经营分析☆ ◇000609 *ST中迪 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、股权投资
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 2.07亿 99.91 -200.67万 100.00 -0.97
其他行业(行业) 17.82万 0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 2.07亿 99.91 -200.67万 100.00 -0.97
其他(产品) 17.82万 0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 2.07亿 99.92 --- --- ---
华北地区(地区) 17.35万 0.08 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 1.34亿 99.87 -4.60万 -35.87 -0.03
其他(行业) 17.42万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 1.34亿 99.87 -4.60万 -35.87 -0.03
其他(产品) 17.42万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 1.34亿 99.87 --- --- ---
其他地区(地区) 17.35万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 3.05亿 99.97 9.95万 52.30 0.03
其他行业(行业) 9.08万 0.03 9.08万 47.70 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 3.05亿 99.97 9.95万 52.30 0.03
其他(产品) 9.08万 0.03 9.08万 47.70 100.00
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 3.05亿 99.97 --- --- ---
华北地区(地区) 8.92万 0.03 --- --- ---
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 2.81亿 99.98 260.99万 98.40 0.93
其他(行业) 4.25万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 2.81亿 99.98 260.99万 98.40 0.93
其他(产品) 4.25万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 2.81亿 99.98 260.99万 98.40 0.93
华北地区(地区) 4.25万 0.02 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.03亿元，占营业收入的1.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│石伟章;崔国华 │ 68.81│ 0.33│
│苏绍兴;李勇兰 │ 67.47│ 0.32│
│何泉霖 │ 66.54│ 0.32│
│汪继承;曹婵婵 │ 66.16│ 0.32│
│刘强;夏秉莲 │ 66.06│ 0.32│
│合计 │ 335.03│ 1.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.28亿元，占总采购额的92.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│成都捷意建筑工程有限公司 │ 19988.28│ 80.51│
│成都尤络商业管理有限公司 │ 1094.98│ 4.41│
│达州市达川区住房和城乡建设局 │ 861.84│ 3.47│
│重庆骏远电力工程有限公司 │ 552.10│ 2.22│
│四川鑫永顺电梯工程有限公司 │ 348.78│ 1.40│
│合计 │ 22845.97│ 92.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主要从事的业务以房地产开发为主，集中在重庆市、四川省达州市，包括：1、位于重庆市的“两
江·中迪广场”商业地产项目，该项目C分区已经于2019年完工，B分区目前处于停工待建状态。2、位于四
川省达州市的“中迪·花熙樾”项目（业态包括住宅及小区配套商业），于2024年末整体完工，该项目住宅
已全部销售并交付完毕，还余部分小区配套商业以及车位在售。3、位于四川省达州市的“中迪·绥定府”
