经营分析☆ ◇000608 *ST阳光 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发建设，基础设施投资，高科技投资，商品房销售、租赁、咨询等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 2.27亿 61.64 1.41亿 87.02 62.27
房地产销售(行业) 7311.78万 19.89 -844.22万 -5.21 -11.55
商业运营(行业) 6520.23万 17.73 2676.17万 16.50 41.04
其他(行业) 272.97万 0.74 272.93万 1.68 99.98
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 1.98亿 53.85 1.24亿 76.48 62.64
房地产销售(产品) 7311.78万 19.89 -844.22万 -5.21 -11.55
商业运营(产品) 6520.23万 17.73 2676.17万 16.50 41.04
写字楼租赁(产品) 2862.74万 7.79 1708.74万 10.54 59.69
其他(产品) 272.97万 0.74 272.93万 1.68 99.98
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 1.42亿 38.68 6270.23万 38.66 44.09
深圳地区(地区) 1.30亿 35.28 4740.73万 29.23 36.55
北京地区(地区) 8189.75万 22.27 4290.59万 26.46 52.39
沈阳地区(地区) 1377.00万 3.75 --- --- ---
上海地区(地区) 6.64万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.68亿 100.00 1.62亿 100.00 44.11
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6454.27万 79.33 5190.01万 88.85 80.41
商业运营(行业) 2296.86万 28.23 532.89万 9.12 23.20
房地产销售(行业) 275.71万 3.39 52.52万 0.90 19.05
其他(行业) 65.96万 0.81 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 5057.12万 62.16 4349.58万 74.46 86.01
商业运营(产品) 2296.86万 28.23 532.89万 9.12 23.20
写字楼租赁(产品) 1397.14万 17.17 840.44万 14.39 60.15
房地产销售(产品) 275.71万 3.39 52.52万 0.90 19.05
其他(产品) 65.96万 0.81 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 5705.55万 70.13 4188.97万 71.71 73.42
京津地区(地区) 2521.14万 30.99 1099.39万 18.82 43.61
沈阳地区(地区) 813.50万 10.00 507.33万 8.69 62.36
深圳地区(地区) 48.06万 0.59 48.06万 0.82 100.00
上海地区(地区) 4.56万 0.06 -2.39万 -0.04 -52.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.50亿 33.87 7175.69万 29.18 47.70
物业租赁(行业) 1.31亿 29.60 1.07亿 43.40 81.19
其他(补充)(行业) 1.23亿 27.66 5718.58万 23.25 46.55
商业运营(行业) 3737.84万 8.42 821.73万 3.34 21.98
其他(行业) 203.20万 0.46 203.12万 0.83 99.96
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 1.50亿 33.87 7175.69万 29.18 47.70
其他(补充)(产品) 1.23亿 27.66 5718.58万 23.25 46.55
商业租赁(产品) 1.01亿 22.72 8725.79万 35.48 86.49
商业运营(产品) 3737.84万 8.42 821.73万 3.34 21.98
写字楼租赁(产品) 3054.10万 6.88 1945.88万 7.91 63.71
其他(产品) 203.20万 0.46 203.12万 0.83 99.96
─────────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 1.60亿 36.05 1.10亿 44.68 68.63
四川地区(地区) 1.56亿 35.15 7469.19万 30.37 47.85
其他(补充)(地区) 1.23亿 27.66 --- --- ---
沈阳地区(地区) 329.99万 0.74 --- --- ---
深圳地区(地区) 172.47万 0.39 --- --- ---
上海地区(地区) 5.27万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.21亿 72.34 1.89亿 76.75 58.74
其他(补充)(销售模式) 1.23亿 27.66 5718.58万 23.25 46.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6958.15万 47.31 5844.91万 70.20 84.00
房地产销售(行业) 6641.15万 45.16 1863.02万 22.38 28.05
商业运营(行业) 1610.33万 10.95 455.97万 5.48 28.32
其他(行业) 162.26万 1.10 162.18万 1.95 99.95
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 6641.15万 45.16 1863.02万 22.38 28.05
商业租赁(产品) 5335.11万 36.28 4769.87万 57.29 89.41
写字楼租赁(产品) 1623.03万 11.04 1075.04万 12.91 66.24
商业运营(产品) 1610.33万 10.95 455.97万 5.48 28.32
其他(产品) 162.26万 1.10 162.18万 1.95 99.95
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 8360.82万 56.85 3543.91万 42.56 42.39
京津地区(地区) 6859.79万 46.64 4630.89万 55.62 67.51
深圳地区(地区) 147.82万 1.01 --- --- ---
