经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理、高科技及产品投资开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 85.10亿 88.15 -2.13亿 -35.39 -2.50
物业租赁(行业) 8.62亿 8.92 7.58亿 126.08 88.00
物业经营(行业) 2.02亿 2.09 4703.89万 7.82 23.29
其他(行业) 8076.71万 0.84 896.14万 1.49 11.10
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 62.98亿 65.24 5.44亿 90.52 8.64
京津冀(地区) 20.38亿 21.11 3.87亿 64.33 18.98
大湾区(地区) 8.41亿 8.71 -2.63亿 -43.68 -31.23
成渝(地区) 4.15亿 4.30 -6111.19万 -10.16 -14.72
长江中游(地区) 6098.70万 0.63 -607.28万 -1.01 -9.96
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 100.74亿 80.14 -8.44亿 -91.46 -8.38
物业出租(行业) 18.26亿 14.52 15.74亿 170.54 86.21
物业经营(行业) 4.38亿 3.49 8859.89万 9.60 20.22
其他收入(行业) 2.33亿 1.86 1.04亿 11.31 44.74
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.17亿 33.55 7.00亿 75.88 16.61
长三角(地区) 40.00亿 31.82 5.81亿 62.99 14.53
大湾区(地区) 26.35亿 20.96 -4.11亿 -44.52 -15.59
成渝地区(地区) 12.68亿 10.09 -1281.61万 -1.39 -1.01
长江中游(地区) 4.51亿 3.58 6495.00万 7.04 14.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 44.36亿 79.01 -7997.02万 -10.20 -1.80
物业租赁(行业) 8.90亿 15.85 7.95亿 101.45 89.36
物业经营(行业) 1.83亿 3.25 2384.80万 3.04 13.06
其他(行业) 1.06亿 1.89 4473.56万 5.71 42.25
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 19.32亿 34.41 6.09亿 77.61 31.50
长三角(地区) 15.36亿 27.35 1.64亿 20.94 10.69
大湾区(地区) 9.84亿 17.52 -4469.62万 -5.70 -4.54
成渝(地区) 8.18亿 14.57 1733.76万 2.21 2.12
长江中游(地区) 3.45亿 6.14 3875.99万 4.94 11.23
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 184.79亿 90.12 19.08亿 59.48 10.32
物业出租(行业) 16.25亿 7.93 13.62亿 42.47 83.82
物业经营(行业) 2.44亿 1.19 -1.30亿 -4.06 -53.47
其他收入(行业) 1.58亿 0.77 6790.35万 2.12 43.05
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 98.81亿 48.18 13.05亿 40.69 13.21
京津冀(地区) 44.39亿 21.65 16.90亿 52.68 38.07
成渝(地区) 29.77亿 14.52 8965.33万 2.79 3.01
大湾区(地区) 22.79亿 11.12 -2807.03万 -0.88 -1.23
长江中游(地区) 9.30亿 4.53 1.51亿 4.71 16.24
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售2.98亿元，占营业收入的2.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 22017.29│ 1.75│
│客户二 │ 2752.29│ 0.22│
│客户三 │ 1761.70│ 0.14│
│客户四 │ 1697.25│ 0.14│
│客户五 │ 1557.48│ 0.12│
│合计 │ 29786.01│ 2.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购8.87亿元，占总采购额的35.71%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 21000.00│ 8.46│
│供应商二 │ 20500.48│ 8.26│
│供应商三 │ 19686.63│ 7.93│
│供应商四 │ 18320.76│ 7.38│
│供应商五 │ 9148.34│ 3.68│
│合计 │ 88656.21│ 35.71│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
（一）行业发展形势
1．行业政策变化分析
2024年4月30日，中央政治局会议定调楼市政策方向，强调防范化解房地产风险仍是重点，政策侧重点
转向“去库存”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；各地区各部门适应房
地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，支持刚性和改善性住房需
求。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2024年上半年全国商品房销售面积为4.8亿平米，同比下降19.0%；2024年上半年
全国商品房销售金额为4.7万亿元，同比下降25.0%。根据中国指数研究院数据，2024年上半年，重点100城
新建商品住宅成交面积同比下降约四成。
根据国家统计局数据，2024年上半年，70个大中城市商品住宅销售价格指数累计同比下跌3.06%，其中
