经营分析☆ ◇000608 阳光股份 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发建设，基础设施投资，高科技投资，商品房销售、租赁、咨询等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6454.27万 70.98 5190.01万 88.85 80.41
商业运营(行业) 2296.86万 25.26 532.89万 9.12 23.20
房地产销售(行业) 275.71万 3.03 52.52万 0.90 19.05
其他(行业) 65.96万 0.73 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 5057.12万 55.62 4349.58万 74.46 86.01
商业运营(产品) 2296.86万 25.26 532.89万 9.12 23.20
写字楼租赁(产品) 1397.14万 15.37 840.44万 14.39 60.15
房地产销售(产品) 275.71万 3.03 52.52万 0.90 19.05
其他(产品) 65.96万 0.73 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 5705.55万 62.75 4188.97万 71.71 73.42
京津地区(地区) 2521.14万 27.73 1099.39万 18.82 43.61
沈阳地区(地区) 813.50万 8.95 507.33万 8.69 62.36
深圳地区(地区) 48.06万 0.53 48.06万 0.82 100.00
上海地区(地区) 4.56万 0.05 -2.39万 -0.04 -52.38
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.50亿 46.82 7175.69万 38.02 47.70
物业租赁(行业) 1.31亿 40.91 1.07亿 56.55 81.19
商业运营(行业) 3737.84万 11.63 821.73万 4.35 21.98
其他(行业) 203.20万 0.63 203.12万 1.08 99.96
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房地产销售(产品) 1.50亿 46.82 7175.69万 38.02 47.70
商业租赁(产品) 1.01亿 31.40 8725.79万 46.24 86.49
商业运营(产品) 3737.84万 11.63 821.73万 4.35 21.98
写字楼租赁(产品) 3054.10万 9.51 1945.88万 10.31 63.71
其他(产品) 203.20万 0.63 203.12万 1.08 99.96
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京津地区(地区) 1.60亿 49.83 1.10亿 58.22 68.63
四川地区(地区) 1.56亿 48.59 7469.19万 39.58 47.85
沈阳地区(地区) 329.99万 1.03 --- --- ---
深圳地区(地区) 172.47万 0.54 --- --- ---
上海地区(地区) 5.27万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.21亿 100.00 1.89亿 100.00 58.74
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6958.15万 45.27 5844.91万 70.20 84.00
房地产销售(行业) 6641.15万 43.20 1863.02万 22.38 28.05
商业运营(行业) 1610.33万 10.48 455.97万 5.48 28.32
其他(行业) 162.26万 1.06 162.18万 1.95 99.95
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 6641.15万 43.20 1863.02万 22.38 28.05
商业租赁(产品) 5335.11万 34.71 4769.87万 57.29 89.41
写字楼租赁(产品) 1623.03万 10.56 1075.04万 12.91 66.24
商业运营(产品) 1610.33万 10.48 455.97万 5.48 28.32
其他(产品) 162.26万 1.06 162.18万 1.95 99.95
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 8360.82万 54.39 3543.91万 42.56 42.39
京津地区(地区) 6859.79万 44.63 4630.89万 55.62 67.51
深圳地区(地区) 147.82万 0.96 --- --- ---
上海地区(地区) 3.46万 0.02 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2.05亿 53.65 1.42亿 54.10 69.68
物业租赁(行业) 1.50亿 39.25 1.15亿 43.78 77.05
商业运营(行业) 2616.13万 6.86 469.53万 1.78 17.95
其他(行业) 89.94万 0.24 89.72万 0.34 99.77
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房地产销售(产品) 2.05亿 53.65 1.42亿 54.10 69.68
商业租赁(产品) 1.19亿 31.26 9341.98万 35.47 78.41
写字楼租赁(产品) 3048.63万 8.00 2187.79万 8.31 71.76
商业运营(产品) 2616.13万 6.86 469.53万 1.78 17.95
其他(产品) 89.94万 0.24 89.72万 0.34 99.77
─────────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 2.85亿 74.72 1.92亿 73.07 67.56
四川地区(地区) 9539.74万 25.03 7010.33万 26.62 73.49
深圳地区(地区) 84.58万 0.22 --- --- ---
上海地区(地区) 10.75万 0.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.81亿 100.00 2.63亿 100.00 69.09
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售0.87亿元，占营业收入的95.91%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│成都九眼桥商业项目 │ 3179.25│ 34.96│
│成都AZ-town项目 │ 2526.30│ 27.78│
│通州瑞都商业项目 │ 1350.74│ 14.85│
│北京878商务中心 │ 850.72│ 9.36│
│沈阳长青项目 │ 813.50│ 8.95│
