经营分析☆ ◇000560 我爱我家 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业、房地产业和旅游服务业。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 113.84亿 90.81 6.35亿 51.86 5.58
商业租赁服务及其他(行业) 11.52亿 9.19 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 61.28亿 48.88 -3.34亿 -27.29 -5.46
经纪业务(产品) 41.03亿 32.73 8.32亿 67.88 20.27
新房业务(产品) 11.53亿 9.20 1.38亿 11.26 11.97
其他(产品) 7.09亿 5.66 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 4.42亿 3.53 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 70.32亿 56.10 --- --- ---
华东(地区) 50.09亿 39.96 --- --- ---
其他(地区) 4.95亿 3.95 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 54.38亿 93.52 2.86亿 56.90 5.26
商业租赁服务及其他(行业) 3.77亿 6.48 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 32.72亿 56.27 -1.70亿 -33.83 -5.20
经纪业务(产品) 17.89亿 30.76 4.06亿 80.71 22.69
新房业务(产品) 3.77亿 6.48 5035.63万 10.02 13.36
其他(产品) 2.06亿 3.55 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 1.71亿 2.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 32.11亿 55.21 --- --- ---
华东(地区) 22.79亿 39.19 --- --- ---
其他(地区) 3.26亿 5.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 109.59亿 90.64 6.56亿 57.32 5.99
商业租赁服务及其他(行业) 11.32亿 9.36 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 57.55亿 47.60 -3.09亿 -26.98 -5.37
经纪业务(产品) 40.94亿 33.86 8.25亿 72.06 20.15
新房业务(产品) 11.10亿 9.18 1.40亿 12.24 12.62
其他(产品) 7.23亿 5.98 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 4.09亿 3.39 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 67.36亿 55.71 --- --- ---
华东(地区) 47.59亿 39.36 --- --- ---
其他(地区) 5.97亿 4.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 58.14亿 92.80 3.98亿 58.46 6.84
商业租赁服务及其他(行业) 4.51亿 7.20 2.83亿 41.54 62.72
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 28.29亿 45.15 -2.11亿 -31.04 -7.47
经纪业务(产品) 23.50亿 37.51 5.29亿 77.77 22.53
新房业务(产品) 6.35亿 10.14 7981.48万 11.73 12.56
其他(产品) 2.62亿 4.19 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 1.89亿 3.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 33.95亿 54.19 --- --- ---
华东(地区) 24.08亿 38.43 --- --- ---
其他(地区) 4.62亿 7.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.85亿元，占营业收入的1.48%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│A公司 │ 6767.94│ 0.54│
│B公司 │ 3585.11│ 0.29│
│C公司 │ 3002.22│ 0.24│
│D公司 │ 2819.81│ 0.22│
│E公司 │ 2338.40│ 0.19│
│合计 │ 18513.48│ 1.48│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购2.35亿元，占总采购额的2.08%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│A公司 │ 12338.66│ 1.09│
│B公司 │ 3088.83│ 0.27│
│C公司 │ 2709.61│ 0.24│
│D公司 │ 2703.00│ 0.24│
│E公司 │ 2653.56│ 0.23│
│合计 │ 23493.67│ 2.08│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内
房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
1、宏观经济情况分析
2024年，国内宏观经济整体稳中有进，经济结构调整持续深化。根据国家统计局公布数据显示，2024年
国内生产总值约134.9万亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，完成年初制定目标。分季度看，一至四季
度GDP分别同比增长5.3%、4.7%、4.6%和5.4%，年内经济节奏呈现“前高、中低、后扬”的走势，尤其四季
