经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2025-09-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理、高科技及产品投资开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 36.24亿 77.85 -1.98亿 -36.91 -5.47
物业租赁(行业) 7.76亿 16.66 6.66亿 123.99 85.93
物业经营(行业) 1.83亿 3.92 7000.18万 13.02 38.34
其他(行业) 7300.37万 1.57 -54.66万 -0.10 -0.75
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 28.69亿 61.64 5.37亿 99.83 18.70
长三角(地区) 8.46亿 18.17 1.09亿 20.27 12.88
成渝(地区) 4.75亿 10.20 4041.17万 7.52 8.52
大湾区(地区) 3.24亿 6.95 -1.36亿 -25.21 -41.86
长江中游(地区) 1.42亿 3.04 -1295.98万 -2.41 -9.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 167.20亿 87.66 -10.38亿 -181.18 -6.21
物业出租(行业) 17.29亿 9.06 14.68亿 256.15 84.90
物业经营(行业) 4.62亿 2.42 1.21亿 21.16 26.25
其他收入(行业) 1.64亿 0.86 2219.87万 3.87 13.56
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 89.32亿 46.83 5.50亿 95.91 6.15
京津冀(地区) 65.73亿 34.46 7.43亿 129.64 11.30
大湾区(地区) 14.16亿 7.42 -5.46亿 -95.21 -38.53
成渝地区(地区) 11.12亿 5.83 -2.14亿 -37.27 -19.22
长江中游(地区) 10.42亿 5.46 3973.00万 6.93 3.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 85.10亿 88.15 -2.13亿 -35.39 -2.50
物业租赁(行业) 8.62亿 8.92 7.58亿 126.08 88.00
物业经营(行业) 2.02亿 2.09 4703.89万 7.82 23.29
其他(行业) 8076.71万 0.84 896.14万 1.49 11.10
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 62.98亿 65.24 5.44亿 90.52 8.64
京津冀(地区) 20.38亿 21.11 3.87亿 64.33 18.98
大湾区(地区) 8.41亿 8.71 -2.63亿 -43.68 -31.23
成渝(地区) 4.15亿 4.30 -6111.19万 -10.16 -14.72
长江中游(地区) 6098.70万 0.63 -607.28万 -1.01 -9.96
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 100.74亿 80.14 -8.44亿 -91.46 -8.38
物业出租(行业) 18.26亿 14.52 15.74亿 170.54 86.21
物业经营(行业) 4.38亿 3.49 8859.89万 9.60 20.22
其他收入(行业) 2.33亿 1.86 1.04亿 11.31 44.74
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.17亿 33.55 7.00亿 75.88 16.61
长三角(地区) 40.00亿 31.82 5.81亿 62.99 14.53
大湾区(地区) 26.35亿 20.96 -4.11亿 -44.52 -15.59
成渝地区(地区) 12.68亿 10.09 -1281.61万 -1.39 -1.01
长江中游(地区) 4.51亿 3.58 6495.00万 7.04 14.41
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.29亿元，占营业收入的2.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 32098.87│ 1.68│
│客户二 │ 7159.95│ 0.38│
│客户三 │ 6981.78│ 0.37│
│客户四 │ 3390.79│ 0.18│
│客户五 │ 3281.06│ 0.17│
│合计 │ 52912.46│ 2.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购12.04亿元，占总采购额的43.85%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 38425.85│ 13.99│
│供应商二 │ 36968.16│ 13.46│
│供应商三 │ 26748.65│ 9.74│
│供应商四 │ 9622.47│ 3.50│
│供应商五 │ 8683.35│ 3.16│
│合计 │ 120448.48│ 43.85│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、经营形势分析
（一）行业发展形势
1．行业政策变化分析
