经营分析☆ ◇000560 我爱我家 更新日期：2026-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 95.48亿 91.11 4.33亿 44.76 4.54
商业租赁服务及其他(行业) 9.32亿 8.89 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 50.13亿 47.83 -2.40亿 -24.82 -4.79
经纪业务(产品) 36.34亿 34.67 5.83亿 60.22 16.04
新房业务(产品) 9.02亿 8.60 9062.91万 9.37 10.05
其他(产品) 5.65亿 5.39 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 3.67亿 3.50 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 58.39亿 55.71 --- --- ---
华东(地区) 42.15亿 40.22 --- --- ---
其他(地区) 4.26亿 4.06 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 52.03亿 91.95 3.81亿 68.24 7.33
商业租赁服务及其他(行业) 4.56亿 8.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 27.03亿 47.76 -1.45亿 -26.00 -5.37
经纪业务(产品) 20.32亿 35.90 4.64亿 82.99 22.82
新房业务(产品) 4.69亿 8.28 6288.43万 11.26 13.42
其他(产品) 2.81亿 4.97 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 1.75亿 3.08 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 31.40亿 55.49 --- --- ---
华东(地区) 22.66亿 40.05 --- --- ---
其他(地区) 2.52亿 4.46 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 113.84亿 90.81 6.35亿 51.86 5.58
商业租赁服务及其他(行业) 11.52亿 9.19 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 61.28亿 48.88 -3.34亿 -27.29 -5.46
经纪业务(产品) 41.03亿 32.73 8.32亿 67.88 20.27
新房业务(产品) 11.53亿 9.20 1.38亿 11.26 11.97
其他(产品) 7.09亿 5.66 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 4.42亿 3.53 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 70.32亿 56.10 --- --- ---
华东(地区) 50.09亿 39.96 --- --- ---
其他(地区) 4.95亿 3.95 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 54.38亿 93.52 2.86亿 56.90 5.26
商业租赁服务及其他(行业) 3.77亿 6.48 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 32.72亿 56.27 -1.70亿 -33.83 -5.20
经纪业务(产品) 17.89亿 30.76 4.06亿 80.71 22.69
新房业务(产品) 3.77亿 6.48 5035.63万 10.02 13.36
其他(产品) 2.06亿 3.55 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 1.71亿 2.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 32.11亿 55.21 --- --- ---
华东(地区) 22.79亿 39.19 --- --- ---
其他(地区) 3.26亿 5.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.05亿元，占营业收入的1.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│A公司 │ 2339.64│ 0.22│
│B公司 │ 2253.35│ 0.22│
│C公司 │ 2118.39│ 0.20│
│D公司 │ 2042.55│ 0.19│
│E公司 │ 1786.32│ 0.17│
│合计 │ 10540.25│ 1.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购7.60亿元，占总采购额的7.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│A供应商 │ 22287.85│ 2.34│
│B供应商 │ 18971.79│ 1.99│
│C供应商 │ 15664.31│ 1.65│
│D供应商 │ 11003.96│ 1.16│
│E供应商 │ 8059.79│ 0.85│
│合计 │ 75987.70│ 7.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司
已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决
方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营
管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作
伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。目前公司的主要收入由以下几块业务所
构成：
1、经纪业务
经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营
的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全
的用户体验。公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、
展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服
务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的
条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效
，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。
2、资产管理业务
资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开
始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管
理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、杭州
、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市，在管房源数量突破33万套，累计服务超过200万业主、500万租
客，房屋资产管理总规模近万亿元。“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房
屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。“相寓”
业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线
主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。
3、新房业务
新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提
供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，
为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险
防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。
4、商业租赁及服务
公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心
、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商
业资产管理运营公司。
二、报告期内公司所处行业情况
公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内
房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
1、宏观经济情况分析
2025年，面对全球贸易摩擦加剧与地缘政治紧张的外部环境，国内宏观经济顶压前行，顺利完成了“十
四五”规划收官之年经济社会发展主要目标，经济总量再上新台阶，结构调整与新质生产力培育取得积极进
展。根据国家统计局公布数据显示，2025年国内生产总值约140万亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，
完成了年初制定的增速目标。分季度看，一至四季度GDP分别同比增长5.4%、5.2%、4.8%和4.5%，年内经济
节奏呈现“前高、中缓、后稳”的走势。四季度以来，随着一揽子增量政策与已有政策持续协同发力，经济
景气度逐步回升，12月份制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月上升0.9个百分点，在时隔8个月后重
回扩张区间，新订单指数下半年以来首次升至临界点以上，显示市场需求正在修复，企业信心有所恢复。20
25年全国居民人均可支配收入实际增长5.0%，实现了与经济增长同步，为消费复苏提供了基础支撑。
从消费端来看，在“以旧换新”加力扩围及促消费政策协同作用下，消费市场规模稳步扩大，结构升级
特征明显。2025年社会消费品零售总额50万亿元，同比增长3.7%，增速较上年加快0.2个百分点。这一增速
的改善，得益于促销费政策对耐用消费品的有效拉动。从季度走势看，一至四季度社会零售增速呈现稳步向
好态势，政策对消费信心的提振作用逐步显现。2025年最终消费支出拉动GDP增长2.6个百分点，仍是经济增
长的首要动力，但有效需求不足、居民消费意愿偏弱的问题依然存在，消费恢复的基础仍需巩固。
从投资端来看，房地产行业仍处于深度调整期，延续筑底态势，但对整体经济的拖累幅度有所收窄。全
年全国房地产开发投资完成额为8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点。从销售端看，
新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年分
别收窄4.2个百分点和4.5个百分点。这一降幅的收窄表明，自2024年四季度以来实施的“促进房地产市场止
跌回稳”组合拳在2025年持续显效，市场信心出现边际修复。年末商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长
1.6%，库存去化压力依然存在。2025年四季度以来，随着房企融资环境改善及房地产宽松政策的持续落地，
房地产企业对近期市场预期趋于稳定。
展望2026年，国内经济面临的外部环境更趋复杂严峻，但宏观政策将持续用力，推动经济回升向好。《
2025政府工作报告》明确提出，要“实施更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，并强调“打好
政策组合拳”，2026年作为“十五五”规划的开局之年，政策有望进一步向扩大内需、稳定预期倾斜。针对