度GDP环比增长1.6%，同比增速为近四年最高值，显示随着2024年9月底以来增量政策的落地，政策系统性转
向取得良好成效，国内房地产市场“止跌回稳”，推动经济明显回升，四季度居民人均可支配收入增速较三
季度上行0.6个百分点至5.6%，政策对经济的提振作用从消费传导至生产和投资。12月份，官方制造业采购
经理指数（PMI）为50.1%，连续三个月位于临界点以上，制造业继续保持扩张。
从消费端来看，2024年社会消费品零售总额48.8万亿元，同比增长3.5%，增速较2023年回落3.7个百分
点，显示出国内仍面临消费增长动能偏弱、有效需求不足的问题。分季度来看，一季度消费增速冲高后迅速
回落，二、三季度整体低迷，四季度在政策拉动下修复，一至四季度增速分别为4.7%、2.6%、2.7%和3.8%。
四季度社零增速的上行，体现出“以旧换新”政策的效果，消费结构性特征初现反转，当季商品消费增速自
2023年以来首次高于餐饮服务消费。去年四季度以来，国家实施了更加积极有为的宏观政策，已经初现成效
，在“以旧换新”等政策逐步加码的背景下，有助于进一步扩大国内需求，激发活力，推动经济持续回升向
好。
从投资端来看，房地产行业仍是主要拖累因素。全年来看，国内新建商品房销售面积和金额分别同比下
降12.9%和17.1%，降幅较2023年扩大4.4个百分点和10.6个百分点，销售均价下行4.8%。全国房地产开发投
资额为10.0万亿元，同比下降10.6%。不过四季度以来，一系列针对性、组合性强的宏观调控措施开始为行
业释放动能，四季度商品房销售面积和金额分别同比增长约0.6%和1.2%，较三季度大幅上行约12.2个百分点
和17.5个百分点，是2022年以来单季度增速首次转正，地产政策组合拳效果初步显现。
展望2025年，国内经济有望在多重有利因素的支撑下实现进一步稳步复苏。《2025政府工作报告》中已
经明确指出，今年国内将实施更加积极的财政政策，全方位扩大国内需求，提高赤字率，增发特别国债，政
府和普通居民负债能力或将得以改善。此外，2025年将继续保持适度宽松的货币政策，并进一步适时降息降
准，保持流动性充裕。与此同时，针对房地产市场，中央政治局会议已经明确提出“要促进房地产市场止跌
回稳”，并且已经取得初步成效，房地产行业对经济的拖累因素将有望减轻。总之，随着生产需求的进一步
恢复，以及一系列稳增长、促消费政策措施的落地，国内经济有望在2025年实现进一步复苏。
2、存量房买卖市场发展情况分析
回顾2024年，国内存量房买卖市场整体继续呈现“量增价跌、以价换量”的态势；从行业运行节奏来看
，全年则表现为前低后高、跌幅逐季收窄直至同比转正的走势。
首先，二手房市场“量增”表现为核心城市二手房成交量继续保持复苏趋势，这主要得益于政府及各城
市房地产政策的持续放松加码，刚性及改善型购房需求持续释放。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，
2024年国内一线城市及部分强二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京的二手房成交套数分别同
比增长13.0%、19.8%、2.1%、60.4%、21.6%和1.6%，国内二手房市场成交量整体呈现复苏趋势。另一方面，
“价跌”主要是由于行业供需环境的改变、经济形势的影响以及居民收入预期和消费信心的走弱。根据国家
统计局数据显示，2024年12月国内70个大中城市二手住宅销售价格指数相比2023年同期下降8.1%；根据Wind
统计数据，2024年12月国内一线城市二手住宅销售价格指数相比2023年同期下降6.7%。
其次，2024年国内二手房市场还继续呈现出对新房市场的加速替代效应。克而瑞监测数据显示，2024年
，其监测的重点35个城市二手房总成交面积约为2.3亿平方米，较2023年增长4.5%。对比来看，2024年其监
测的35个城市新房总成交面积约1.4亿平方米，较2023年下降约24%，二手房市场成交量正在逐步超越新房市
场。二手房成交持续好于新房销售，主要有以下几方面原因：一是受市场影响，部分购房者仍然对新房交付
存在担心，转而去购买二手房；二是过去两年，各部门陆续出台了“认房不认贷”、调整首付款比例和贷款
利率、降低二手房交易税费、调整普通及非普通住宅标准等需求端支持政策，这些政策层面的调整，对二手
房需求释放起到了积极的作用。另外，从长期因素看，二手房成交占比的逐步提升是房地产市场逐渐进入存
量房时代发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。
第三，从年内二手房市场运行节奏来看，行业呈现“前低后高”走势，尤其第四季度市场量价均出现一
定幅度的回暖。上半年，受整体经济环境的影响，各核心城市的二手房成交量、房价仍然保持着去年以来的
下行趋势，尤其房价的下行趋势一直持续至9月份。过去两年累计来看，核心城市房价从最高点至最低点的
回落幅度达到25-30%左右，下跌幅度明显。但从5月份开始，随着“517”系列政策的推出，市场需求率先出
现小幅复苏，各城市月度成交量同比增速开始陆续转正，6-9月份市场整体呈现以价换量的局面。9月底中央
政治局会议果断部署一揽子增量政策，并首次提出要推动房地产市场“止跌回稳”，释放出刺激市场的强烈
信号。随之而来的四季度，核心城市二手房交易量出现明显复苏，房价也呈现触底回升的迹象。根据国家统
计局公布数据，一线城市二手住宅销售价格在10月份出现了近13个月以来首次转涨，10、11、12月分别环比
上涨0.4%、0.4%、0.3%，四季度累计涨幅达到1.1%。
展望2025年，我们认为随着一系列房地产宽松政策的落地以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有
望从2024年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。一方面，政府的各项刺激政策仍在持续发挥效力
，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的下降以及居民消费信心的逐步
修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。
从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势仍维持乐观态度。2024年，国内存量房买
卖市场的整体交易规模约在7-8万亿元之间，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破10万亿元，将超过
