经营分析☆ ◇000608 *ST阳光 更新日期：2026-02-28◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业运营管理业务；物业租赁业务；房屋销售业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 1.99亿 58.38 1.11亿 109.73 55.71
房地产销售(行业) 7679.96万 22.49 -3632.91万 -35.88 -47.30
商业运营(行业) 6393.17万 18.72 2507.30万 24.77 39.22
其他(行业) 140.47万 0.41 140.43万 1.39 99.97
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 1.80亿 52.66 1.02亿 100.67 56.67
房地产销售(产品) 7679.96万 22.49 -3632.91万 -35.88 -47.30
商业运营(产品) 6393.17万 18.72 2507.30万 24.77 39.22
写字楼租赁(产品) 1954.70万 5.72 917.19万 9.06 46.92
其他(产品) 140.47万 0.41 140.43万 1.39 99.97
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 1.63亿 47.65 3740.64万 36.95 22.98
深圳地区(地区) 1.14亿 33.42 3182.12万 31.43 27.88
北京地区(地区) 4971.41万 14.56 2195.01万 21.68 44.15
沈阳地区(地区) 1488.27万 4.36 --- --- ---
上海地区(地区) 5.26万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.42亿 100.00 1.01亿 100.00 29.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 1.00亿 74.55 5824.92万 80.17 57.97
商业运营(行业) 3289.83万 24.41 1347.53万 18.55 40.96
其他(行业) 95.95万 0.71 95.93万 1.32 99.99
房地产销售(行业) 44.29万 0.33 -2.38万 -0.03 -5.37
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 8818.26万 65.42 5131.28万 70.62 58.19
商业运营(产品) 3289.83万 24.41 1347.53万 18.55 40.96
写字楼租赁(产品) 1230.67万 9.13 693.64万 9.55 56.36
其他(产品) 95.95万 0.71 95.93万 1.32 99.99
房地产销售(产品) 44.29万 0.33 -2.38万 -0.03 -5.37
─────────────────────────────────────────────────
深圳地区(地区) 5975.09万 44.33 1933.19万 26.61 32.35
四川地区(地区) 4754.09万 35.27 4016.69万 55.28 84.49
北京地区(地区) 2005.48万 14.88 798.92万 11.00 39.84
沈阳地区(地区) 741.73万 5.50 514.60万 7.08 69.38
上海地区(地区) 2.61万 0.02 2.61万 0.04 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 2.27亿 61.64 1.41亿 87.02 62.27
房地产销售(行业) 7311.78万 19.89 -844.22万 -5.21 -11.55
商业运营(行业) 6520.23万 17.73 2676.17万 16.50 41.04
其他(行业) 272.97万 0.74 272.93万 1.68 99.98
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 1.98亿 53.85 1.24亿 76.48 62.64
房地产销售(产品) 7311.78万 19.89 -844.22万 -5.21 -11.55
商业运营(产品) 6520.23万 17.73 2676.17万 16.50 41.04
写字楼租赁(产品) 2862.74万 7.79 1708.74万 10.54 59.69
其他(产品) 272.97万 0.74 272.93万 1.68 99.98
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 1.42亿 38.68 6270.23万 38.66 44.09
深圳地区(地区) 1.30亿 35.28 4740.73万 29.23 36.55
北京地区(地区) 8189.75万 22.27 4290.59万 26.46 52.39
沈阳地区(地区) 1377.00万 3.75 --- --- ---
上海地区(地区) 6.64万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 3.68亿 100.00 1.62亿 100.00 44.11
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业租赁(行业) 6454.27万 79.33 5190.01万 88.85 80.41
商业运营(行业) 2296.86万 28.23 532.89万 9.12 23.20
房地产销售(行业) 275.71万 3.39 52.52万 0.90 19.05
其他(行业) 65.96万 0.81 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
商业租赁(产品) 5057.12万 62.16 4349.58万 74.46 86.01
商业运营(产品) 2296.86万 28.23 532.89万 9.12 23.20
写字楼租赁(产品) 1397.14万 17.17 840.44万 14.39 60.15
房地产销售(产品) 275.71万 3.39 52.52万 0.90 19.05
其他(产品) 65.96万 0.81 65.93万 1.13 99.95
─────────────────────────────────────────────────
四川地区(地区) 5705.55万 70.13 4188.97万 71.71 73.42
京津地区(地区) 2521.14万 30.99 1099.39万 18.82 43.61
沈阳地区(地区) 813.50万 10.00 507.33万 8.69 62.36
深圳地区(地区) 48.06万 0.59 48.06万 0.82 100.00
上海地区(地区) 4.56万 0.06 -2.39万 -0.04 -52.38
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.24亿元，占营业收入的34.16%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│成都伊藤洋华堂有限公司 │ 3987.81│ 11.01│
