经营分析☆ ◇000069 华侨城Ａ 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
文化旅游业务、房地产业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
旅游综合行业(行业) 313.88亿 56.31 59.97亿 56.70 19.10
房地产行业(行业) 242.07亿 43.43 45.67亿 43.19 18.87
其他(行业) 1.49亿 0.27 1153.34万 0.11 7.73
───────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 223.74亿 40.14 45.34亿 42.88 20.27
西部地区(地区) 111.96亿 20.08 29.55亿 27.94 26.40
华东地区(地区) 105.27亿 18.89 13.11亿 12.40 12.46
华中地区(地区) 68.95亿 12.37 11.42亿 10.80 16.56
华北地区(地区) 46.03亿 8.26 --- --- ---
其他业务(地区) 1.49亿 0.27 1153.34万 0.11 7.73
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
旅游综合业务(行业) 103.06亿 53.02 21.40亿 56.38 20.77
房地产业务(行业) 90.89亿 46.76 16.56亿 43.63 18.22
其他业务(行业) 4301.13万 0.22 -50.79万 -0.01 -1.18
───────────────────────────────────────────────
旅游综合业务(产品) 103.06亿 53.02 21.40亿 56.38 20.77
房地产业务(产品) 90.89亿 46.76 16.56亿 43.63 18.22
其他业务(产品) 4301.13万 0.22 -50.79万 -0.01 -1.18
───────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 85.36亿 43.91 18.95亿 49.92 22.20
西部地区(地区) 44.87亿 23.08 9.77亿 25.74 21.77
华中地区(地区) 23.41亿 12.04 2.45亿 6.45 10.46
华北地区(地区) 22.10亿 11.37 2.92亿 7.70 13.22
华东地区(地区) 18.23亿 9.38 3.87亿 10.20 21.24
其他业务(地区) 4301.13万 0.22 -50.79万 -0.01 -1.18
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 493.66亿 64.31 107.93亿 61.57 21.86
旅游综合业务(行业) 272.20亿 35.46 66.61亿 38.00 24.47
其他业务(行业) 1.81亿 0.24 7682.31万 0.44 42.50
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 324.37亿 42.25 57.53亿 32.82 17.74
华南地区(地区) 224.48亿 29.24 67.24亿 38.36 29.95
华中地区(地区) 108.21亿 14.10 28.98亿 16.53 26.78
西部地区(地区) 89.58亿 11.67 18.86亿 10.76 21.05
华北地区(地区) 19.23亿 2.50 --- --- ---
其他业务(地区) 1.81亿 0.24 7682.31万 0.44 42.50
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
旅游综合业务(行业) 105.49亿 64.34 26.81亿 66.19 25.41
房地产业务(行业) 58.09亿 35.43 14.19亿 35.03 24.42
其他业务(行业) 3752.07万 0.23 -381.77万 -0.09 -10.18
───────────────────────────────────────────────
旅游综合业务(产品) 105.49亿 64.34 26.81亿 66.19 25.41
房地产业务(产品) 58.09亿 35.43 14.19亿 35.03 24.42
其他业务(产品) 3752.07万 0.23 -381.77万 -0.09 -10.18
───────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 76.55亿 46.69 25.87亿 63.87 33.79
