经营分析☆ ◇000608 阳光股份 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发建设，基础设施投资，高科技投资，商品房销售、租赁、咨询等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.50亿 46.82 7175.69万 38.02 47.70
物业租赁(行业) 1.31亿 40.91 1.07亿 56.55 81.19
商业运营(行业) 3737.84万 11.63 821.73万 4.35 21.98
其他(行业) 203.20万 0.63 203.12万 1.08 99.96
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 1.50亿 46.82 7175.69万 38.02 47.70
商业租赁(产品) 1.01亿 31.40 8725.79万 46.24 86.49
商业运营(产品) 3737.84万 11.63 821.73万 4.35 21.98
写字楼租赁(产品) 3054.10万 9.51 1945.88万 10.31 63.71
其他(产品) 203.20万 0.63 203.12万 1.08 99.96
───────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 1.60亿 49.83 1.10亿 58.22 68.63
四川地区(地区) 1.56亿 48.59 7469.19万 39.58 47.85
沈阳地区(地区) 329.99万 1.03 --- --- ---
深圳地区(地区) 172.47万 0.54 --- --- ---
上海地区(地区) 5.27万 0.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.21亿 100.00 1.89亿 100.00 58.74
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6958.15万 45.27 5844.91万 70.20 84.00
房地产销售(行业) 6641.15万 43.20 1863.02万 22.38 28.05
商业运营(行业) 1610.33万 10.48 455.97万 5.48 28.32
其他(行业) 162.26万 1.06 162.18万 1.95 99.95
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 6641.15万 43.20 1863.02万 22.38 28.05
商业租赁(产品) 5335.11万 34.71 4769.87万 57.29 89.41
写字楼租赁(产品) 1623.03万 10.56 1075.04万 12.91 66.24
商业运营(产品) 1610.33万 10.48 455.97万 5.48 28.32
其他(产品) 162.26万 1.06 162.18万 1.95 99.95
───────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 8360.82万 54.39 3543.91万 42.56 42.39
京津地区(地区) 6859.79万 44.63 4630.89万 55.62 67.51
深圳地区(地区) 147.82万 0.96 --- --- ---
上海地区(地区) 3.46万 0.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2.05亿 53.65 1.42亿 54.10 69.68
物业租赁(行业) 1.50亿 39.25 1.15亿 43.78 77.05
商业运营(行业) 2616.13万 6.86 469.53万 1.78 17.95
其他(行业) 89.94万 0.24 89.72万 0.34 99.77
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 2.05亿 53.65 1.42亿 54.10 69.68
商业租赁(产品) 1.19亿 31.26 9341.98万 35.47 78.41
写字楼租赁(产品) 3048.63万 8.00 2187.79万 8.31 71.76
商业运营(产品) 2616.13万 6.86 469.53万 1.78 17.95
其他(产品) 89.94万 0.24 89.72万 0.34 99.77
───────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 2.85亿 74.72 1.92亿 73.07 67.56
四川地区(地区) 9539.74万 25.03 7010.33万 26.62 73.49
深圳地区(地区) 84.58万 0.22 --- --- ---
上海地区(地区) 10.75万 0.03 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.81亿 100.00 2.63亿 100.00 69.09
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 8094.56万 58.42 6422.64万 85.53 79.35
房地产销售(行业) 4971.39万 35.88 875.88万 11.66 17.62
商业运营(行业) 738.88万 5.33 --- --- ---
其他(行业) 51.44万 0.37 51.33万 0.68 99.77
───────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 6647.75万 47.98 5574.52万 74.24 83.86
房地产销售(产品) 4971.39万 35.88 875.88万 11.66 17.62
