经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2025-05-28◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理、高科技及产品投资开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 167.20亿 87.66 -10.38亿 -181.18 -6.21
物业出租(行业) 17.29亿 9.06 14.68亿 256.15 84.90
物业经营(行业) 4.62亿 2.42 1.21亿 21.16 26.25
其他收入(行业) 1.64亿 0.86 2219.87万 3.87 13.56
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 89.32亿 46.83 5.50亿 95.91 6.15
京津冀(地区) 65.73亿 34.46 7.43亿 129.64 11.30
大湾区(地区) 14.16亿 7.42 -5.46亿 -95.21 -38.53
成渝地区(地区) 11.12亿 5.83 -2.14亿 -37.27 -19.22
长江中游(地区) 10.42亿 5.46 3973.00万 6.93 3.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 85.10亿 88.15 -2.13亿 -35.39 -2.50
物业租赁(行业) 8.62亿 8.92 7.58亿 126.08 88.00
物业经营(行业) 2.02亿 2.09 4703.89万 7.82 23.29
其他(行业) 8076.71万 0.84 896.14万 1.49 11.10
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 62.98亿 65.24 5.44亿 90.52 8.64
京津冀(地区) 20.38亿 21.11 3.87亿 64.33 18.98
大湾区(地区) 8.41亿 8.71 -2.63亿 -43.68 -31.23
成渝(地区) 4.15亿 4.30 -6111.19万 -10.16 -14.72
长江中游(地区) 6098.70万 0.63 -607.28万 -1.01 -9.96
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 100.74亿 80.14 -8.44亿 -91.46 -8.38
物业出租(行业) 18.26亿 14.52 15.74亿 170.54 86.21
物业经营(行业) 4.38亿 3.49 8859.89万 9.60 20.22
其他收入(行业) 2.33亿 1.86 1.04亿 11.31 44.74
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.17亿 33.55 7.00亿 75.88 16.61
长三角(地区) 40.00亿 31.82 5.81亿 62.99 14.53
大湾区(地区) 26.35亿 20.96 -4.11亿 -44.52 -15.59
成渝地区(地区) 12.68亿 10.09 -1281.61万 -1.39 -1.01
长江中游(地区) 4.51亿 3.58 6495.00万 7.04 14.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 44.36亿 79.01 -7997.02万 -10.20 -1.80
物业租赁(行业) 8.90亿 15.85 7.95亿 101.45 89.36
物业经营(行业) 1.83亿 3.25 2384.80万 3.04 13.06
其他(行业) 1.06亿 1.89 4473.56万 5.71 42.25
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 19.32亿 34.41 6.09亿 77.61 31.50
长三角(地区) 15.36亿 27.35 1.64亿 20.94 10.69
大湾区(地区) 9.84亿 17.52 -4469.62万 -5.70 -4.54
成渝(地区) 8.18亿 14.57 1733.76万 2.21 2.12
长江中游(地区) 3.45亿 6.14 3875.99万 4.94 11.23
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.29亿元，占营业收入的2.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 32098.87│ 1.68│
│客户二 │ 7159.95│ 0.38│
│客户三 │ 6981.78│ 0.37│
│客户四 │ 3390.79│ 0.18│
│客户五 │ 3281.06│ 0.17│
│合计 │ 52912.46│ 2.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购12.04亿元，占总采购额的43.85%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 38425.85│ 13.99│
│供应商二 │ 36968.16│ 13.46│
│供应商三 │ 26748.65│ 9.74│
│供应商四 │ 9622.47│ 3.50│
│供应商五 │ 8683.35│ 3.16│
│合计 │ 120448.48│ 43.85│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、公司经营环境及影响
（一）房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2024年9月的中央政治局会议指出：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量
、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购
政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024年12月的
中央经济工作会议指出：有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地
产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2024年，全国商品房销售面积为9.74亿平米，同比下降12.9%，降幅较2023年扩
大4.4个百分点；全国商品房销售金额为9.68万亿元，同比下降17.1%，降幅较2023年扩大10.6个百分点。根
据中国指数研究院数据，2024年，中国房地产销售额百亿企业整体销售签约额同比下降30.6%，降幅较2023
年扩大24.8个百分点。
根据国家统计局数据，2024年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌5.7%，降幅较2023年扩大
4.7个百分点。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.7%，降幅较2023年扩大3.7个百分点；二线
