经营分析☆ ◇000560 我爱我家 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业、房地产业和旅游服务业。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 54.38亿 93.52 2.86亿 56.90 5.26
商业租赁服务及其他(行业) 3.77亿 6.48 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 32.72亿 56.27 -1.70亿 -33.83 -5.20
经纪业务(产品) 17.89亿 30.76 4.06亿 80.71 22.69
新房业务(产品) 3.77亿 6.48 5035.63万 10.02 13.36
其他(产品) 2.06亿 3.55 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 1.71亿 2.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 32.11亿 55.21 --- --- ---
华东(地区) 22.79亿 39.19 --- --- ---
其他(地区) 3.26亿 5.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 109.59亿 90.64 6.56亿 57.32 5.99
商业租赁服务及其他(行业) 11.32亿 9.36 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 57.55亿 47.60 -3.09亿 -26.98 -5.37
经纪业务(产品) 40.94亿 33.86 8.25亿 72.06 20.15
新房业务(产品) 11.10亿 9.18 1.40亿 12.24 12.62
其他(产品) 7.23亿 5.98 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 4.09亿 3.39 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 67.36亿 55.71 --- --- ---
华东(地区) 47.59亿 39.36 --- --- ---
其他(地区) 5.97亿 4.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 58.14亿 92.80 3.98亿 58.46 6.84
商业租赁服务及其他(行业) 4.51亿 7.20 2.83亿 41.54 62.72
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 28.29亿 45.15 -2.11亿 -31.04 -7.47
经纪业务(产品) 23.50亿 37.51 5.29亿 77.77 22.53
新房业务(产品) 6.35亿 10.14 7981.48万 11.73 12.56
其他(产品) 2.62亿 4.19 --- --- ---
商业租赁及服务(产品) 1.89亿 3.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 33.95亿 54.19 --- --- ---
华东(地区) 24.08亿 38.43 --- --- ---
其他(地区) 4.62亿 7.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市居住综合服务业(行业) 104.48亿 89.50 4.11亿 40.60 3.93
商业租赁服务及其他(行业) 12.26亿 10.50 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
资产管理(产品) 56.47亿 48.37 -3.38亿 -33.45 -5.99
经纪业务(产品) 35.31亿 30.25 5.90亿 58.34 16.71
新房业务(产品) 12.70亿 10.88 1.59亿 15.72 12.52
其他(产品) 8.34亿 7.15 2.09亿 20.69 25.07
商业租赁及服务(产品) 3.92亿 3.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 63.19亿 54.13 --- --- ---
华东(地区) 47.69亿 40.85 --- --- ---
其他(地区) 5.80亿 4.97 --- --- ---
海外(地区) 502.86万 0.04 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.27亿元，占营业收入的1.05%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│A公司 │ 4862.93│ 0.40│
│B公司 │ 2416.23│ 0.20│
│C公司 │ 1922.66│ 0.16│
│D公司 │ 1845.91│ 0.15│
│E公司 │ 1657.96│ 0.14│
│合计 │ 12705.70│ 1.05│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购2.60亿元，占总采购额的2.38%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│A公司 │ 12580.85│ 1.15│
│B公司 │ 4899.68│ 0.45│
│C公司 │ 3449.80│ 0.32│
│D公司 │ 2929.25│ 0.27│
│E公司 │ 2106.04│ 0.19│
│合计 │ 25965.63│ 2.38│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司业务概述
我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司
已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决
方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营
管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作
伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。
目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：
1、经纪业务
经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营
的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全
的用户体验。
公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查
询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年
来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制
，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为
消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。
2、资产管理业务
资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开
始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管
理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育，相寓业务已覆盖北京、杭州、上
海、苏州等大中型城市，在管房源数量突破29万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总
规模近万亿元。
