经营分析☆ ◇000069 华侨城Ａ 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
文化旅游业务、房地产业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 116.12亿 50.46 11.31亿 35.50 9.74
旅游综合业务(行业) 113.25亿 49.21 20.29亿 63.70 17.92
其他业务(行业) 7400.56万 0.32 2570.91万 0.81 34.74
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 116.12亿 50.46 11.31亿 35.50 9.74
旅游综合业务(产品) 113.25亿 49.21 20.29亿 63.70 17.92
其他业务(产品) 7400.56万 0.32 2570.91万 0.81 34.74
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 77.02亿 33.47 3.76亿 11.80 4.88
华南地区(地区) 61.06亿 26.54 8.91亿 27.98 14.60
华中地区(地区) 44.74亿 19.44 10.36亿 32.51 23.15
西部地区(地区) 28.05亿 12.19 6.15亿 19.30 21.92
华北地区(地区) 18.50亿 8.04 2.42亿 7.59 13.06
其他业务(地区) 7400.56万 0.32 2570.91万 0.81 34.74
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
旅游综合行业(行业) 313.88亿 56.31 59.97亿 56.70 19.10
房地产行业(行业) 242.07亿 43.43 45.67亿 43.19 18.87
其他(行业) 1.49亿 0.27 1153.34万 0.11 7.73
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 223.74亿 40.14 45.34亿 42.88 20.27
西部地区(地区) 111.96亿 20.08 29.55亿 27.94 26.40
华东地区(地区) 105.27亿 18.89 13.11亿 12.40 12.46
华中地区(地区) 68.95亿 12.37 11.42亿 10.80 16.56
华北地区(地区) 46.03亿 8.26 --- --- ---
其他业务(地区) 1.49亿 0.27 1153.34万 0.11 7.73
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
旅游综合业务(行业) 103.06亿 53.02 21.40亿 56.38 20.77
房地产业务(行业) 90.89亿 46.76 16.56亿 43.63 18.22
其他业务(行业) 4301.13万 0.22 -50.79万 -0.01 -1.18
─────────────────────────────────────────────────
旅游综合业务(产品) 103.06亿 53.02 21.40亿 56.38 20.77
房地产业务(产品) 90.89亿 46.76 16.56亿 43.63 18.22
其他业务(产品) 4301.13万 0.22 -50.79万 -0.01 -1.18
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 85.36亿 43.91 18.95亿 49.92 22.20
西部地区(地区) 44.87亿 23.08 9.77亿 25.74 21.77
华中地区(地区) 23.41亿 12.04 2.45亿 6.45 10.46
华北地区(地区) 22.10亿 11.37 2.92亿 7.70 13.22
华东地区(地区) 18.23亿 9.38 3.87亿 10.20 21.24
其他业务(地区) 4301.13万 0.22 -50.79万 -0.01 -1.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 493.66亿 64.31 107.93亿 61.57 21.86
旅游综合业务(行业) 272.20亿 35.46 66.61亿 38.00 24.47
其他业务(行业) 1.81亿 0.24 7682.31万 0.44 42.50
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 324.37亿 42.25 57.53亿 32.82 17.74
华南地区(地区) 224.48亿 29.24 67.24亿 38.36 29.95
华中地区(地区) 108.21亿 14.10 28.98亿 16.53 26.78
西部地区(地区) 89.58亿 11.67 18.86亿 10.76 21.05
华北地区(地区) 19.23亿 2.50 --- --- ---
其他业务(地区) 1.81亿 0.24 7682.31万 0.44 42.50
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售18.20亿元，占营业收入的3.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 130617.62│ 2.34│
│客户二 │ 22780.67│ 0.41│
│客户三 │ 14487.04│ 0.26│
│客户四 │ 7091.18│ 0.13│
│客户五 │ 7004.56│ 0.13│
│合计 │ 181981.08│ 3.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购80.22亿元，占总采购额的27.84%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 201369.00│ 6.99│
│供应商二 │ 175407.40│ 6.09│
│供应商三 │ 168078.00│ 5.83│
│供应商四 │ 164000.00│ 5.69│
│供应商五 │ 93329.71│ 3.24│
│合计 │ 802184.11│ 27.84│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）旅游业务公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点和引领力量；将