2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，
加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，
合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途
方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好
保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人
民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2025年上半年，全国商品房销售面积为4.6亿平米，同比下降3.5%；全国商品房
销售金额为4.4万亿元，同比下降5.5%。根据中国指数研究院数据，2025年上半年，中国房地产销售额百亿
企业整体销售签约额同比下降11.8%。
根据国家统计局数据，2025年上半年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9%。其中，一线
城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.2%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.3%，三线城市新建商
品住宅销售价格同比下跌1.5%。
根据中国指数研究院数据，2025年上半年，随着重点城市优质地块供应力度加大，全国300个城市住宅
用地成交面积为1.7亿平方米，同比下降4.9%，全国300个城市住宅用地成交出让金为0.9万亿元，同比增长2
7.5%。
（二）公司经营策略
1．公司经营管理回顾
报告期内，公司立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路
，重点开展了以下经营管理工作：
（1）围绕经营抓党建，抓好党建促发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，推动党建与公司
经营业务深度融合，以党建引领公司发展。一是深入贯彻中央八项规定精神学习教育，通过组织学习研讨、
党课培训、警示教育等，锲而不舍推进作风建设常态化、长效化；二是公司所属各党组织通过组建“党员先
锋队”、“党员攻坚队”，设立党员先锋岗等方式，助力公司经营发展，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作
用和党员的先锋模范作用，将组织优势转化为公司发展优势；三是坚持党建引领，深化与各合作单位开展党
建联建共建，通过主题党日活动和支部共建活动，分享基层党建和业务工作经验，夯实合作基础，推进党建
与业务深度融合。
（2）坚守现金流安全，保障公司资金安全。报告期内，公司强调资金安全和经营稳健，将保障现金流
安全作为核心经营任务。一是根据房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，推进早回款多
回款，经营活动现金流净额持续为正；二是积极开展融资工作，系统梳理研究融资资源，为公司募集期限合
理、成本较低的资金；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出，持续推进
降本增效工作。
（3）优化管控模式，开发业务强化销售。报告期内，公司根据市场动态及客户需求变化，优化销售管
控模式，形成内外部销售团队合力，平衡整售项目和散售项目关系，制订符合市场的销售策略，在平衡量价
关系的基础上，持续推进项目销售去化。2025年上半年，公司实现销售签约额约47.6亿元，实现销售签约面
积约32.5万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额42.7亿元（销售面积24.9万平米），商务产品实
现销售签约额4.9亿元（销售面积7.6万平米）。
（4）完善经营模式，资管业务维持稳定。报告期内，公司写字楼板块及时评估市场趋势，完善经营模
式和服务模式，通过多业态的服务资源联动、物业增值服务、代客装修等举措，提升客户入驻体验和品牌影
响力，同时加强客户挖掘及渠道拓展，全力保障各项目出租率稳定；商业板块应对市场变化，采用灵活招商
策略，努力稳固存量优质商户，同时通过深化资源整合、举办主题活动、社交平台推广等方式，提高营销精
度，拓宽客群来源，努力推动项目销售额、客流量稳定；酒店板块通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收
入，从服务细节入手提升客户体验。2025年上半年，资管业务（含文化旅游、城市更新）实现收入9.9亿元
，实现息税前利润6.0亿元。
（5）升级业态内容，文旅业务增长较好。报告期内，公司按“优化存量+精选增量”的总体策略，对现
有在运营的文化旅游项目，推进整体规划及内容建设、体验提升，同时挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，
推动文化旅游业务发展。一是提升在运营文化旅游项目，推进整体规划及内容建设、体验提升，慕田峪长城
项目、遵化古泉小镇项目游客量、经营收益创造历史新高；二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，天津之
心超高层观光项目顺利开业，市场关注度保持高位。
（6）探索业务模式，城更业务稳健推进。报告期内，公司着力打造轻资产运营为主、重资产合作为辅
的模式，探索城市更新业务模式，培育公司新的业务增长点。公司继续加大力度研究现有项目资产更新，优
先盘活公司低效资产，启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目。公司通过加大资源