写字楼租赁(产品) 1446.81万 10.44 848.13万 11.29 58.62
商业运营(产品) 738.88万 5.33 --- --- ---
其他(产品) 51.44万 0.37 51.33万 0.68 99.77
───────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 9076.11万 65.50 3678.91万 48.99 40.53
四川地区(地区) 4724.79万 34.10 3774.99万 50.27 79.90
深圳地区(地区) 50.16万 0.36 --- --- ---
上海地区(地区) 5.21万 0.04 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.54亿元，占营业收入的45.59%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│客户1 │ 6200.00│ 18.34│
│客户2 │ 3805.33│ 11.25│
│客户3 │ 2700.00│ 7.99│
│客户4 │ 1830.00│ 5.41│
│客户5 │ 880.00│ 2.60│
│合计 │ 15415.33│ 45.59│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.45亿元，占总采购额的54.81%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商1 │ 1879.50│ 22.85│
│供应商2 │ 1210.63│ 14.72│
│供应商3 │ 840.00│ 10.21│
│深圳市京基房地产股份有限公司 │ 336.05│ 4.09│
│供应商4 │ 241.94│ 2.94│
│合计 │ 4508.12│ 54.81│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。
2023年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产
逐步回暖；另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以
适应市场的变化。根据国家统计局数据，2023年全国社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%。
其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%。尤其是8-11月，社零总额单月同比增速连续4个月加
快，消费市场加速恢复。2023年1-11月，上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高
于全国水平，消费市场恢复较快。
一、北京商业地产市场情况
购物中心方面，北京零售物业市场全年新增供应总量127.5万平方米，仅次于2008年为历史第二高纪录
。另一方面，年内闭店体量也达55.7万平方米的历史第二高水平，仅次于2020年。线下消费回流加速，节假
日客流复苏明显，加上新商场集中开业带动，全市净吸纳量同比提升110%达63.3万平方米。全年空置率在年
初冲高后逐步回落，季内环比下降0.3个百分点至8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中心首层平均租金同样
本比环比上涨0.4%至每天每平方米32.3元。
2024年北京零售物业市场预计将迎来近130万平方米的新增供应。王府井、望京、奥体、中关村等成熟
子市场陆续有新开发及改造商业体交付。尽管客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定
程度上挤压品牌盈利空间和业主租金溢价空间。
写字楼方面，2023年全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退
。全市净吸纳量环比回落至2.4万平方米。全年累计13.3万平方米，较2022年的低基数有所增长。市场格局
两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全
年净吸纳量达20.6万平方米。整体空置率年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，季末全市平均租金
成交面价同样本比环比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累计降幅4.8%，甲乙级租金均面临较大下
降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。
2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，市场在供
给侧和需求侧都将进入存量时代。业主一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也
要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。
二、成都商业地产市场情况
购物中心方面，成都零售物业市场全年仅3个购物中心开业，合计供应面积约47.3万平方米，同比下降4
0.3%；核心商圈空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中心空置
率下降0.3个百分点。
全市空置率同比上升1.3个百分点至11%。市场调整周期之下，全市购物中心首层平均租金同比下跌2.0%
至370.9元/月/平方米。
2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平方米的新项目开业，是自2017年以
