经营分析☆ ◇000517 荣安地产 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 103.77亿 98.52 9.48亿 96.36 9.13
建筑施工(行业) 1.09亿 1.03 --- --- ---
房屋租赁(行业) 3410.64万 0.32 --- --- ---
咨询服务费(行业) 642.46万 0.06 --- --- ---
其他(行业) 560.37万 0.05 --- --- ---
销售代理(行业) 86.44万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 103.77亿 98.52 9.48亿 96.36 9.13
建筑施工(产品) 1.09亿 1.03 --- --- ---
房屋租赁(产品) 3410.64万 0.32 --- --- ---
咨询服务费(产品) 642.46万 0.06 --- --- ---
其他(产品) 560.37万 0.05 --- --- ---
销售代理(产品) 86.44万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 55.53亿 52.72 --- --- ---
宁波地区(地区) 49.79亿 47.28 3.17亿 32.27 6.37
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 138.72亿 97.99 27.83亿 98.38 20.06
建筑施工(行业) 1.95亿 1.38 232.78万 0.08 1.20
房屋租赁(行业) 6669.38万 0.47 2956.50万 1.05 44.33
其他(行业) 1171.56万 0.08 321.01万 0.11 27.40
咨询服务费(行业) 1029.81万 0.07 --- --- ---
销售代理(行业) 133.82万 0.01 34.04万 0.01 25.44
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 138.72亿 97.99 27.83亿 98.38 20.06
建筑施工(产品) 1.95亿 1.38 232.78万 0.08 1.20
房屋租赁(产品) 6669.38万 0.47 2956.50万 1.05 44.33
其他(产品) 1171.56万 0.08 321.01万 0.11 27.40
咨询服务费(产品) 1029.81万 0.07 --- --- ---
销售代理(产品) 133.82万 0.01 34.04万 0.01 25.44
───────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 72.41亿 51.15 --- --- ---
宁波地区(地区) 69.16亿 48.85 12.57亿 44.45 18.18
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 61.07亿 97.41 11.92亿 97.88 19.53
建筑施工(行业) 1.17亿 1.87 --- --- ---
房屋租赁(行业) 3351.03万 0.53 --- --- ---
其他(行业) 734.95万 0.12 --- --- ---
咨询服务费(行业) 342.63万 0.05 --- --- ---
销售代理(行业) 72.39万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 61.07亿 97.41 11.92亿 97.88 19.53
建筑施工(产品) 1.17亿 1.87 --- --- ---
房屋租赁(产品) 3351.03万 0.53 --- --- ---
其他(产品) 734.95万 0.12 --- --- ---
咨询服务费(产品) 342.63万 0.05 --- --- ---
销售代理(产品) 72.39万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 37.89亿 60.44 --- --- ---
宁波地区(地区) 24.80亿 39.56 4.24亿 34.82 17.11
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 174.06亿 95.73 31.91亿 95.68 18.33
建筑施工(行业) 6.31亿 3.47 5193.13万 1.56 8.23
房屋租赁(行业) 7104.69万 0.39 3475.42万 1.04 48.92
咨询服务费(行业) 4545.09万 0.25 --- --- ---
销售代理(行业) 1888.51万 0.10 685.79万 0.21 36.31
其他(行业) 941.83万 0.05 498.71万 0.15 52.95
───────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 174.06亿 95.73 31.91亿 95.68 18.33
建筑施工(产品) 6.31亿 3.47 5193.13万 1.56 8.23
房屋租赁(产品) 7104.69万 0.39 3475.42万 1.04 48.92
咨询服务费(产品) 4545.09万 0.25 --- --- ---
销售代理(产品) 1888.51万 0.10 685.79万 0.21 36.31
其他(产品) 941.83万 0.05 498.71万 0.15 52.95
───────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 100.43亿 55.24 --- --- ---
宁波地区(地区) 81.38亿 44.76 18.37亿 55.07 22.57
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售80.72亿元，占营业收入的76.64%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│春熙上和湾 │ 179064.67│ 17.00│
│林语沁雪 │ 178442.74│ 16.94│
│宁波林语芳庭 │ 160747.83│ 15.26│
│誉瓯园 │ 153631.00│ 14.59│
│林语秋月 │ 135359.57│ 12.85│
│合计 │ 807245.80│ 76.64│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购9.80亿元，占总采购额的12.88%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 26767.22│ 3.52│
│供应商二 │ 20587.45│ 2.71│
│供应商三 │ 20352.42│ 2.67│
│供应商四 │ 15212.07│ 2.00│
│供应商五 │ 15075.73│ 1.98│
│合计 │ 97994.88│ 12.88│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影响等情况
2023年上半年，面对国内经济形势和房地产市场供需关系发生的重大变化，为促进房地产市场良性循环
，发挥房地产业国民经济支柱作用，推动经济向好回升，房地产调控政策延续宽松基调。地方政府继续坚持
因城施策的方针，支持刚性和改善性住房需求，部分重点城市房地产有关限制性政策相继取消，降低购买首
套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”、二手房带押过户
、城中村改造等政策措施进一步落实，有利于促进各地房地产市场平稳健康发展。
根据国家统计局数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，较去年下降7.9%。其中，
住宅投资44,439亿元，下降7.3%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.90%。商品房销售面积59,515万平
方米，较去年同比下降5.3%，其中，住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，较去年同比增长1.
1%，其中，住宅销售额增长3.7%。截止2023年6月底，房地产开发景气指数为94.06，处于低景气水平。
（二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品
住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品
牌竞争优势，扩大当地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅
，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市
中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的
商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。
2023年上半年，在降息、放松限购等支持刚性和改善性需求的政策利好下，公司开发项目所在城市房地
产市场销售形势向好发展，公司以大规模“实景样板区、样板房”等实景呈现方式让客户“所见即所得”，
并不断提升产品附加值，精益求精，赢得了客户的良好口碑。凭借高品质产品和区域品牌优势，公司在报告
期内取得了较好的销售业绩，经营性净现金流持续为正，约为18.85亿元。报告期内，公司营业收入为105.3
2亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。公司上半年新交付楼盘为9个，分布于宁波、杭州、嘉兴、台州等
地。
报告期内，公司坚持稳健审慎的财务制度，报告期末公司净负债率为14.68%，现金短债比为2.50，在同
行业中继续保持较优水平。
1、新增土地储备项目
报告期内，公司及所投资的公司无新增土地储备。
2、公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约102.14万平方米。
3、公司主要项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约65.71万平方米，期末在建建筑面积约307.30万平方米。
（三）发展战略和未来一年经营计划
1、发展战略
公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以
房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关
产业的发展。
房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品
质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队
和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的
溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。
2、公司2023年经营计划
2023年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积
极增加优质土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实
品牌竞争力；进一步优化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实
现高效务实的运营管理目标。
精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提
升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。
深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员
工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为
公司长远发展提供强有力的组织保障。
财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥
资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。
不断提升产品硬实力和销售软实力：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，
让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快
各项目销售去化。
标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，
严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。
成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。
二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优
势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
（一）科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强
资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务
均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单
位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标
准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成
本以及政策变动的风险。
（二）拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形
成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生
具有近三十年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有
利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理
、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水
平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。
同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及优秀同行保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。荣安坚信
，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
（三）理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，
严控土地成本，增加优质土地储备。
（四）区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市
场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃
花源郡、杭州玉水观邸、嘉兴荣安府等项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业
房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、
宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了
公司跨区域发展的品牌影响力。
（五）稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融
资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较
低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能
力。
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