西部地区(地区) 33.84亿 20.64 6.30亿 15.57 18.63
华中地区(地区) 22.40亿 13.66 6.96亿 17.18 31.05
华东地区(地区) 18.39亿 11.22 1.25亿 3.09 6.80
华北地区(地区) 12.41亿 7.57 6157.53万 1.52 4.96
其他地区(地区) 3752.07万 0.23 -381.77万 -0.09 -10.18
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售18.20亿元，占营业收入的3.27%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│客户一 │ 130617.62│ 2.34│
│客户二 │ 22780.67│ 0.41│
│客户三 │ 14487.04│ 0.26│
│客户四 │ 7091.18│ 0.13│
│客户五 │ 7004.56│ 0.13│
│合计 │ 181981.08│ 3.27│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购80.22亿元，占总采购额的27.84%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 201369.00│ 6.99│
│供应商二 │ 175407.40│ 6.09│
│供应商三 │ 168078.00│ 5.83│
│供应商四 │ 164000.00│ 5.69│
│供应商五 │ 93329.71│ 3.24│
│合计 │ 802184.11│ 27.84│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
宏观经济方面：当前，世界百年变局加速演进，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，世界经济
饱受地缘政治、地区冲突不断加剧的影响。国内经济发展需要克服有效需求不足，社会预期偏弱等困难挑战
。2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央
坚强领导下，我国经济回升向好，供给需求稳步改善，高质量发展扎实推进。我国全年GDP超过126万亿元，
同比增长5.2%；人均国内生产总值稳步提高，同比增长5.4%；全年城镇调查失业率平均值比上年下降0.4个
百分点，物价总体保持温和上涨，全年CPI上涨0.2%，核心CPI上涨0.7%。2024年，国际形势依然复杂严峻，
国内经济回升向好仍存在一些困难和挑战。中央经济工作会议指出将坚持稳中求进的工作总基调，多出有利
于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的
基础。从中长期看，我国经济发展的韧性强、活力足、潜力大，面临的有利条件强于不利因素，经济回升向
好、长期向好的基本趋势没有改变。
（一）旅游行业：总体来看，2023年我国旅游市场复苏势头强劲，出游需求、消费潜力持续释放，整体
呈现蓬勃发展态势。一方面国内出游人次大幅提升。据文旅部发布的数据显示，2023年，国内出游人次48.9
1亿，比上年同期增加23.61亿，同比增长93.3%。其中，城镇居民国内出游人次37.58亿，同比增长94.9%；
农村居民国内出游人次11.33亿，同比增长88.5%。分季度看，其中一季度国内出游人次12.16亿，同比增长4
6.5%；二季度国内出游人次11.68亿，同比增长86.9%；三季度国内出游人次12.90亿，同比增长101.9%；四
季度国内出游人次12.17亿，同比增长179.1%。另一方面，国内旅游收入增幅明显。国内游客全年出游总花
费4.91万亿元，比上年增加2.87万亿元，同比增长140.3%。其中，城镇居民出游花费4.18万亿元，同比增长
147.5%；农村居民出游花费0.74万亿元，同比增长106.4%。从出境游市场看，受旅游政策优化、居民出境游
意愿增强等多重积极因素的叠加推动，出境游有序恢复，据中国旅游研究院发布的《中国出境旅游发展年度
报告（2023-2024）》显示，2023年，出境游人数超过8700万人次。
（二）房地产行业：2023年，我国房地产市场仍在调整，在政策的有力支撑下，积极变化正逐步显现。
从政策端看，中央政策支持力度持续增强，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭
，政策力度逐渐转向“托举并用”，降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策陆续出台；地方政策松绑
加力提速。从市场端看，房地产销售、投资等指标降幅收窄。2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同
