经营分析☆ ◇000608 *ST阳光 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发建设，基础设施投资，高科技投资，商品房销售、租赁、咨询等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 1.00亿 74.55 5824.92万 80.17 57.97
商业运营(行业) 3289.83万 24.41 1347.53万 18.55 40.96
其他(行业) 95.95万 0.71 95.93万 1.32 99.99
房地产销售(行业) 44.29万 0.33 -2.38万 -0.03 -5.37
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 8818.26万 65.42 5131.28万 70.62 58.19
商业运营(产品) 3289.83万 24.41 1347.53万 18.55 40.96
写字楼租赁(产品) 1230.67万 9.13 693.64万 9.55 56.36
其他(产品) 95.95万 0.71 95.93万 1.32 99.99
房地产销售(产品) 44.29万 0.33 -2.38万 -0.03 -5.37
─────────────────────────────────────────────────
深圳地区(地区) 5975.09万 44.33 1933.19万 26.61 32.35
四川地区(地区) 4754.09万 35.27 4016.69万 55.28 84.49
北京地区(地区) 2005.48万 14.88 798.92万 11.00 39.84
沈阳地区(地区) 741.73万 5.50 514.60万 7.08 69.38
上海地区(地区) 2.61万 0.02 2.61万 0.04 100.00
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 2.27亿 61.64 1.41亿 87.02 62.27
房地产销售(行业) 7311.78万 19.89 -844.22万 -5.21 -11.55
商业运营(行业) 6520.23万 17.73 2676.17万 16.50 41.04
其他(行业) 272.97万 0.74 272.93万 1.68 99.98
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 1.98亿 53.85 1.24亿 76.48 62.64
房地产销售(产品) 7311.78万 19.89 -844.22万 -5.21 -11.55
商业运营(产品) 6520.23万 17.73 2676.17万 16.50 41.04
写字楼租赁(产品) 2862.74万 7.79 1708.74万 10.54 59.69
其他(产品) 272.97万 0.74 272.93万 1.68 99.98
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 1.42亿 38.68 6270.23万 38.66 44.09
深圳地区(地区) 1.30亿 35.28 4740.73万 29.23 36.55
北京地区(地区) 8189.75万 22.27 4290.59万 26.46 52.39
沈阳地区(地区) 1377.00万 3.75 --- --- ---
上海地区(地区) 6.64万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.68亿 100.00 1.62亿 100.00 44.11
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6454.27万 79.33 5190.01万 88.85 80.41
商业运营(行业) 2296.86万 28.23 532.89万 9.12 23.20
房地产销售(行业) 275.71万 3.39 52.52万 0.90 19.05
其他(行业) 65.96万 0.81 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 5057.12万 62.16 4349.58万 74.46 86.01
商业运营(产品) 2296.86万 28.23 532.89万 9.12 23.20
写字楼租赁(产品) 1397.14万 17.17 840.44万 14.39 60.15
房地产销售(产品) 275.71万 3.39 52.52万 0.90 19.05
其他(产品) 65.96万 0.81 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 5705.55万 70.13 4188.97万 71.71 73.42
京津地区(地区) 2521.14万 30.99 1099.39万 18.82 43.61
沈阳地区(地区) 813.50万 10.00 507.33万 8.69 62.36
深圳地区(地区) 48.06万 0.59 48.06万 0.82 100.00
上海地区(地区) 4.56万 0.06 -2.39万 -0.04 -52.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.50亿 49.24 7175.69万 38.02 47.70
物业租赁(行业) 1.31亿 43.02 1.07亿 56.55 81.19
商业运营(行业) 3737.84万 12.23 821.73万 4.35 21.98
其他(行业) 203.20万 0.67 203.12万 1.08 99.96
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 1.50亿 49.24 7175.69万 38.02 47.70
商业租赁(产品) 1.01亿 33.02 8725.79万 46.24 86.49
商业运营(产品) 3737.84万 12.23 821.73万 4.35 21.98
写字楼租赁(产品) 3054.10万 10.00 1945.88万 10.31 63.71
其他(产品) 203.20万 0.67 203.12万 1.08 99.96
─────────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 1.60亿 52.40 1.10亿 58.22 68.63
四川地区(地区) 1.56亿 51.09 7469.19万 39.58 47.85
沈阳地区(地区) 329.99万 1.08 --- --- ---
深圳地区(地区) 172.47万 0.56 --- --- ---
上海地区(地区) 5.27万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.21亿 105.16 1.89亿 100.00 58.74
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售1.22亿元，占营业收入的90.42%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳沙井京基百纳广场 │ 5592.36│ 41.49│
│成都建设路阳光新生活广场 │ 2387.23│ 17.71│
│成都阳光新业中心 │ 2366.85│ 17.56│
