经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2026-10-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房产开发业务；物业租赁业务；物业经营业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 36.57亿 79.27 5.52亿 46.14 15.09
物业租赁(行业) 6.52亿 14.12 5.24亿 43.84 80.45
文旅及物业经营(行业) 2.11亿 4.57 1.13亿 9.43 53.51
其他(行业) 9399.48万 2.04 699.12万 0.58 7.44
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 28.26亿 61.25 10.83亿 90.53 38.31
长三角(地区) 11.15亿 24.16 1.46亿 12.20 13.09
成渝(地区) 3.29亿 7.12 1885.64万 1.58 5.74
长江中游(地区) 1.98亿 4.30 -1045.98万 -0.87 -5.28
大湾区(地区) 1.46亿 3.17 -4109.10万 -3.44 -28.12
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 59.23亿 74.06 -5.47亿 -65.77 -9.23
物业租赁(行业) 14.92亿 18.66 12.16亿 146.32 81.48
物业经营(行业) 3.95亿 4.94 1.56亿 18.78 39.54
其他(行业) 1.88亿 2.35 561.20万 0.68 2.98
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.85亿 53.58 9.69亿 116.56 22.60
长三角(地区) 16.18亿 20.23 2.67亿 32.16 16.52
成渝(地区) 8.63亿 10.79 2489.13万 3.00 2.89
长江中游(地区) 7.21亿 9.01 -1.90亿 -22.88 -26.37
大湾区(地区) 5.11亿 6.39 -2.40亿 -28.84 -46.85
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 36.24亿 77.85 -1.98亿 -36.91 -5.47
物业租赁(行业) 7.76亿 16.66 6.66亿 123.99 85.93
物业经营(行业) 1.83亿 3.92 7000.18万 13.02 38.34
其他(行业) 7300.37万 1.57 -54.66万 -0.10 -0.75
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 28.69亿 61.64 5.37亿 99.83 18.70
长三角(地区) 8.46亿 18.17 1.09亿 20.27 12.88
成渝(地区) 4.75亿 10.20 4041.17万 7.52 8.52
大湾区(地区) 3.24亿 6.95 -1.36亿 -25.21 -41.86
长江中游(地区) 1.42亿 3.04 -1295.98万 -2.41 -9.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 167.20亿 87.66 -10.38亿 -181.18 -6.21
物业出租(行业) 17.29亿 9.06 14.68亿 256.15 84.90
物业经营(行业) 4.62亿 2.42 1.21亿 21.16 26.25
其他收入(行业) 1.64亿 0.86 2219.87万 3.87 13.56
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 89.32亿 46.83 5.50亿 95.91 6.15
京津冀(地区) 65.73亿 34.46 7.43亿 129.64 11.30
大湾区(地区) 14.16亿 7.42 -5.46亿 -95.21 -38.53
成渝地区(地区) 11.12亿 5.83 -2.14亿 -37.27 -19.22
长江中游(地区) 10.42亿 5.46 3973.00万 6.93 3.81
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售5.14亿元，占营业收入的6.43%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 29357.80│ 3.67│
│客户二 │ 12083.27│ 1.51│
│客户三 │ 3512.92│ 0.44│
│客户四 │ 3443.45│ 0.43│
│客户五 │ 3026.05│ 0.38│