比下降8.5%，销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，降幅分别比上年大幅收窄15.8和20.2个百分点。全国房地
产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点；此外，“保交楼”工作稳步推进，
效果持续显现。2023年全国房地产开发企业竣工房屋面积10.0亿平方米，同比增长17.0%。从中长期看，房
地产业仍是国民经济的支柱产业。2023年中央首次提出并多次强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两
用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，房地产发展新模式正加速构建，房地产市场长期良性
健康发展有较好的基础。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司聚焦高质量发展，在专业化整合、精益管理等方面深化改革，各业务在市场化竞争中不断提升专业
化水平。旅游业务加快构建“两核三维多点”新发展格局，强化面向市场的盈利模式，进一步向“市”图强
。全力推动专业化发展模式加速落地、落实、落细，不仅是公司面对严峻外部形势的主动变革，也是公司发
展转型升级，努力实现可持续高质量发展目标的必由路径。房地产业务深入践行“一体两翼三功能”新发展
模式，全面提升项目运营、市场营销、资源获取、成本管控、产品打造的专业化能力，全面向“市”而生。
（一）旅游业务公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点和引领力量；将
旅游科技、旅游酒店、特色商业“三维”作为重要支撑，培育打造细分领域专精企业，增进内部协同、增强
集群优势，与“两核”相互融合发展；通过打造一批大而强或小而美的标杆项目，作为“两核三维”业务体
系的落地载体，形成全国“多点”布局，成为公司旅游业务发展的增长引擎。主要产品形态包括：①主题公
园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体；④自然
人文景区及其他；⑤旅行服务等。
（二）房地产业务公司以房地产开发为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕
房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三
功能”融合发展。主要产品形态包括：①地产开发，文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合
性社区；②单体住宅社区；③公园式商业街区及写字楼等。同时，公司积极丰富产品结构，对人才房、保障
性住房开发进行探索与实践。
（三）公司房地产及相关业务经营情况
7、公司实施房地产项目的跟投
以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同时以激励项目团队为目的，持续优化完善项目跟投
管理机制，2023年9月修订印发了《深圳华侨城股份有限公司项目跟投管理办法》。进一步调动项目团队的
积极性，实现项目团队与公司收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截至20
23年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.59亿元，占跟投项目资金峰值0.34%，其中2023年
新增1个项目跟投，新增跟投本金124万元。截至报告期末，已有22个项目返还跟投本金，合计8231.93万元
；4个项目分配跟投收益，分配收益729.67万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。报告期
内有2个项目跟投已结束，实现退出。
三、核心竞争力分析
一是先发优势。公司进入旅游及地产行业近四十年，旅游业务市场知名度较高，房地产项目独具特色，
主业的发展积累了广泛客群，具备良好的市场基础。
二是资源优势。作为旅游行业的排头兵，华侨城深耕行业多年，在核心城市核心板块占据区位优势；在
产业链供应链具备合作资源优势；在政府、消费者端累积的良好信用让公司在项目资源获取等方面具备优势
。
三是协同优势。公司各主营业务之间形成了既相对独立，又协同并进、相互支撑的共生模式，在业态布
局、功能匹配、路径支持等方面形成了富有成效的协同效应和集群优势，较好地解决了资源获取、统筹规划
、现金回流等问题。主业协同发展模式具有强大生命力，未来仍将大有可为。
四是产品优势。在长期发展过程中，公司主营业务板块不断探索，勇于创新，持续打造形成了多产品线
的发展格局，在旅游、房地产领域均搭建起了核心产品体系，形成了多元化产品优势。
五是品牌优势。先后培育了锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸等一批行业领先的品牌和项目，经
