经营分析☆ ◇000548 湖南投资 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(行业) 9.04亿 72.34 1.93亿 49.71 21.34
高速公路建设运营(行业) 2.51亿 20.06 1.63亿 42.00 65.00
酒店投资经营(行业) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服务(行业) 3977.33万 3.18 1280.38万 3.30 32.19
───────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(产品) 9.04亿 72.34 1.93亿 49.71 21.34
高速公路建设运营(产品) 2.51亿 20.06 1.63亿 42.00 65.00
酒店投资经营(产品) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服务(产品) 3977.33万 3.18 1280.38万 3.30 32.19
───────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 12.50亿 100.00 3.88亿 100.00 31.05
───────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(销售模式) 9.04亿 72.34 1.93亿 49.71 21.34
高速公路建设运营(销售模式) 2.51亿 20.06 1.63亿 42.00 65.00
酒店投资经营(销售模式) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服务(销售模式) 3977.33万 3.18 1280.38万 3.30 32.19
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(行业) 1.19亿 55.80 8666.44万 81.08 72.78
城市综合体投资开发(行业) 4686.65万 21.96 63.03万 0.59 1.34
酒店投资经营(行业) 2785.93万 13.05 1224.78万 11.46 43.96
资产管理和物业服务(行业) 1961.04万 9.19 734.42万 6.87 37.45
───────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(产品) 1.19亿 55.80 8666.44万 81.08 72.78
城市综合体投资开发(产品) 4686.65万 21.96 63.03万 0.59 1.34
酒店投资经营(产品) 2785.93万 13.05 1224.78万 11.46 43.96
资产管理和物业服务(产品) 1961.04万 9.19 734.42万 6.87 37.45
───────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 2.13亿 100.00 1.07亿 100.00 50.08
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(行业) 2.30亿 55.25 1.37亿 81.70 59.51
城市综合体投资开发(行业) 1.12亿 26.91 704.48万 4.21 6.30
资产管理和物业服务(行业) 4332.81万 10.43 1935.31万 11.58 44.67
酒店投资经营(行业) 3075.89万 7.40 420.52万 2.52 13.67
───────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(产品) 2.30亿 55.25 1.37亿 81.70 59.51
城市综合体投资开发(产品) 1.12亿 26.91 704.48万 4.21 6.30
资产管理和物业服务(产品) 4332.81万 10.43 1935.31万 11.58 44.67
酒店投资经营(产品) 3075.89万 7.40 420.52万 2.52 13.67
───────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 4.15亿 100.00 1.67亿 100.00 40.25
───────────────────────────────────────────────
直销模式(销售模式) 4.15亿 100.00 1.67亿 100.00 40.25
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(行业) 1.00亿 65.77 6308.66万 85.82 62.99
资产管理和物业服务(行业) 2485.95万 16.33 1108.39万 15.08 44.59
城市综合体投资开发(行业) 1517.58万 9.97 -93.07万 -1.27 -6.13
酒店投资经营(行业) 1208.53万 7.94 27.14万 0.37 2.25
───────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(产品) 1.00亿 65.77 6308.66万 85.82 62.99
