经营分析☆ ◇000616 *ST海投 更新日期：2023-08-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产业务、基金管理与投资业务、养老业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
养老服务行业(行业) 3377.33 1286.79 38.10 52.60
房地产行业(行业) 3043.98 -332.87 -10.94 47.40
──────────────────────────────────────────
养老服务行业(产品) 3377.33 1286.79 38.10 52.60
房地产行业(产品) 3043.98 -332.87 -10.94 47.40
──────────────────────────────────────────
北京(地区) 3377.33 1286.79 38.10 52.60
天津(地区) 3043.98 -332.87 -10.94 47.40
──────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
养老服务行业(行业) 1726.57 768.35 44.50 60.76
房地产行业(行业) 1115.16 323.55 29.01 39.24
──────────────────────────────────────────
养老服务(产品) 1726.57 768.35 44.50 60.76
房地产(产品) 1115.16 323.55 29.01 39.24
──────────────────────────────────────────
北京(地区) 1726.57 768.35 44.50 60.76
天津(地区) 1115.16 323.55 29.01 39.24
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
养老服务行业(行业) 3519.55 1218.78 34.63 99.09
房地产行业(行业) 32.47 -71.76 -221.05 0.91
──────────────────────────────────────────
养老服务行业(产品) 3519.55 1218.78 34.63 99.09
房地产行业(产品) 32.47 -71.76 -221.05 0.91
──────────────────────────────────────────
北京(地区) 3519.55 1218.78 34.63 99.09
天津(地区) 32.47 -71.76 -221.05 0.91
──────────────────────────────────────────
其他(销售模式) 3552.02 1147.02 32.29 100.00
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
基金管理费及养老服务行业(行业) 1737.99 459.62 26.45 87.45
房地产行业(行业) 249.50 146.05 58.54 12.55
──────────────────────────────────────────
基金管理费及养老服务(产品) 1737.99 459.62 26.45 87.45
房地产(产品) 249.50 146.05 58.54 12.55
──────────────────────────────────────────
北京(地区) 1737.99 459.62 26.45 87.45
天津(地区) 249.50 146.05 58.54 12.55
──────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售0.34亿元，占营业收入的52.67%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│天津**公司 │ 2323.81│ 36.19│
│李* │ 514.29│ 8.01│
│孙** │ 400.00│ 6.23│
│林** │ 82.78│ 1.29│
│王** │ 60.95│ 0.95│
│合计 │ 3381.82│ 52.67│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购0.06亿元，占总采购额的81.02%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│中盛瑞斌商贸（北京）有限公司│ 484.50│ 71.16│
│天津***有限公司 │ 40.00│ 5.87│
│河南省****有限公司 │ 10.99│ 1.61│
