经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理、高科技及产品投资开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 100.74亿 80.14 -8.44亿 -91.46 -8.38
物业出租(行业) 18.26亿 14.52 15.74亿 170.54 86.21
物业经营(行业) 4.38亿 3.49 8859.89万 9.60 20.22
其他收入(行业) 2.33亿 1.86 1.04亿 11.31 44.74
───────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.17亿 33.55 7.00亿 75.88 16.61
长三角(地区) 40.00亿 31.82 5.81亿 62.99 14.53
大湾区(地区) 26.35亿 20.96 -4.11亿 -44.52 -15.59
成渝地区(地区) 12.68亿 10.09 -1281.61万 -1.39 -1.01
长江中游(地区) 4.51亿 3.58 6495.00万 7.04 14.41
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 44.36亿 79.01 -7997.02万 -10.20 -1.80
物业租赁(行业) 8.90亿 15.85 7.95亿 101.45 89.36
物业经营(行业) 1.83亿 3.25 2384.80万 3.04 13.06
其他(行业) 1.06亿 1.89 4473.56万 5.71 42.25
───────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 19.32亿 34.41 6.09亿 77.61 31.50
长三角(地区) 15.36亿 27.35 1.64亿 20.94 10.69
大湾区(地区) 9.84亿 17.52 -4469.62万 -5.70 -4.54
成渝(地区) 8.18亿 14.57 1733.76万 2.21 2.12
长江中游(地区) 3.45亿 6.14 3875.99万 4.94 11.23
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 184.79亿 90.12 19.08亿 59.48 10.32
物业出租(行业) 16.25亿 7.93 13.62亿 42.47 83.82
物业经营(行业) 2.44亿 1.19 -1.30亿 -4.06 -53.47
其他收入(行业) 1.58亿 0.77 6790.35万 2.12 43.05
───────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 98.81亿 48.18 13.05亿 40.69 13.21
京津冀(地区) 44.39亿 21.65 16.90亿 52.68 38.07
成渝(地区) 29.77亿 14.52 8965.33万 2.79 3.01
大湾区(地区) 22.79亿 11.12 -2807.03万 -0.88 -1.23
长江中游(地区) 9.30亿 4.53 1.51亿 4.71 16.24
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 96.26亿 90.77 14.62亿 69.02 15.19
物业租赁(行业) 8.09亿 7.63 7.12亿 33.62 88.06
物业经营(行业) 1.03亿 0.97 -8511.33万 -4.02 -82.73
其他(行业) 6671.88万 0.63 2936.38万 1.39 44.01
───────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 58.00亿 54.70 9.63亿 45.42 16.60
京津冀(地区) 19.59亿 18.47 9.05亿 42.71 46.19
成渝(地区) 18.64亿 17.58 1.17亿 5.51 6.27
大湾区(地区) 6.86亿 6.47 6205.32万 2.93 9.05
长江中游(地区) 2.96亿 2.79 7259.54万 3.43 24.55
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售2.98亿元，占营业收入的2.37%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│客户一 │ 22017.29│ 1.75│
│客户二 │ 2752.29│ 0.22│
│客户三 │ 1761.70│ 0.14│
│客户四 │ 1697.25│ 0.14│
│客户五 │ 1557.48│ 0.12│
│合计 │ 29786.01│ 2.37│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购8.87亿元，占总采购额的35.71%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 21000.00│ 8.46│
│供应商二 │ 20500.48│ 8.26│
│供应商三 │ 19686.63│ 7.93│
│供应商四 │ 18320.76│ 7.38│
│供应商五 │ 9148.34│ 3.68│
│合计 │ 88656.21│ 35.71│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、公司经营环境及影响
（一）房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2023年7月24日，中共中央政治局会议指出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适
时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。当前，房地产市场仍处
于调整转型过程中，市场恢复尚需时间过程。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平米，同比下降8.5%，为2013年以来最低水
平；分季度看，一季度销售面积同比下降3.5%，二季度销售面积同比下降21.9%，三季度销售面积同比下降2
2.2%，四季度销售面积同比下降21.8%。2023年全国商品房销售金额为11.7万亿元，为2016年以来最低水平
；分季度看，一季度销售金额同比上涨4.1%，二季度销售金额同比下降10.6%，三季度销售金额同比下降22.
