经营分析☆ ◇000058 深 赛 格 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
电子专业市场、商业物业经营及管理业务、商业地产业务、商务酒店业务、新能源业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业经营管理与城市服务(行业) 10.26亿 52.63 5601.24万 12.51 5.46
电子市场流通(行业) 5.70亿 29.27 2.96亿 66.18 51.96
新能源(行业) 1.93亿 9.92 2193.18万 4.90 11.34
检验检测认证(行业) 1.31亿 6.70 6619.99万 14.78 50.72
房地产开发(行业) 2883.99万 1.48 732.40万 1.64 25.40
───────────────────────────────────────────────
深圳市内(地区) 13.26亿 68.05 3.36亿 75.13 25.37
深圳市外(地区) 6.23亿 31.95 1.11亿 24.87 17.88
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
电子市场及物业管理和租赁(行业) 8.02亿 85.35 2.00亿 85.22 24.90
检验检测(行业) 4692.21万 4.99 2020.20万 8.62 43.05
新能源(行业) 4152.33万 4.42 410.15万 1.75 9.88
房地产开发(行业) 2833.07万 3.02 1046.92万 4.47 36.95
酒店(行业) 2087.20万 2.22 -15.05万 -0.06 -0.72
───────────────────────────────────────────────
深圳市内(地区) 6.80亿 72.37 2.03亿 86.81 29.91
深圳市外(地区) 2.60亿 27.63 3091.14万 13.19 11.91
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
电子市场及物业租赁和管理(行业) 14.93亿 81.64 2.37亿 82.78 15.84
新能源(行业) 1.56亿 8.54 218.37万 0.76 1.40
检验检测(行业) 1.30亿 7.11 4605.62万 16.12 35.40
酒店(行业) 3863.32万 2.11 -78.84万 -0.28 -2.04
房地产开发(行业) 1090.63万 0.60 174.11万 0.61 15.96
───────────────────────────────────────────────
物业管理(产品) 10.68亿 58.42 9019.05万 31.57 8.44
其他(补充)(产品) 4.23亿 23.15 1.47亿 51.51 34.77
新能源(产品) 1.51亿 8.27 -110.42万 -0.39 -0.73
检测服务(产品) 1.22亿 6.68 4335.18万 15.17 35.47
其他(产品) 4400.45万 2.41 -64.77万 -0.23 -1.47
房地产开发(产品) 1090.63万 0.60 361.56万 1.27 33.15
其他业务收入(产品) 879.14万 0.48 313.10万 1.10 35.61
───────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 11.19亿 61.20 9429.17万 33.00 8.42
其他(补充)(地区) 4.23亿 23.15 1.47亿 51.51 34.77
华东地区(地区) 1.92亿 10.52 1219.49万 4.27 6.34
西南地区(地区) 8014.34万 4.38 2460.06万 8.61 30.70
西北地区(地区) 686.21万 0.38 684.76万 2.40 99.79
华中地区(地区) 375.34万 0.21 -159.46万 -0.56 -42.48
华北地区(地区) 177.57万 0.10 136.24万 0.48 76.72
东北地区(地区) 140.63万 0.08 83.42万 0.29 59.32
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
电子市场及物业租赁和管理(行业) 7.28亿 86.49 8212.09万 81.03 11.28
新能源(行业) 4640.56万 5.51 569.02万 5.61 12.26
检验检测(行业) 4589.35万 5.45 1515.82万 14.96 33.03
酒店(行业) 1758.91万 2.09 -282.99万 -2.79 -16.09