│天津****有限公司 │ 10.00│ 1.47│
│**酒店 │ 6.12│ 0.90│
│合计 │ 551.61│ 81.02│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2022-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
㈠房地产行业
公司房地产业务已基本去存化，后续房地产行业发展趋势，对公司影响较少。
㈡私募股权投资行业
1.国内情况
截至2022年12月末，中国基金业协会存续私募基金管理人23667家，较2021年末减少943家，
同比减少3.83%；管理基金数量145048只，较2021年末增加20931只，同比增长16.86%；管理基金
规模20.03万亿元，较2021年末增加0.27万亿元，同比增长1.37%。2022年，虽面对俄乌战争、美
联储加息缩表等复杂严峻的国内外环境，但国内降息、推动政府支出、鼓励居民消费等稳增长政
策持续出台，私募股权投资基金行业规模保持平稳，私募基金管理人结构持续优化及支持实体经
济效果显著，国内私募市场机遇与挑战并存。
长期来看，国内私募股权投资市场日趋成熟、政策红利逐步释放、退出机制日益完善，预计
未来中国资管市场将继续领跑全球资管市场的增长，在全球占比将持续提高。同时，中国资管行
业正经历从规模增长到结构调优的阶段。整体而言，私募股权投资行业将长期受益于资本市场环
境变化与资管新规，保持稳健发展，未来将持续吸引新的资金配置，为增加直接融资、促进创新
资本形成、支持科技创新和产业结构调整发挥的作用日益凸显。
2.国际情况（美国）
REITs的诞生肇始于1960年美国的税法修订，其目的是为投资者提供一个间接获取商业房地
产收益的投资渠道。1965年，首只REITs在纽约证券交易所上市交易；1990年UPREITs架构出现，
权益型REITs规模大幅增长，带动美国REITs蓬勃发展。过去30年来，REITs凭借其低风险、稳定
回报、与其他投资品种相关性低等特点，在全球范围内经历了较快的规模增长。根据NAREIT发布
的数据，截至2022年12月末，美国REITs（包括公募上市、公募非上市、私募的权益型和抵押型R
EITs）持有约4.5万亿美元的商业房地产资产，其中公募REITs持有约3万亿美元资产，公募上市R
EITs市值约1.3万亿美元。未来，预计会有更多的机构投资者选择将REITs作为其重要的投资组合
策略。
展望2023年，美国经济及商业地产环境的不确定仍然存续，包括货币及财政政策等造成的通
货膨胀以及经济放缓等。从美国上市权益型REITs的营运现金流（FundsFromOperations，简称FF
O）变化来看，指标逐步向好并已超过2020年前水平。但是，持续上升的利率给商业地产带来挑
战，高债务成本限制了商业地产的交易量，高利率和低估值的结合导致REITs融资资金的不足。
上升的利率和放缓的经济预计将持续影响REITs估值。
3.养老行业
⑴我国老龄化加速
根据国家统计局数据，截至2022年末，我国60岁及以上老年人口达28004万人，占总人口的1
9.8%；65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%。据测算，预计“十四五”时期，60岁及
以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上
老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。同时，我国老龄化社
会呈现出人口基数大且增速快、未富先老、慢性病患病率高、少子化老龄化并重、老人供养比下
降等五大特证。
⑵行业政策利好
中国养老行业政策体系逐渐完善并丰富，从单一行业发展逐步上升到国家战略。
2021年《十四五规划》提出，要加快健全“居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服
务体系和健康支撑体系”。当前，我国基本确定了“9073”养老发展格局，即居家养老占比90%
，社区支持养老占比7%，机构养老占比3%。
2021年，《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》指出，健全养老服务体系，创
新居家社区养老服务模式，进一步规范发展机构养老，建立基本养老服务清单制度完善多层次养
老保障体系。积极培育银发经济，完善支持政策体系，统筹推进老龄产业发展。鼓励各地利用资
源禀赋优势，发展具有比较优势的特色老龄产业。统筹利用现有资金渠道支持老龄产业发展。
2022年，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》指出，“十四五”时期，老
龄事业和产业有效协同、高质量发展，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和