“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品
质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。相寓业务包含分散式和集中式两大产品谱
系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓D
ORM和相寓BASE。
3、新房业务
新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提
供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，
为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险
防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。
4、商业租赁及服务
公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心
、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商
业资产管理运营公司。
（二）公司所处行业发展情况
公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内
房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
1、宏观经济情况分析
2024上半年，全球经济依然复杂严峻、不确定性明显上升，国内经济结构调整持续深化，经济总体运行
相对平稳、稳中有进，但压力与挑战依然存在。根据国家统计局公布数据显示，上半年国内生产总值约61.7
万亿元，按照不变价格计算，同比增速5.0%，其中第一季度增速5.3%，第二季度增速4.7%，第二季度较第一
季度回落0.6个百分点。6月、7月官方制造业PMI分别为49.5、49.4，环比略有走低，且低于50的临界点水平
；6月和7月非制造业PMI分别为50.5、50.2，环比分别下降0.6、0.3个百分点，显示非制造业活动需求有所
走弱。
从消费端来看，上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，相对于去年的增速（7.2%）有所放缓，其中
6月份的增速为2%，环比5月份下降1.7个百分点，消费走弱压力有所加大。从消费结构来看，服务消费依然
好于商品消费，但二者的增速均边际放缓，1-6月商品零售额和服务零售额分别同比增长3.2%和7.5%，均较
前值下降0.4个百分点。以上数据表明，国内经济虽表现平稳且处在复苏通道，但仍面临增速放缓的压力和
挑战。
从投资端来看，房地产依然是其中拖累因素，上半年全国房地产开发投资额为5.25万亿元，同比下降10
.1%，新建商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.7万亿元，同比下降25.0%。
不过二季度以来，一系列针对性、组合性强的宏观调控措施也为行业释放长期动能，“517”系列政策以及
各地进一步宽松的行业政策逐步落地，正面效应正在陆续显现。此外，上半年国家支持大规模设备更新和消
费品“以旧换新”，在新政带动下，设备购置投资同比增长17.3%、制造业技术改造投资增长10.0%。设备更
新带动了产业转型升级，发挥积极长远作用，惠及多个重点行业。
展望2024下半年，随着一系列稳增长措施的进一步落地，政策效果将进一步释放，预计将在更大程度上
激发市场活力和内生动力，有望推动国内经济重回内生性扩张的正循环，国民经济有望逐步显现稳健向好态
势。
2、存量房买卖市场发展情况分析
回顾2024上半年，国内存量房买卖市场虽然总体上仍然有一定幅度的下跌，但从趋势来看，整体表现为
前低后高，跌幅逐月收窄，尤其在5月份以后，各城市成交量同比增速陆续转正。
一季度，由于去年同期形成的较高基数，公司所在主要城市的二手房成交量均呈现出较大幅度的下跌，
根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，一季度北京、上海、杭州的二手房网签量分别同比-27.7%、-21.9%
、-15.1%；但进入二季度以来，尤其5月份之后随着央行降低首付、降低利率等各项宽松措施的落地、以及
各城市房地产政策的持续放松加码，刚需型、改善型购房需求均显著复苏，根据克而瑞统计数据显示，二季
度北京、上海、杭州二手房网签量分别同比+8.4%、+23.7%、+29.7%，改善趋势明显。上半年整体来看，北
京、上海、杭州二手房网签量分别达到7.5万套、9.7万套、4.0万套，同比-11.2%、-0.4%、+6.9%。此外，
在价格方面，二手房屋销售价格今年上半年相对去年同期虽仍有一定幅度的下跌，但跌幅在逐步趋缓。根据
国家统计局6月份数据，一线城市二手住宅销售价格相比去年同期下降9.0%，但月环比仅下降0.4%，降幅比
上月收窄0.8个百分点，其中北京、上海今年以来月环比首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，这主要得益于国
家上半年推出多项宽松举措支持二手房市场，对二手房价格起到稳定作用。
展望下半年，我们认为随着一系列地产相关政策的进一步落地、以及宏观经济的持续复苏，存量房市场
有望呈现筑底整固、稳步回升的态势。关于国内地产政策的最新变化情况分析请参见本节“5.行业政策分析
”部分的内容。
从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势较为看好。2023年，国内存量房买卖市场
的整体交易规模在7.1万亿元左右，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破10万亿元，将超过新房的市
场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面：（1）新房供给量逐步下降后，存量房交
易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模的37.8%，而海外这一比例普
遍在60%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去10年，国内新房大量进入市场
，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的
提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=存量房交易量/存量
房总量），而美国的流通率在4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认为中国存量房交易的
流通率仍有提升的空间。
3、住房租赁市场发展情况分析
上半年，国内住房租赁市场单量整体保持相对稳定，但受宏观经济、居民收入预期下行等因素影响，市
场租金整体呈现下降态势，租金承压也导致部分市场运营面对压力。根据中指研究院发布的《2024上半年中
国住房租赁市场总结与展望》，上半年租金波动呈现明显的季节性特征，二、三月的春节后“返城季”租金
月环比跌幅收窄至转涨，六月租金环比微涨则反映年中“毕业季”对市场的带动。与往年相比，今年“返城
季”的租金涨幅较小，而且带动效应持续时间较短，租金整体表现保持平稳。根据中指研究院统计数据，20
24年上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%。根据Wind统计数据，国内一线城市二手住宅租金价
格指数较2023末下降1.1%，相对去年同期下跌6.6%，二手住宅租金回报率达到1.66%，同比提高0.25个百分
点。
另外，根据克而瑞发布的《2024Q2中国住房租赁企业运营规模排行榜》调研指出，上半年优化公积金提
取政策后，放宽提取条件并简化提取流程，使得租房者能够更加便捷地利用公积金支付房租，有效减轻他们
经济负担。这一系列政策的实施，不仅是对租房群体权益的实质性保障，也是推动住房租赁市场健康发展、
构建多元化住房供应体系的重要一环。展望下半年，预计国内住房租赁市场的政策及租房人群红利将会继续
有效释放，中指院报告也预计高学历青年人继续成为租赁市场主要客群，随着城市间人口流动的持续增加，