房地产开发(行业) 382.33万 0.45 121.23万 1.20 31.71
───────────────────────────────────────────────
深圳市内(地区) 5.95亿 70.74 8256.86万 81.47 13.87
深圳市外(地区) 2.46亿 29.26 1878.32万 18.53 7.63
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售2.89亿元，占营业收入的14.83%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│Advanced Soltech Sweden AB（publ） │ 12584.34│ 6.46│
│龙焱能源科技（杭州）有限公司 │ 4816.65│ 2.47│
│中山大学附属第七医院（深圳） │ 4643.22│ 2.38│
│深圳市龙华区人民医院 │ 3814.60│ 1.96│
│华中科技大学协和深圳医院 │ 3038.10│ 1.56│
│合计 │ 28896.92│ 14.83│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.90亿元，占总采购额的12.66%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│龙焱能源科技（杭州）有限公司 │ 12610.74│ 8.40│
│深圳供电局有限公司 │ 2645.64│ 1.76│
│广东国武保安服务有限公司 │ 1334.51│ 0.89│
│西安高科新西部实业发展有限公司 │ 1236.99│ 0.82│
│浙江金贝能源科技有限公司 │ 1183.02│ 0.79│
│合计 │ 19010.90│ 12.66│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
（一）公司所处主要行业发展现状
1.电子市场流通
2023年，全球宏观环境错综复杂，国内经济运行整体回升向好。随着政策持续发力，消费环境优化、消
费信心提振，消费逐步回暖，消费市场和服务业总体呈恢复态势，市场需求和客流量逐步恢复。尤其下半年
频频出台刺激消费电子的诸多利好政策，叠加头部品牌商新品拉动，推动上下游市场持续向好。深圳华强北
商圈作为电子及配套产品交易的主要集散地，其产业集群优势、区域竞争优势依然稳固。
2.物业经营管理与城市服务
2023年，受上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业
整体管理规模增速略有放缓。随着国家和地方政策的不断完善，与物业管理行业有关的政策为行业的发展以
及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范
安全生产等内容与行业息息相关。随着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业
管理行业产生积极影响。
3.新能源
在全球气候变暖和能源危机背景下，以光伏为代表的清洁能源已成为全球各国重要的发展方向。随着技
术进步和上游产品成本的降低，全球光伏市场规模持续扩大。我国光伏产业在产业政策引导和市场需求驱动
的双重作用下，延续快速发展趋势。
国家能源局数据显示，截至2023年12月底，全国累计发电装机容量约29.2亿千瓦，同比增长13.9%。其
中，太阳能发电装机容量约6.1亿千瓦，同比增长55.2%。2023年全国新增并网分布式光伏9.6千万千瓦，累
计并网分布式光伏达到2.5亿千瓦，占累计并网光伏装机总量的41.7%。中国按照“双碳”目标加速调整能源
结构，根据国家发展和改革委员会能源研究所预测，预计2025年，中国光伏总装机规模将达到730GW，2035
年或将达到3000GW，国内光伏产业未来发展前景良好。
4.检验检测认证
2023年，随着高质量发展理念的落实，检验检测认证行业持续稳健增长。中共中央、国务院印发了《质
量强国建设纲要》，就检验检测认证行业作出重要部署。政策的支持为行业的发展提供了有利保障。目前我
国检验检测行业处于高速发展阶段，客户群体庞大，检测需求多样化，市场空间广阔。随着监管体制趋向开
放，检测服务更加市场化，市场活力将得到充分释放，行业整体持续发展。
（二）公司所处行业地位
在电子市场流通领域，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，历经30余年的辛勤耕耘，以直营
、联营及委托经营的方式在全国开办了20余家电子专业市场，构建了以深圳为中心，覆盖珠三角、长三角，
辐射全国的电子市场连锁经营体系，加快了深圳、珠三角乃至全中国的电子产业整合升级速度，并带动周边
产业链发展，为深圳电子工业的发展和华强北“中国电子第一街”的优势地位发挥了重要作用。2023年，深