旅游科技、旅游酒店、特色商业“三维”作为重要支撑，培育打造细分领域专精企业，增进内部协同、增强
集群优势，与“两核”相互融合发展；通过打造一批标杆项目，作为“两核三维”业务体系的落地载体，形
成全国“多点”布局，成为公司旅游业务发展的增长引擎。主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、
水公园类、主题文化类、生态田园类等）；②酒店；③文商旅综合体；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务
等。
（二）房地产业务公司以房地产开发为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕
房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三
功能”融合发展。主要产品形态包括：①地产开发、文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合
性社区；②单体住宅社区；③公园式商业街区及写字楼等。同时，公司积极丰富产品结构，对人才房、保障
性住房开发进行探索与实践。
二、核心竞争力分析
（一）公司以“优质生活创想家”为核心理念，以成就卓越企业为愿景，以引领美好生活为使命，向人
民不断提供具有高品质、人性化、绿色生态等特色的优质生活体验。公司文化旅游业务市场知名度较高，房
地产项目独具特色，搭建起了核心产品体系，培育了一批行业领先的品牌和项目，形成了较高的品牌影响力
，积累了广泛客群，具备良好的市场基础。
（二）公司建立了一整套现代企业管理制度体系，拥有超过30多年的文旅、房地产开发建设、运营管理
经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培养和积累了一批专业化的人才队伍和管理团队。
（三）公司坚持长期价值主义，积极探索房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式和构建旅游业务“
两核三维多点”新发展格局，着力构建“一业一企、一企一业”新发展格局，推动各项业务持续向“市”而
生，服务国家战略和区域经济发展，创造更多经济价值和社会价值。
三、主营业务分析
（一）宏观经济及行业发展状况
今年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，根据国家统计局数据，今年上半年，我国GDP同比增
长5.0%；其中二季度增长4.7%，增速比一季度有所回落，二季度经济体量超32万亿元，工业增加值、货物进
出口总额都超10万亿元，总量指标规模依然十分可观。国内需求持续恢复、外部需求有所改善。向内看，上
半年，社会消费品零售总额同比增长3.7%，全国固定资产投资同比增长3.9%。向外看，上半年，货物进出口
总额同比增长6.1%，外汇储备稳定在3.2万亿美元以上，全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.1%，全国
城镇调查失业率平均值为5.1%。上半年，全国居民人均可支配收入20733元，同比名义增长5.4%，扣除价格
因素实际增长5.3%。经济稳定运行、长期向好的基本面没有改变。中国经济基本盘保持稳健的同时，经济发
展的质量不断提升。
文化旅游行业方面：今年以来，旅游市场持续升温。从春节假期、“五一”假期到端午假期，各大出游
平台发布的数据显示，短途游、周边游、自驾游等产品受欢迎，出境游、入境游等业态全线回暖。根据文化
和旅游部发布国内旅游抽样调查统计结果，2024年上半年，国内出游人次27.25亿，同比增长14.3%。其中，
城镇居民国内出游人次20.87亿，同比增长12.3%；农村居民国内出游人次6.38亿，同比增长21.5%。分季度
看，一季度国内出游人次14.19亿，同比增长16.7%；二季度国内出游人次13.06亿，同比增长11.8%。数据显
示，2024年上半年，国内游客出游总花费2.73万亿元，同比增长19.0%。其中，城镇居民出游花费2.31万亿
元，同比增长16.8%；农村居民出游花费0.42万亿元，同比增长32.6%。旅游市场的稳步复苏进一步稳固了市
场预期，持续优化的政策环境也为业界带来了更强的发展信心。
房地产行业方面：根据国家统计局数据，2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，政策侧重点转向
“去库存”“存量房产、土地的消化、盘活”。1-6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%
。房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23
.7%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%。新
建商品房销售额47133亿元，下降25.0%。
（二）报告期内公司经营情况回顾
1、主营业务亏损，但同比减亏
上半年，公司实现营业收入230.11亿元，同比上涨18.38%，其中：旅游综合业务收入113.25亿元，同比
上涨9.88%，房地产业务收入116.12亿元，同比上涨27.76%；上半年毛利率同比下降5.68个百分点，实现归
母净利润-10.56亿元，较上年同期减亏19.13%。
2、强化流动性管理，资本结构进一步优化
截至6月30日，公司货币资金余额为366亿元，占总资产比例超过10%，对短债覆盖倍数为1.21。经营性
现金流净额-28亿元，较一季度增加流入25亿元，上半年累计经营性现金净流出逐步收窄。
公司充分利用房地产融资相关政策工具箱，持续推进“应融尽融”工作，积极采用拉长久期、降低成本
、加强融资储备等措施，进一步优化资本结构。以司库体系为抓手，结合“631”债务风险管控机制，积极
应对、有效管控债务风险。截至6月30日，公司平均融资成本由年初的3.91%下降至3.79%。公司有息负债总
额1372亿元，有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比22%，中长期借款及
应付债券占78%。
3、深化专业化整合，增强专业化能力
截至目前，公司完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目整合至旅游、商业、物业