新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面：（1）新房供给量逐步下降后，
存量房交易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模约40%-50%左右，而
海外这一比例普遍在60%-80%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去10年，国
内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增
加也会带动交易量的提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=
存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认
为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间。
3、住房租赁市场发展情况分析
2024年，受益于经济稳健增长、政策支持以及流动人口规模的持续扩大，国内住房租赁市场单量整体仍
保持稳定增长，市场租金价格小幅下行，住房租金回报率持续提升，我国住房租赁行业整体仍保持健康平稳
发展的态势。
根据中指研究院发布的《2024年中国住房租赁市场总结与展望》报告以及《2024年12月中国住房租赁企
业规模排行榜》，2024年全国重点50城住宅平均租金价格小幅下跌3.3%，其中一线、二线、三四线城市住宅
平均租金价格分别下跌约2.8%、3.6%、2.8%。此外，住房租赁市场受益于刚需特征及行业规范性的提升，需
求维持相对稳定，租金调整幅度相对房价更加平缓。在此影响下，近两年我国重点城市租金回报率持续回升
，2024年我国重点50城平均租金回报率已经达到2.1%，相较2023年底提升0.1个百分点，已高于五年期定期
存款利率，住房租赁投资回报显著改善。另外，央行在2024年8月发布的《2024年第二季度中国货币政策执
行报告》中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总体收益率有望提升至
3%以上，将高于多数资产回报率”。因此，随着租金回报率的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的
商业可持续性和盈利性正在逐步增强，这有助于租赁行业的机构化率进一步提升，规模化、集约化经营也将
有助于提供更优质、稳定的住房租赁服务。
展望未来，我们预计国内住房租赁市场的政策及租房人群红利将会继续有效释放，高学历青年人继续成
为租赁市场主要客群，新毕业租客更青睐长租公寓，无论是集中式公寓还是分散式公寓，相比个人房源，都
表现出较高的租金水平和租金收入比，反映出租客愿意为了更高质量的服务和设施支付更高的租金。随着城
市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。据全国
教育局初步统计，2025年高校毕业生规模将会进一步攀升到1222万人，比2024年多出43万人，将为国内整体
租赁市场注入更多新需求动能。
从更长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的增长趋势仍然坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，
预计国内住宅租赁市场规模在2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5-10%。此外，我们预计租赁市
场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，中国目前房屋租赁市场的机构化率不到
10%，相比海外发达国家，例如美国为53%、日本为79%、德国为37%、新加坡为68%，中国房屋租赁市场机构
化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间。驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两
个方面。首先从市场端来看，机构提供的房源数量将持续增加，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题
，同时，机构通过增值服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多
客户选择机构进行租赁；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策
，政府持续鼓励市场力量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，
并推动保租房公募REITS试点的不断落地。
4、新房市场发展情况分析
2024年，国内新房市场表现依然相对疲弱。根据国家统计局数据，2024年国内新建商品房累计销售面积
9.7亿平方米，同比-12.9%，其中住宅销售面积同比-14.1%；新建商品房累计销售额9.7万亿元，同比-17.1%
，其中住宅销售额同比-17.6%。从投资端来看，2024年全国房地产开发投资约10.0万亿元，同比-10.6%，其
中，住宅投资7.6万亿元，同比-10.5%。以上数据表明，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前还处
于下降的趋势之中。从中长期的角度看，我们对新房市场仍保持一贯谨慎态度。我们判断到2030年之前，国
内新房市场的GTV将逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右。
5、行业政策分析
2024年，政府明确了“稳市场、防风险、促转型”的房地产政策方向，具体政策从供、需两端结合金融
端发力支持，政府对房地产行业进一步释放宽松信号，引领行业生态有序复苏，提振市场预期和购房人信心
。根据中指研究院监测数据显示，2024年全国各地出台房地产行业调控政策超760次，政策环境处于高度宽
松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平
，年内政策涉及内容更是全面满足了国民刚性及改善性住房需求。
具体来看，二月份，央行下调5年以上LPR25个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。5年