房地产市场，中央经济工作会议及政府工作报告均强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并加快构建
房地产发展新模式，随着城中村改造扩围、保障性住房建设提速以及购房信贷环境的进一步优化，居民购房
意愿和能力有望逐步恢复。与此同时，新质生产力的加快发展、消费新场景的持续涌现，将为经济注入新动
能。综合来看，虽然挑战犹存，但随着存量政策持续显效与增量政策精准发力，2026年国内经济有望在深化
改革与扩大开放中，实现质的有效提升和量的合理增长。
2、存量房买卖市场发展情况分析
回顾2025年，国内二手房市场整体呈现“量稳价跌、以价换量”的态势，成交规模保持稳定，但价格端
受居民收入预期下降、消费信心走弱影响仍延续下行趋势；从行业运行节奏来看，全年则表现为一季度冲高
、二季度回落、三季度筑底、四季度翘尾的走势。
首先，二手房市场“量稳”表现为核心城市二手房成交量继续保持稳定，部分城市甚至创下近年来新高
，这主要得益于房地产政策的持续宽松以及二手房价格大幅回落后带动刚需和改善需求逐步释放。根据第三
方机构克而瑞监测数据显示，2025年全国重点30城二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房成交面积
的约1.85倍，同比增长0.2%，再次创下2021年行业调整以来规模新高。分城市来看，各核心城市表现分化：
根据第三方机构克而瑞统计，2025年北京、上海、广州、深圳、杭州二手房网签量分别达到约17.5万套、22
.7万套、10.7万套、6.3万套、8.1万套，同比分别-1.3%、+4.6%、-3.8%、+5.1%、-5.1%。其中上海二手房
成交量创下自2022年以来新高，深圳二手房成交占比提升至60%，显示出核心城市在市场调整中的相对韧性
。另一方面，“价跌”则表现为房价进一步下行，这主要是由于宏观经济承压背景下，居民收入预期下降、
消费信心走弱，叠加市场供需关系持续恶化所致。根据国家统计局统计数据显示，截至2025年12月份，国内
一线城市二手住宅销售价格指数同比下降7.0%，分城市来看，北京、上海、广州、深圳分别同比下降8.5%、
6.1%、7.8%和5.4%。
其次，2025年国内二手房市场继续呈现对新房市场的替代效应，存量房主导特征愈发明显。根据中指研
究院发布报告，2025年30个重点城市二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024
年全年提升4个百分点。一线城市这一比重平均已达75%，其中北京二手住宅成交占比高达81%，上海也超过
八成。二手房成交持续好于新房销售，主要有以下几方面原因：经过过去几年房价的大幅下跌，二手房价格
相对新房存在较明显的性价比优势；核心城市的新房供应有所降低；随着房地产市场逐步进入存量房时代，
二手房在供应结构中的地位持续提升，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成明显的供应替
代。
第三，从年内二手房市场运行节奏来看，行业呈现“前高、中稳、后翘尾”的走势，四季度在政策持续
发力下出现年末“翘尾”行情。一季度受传统“小阳春”带动，核心城市二手房成交保持活跃；二季度市场
热度有所回落，成交量环比下滑；三季度市场延续筑底态势，房价下行压力持续释放，市场信心走弱；进入
四季度，在一揽子增量政策持续发力及部分城市需求端政策优化的背景下，市场出现明显回暖。根据第三方
机构克而瑞统计，11月份，北京、上海、广州、深圳二手房网签量环比分别+19.5%、+22.5%、+11.9%和+4.5
%，杭州二手网签量结束连续7个月的下跌走势，环比提升4.1%。但从价格端来看，四季度成交量的回升仍以
“以价换量”为主要特征，低总价房源成交占比持续提升，房价尚未出现趋势性反转。
展望2026年，我们认为随着国家对房地产政策的持续发力、二手房市场挂牌量的逐步下行，以及房价经
历过去4年大幅下跌后价值的逐步凸显，二手房市场有望从2025年的“量稳价跌”逐步走向“量升价稳”的
良好态势。一方面，中央经济工作会议及政府工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，财政、
货币及房地产政策的协同发力有望带动成交量温和回升；另一方面，2025年末至2026年初，部分样本城市二
手房挂牌量已出现环比减少趋势，供应端压力的缓解将为房价企稳创造条件；同时，经过长达四年的深度调
整，核心城市房价从高点回落幅度较大，部分房源租售比已进入合理区间，对自住型购房者的吸引力逐步增
强。综合来看，2026年二手房市场有望在政策托底、供应优化与价值回归的共同作用下，逐步实现交易量的
温和回升与房价的止跌回稳。
3、住房租赁市场发展情况分析
2025年，在居民收入预期偏弱与保租房集中入市的双重影响下，国内住房租赁市场呈现租金价格小幅下
行、租金回报率稳步提升的态势，行业整体在规范化发展轨道上保持健康平稳运行。《住房租赁条例》正式
施行，标志着我国住房租赁市场进入法治化、规范化发展新阶段。
从租金价格走势来看，2025年重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势。根据中指研究院监测数据，20
25年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较上年同期有所扩大。分梯队来看，一线城市租金跌
幅相对较小，同比下跌约2.7%。租金下行主要受两方面因素影响：一是居民就业收入预期偏弱，租客承租能
力及支付意愿有所下降；二是时至“十四五”期末，一、二线城市保障性租赁住房大规模入市，叠加二手房
市场低迷部分房源转入租赁市场，带来新增租赁供给，在一定程度上抑制了租金上涨动力。
从租金回报率来看，受益于房价持续调整而租金调整相对平缓，重点城市租金回报率持续回升。根据Wi
nd统计数据，2025年国内百城平均租金回报率达到2.39%，目前已高于五年期定期存款利率，租赁住房逐步
成为资本市场认可的“好资产”。
从政策层面看，2025年是住房租赁行业具有里程碑意义的一年。9月15日，《住房租赁条例》正式施行
，作为我国首部系统性住房租赁行政法规，填补了国家层面在该领域法规的空白，推动住房租赁行业从临时
