经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期:2025-09-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理、高科技及产品投资开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 36.24亿 77.85 -1.98亿 -36.91 -5.47
物业租赁(行业) 7.76亿 16.66 6.66亿 123.99 85.93
物业经营(行业) 1.83亿 3.92 7000.18万 13.02 38.34
其他(行业) 7300.37万 1.57 -54.66万 -0.10 -0.75
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 28.69亿 61.64 5.37亿 99.83 18.70
长三角(地区) 8.46亿 18.17 1.09亿 20.27 12.88
成渝(地区) 4.75亿 10.20 4041.17万 7.52 8.52
大湾区(地区) 3.24亿 6.95 -1.36亿 -25.21 -41.86
长江中游(地区) 1.42亿 3.04 -1295.98万 -2.41 -9.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 167.20亿 87.66 -10.38亿 -181.18 -6.21
物业出租(行业) 17.29亿 9.06 14.68亿 256.15 84.90
物业经营(行业) 4.62亿 2.42 1.21亿 21.16 26.25
其他收入(行业) 1.64亿 0.86 2219.87万 3.87 13.56
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 89.32亿 46.83 5.50亿 95.91 6.15
京津冀(地区) 65.73亿 34.46 7.43亿 129.64 11.30
大湾区(地区) 14.16亿 7.42 -5.46亿 -95.21 -38.53
成渝地区(地区) 11.12亿 5.83 -2.14亿 -37.27 -19.22
长江中游(地区) 10.42亿 5.46 3973.00万 6.93 3.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 85.10亿 88.15 -2.13亿 -35.39 -2.50
物业租赁(行业) 8.62亿 8.92 7.58亿 126.08 88.00
物业经营(行业) 2.02亿 2.09 4703.89万 7.82 23.29
其他(行业) 8076.71万 0.84 896.14万 1.49 11.10
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 62.98亿 65.24 5.44亿 90.52 8.64
京津冀(地区) 20.38亿 21.11 3.87亿 64.33 18.98
大湾区(地区) 8.41亿 8.71 -2.63亿 -43.68 -31.23
成渝(地区) 4.15亿 4.30 -6111.19万 -10.16 -14.72
长江中游(地区) 6098.70万 0.63 -607.28万 -1.01 -9.96
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 100.74亿 80.14 -8.44亿 -91.46 -8.38
物业出租(行业) 18.26亿 14.52 15.74亿 170.54 86.21
物业经营(行业) 4.38亿 3.49 8859.89万 9.60 20.22
其他收入(行业) 2.33亿 1.86 1.04亿 11.31 44.74
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.17亿 33.55 7.00亿 75.88 16.61
长三角(地区) 40.00亿 31.82 5.81亿 62.99 14.53
大湾区(地区) 26.35亿 20.96 -4.11亿 -44.52 -15.59
成渝地区(地区) 12.68亿 10.09 -1281.61万 -1.39 -1.01
长江中游(地区) 4.51亿 3.58 6495.00万 7.04 14.41
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.29亿元,占营业收入的2.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 32098.87│ 1.68│
│客户二 │ 7159.95│ 0.38│
│客户三 │ 6981.78│ 0.37│
│客户四 │ 3390.79│ 0.18│
│客户五 │ 3281.06│ 0.17│
│合计 │ 52912.46│ 2.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购12.04亿元,占总采购额的43.85%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 38425.85│ 13.99│
│供应商二 │ 36968.16│ 13.46│
│供应商三 │ 26748.65│ 9.74│
│供应商四 │ 9622.47│ 3.50│