过近四十年的发展积累了较高的信誉度和美誉度，形成了卓越的品牌影响力。
六是管理优势。建立了一整套现代企业管理制度体系，拥有超过30多年的旅游、房地产开发建设、运营
管理经验，培养和积累了一批专业化的人才队伍，拥有一个远见卓识的领导团队。
（一）报告期内公司经营情况回顾
1、主营业务亏损，但同比减亏
报告期内，公司实现主营业务收入556亿元，同比减少27%；实现净利润-84亿元、归母净利润-65亿元。
其中：旅游综合业务收入314亿元，同比增加15%；房地产业务收入242亿元，同比减少51%。报告期净利润为
负主要源于地产业务收入结转金额和毛利率较上年同期下降，对部分项目计提资产减值准备；但亏损金额较
上年同期大幅减少，主要原因如下：①公司旅游业务强劲复苏，本报告期公司旅游业务明显改善；②公司深
入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程管控，本报告期管理费用、销售费用较上年同期减少；③本报
告期计提的资产减值准备较上年同期减少。
2、强化流动性管理，公司资本结构进一步优化
公司积极践行精益管理理念，坚定贯彻落实“以销定产”、“以收定投”的管理策略，确保现金流安全
稳定。截至年末，货币资金余额为401亿元，占总资产比例超过10%,对短债覆盖倍数为1.63。经营性现金流
净额34亿元，较去年-5.7亿元大幅改善，为公司经营可持续发展、适时补充优质资源创造了条件。
公司通过充分把握融资环境改善的窗口期与政策优势，持续优化债务结构。
一是持续推进调整债务结构，压降短债规模，将债务风险防控工作机制进行常态化运作；
二是在授信储备方面，加快扩容长期债务，持续推进“应融尽融”工作；
三是充分利用政策工具箱与把握银行窗口期红利，通过贷款置换等有效手段，持续压降融资成本，拉长
债务久期；四是提升资金匹配精确度，坚持长期资产配置长期资金，并确保资金优先投向盈利高、净现金流
多、回报周期短的项目，增强公司资金流安全垫。
截至年末，平均融资成本为3.91%，较年初下降32bp，有息负债总额1334亿元，有息负债以中长期负债
为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比18%，中长期借款及应付债券占比82%，与此同时公司通过
631债务风险管控机制，合理有效控制了公司的偿债风险。
3、深化专业化整合，增强专业化能力
公司进一步厘清各业务板块的资产关系和管理边界，提升资源配置效率，构建现代化的主业体系，巩固
专业化整合成果，持续释放管理效能。
截至目前，公司完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐
谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业
部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，充分发挥各自的优势，构建了专业化的业务体系，形
成了市场化的发展模式。
各专业化公司聚焦主责主业，业务管理专业化水平持续提升。欢乐谷公司成立主题公园大运营管理委员
会，加大对主题公园景区项目的经营统筹力度。商管公司建立商业品牌库及品牌联盟，进一步完善规模商业
体的标准化管理体系。
酒店公司建立酒店业务集中采购项目库，整合资源推进区域集采合作。随着专业化整合的落实，公司各
业务实现“一业一企、一企一业”运作，存量资产的运营效益稳步提升。
4、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效益
（1）旅游业务
2023年，国内旅游市场复苏势头强劲，持续释放消费潜力，呈现整体向好态势。公司紧抓市场复苏机遇
，锤炼专业化发展能力，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客
9365万人次，同比2022年提升51%。
①秉持创新精神，增加优质产品供给
公司坚持创想基因，打造了丰富多彩的特色主题活动和产品。如天津欢乐谷创新举办冰雪节，打造“娱
乐+设备+演艺+打卡+互动”的一票制高性价比的组合产品，提升淡季经营业绩。成都欢乐谷以大运音乐节系
列活动为载体，深入开展“爱成都·迎大运”城市共建共治共享行动，以年轻的潮流音乐文化、欢乐的品牌
文化为核心，助力大运会顺利举办。
顺德欢乐海岸PLUS打造光影烟花秀、冬日浪漫飘雪、潮流舞蹈、美食街区等组合产品，为客户提供城市
休闲漫游方案。
深圳欢乐港湾带来摩天轮灯光秀、3D投影表演等丰富多彩的活动，满足消费者的社交娱乐、精神文化需
求。华侨城洲际大酒店利用旅游度假区资源，推出“奇趣乌托邦”亲子俱乐部产品，丰富客户体验。前海华
侨城JW万豪酒店紧贴“亲子游”、“港人北上”、“周末经济”等热度，结合周边旅游资源，推出系列套餐
产品，提升游客体验。前海华侨城艾美酒店以“旅见经纬，美好启航”为主题，顺利举行试业庆典，将为城