整合能力，探索业态多样性，实现运营内容提升；同时，探索项目退出机制，形成投资闭环，确保业务模式
的可持续性及盈利性。
（7）强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司秉承客户理念，坚守质量底线，提升质量品
质，持续推进保交楼工作。一是实时评估项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程
、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是持续开展第三方过程质量评估，
坚持高标准品控管理，注重细节把控，公司在建项目品控水平持续提升；三是围绕客户需求，强化客户端系
统建设，提升客户管理数字化水平，提升客户满意度。
（8）优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司围绕战略转型和业务发展，继续深化体制机
制改革。一是强化业绩导向，通过完善相关管理办法和措施，进一步优化人力资源管理机制，鼓励责任担当
，激发内部活力和潜力；二是顺应公司战略转型的需求，在已取得的优化成果与经验的基础上，进一步整合
区域公司业务，推进战略聚焦，提升组织效能和管理效率；三是在满足管控要求和业务需求的基础上，制定
相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过机制引领，激发队伍活力，促进公司经营目标的达成。
2．公司经营管理展望
2025年6月13日，国务院常务会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高
质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推
进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。进
一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，
更大力度推动房地产市场止跌回稳。
2025年下半年，公司将立足稳定，以经营安全为首要原则，加快开发业务销售进度，提升资管业务运营
能力，加强文化旅游、城市更新业务转型发展力度，力争获取新的发展资源。
（1）持续加强党建，推进落实工作要求。2025年下半年，公司党委一是持续落实中央八项规定精神学
习教育各项工作要求，做好学习教育成效与经验的总结工作；二是持续加强制度建设，不断加强制度的科学
性、有效性，为党建工作规范化打下坚实基础。三是结合公司经营业务特点和转型发展实际，不断探索党建
品牌创新思路，丰富党建品牌创建内容和形式，为公司经营和转型发展提供有力的思想和组织保障。
（2）推进业务发展，保障公司稳健经营。2025年下半年，公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落
实战略部署。一是房产开发业务将加强调度，在平衡好量价关系的基础上，持续强化销售调度和去化，并结
合资金情况拓展投资符合公司要求的项目；二是资产管理业务将根据市场情况适时调整招商策略，整合提高
物业管理服务水平，完善运营标准体系，努力稳定项目出租率；三是文化旅游业务将努力挖掘现有项目资源
禀赋和内在价值，推进在运营文化旅游项目新业态、新内容、新活动亮相，提升客户体验和经营收益，打开
文化旅游业务发展新局面；四是城市更新业务将持续摸索创新业务发展模式，继续加大力度对公司现有项目
进行更新，优先盘活公司存量资产；同时，积极拓展多元化合作的资源渠道，加大资源整合能力和跨界运营
能力，以项目为载体，以内容为平台，把内容与项目融合寻找新的盈利点。
（3）强化资金管控，保障公司经营安全。2025年下半年，公司将坚持以现金流安全为首要原则，确保
经营稳健。一是根据市场变化及时调整销售策略，完善销售管控模式，加快产品去化，推进存量资产盘活，
全力促进多回款、早回款；二是严格落实资金预算管理制度，加强现金流监控和调度，提高资金使用效率；
三是前置统筹研究融资方案，充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求相匹配的成本合理的资金，
促进公司业务稳健发展；四是加强费用效果评价与管控，进一步严格控制和压降成本、费用支出，持续推进
降本增效。
（4）优化体制机制，提高整体管理效能。2025年下半年，公司将以业务发展、提效为核心，继续深化
体制机制改革。一是根据不同业务板块的特点和发展需求，落位相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过
机制引领，有效激发队伍活力，促进公司经营目标的达成；二是通过建立能上能下、能进能出的市场化用人
机制，建立以项目为中心的人员流动机制，鼓励公司人员向战略发展重点流动等方式，优化人力资源配置，
提升管理效能；三是推进实现组织架构及岗位设置与业务规模、业务发展相匹配，合理配置资源，顺应公司
战略转型的需求。
（5）依法合规经营，保障公司持续健康发展。2025年下半年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓
，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注资金安全、销售去化、业务转型等重点领域，及时做好
风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理
和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。
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