经营分析☆ ◇000517 荣安地产 更新日期：2025-06-14◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 238.22亿 99.34 8.61亿 91.88 3.62
建筑施工(行业) 7026.78万 0.29 3644.36万 3.89 51.86
房屋租赁(行业) 6971.71万 0.29 2839.00万 3.03 40.72
其他(行业) 1646.14万 0.07 903.97万 0.96 54.91
咨询服务费(行业) 131.23万 0.01 --- --- ---
销售代理(行业) 96.37万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 238.22亿 99.34 8.61亿 91.88 3.62
建筑施工(产品) 7026.78万 0.29 3644.36万 3.89 51.86
房屋租赁(产品) 6971.71万 0.29 2839.00万 3.03 40.72
其他(产品) 1646.14万 0.07 903.97万 0.96 54.91
咨询服务费(产品) 131.23万 0.01 --- --- ---
销售代理(产品) 96.37万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 123.93亿 51.68 5.18亿 55.20 4.18
宁波地区(地区) 115.88亿 48.32 4.20亿 44.80 3.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 138.04亿 99.42 9.19亿 97.05 6.65
建筑施工(行业) 3567.44万 0.26 701.51万 0.74 19.66
房屋租赁(行业) 3413.08万 0.25 1346.72万 1.42 39.46
其他(行业) 518.21万 0.04 213.92万 0.23 41.28
咨询服务费(行业) 489.82万 0.04 489.82万 0.52 100.00
销售代理(行业) 36.88万 0.00 36.88万 0.04 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 138.04亿 99.42 9.19亿 97.05 6.65
建筑施工(产品) 3567.44万 0.26 701.51万 0.74 19.66
房屋租赁(产品) 3413.08万 0.25 1346.72万 1.42 39.46
其他(产品) 518.21万 0.04 213.92万 0.23 41.28
咨询服务费(产品) 489.82万 0.04 489.82万 0.52 100.00
销售代理(产品) 36.88万 0.00 36.88万 0.04 100.00
─────────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 90.21亿 64.97 5.03亿 53.16 5.58
宁波地区(地区) 48.63亿 35.03 4.43亿 46.84 9.12
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 220.68亿 98.81 22.40亿 97.12 10.15
建筑施工(行业) 1.63亿 0.73 2346.43万 1.02 14.39
房屋租赁(行业) 6871.83万 0.31 2789.51万 1.21 40.59
其他(行业) 3029.37万 0.14 1226.55万 0.53 40.49
咨询服务费(行业) 148.35万 0.01 148.35万 0.06 100.00
销售代理(行业) 136.97万 0.01 136.97万 0.06 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 220.68亿 98.81 22.40亿 97.12 10.15
建筑施工(产品) 1.63亿 0.73 2346.43万 1.02 14.39
房屋租赁(产品) 6871.83万 0.31 2789.51万 1.21 40.59
其他(产品) 3029.37万 0.14 1226.55万 0.53 40.49
咨询服务费(产品) 148.35万 0.01 148.35万 0.06 100.00
销售代理(产品) 136.97万 0.01 136.97万 0.06 100.00
─────────────────────────────────────────────────
宁波地区(地区) 113.31亿 50.74 12.09亿 52.39 10.67
宁波以外地区(地区) 110.02亿 49.26 10.98亿 47.61 9.98
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(行业) 103.77亿 98.52 9.48亿 96.36 9.13
建筑施工(行业) 1.09亿 1.03 --- --- ---
房屋租赁(行业) 3410.64万 0.32 --- --- ---
咨询服务费(行业) 642.46万 0.06 --- --- ---
其他(行业) 560.37万 0.05 --- --- ---
销售代理(行业) 86.44万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 103.77亿 98.52 9.48亿 96.36 9.13
建筑施工(产品) 1.09亿 1.03 --- --- ---
房屋租赁(产品) 3410.64万 0.32 --- --- ---
咨询服务费(产品) 642.46万 0.06 --- --- ---
其他(产品) 560.37万 0.05 --- --- ---
销售代理(产品) 86.44万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
宁波以外地区(地区) 55.53亿 52.72 --- --- ---
宁波地区(地区) 49.79亿 47.28 3.17亿 32.27 6.37
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.10亿元，占营业收入的0.46%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 3144.45│ 0.13│
│客户二 │ 3112.95│ 0.13│
│客户三 │ 1852.61│ 0.08│
│客户四 │ 1531.29│ 0.06│
│客户五 │ 1393.53│ 0.06│
│合计 │ 11034.83│ 0.46│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.28亿元，占总采购额的13.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 10644.33│ 4.29│
│供应商二 │ 7182.29│ 2.90│
│供应商三 │ 5991.21│ 2.42│
│供应商四 │ 4589.23│ 1.85│
│供应商五 │ 4404.85│ 1.78│
│合计 │ 32811.90│ 13.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，以“消化存量、优化增量”为总基调，房地产调控优化政策应出尽出。需求端包括各线城市限
购政策放开、首付比例下调、存量和新增房贷利率下调等；供给端包括推进城市房地产融资协调机制，加快
项目“白名单”落实，实施“三大工程”等。“四个取消、四个降低”政策组合拳的出台，有利于促进刚需
和改善型购房需求的释放，发挥房地产业在国民经济中的支柱作用。2024年9月26日政治局会议提出“要促
进房地产市场止跌回稳”，进一步释放了积极信号，市场信心正在逐步恢复。从区域市场看，一线、强二线
城市楼市回暖明显，市场分化特征显著。
根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，较去年下降10.6%。其中，住宅
投资76,040亿元，下降10.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.83%。房屋新开工面积73,893万平方
米，较去年同比下降23.0%。商品房销售面积97,385万平方米，较去年同比下降12.9%，其中，住宅销售面积
下降14.1%。商品房销售额96,750亿元，较去年同比下降17.1%，其中，住宅销售额下降17.6%。截至2024年