市提供高端文旅服务和商务配套，丰富游客的旅居体验。
②强化IP应用，丰富游客体验
公司秉持“常看常新、常玩常新”的理念，向旗下景区注入优质IP形象及内容，焕活新场景，提升“含
新量”，满足游客的多元需求。上海欢乐谷“新春国潮节”植根传统文化、创新表演形式，呈现国风新玩法
；重庆欢乐谷积极探索“IP+”新模式，联合Smiley、蓝精灵、Bingo等IP赋能节庆创新。
③稳步推进项目拓展及成熟项目焕新
报告期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛
雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。
（2）房地产业务
报告期内，公司累计实现签约销售面积227万平方米，签约销售金额449亿元。克而瑞行业百强企业2023
年全口径销售金额排名中，华侨城从2022年的第35名上升至第31名。
①狠抓去化，优化存量资源结构
公司将销售去化作为第一优先级工作，及时根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动去化。东莞松
湖原岸项目荣登东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一；佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额刷新
近两年顺德市场记录。
成都信和、太原侨冠、重庆华侨城、苏州胥江路、济宁太白湖、合肥空港国际小镇等项目位列当地或片
区商品房销售榜前三。
②做优增量，夯实发展资源基础
公司秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，积极向“市”而生，锤炼市场竞争力。报告期内顺利拓展
4个项目，获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-15号地块住宅项目、佛山市
禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003地块住宅项目、成都金牛国宾地块住宅项目开发用地，合计新增土地面
积38.13万平方米，计容建筑面积59.87万平方米。
③精益操盘，提升项目开发能力
公司坚持以精益化为核心的管理提升，完善运营体系建设，持续提高项目开发管控水平。各区域公司确
立“拿地即进场”前置一切施工准备工作的精益管理流程，新获取的项目整体操盘工期较以往提前3个月以
上。在严格确保项目质量的前提下，公司部分项目开发效率达到区域领先水平。
（3）商管业务
报告期内，公司举办“创想欢乐·商业向新”商业品牌战略发布会，三大核心产品线——“欢乐海岸系
列”文旅特色商业综合体产品线，“OCT-LOFT系列”创意文化产业园产品线，“欢乐时光系列”品质社区商
业产品线全面亮相，通过构建体验丰富的商业场景、文旅商跨界交织的行业生态、欢乐脉动无限的城市景观
，提升商业品牌的吸引力。
（4）物管业务
报告期内，公司聚焦物业服务、增值业务和专业服务三大业务板块，成功拓展外部项目超50个。创新搭
建“6W3H3A”物业业务标准化管理体系，市场知名度和影响力进一步提升，连续3年获得中指研究院“中国
物业服务百强企业”，连续5年获得克而瑞物管和中物研协“中国物业服务企业综合实力100强”等荣誉。
●未来展望:
党的二十大报告强调要“加快建设世界一流企业”。华侨城作为旅游与房地产行业先行者，始终坚守初
心与使命，不断满足人民对美好生活的需要，坚持“优质生活创想家”的核心理念，以“成就卓越企业，引
领美好生活”为愿景使命，以“人本、创造、专业、精益”为核心价值观，把打造世界一流企业作为公司的
奋斗目标。
（一）公司展望面向未来，华侨城将向质量效益转型升级。公司始终围绕和服务国家战略，牢牢把握做
强做优做大国有资本与国有企业的总目标，以“提升核心竞争力”和“增强核心功能”为途径，突出效益至
上，提升发展质量。公司坚持以可持续发展为核心，以创新为引领，以改革为动力，以管理为抓手，打造形
成市场领先的专业化业务体系，持续追求企业长期价值。
在业务布局上，旅游业务是公司领创业务，将保持领先，向“市”图强，加快构建“两核三维多点”发
展格局，即以主题公园、自然人文景区为核，在旅游科技、旅游酒店、特色商业三个维度持续深耕，不断巩
固核心竞争优势，做精做特旅游业务；房地产业务是公司支柱业务，将聚焦优势，向“市”而生，践行“一
体两翼三功能”发展模式，即以房地产开发为主体业务，以依托房地产开发这一主体而形成的衍生运营性业
务为翼，加速构建新发展模式；加快打造一批潜力广阔、优势突出、效益良好、可持续发展的专业子公司。
在业务发展路径上，沿着“专业化、标准化、市场化、规模化、资本化”的五化思路，通过进一步的专
业化整合，深化改革、管理提升、资源导入、协同创新以及出清退出等各种方式，进一步突出和做强主业，
不断提升子公司的核心竞争力，使主业的平台企业在各自所处的行业保持领先地位，成为各自细分领域的排