资产管理和物业服务(产品) 2485.95万 16.33 1108.39万 15.08 44.59
城市综合体投资开发(产品) 1517.58万 9.97 -93.07万 -1.27 -6.13
酒店投资经营(产品) 1208.53万 7.94 27.14万 0.37 2.25
───────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 1.52亿 100.00 7351.12万 100.00 48.28
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.33亿元，占营业收入的2.60%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│上海赫程国际旅行社有限公司 │ 2015.64│ 1.61│
│交通银行股份有限公司湖南省分行 │ 355.17│ 0.29│
│湖南苏宁易购有限公司 │ 303.45│ 0.24│
│长沙环路建设开发集团有限公司 │ 291.38│ 0.23│
│汉海信息技术（上海）有限公司 │ 290.83│ 0.23│
│合计 │ 3256.46│ 2.60│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.04亿元，占总采购额的50.55%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│长沙庆洁洗涤服务有限公司 │ 116.88│ 15.26│
│湖南平凡农产品贸易有限公司 │ 112.26│ 14.65│
│长沙妙多赞食品贸易有限公司 │ 101.10│ 13.20│
│长沙市芙蓉区优特调味品商行 │ 30.90│ 4.03│
│长沙市芙蓉区志良农产品经营部 │ 26.10│ 3.41│
│合计 │ 387.25│ 50.55│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
（一）高速公路建设运营行业
根据湖南省交通运输厅统计数据，2023年湖南省全年累计全社会客运量27953.5万人、比上年同期增长1
.1%，货运量200673万吨、较上年同期增长7.8%。随着长沙城区的加速发展和连接绕城高速交通路网的不断
完善，公司运营管理的高速公路车流量、通行费收入实现小幅增长。
（二）资产管理和物业服务行业
据戴德梁行统计，2023年长沙市写字楼净吸纳量500万平方米，新增供应达800万平方米。2023年上半年
，长沙甲级写字楼总存量维持在256.5万平方米，整体空置率达到32%。面对写字楼租赁市场的变化，公司采
取了积极的招商策略应对市场的挑战，采取定制需求和优化资源配置等措施，实现公司自持物业的出租率的
提高。
（三）酒店投资经营行业
2023年，湖南旅游市场回暖，酒店行业平稳复苏。根据湖南省酒店业协会统计，2023年湖南省酒店行业
平均营业收入同比增长35%，主营业务客房收入较2022年增长48%。湖南省旅游饭店协会公布，2023年度签约
酒店项目数量湖南排名全国第三，在全国城市排名中长沙高居榜首。数据表明，湖南省已经成为酒店业投资
热土，酒店行业竞争在不断加大。
（四）城市综合体投资开发行业
2023年，全国商品住宅成交延续筑底行情，房地产市场表现较为疲软。根据湖南中原研究院统计数据，
长沙新房市场在政府采取降低个人住房贷款首付比和存量首套房贷款利率等新政后供需总量趋弱，总供应量
和总成交量均有所下降，公司在售项目同样受到市场影响。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
（二）经营模式
公司各主营业务板块均为自主经营。
（三）主营业务情况说明及行业地位
报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0
401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，
外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆
、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司
，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山
水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体
系，积淀了一定基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君逸财富大酒店有
限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。
公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是
公司经营收入主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房
产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目
有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