底，房地产开发景气指数为92.78，处于较低景气水平。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品
住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州等浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当
地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐
居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成
本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取
得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。
1、新增土地储备项目
2024年度，公司未获取土地储备。
2、公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约62.51万平方米。
3、公司主要项目开发情况
报告期内，公司房地产项目全面实现竣工交付。
4、发展战略和未来一年经营计划
（1）发展战略
公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，深耕长三角
，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。公司将在专注主业的基础上
积极培育未来新的利润增长点，以促进企业持续稳健发展。
房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品
质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队
和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的
溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。
（2）公司2025年经营计划
2025年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局杭州、宁波等重点城市，积极增加优质土储，建造更多
“好房子”；突出现房销售品质优势，结合数字营销新模式，加快库存去化；同时，坚持客户导向，严控产
品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，
打造优秀的职业经理人团队。
精准投资布局：以宁波和杭州为双核，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精
准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。
深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员
工利益紧密结合在一起，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。
财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥
资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。
不断提升产品硬实力和销售软实力：秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市
提升品位。
通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快各项目销售去化。
标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，
严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。
成本精细化管控：在保证高品质的同时，以成本精细化管理杜绝无效成本。
三、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优
势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
（一）科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强
资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务
均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单
位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标
准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成
本以及政策变动的风险。
（二）拥有一流的开发团队和战略合作伙伴
荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形
成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的优秀管理团队。同时，荣安地产一
直与上下游优秀企业及多家金融机构保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。
（三）理性、灵活的土地储备策略
公司秉持“宁可错过，不可拿错”的原则，深耕浙江省内核心城市核心区域。严格遵守拿地操作规范，
先定位后拿地，以市场为导向，做好产品设计前置、市场分析前置，充分防范市场风险，提高安全边际。同
时，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，择机增加优质土地储备。
（四）区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市
场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃
花源郡、杭州玉水观邸、嘉兴荣和花园等项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专
业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居
、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升
了公司跨区域发展的品牌影响力。
（五）稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，公司在同行业中一直保持较低的负债水平，并不断降低融资成本，严格控制财
务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回
笼资金的开发策略，实现现金流和利润的平衡。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。公司实现营业收
入239.81亿元，营业利润-15.33亿元，归母净利润-17.31亿元。
2024年度，面对低迷的房地产市场，公司始终秉持工匠精神，追求一流的产品和品牌，在实现全面现房
销售的同时，对在售楼盘不断进行产品升级，提升客户所见即所得的居住体验感和价值获得感，满足客户不
断提升的居住需求。另一方面通过拓展数字化营销渠道等多种有力措施，加快各项目的销售回款，2024年末
，公司经营性净现金流为19.95亿元，净负债率低至8.19%。
公司注重对客户的需求分析，坚持以人为本的产品设计理念，以室内精装修和景观环境为特色，并在产
品中融入满足各年龄段需求的全龄空间和让居住者切实感受便捷的智能化系统，不断升级迭代住宅产品。
报告期内，公司下属建筑公司持续对绿色节能建筑施工技术、施工工艺的研发投入，积极探索建设过程
中新技术、新工艺给项目带来的经济效益以及对环境产生的绿色效应。
●未来展望:
公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，深耕长三角
，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。公司将在专注主业的基础上
积极培育未来新的利润增长点，以促进企业持续稳健发展。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|