，一线城市商品住宅销售价格指数累计下跌2.48%，降幅较去年同期扩大3.68个百分点；二线城市商品住宅
销售价格指数累计下跌2.87%，降幅较去年同期扩大4.58个百分点；三线城市商品住宅销售价格指数累计下
跌3.16%，降幅较去年同期扩大3.76个百分点。
根据中国指数研究院数据，2024年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为0.9亿平方米，同比下降
38.1%；全国300个城市住宅用地成交出让金为0.5万亿元，同比下降44.3%。
3．公司进入重点城市市场分析
根据中国指数研究院数据，2024年上半年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降37.2%，
商品住宅销售金额同比下降34.6%。
根据中国指数研究院数据，2024年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降35.4%，成
交金额同比下降46.7%。
根据世邦魏理仕和WIND数据，2024年上半年，北京优质写字楼空置率为21.7%，较去年同期提高2.1百分
点；优质写字楼租金为275.8元/平米/月，较去年同期下降8.6%；上海优质写字楼空置率为21.1%，较去年同
期提高2.4个百分点；优质写字楼租金262.1元/平米/月，较去年同期下降3.9%。
（二）公司经营策略
1．公司经营管理回顾
报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“保安全、调架构、促转型，强机制、
树新风、迎变革”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
（1）围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型
，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转
型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，总结
工作成绩并分析面临的挑战，选举产生公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实
现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是高标准开展党纪学习教育，通过集中学习、警示教育、
参观培训、书记讲党课、党纪知识竞赛等多种方式，推动党纪学习教育走深走实；三是根据上级党委要求，
制定2024年度“两个工程”重点事项清单，为落实落细纵深推进“两个工程”工作要求打下基础；四是所属
党组织围绕经营抓党建，结合项目实际开展联学联建、一线调研、全民营销、助力项目交付等工作并做好宣
传，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，多措并举助力公司转型发展。
（2）坚守现金流安全，保障公司财务稳健。报告期内，公司持续统筹资金管理，严格管理大额资金收
支，公司经营活动现金流净额为17.8亿元。一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时采
取包括调整价格在内的各项销售策略，促进项目销售去化和回款；二是执行精细化的资金管理，动态评估资
金收支状况，以销定产合理安排工程支出；三是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，为公司募
集期限合理、成本较低的资金，公司平均融资成本较2023年度有所下降；四是公司持有物业出租率保持稳定
，为公司持续提供现金流。
（3）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域的政策效应、市场动态
及客户需求变化，以快速去化为核心目标，根据不同市场和项目，制定具有针对性的销售策略，同时结合实
施效果和市场变化及时调整策略，全力推进项目销售去化。2024年上半年，公司实现销售签约额约90.9亿元
；实现销售签约面积约49.9万平米，公司在全国房地产企业销售排名较2023年度提升9位。从产品类型看，
公司住宅产品实现销售签约额约84.1亿元（销售面积43.1万平米）；商务产品实现销售签约额约6.8亿元（
销售面积6.8万平米）。
（4）强化大资产管理，资管业务保持稳定。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发
展战略，写字楼板块积极应对市场变化，适时调整招商策略，挖掘和维护客户资源，项目保持较高出租率和
优质客户结构；商业板块持续优化品牌结构，积极拓展内外部资源，重点项目经营保持稳定，新运营项目实
现增长；酒店和文旅板块抓住市场机遇，拓展销售渠道，提升管理水平和客户体验，文旅板块经营业绩实现
增长。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约11.2亿元，实现息税前利润约6.5亿元，经营保持稳定
。
（5）精细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是对已开发的
项目进行产品总结，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行梳理完善，提
升后续开发产品竞争力；二是针对影响项目成本的重要环节，制定技术管理措施及控制要点等措施，落实项
目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，持续夯实动态成本，确保成本可控，并合理
分解制定新项目目标成本和合约规划。
（6）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司从客户角度出发，坚守质量底线，提升质
量品质，持续推进保交楼工作。一是持续开展第三方过程质量评估，坚持高标准品控管理，注重细节把控，
公司在建项目品控水平持续提升；二是围绕客户需求，强化客户端系统建设，提升客户管理数字化水平，通
过不断了解和满足客户需求，提升产品和服务满意度；三是实时评估项目进度和竣备交付进度，通过体系化
的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现。
（7）持续改革与优化，促进提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的
需要，一是根据公司各业务板块发展现状及趋势，持续优化完善管理机制，强化竞争导向的绩效评价，适应