健康支撑体系加快健全，全社会积极应对人口老龄化格局初步形成。大力发展银发经济，发展壮
大老年用品产业，加强老年用品研发制造，促进优质产品应用推广，鼓励发展产业集群；促进老
年用品科技化、智能化升级，强化老年用品的科技支撑，加强老年科技的成果转化，发展健康促
进类康复辅助器具，推广智慧健康养老产品应用；有序发展老年人普惠金融服务，促进和规范发
展第三支柱养老保险。
2022年，党的二十大报告中指出，推进健康中国建设，实施积极应对人口老龄化国家战略，
发展养老事业和养老产业，推动实现全体老年人享有基本养老服务。
随着积极应对人口老龄化国家战略的实施，国家在养老服务体系等方面制定并推行了诸多扶
持政策，促进了养老事业和养老产业协同健康发展。未来“银发经济”将成为巨大蓝海，养老产
业也将迎来发展黄金期。
⑶发展前景广阔
预计至2050年，老年市场和养老产业将分别以9.74%和11.48%的年增长率高速发展，养老产
业发展潜力巨大，发展空间广阔、增速快、多元化。
养老服务供给由单纯追求数量的粗放式增长向质量并举的精细化方式转变。
因此，结合养老市场行业背景和政策趋势，社会化养老成为市场发展的必然。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业
的披露要求
㈠房地产业务
公司天津亿城堂庭项目已基本完成可售产品的销售工作，本年度已清盘存量住宅及车位，项
目目前处于各类工作的收尾阶段，仅余个别loft公寓。报告期内，天津亿城堂庭项目2022年度销
售收入3043.98万元。
㈡基金管理与投资业务
1.对外投资成为大连众城有限合伙人
2023年1月31日公司收到深圳证券交易所《关于对海航投资集团股份有限公司的关注函》（
公司部关注函〔2023〕第109号）（以下简称“《关注函》”），自收到《关注函》后，公司高
度重视，针对公司子公司大连飞越文化产业发展合伙企业（有限合伙）（以下简称“大连飞越”
）参投的大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）（以下简称“大连众城”）所涉亚运村项
目七号地块租赁合同履行情况等相关事项，公司委托了北京德和衡律师事务所就大连众城原执行
事务合伙人大连大白鲸海洋传奇文化旅游有限公司（以下简称“大连大白鲸”）、现执行事务合
伙人芜湖奥博影视传媒有限公司（原名“海宁奥博影视文化有限公司”，以下简称“芜湖奥博”
）多年来管理下的亚运村项目七号地块相关事项进行调查与核实。
根据公司此次核查情况以及德和衡律师事务所出具的《法律意见书》，截止目前，天津势竹
未丧失亚运村项目七号地块权利。同时，根据德和衡律师事务所出具的《法律意见书》，“北京
华汇无权解除亚运村项目七号地《房屋租赁合同》及其补充协议。在未获得生效判决或仲裁裁决
之前，不存在大连众城、天津势竹和天津格致丧失对亚运村项目七号地的权益的情形”，不存在
2022年3月4日北京华汇与天津格致关于亚运村项目七号地块的房屋租赁合同及补充协议解除情况
。
⑴租赁合同协议的真实性、相关事项的历史沿革
基于在近期核查中芜湖奥博向公司提供的协议文件及北京德和衡律师事务所出具的《法律意
见书》，根据亚运村项目七号地块整体租约关系架构的调整情况，公司及子公司大连飞越、大连
众城、天津势竹、天津格致之间以及相关方与亚运村项目七号地块之间的关系，共分两个阶段：
第一阶段：2019年12月18日-2022年4月27日
2019年12月18日，经董事会审议上市公司通过子公司大连飞越与大连大白鲸、王敏荣、张志
强签订《大连众城合伙协议》，以10亿元出资入伙大连众城成为其有限合伙人（LP），同时根据
协议第12.2条约定，在大连飞越成为本合伙企业的普通合伙人/执行事务合伙人且本合伙企业取
得天津格致的控制权之前，王敏荣、张志强承诺大连飞越在本合伙企业中每年可实现不低于9%的
投资收益并以所持天津格致全部股权和在本合伙企业的出资份额作为担保。
大连众城获得上市公司10亿元入资后，再以10亿元增资天津格致，获得天津格致49.21%股权
。天津格致此前通过2019年7月30日《租赁合同》、2019年8月16日《〈房屋租赁合同〉补充协议
二》拥有亚运村项目七号地块及20年租约权，亚运村项目七号地块业主方为北京华汇。
另外，2019年12月18日天津格致、大连众城签署了《房屋租赁合同》，协议约定：“为增信
目的，保障大连众城的投资权益，天津格致同意将物业项目部分转租给大连众城，大连众城同意
承租。…双方在签署本合同后，大连众城向天津格致支付定金8亿元作为签约保证，同时预付租
金2亿元。在天津格致交房后，定金自动转化为押金及租金预付款。”针对该协议，公司近日已
要求执行事务合伙人芜湖奥博解释其合理性，其回复解释为：“2019年12月18日由天津格致创业
科技有限公司、大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）签署的《房屋租赁合同》，签订目