│合计 │ 51423.49│ 6.43│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购5.90亿元，占总采购额的37.34%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 37303.28│ 23.60│
│供应商二 │ 7317.56│ 4.63│
│供应商三 │ 4953.75│ 3.13│
│供应商四 │ 4798.57│ 3.04│
│供应商五 │ 4641.85│ 2.94│
│合计 │ 59015.01│ 37.34│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、经营形势分析
（一）行业发展形势
1．行业政策变化分析
2026年3月5日的政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索
多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障
性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物
业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展
新模式的基础制度和配套政策建设。2026年4月的中央政治局会议指出：努力稳定房地产市场，扎实推进城
市更新。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2026年上半年，全国商品房销售面积为4.0亿平米，同比下降11.6%；全国商品房
销售金额为3.8万亿元，同比下降13.6%。根据中国指数研究院数据，2026年上半年，销售TOP100房地产企业
销售总额为1.6万亿元，同比下降13.6%。
根据国家统计局数据，2026年上半年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.5%。其中，一线
城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9%，三线城市新建商
品住宅销售价格同比下跌2.0%。
根据中国指数研究院数据，2026年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为1.4亿平方米，同比下降
22.6%，全国300个城市住宅用地成交出让金为0.6万亿元，同比下降30.7%。
（二）公司经营策略
1．公司经营管理回顾
报告期内，公司坚持以经营安全为首要原则，围绕“保障安全、提质增效、全力去化、稳健发展”的经
营思路，重点开展了以下经营管理工作：
（1）围绕经营抓党建，促进公司转型发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，推动党建与公
司经营业务相融合。一是深入开展树立和践行正确政绩观学习教育，通过组织学习研讨、党课培训、主题党
日、警示教育等，认真落实各项工作任务，引导广大党员以正确的政绩观引领发展、凝聚合力，为公司转型
发展贡献力量；二是修订党委议事决策相关制度，不断完善工作机制，提高决策的科学性，进一步发挥党委
把方向、管大局、保落实的领导核心作用；三是持续发挥“党员先锋队”、“红墙先锋志愿服务队”的积极
作用，以党建助力项目交付、文旅升级、轻资产转型，实现党建与经营工作双融双促、同频共振。
（2）坚守现金流安全，保障公司资金安全。报告期内，公司持续将保障资金安全作为核心经营任务。
一是根据房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，推进早回款多回款，经营活动现金流净
额持续为正；二是公司保持AAA主体评级稳定，多措并举成功发行CMBS、中期票据，并完成公司债回售转售
工作，保障公司资金安全；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理，平衡资金运用和风险
控制，持续推进降本增效工作。
（3）定向发行永续债，助力公司稳健发展。报告期内，公司向控股股东北京金融街投资（集团）有限
公司进行定向永续债权融资20亿元。本次永续债权融资展现了公司控股股东北京金融街投资（集团）有限公
司支持公司稳健发展的决心，同时实现了提升公司净资产规模和现金流安全的双重目标，优化了公司资产负
债结构，对公司财务稳健和经营安全有积极影响。
（4）持续促进销售去化，开发业务强化销售。报告期内，公司持续强化销售调度，结合项目的客群结
构和竞品动态，实施差异化经营策略，并根据市场动态及时调整销售策略，持续促进销售去化，公司二季度
销售较一季度有所提升。2026年上半年，公司实现销售签约额约22.5亿元，实现销售签约面积约16.8万平米
；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额约21.5亿元（销售面积约15.8万平米），商务产品实现销售签约
额约1.0亿元（销售面积约1.0万平米）。
（5）优化项目管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块一方面深耕存量客户，精准
匹配租户需求，全力保障客户续租，另一方面开展增量招商，多渠道联动精准拓客，全力保障项目出租率稳