头兵。
（二）公司2024年工作计划
1、持续深化专业化整合，释放专业化管理效能
运营方面，做强欢乐谷、商管、酒店、旅发等专业化运营管理平台，全面完成存量在运营项目的管理整
合工作，推动各业务条线专业化发展，持续提升存量资产运营效益；积极稳妥拓展外部业务，形成面向市场
的盈利模式。开发方面，深化城市公司建设成果，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行，强化
营销、投资、产品、成本管理能力，进一步提升房地产业务资源配置效率。
2、紧抓市场消费机遇，做优做强旅游业务
产品创新方面，赋予旅游业务新的内涵，不断丰富消费场景，切实提升服务水平。满足游客多元化需求
，通过多主题游玩项目、多点式游玩设备、地方文化演艺节目、景区特色巡游车等产品矩阵，满足游客不同
时段的游玩需求。创新智能互动产品，加大智能互动设备的创新力度，增强游客体验值。着力发展夜间经济
，打造多元丰富的夜间景观，将沉浸式“游、购、娱”的场景延伸至夜晚，结合文化创意门店、地方特色美
食，推动夜间消费提质增效。
IP赋能方面，融入潮流元素，优化二消设施布局，实现景区的整体改造和品质提升，提高盈利水平和运
营效能。将“微创新”作为提升产品力的重要途径，全力打造新产品、新体验、新品牌，通过IP和场景的“
微创新”提升景区品牌形象和游客满意度。
3、加大营销去化力度，强化流动性管理
坚持分类施策，以深入而精准的客研定位客户，以丰富而创新的策略推进去化，切实加快销售去化节奏
，持续改善房地产资源布局和业态结构。
加强流动性管理，动态铺排销售和投资计划，维持充足的现金储备，为公司获取优质增量资源创造良好
条件。
4、聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局
强化对市场的研判，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。一方面，充分把握市场化招
拍挂机会，提前跟踪、错位竞争、差异化竞拍；另一方面，积极保持多元化开发的传统优势，协同联动、精
准研判、提升综合效应。积极发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化
资源布局，进一步夯实主业发展空间。
5、坚持市场化发展，提升商业管理水平
发挥“文旅+商业”特色优势，加快提升商业专项能力，充分释放文旅特色商业综合体、创意文化产业
园、品质社区商业三大核心产品线的管理效能。围绕客户消费习惯，强化多业态联动，构建全“生态链”业
态组合，打造多功能商业消费场景。提高创收增利能力，稳步提升出租率和租金坪效。
6、提升物业服务质量，稳妥推进业务拓展
坚持可持续发展，落实“全面质量管理”思想，以“6W3H3A”管理体系为抓手，完善物业服务标准，优
化客服响应效率，提升服务质量和客户满意度。强化市场核心竞争力，稳步提升物业业务管理规模。稳妥发
展增值服务，明确增值业务发展方向并构建相关产品体系，确保业务落地。
（三）公司可能面临的风险
1.宏观经济风险。国际方面，随着逆全球化思潮抬头，单边主义、保护主义明显上升，世界经济复苏乏
力，局部冲突和动荡频发，发达经济体2023年加息对全球经济金融的累积效应还将持续显现。国内方面，当
前需要克服的困难和挑战主要是“有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，
国内大循环存在堵点”。外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，可能会影响企业的销售回款、经营效
益。
应对措施：加强对宏观经济形势信息的收集，及时对经济形势信息进行分析和汇报。同时加强对房地产
市场动态分析和行业分析的研究力度，多渠道、多角度、高频次地跟踪市场形势动向，强化市场监测及预警
能力，促进主业稳健发展。
2.经济效益风险。市场需求、竞争状况、销售去化等因素均可能导致企业利润空间压缩，进而影响企业
的市场竞争力、市场份额和可持续发展的能力。
应对措施：强化亏损企业治理，按照“一业一企”原则，整合优化非必要单独存续的平台公司及同质化
经营企业，进一步优化法人架构，压缩管理层级。同时坚持专业化发展，加强地产成本管控，持续健全产品
质量管理体系。3.财务风险。公司的房地产业务属于资金及资本密集型产业，前期需要大量的资金投入，杠
杆比率较高、融资规模较大，可能存在因债务期限结构不平衡，导致公司面临集中偿付的流动性风险。公司
的旅游业务，属于投资金额大、回收周期长的产业，可能存在项目融资结构与项目经营周期不匹配，导致的
债务偿付风险。
应对措施：公司通过加大销售回款力度、盘活存量资产来加快经营性现金流回收。同时坚持“以收定投
”，合理控制投资节奏，根据经营情况动态跟踪和灵活调整投资额度。
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