等专业化公司集中管理，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，充分发挥各自的优势
，提升资源配置效率。随着专业化整合的落实，公司进一步厘清各业务的资产关系和管理边界，构建了专业
化的业务体系，形成了市场化的发展模式，存量资产的运营效益稳步提升。
4、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率
（1）旅游业务
公司积极锤炼专业化发展能力，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。报告期内，公司旗下文旅项目共
计接待游客3634万人次。
①紧抓市场消费需求，增加优质产品供给
公司打造了丰富多彩的特色产品。“2024华侨城旅游狂欢节”探索“旅游+文化”“旅游+城市”“旅游
+自然”跨界融合，推出上千款惠民产品、超200场主题活动全方位满足旅游消费者个性化需求。北京玛雅海
滩水公园成功开业，玛雅海滩品牌焕新发布，融合古玛雅文化与现代潮流水上游乐元素，为游客提供高品质
的游玩好去处。深圳海景嘉途酒店举办开业庆典，“新时代，新灵感，新旅途”的嘉途品牌焕新升级，借助
与所在地文化的深度融合，为旅客带来多元丰富的旅居体验。华侨城旅行社推出东南亚、港澳、日韩、欧洲
等出境游精品线路，邀请游客开启休闲度假之旅。
②强化IP应用，提升游客体验
公司秉持“常看常新、常玩常新”的理念，深化IP运用及合作。旗下欢乐谷聚焦消费新趋势，推进文旅
融合，联动多座主题公园，开启“国潮文化节”，探索中国传统文化与现代娱乐的创新融合。北京欢乐谷打
造“京城首个青花瓷主题乐园”；成都欢乐谷携手“西游天团”，带来别具一格的国风热潮，将中国式新潮
流元素融入到旅游业态中，彰显文化自信。
③稳步推进项目拓展及建设
公司积极锤炼专业化和市场化发展能力。报告期内，旗下商管公司中标东莞松山湖文化艺术街区委托招
商运营服务项目，将打造新型公共文化社交空间。深圳瑞吉酒店项目施工建设及开业筹备工作正有序进行。
（2）房地产业务
报告期内，公司累计实现签约销售面积58.3万平方米，签约销售金额97.6亿元。公司围绕开发、产品和
营销等工作，积极提升专业化水平。
一是精益管理，提升项目开发管控能力。在严格确保项目质量的前提下，稳步提高项目的开发效率。成
都金牛国宾项目从拿地到开盘历时7个月，实现工程“提质”、节点提速。
二是精耕细作，提高产品品质。公司将创想精神融入产品营造中，不断打磨产品设计，为客户提供品质
更高、质量更好、功能更全的优质产品。无锡云湖别院挖掘客户的居住需求，为业主提供舒适的院墅生活体
验。
三是狠抓销售去化，优化资源结构。公司不断提升营销管理能力，及时根据市场情况采取灵活的销售策
略，加快推动去化。佛山顺德二期项目通过前期定位及装标提升，提高产品认可度，去化位居当地市场前列
。
（3）商业运营业务
公司持续提升商业品牌的吸引力，将文化、旅游、商业、休闲、娱乐、生态环境体验六大商业要素相融
合，带来更多生态价值与社会价值。报告期内，举办第九届“OCT凤凰花嘉年华”活动，联动旗下多业态产
品、携手100余个商业品牌、推出30余场活动，带来了丰富的文旅+商业互动与可持续生活体验。
（4）物管业务
报告期内，公司聚焦物业服务专业化能力提升，稳妥推动“6W3H3A”服务标准落地，进一步提升服务质
量和品牌影响力，华侨城物业连续多年获得中指研究院“中国物业服务百强企业”。
（三）公司2024年下半年经营计划
1、加大营销去化力度，强化流动性管理
公司聚焦产品打造和营销策略优化，为客户提供更好的产品和服务。下半年将持续把销售去化作为重点
工作，结合行业变化情况，抓好市场窗口机遇，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。加强现金流管
理，动态调整销售和投
资计划，保障生产、供货、销售节奏匹配，维持稳定的现金储备。
2、加强产品创新，做优做强旅游业务
一是深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园等经典产品，加大产品创新和IP培育力度，推出创新性、高品质的活
动，提升新鲜感和独特价值。
二是打造特色化产品，根据地域文化和城市客群偏好，对标准化产品线进行细化提升和创新研究，因地
制宜打造具有核心竞争力的产品。
三是依托存量项目，进一步创新经营管理，深化挖潜增效，提升专业化经营能力。抓住经营旺季机会，
促进经营提升。
3、聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局
根据市场情况，以周转去化为第一考量，聚焦核心城市核心区域招拍挂机会，积极发挥投资对高质量发
展的牵引和推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化资源布局，进一步夯实主业发展空间。
4、强化商业运营能力，提升物业服务质量
商业业务方面，总结各地商业运营经验，强化招商管理，积极推动优质品牌的建设落地，提升存量资产
运营的效益效率。持续增强市场竞争力和品牌影响力，满足消费者多元化、品质化的需求。
物业业务方面，完善物业业务标准化管理体系，探索增值服务，提升优质服务供给。
（四）公司房地产及相关业务经营情况
1、融资途径
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日
起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为
客户的按揭贷款提供担保总额约359.61亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
2、公司跟投项目实施进展情况
公司实施房地产项目的跟投，以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同时实现项目团队与公
司收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截至2024年上半年，本公司开展的
跟投项目中，累计跟投认购总额2.62亿元，占跟投项目资金峰值0.32%，其中2024年上半年新增3个项目跟投
，新增跟投本金269万元。截至2024年上半年，已有22个项目启动了跟投本金返还，累计返还8305.15万元；
4个项目分配跟投收益，累计分配收益729.67万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。
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