来的新低；核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活力有望攀高。
写字楼方面，2023年成都优质写字楼市场整体空置率同比上升4.0个百分点至24.7%。甲级楼宇年内租户
因降本增效大面积退租，甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至31.1%；第四季度甲级写字楼市场的空置
率于年末小幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，全市优质写字楼的平均账
面租金同比下跌3.6%至80.5元/月/平方米。
展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平方米的楼宇预计交付使用。成都持续发力
数字经济与新经济赛道的相关行业，特别是优势产业，如电子信息、生物医药、新能源、工业品制造等领域
，有望持续衍生办公需求。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，致力于通过专业的运营
管理，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租
赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2023年底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和
沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总
面积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。
（三）商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目尾盘商铺及配套
车位销售。
未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
2023年，是充满挑战与机遇的一年，在公司董事会的正确领导下，公司全体员工紧紧围绕年度发展战略
和经营计划，“在不确定性中寻求确定性”，坚持以稳健的步伐推进各项业务。
一、品牌焕新，项目运营表现亮眼
2023年公司紧抓消费逐步恢复的契机，强化运营能力，结合商业发展新风向和大众消费新趋势，公司自
主汰换超30个品牌，引进了多个当地知名品牌、中华老字号品牌；及时调整招商策略，优化品牌组合，侧重
于餐饮类、体验类等聚集人气的品牌，形成更优的商业氛围，保障客流量。2023年公司旗下商业地产项目租
金收缴率达98%。
10月新接管的沈阳·阳光新生活广场项目，新签面积3418㎡、续签面积3420㎡，促使出租率在短时间内
提升了12%，充分展示了公司运营团队强大的招商能力，更为项目带来了实质性的商业利益。
成都阳光新业中心项目通过进一步升级品牌，引入创新性、首店等品牌，平均出租率创近年新高，达94
%；成都阳光新生活广场项目通过经营帮扶等系列措施，确保商户的经营状况总体平稳，三年来出租率维持
在100%的“尖子生”水平。
面对整体办公租赁市场出租率与租金双下行的环境，成都阳光新业大厦写字楼项目不仅保障了租金单价
的稳定，且实现了近四个整层的出租，占该项目可出租面积的26%。
二、逆势突破，管理版图再上新台阶
在保持现有业务稳定发展的基础上，公司积极寻找新的盈利增长点。管理规模方面，2023年10月完成沈
阳阳光新生活广场有限公司股权收购，全面接管并运营旗下沈阳·阳光新生活广场项目（体量4.3万㎡），
进一步提升公司的商业管理规模；运营方面，为进一步提升服务水平和租户体验，上半年经过系列谈判和精
心筹备，自建运营管理团队，新增接管三个项目，新增商业运营管理面积近20万㎡。同时积极倾听租户的需
求和建议，不断优化服务内容，下半年整体服务水准得到了显著提高，其中写字楼的租户满意度相较于上半
年增加超过10分、达到89.4分的高分。
三、管理精细化，成本管控卓有成效
2023年，公司聚焦精细化管理，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展
，旨在推动公司高质量发展。全体员工积极响应，共同努力推动精细化管理在公司各个层面的落地实施，通
过加强目标管理、数据分析与决策、成本控制等手段，在满足运营基本需求的情况下严控成本支出。
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源
。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步
扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、
项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资
源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业
的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运
营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力
。商业运营和物业租赁业务主要集中于京沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司
在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新
生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入32127.05万元，较上年同期减少15.72%；实现净利润-23163.39万元，其中
实现归属于母公司股东净利润-23481.74万元，主要由于2023年度受房地产市场的持续影响，经评估认定公
司持有的投资性房地产公允价值下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失和长期股权投资减值损失