│合计 │ 8720.51│ 95.91│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.45亿元，占总采购额的54.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 1879.50│ 22.85│
│供应商2 │ 1210.63│ 14.72│
│供应商3 │ 840.00│ 10.21│
│深圳市京基房地产股份有限公司 │ 336.05│ 4.09│
│供应商4 │ 241.94│ 2.94│
│合计 │ 4508.12│ 54.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过持续的专业化运营
，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过采用精细化的运营策略，持续优化提升商业项目
的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年6月底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海
、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托
管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。
（三）商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要集中在北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的
销售。未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
根据国家统计局数据，2024年上半年，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%。2024年以来
，扩内需促消费政策持续发力，消费市场总体呈恢复态势，但恢复动能略显不足。
从商业地产表现来看，2024年上半年，商铺租赁需求温和释放，商业街及商圈（购物中心）商铺租金仍
保持小幅上涨态势，百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米/天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年有所收窄
。2024年下半年，中央及地方或进一步加大政策力度，激发消费潜能，消费市场有望加快恢复，进而带动商
铺租赁需求稳步释放。重点城市商铺租赁市场或延续温和复苏态势，租金有望保持平稳。
写字楼市场方面，2024年以来，宏观经济平稳运行，企业经营主体活力保持恢复态势，重点城市写字楼
市场信心有所提振，写字楼租赁需求延续恢复态势，尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有
所回升。但租户对写字楼价格仍较为敏感，业主方仍通过以价换量方式降低空置率，重点城市写字楼租金整
体仍下跌。2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下跌0.29%，
上半年累计下跌0.76%。展望下半年，重点城市写字楼市场预计将延续当前温和复苏态势。一线城市及部分
产业经济发达的核心二线城市写字楼市场或保持供需活跃态势，但当前宏观经济回升向好的态势仍需巩固，
写字楼市场仍处筑底阶段，短期内写字楼租金或继续下行。
（一）公司发展战略
面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2024年下半年发展战略，旨在通过精细化、高效
化的商业管理提升项目价值，同时积极探索新业务领域以拓宽市场。我们将持续优化商业项目的运营管理流
程，提升管理效率和服务质量，加强企业文化与人才培养，构建高素质团队支撑未来发展。此外，注重资金
效率提升与严格成本管控，确保财务稳健与可持续发展。这一战略将引领公司更好地适应市场变化，增强核
心竞争力，实现长远发展目标。
（二）经营计划
为应对2024年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨在通过具体举措和四
大核心策略推动业务增长与可持续发展。
1、多措并举，确保营业收入
公司加大北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的销售力度，根据销售进度，
力争在下半年度确认收入；根据上海市场的实际情况，调整部分投资性房地产项目的营销策略，已取得明显
进展；加快沙井京基百纳广场项目（体量约18万㎡）的承租进程，确保经营的平稳过渡及提升并确认收入；
采取行之有效的措施，提升租赁物业的出租率，确保租金收入和商业运营收入。
2、深耕商业运营，提升运营效益
公司将深耕商业运营，拓展商业管理规模，以提升经营收入和运营效益为核心。通过精细化管理和标准
化流程，优化商业运营体系，快速整合拓展项目，同时灵活调整品牌组合，引入新型业态品牌以增强项目吸
引力和市场竞争力。购物中心与写字楼业务将并行推进，前者注重品牌更新与经营扶持，后者则拓宽营销渠
道并提升服务质量。
3、优化区域布局，加强盈利能力
积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出和管理咨询等方式减轻资本压力，并重点拓
展现有城市及周边区域，扩大品牌影响力。同时，加强与多方合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实现资
源共享与共赢。
4、人才培养建设，保持团队健康发展
公司致力于优化组织架构与权责体系，激发员工潜能，并通过多样化的培训方式提升员工技能与能力，
加强体系化建设，通过人才晋升机制激励员工成长，打造高素质、专业化的团队，保持团队健康发展，提升
团队整体效能。
5、提升资金效率，实施成本严控
在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管理，继续挖掘各环节
降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健发展提供坚实保障。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌效应与影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源
。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌
知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业
的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运
营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力
。商业运营和物业租赁业务主要集中于京沪蓉深地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公
司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光
新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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