圳赛格电子市场荣获国家市场监督管理总局主办的第十三届中国商品市场峰会发布的“综合百强市场”称号
，获得了社会的充分肯定。同时，公司牵头起草编制的深圳市地方标准《电子专业市场管理规范》已发布实
施，为指导深圳市管理电子专业市场工作提供技术依据，推动市场管理和服务规范建设，进一步奠定了公司
在电子专业市场行业领先地位。
在物业经营管理与城市服务领域，公司拥有2家国家物业管理一级资质企业，在行业内较早推行ISO9001
质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系。2023年度，公司荣获“2023中国
物业服务企业综合实力500强（第45名）”“2023中国国有物业服务企业综合实力100强（第25名）”“2023
中国物业服务企业品牌价值100强”“2023中国物业服务华南品牌企业30强”“2023粤港澳大湾区学校物业
服务力TOP5企业”等荣誉，在学校、医院、政府公建类物业等细分市场中的知名度和美誉度不断提升。
在新能源领域，公司重点发展以分布式光伏电站为代表的光伏新能源应用业务，形成了集新能源光伏投
资、建设、运营及光伏组件研发生产于一体的新能源产业链，为客户提供绿色清洁能源综合解决方案。公司
凭借专业的能力、丰富的经验、优质的服务，在行业内赢得了良好的声誉，具有较强的竞争力。公司致力于
成为深圳市国资系统内新能源综合解决方案提供商，助力国家“碳达峰、碳中和”目标的实现。
在检验检测认证领域，公司持续深耕轨道交通等细分市场，并不断提升自身在科技创新方面的实力，获
得多项发明专利和软件著作权。公司技术能力和服务质量多次受到国家有关单位的表彰和嘉奖，在行业内具
有一定的竞争优势和影响力。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务包括以电子专业市场、通信市场为核心的电子市场流通业务，以物业经营管理为核心的城
市服务业务，以新能源和检验检测认证为代表的战略性新兴业务。
2023年，公司坚持以“十四五”发展战略规划为引领，持续巩固发展电子市场流通和物业经营管理与城
市服务2大存量业务，聚焦新能源应用1个核心增量业务，打造1个具有较强资源整合和管控能力的产业运营
总部，奠定战略性新兴产业发展基础，逐步释放深赛格的品牌与服务优势。通过持续优化内部管理、挖潜增
效，提升经营效能，巩固主业优势，深化品牌建设，推动公司高质量发展。
报告期内，公司电子市场流通、物业经营管理与城市服务、新能源、检验检测认证等业务稳健发展。报
告期内，公司完成营业总收入194907万元，同比增加12026万元，上升幅度为6.58%；实现利润总额18055万
元，同比增加11421万元，上升幅度为172.15%。收入变动的主要原因是：主要由于公司上年响应政府号召实
施租金减免；利润总额变动的主要原因是：①上述租金减免；②根据持有参股企业华控赛格的股权比例确认
的投资收益同比增加；③本期计提土地增值税及资产相关减值同比增加。
(一)电子市场流通
公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股、参股、授权经营的公司共计
20余家，总经营面积累计超过35万㎡，其中控股经营的电子市场主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市
场、龙岗赛格、顺德赛格、长沙赛格、吴江赛格、西安赛格、西安海荣赛格等。
报告期内，公司及所属企业围绕“电子市场+”战略规划，聚焦“保安全、强管理、稳经营、推创新”
，一方面，巩固优势业态，加强内部协同，打造产业集群，筑牢品牌护城河；另一方面，契合时代潮流、顺
应市场需求，持续探索新业态融合，优化消费体验，完善电子产业生态体系，持续推动电子市场流通业务高
质量发展。
(二)物业经营管理与城市服务
报告期内，公司始终以客户为中心，一方面，持续优化管理模式，提高服务质量，提升客户体验感，创
建标杆示范项目。另一方面，苦练内功，强化综合实力，加大市场拓展力度。公司在管项目涵盖政府公建、
医院、学校、产业园区、公园、住宅等多业态，深耕传统物业服务领域的同时，坚持以“科技创新、优质服
务”为驱动，通过自主研发、人才技术引进、校企合作等形式，逐步由物业经营管理向科技化、数字化、智
慧化的城市服务和公共服务升级转型，致力于打造客户信赖、社会尊重的城市服务运营商，助力政府营造和
谐、宜居的高品质现代化城市环境。
(三)新能源
报告期内，公司立足深圳，辐射全国，加大投资力度，在华南、东北、华北、华东等区域成功投资、建
设了多个分布式光伏电站，在“节能减排、降低成本、获取碳排放指标、打造低碳园区”等方面为客户带来
了显著效益。公司时刻保持创新意识，不断探索光储直柔、光储充、微电网等新能源技术应用，积极试点储
能电站、充电桩等应用领域，成功打造了深圳市住建局甘泉路近零碳示范社区公园“光储直柔”技术应用实