上海地区(地区) 3.46万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.10亿元，占营业收入的25.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 4064.52│ 9.50│
│客户2 │ 4014.38│ 9.38│
│客户3 │ 1020.00│ 2.38│
│客户4 │ 1000.00│ 2.34│
│客户5 │ 860.00│ 2.01│
│合计 │ 10958.90│ 25.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.99亿元，占总采购额的73.80%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│京基集团有限公司及子公司 │ 11044.63│ 41.04│
│供应商2 │ 2465.84│ 9.16│
│供应商1 │ 2265.25│ 8.42│
│供应商3 │ 2248.00│ 8.35│
│供应商4 │ 1837.29│ 6.83│
│合计 │ 19861.01│ 73.80│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
根据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额48.79万亿元，比上年增长3.5%，消费市场
总体呈恢复态势，但国内有效需求仍显不足。2024年零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和
复苏，租金企稳；下半年，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内
难以快速反弹。写字楼市场方面，宏观经济整体运行保持平稳，但部分租户企业经营依旧承压，重点城市写
字楼市场仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”稳定项目出租率的现象较为明显，办公楼租赁需求仍较为疲
软，重点城市写字楼租金延续下跌态势。
一、北京商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年1—11月北京社会消费品零售总额同比下降2.8%，全年购物中心出租面积净吸纳量同比提升38%至
87.5万平方米，四季度末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较
多，招商方向以吸引客流为首要目的，网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平
，全市购物中心全年平均租金累计下跌1.2%。
2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应，随着北京商务部等七部门联合印发《零售
业创新提升工程实施方案》，鼓励存量商业项目往场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新及供
应链提升等方向提升，有望吸引更多新业态、新场景的需求落地。
2、写字楼方面
2024年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全
市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村
、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业
整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，年末全市平均租金面价同
样本环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。
2025年，北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计24万平方米的办公面积增量，而存量可租面积
依然充裕。租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址
交易、项目管理、运营管理等环节寻找更大的优化空间。业主针对这些需求的解决方案创新，有助于增加租
户粘性，树立市场口碑，提升项目租赁表现。
二、深圳商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年全年共录得6个项目共计62.3万平方米的新增供应入市，虽然新项目体量较大，但得益于良好的
招商结果叠加存量项目的入驻率改善，全年共录得71.7万平方米的净吸纳量，实现显著的同比增长。整体市
场空置率同比下降1.2个百分点至3.8%。租金方面，一方面零售及高端餐饮业绩表现疲弱促使业主提供了更
为优惠的租金以吸引租户。另一方面，随着新增供应不断入市，项目间的竞争在加剧，特别是位于核心区地
铁沿线分布较为密集的购物中心以及老旧购物中心受影响较大，因此市场平均租金同比继续下跌1.6%至每天
每平方米18.5元，跌幅扩大。
2025年新增供应依然充沛，预计将有超过90万平方米新增供应入市，得益于若干项目已经取得较好的预
租率，因此整体市场的空置率将依然处于低位。需求方面，经济复苏较为缓慢的情况下，整体消费增长预计
依然有限，因此预计市场平均租金将依然呈小幅下降的趋势，但与此同时，业主通过竞争差异化、引入新品
牌、注入新元素来不断提升购物中心客流的探索行为也将不断创新，并导致项目间的分化更为明显。
2、写字楼方面
2024年深圳优质办公楼市场新增供应持续充沛，17个项目共计121.0万平方米的新增供应交付使用，同
比上升4.7%。至年末，整体市场空置率同比上升1.3个百分点至22.2%。租金方面，经济复苏缓慢的情况下，
以价换量贯穿全年，2024年全年租金跌幅为5.5%，跌幅同比加深2.7个百分点，为近年来跌幅的高点。
2025年全市新增供应预计超100万平方米，主要分布在后海和前海两个片区。需求方面AI持续发展将带
动科技需求的稳定增长，跨境电商行业的发展也将带动相应办公需求的增长，此外，宽松货币政策及宏观经
济政策刺激下带动的金融和消费行业的不断向好，将令企业的经营业绩保持稳定或有好转，因此预计市场的
吸纳量将继续处于修复及改善状态。但整体市场空置率受新增供应影响将会小幅升高，而经济修复缓慢及企
业对未来不确定性的担忧也将令租金继续下调，以价换量的策略将会延续。
三、成都商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年成都零售物业市场共迎来6个购物中心开业，合计约70万平方米的新增供应，同比增长48.6%。截
至年末，市场整体空置率同比下降1.6个百分点至9.4%。次级商圈继续承压，空置率居11.7%，年内品牌资源
竞争激烈，运营商以价换量，带动全年租金累计跌幅达2.1%。
展望2025年，成都零售物业市场新增供应将大幅回落，预计约21万平方米的购物中心开业，市场阶段性
迈入存量周期。各主体应抓住升级机遇，通过引入更多样化的体验元素，打造能与消费者产生共鸣，并逐步
创造一种情感依恋感的多元场景；同时，积极招引其产品融入创新元素的新品牌，并利用“限时概念”或短
期租约来定期更新产品、服务和体验；此外，运营商还应投资配套设施和硬/软件，以提供整体的商业生态
系统。
2、写字楼方面
2024年成都优质办公楼市场共录得7栋新落成楼宇交付，合计约42.5万平方米的新增供应，同比增长24.