的是为了保障大连众城的10亿元增资款。同时合同第六条第四款约定如存在可分配利润,大连众
城需在每年度5月31日前按照天津格致60%、大连众城40%进行利润分配。”
大连飞越与芜湖奥博、王敏荣、张志强于2021年4月28日签署《大连众城合伙协议》（经董
事会、股东大会审议），约定大连众城普通合伙人由大连大白鲸变更为芜湖奥博，将投资收益起
算日变更为“大连飞越文化产业发展合伙企业（有限合伙）入伙大连众城文化产业发展合伙企业
（有限合伙）的工商变更完成之日起算”，同时合伙协议第12.2条约定：“在大连飞越成为本合
伙企业的普通合伙人/执行事务合伙人且本合伙企业取得天津格致的控制权之前，王敏荣、张志
强承诺大连飞越在本合伙企业中每年可实现不低于9%的投资收益并以所持天津格致全部股权和在
本合伙企业的出资份额作为担保。”
第二阶段：2022年4月28日至今
根据：（1）2022年4月28日公司收到的大连众城普通合伙人芜湖奥博发来的《经营情况通知
函》，芜湖奥博与王敏荣、张志强、天津势竹达成合作方案：大连众城将持有的天津格致49.21%
股权作价10亿元转让予天津势竹；大连众城与天津势竹签订房屋租赁合同，预付10亿元租金给天
津势竹；（2）在近期核查过程中，芜湖奥博向公司提供的以下协议：①2022年4月27日天津格致
与大连众城、天津势竹签订的《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，大连众城将在2019年12月18日
天津格致与大连众城签订的《房屋租赁合同》下的一切权利义务转移给天津势竹。天津格致与天
津势竹重新签订《房屋租赁合同》；②2022年4月27日天津格致与天津势竹签订《房屋租赁合同
》，天津格致将七号地项目部分转租给天津势竹，并同意天津势竹将承租面积对外转租。租赁期
限20年；③2022年4月27日天津势竹与大连众城签订《房屋租赁合同》，天津势竹将承租的七号
地项目房屋转租给大连众城。大连众城在本合同签订后30日内一次性向天津势竹支付预付租金10
亿元。经核查各方实际关系为：天津格致将亚运村七号地块租约权转租给天津势竹，再由天津势
竹转租给大连众城。
⑵关于相关项目实际建设运营进展
根据大连众城执行事务合伙人在公司编制2022年三季度报告时向公司反馈的情况：“亚运村
项目七号地块截至公司三季报披露时幕墙工程完成90%，地下室顶板防水及回填完成100%，房心
回填完成100%。二次结构砌筑及安装施工完成100%，A区加气块施工完成100%，B区加气块施工完
成95%。机电安装工程、管线施工完成100%，地下室管线安装完成100%，主管井施工完成95%，地
上管线施工完成65%，设备机房施工完成55%，消防等专业安装完成90%；精装修样板层施工完成
并确认完毕，11月大面积施工；小市政园林等方案正在洽商中。”同时根据前期对方提供的项目
预计进展情况：“该项目预计在2023年3月完成规划验收、消防验收、节能验收、测绘工作以及
竣工验收等，并领取竣工验收备案手续、案名、门牌号、房屋所有权初始登记工作，预计2023年
二季度可投入运营。”公司与芜湖奥博多次沟通，要求其提供2022年三季度后项目最新进展。截
至目前，尚未收到对方回复。而在近期核查中芜湖奥博向公司提供的天津势竹、天津格致、大连
众城、芜湖蓓盈于2023年3月7日签订的《协议书二》显示，亚运村项目七号地块房屋交付日延长
至2023年12月31日。
截至本公告披露日，房屋尚未交付，上市公司尚未取得由芜湖奥博提供的2022年度财务报表
、审计报告、评估报告及项目最新进展等相关资料,公司无法确认及核实大连众城对相关投资及
转租权的会计核算依据及合规性。公司在2021年度报告、2022年一季度报告、2022年半年度报、
2022年三季度报告中，大连众城项目投资风险部分就涉及大连众城的审计报告保留意见部分作了
风险提示。
根据《大连众城文化产业发展合伙企业(有限合伙)合伙协议》14.3条约定，芜湖奥博有责任
向大连飞越报告大连众城事务执行情况以及经营状况、财务状况。上市公司与大连飞越将继续督
促芜湖奥博提供大连众城财务报表等相关资料，后续公司在取得相关资料后，将及时履行信息披
露义务，同时公司保留向执行事务合伙人芜湖奥博依法追诉的权利。
2.曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）
公司于2015年投资了曼哈顿34街REITs项目,海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业（有限合伙
）（以下简称“恒兴聚源”）是曼哈顿34街REITs项目的境内投资主体。经公司第八届董事会第
十七次会议及2020年第一次临时股东大会审议，通过了收购项目境内合伙企业恒兴聚源59%基金
份额的事项；经第八届董事会第二十六次会议审议，通过了收购恒兴聚源5.14%基金份额的事项