定；商业板块锚定区域发展定位，通过打造区域高品质特色市集和社交空间，努力激活消费动能；公寓/酒
店板块持续开发商旅平台，从服务细节入手提升客户体验，提高品牌影响力。2026年上半年，资产经营业务
（含城市更新）实现收入约7.5亿元，实现息税前利润约4.6亿元。
（6）焕新业态内容，文旅业务保持增长。报告期内，公司在营文旅项目丰富服务内容，在稳定经营的
基础上积极寻求新突破，保持游客吸引力。其中，慕田峪长城开展多样主题展演，丰富活动体验，半年度游
客量创新高；天津之心超高层观光项目推出多种时令活动，打造文旅互动内容，市场关注度持续提升；遵化
古泉小镇项目坚持康养定位，持续完善小镇配套，充分挖掘客户消费价值，游客量及同期收入实现双提升；
惠州巽寮湾项目商业招租工作稳步推进，游艇会开展多种合作。报告期内，公司文旅业务实现收入约1.9亿
元，实现息税前利润约1.0亿元，收入利润实现同比增长。
（7）探索业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司持续探索和打造以轻资产运营为主的城市更
新业务模式，积极推进项目市场化拓展和自有存量资产盘活，培育公司新的业务增长点。市场化获取项目方
面，北京市西城区“金树如院”公寓项目保持满租，北京市西城区百万庄大街长租公寓项目完成改造，招商
工作稳步推进；持有项目盘活方面，北京门头沟融悦中心写字楼B座将按政府需求整体改造为保障性租赁公
寓，开创了“政府出政策、企业出资产、社会出效益”的多赢模式；苏州融悦湾人才公寓改造项目相关工作
稳步推进。
（8）强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司在安全生产的前提下持续推进保交楼。一是
加强项目施工各环节的调度，提高项目建设与项目去化和项目交付节奏的匹配度，做好交付节点管控，确保
项目如期保质交付；二是持续完善安全管理体系，落实全员安全生产责任制，保障各项目安全工作标准化、
规范化、制度化；三是坚持第三方过程质量评估、第三方交付质量评估等机制，严把过程质量、确保交付质
量，并为系统性持续提升项目品质打好基础。
2．公司经营管理展望
2026年7月的中央政治局会议指出：稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融
机构改革化险、减量提质。
2026年下半年，公司将立足稳定经营，坚持以现金流安全为首要原则，加快回款进度，盘活存量资产；
提升自持物业运营能力，稳定主要客户；持续加大城市更新、文旅业务等转型发展力度，力争获取新的发展
资源。
（1）围绕重点工作，持续发挥引领作用。2026年下半年，公司党委一是持续落实树立和践行正确政绩
观学习教育的工作要求，巩固学习教育成果，不断把学习教育成果转化为干事创业、履职担当的强大动力和
实际成效；二是以走出去、请进来的方式，持续开展党员教育培训，提高党性修养，引导公司党员充分发挥
先锋模范作用，为公司转型发展贡献力量；三是持续发挥公司党委的领导核心作用，围绕经营抓党建；鼓励
各基层党组织围绕公司重难点工作开展党建工作，进一步将“三维度有形覆盖”转化为“多维度有效赋能”
。
（2）推进四轮驱动，保障公司稳健经营。2026年下半年，公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落
实战略部署：房产开发业务随行就市，持续强化销售调度和去化，提升销售流速；资产经营业务将不断优化
管理模式、灵活招商，稳定主要客户，持续推进核心区商业升级赋能工作，同时积极开展重点项目的改造升
级及更新工作；文化旅游业务根据市场情况灵活安排经营，继续加大引流力度，促进旅游消费；城市更新业
务将加大创新力度，以项目为载体，以内容为平台，打造多元收益结构，同步跟进城市更新新政，择机储备
适配项目，优先盘活公司存量资产。
（3）强化资金管控，保障公司经营安全。2026年下半年，公司将坚持以现金流安全为首要原则，确保
经营稳健。一是根据房地产行业和市场变化，制定贴合市场的销售策略，完善销售管控模式，加快产品去化
，积极推进存量资产盘活，加速资金回流；二是严格落实资金预算管理制度，加强现金流监控和调度，提高
资金使用效率，保障资金安全；三是充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求相匹配的成本合理的
资金，促进公司业务稳健发展；四是持续推进降本增效，严格落实“以收定支”，继续开展阶段性成本后评
估，防范成本超支风险。
（4）依法合规经营，保障公司持续健康发展。2026年下半年，公司将坚持经营发展和风险控制两手抓
，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注销售去化、现金流安全、工期建设等重点领域可能出现
的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推
进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。
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