。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净利润减少亏损38.83%，主要是公司公允价值变动损失和长
期股权投资减值损失较上年同期有较大幅度的减少。
（1）物业租赁业务实现营业收入13143.33万元，较上年同期减少1819.98万元，减少12.16%，占公司营
业收入的40.91%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
（2）尾盘销售业务实现营业收入15042.68万元，较上年同期减少5407.41万元，减少26.44%，占公司营
业收入的46.82%。主要由于报告期内可销售尾盘项目货值较上年减少。
（3）商业运营业务实现营业收入3737.84万元，较上年同期增加1121.71万元，增长42.88%，占公司营
业收入的11.63%，主要由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理收入增加所致。
●未来展望:
（一）行业格局和趋势
数据显示，2023年我国社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，预计在2023年的增长基础
上，2024年社会消费品零售总额将继续保持稳健的增长态势。在核心商圈持续繁荣的推动下，2024年全国主
要城市核心商圈的租金有望实现更为显著的增长。商业地产的投资价值将进一步凸显，吸引更多投资者的关
注。写字楼市场随着中国经济逐步向高质量增长迈进，企业经营预期日渐明朗，写字楼租赁需求将底部回升
。世邦魏理仕预计2024年全国净吸纳量达400万平方米，为2020至2022年均值的90%，与2019年水平相当。受
新增供应和空置率走高的影响，2024年主要一二线城市写字楼租金将继续下跌，但租赁市场情绪改善有望令
下行动能放缓。世邦魏理仕预计，2024年全国写字楼平均租金指数将同比下滑2%，较2023年收窄1.3个百分
点。
（二）公司发展战略
面对商业地产行业的快速变革与市场竞争，公司坚持以市场为导向，以客户为中心，制定2024年发展规
划。通过精细化、高效化的商业管理、探索拓展新的业务领域、推进信息化建设、加强企业文化与人才培养
、提升资金效率以及实施严格的成本管控，以确保公司将能够更好地适应市场变化，提升核心竞争力并实现
可持续发展。
（三）经营计划
1、深耕商业运营，提升运营效益
2024年公司将以提升商业物业价值为首要任务。通过深入挖掘客户需求的同时，采取精细化、高效化的
管理方式，提升服务质量。进一步挖掘和利用经营资源，构建标准化的运营流程和体系化管理，全面优化商
业运营体系。结合当前市场发展趋势和购物中心的定位，灵活调整品牌组合，引进具有引流聚客能力和承租
能力的新型业态品牌，提高项目品质和市场竞争力。
购物中心方面，着眼于消费新趋势和消费新偏好，结合项目定位，及时调整品牌组合，引进具有强劲的
聚客能力和承租能力的新型业态品牌，同时做好经营扶持，稳定现有优质商户，及时汰换预警商户，构建优
质的购销环境；写字楼方面，拓宽营销渠道，不局限于依赖传统中介方式，同时深入挖掘客户需求，通过自
建团队提升服务标准和服务质量，为租户提供优越的办公环境。
2、优化区域布局，加强盈利能力
积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出、管理咨询等方式，降低公司的资本压力，
提高运营效率和盈利能力。优化区域布局，重点拓展公司旗下城市公司所在地及周边城市商业项目，提升公
司在全国范围内的品牌影响力。加强与政府、金融机构、开发商等合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实
现资源共享和互利共赢。
3、推进信息化建设，驱动科学决策
公司将进一步加强信息化建设，全面提升信息化水平，优化业务流程，提高工作效率和客户满意度。积
极推进数字化转型，实现业务流程的自动化和智能化。通过信息技术运用，深入挖掘和分析市场数据，洞察
消费者需求和行为模式，为商业决策提供更为准确和及时的信息支持。
4、激活人才价值，增强企业竞争力
公司将通过优化组织架构和权责体系、激发员工的内生动力，有效提升人力资源的运营价值，增强企业
的整体竞争力和市场适应性。同时提供多样化及个性化培训方式，如研讨会、线上录播课程、外部讲座等，
旨在提升员工的各项技能和能力，以满足不断变化的市场需求。
5、提升资金效率，实施成本严控
公司将根据业务特点和市场需求，制定合理的资金使用计划，加强资金预算管理，提高资金使用的有效
性和针对性。
同时建立全面的成本管理体系，实施精细化成本管理，将成本控制目标分解到各个部门和员工，明确责
任和义务，严格管控成本。
（四）可能面对的风险
1、市场经营风险及应对措施
由于租赁需求和品牌拓店速度放缓，公司可能面临租赁收入减少的风险。为稳定出租率和保障租赁收入
目标，公司计划采取以下措施：
（1）深化市场调研：定期进行市场调研，了解租户和消费者需求，以便调整商业定位和品牌业态组合
。
（2）提升商业品质：对商业项目进行定期维护和升级，引入知名品牌和优质租户，提升项目的整体形
象和吸引力。
（3）创新营销策略：制定有针对性的营销策略，与租户合作举办活动，提高项目的知名度和人气。
（4）强化风险管理：建立完善的风险管理机制，预测和评估市场风险，制定灵活的租赁策略以应对市
场波动。
2、行业竞争加剧风险及应对措施
随着商业地产的发展和成熟，品牌企业之间竞争日益激烈。为持续健康发展，公司计划采取以下措施：
（1）加强品牌建设：明确品牌定位和市场定位，提升品牌知名度和美誉度，制定品牌传播策略。
（2）持续优化管理：持续提高项目运营管理水平，确保租户和消费者的满意度。
（3）强化人才培养和引进：加大人才培养力度，提升员工的专业素质和服务意识，积极引进业内优秀
人才。
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