性配套工具逐步发展为独立的产业主体。《条例》对用于出租的住房提出明确要求，规范出租与承租行为，
强化对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立住房租金监测机制，为行业规范化、高质量发展提供了制度保
障。与此同时，中央定调优化保障性住房供给，保租房供给有望从大规模筹建转向“以需定建”阶段；金融
支持方面，政策推动租赁住房公募REITs扩围扩容，“782号文”出台支持积极研究探索市场化租赁住房发行
路径，为住房租赁企业融资、项目退出提供了新渠道。
展望2026年，预计国内住房租赁市场将更完善规范，相关的政策将持续发力，租房人群红利将会继续有
效释放，行业将从过去的增量建设逐步转向对存量资产的精细化运营。全国高学历、新毕业租客仍是长租公
寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市，随着城市间人口往核心一线城市的流入持续提升，核心一线
城市的住房租赁市场刚性需求预计继续保持旺盛。据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2026
年高校毕业生规模将会创历史新高达到1,270万人，比2025年多出48万人，为今年国内租赁市场注入了更大
需求动能。此外，随着保障性租赁住房大量入市及“国家队”下场收储，市场供给结构发生根本性变化，在
此背景下，企业发展将显著分化，传统“二房东”模式因成本倒挂或将加速退场，而具备规模优势和专业运
营能力的机构化企业，正通过轻资产输出、高质量运营在行业“洗牌”中获得新的发展机遇。
4、新房市场发展情况分析
2025年，国内新房市场表现继续下行，但跌幅有所收窄，逐步呈现底部企稳趋势。根据国家统计局数据
，2025年全年国内商品房累计销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，跌幅同比收窄4.2个百分点，其中住宅销
售面积同比-9.2%，跌幅同比收窄4.9个百分点；新建商品房销售额8.4万亿元，同比-12.6%，跌幅同比收窄4
.5个百分点，其中住宅销售额同比-13.0%，跌幅同比收窄4.6个百分点。从投资端来看，全国房地产开发投
资8.3万亿元，同比-11.2%，其中，住宅投资6.4万亿元，同比-16.3%。2025年，房地产开发企业房屋施工面
积66亿平方米，同比-10.0%，其中，住宅施工面积46亿平方米，同比-10.3%。房屋新开工面积5.9亿平方米
，同比-20.4%，其中，住宅新开工面积4.3亿平方米，同比-19.8%。
以上数据表明，新房市场的需求端、投资端目前仍处于下行通道之中，成交规模延续跌势，但下跌趋势
已经出现收窄以及稳定趋势。
5、行业政策分析
2025年，中央和监管部门在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策呈现出一定程度的积极效
果。报告期内，相关具体举措持续落地，各地也积极出台政策落实中央提出“止跌回稳”核心精神，年内具
体政策从供、需两端进一步结合金融端合力支持，提振市场预期和购房人信心，引领市场逐步复苏。据中房
研协测评研究中心监测统计，2025年全国省市（县）共发布超过450次房地产调控政策，其中涵盖了购房限
制性政策持续松绑、财税端购房激励政策等方面的内容，满足了国民刚性及改善性住房需求。报告期内，中
央及地方层面持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式等重要方向，为核心城市房地产
交易进一步释放动能。
去库存的相关政策方面，主要以因城施策、分区优化为主线。在3月11日，自然资源部、财政部联合发
文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则。4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购
存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关
政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日
，中央政治局会议又指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。另外，6月13日国常
会明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量
用地、收购存量商品房也有利于提振市场预期。
扩大需求的相关政策方面，各地调整公积金政策过百条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度、
优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等，公积
金贷款额度大幅提升可明显降低购房者置业成本，对需求释放有明显效果；深圳、成都、西安等地推进公积
金贷款异地互认互贷；常州、苏州等地支持单位在职员工自愿补充缴存住房公积金，有助于提升购房者的公
积金贷款额度上限。另外，各地购房补贴力度持续提升，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步
加大。浙江省部分城市对二孩、三孩家庭发放10-25万元购房补贴。8至9月期间，北京、上海、深圳三大一
线城市集中出台需求端扶持政策，核心逻辑聚焦分区差异化松绑，将库存压力较大的外围区域放开，陆续释
放具资质的购买力。北京市住房和城乡建设委员会、住房公积金管理中心在8月8日联合印发《关于进一步优
化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，更好地满足了
北京居民改善性住房需求。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上
海市分行、市公积金管理中心等六部门在8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，
包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025
年8月26日起施行，更积极释放上海居民住房需求。
另一方面，降低房贷利率也有助于住房需求释放，5月7日，央行、金融监管总局、证监会召开发布会介
绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行宣布一系列支持政策，调整后5年期以上LPR、5年
以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，进一步降低购房者的置业成本，更有力度支持居民住房需
求释放。
在构建房地产发展新模式的政策方面，报告期内建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配
套政策不断落实。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范
》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质
住房的资金供给”；6月5日，财政部、住建部发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示
》，明确中央财政今年将支持北京、天津等20个城市实施城市更新行动。6月13日，国常会进一步强调“要
扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房
子也将按“好房子”标准进行改造，更长远地给购房人注入信心，为行业提供更大发展信心。在财政端口监
管方面，支持政策也是持续推出，12月下旬召开的全国住房城乡建设工作会议强调，要“进一步发挥房地产
项目‘白名单’制度作用，支持房地产企业合理融资需求”，给到房地产开发项目提供一定程度贷款展期、
新增贷款确保开发项目完善的实际支持。12月末召开的全国住房城乡建设工作会议特别提到了二手房市场，
会议强调，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国
新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍
有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一
个整体来看待。
进入2026年，政策层面进一步透过最核心权威的机关刊物释放强化“稳预期”的政策信号。1月1日，《
求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章，明确提出“加强预期管理对稳定房地产市
场具有特殊重要性”，强调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，在政策力度上“要一次性给足，避
免分散发力”。在此定调下，年初以来多项稳市场举措加快落地，包括延续换房退税政策、推进白名单项目
贷款展期以及实施结构性降息等，旨在从需求端和融资端协同发力，持续巩固市场修复基础。国务院3月5日
在政府工作报告中介绍到今年政府工作任务时提出，加强重点领域风险防范化解和安全能力建设。统筹防风
险和促发展，进一步增强发展韧性，坚决守牢安全底线，促进社会和谐稳定。着力稳定房地产市场，因城施
策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深
化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”
建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债
务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
总体上，我们认为中央层面已召开多次重要会议，明确彰显坚持“着力稳定房地产市场，推动房地产高
质量发展”为房地产行业的主要目标，并对2026年及“十五五”时期房地产相关工作作出了重要部署，国内
房地产政策环境将有望采取更宽松态度。同时，在房地产行业持续深度调整和中央“稳楼市”政策导向背景
下，地方政府将继续围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，正逐步建立形成供给端、需求
端和住房保障等多维发力的支持体系，未来进一步巩固、改善、激发一线核心城市的住房市场表现，其中二
手房交易的重要性将会进一步上升。
三、核心竞争力分析
1、数字化持续助力业务提质增效
公司高度重视相关前沿技术对业务效能的提升作用及发展机遇，并已系统性地将大数据分析、智能算法
等技术深度融入房产居住服务全链条。全面从组织效能革新、商业化产品创新、站内流量转化升级三大维度
布局智能化战略，构建技术驱动的核心竞争壁垒，以数智化赋能业务高质量发展，持续领跑居住服务行业数
字化转型。
我爱我家持续深耕平台站内运营全场景，依托大模型技术搭建智能化服务体系，已落地爱聊大模型质检
、房客匹配、智能化留资助手等三项核心智能应用，成功实现服务质量智能管控、房客精准匹配、用户留资
高效承接等全链路升级。通过前沿技术，我们重构用户决策与服务交互流程，大幅提升流量利用效率与线索
转化能力，优化用户服务体验，构建了“精准匹配+高效转化+可信服务”的平台运营闭环，实现流量价值与
商业变现效率的双重提升。
报告期内，公司在业务端及用户端的数字化建设效果进一步显现，官网客户录入占比达到47.6%，同比
提升4.3个百分点。经纪业务的线上报盘持续提升，为经纪业务发展提供了超过545万个线上商机，较2024年
约+7%。近年来移动端发展策略持续取得成效，APP端MAU达到376万，同比+8%，小程序端MAU达到222万，同
比+4%。
报告期内，我爱我家顺应线上流量格局变革趋势，依托前沿技术基础打造差异化商业化产品矩阵，精准
破解行业获客痛点，构建全链路获客智能化解决方案，进一步激活经纪人在行业的长远竞争力。在经纪人日
常作业赋能方面，公司透过长期深耕大数据分析，构建了精准的客户画像与房源分析体系，通过整合海量交
易数据、用户行为轨迹及市场动态，公司的智能算法能够自动识别潜在客户的购房意向、偏好区间及敏感因
素，生成精准画像推送给经纪人。
此外，公司持续聚焦短视频、社交平台等核心流量阵地的解决方案，推出多项提升经纪人获客效率的工
具，全面降低经纪人内容创作与线上运营门槛，激活公域流量价值，拓宽业务增长边界，打造行业独有的“
前沿技术+公域获客核心优势”，强化市场差异化竞争力。
2、穿越周期的品牌能力