新形势下的行业发展要求；二是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，盘点公司人力资源，明
确人才战略定位，梳理人才发展目标，提出有针对性的人才策略；三是持续推进人才培训培养项目，加强人
才队伍建设，助力公司业务发展。
（8）强化依法合规经营，确保公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是
重点监控房地产市场持续下行带来的运营风险，及时预警并实施管理；二是根据市场形势发展，加强对财务
稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；三是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监
督和内控闭环管理，增强综合风险防控能力；四是深入开展审计工作，落实问责管理要求，提升公司各级人
员的合规意识、责任意识、担当意识。
2．公司经营管理展望
2024年7月末召开的中央政治局会议指出：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化
存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地
产发展新模式。
2024年下半年，面对当前的外部形势，公司将立足稳定、发展战略，坚持以现金流安全为首要原则，加
快回款进度，控费用、降成本，全力保资金安全；加快转型步伐，增强自身发展动力。重点推动以下几方面
的工作：
（1）持续加强党建，引领公司转型发展。2024年下半年，公司党委将持续围绕经营开展党建，为公司
推进各项目标任务保驾护航。一是组织开展党性教育培训，提高党性修养，进一步将学习成果转化为干事创
业的强大动力；二是扎实推进工作，巩固党纪学习教育成果，不断增强广大党员，尤其是党员管理人员的责
任意识和廉政意识；三是积极推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程各项工作任务，做好开展情况总结及
优秀案例征集工作，通过纵深推进“两个工程”，进一步实现解放思想、创新机制、完善制度、提升能力；
四是鼓励基层党组织结合所属公司经营业务特点和转型发展实际，进一步强化“大党建”思维，不断探索党
建品牌创新思路，丰富党建品牌创建内容和形式，始终保证党建品牌的生机和活力，为公司转型发展提供保
障。
（2）强化资金管控，保障公司财务稳健。2024年下半年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任
务：一是快速应对市场变化，以随行就市的价格策略和竞争策略加快去化，提高销售流速和回款效率；二是
按照市场化原则，结合不同城市和不同产品的特点，积极稳妥处置低效资产和产成品去化；三是保持畅通的
融资渠道，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结构，提高公司抵御风险的
能力；四是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动性安全
。
（3）强化降本增效，缓解公司经营压力。2024年下半年，公司将继续加强成本费用控制，完善项目开
发运营管理，提高盈利能力。一是坚持“以收定支”的营销费用管控原则，根据业绩达成率动态控制费用支
出的进度和节奏，确保投入的各项资源与获取的效果相匹配，提高营销费用效能；二是夯实项目动态成本，
加强成本预管控及索赔、变更洽商等过程监控力度，降低成本超支风险，改善项目盈利空间。
（4）坚守企业责任，推进高品质保交楼。2024年下半年，公司将以安全生产为前提，继续把“高品质
保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，促进项目交付
质量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础；二是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设
节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；三是进一步完善安全管理体
系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工作标准化、规范化、制度化。
（5）推进业务转型，探索新业务增长点。2024年下半年，公司将按照轻重资产相结合的思路，在保障
资金安全的前提下，持续推进完善业务投资模式和经营模式。一是公司开发销售业务采取“聚焦核心城市”
、“以销定投”的策略，坚持价值投资理念，关注重点城市核心区域供求关系平衡、价格关系合理、利润保
障性强、抗风险能力强、现金流快速回正的项目；二是资产管理业务做好持有项目的运营规划，提质增效做
精核心物业，强化运营做好潜力物业，不断提升自持物业专业化能力，同时探索总结轻资产管理输出业务，
完善品牌管理输出标准，积极拓展市场化管理输出项目；三是新兴业务加快转型步伐，重点探索和发展城市
更新、文旅业务，努力推动公司业务转型升级。
（6）优化体制机制，提高整体管理效能。2024年下半年，公司将持续优化体制机制，一是围绕战略发
展方向、业务转型方向，完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管
理部、开发业务管理部，提升业务专业管理水平，同时精简公司本部人员配置，实现精兵简政、减员增效；
二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标准，精简组织架构与管理岗位职数，优
化人员结构，提高组织效能；三是优化奖惩机制，针对销售去化、资金安全、转型发展、架构调整、机制改
革等关键业务和工作，建立分享制的奖惩机制，鼓励员工干事创业、主动作为、勇挑重担。
（7）依法合规经营，保障公司健康发展。2024年下半年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根
据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注重点领域可能出现的风险点，不断完善风险管控体系，及时
做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控
管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营和管理提升。
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