期以上LPR是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷利率
将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助
于支持房地产市场平稳健康发展。三月份，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度再次提升，当中重
点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小
组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江
区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步
激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。
四月份，中央政治局会议发布“因城施策”精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房
需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措
施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保
障，推动加快构建房地产发展新模式。进入到五月份，行业政策进一步全面优化升级，中国人民银行（以下
简称“央行”）和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，在供给端方面，央行
拟设立3000亿元再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，政策有利于稳定市
场对行业发展预期。在需求端方面，央行陆续下调首套或二套住房贷款最低首付比例至15%或25%，同时取消
房贷利率下限，自上而下的组合政策确立了政府扶持行业的态度，大部分二线城市先落实执行，核心一线城
市有序下调。从“517”系列政策整体效果看，对存量房市场正面刺激作用优于新房市场。
六月份，国常会进一步强调，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，将
会继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓
宽思路，要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，进一
步表达中央政府对促进房地产市场平稳健康发展的立场。
进入下半年，政策组合的力度更大、持续性更强。9月份，政府相关部门对房地产行业的政策进行了进
一步的调整和优化。9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，会上公布了一系列房地产金融新政，旨在提
振楼市信心、缓解居民购房压力、稳定房地产行业发展，其中主要包括：引导贷款市场报价利率（LPR）下
行、降低银行存款准备金率、引导银行降低存量房贷利率；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全
国层面的二套房贷款最低首付比例由此前的25%下调到15%；延长两项房地产金融政策文件的期限；支持收购
房企存量土地等等。9月26日，中共中央政治局召开会议提出，强调促进房地产市场“止跌回稳”，释放出
稳定房地产市场的强烈信号。年内众多强有力政策措施的相继出台，有利于市场信心的恢复，有助于进一步
激发二手房市场交易活力，促进房地产市场从量到质的持续回暖。
11月，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部共同颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税
收政策的公告》，此次政策调整主要包含两大方面：首先，为进一步支持居民的住房需求，特别是刚性和改
善性住房需求，政策加大了住房交易环节契税的优惠力度。同时，降低土地增值税的预征率下限，从而帮助
缓解房地产企业的财务压力。其次，政策还明确了与普通住宅和非普通住宅标准相配套的增值税和土地增值
税优惠政策，旨在降低二手房交易的成本，并确保房地产企业的税负保持稳定。新政落地后将进一步降低居
民购房的税费成本，促进改善型购房需求释放；同时对于一线城市而言，契税优惠的力度更大，最高降幅可
达2个百分点。三部门的公告延续了9月底以来房地产政策宽松导向，是对二十届三中全会提出的完善房地产
税收制度的具体说明，财税政策支持房地产市场正在加速兑现。此外，加大住房交易环节契税优惠力度、一
线城市增值税解绑普宅标准均能够减少购房成本，土增税预征率统一下调能够缓解房企资金压力，政策从购
房者和房企两端稳定市场预期。
总体上，我们认为政府在房地产行业的长远政策上已明确“止跌回稳”的基调，呈现更持续、更正面的
积极效果。2024年下调住房贷款利率，居民存量房贷利息年支出减少约1500亿元，这些政策的落地实实在在
的降低了居民购房成本。展望2025年，预计中央层面将继续倡导优化“去库存、稳市场”的相关措施，总体
延续宽松导向，地方政策将持续聚焦优化升级。随着政策持续发力以及宏观层面政策的协同，有望激发整个
行业的复苏动能，尤其一线核心城市的表现将进一步提升。
二、报告期内公司从事的主要业务
我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司
已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决
方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营
管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作
伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。
目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：
1、经纪业务
经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营
的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全
的用户体验。