7%。全年净吸纳量同比上升90.2%，但较前周期仍处低位。截至年末，优质办公楼市场整体空置率同比上升0
.8个百分点至27.3%。其中，尽管甲级楼年净吸纳量同比增长2.6倍，但受充沛供应影响，空置率持续攀升，
同比上升4个百分点至34.9%。供需矛盾加深，业主在租金和装免期等方面给予更多优惠，故全年租金累计跌
幅达9.3%。
展望2025年，成都优质办公楼市场供应持续，约81万平方米的新增项目预计交付，同比大幅增长90.5%
；成都优质办公楼市场供需和租金走势总体有利于租户方，业主应重新定义目标租户的需求画像，优化商务
配套和增值服务。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全方位、专业化的运营
管理服务，致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，
进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持续优化提升商业项目
的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年底，阳光股份管理的商业项目主要布局于北京、上海、深
圳、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，
拓宽了业务版图，并增强在商业地产领域的市场地位与品牌影响力。
（三）房屋销售业务
本报告期内房屋销售业务主要指北京阳光上东项目的商铺、车位的销售以及成都锦尚项目商办写字楼及
配套车位的销售。
2024年公司坚持聚焦商业运营核心能力建设，积极应对市场的风云变幻，实现主要租赁项目平均出租率
同比增长7%、整体租费收缴率高达99%、成本控制成效显著、项目拓展稳步推进，为公司的经营安全构筑了
坚实的防线。
（一）核心业务拓展稳步增长
在控股股东京基集团的强力支持下，2024年公司新增商业管理项目京基100大厦及沙井京基百纳广场项
目，管理规模实现稳步增长。
（二）商业经营保持稳健发展
2024年公司通过精准的市场定位与高效的品牌汰换策略，引进区域首店品牌、自带客流的行业领导品牌
等优质品牌，大幅提升项目的整体品质与竞争力。同时项目团队通过实时监测经营动态、建立专项沟通机制
、制定精准经营帮扶方案等方式，确保公司商业项目经营的稳定。
（三）融资授信与资金管理全面优化
融资授信方面，2024年公司合计获得贷款近1亿元，有效补充了公司的现金流。同时，公司实施了多项
资金管理优化措施，包括月度资金收付计划、动态资金计划管理以及专项现金流分析及回顾等，确保公司资
金的高效运转和合理分配，为公司的稳健发展提供了有力支持。
租费收缴方面，公司严格落实清缴策略，通过一系列有效措施显著提升了收缴率，全年达到99%。
（四）管理效能提升，成本管控成效显著
2024年，公司通过调整业务架构、优化人员安排、提高奖惩力度、提升管理效能、严控成本支出等措施
，管理费用实现同比2023年微降，展现了降费与增效的协同效应。
2025年，公司将通过精细化运营，提高效能，保障核心主业收入稳步提高；积极探索新兴业务，寻找新
的商业模式和盈利模式；优化资金配置，确保财务稳健；实行严格的成本管控，降低运营成本，贡献利润；
大力推进信息化建设，提升决策智能化水平；强化企业文化建设，以人为本，构建学习型组织。
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌效应与影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源
。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌
知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业
的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运
营成本，为购物中心、写字楼业务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力
。商业运营和物业租赁业务主要集中于北京、上海、深圳、成都等国内一线及新一线城市，具有较大的商业
潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要
分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入36,767.48万元，较上年同期减少17.21%；实现净利润-13,355.29万元，其
中实现归属于母公司股东净利润-12,910.83万元，主要由于经评估认定公司持有的投资性房地产公允价值下
降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净利润减少
亏损43.19%，主要是公司公允价值变动损失较上年同期有较大幅度的减少。
（1）物业租赁业务实现营业收入22,662.50万元，较上年同期减少670.90万元，减少2.88%，占公司营
业收入的61.64%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