城市新建商品住宅销售价格同比下跌5.4%，降幅较2023年扩大5.5个百分点；三线城市新建商品住宅销售价
格同比下跌6.2%，降幅较2023年扩大4.4个百分点。
根据中国指数研究院数据，2024年，全国300个城市住宅用地成交面积为3.8亿平方米，同比下降22.7%
，全国300个城市住宅用地成交出让金为2.1万亿元，同比下降27.6%。
3．公司进入重点城市市场分析
根据中国指数研究院数据，2024年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降11.0%，商品住宅
销售金额同比下降17.1%。
根据中国指数研究院数据，2024年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降30.3%，住宅用地
成交金额同比下降33.6%。
根据戴德梁行数据，2024年，北京甲级写字楼空置率为18.3%，同比下降0.4个百分点；北京甲级写字楼
租金为244.8元/平米/月，同比下降17.8%；上海甲级写字楼空置率为22.4%，同比提高7.2个百分点；上海甲
级写字楼租金为223.3元/平米/月，同比下降20.3%。
（二）公司经营管理回顾
2024年，公司坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体经营思路，抓回款、
控支出、降负债，确保资金安全，推进各项经营工作稳步开展：
1.围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强
机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发
展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，选举产生
公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋
勇前进；二是通过集中学习、主题党日、书记讲党课、警示教育等多种方式，高质量完成党纪学习教育，推
动党纪学习教育走深走实；三是修订党委工作规则、议事规则，制定党委会决议事项督办工作办法，坚持科
学决策、依规决策。组织开展系统内公司“党建入章”工作，进一步强化了党组织在公司治理中的法定地位
；四是各党组织通过召开专题生活会、班子成员座谈会，进一步转变观念、统一思想、明确目标，持续深化
党建品牌，以党建助经营，努力在转型和变革中发展，持续为公司发展赋能。
2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司高度重视现金流管理，将保障现金流安全作为
经营工作的首要任务，公司经营活动现金流净额为60.0亿元，连续6年保持为正。一是密切关注政策与市场
情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，加速推进销售签约回款；二是加强营销费用、管理费用管控
，精打细算严控费用支出，同时持续推动低效资产与存量项目处置，盘活存量资产；三是动态评估资金收支
状况，严格落实年度工程计划，以销定产严控工程支出；四是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠
道，募集期限合理、成本较低的资金。
3.紧盯市场变化，努力推进销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域政策和市场动态，以快速去化
为核心目标，通过细化管理要求、统一管控模式、强化统一调度、优化奖惩机制等措施，全力推进项目销售
去化。2024年，公司实现销售签约额约194.5亿元（其中北京房山金悦郡和苏州融悦湾写字楼等项目实现整
售），实现销售签约面积约121.2万平米，销售签约额在中国房地产销售额百亿企业排名提升至第47位。从
产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约175.9亿元（销售面积约104.5万平米）；商务产品实现销售签
约额约18.6亿元（销售面积约16.7万平米）。
4.发挥经营优势，资管业务保持稳定。报告期内，公司发挥自持物业的经营优势，持续整合资源，优化
管理体制，及时调整经营策略，资管业务保持稳定。写字楼板块根据市场变化，积极调整租赁策略，提高服
务标准，稳定现有租户的同时积极挖掘潜在客户，重点项目出租率和租金水平在所处区域保持领先水平；商
业板块持续优化品牌结构，升级环境与服务，深度挖掘消费群体，提高营销活动的精准性，重点项目出租率
保持稳定，新运营项目增长较好；文旅板块不断强化内容建设，丰富宣传推广渠道，全力培育特色新体验、
多元化新业态，持续提升客户体验和品牌美誉度，经营业绩稳中有进。报告期内，公司资产管理业务实现营
业收入约22.9亿元，实现息税前利润约12.4亿元，经营保持稳定。
5.坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司一是坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理
念，完善投资业务的考核及激励机制，加强对项目核心指标的落地管控，并积极通过股权收购方式获取项目
；二是顺应宏观经济形势和房地产行业发展形势的变化，积极推动公司业务转型发展，其中城市更新业务以
做产品、做内容为核心，深入挖掘公司内部项目资产价值，持续关注调研市场匹配项目，文旅业务强化业态
拓展和内容建设，梳理项目运营痛点和难点，明确后续发展重点。
6.提品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，“保交楼”始终是公司的运营与管理核心。公司一是
改革品控考核机制，制定更加精细化的品控目标及相应的奖罚细则，坚守质量底线，提升产品品质；二是深
入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，为后续系统性提升项目品质打好基础；
三是实时关注项目进度和竣备交付进度，加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目
交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付和品质呈现。
7.优化体制机制，推动管理效能提升。报告期内，公司根据战略发展方向和业务转型需求，持续优化体
制机制，一是完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管理部、开发
业务管理部，提升业务专业管理水平；二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标
准，精简组织架构与管理岗位职数，精简人员数量，优化人员结构，提升组织效能；三是针对销售去化、资
金安全、转型发展、机制改革等关键业务和工作，优化奖惩机制，激发公司内生动力。
8.修订发展战略，明确公司发展思路。报告期，公司深入剖析境内外房地产市场发展规律，总结房地产
行业的发展现状，研判未来发展预期，结合公司自身优势和面临的挑战，完成中长期发展战略的修订工作。
公司新一轮发展战略明确“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产管理、文化旅游、城市
更新为核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健
康发展”的发展思路和方向。