人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。据全国教育局初步统计，2024年毕
业的高校毕业生规模将会达到1,179万人，比2023年多出21万人，将为7、8月份国内租赁市场注入新需求动
能。从供给端来看，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金价格
总体将有望稳定。
从长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势仍然坚定看好。根据益普索咨询公司的数
据，预计国内住宅租赁市场规模在2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5-10%，租赁市场增长的驱
动要素一方面来自租赁人数增长，另一方面来自租金的稳定发展。其中，租赁人数增长的主要原因是城镇化
率的持续提升、人口继续向中大型城市聚集带来的流动人口增加、家庭规模小型化、人们租房理念的转变等
因素，而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等因素。
展望更长远发展，我们预计租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，
中国目前房屋租赁市场的机构化率仅为4.5%，相比海外发达国家，例如美国53%、日本79%、德国37%、新加
坡68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间，预计到2025年
，国内机构化率有望提升到10%左右。驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两个方面。首先从市场端
来看，机构提供的房源数量将持续提升，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题，同时，机构通过增值
服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多客户选择机构进行租赁
；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策，政府持续鼓励市场力
量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，并推动保租房公募REIT
S试点的不断落地。据不完全统计，十四五期间，我国40个重点城市计划筹集650万套租赁住房，满足2,000
万人的租房需求。
4、新房市场发展情况分析
上半年，国内新房市场表现依然呈现疲弱态势。根据国家统计局数据，今年1-6月份国内商品房累计销
售面积4.8亿平方米，同比-19.0%，其中住宅销售面积同比-21.9%；商品房累计销售额4.7万亿元，同比-25.
3%，其中住宅销售额同比-26.9%。从投资端来看，上半年全国房地产开发投资5.25万亿元，同比-10.1%，其
中，住宅投资3.99万亿元，同比-10.4%。上半年，房地产开发企业房屋施工面积69.7亿平方米，同比-12.0%
，其中，住宅施工面积
48.7亿平方米，同比-12.5%。房屋新开工面积3.8亿平方米，同比-23.7%，其中，住宅新开工面积2.8亿
平方米，同比-23.6%。以上数据表明，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前还在持续下行趋势之中
。
从中长期的角度看，我们对新房市场仍保持谨慎态度。我们判断到2030年之前，国内新房市场的GTV将
逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右。
5、行业政策分析
2024上半年，政府明确了“稳市场、防风险、促转型”的房地产政策方向，具体政策从供、需两端进一
步结合金融端发力支持，政府对房地产行业政策进一步释放宽松信号，引领行业生态有序复苏，提振市场预
期和购房人信心。据克而瑞统计，上半年国内200多个省市共发布300多次宽松政策，购房限制性政策持续松
绑、财税端购房激励政策批量发布，满足了国民刚性及改善性住房需求。
具体来看，今年二月份，央行下调5年以上LPR25个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。
5年期以上LPR是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷
利率将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，
有助于支持房地产市场平稳健康发展。三月份，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度再次提升，当
中重点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领
导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及
滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进
一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。
四月份，中央政治局会议发布“因城施策”精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房
需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措
施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保
障，推动加快构建房地产发展新模式。进入到五月份，行业政策进一步全面优化升级，中国人民银行（以下
简称“央行”）和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，“517”系列政策在
供给端方面，央行拟设立3,000亿元再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房
，政策有利于稳定市场对行业发展预期。在需求端方面，央行陆续下调首套或二套住房贷款最低首付比例至
15%或25%，同时取消房贷利率下限，自上而下的组合政策确立了政府扶持行业的态度，大部分二线城市先落
实执行，核心一线城市有序下调。从“517”系列政策整体效果看，对存量房市场正面刺激作用优于新房市
场。
六月份，国常会进一步强调，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，将
会继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓
宽思路，要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，进一
步表达中央政府对促进房地产市场平稳健康发展的立场。
七月份，三中全会指出要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等
重点领域风险的各项举措。同月正式发布《中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》
。其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满
足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主
权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发
融资方式和商品房预售制度。可见政府将会持续推动化解风险、革新房地产模式、完善行业制度，充分支持
房地产高质量发展。
总体上，我们认为政府在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策也开始呈现正面积极效果，
预期中央层面将继续倡导优化“去库存、稳市场”的相关措施，地方政策将持续升级。随着政策持续发力以
及宏观层面政策的协同，有望激发整个行业的复苏动能，尤其一线核心城市的表现将进一步改善。
（三）报告期内公司经营情况
报告期内，公司实现营业收入58.2亿元，较去年同期下降7.2%；实现归属母公司所有者的净利润2,935.