（四）公司的竞争优势与劣势
随着城市的不断扩张，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显，但由于路段车流量逐渐接近饱和，
需提升道路养护、施救等服务保障能力，提高道路通行能力。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好
的品牌效应，需不断提高服务质量，快速适应市场新变化。公司旗下物业公司依托内部资源拓展业务，向外
拓展仍需加强。公司旗下房地产公司积累了较为丰富的项目开发、建设、营销经验，在加快现有项目商品去
化的同时，要把握时机，谨慎决策，稳步推进房地产项目开发建设。
（五）主要业绩驱动因素
1、高速公路建设运营
2023年，湖南省高速公路通行流量整体持续恢复，长沙城区连接绕城高速交通路网的不断完善带来的车
流量增加，绕南公司通行费收入有所增加。同时，通过“警路企”联动工作机制治理超限超载货车、非法客
运车辆，高效开展对账稽核，严格依法依规维护路产路权等提高公司经营收入。
2、资产管理和物业服务
2023年通过积极招商，湖南投资大厦全年平均出租率为78.70%，广欣发展被湖南省物业管理行业协会授
予“优秀物业企业”“优秀党组织”称号，长沙市物业行业委员会授予“长沙市‘红色物业’示范企业”“
‘红色物业’标准化示范点”荣誉。君逸物业探索招商增收新方法，将大面积待租商铺合理拆分，截至报告
期末，江岸锦苑自持商铺出租率达到88.84%。
3、酒店投资经营
2023年，君逸山水大酒店坚持“线上为主，线下为辅”的经营策略，房费收入大幅增加，实现年均客房
出租率80.6%，稳居携程“长沙设计感酒店榜”第六名、“长沙高档酒店榜”前十名；君逸康年大酒店在设
备更新改造及电梯安装施工等因素影响下，千方百计稳定现有租赁客户和住店客人，并不断发展新客户，实
现年均客房出租率66.91%，公司酒店投资经营板块实现了扭亏为盈。
4、城市综合体投资开发
报告期内，长沙楼市面临购买信心不足、需求下降的挑战，随着降首付、降利率、认房不认贷、优化公
积金、交房即交证等新政策的出台，市场将逐渐企稳。公司坚定落实“保交楼、稳民生”要求，积极提升产
品竞争力和服务质量，确保项目如期交付。同时，加强营销，提高转化率，加快资金回笼，为公司的持续发
展奠定基础。
三、核心竞争力分析
公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，
形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局
，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，
治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资
开发。
2023年1-12月，公司实现营业收入124,991.71万元，同比增长200.90%；营业总成本105,214.61万元，
同比增长193.73%；税金及附加8,408.47万元，同比增长555.68%；利润总额21,533.88万元，同比增长290.1
1%；归属于母公司股东的净利润14,870.47万元，同比增长320.09%；每股收益0.30元，同比增长328.57%；
加权平均净资产收益率7.71%，同比增长5.79个百分点。
●未来展望:
1、行业格局和趋势
（1）高速公路建设运营
交通运输部2024年2月28日发布的数据显示，自《交通强国建设纲要》实施五年以来，我国高速公路里
程达18.4万公里。同时，湖南省高速公路路网运行监测指挥中心联合湖南省高速公路交通警察局2024年3月6
日发布2024年春运期间全省高速公路路网运行总结报告显示，春节假期的湖南省高速公路出入口总流量创下
新高，日均流量和跨省流量均达到了历史最高点。同时，随着现代物流快递行业迅猛发展推动公路货运流量
连年上涨，我国公路行业下游需求不断扩张，高速公路行业呈现出稳步发展的态势。
（2）资产管理和物业服务
2024年随着经济的复苏，写字楼租赁市场整体将呈现出稳定的趋势，市场空置率也将有所下降。但是，
随着梅溪湖商务区多个甲级写字楼入市，给租户提供了更多选择机会，也加剧了市场的竞争。
（3）酒店投资经营
根据国家旅游局预测，2024年酒店行业发展趋势呈品牌细分更加明确、存量市场全面挖掘、连锁化率继
续上升趋势。在此背景下，性价比高的经济型酒店、中档酒店市场面临新的机会。国务院办公厅印发的《关
于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，实现高质量发展数字化转型是关键，酒店数字化
将成新常态。2024年长沙地区酒店行业的经营发展趋势将朝着连锁化、品牌细分、经济型酒店发展以及数字
化转型等方向发展。
（4）城市综合体投资开发
2023年11月24日起，长沙市逐步放开购房限制购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民
家庭名下商品房单套面积均不足144㎡的，可购买1套144㎡及以上改善性住房。2024年土地投资整体低迷，
但城市间分化将持续加大，一线城市的土地需求或将率先企稳，二三线城市的土地市场将持续承压。总之，
湖南省的房地产行业在2024年将继续面临挑战，但也有机会通过稳固根基重新获得发展动力。
2、公司发展战略