│杨自成 │ 3440.72│ 9.50│
│陈欣 │ 3279.00│ 9.05│
│雷玲 │ 880.98│ 2.43│
│京基集团有限公司 │ 787.73│ 2.17│
│合计 │ 12376.23│ 34.16│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.88亿元，占总采购额的61.72%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市骏升泰商贸有限公司 │ 4412.99│ 31.00│
│深圳市沙井沙头股份合作公司 │ 2249.78│ 15.81│
│北京电控久益实业发展有限公司 │ 900.00│ 6.32│
│深圳供电局有限公司 │ 782.01│ 5.49│
│京基集团有限公司 │ 440.77│ 3.10│
│合计 │ 8785.55│ 61.72│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期实
现稳健发展。
（一）商业运营管理业务
公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专
业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区
位项目，通过“业态优化+租户赋能+精细化运营”策略提升运营质量。报告期内，公司延续精细化运营传统
，针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率
保持较高水平，为租赁收入的稳定性提供坚实支撑。
（三）房屋销售业务
报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售。公司结合市场需求优化
销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，
为核心运营业务聚焦奠定基础。
2025年，商业地产行业在经济弱复苏与消费升级转型的双重影响下，呈现出“分化加剧、提质增效”的
发展态势。公司上下紧密围绕年度经营目标，迎难而上，主动作为，在多个业务领域与项目管理中取得了积
极进展。
一、租赁基本盘稳中有升
2025年，公司主要租赁项目平均出租率同比增长。其中，各购物中心面对高压市场态势，以品牌活力激
活与租金收益保障为核心，引入一批具有标杆意义和强聚客能力的品牌，全年完成招商调改面积3.62万㎡。
二、对外沟通积极主动，稳住市场信心
公司通过业绩说明会、投资者热线等多种渠道，主动对外沟通发声，稳定投资者与市场信心。
三、开源节流齐头并进，保障现金流安全
自2022年3月实施应收账款清缴专项工作以来，公司综合收入实际收缴率逐年提升，2025年度持续维持
在99%以上。同时，在满足运营基本需求的前提下，公司严控成本支出。
四、多元发展积极探索，强化资源储备
2025年公司深入开展新兴业务研究，与标的项目负责人进行多轮深度洽谈并前往项目现场考察。与此同
时，公司持续积极拓展优质商业项目。
五、组织架构应需而变，提高组织效能
在董事长的指导下，公司调整优化整体组织架构，以更高效地服务业务发展和经营管理，进一步释放组
织效能；探索人才梯队建设，编制《人才梯队建设方案》，为人才梯队动态调整提供依据；创新实践评优机
制，每季度评选业务单位优秀员工，透明化评选程序、配套多元奖励机制，激发员工积极性，让创造价值的
员工获得回报；围绕“挖经验、助提升”，组织开展优秀经营管理案例评选，通过案例复盘与跨部门交流，
共享成功经验、沉淀组织智慧、赋能个体成长；推出《追光人，请就位》系列短视频，2025年累计上线6期
，让奋斗的员工“被看见”，点燃榜样力量。
六、总部职能下沉一线，聚力业务攻坚
总部职能中心持续为一线业务单元提供全方位赋能，在管理工具创新、资源整合、业务支持、人员兼岗
及重难点工作实地支援等方面发挥了重要作用。
2026年，公司将在资本市场重回“正轨”。全公司上下将目标一致，以坚定的决心、务实的举措推进各
项工作，用实绩重塑价值。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
根据国家统计局数据显示，2025年1—11月份，社会消费品零售总额456,067亿元，增长4.0%。其中，除
汽车以外的消费品零售额411,637亿元，增长4.6%。按消费类型分，1—11月份，商品零售额403,822亿元，
增长4.1%；餐饮收入52,245亿元，增长3.3%。
零售地产方面，三季度一线和新一线城市的租金环比下降。但未来三年，伴随供给侧回归理性，新增供
应亦将退潮，供需关系平衡性有望修复，带动零售地产基本面企稳回暖。写字楼市场方面，三季度中国主要
城市的甲级办公楼市场需求有所复苏。租户市场环境下，企业换租搬迁频率加快，成本仍是租户首要考虑因
素。
一、北京商业地产市场情况
1、购物中心方面
2025年第三季度，北京优质零售物业市场无新增商业项目交付。季内外围商圈项目重塑品牌组合、调改
积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨
0.2个百分点至7.7%。由于可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定
位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，季末同样本比环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。
2、写字楼方面
2025年第三季度，北京办公楼市场整体供应节奏延续平稳态势，整体市场更多业主在续租或租约重组时
作出让步。本季净吸纳量仍达8.7万平方米。整体空置率降至19.7%。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅
更显著，租金下行调整仍为刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面价降幅同样本比环比扩大至2.9%至
每月每平方米234.8元。
二、成都商业地产市场情况
1、购物中心方面
2025年第三季度，成都零售物业市场未录得新增购物中心开业。三季度零售物业市场净吸纳量连续第三
个季度录得负值，负约1.2万平方米。市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1%，购物中心首层平均租金
报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元每平方米每月。
2、写字楼方面
2025年第三季度，成都优质办公楼市场约18万平方米的新增供应，持续供应令空置率进一步上升，截至
三季度末，全市优质办公楼整体空置率环比上升1.1个百分点至29.2%；甲级办公楼空置率环比上升2.1个百
分点至37.3%。租金继续下行，优质办公楼平均账面租金环比下跌3.2%至67.3元每平方米每月，甲级办公楼
平均账面租金环比下跌2.7%至79.3元每平方米每月。
三、深圳商业地产市场情况
1、购物中心方面
2025年第三季度，两个项目共33.7万平方米的新增供应入市，供应高位持续，得益于前期良好的预招商
，新项目均录得较高入驻率。在新项目带动下，单季净吸纳量高达27.7万平方米，全市空置率虽环比上升0.
