润-27.30亿元，同比下降326.23%；扣除非经常性损益后的净利润为-6.76
亿元，亏损幅度同比增加9.03%。报告期末公司总资产18.19亿元，同比下降77.36%；归属于上市公司股东的
净资产-23.73亿元，同比下降763.53%。
（二）主要业务情况
1、商业运营服务业务
报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入17,029.71万元，较上年同期减少18,448.30万元，下降52
.00%，占公司营业收入的5.07%，综合毛利率94.25%，同比增长3.69%。报告期内，公司因深圳皇庭广场以物
抵债影响，报告期内商业运营服务业务收入有较大程度减少。
2、物业管理服务业务
截至2025年末，公司在管项目13个，管理服务收费面积为185.24万平方米。报告期，物业管理服务业务
实现营业收入17,979.90万元，下降21.65%，占公司营业收入的5.35%，综合毛利率22.10%。
3、功率半导体业务
报告期，意发功率实现营业收入4,730.31万元，较上年同期减少2,536.98万元，下降34.91%，占公司营
业收入的1.41%，综合毛利率-26.22%。意发功率收入下滑的主要原因是市场竞争激烈，订单和产品价格下滑
。
●未来展望:
（一）公司发展战略
公司将坚持以“高新科技+商业管理”双主业为核心向规模化、现代化、集团化企业发展，实现股东、
企业、客户、员工、社会的和谐共赢。具体内容如下：
在商业管理领域，公司将基于消费复苏和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业态、品类
、管理模式迭代及客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产管理的效益。同时依托公司在商业运营、
物业管理等领域深耕多年所积累的商业品牌、管理经验、运营体系等优势，进一步在全国范围内拓展新的项
目。
在半导体领域，在发展现有功率半导体业务的基础上，通过引进专业团队等方式，加快半导体业务发展
。
（二）2026年经营计划
2026年，经营层将在董事会的带领下，将重点完成以下工作：
1、积极推动债务化解，降低整体债务风险
针对公司现存的大额债务，公司将积极寻求各种有效途径化解存续债务，包括但不限于通过以非现金资
产清偿、债务豁免等多种方式化解债务。针对公司信用借款本息，公司将积极通过市场化方式解决。
2、聚焦核心主业，培育利润增长点
确保商业运营服务、物业管理服务以及功率半导体等存量业务稳定发展，为公司运营提供基础现金流支
撑。同时依托公司在商业运营、物业管理等领域深耕多年所积累的商业品牌、管理经验、运营体系等优势，
进一步在全国范围内拓展新的项目。其次，公司计划通过引进专业团队等方式，加快半导体业务发展。同时
，通过先收购不良资产，再商业化运营提升资产价值的方式，增厚公司净资产。
3、强化内部管理，提升运营效率与现金流水平
公司继续通过加强应收款催收力度、优化资金统筹安排，尽力缓解流动性压力，保障公司的正常运营。
通过预算管理、技术创新、生产效率提升、质量管理、采购优化、库存管理、人力资源优化等多种措施严格
控制生产经营费用，提升整体盈利效率用。
（三）可能面临的风险
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保
障工作，确保各项工作落实到位。
2、业务增长乏力风险
随着公司核心资产深圳皇庭广场被以物抵债，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以迅速
扩张，将会对公司的整体经营增长带来一定风险。
对策：公司将进一步加大市场开拓力度，提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的
管理体制，加快储备新项目和新的专业运营团队，合理化解风险。
3、市场不确定性加大的风险
当前市场环境不确定因素众多，客户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、
价格竞争压力、收款压力等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍
将对实体商业接触型消费形成挑战，公司面临的市场不确定性和风险加大。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客户需求，进一步提升服务品质，
强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不
断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
4、人才储备不足与团队管理风险
随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度
。
对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训
体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。
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