2024年是中华人民共和国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。公司工作的总体思
路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，严格遵守深交所、省证监
会有关规定要求，认真落实市委、市政府各项工作部署，坚持稳中求进、以进促稳，进一步做强做专主业，
进一步提升核心竞争力，巩固公司全面向好的发展态势，推动公司高质量发展，为建设现代化新长沙贡献国
有控股上市公司力量。
3、2024年年度经营计划
（1）全面加强党的领导。公司将深入学习贯彻党的二十大精神，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“
两个维护”，一是不断筑牢思想阵地，站稳政治立场，推动党建与生产经营深度融合；二是扎实巩固拓展主
题教育成果，将其转化为高质量发展新成效；三是持续优化干部队伍结构，建设高素质人才队伍；四是不断
深化清廉国企建设，推动全面从严治党向纵深发展、向基层延伸。
（2）全面提升经营效益。一是进一步理顺公司制度体系及业务工作流程，实现更高的工作效率、更强
的内部控制；二是推动高速公路建设运营板块“三保三大”专项行动常态化长效化，持续提升道路管养水平
，全面提高道路运营效能；三是城市综合体投资开发板块要加快项目去化，确保资金回笼，提升经济效益；
四是酒店投资经营、资产管理和物业服务板块将根据市场变化和客户需求，创新营销模式，加大招商力度，
增强客户满意度，提升品牌价值和影响力。
（3）全力抓好项目建设。一是深入研究行业政策，紧跟市场需求，谋求新的利润增长点；二是扎实开
展各主营板块经营，稳步拓宽市场领域，增强公司竞争优势和盈利能力，提高企业的抗风险能力，为公司的
可持续发展提供保障。
（4）全面坚持降本增效。一是持续推进节约型公司行动，在节俭中求效能、在保效能中实现节约；二
是增强预算管理的整体性与系统性，优化资源配置、提高资金使用效率。
（5）全面统筹安全与发展。一是要压实安全生产责任，建立完善高效快捷的安全防控体系，不断增强
风险防范意识；二是全面开展风险隐患排查治理，提高综合应急处突能力，形成有效防范机制，确保公司长
治久安。
4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
（1）宏观经济环境
根据国家信息中心发布的《2024年中国宏观经济形势展望》，预计2024年GDP将增长5%左右。我国经济
运行将呈现“前稳后高、持续向好”的走势，经济回升向好态势更加巩固。各个季度之间的增速波动更趋平
缓，供给端和需求端结构更趋均衡，就业和物价的水平更趋稳定。
公司将充分发挥董事会战略委员会作用，科学研判形势，深入贯彻新发展理念，积极融入新发展格局，
通过优化资源配置、加强人才培养和深化企业文化建设，实现质量和效率双提升，有效防范风险，确保各项
目标任务的全面完成，推动公司的高质量发展。
（2）行业风险
高速公路建设运营——
2023年绕南公司通行费收入虽有一定增长，但也存在诸多不利因素，例如长潭西高速新开通大王山收费
站，分流了部分车辆；随着路段车流量逐渐接近饱和，高峰期车辆通行效率提升空间较小；政府可能对收费
政策、运营规范、安全要求等方面进行调整和变更，这可能对公司的运营模式和成本结构带来影响。
解决措施：绕南公司要确保通行费颗粒归仓、应征不漏，同时将通过制度建设和机构优化，建立健全考
核评估机制，强化管理体系建设，做到有效激励，不断提高高速公路运营效能。
资产管理和物业服务——
随着长沙经济的发展，越来越多的企业进驻长沙，2024年，长沙甲级写字楼市场将迎来多个甲级写字楼
入市，预计为市场带来近13.4万平方米的新增办公空间，给租户提供了更多选择的机会，也加剧了市场的竞
争。
解决措施：稳定现有租赁客户，拓展新的客户单位，提升租赁及物业管理收益水平；引进经验丰富的优
秀物业管理人才，培养一支优秀的物业管理团队；做强做优做大公司物业板块，持续为客户提供专业、满意
的高质量服务，同时全面提质住宅项目管理，进一步提升物业服务水平。
酒店投资经营——
据文化和旅游部公布的数据，2023年前三季度，国内旅游总人次为36.74亿，比上一年同期增加15.80亿
，同比增长75.5%；居民国内出游总花费达3.69万亿元，比上一年同期增加1.97万亿元，同比增长114.4%1。
在国内消费市场恢复、出行市场需求激增的背景之下，酒店业也迎来复苏，但竞争加剧十分明显。
解决措施：两家酒店将努力提升“君逸”品牌效应，提高宾客服务质量；加强线上营销，坚定线下目标
，全力开拓新客户，激活休眠客户，深挖高端会议团队市场；加大酒店外包场地招商招租的力度。
城市综合体投资开发——
2024年仍是房地产销售的筑底之年，预计全年商品房销售额在2023年的基础上下降约5%左右。湖南省的
房地产行业在2024年将继续面临挑战，但也有机会通过稳固根基重新获得发展动能。
解决措施：2024年，城市综合体投资开发板块将坚持“稳中求进、以进促稳”的工作总基调，广润公司
根据项目特点，科学制定营销方案，扎实做好广润福园住宅尾盘去化和车位营销工作；广荣地产及时关注市
场动态和客户需求变化，拓宽客户渠道，增强服务意识，加大回款力度；浏阳河公司将有针对性地调整营销
思路，持续发力江西客户的拓客力度，同时积极对接浏阳招商中心、淮川街道办事处等单位，尽全力做好商
铺、写字楼招商工作。
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