4个百分点至4.6%，但仍处于较低区间。在租金方面，核心区与非核心区市场表现呈现分化态势。核心区内
多个位于高竞争商圈的项目，纷纷通过调降租金以吸引租户；而非核心区头部项目整体表现稳健，个别人气
较高的项目租金实现了逆势增长。整体市场存量及新增供应较为充沛的情况下，租方在谈判中更具话语权，
市场以价换量持续，导致本季整体市场平均租金环比下降1.0%，降至每天每平方米18.0元。
2、写字楼方面
2025年第三季度，新增供应高位持续，当季共录得44.5万平方米的新增供应，创年内及连续第九季以来
的新高，约半来自前海。以价换量仍是市场主调。除租金优惠外，针对优质租户，业主亦酌情延长免租期以
增强吸引力。本季度内，更多业主加入提供定制装修服务的行列，部分楼宇为加速去化还引入了包租公司或
酒店租户。受新增供应密集及原有租金较高片区租金明显下调的影响，全市平均租金环比下降3.4%，至每月
每平方米145.3元。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
截止本年报披露日，行业数据尚未发布全年统计数据，故本文中所引用的数据均截止至第三季度。
三、核心竞争力分析
1、核心区位资产价值与存量焕新专业能力
公司持有并运营位于北京、上海、深圳、成都、沈阳等一线及新一线城市成熟商圈的优质商业物业，资
产具备稀缺的区位价值和长期增值潜力。面对市场变化，公司已构建成熟的存量商业资产运营能力，通过精
准的业态规划、品牌升级与空间重塑，持续挖掘资产潜力，实现项目的价值重生，为公司的稳健经营奠定坚
实基础。
2、精细化运营与轻资产业务拓展能力
公司深耕国内一线及新一线城市重点区域，积累了深厚的本地化运营经验和品牌资源库，在招商推广、
租户管理与客户服务方面实现精细化运作，保障了项目的高效运营与租金收益。在此基础上，公司正积极向
商业运营管理服务商转型，已具备专业的轻资产输出能力，通过委托管理、品牌咨询等模式，开辟新的增长
路径，降低周期性风险，提升发展韧性。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入34,153.79万元，较上年同期减少7.11%；实现净利润-21,600.40万元，其中
实现归属于母公司股东净利润-21,820.99万元，主要由于经评估认定公司及联营、合营公司持有的投资性房
地产公允价值下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失及投资损失、资产减值损失。与上年同期相
比，本报告期归属于母公司股东净利润减少69.01%，主要是本报告期营业毛利较去年同期减少，长期股权投
资对联营企业的投资收益减少，以及资产减值损失计提增加。同时由于去年同期因判决事项冲回了原计提的
预计负债，而本报告期无此事项。
（1）物业租赁业务实现营业收入19,940.18万元，较上年同期减少2,722.31万元，减少12.01%，占公司
营业收入的58.38%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约，及成都写字楼销售等情况所致。
（2）房产销售业务实现营业收入7,679.96万元，较上年同期增加368.18万元，增加5.04%，占公司营业
收入的22.49%。主要由于报告期内新增大宗写字楼房产销售所致。
（3）商业运营业务实现营业收入6,393.17万元，较上年同期减少127.07万元，减少1.95%，占公司营业
收入的18.72%，主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约，及费用减免等情况所致。
●未来展望:
（一）行业格局和趋势
当前，中国商业地产行业正经历深刻变革，从增量开发转向存量运营，从粗放扩张转向精益管理。消费
市场呈现多元化、体验化、社群化趋势，对商业空间的运营能力提出更高要求。同时，宏观经济与资本市场
的波动也为行业带来挑战与机遇。
（二）公司发展战略
2026年，公司将继续秉持“稳健经营、价值挖掘、创新转型”的核心方针，以“夯实存量收益、严控成