75万元，较去年同期实现扭亏为盈。上半年公司业绩实现改善的主要原因包括：1.今年二季度以来国内房地
产市场相关政策的放松持续加码，公司二手房买卖业务所深耕的城市如北京、上海、杭州等二手房成交量呈
现较好的复苏趋势，对公司业绩产生较好的正面贡献；2.报告期内，公司继续严控各项费用开支，推动门店
租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；3.公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元
大酒店相关资产，交易完成后，经公司财务部门初步测算将对公司2024年上半年的净利润产生一定正面影响
；4.报告期内，公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响也逐步减小
。
报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、
苏州等城市。截止报告期末，国内运营门店总量约2,736家，其中直营门店2,255家，加盟门店481家，经纪
人总数约3万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为1,227亿元，同比下降约25%。
报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
1、经纪业务
报告期内，公司经纪业务实现收入17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率22.7%，同比提升0.16个百分点
。公司经纪业务收入的下降一方面来自于存量房行业整体交易额的下降，另一方面来自于公司部分核心城市
佣金率的调整。但公司严控各项费用开支，推动相关运营成本进一步下降，实现了经纪业务毛利率的稳步提
升。
报告期内，公司经纪业务实现GTV约1,003亿元，同比-21.3%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪
人的服务品质，市占率保持稳步提升，其中上海地区市占率同比提高0.8个百分点，实现连续两年提升，在
北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。
此外，上半年公司买卖业务平均佣金率水平与去年同期相比小幅下降，主要源于去年10月份开始部分核
心城市佣金费率政策的调整。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务
，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后
，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平
将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
2、资产管理业务
截止报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、上海、杭州、苏州等城市，在管房源规模达到29.3万
套，相比去年同期显著提升约12.6%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为9.5天，与2023年同期
持平，资产管理业务的出租率为96.1%，继续保持在行业较高水平。上半年，公司资产管理业务实现GTV约86
亿元，同比+10%，实现营业收入32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比提升2.27个百分点。资产
管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用，上半年实现了管理规模、营业收入、毛利率的稳步提升。公司上
半年资产管理业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科
目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.8%，同比提高0.74个百分点
。
此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓APP的功能及用户使
用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。与此同时，公司继续通过加速数智化
改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强
，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。
3、新房业务
报告期内，公司新房业务实现收入3.8亿元，同比-40.7%，毛利率约为13.4%，同比提高0.8个百分点。
报告期内新房业务实现GTV约为138亿元，同比-48%。
目前，公司全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控
，提升运营效率和风控能力。
新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。公
司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，
新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业
务，延续以往经营策略，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。
4、商业租赁及服务
上半年，公司商业租赁及服务业务实现收入1.7亿元，同比下降9.5%。为应对多种市场短期变化因素所
带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会
员服务工作，持续积极挖掘客群在消费模式变化下对于品牌消费的新需求，持续提升地域影响力、客户消费
体验和客户黏性。
（四）报告期内公司的重点经营举措
重构社区场景新商业模式——与京东物流战略合作
2024年5月，我爱我家与北京京邦达贸易有限公司（京东物流集团旗下企业）在北京签署了战略合作协
议,有利于双方实现资源共享、优势互补，构建互利共赢、可持续发展的战略合作伙伴关系。与京东物流的
合作将基于社区场景，在商品供应链及服务供应链等领域展开全方位合作，包括提供高品质的产品和服务，
升级社区居住服务体验，为居民提供便民服务等。本次合作是我爱我家在打造社区商业服务创新平台上的新
尝试，开辟了房产经纪服务行业与互联网商业综合体在社区服务方面的融合创新合作模式，探索新场景下的
商业想象力，为社区居民提供各项高效便捷服务的同时，创造商业和社会的双重价值。
我爱我家与京东物流的战略合作，充分发挥我爱我家的社区资源和模式优势，以及京东物流网格化的布
局和交付能力，建立起连接从服务端到需
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