0%，四季度销售金额同比下降18.8%。
根据中国指数研究院数据，2023年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌0.22%，降幅较去年扩大0.30
个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较去年缩小0.11个百分点。
根据中国指数研究院数据，2023年，全国300个城市住宅用地成交4.9亿平方米，同比下降20.8%，为200
7年以来的最低水平；全国300个城市住宅用地成交出让金为2.9万亿元，同比下降15.0%；全国300个城市住
宅用地平均溢价率为4.7%。
（二）公司经营管理回顾
面对外部政策和市场环境，2023年，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划
未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
1.提升党建质量，助力企业健康发展。2023年，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展
。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教
育取得实实在在的成效；二是持续推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强
基层党组织建设和党员队伍建设，提升工作效能水平和干部队伍素质能力，以高质量党建助力公司改革发展
；三是持续探索党建工作与生产经营的结合点，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助
力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建凝心聚力，助力发展。
2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。
一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，持续推动低效
资产与存量项目处置，积极促进项目销售签约回款，同时加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用
支出；二是统筹推进融资工作，通过发行CMBS、公司债券、中期票据以及金融机构融资，为公司募集期限合
理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全；三是严格落实年度工程计划，动态评估资金
收支状况，以销定产严控工程支出，避免发生成本超支风险。报告期内，公司经营活动现金流净额为60.6亿
元，现金短债比和剔除预收款资产负债率达标，净负债率较年初降低。
3.紧跟市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，从
市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，强化销售调度，管理决策不过夜，第一时间响
应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年，公司实现销售签约额约232.2亿元；实现销售签
约面积约112.0万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约216.8亿元（销售面积102.8万平米
）；商务产品实现销售签约额约15.4亿元（销售面积9.2万平米）。
4.强化双轮驱动，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战
略，写字楼板块挖掘优质客户资源，提高交付服务水平，适时调整招商策略，稳定出租率与租金水平，经营
业绩保持稳定增长；商业板块持续引入优质商户，优化品牌结构，提升管理服务和客户体验，重点项目客流
量、销售额和收入利润实现较快增长；酒店和文旅板块抓住市场复苏机遇，打造品牌特色，提升管理水平，
精细管控成本费用，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产管理业务实现营业收入约23
.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约12.8亿元，同比增长35%。
5.坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，
一是关注重点城市核心区域项目，加强对项目核心指标的落地管控，明确奖惩机制。报告期内，公司通过股
权收购、合作开发等方式积极参与优质项目收购；二是持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性
投资业务，报告期内，公司首个城市更新类长租公寓项目实现开业运营，为后续转型业务的开展奠定了较好
的基础。
6.细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是开展开发项目产品
复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行总结；二是强化成本规划和
实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；
三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
7.加强组织改革，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，
一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理
人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源
结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化业绩导向的绩效
评价，适应新形势下的行业发展要求。
8.强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重
心位置。一是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，
严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是增加交付阶段重点供应商质量专项评估，使交付评
估更加客观与精细化，以高标准、严要求促进公司品控水平的实质性提升；三是深入开展第三方过程质量评
估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司项目品控水平持续提升。2023年，公司实际交付住宅总数88
52套，兑现了对客户的承诺，赢得了客户的信任。
9.依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据市场
形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中可能出
现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检
监察的职能联动，落实问责机制，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
●未来展望:
（一）2024年公司工作思路
2024年3月，国务院总理李强在政府工作报告中提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系
变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚
性住房需求和多样化改善性住房需求；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁
给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
2024年，公司以管控好资金安全作为前提，坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革
”的经营策略，快回款、降负债，保障资金安全；同时，积极探索新业务的发展方向与模式，强化自身竞争
优势，确保公司业务稳健与持续发展。
（二）2024年公司工作目标
1．投资计划：2024年，公司坚持“深耕五大城市群中心城市”的区域模式，选择区位地段优越、盈利
前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。
2．工程计划：2024年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
3．业绩计划：2024年，公司将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和
财务安全。
（三）2024年公司经营措施
1．持续强化党建，引领公司改革发展。2024年，公司党委将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导，坚持以党的政治建设为统领，充分发挥公司党委的领导核心作用，把方向、管大局、保落实。一
是将巩固深化学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育成果，将主题教育成果转化为锤炼党性
、克服困难、开拓进取的动力；二是始终坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，持续
组织各基层党组织围绕经营开展党建工作，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用；三是不
断发掘基层党组织工作亮点，推进党建工作创新，不断深化、创建党建品牌，形成“一公司一品牌”的特色
党建体系，为公司经营和改革发展提供有力的思想和组织保障。
2．强化资金管控，保障公司财务稳健。2024年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：一是
持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时调整销售策略，应卖尽卖，全力推进销售签约回款
；二是积极开展融资工作，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结构，提高
公司抵御风险的能力；三是按照市场化原则，结合不同产品特点，一项目一策略，加快处置低效资产和促成
产成品去化；四是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动
性安全。
3．安全保质交楼，切实履行企业责任。2024年，公司将以安全生产为前提，继续把“保交楼”放在运
营与管理的重心位置。一是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工
作标准化、规范化、制度化；二是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的
匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；三是坚持第三方过程质量评估机制，通过分析质量问题原
因、制定质量提升措施，促进项目交付质量不断提升，为系统性提升项目品质打好基础。
4．推进转型升级，开创新业务增长点。2024年，公司将按照轻重资产相结合的思路，在保障资金安全
的前提下，完善业务投资模式和经营模式。一是资产管理业务做好持有项目的运营规划，提质增效做精核心
物业，强化运营做好潜力物业，不断提升自持物业专业化能力，同时探索总结轻资产管理输出业务，完善品
牌管理输出标准，积极拓展市场化管理输出项目；二是在“因城施策、一城一策”的大环境下，公司开发销
售业务应提高管理颗粒度，做到“一项目一策略、精准施策”，重点通过股权收购和置换、项目层面股权合
作等方式，投资有人口、产业、需求支撑的项目；三是重点研究城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓
等投资方式，加快业务转型步伐。
5.优化体制机制，提高整体管理效能。2024年，公司将围绕战略发展方向和目标，持续优化人员组织机
构和奖惩机制，提高经营效能。一是按照“从面到点”的思路建立更为机动灵活的组织架构，全面建立以项
目为中心的人员流动机制，确保公司组织架构和人员管理与市场变化和业务发展相匹配，不断提升管理效率
；二是同时根据业务发展需要，以业绩为导向，对标核心岗位胜任能力，打造素质优良、结构合理的人才梯
队，保障公司稳健发展；三是以提高经营质量为目标，根据业绩完成情况动态调整公司奖惩评价机制，加大
激励和问责力度。
6．做好风险防控，保障公司持续健康发展。2024年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，继续紧
盯行业发展形势，密切关注工期建设、销售去化、项目盈利能力、现金流安全等重点领域可能出现的风险点
，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机
构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。
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