我爱我家集团在创始之初就深刻认识到，房产交易的本质并非仅仅是物理空间的转换，而是每一位客户
对“家”的向往、对理想生活方式的奔赴。我们始终将“以一流标准重塑品牌”的战略目标作为牵引，确定
了做中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更
多社会责任。
作为一个有着25年历史的品牌，“我爱我家”已经有了很高的品牌知名度和公众认可度。目前，公司已
经完成了品牌的全面焕新升级，全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色已进入了全新的
时代。“我爱我家”的品牌价值，正是将这份普世的情感共鸣作为我们事业的起点和归宿，同时也时刻提醒
着我们每一位经纪人，我们所从事的是一项与人们美好生活息息相关的崇高事业。
3、经纪人全职业周期的管理竞争力
经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力也是本行业最被低估的行业壁
垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整
套组织管理经验和制度体系。公司在房产经纪领域穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经
验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管
理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统
，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。
4、核心城市门店网络
门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务
资源对于客户体验和价值闭环必不可少。区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理
空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及
全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。
在经营决策优化方面，大数据分析已成为公司科学布局门店选址与营销投放的核心支撑。依托城市热力
分析、人口流动趋势、竞对分布及社区成熟度等数据模型，公司的智能决策系统能够精准评估潜在门店的流
量价值与产出预期，有效规避选址盲区。在营销投放上，系统通过实时反馈不同渠道、不同内容的用户触达
效果，动态调整投放策略，实现预算的“精准滴灌”，确保营销资源向高转化区域与高意向客群倾斜。
通过25年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”
，规模和运营质量保持行业前列。公司在25年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理、深入社区、
线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。
5、多元协同、良性循环的业务结构
公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的
企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了“房
、客、人、店”等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，
从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。
例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增
利。作为一种高毛利的机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于具有社区客群基础的成熟门店而
言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培
养团队、积蓄客源的现金牛业务。
住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动的业务架构可高效引
导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性。
四、主营业务分析
1、概述
（1）报告期内业务概述
2025年，公司所属的居住服务行业依然严峻，行业整体处于调整期，市场需求偏弱，房价面临下行压力
。在复杂困难的宏观环境下，公司管理层采取了一系列有效措施，包括但不限于持续优化组织架构、强化成
本费用管控、提升运营效率等，努力保持主营业务经营的稳定。
报告期内，公司实现营业收入104.8亿元，较去年同期-16.4%，实现归属母公司所有者净利润-9,663.1
万元，较去年同期-231.63%。本报告期，公司业绩出现亏损的主要原因如下：
1、投资性房地产公允价值变动的影响：受房地产市场整体估值下行影响，基于谨慎性原则及会计准则
要求，本报告期公司自持的云南地区部分投资性房地产产生公允价值变动约-5,349万元。该会计处理反映的
是资产账面价值的调整，不影响公司的经营性现金流和实际运营能力。
2、应收账款减值准备计提的影响：面对新房市场的挑战，公司持续采取更为谨慎的应收账款管理制度
，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约
为1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元。根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，
基于谨慎性原则，公司对应收账款计提减值准备约4,172万元。
3、固定资产折旧增加的影响：公司总部大楼于2024年重新装修完工并转入固定资产核算，依据会计准
则该固定资产开始计提折旧，2025年总部大楼相关的固定资产折旧费用约3,251万元。此事项属于资产完工
转入正常使用后的会计成本增加，不影响公司的当期现金流和实际运营能力。