项目（业态包括住宅及小区配套商业），该项目整体规划计容建筑面积24.75万平方米，截至2025年末累计
已完工面积12.58万平方米，其中2025年内完工7.24万平方米，目前主要是住宅和配套商业在售。
2025年度，公司以维护房地产主营业务稳定为首要目标，但仍面临着资金紧张、债务压力大等多方面的
风险。在此情形下，公司努力克服经营中存在的问题、困难，优先保证房地产在售在建项目在资金、建设方
面的需求，实现“中迪·绥定府”项目部分住宅楼、配套商业在本年度内建设完工。
虽经上述努力，但2025年公司房地产开发业务交付房屋数量和结转规模同比下降，房地产存货跌价准备
同比增加，公司全年实现营业收入2.08亿元，同比下降32.02%；实现归属于上市公司股东的净亏损4.18亿元
，亏损同比扩大67.21%。新增土地储备项目
发展战略和未来一年经营计划
2026年度，公司面对新的发展格局，是维持稳定、加快变革的一年。对现有的房地产业务仍然是以维持
稳定为主，做好“中迪·绥定府”项目剩余楼栋的开发建设，加紧“中迪·花熙樾”项目商业、车位去化速
度，积极解决“两江·中迪广场”的债务、诉讼问题，为后续工作的开展提供条件。同时，公司也将积极考
虑各种形式的债务化解方案，加速债务化解，尽最大努力维持公司经营的稳定。
公司在2025年度内发生控制权变更，公司董事会、高级管理人员完成了换选。在维持现有业务稳定发展
的基础上，经公司董事会审议通过，公司关联方深圳天微电子拟将其持有的广西天微70%的股权无偿赠与公
司，该事项尚需提交公司股东会审议。广西天微主业为半导体芯片封测业务，自身具备完整的产业链条，若
最终完成赠与工作将帮助公司改变房地产单一业务布局的现状。同时，公司拟与关联方深圳天微电子共同出
资设立控股子公司，该公司业务也将聚焦半导体芯片业务，并充分利用北京区位及人才方面的优势为公司发
展奠定基础，实现公司可持续经营及高质量发展。
按照房地产企业的经营惯例，本公司之地产项目公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期
限自保证合同生效之日开始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截至本报告期末，公司承
担阶段性抵押贷款保证额约为人民币37,673.13万元。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产行业作为支柱性产业处于深度调整与模式转型的重要阶段，房地产市场稳定健康发展是
关系国民经济的重要因素。房地产政策坚持“稳字当头、稳中求进”的调控基调，短期内“止跌回稳”，长
期强调“高质量发展”，政策结构兼顾针对性与系统性结合。“因城施策”政策给予房地产行业更大的灵活
性，刚需与改善性需求释放，风险化解与供给端优化同步推进。进入“十五五”规划之后，房地产行业市场
结构分化与行业逻辑重构的态势将更为明显。
政策方面，2025年度的核心目标为“稳市场、惠民生、防风险、促转型”。首先，需求端进一步激活市
场需求，各地逐步降低购房门槛，优化购房限制性措施，范围从三四线城市延伸至一线城市，形式包括取消
限购、限售、限价，降低贷款首付比例，放开非核心区域限购，以及放宽非本地户籍居民购房条件。减轻购
房成本，各地普遍推出有针对性的购房补贴政策。其次，供给端盘活存量，优化增量双管齐下，2025年政府
工作报告明确提出“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”，各地据此调整土
地供应政策，实现土地精准调控，适配市场需求变化。同时“好房子”首次被写入政府工作报告，提出高质
量发展的意见。通过国有住房租赁公司收购存量房，转化为保障性住房等。再次，2025年房地产长效机制也
取得实际的进展，围绕保障性住房体系、房地产市场监管、房产税试点等问题，引领房地产市场从高速发展
转变为高质量发展，建立市场、政策、政府相结合的长效发展格局。
市场方面，房地产行业正在经历由增量市场为主逐渐向增量市场与存量市场并重的市场特点过渡，新房
、二手房销售规模趋稳。市场分化进一步放大，随着“一城一策”的深化落地，城市之间或城市不同区域之
间的市场分化加大。控增量、去库存初见成效，结合政策面的调控，避免盲目供给，给予市场消化的时间，
为市场回暖提供条件。同时，房地产市场也表现出长周期角度的变化，发展模式的变化，房地产行业以民生
本位作为新动能，与城市更新深度结合，都将使得房地产行业探索新的发展模式。
随着房地产市场和政策调整的不断变化，公司现有房地产业务的目标是推进各项目的开发建设进度，提
高去化速度，在调控政策放宽、市场逐渐回暖的背景下，也将为实现前述目标提供良好的外部条件。同时，
公司于2025年底完成控制权变更，新的控股股东未来也将尽最大努力，从资金、业务等方面为公司提供帮助
和支持，为公司可持续经营创造条件，提供良好的机遇。
三、核心竞争力分析
2025年内，公司控制权发生变更，天微投资通过司法拍卖成为公司新的控股股东，其旗下具备半导体、