9.依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是密切关注
项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；二是加强对财务稳健和
现金流安全、可持续发展能力的主动管理；三是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监督和内
控闭环管理，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识，增强综合风险防控能力。
二、公司主营业务分析
（一）公司总体经营状况分析
报告期内，公司将保障现金流安全作为首要经营任务，公司加强销售去化力度、持续盘活存量项目，采
取包括调整销售价格、部分项目整售在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化和回款。受公司部分项目
毛利率下滑、部分资产盘活和处置产生亏损、部分项目计提资产减值准备等因素影响，公司2024年归属于上
市公司股东的净利润亏损同比增加。
●未来展望:
（一）2025年公司工作思路
2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，
加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，
合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途
方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好
保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人
民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
2025年，公司将立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路
，严谨决策，强调资金安全和经营稳健。一方面加大产成品销售去化力度，盘活存量资产，同时控费用、降
成本，开源节流，保证公司平稳经营；另一方面持续加大城市更新、文化旅游等业务的转型发展力度，在促
进现有项目经营提升同时，改革发力，创造新的发展契机。
（二）2025年公司工作目标
1．投资计划：2025年，公司将坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的
中心城市，按照“发展格局”和“竞争格局”的价值投资理念，投资有人口、产业、需求支撑的项目；同时
，公司将探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓、轻资产运营等新兴业务模式，培育公司新的业务
增长点。
2．工程计划：2025年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
3．业绩计划：2025年，公司将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和
财务安全。
（三）2025年公司经营措施
1．持续加强党建，引领公司转型发展。2025年，公司党委将持续围绕经营抓党建，抓好党建促发展，
推动党建与公司经营业务深度融合，以党建成果引领公司转型发展。一是强化理论武装，巩固深化党纪学习
教育成果，打造风清气正的企业环境，为公司转型发展提供坚强保障；二是以多种方式开展党员教育培训，
提高党性修养，激励公司党员进一步发挥先锋模范作用，将学习成果转化为推动公司转型发展的强大动力；
三是鼓励基层党组织结合所属公司经营业务特点和转型发展实际，进一步强化“大党建”思维，不断探索党
建品牌创新思路，加强党建品牌多样性建设，以高质量党建助力公司高质量发展。
2．推进业务发展，四轮驱动稳健经营。2025年，公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落实战略部
署：一是房产开发业务将紧跟市场、加强调度，在平衡好量价关系的基础上，持续加强项目销售去化，并结
合资金情况拓展投资符合公司要求的项目；二是资产管理业务做精核心物业，强化潜力物业，完善运营标准
体系，整合物业管理服务，提升经营收益；三是城市更新业务推进公司内部存量资产改造，并以合理成本获
取长租经营项目，推进城市更新转型发展；四是文化旅游业务积极推动现有项目的整体规划以及内容建设、
体验提升，同时挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，推动文化旅游业务转型试点。
3．强化资金管控，保障公司经营安全。2025年，公司继续将保障现金流作为核心经营任务，确保资金
安全和经营稳健：一是快速应对房地产行业和市场变化，结合不同产品特点，及时调整销售模式和策略，加
快推进销售签约，提高回款效率；二是严格落实资金预算管理制度，加强现金流监控和调度，提高资金使用
效率，科学有序降负债；三是保持畅通的融资渠道，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配
有息负债期限结构；四是继续艰苦奋斗、精打细算，进一步严格控制和压降成本、费用支出，持续推进降本
增效工作。
4．安全保质交楼，切实履行企业责任。2025年，公司将继续践行企业社会责任，在安全生产的前提下
持续推进“高品质保交楼”。一是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目
安全工作标准化、规范化、制度化；二是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，促进项目交付质
量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础；三是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节
奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期保质交付。
5.优化体制机制，提高整体管理效能。2025年，公司将以业务发展、提效为核心，继续深化体制机制改
革。一是在已取得的优化成果与经验的基础上，进一步整合区域公司业务，实现组织架构及岗位设置与业务
规模、业务发展相匹配，合理配置资源，顺应公司战略转型的需求；二是根据不同业务板块的特点和发展需
求，制定相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过机制引领，有效激发队伍活力，促进公司经营目标的达
成；三是通过建立能上能下、能进能出的市场化用人机制，建立以项目为中心的人员流动机制，鼓励公司人
员向战略发展重点流动等方式，优化人力资源配置，提升管理效能。
6．依法合规经营，保障公司持续健康发展。2025年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根据市
场环境、业务发展等方面的变化，密切关注现金流安全、销售去化、工期建设等重点领域可能出现的风险点
，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机
构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|