4、2025年公司业务所在的北京、上海、杭州等核心城市的二手房价格继续呈现下降趋势，对公司经纪
业务的交易金额和佣金收入也产生了一定的负面影响。报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约2,520亿
元，同比-12.4%。
截至报告期末，国内运营门店总量2,475家，其中直营门店2,046家，加盟门店429家，经纪人总数约3万
人。
尽管面临行业性的挑战，但公司核心业务均展现了较强的经营韧性，通过严格的预算管理、精细化的成
本控制和有效的费用缩减，公司全年运营成本得到有效管控，主营业务盈利能力并未发生重大不利变化。公
司管理层对主营业务的长远发展抱有信心，并将继续聚焦主业，提升产品力与服务力，积极适应市场变化。
（2）公司各项业务经营情况
报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
1）经纪业务报告期内，公司经纪业务实现收入36.3亿元，同比-11.4%，毛利率16.0%，同比下降4.23个
百分点。报告期内公司所在核心城市的二手房交易量表现相对稳健，但受到居民收入预期下降、消费信心走
弱，叠加市场供需关系持续恶化影响，二手房价格相较同期出现一定幅度的下跌，导致了公司经纪业务佣金
收入的下降。
报告期内，公司经纪业务实现GTV约1,998亿元，同比-13.7%。在交易佣金费率方面，公司买卖业务全国
平均佣金率水平与去年相比基本保持稳定。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的
佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政
策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行
业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
2）资产管理业务
截止报告期末，公司房屋资产管理业务“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等国内核心城市，
在管房源规模达到33.7万套，相比去年同期+11.2%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.8天
，资产管理业务的出租率为95%，运营效率进一步提升，并在行业保持头部水平。
2025年，公司资产管理业务实现GTV约179亿元，同比-0.6%，实现营业收入50.1亿元，同比下降18.2%，
业务收入的下降主要由于资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。资产管理
业务继续充当公司业绩稳定器的作用，实现了管理规模、运营效率的稳步提升。公司2025年资产管理业务毛
利率为-4.8%，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若
调整回该部分收益，2025年公司资产管理业务经调整的毛利率约为14.9%，同比提升2.2个百分点。
此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓APP的功能及用户使
用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。与此同时，公司继续通过加速数智化
改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强
，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。
3）新房业务
报告期内，公司新房业务实现收入9亿元，同比-21.8%，毛利率约为10%，同比下降约1.92个百分点。报
告期内新房业务实现GTV约为343亿元，同比-10.0%。新房业务收入的下降主要受到行业销售规模和销售价格
下降的影响所致。报告期内，公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，截至2025年底，公司新房业务相关
的应收账款净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二年到五年应收账款金
额仅为0.33亿元，经营风险显著降低。
新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。近
年来，公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发
的态势，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新
房销售业务，延续以往经营策略，持续重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。
在运营方面，公司直营城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控、有效提升服务质
量、运营效率和风控能力。
4）商业租赁及服务
2025年，公司商业租赁及服务业务实现收入3.7亿元，同比-17.1%。报告期内，集团旗下昆百大作为西
南地区知名品牌以及云南零售消费商业龙头，持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极挖掘客群
在消费模式变化下对于品牌消费的新需求，持续提升地域影响力、客户消费体验和客户黏性。昆百大继续以
深厚的企业品牌力为经营核心，加强项目招商力度，进一步提升运营水平，吸引知名消费品牌的入驻，优化
业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。
●未来展望:
（一）2026年工作重点
展望2026年，作为“十五五”开局之年，国家将继续因城施策、优化房地产政策，多管齐下稳定预期，
充分释放刚性和改善性住房需求潜力，一系列房地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏，有望推动
二手房市场持续复苏，租赁市场也将继续保持稳健增长，租金价格有望逐步企稳。在此背景之下，公司将把