芯片产销业务链条。2026年初，经公司董事会审议通过，公司实际控制人控制下企业深圳天微电子拟将其持
有的广西天微70%股权无偿赠与本公司，该事项如经公司股东会审议通过，广西天微将纳入上市公司合并报
表范围，能够优化公司产业布局。广西天微具备完整的半导体芯片封测产业链，能够在一定程度上增强公司
可持续经营能力，也能够增强公司抗风险能力。公司也将不断通过优化产业结构、调整公司内部组织架构、
搭建新的业务平台的方式，适应新的发展形势，努力实现公司业务的高质量发展。
●未来展望:
2026年度，公司经营的核心任务是全力提升可持续经营能力，打造长期稳定的业务模式，实现房地产业
务的平稳推进以及新业务的快速落地，为公司迎来新的发展机遇。
（一）关于现有房地产业务的经营计划
公司房地产业务模式主要是商品房的开发、销售及商业地产项目的租售。公司商品房项目开发规模较小
，项目所在地主要位于四川省达州市，“中迪·花熙樾”住宅项目已经整体完工，剩余部分商业、车位在售
，“中迪·绥定府”项目尚有部分楼栋在建。2026年度，房地产项目的主要任务仍是稳步开发建设，加速去
化存量。在开发建设方面，主要是“中迪·绥定府”的后续工程，项目将坚持执行精细化管理，明确施工建
设、竣工验收等环节的时间节点，严控施工进度与质量，确保按期交付。在加速去化存量方面，“中迪·花
熙樾”、“中迪·绥定府”项目将结合市场需求，细分客户群体，加大推广力度，灵活制定价格机制与促销
活动，抓好政策宽松形势下购房需求释放的机会。商业地产项目是位于重庆市的“两江·中迪广场”项目，
该项目的后续进展需结合债务、诉讼解决进度安排处理措施。
（二）未来公司发展的情况
2026年初，公司关联方深圳市天微电子将其持有的广西天微70%的股权无偿赠与本公司，该事项已经公
司第十一届董事会第八次临时会议审议通过，如经公司股东会审议通过，广西天微将纳入本公司合并报表范
围。广西天微具备完整的半导体芯片封测产业链，能够改变公司原以房地产为主的单一产业布局的现状，有
助于公司改善持续经营能力。在同次董事会上，公司提出拟变更注册地并拟与公司关联方共同设立控股子公
司，公司新注册地位于丰台区科技园，公司拟设立的新控股子公司也将立足于北京，充分利用区位、人才等
优势，为公司新业务的发展奠定基础。
（三）关于债务化解方案
2025年，公司子公司中美恒置业与三峡银行间债务事项进入执行阶段，公司原控股股东润鸿富创所持有
的公司股份被成渝金融法院公开拍卖，并于2025年10月17日成交，所获资金用于归还三峡银行债务本息。另
外，成渝金融法院又将公司持有的康平铁科股份进行了拍卖，目前该事项已经进入变卖阶段。前述事项，降
低了中美恒置业与三峡银行间债务总额，释放了控制权变更的风险。公司子公司中美恒置业与中建一局间债
务问题，已经法院判决并处于执行阶段。公司子公司达州中鑫下属房地产项目已经开发完毕，其获得的保交
楼借款已在2026年3月23日到期。
基于上述债务问题，公司在逐笔分析的基础上逐步解决债务风险。经公司2026年4月16日召开的第十一
届董事会第八次临时会议审议通过，公司子公司达州中鑫、达州绵石拟与达州宜达产业发展（集团）有限公
司（以下简称“宜达产业发展公司”）签订《“中迪·花熙樾”项目借款协议》，公司子公司达州中鑫向宜
达产业发展公司申请总额7,575.25万元的新增借款用于偿还前述保交楼专项借款。本次向宜达产业发展公司
申请的借款期限为15个月，借款利率为固定年利率7.5%。同时，公司子公司达州中鑫、达州绵石将下属合计
价值不低于借款总额两倍的不动产为借款提供抵押担保，公司子公司达州绵石为借款提供连带责任保证担保
。该事项还需提交公司股东会审议。《“中迪·花熙樾”项目借款协议》的签订有利于降低到期债务对公司
房地产业务的影响，并降低子公司债务风险。
（四）保障措施
1、加快法人治理结构的调整
在法人治理层面，下一步将结合公司业务发展情况，加强对治理层、管理层的培训，倡导董事、高级管
理人员主动学习上市公司各类规范制度，实现全面提升公司经营层管理水平的目标。通过公司治理层、管理
层的充实与壮大，实现公司经营管理的与时俱进。
2、加强内控管理，提升经营管理能力
在努力实现公司可持续发展的同时，也将做好内控管理的工作。在内控管理方面，针对现有制度和流程
进行认真梳理，并重新调整部门职责及员工岗位设置，完善内控各环节，加强管理能力，提升管理工作的精
准度，不断提高公司内部控制水平。
3、调整公司投资架构
为配合公司新的发展形势，公司也会开始对现有的子公司股权架构进行调整，全面清理与公司主业不相
关的子公司，减少公司子公司控制层级，建立科学合理的投资架构。
4、加强人员团队建设
在新的经营计划的引导下，公司拟重塑企业文化，打造具有凝聚力和向心力的团队，加强法律、审计、
财务、技术等专业人员的招聘和培养，不断提升人员团队的专业能力、学习能力，进一步打造学习型组织。
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