本支出、保障现金流安全”为核心目标，聚焦商业运营本质，通过本土化团队培养、刚需业态聚焦、线下商
户联动，稳固核心项目出租率与经营效益；轻资产拓展聚焦熟客资源与低风险项目，以低成本标准化输出稳
步扩大管理规模；公司将巩固基本盘，培育增长点，实现从“资产持有者”向“资产管理者+价值创造者”
的进阶。
（三）经营计划
1、夯实基本盘，保障经营收入稳定
（1）提升出租效率：针对不同业态、不同区位制定差异化招商策略，强化对新兴品牌与旗舰店级的招
商激励。同时实施灵活招商政策，通过广告资源支持及开业营销联动等措施，提升入驻意愿与长期留存率，
助力招商去化。
（2）缩短空置周期：建立租约到期前6个月的续约预警与主动洽谈机制，提前识别续租意向，稳定优质
租户。同步持续完善“招商品牌资源库”，充分整合各项目已积累的品牌储备资源，系统化拓展和储备意向
商户，确保商户的更替与引入实现高效无缝衔接。
2、优化项目定位，构筑差异化竞争力
（1）业态结构化升级：顺应体验式消费与业态融合趋势，系统性降低零售占比，重点引入沉浸式娱乐
、健康运动、文化创意、主题餐饮等高粘性体验业态，形成业态聚落与生态闭环，打造具有鲜明主题与场景
特色的商业项目，实现与周边竞品的差异化竞争。
（2）定位差异化突围：依据项目区位与客群特征，确立“潮人娱乐体验聚集地”、“年轻亲子家庭体
验生活中心”、“多彩欢乐聚场”等细分定位，实现与周边竞品的显著区隔。逐步建立“业态—品牌—场景
—活动”四维一体的内容运营体系，推动项目从租赁平台向内容平台转型。
3、深化营销赋能，提升客流与转化效能
（1）客流激活：增加高互动性、强参与度的主题活动占比，强化项目吸引力与客户黏性。依托会员系
统与大数据分析，实现客群分层运营，推送个性化活动内容，提升复访率与活跃度。
（2）销售转化：联合商户开展时段性、主题式促销活动，结合节假日、周末、夜间等不同时段，联合
商户开展专属促销与补贴活动。整合项目推广资源与商户自有渠道，实现流量共享与销售共振，提升客流转
化率与商户销售业绩。
4、加速资产去化，优化资产结构
（1）低效资产快速去化：针对存量车位、写字楼单元等资产，制定“一资产一策略”销售方案，结合
市场窗口期灵活调整定价与付款条件，加速现金回流。探索大宗交易、股权合作等多元退出路径，提升资产
周转率。
（2）存量资产经营价值挖掘：对暂未销售资产，推行“租售并举”策略，优先推动整租、分租、联营
等经营性方案，实现租金收益覆盖持有成本，并为后续增值退出创造条件。
5、拓展经营规模，探索轻资产发展路径
（1）项目拓展：重点关注一二线城市老旧项目改造、社区商业更新等机会，通过并购、托管、品牌输
出等方式，拓展轻资产管理规模。
（2）业务延伸：筛选具有成长潜力的新兴业态品牌或商业运营团队，通过参股经营、合作孵化等模式
，延伸商业服务链条，培育第二增长曲线。
（四）可能面对的风险
1、市场竞争与经营压力风险及应对措施
当前市场中，多数业主为稳固客户资源普遍采取降价策略，致使行业整体租金水平持续承压，“以价换
量”已成为现阶段的核心市场特征。同时，行业马太效应进一步凸显，头部企业依托其成熟的运营能力实现
稳健增长，而运营能力不足的企业则面临出租率与营收双下滑的严峻挑战。
受市场需求波动、行业竞争加剧等多重因素影响，公司商业运营管理及物业租赁业务存在营收下滑的潜
在风险。对此，公司将采取以下应对措施：一是持续强化市场调研与分析工作，动态调整业务策略，确保决
策的科学性与及时性；二是持续优化产品与服务品质，全面提升核心市场竞争力；三是深化对目标市场的研
究与洞察，制定差异化的市场策略与产品定位，构建独特的竞争优势。
2、财务风险及应对措施
针对潜在的财务风险，公司将进一步完善财务管控体系：加强全流程财务规划与精细化管理，优化资金
配置结构，保障资金使用的合理性与高效性；深化与各类金融机构的合作，积极拓展多元化融资渠道，增强
资金链的稳定性；严格执行成本管控措施，建立健全成本监督机制，确保各项成本支出始终控制在预算范围
内。
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