如下几个方向作为2026年的工作重点。
1、持续深化品牌战略，巩固品牌号召力
公司作为国民品牌，2026年将会继续通过构建“品牌形象-社区服务-产业协同-数字运营”的战略体系
，进一步利用过去25年发展历史，巩固品牌号召力以及对行业的正面影响。以系统化工程实现从房产中介到
居住服务生态平台的转型升级，进一步强化“身边可靠伙伴”的形象。在此过程中，通过组织能力建设、数
字化转型投入、跨界资源整合三大支撑体系建设，确保战略落地的系统性与持续性。
2、前沿技术为核心引擎，打通技术、产品、流量运营三大环节
2026年公司将会持续以前沿技术为核心引擎，加强打通技术研发、产品创新、流量运营三大核心环节，
围绕智能辅助研发测试、上线爱家智拍APP、优化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等
核心智能项目纵深布局，形成全方位、多层次竞争优势。通过技术手段赋能，实现效率革新、模式创新与体
验升级，持续巩固居住服务垂直领域的技术领先地位，推动业务规模与盈利质量同步提升，为公司长期可持
续发展注入强劲动能。
3、专业赋能人才体系建设，完善经纪人团队的凝聚力和竞争力
公司将会继续透过完善的体系建设，持续赋能专业经纪人团队。经纪人一直以来是住房经纪服务行业的
核心生产力，在人才体系建设方面，公司将持续升级优化分层分级人才培养体系建设，精准化管理机制，持
续升级我爱我家独有的“C80人才”等各种专业阶梯培养，完善一体化的阶梯式人才培养体系，优化多维激
励体系，持续推广“百万经纪人俱乐部”制度，通过不断提升组织效能，带动从业人员素质提高，实现我爱
我家服务品质的持续提升，从内核提升经纪人竞争力，从而提升公司在各城市的市占率和运营效率。
4、精细化探索业务模式创新，寻求收入新增长曲线
公司持续在装修介绍服务、社区电商等领域的业务模式创新努力探索发展的持续性，2026年公司将对上
述业务持续深化并优化业务流程，提升协同效率，为集团寻求新的收入增长曲线。
5、从严从紧控制支出，循序渐进降低成本
2026年，公司将一如以往严控各项主营业务成本开支，持续积极推动门店租金、装修费用、人员成本、
供应商成本等各项运营成本的进一步下降。
6、驱动组织数智化内核，释放智能时代价值
2026年，公司将会持续提高公司互联网平台的数智化水平和平台运营能力，让消费者在公司互联网平台
上获得更好的服务体验，提供更优质的VR看房功能、升级在线签约等居住交易线上服务、抓住数智时代用户
对公司线上平台产生更大黏性，从而减少客户流失，提高服务和成交效率。进一步优化平台的CBS合作网络
以及小爱助手、好房、好客等在线智能工具，转化服务能力与进一步提升成交效率，从而提高经纪人留存和
人效。同时，我们将会升级并利用技术手段更高效地进行运营和决策，提升经营质量，帮助公司与各方用户
共同克服市场环境等风险因素的不利影响，释放智能时代的价值。
（二）公司面临的风险和应对措施
1、可能面临的风险
（1）市场风险
当前经济回升的基础尚不牢固，消费者信心的恢复需要更长时间，居住类交易市场的复苏进程及实际效
果可能低于预期，从而给公司业务带来不利影响。
（2）政策风险
近期相关部门对二手房市场逐步放宽政策，这有助于稳定市场并提振购房者信心。但如果未来市场升温
过快，政府仍可能再度出手调控，引发市场反复波动，导致二手房交易活跃度重新下滑。
（3）研发风险
公司持续推进数字化升级这一核心战略。虽然目前在数字技术、智能技术在行业中的应用研发上已处于
行业前列，但更深层次的创新探索面临更高的技术难度。一旦研发进度落后于计划或产品验证不通过，数字
化升级进程可能受阻。
（4）新房业务应收账款风险
受上游开发商客户经营及财务状况变化的影响，公司在新房业务中产生的佣金应收账款，可能出现回收
周期延长、逾期未付甚至形成坏账的风险。
（5）人才竞争风险
房地产经纪行业高度依赖从业人员的业务能力，业内对高产能经纪人的争夺十分激烈。这会对部分城市
业务团队的稳定性造成冲击，容易引发人员流失问题。
2、针对可能面临风险的应对措施
（1）发挥租售业务协同优势，平衡市场波动影响
住宅买卖市场容易受到政策调整和经济周期波动的冲击，而居住租赁市场的需求则相对稳定、持续性更
强。公司将依托自身在居住租赁领域长期积累的资源与服务网络，进一步做强“相寓”等租赁业务板块，提
升其业务稳定性。通过租售业务的深度协同与结构搭配，形成业务间的互补与对冲机制，从而有效平滑市场
起伏带来的经营压力，保障公司整体运营的稳健与韧性。
（2）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展
公司将持续推进经纪人职业化体系建设，从专业知识、业务技能、职业操守、服务标准等多个维度实现
制度化与系统化管理，帮助经纪人突破职业成长的瓶颈。不仅要让经纪人具备更强的专业能力和职业获得感
，更要增强其事业成就感与社会尊重度。同时，围绕公司多元化发展战略，积极拓展经纪人的跨领域服务能
力，在社区服务、家装咨询、金融服务、养老配套等方面开展专项培训与实操锻炼，打造一批既能深耕房产
交易、又能提供综合生活服务的复合型人才，从而提升团队稳定性和市场竞争力。
（3）合规与高效双管齐下
公司将从组织架构、制度流程、内部沟通三个层面持续优化，着力构建开放型组织、高效率办公流程和
无障碍沟通平台。具体措施包括：优化决策链条，减少审批环节；建立跨部门快速响应机制；完善合规审查
与风险预警体系。通过上述手段，既强化对政策变化的适应能力，又有效降低内部运营成本，避免在组织变
革和业务转型过程中走弯路或产生合规隐患。
（4）在夯实服务品质的基础上，坚持多元创新
品质是创新的前提，也是降低经营风险的基础。公司将进一步提升主航道业务的服务品质与交付标准，
以此增强对创新业务的协同赋能能力；同时，对每一项创新业务实施严格的品质管控，从立项、研发到落地
验证设置阶段性评审节点，切实提高创新成功率。在此基础上，充分挖掘主航道业务所积累的平台化资源与
生态化优势，通过模式创新、产品创新和服务创新，突破外部环境带来的增长瓶颈。针对新房业务应收账款
风险，公司将建立客户信用分级管理制度，动态跟踪开发商经营状况，设立专项回款考核指标，并探索应收
账款保险等金融工具，多措并举降低回款周期拉长和坏账风险，为打造公司第二增长曲线提供稳健的财务保
障。
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