（2）房产销售业务实现营业收入7,311.78万元，较上年同期减少7,730.90万元，减少51.39%，占公司
营业收入的19.89%。主要由于报告期内可销售房产项目货值较上年减少。
（3）商业运营业务实现营业收入6,520.23万元，较上年同期增加704.82万元，增长12.12%，占公司营
业收入的17.73%，主要由于本期公司新增自持性物业的商业管理业务及新增提供租赁招商及租户管理等服务
收入，商业管理收入及服务收入增加所致。
●未来展望:
（一）行业格局和趋势
据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额比上年增长3.5%，2025年预计在政策发力与消
费需求温和复苏的推动下，增速有望回升至4-5%。预计2025年商铺租赁需求或有所释放，但短期商铺租金或
继续承压。写字楼市场或延续2024年偏弱状态，继续处于底部盘整期，需求或一定程度温和复苏，但短期内
租金或继续承压。对业主方来说，稳定出租率是2025年的首要任务，因此写字楼运营企业应重视产业生态打
造和服务体系升级，保持基石租户稳定性，进而吸引产业链上下游企业入驻，维持项目良性运行。
（二）公司发展战
略随着商业环境的不断变化和市场竞争的日益激烈，2025年，公司将紧紧围绕提升商业物业价值这一核
心目标，通过实施精细化、高效率的商业管理模式，深化运营效能；大力推进信息化建设，提升决策智能化
水平；强化企业文化建设，注重人才培养与发展，构建学习型组织；优化资金配置，提升资本运作效率，确
保财务稳健；实行严格的成本控制措施，精细化管理成本，增强盈利能力。全面深化各业务领域的发展，增
强公司的核心竞争力，灵活应对市场波动，确保在复杂多变的市场环境中实现盈利能力和综合实力的显著提
升。
（三）经营计划
1、商业运营管理领域实施全面深化与升级
（1）专业化团队与精细化管理：进一步强化专业团队的管理力度，定期组织内部培训与交流活动，促
进知识共享和经验传承，提升团队成员对不同商业物业特性的理解和把握能力。通过精细化管理，打造一支
专业精湛、反应敏锐的运营管理队伍。
（2）精准化定位与个性化运营：深入剖析每个商业项目的地理位置和市场环境，捕捉目标客户群体的
多元化需求，为每个商业物业量身定制差异化的运营方案。从招商策略、业态布局到营销活动策划，全方位
满足租户和消费者的个性化需求，提升商业物业的市场竞争力和经营效益。
（3）深化与商家合作双赢模式：加强与商家的战略合作关系，建立定期沟通机制，加强信息共享，深
入了解商家的经营状况、发展需求和面临的问题，及时提供有效的支持和服务。共同策划促销活动、优化商
品组合，实现资源互补和协同发展，共同提升销售额和市场份额。
（4）数据驱动的市场洞察与决策：充分重视市场调研的作用，建立常态化、系统化的市场调研机制。
定期收集、整理和分析市场动态、消费者画像和竞争对手信息。注重对消费者反馈的深度挖掘，通过问卷调
查、线上评价分析、现场访谈等多种方式，了解消费者的满意度、需求痛点和潜在需求。依据市场调研结果
和消费者反馈，及时调整商业运营策略和运营方案，确保商业物业始终紧跟市场趋势和消费者需求的变化，
实现可持续的繁荣发展。
2、轻资产运营模式的探索
通过标准化运营管理体系，构建可复制的商业拓展模式，持续通过品牌输出、管理咨询等方式，重点拓
展公司旗下城市公司所在地及周边城市商业项目，实现公司商业管理规模的进一步扩大。
3、推进信息化的建设
公司将进一步加强信息化建设，整合商业运营、物业租赁、财务管理等核心业务流程，全面提升信息化
水平，提高工作效率和客户满意度。
4、深化企业文化建设与构建人才发展体系
深入开展企业文化建设工作，举办各类丰富多彩的企业文化活动，增强员工的归属感和团队凝聚力。同
时构建完善的人才培养与发展体系，为不同岗位的员工提供有针对性的培训课程。建立公平、透明的内部晋
升机制，为优秀员工提供广阔的发展空间和晋升机会。进一步优化公司的人才结构，提升团队的整体实力。
5、资金配置优化与成本控制
（1）资金配置优化：通过细致梳理公司资金流动情况，确保公司资金的合理流动与高效利用，根据业
务发展需求，制定科学合理的资金分配方案，积极加强与各类金融机构的沟通与合作，探索多元化的融资渠
道，降低融资成本。
（2）成本控制：建立完善的成本控制体系，对各项成本进行精细化、动态化的管理。定期对成本控制
情况进行分析和评估，及时发现问题并采取措施加以解决。不断提升公司的成本控制能力，为公司的长期发
展奠定坚实的基础。
（四）可能面对的风险
1、市场环境风险及应对措施
市场需求变化、竞争加剧等因素可能导致商业运营管理和物业租赁业务收入下降。为稳定出租率和保障
租赁收入目标，公司将进一步加强市场调研和分析，及时调整业务策略；优化产品和服务，提高市场竞争力
；加强对目标市场的深入研究和了解，制定差异化的市场策略和产品定位。
2、财务风险及应对措施
公司将进一步加强财务规划和管理，优化资金结构，合理安排资金；加强与金融机构的合作，拓宽融资
渠道；严格执行成本控制措施，确保成本在预算范围内。
〖免责条款〗
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