验项目，公司新能源品牌影响力不断提升。
(四)检验检测认证
报告期内，公司加大市场开拓力度，拓展新客户及新的业务领域，进一步巩固夯实在轨道交通等领域的
优势和地位。
(五)公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露
要求
1.宏观经济与市场情况分析
2023年，中国房地产市场继续底部调整。全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；房地产开
发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。商品
房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%。商品房待售面积6729
5万平方米，比上年增长19.0%。（数据来源：国家统计局）
2.主要项目所处区域市场分析
公司地产项目目前主要在深圳、惠州和南通等地。
深圳地区：2023年，在国内外环境复杂多变的情况下，深圳全年经济运行整体回升向好，展现出市场强
大的韧性。政府通过一系列的调整措施，使得市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的
价值投资者布局深圳市场。甲级写字楼降租吸客仍为业主主要策略，租金指数同比下降5.4%，2023年，全市
共有13个新项目入市，共带来91.9万平方米的供应面积。截至年末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1091
.6万平方米，同比增长8.5%。全市空置率同比上升4.0个百分点，至28.9%。（数据来源：第一太平戴维斯，
《深圳房地产市场2023年回顾与2024年展望》）惠州地区：2023年，惠州住宅市场进入深度调整期，市场信
心表现较差，多数项目交易气氛冷淡。2023年惠州全市累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，
全年住宅网签金额794亿元，上述三项数据相较于2022年下跌近3%。（数据来源：世联行）南通地区：2023
年，南通市商品房销售面积同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降15.8%；商品房销售额同比下降1
0.9%，商品住宅销售额同比下降15.1%。（数据来源：南通市统计局）
3.新增土地储备项目
无
4.累计土地储备情况
无
7.主要项目出租情况
公司自有物业出租情况及收入已列示在电子市场流通业务板块中。
13.报告期内相关商业地产业务的进展情况
（a）南通赛格时代广场项目
报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积487.31㎡，截至2023年12月底，南通赛
格累计实现认购销售面积24255.90㎡。
（b）赛格新城市广场项目
截止2023年12月底，赛格新城市广场一期、二期项目剩余物业尚待出售。
（c）惠州群星赛格假日广场项目
报告期内，惠州群星二期项目处于收尾阶段。
三、核心竞争力分析
公司秉持稳健、高质量、可持续发展的理念，积累了良好的口碑、品牌、人才、信用及行业内外部资源
，为实现公司产业长远布局及发展提供了坚实保障。
（一）电子市场流通
公司深耕电子信息产业，通过长期稳健经营，建立了以深圳为中心，覆盖珠三角、长三角，辐射全国的
连锁电子专业市场经营体系，无论从经营规模、管理体系，还是业态创新、经营创新等方面，始终走在行业
前列。公司始终注重核心团队的打造，培养了一支职业化、市场化、专业化的运营及管理团队，建立了成熟
的市场运营、管理体系，拥有一批忠诚度较高的客户资源，支持公司持续保持品牌优势及行业领先地位。
（二）物业经营管理与城市服务
公司具有国家一级物业管理资质，经过多年的精耕细作，已成为集超高层楼宇、学校、医院、政府等公
共物业服务能力及科技实力于一体的国内知名综合物业服务商。公司凭借扎实的服务质量、稳健的运营能力
、良好的客户口碑，荣获“2023中国物业服务力百强企业”“2023中国国有物业服务企业综合实力50强”“
2023中国物业服务企业品牌价值100强”“2023中国物业服务华南品牌企业30强”“2023广东省物业服务综
合发展实力企业”“2022-2023年广东省物业管理行业优秀企业”“2023粤港澳大湾区物业服务力百强企业
”“2023粤港澳大湾区学校物业服务力TOP5企业”等荣誉。公司坚持深耕第三方市场，拥有业务能力强、服
务水平高的高素质团队，建立了高效的运营机制，强化多业态拓展能力，积累了丰富的项目拓展经验，为公
司的可持续发展奠定了坚实基础。
（三）新能源
公司形成了集光伏投资、建设、运营及光伏组件研发、生产于一体的新能源产业链，具备光伏电站一体
化综合解决方案的能力。分布式光伏电站方面，公司实现全国化布局，通过稳定可靠的质量、优质的服务、