│北京通州阳光新生活广场 │ 964.34│ 7.15│
│北京878商务中心 │ 877.09│ 6.51│
│合计 │ 12187.87│ 90.42│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.99亿元，占总采购额的73.80%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│京基集团有限公司及子公司 │ 11044.63│ 41.04│
│供应商2 │ 2465.84│ 9.16│
│供应商1 │ 2265.25│ 8.42│
│供应商3 │ 2248.00│ 8.35│
│供应商4 │ 1837.29│ 6.83│
│合计 │ 19861.01│ 73.80│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全方位、专业化的运营
管理服务，致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，
进而获得管理服务收入。
2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，拓宽了业务版图，增强了在商业地
产领域的市场地位与品牌影响力。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持续优化提升商业项目
的租赁管理水平，深化与商家合作关系，实现共赢发展，以此获取租赁收入。截至2025年6月底，阳光股份
管理的商业项目主要布局于北京、上海、深圳、成都和沈阳等一二线城市。
（三）房屋销售业务
本报告期内房屋销售业务主要指北京阳光上东项目车位的销售以及成都锦尚项目商办写字楼及配套车位
的销售。
根据国家统计局数据，2025年上半年，社会消费品零售总额为24.55万亿元，同比增长5.0%，增速较202
4年全年加快1.5个百分点。其中商品零售额同比增长5.1%（总额21.8万亿元）；服务零售额增长5.3%，增速
高于商品零售，且逐季加快；餐饮收入上半年增长4.3%（总额2.75万亿元），但6月单月增速放缓至0.9%。
最终消费支出对GDP增长的贡献率达52%，成为经济增长的“主引擎”。
从商业地产表现来看，2025年上半年，中国商业购物中心在客流规模、业态创新和区域分化等方面呈现
显著特征，整体表现为客流强劲复苏但销售转化承压，消费分级推动主题化商业崛起。全国购物中心场日均
客流达2.67万人次，同比增长14.1%（较2024年同期的22.8%增速放缓）。一线城市日均客流最高，达3.6万
人次，二线城市客流增速表现最好，同比增速15.2%；另外，重奢/高档购物中心日均客流3.7-4.1万人次，
远高于大众化项目日均1.2万人次。上半年新开商业项目119个（同比-9.2%），社区商业（2-5万㎡）占比40
%成主流，消费分级驱动性价比消费即奥莱业态逆势增长以及情绪消费如二次元主题商场成流量引擎。
写字楼市场方面，2025年上半年，中国写字楼租赁市场整体处于深度调整期，呈现租金持续下行、需求
结构性分化、运营模式创新的特征。全国重点商圈的上半年写字楼平均租金持续下跌，二季度环比跌幅虽有
收窄，但同比仍降幅显著；杭州、成都租金环比微涨，但北京、上海跌幅较大。物业持有人普遍采用“以价
换量”策略，通过延长免租期、装修补贴等优惠吸引租户。
下半年，政策支持高技术制造、信息服务需求回暖，核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性，空置
率有望逐步企稳；整体上，市场复苏仍依赖宏观经济改善与企业信心修复，但TMT、高端制造等新质生产力
领域的办公需求，或为破局提供结构性支点。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌效应与影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源
。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌
知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业
的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运
营成本，为购物中心、写字楼业务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力
。商业运营和物业租赁业务主要集中于北京、上海、深圳、成都等国内一线及新一线城市，具有较大的商业
潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要
分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
●未来展望:
（一）公司发展战略
面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2025年下半年发展战略，旨在通过精细化、差异
化的商业管理提升项目价值，同时积极探索、拓展新业务领域。我们将持续优化商业项目的运营管理流程，
提升管理效率和服务质量，加强商业管理人才培养，构建高素质管理团队支撑未来发展。此外，严格管控成
本费用，确保财务稳健。总之，公司战略将引领公司更好地适应市场变化，增强核心竞争力，实现长远发展
目标。
（二）经营计划
为应对2025年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨在通过四大举措达成
公司经营策略。
1、全方位发力，确保营业收入
一方面公司将加大成都锦尚写字楼物业以及北京阳光上东项目车位的销售力度，同时根据上海市场的实
际情况，调整部分投资性房地产项目的营销策略；另一方面将采取行之有效的招商激励措施，持续提升沙井
项目、通州项目等各租赁物业的出租率，确保项目经营收入完成既定目标。
2、增强品牌营销活动，提升项目整体价值
公司将采取线上线下融合，结合实体场景体验与数字化渠道，拓展用户覆盖范围，并通过短视频、KOL
合作、热点借势（如明星联动）实现内容精准触达，缩短用户决策路径。另外，依靠数据驱动，采用精细化
客户人群分层策略，识别高价值客户，定向推送权益（如会员专享礼券），提升复购率。
实施主题化消费场景创新与沉浸式互动体验升级，吸引年轻群体；通过积极拥抱AI技术生成内容、数据
分析工具等，增强参与感，激发自发传播，并提升投放精准度与响应速度。
3、人力资源建设，优化组织架构
通过压缩管理层级，实现扁平化管理，提升决策效率并降低管理成本；合并职能重叠部门，消除冗余职
能，节省运营管理成本，砍除非增值环节；组建跨部门虚拟团队，通过联席会议高效处理解决经营管理问题
。
强化业务相关高价值职能，通过动态岗位评估机制淘汰低效岗位，并同步研究将非核心职能外包，降低
人力成本；建立青年人才梯队，储备业务核心人力。
4、提升资金效率，实施成本严控
在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管理，继续挖掘各环节
降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健发展提供坚实保障。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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