公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查
询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年
来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制
，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为
消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。
2、资产管理业务
资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开
始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管
理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、杭州
、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市，在管房源数量突破30万套，累计服务超过200万业主、500万租
客，房屋资产管理总规模近万亿元。
“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品
质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。“相寓”业务包含分散式和集中式两大产
品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、
相寓DORM和相寓BASE。
3、新房业务
新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提
供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，
为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险
防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。
4、商业租赁及服务
公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心
、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商
业资产管理运营公司。
三、核心竞争力分析
1、数字化的平台能力
2024年以来，我爱我家继续聚焦数字化平台建设，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，利用多年
积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力提升，聚合数字化智能能力，有效赋能CE
N（经纪人合作生态网络）核心运营网络。
2024年，公司的数字化建设效果持续显现。在报告期内，公司APP端MAU达到347万，同比增长10%，小程
序端MAU达到213万，同比增长1%，移动端客户占比进一步提升。官网客户录入占比达到43.3%，同比提升1.5
个百分点。
公司多年来在数字化领域的持续投入，带动平台价值持续提升，为平台内经纪人源源不断的提供精准流
量和精准商机。SSC已经完成了线上报盘业务场景的跑通，报告期内有效通过对千万级别用户资源分析，用
算法大模型推测用户画像，前置判断用户诉求，及时挖掘客户需求，形成了线上流量、线索、商机转化和客
户留存等链路的数字化策略，促进报盘线上化、数字化进程。2024年，我爱我家线上报盘大幅提升，为经纪
业务发展提供了超过510万个线上商机，较2023年大幅增长约142%。
2、品牌能力
我爱我家集团始终将“以一流标准重塑品牌”的战略目标作为牵引，确定了做中国最亲民的大众房产服
务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会责任。
作为一个有着24年历史的品牌，“我爱我家”已经有了很高的品牌知名度和公众认可度。目前，公司已
经完成了品牌的全面焕新升级，全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色已进入了全新的
时代。
3、经纪人的全职业周期管理能力
经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒
。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套
组织管理经验和制度体系。
公司在房产经纪领域深耕24年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较
强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针
对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的
财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。
4、融入社区的门店网络
门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务
资源对于客户体验和价值闭环必不可少。
社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资
源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务
品质和业绩规模方面具有重要价值。
通过24年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”
，规模和运营质量保持行业前列。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社
区，线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。
5、多元协同、良性循环的业务结构
公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的
企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的
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