│供应商五 │ 8683.35│ 3.16│
│合计 │ 120448.48│ 43.85│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、经营形势分析
(一)行业发展形势
1.行业政策变化分析
2025年3月5日,政府工作报告中提出:持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施,
加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式,
合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,在收购主体、价格和用途
方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用,继续做好
保交房工作,有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。适应人
民群众高品质居住需要,完善标准规范,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
2.全国市场形势分析
根据国家统计局数据,2025年上半年,全国商品房销售面积为4.6亿平米,同比下降3.5%;全国商品房
销售金额为4.4万亿元,同比下降5.5%。根据中国指数研究院数据,2025年上半年,中国房地产销售额百亿
企业整体销售签约额同比下降11.8%。
根据国家统计局数据,2025年上半年,70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9%。其中,一线
城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.2%,二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.3%,三线城市新建商
品住宅销售价格同比下跌1.5%。
根据中国指数研究院数据,2025年上半年,随着重点城市优质地块供应力度加大,全国300个城市住宅
用地成交面积为1.7亿平方米,同比下降4.9%,全国300个城市住宅用地成交出让金为0.9万亿元,同比增长2
7.5%。
(二)公司经营策略
1.公司经营管理回顾
报告期内,公司立足稳定、发展战略,围绕“保障安全,强化转型,完善机制,稳健发展”的经营思路
,重点开展了以下经营管理工作:
(1)围绕经营抓党建,抓好党建促发展。报告期内,公司党委持续围绕经营抓党建,推动党建与公司
经营业务深度融合,以党建引领公司发展。一是深入贯彻中央八项规定精神学习教育,通过组织学习研讨、
党课培训、警示教育等,锲而不舍推进作风建设常态化、长效化;二是公司所属各党组织通过组建“党员先
锋队”、“党员攻坚队”,设立党员先锋岗等方式,助力公司经营发展,充分发挥基层党组织的战斗堡垒作
用和党员的先锋模范作用,将组织优势转化为公司发展优势;三是坚持党建引领,深化与各合作单位开展党
建联建共建,通过主题党日活动和支部共建活动,分享基层党建和业务工作经验,夯实合作基础,推进党建
与业务深度融合。
(2)坚守现金流安全,保障公司资金安全。报告期内,公司强调资金安全和经营稳健,将保障现金流
安全作为核心经营任务。一是根据房地产行业和市场变化,以加强项目销售去化为核心目标,推进早回款多
回款,经营活动现金流净额持续为正;二是积极开展融资工作,系统梳理研究融资资源,为公司募集期限合
理、成本较低的资金;三是执行精细化资金管理,严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出,持续推进
降本增效工作。
(3)优化管控模式,开发业务强化销售。报告期内,公司根据市场动态及客户需求变化,优化销售管
控模式,形成内外部销售团队合力,平衡整售项目和散售项目关系,制订符合市场的销售策略,在平衡量价
关系的基础上,持续推进项目销售去化。2025年上半年,公司实现销售签约额约47.6亿元,实现销售签约面
积约32.5万平米;从产品类型看,住宅产品实现销售签约额42.7亿元(销售面积24.9万平米),商务产品实
现销售签约额4.9亿元(销售面积7.6万平米)。
(4)完善经营模式,资管业务维持稳定。报告期内,公司写字楼板块及时评估市场趋势,完善经营模
式和服务模式,通过多业态的服务资源联动、物业增值服务、代客装修等举措,提升客户入驻体验和品牌影
响力,同时加强客户挖掘及渠道拓展,全力保障各项目出租率稳定;商业板块应对市场变化,采用灵活招商
策略,努力稳固存量优质商户,同时通过深化资源整合、举办主题活动、社交平台推广等方式,提高营销精
度,拓宽客群来源,努力推动项目销售额、客流量稳定;酒店板块通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收
入,从服务细节入手提升客户体验。2025年上半年,资管业务(含文化旅游、城市更新)实现收入9.9亿元
,实现息税前利润6.0亿元。
(5)升级业态内容,文旅业务增长较好。报告期内,公司按“优化存量+精选增量”的总体策略,对现
有在运营的文化旅游项目,推进整体规划及内容建设、体验提升,同时挖掘存量项目资源禀赋和内在价值,
推动文化旅游业务发展。一是提升在运营文化旅游项目,推进整体规划及内容建设、体验提升,慕田峪长城
项目、遵化古泉小镇项目游客量、经营收益创造历史新高;二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值,天津之