良好的口碑，与客户保持紧密、融洽、共赢的合作关系，为后续扩大电站规模、拓宽分布式电站应用场景提
供了有利条件。公司生产的碲化镉发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大方、可灵活
定制、透光性可调等优势，尤其作为绿色建筑环保材料能够广泛应用于光伏建筑一体化领域。
（四）检验检测认证
公司在检验检测认证领域布局了试验服务及试验设备研发制造两大环节，同时涵盖了轨道交通等优质的
下游细分领域。公司注重创新发展，不断提升研发能力和技术水平，拥有多项发明专利，与客户建立了长期
稳定的合作关系，为公司的长远发展提供了重要保障。
●未来展望:
（一）公司未来发展规划
2024年，公司坚持稳中求进，巩固发展电子市场流通和物业经营管理与城市服务两大基本盘，优化内部
经营管理、提质增效，夯实产业基础。同时，以进促稳，加大新能源领域的投资力度，扩大市场份额，聚焦
“低碳园区”、“低碳城市”发展理念，侧重减碳增汇，实现公司经营规模和效益的稳步提升。
（二）总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期的进展
1.持续加大新能源投资力度，积极拓展新业务类型
公司持续加大新能源业务投资力度，推动华南、东北、华北、华东、华中、西南等区域布局，扩大优质
项目资源储备，提高分布式光伏电站市场份额，并推动并网发电，增厚发电收入，提升经营稳定性。同时，
以电站为基础，结合储能、微电网等技术，稳步推进储能、充电桩、光伏建筑一体化等新能源应用业务，打
造绿色、低碳园区示范项目，不断提升公司新能源品牌影响力。
2.巩固优势业态，筑牢产业护城河
公司紧跟行业发展趋势，顺应市场需求，积极探索、培育新业态，适时调整市场业态及客户结构。并通
过优化营商环境、提升服务质量、一体化整合等举措，增强客户粘性，稳定经营，夯实电子市场流通及物业
经营管理与城市服务业务“压舱石”作用。
3.协同发展，提升品牌合力
充分发挥公司在电子市场流通领域的品牌影响力，挖掘公司不同业务领域间的市场、客户资源，实现资
源共享、协同发展，创新经营模式，提升整体市场竞争力。
（三）公司业务发展可能面临的问题
1.宏观调控政策风险
公司所布局的业务领域与国家宏观经济政策及产业政策关联度较高，重大政策调整可能对公司的经营产
生直接影响。应对措施：公司将持续密切关注政策变化，加强预判，及时调整业务策略，制定合理解决方案
。同时，持续提升核心技术，优化内部经营管理，增强自身核心竞争力，提高抗风险能力，降低政策变化带
来的影响程度。
2.市场竞争加剧风险
公司所布局的业务领域多数处于竞争激烈的行业，在竞争持续加剧的大趋势下，可能面临电子市场商户
流失、物业管理项目及光伏项目拓展难度加大等风险。
应对措施：（1）公司将紧跟时代潮流，把握市场机遇，延展产业链上下游，挖潜增效，保持竞争优势
；（2）完善内部经营管理，加强资源协同、一体化整合、降本增效，做好存量项目管理的同时，积极探索
增量市场；（3）积极探索、尝试新领域、新模式，寻求突破，培育第二增长曲线，为公司长远可持续发展
蓄力。
（四）2024年公司重点工作
1.加速扩大电站持有规模
2024年，公司立足深圳，聚焦粤港澳大湾区，辐射全国，拓宽融资渠道，拓展业务资源，加快推进分布
式光伏电站、储能电站的投资及建设，不断提升自持分布式光伏电站规模，保持对新能源光伏产业趋势的持
续研究及对市场商业模式的跟踪。同时，积极拓展储能、充电桩等业务类型，并依托已布局的分布式光伏市
场网络，逐步渗透。
2.持续优化电子市场基本盘，挖潜增效，巩固品牌价值
公司将持续优化经营管理模式，加强各电子专业市场的资源共享、业务协同、一体化整合，巩固产业集
群优势，实现规模效应。与时俱进，保持业态的更新迭代，持续激发市场活力，确保电子市场的长远发展。
3.持续推进城市服务升级转型
公司将加强内部基础工作建设，实施精细化管理，通过提升服务质量，提高客户满意度，增加客户粘性
，打造标杆项目，维护优质客户的稳定性。同时，纵向深耕医院、学校、政府公建等优势物业领域，横向拓
展多业态项目，提升服务深度和服务密度，保持稳步高质量发展。在“双碳”战略背景下，公司将积极推进
绿色物业管理，充分利用公司新能源技术赋能物业服务价值，打造低碳园区、低碳社区、低碳城市，助力公
司深度融入城市服务领域。
4.围绕业务发展需求，完善人才体系建设
人才是引领企业发展的第一动力，公司始终坚持“市场化、职业化、专业化”原则，以创新型、专业化
、高层次人才为重点，结合公司战略发展需要，完善人才选拔任用、培养锻炼、考核评价、薪酬激励、管理
监督等人才发展体系，努力打造一支战略发展适配、管理经验丰富、专业技术过硬、落地执行有力的人才队
伍，不断适应市场和产业发展需要，提升公司核心竞争力。
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