心超高层观光项目顺利开业,市场关注度保持高位。
(6)探索业务模式,城更业务稳健推进。报告期内,公司着力打造轻资产运营为主、重资产合作为辅
的模式,探索城市更新业务模式,培育公司新的业务增长点。公司继续加大力度研究现有项目资产更新,优
先盘活公司低效资产,启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目。公司通过加大资源
整合能力,探索业态多样性,实现运营内容提升;同时,探索项目退出机制,形成投资闭环,确保业务模式
的可持续性及盈利性。
(7)强品质保交楼,切实履行社会责任。报告期内,公司秉承客户理念,坚守质量底线,提升质量品
质,持续推进保交楼工作。一是实时评估项目进度和竣备交付进度,通过体系化的进度监控流程、交付流程
、品控管理流程,严格落实交验评估,保障项目节点计划与品质呈现;二是持续开展第三方过程质量评估,
坚持高标准品控管理,注重细节把控,公司在建项目品控水平持续提升;三是围绕客户需求,强化客户端系
统建设,提升客户管理数字化水平,提升客户满意度。
(8)优化体制机制,提高整体管理效能。报告期内,公司围绕战略转型和业务发展,继续深化体制机
制改革。一是强化业绩导向,通过完善相关管理办法和措施,进一步优化人力资源管理机制,鼓励责任担当
,激发内部活力和潜力;二是顺应公司战略转型的需求,在已取得的优化成果与经验的基础上,进一步整合
区域公司业务,推进战略聚焦,提升组织效能和管理效率;三是在满足管控要求和业务需求的基础上,制定
相应的考核激励体系、薪酬福利体系,通过机制引领,激发队伍活力,促进公司经营目标的达成。
2.公司经营管理展望
2025年6月13日,国务院常务会议指出,构建房地产发展新模式,对于促进房地产市场平稳、健康、高
质量发展具有重要意义,要着眼长远,坚持稳中求进、先立后破,有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推
进“好房子”建设,纳入城市更新机制加强工作统筹,在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。进
一步优化现有政策,提升政策实施的系统性有效性,多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险,
更大力度推动房地产市场止跌回稳。
2025年下半年,公司将立足稳定,以经营安全为首要原则,加快开发业务销售进度,提升资管业务运营
能力,加强文化旅游、城市更新业务转型发展力度,力争获取新的发展资源。
(1)持续加强党建,推进落实工作要求。2025年下半年,公司党委一是持续落实中央八项规定精神学
习教育各项工作要求,做好学习教育成效与经验的总结工作;二是持续加强制度建设,不断加强制度的科学
性、有效性,为党建工作规范化打下坚实基础。三是结合公司经营业务特点和转型发展实际,不断探索党建
品牌创新思路,丰富党建品牌创建内容和形式,为公司经营和转型发展提供有力的思想和组织保障。
(2)推进业务发展,保障公司稳健经营。2025年下半年,公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落
实战略部署。一是房产开发业务将加强调度,在平衡好量价关系的基础上,持续强化销售调度和去化,并结
合资金情况拓展投资符合公司要求的项目;二是资产管理业务将根据市场情况适时调整招商策略,整合提高
物业管理服务水平,完善运营标准体系,努力稳定项目出租率;三是文化旅游业务将努力挖掘现有项目资源
禀赋和内在价值,推进在运营文化旅游项目新业态、新内容、新活动亮相,提升客户体验和经营收益,打开
文化旅游业务发展新局面;四是城市更新业务将持续摸索创新业务发展模式,继续加大力度对公司现有项目
进行更新,优先盘活公司存量资产;同时,积极拓展多元化合作的资源渠道,加大资源整合能力和跨界运营
能力,以项目为载体,以内容为平台,把内容与项目融合寻找新的盈利点。
(3)强化资金管控,保障公司经营安全。2025年下半年,公司将坚持以现金流安全为首要原则,确保
经营稳健。一是根据市场变化及时调整销售策略,完善销售管控模式,加快产品去化,推进存量资产盘活,
全力促进多回款、早回款;二是严格落实资金预算管理制度,加强现金流监控和调度,提高资金使用效率;
三是前置统筹研究融资方案,充分研究探索可行融资方案,募集和公司发展需求相匹配的成本合理的资金,
促进公司业务稳健发展;四是加强费用效果评价与管控,进一步严格控制和压降成本、费用支出,持续推进
降本增效。
(4)优化体制机制,提高整体管理效能。2025年下半年,公司将以业务发展、提效为核心,继续深化
体制机制改革。一是根据不同业务板块的特点和发展需求,落位相应的考核激励体系、薪酬福利体系,通过
机制引领,有效激发队伍活力,促进公司经营目标的达成;二是通过建立能上能下、能进能出的市场化用人
机制,建立以项目为中心的人员流动机制,鼓励公司人员向战略发展重点流动等方式,优化人力资源配置,
提升管理效能;三是推进实现组织架构及岗位设置与业务规模、业务发展相匹配,合理配置资源,顺应公司
战略转型的需求。
(5)依法合规经营,保障公司持续健康发展。2025年下半年,公司将坚持风险控制和经营发展两手抓
,根据市场环境、业务发展等方面的变化,密切关注资金安全、销售去化、业务转型等重点领域,及时做好
风险防控预警、预案并推进落实,保障公司业务稳健发展;持续完善公司内控体系,推进各级机构内控管理
和管理审计能力的提升,促进公司依法合规经营。
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