；经第八届董事会第二十七次会议及2021年第一次临时股东大会审议，通过了收购恒兴聚源10.8
3%基金份额的事项。截至目前，公司合计持有恒兴聚源82.11%基金份额，相关工商变更手续已办
理完毕，公司自2020年起合并恒兴聚源财务报表。
根据曼哈顿34街REITs项目2022年度运营报告，项目建设、租赁进度如下：⑴项目运营情况
建设进度方面：2022年项目实现了几项关键里程碑进展，包括：2022年7月获得TCO(临时占
用许可证)，标志着基础结构的实质性完工；11月一楼大堂设施、家具及艺术品安装等工作于租
户入驻前已完成，12月项目向客户开放。2023年2月，位于顶层的ZO俱乐部会所、StudioGather
会议中心及作为共享办公空间的23层对外开放。截至目前，所有应交付的已租赁空间均已按时交
付。Pfizer、TurnerConstruction及Debevoise＆Plimpton已分别于2022年12月及2023年1月入驻
；NewYorkPresbyterian的设计工作正在进行中。HSBC、SEB、BakerTilly、ProFunds及Alliance
Bernstein的租赁空间预计将按计划分别在2023年和2024年交付。
租赁进度方面：项目自2022年初以来签署超过40万平方英尺的新租约，包括与汇丰银行签署
的约26.5万平方英尺租约（2022年曼哈顿中城（Midtown）的前十大租约之一），以及近期与北
欧领先的银行SEB、金融服务公司BakerTilly、ProFunds等签署的租约。
2023年2月，项目新签署了一项餐厅管理协议，餐饮配套的丰富将进一步驱动项目办公空间
的租赁。目前，项目正在与一家投资管理公司进行最终的租约谈判，如成功签约，项目已租赁面
积预计将达到73%。
⑵区域市场情况
根据铁狮门2022年第四季度运营报告，尽管第四季度的经济逆风仍在继续，但许多公司选择
搬迁到质量更好的写字楼，并签订租期更长的租约，2022年，曼哈顿区域拥有丰富配套设施的写
字楼获得了整个区域新增租约的82%，租金相较设施不完善的写字楼高出约38%。金融服务行业的
强劲需求支撑了市场高端写字楼的租赁量，其租赁规模占2022年中城（Midtown）整体租赁量的4
5%。
根据CBRE2022年第四季度市场报告，2022年第四季度曼哈顿中城（Midtown）新增租赁规模
总计约257万平方英尺，比上一季度低约44%。尽管四季度的市场需求有所下降，但从2022年全年
数据来看，全年的租赁总量仍高于2021年约15%。区域平均租金要价基本与上季度持平。市场对
于高质量写字楼的需求仍然很高，2022年最大的10个新租约中有7个签署于新建筑或全面翻新的
建筑中，其中包括前述提到的本项目汇丰银行的租约。
3.梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）
2020年5月，公司根据《合伙协议》完成了对海投一号的13996.15万元增资，该事项经公司
第八届董事会第二十四次会议补充审议通过。2020年9月，公司经第八届董事会第十九次会议审
议，通过了收购项目境内合伙企业海投一号9.78%合伙份额的事项。2021年公司根据合伙协议计
划对海投一号进行增资998.89万元，其中2021年已增资503.45万元，2022年报告期内已增资61.1
2万元。截至目前，工商变更已完成，公司持有海投一号87.60%合伙份额。
⑴项目运营情况
根据梅西百货改造REITs项目2022年度运营报告，项目建设、租赁进度如下：建设进度方面
：在2021年1月项目基本竣工后，2022年施工活动限于写字楼小部分细节的完善及租户St.Franci
s学校独立大厅入口设立。
租赁进度方面：铁狮门于2021年5月18日与St.Francis学校签署租赁协议，租赁面积约25.5
万平方英尺，占项目可租赁面积的42%。目前铁狮门方正在积极拜访潜在客户，推进租赁工作。2
022年未新增租赁面积，空置面积约58%。
⑵区域市场情况
根据Colliers2022年四季度市场报告，布鲁克林区域第四季度的新增租赁规模总计约18.3万
平方英尺，季度环比下降约31.0%，较上一年同期亦有大幅下滑。从全年数据来看，该区域2022
全年累计租赁规模约117万平方英尺，与2021年基本持平，区域平均租金要价自2022年9月以来下
降2.9%。
⑶诉讼进展
截至目前，双方尚未就和解条件达成一致。2023年2月28日，铁狮门三期诉讼法庭会议如期
召开完毕。2023年3月14日，法庭排期会议召开，正式进入质证阶段，目前双方正在为问话及审
判做相关准备。就该项目海航方原预计总投资2.1亿美元，前期已投资完毕。但因预算增加，铁
狮门多次发出追加召款通知，因诉讼/和解未决，境外投资主体HNAHolding422FultonLP尚未支付
以上款项，铁狮门主张已代为垫付并将收取相应利息。在诉讼进程中双方持续就和解条件进行交
涉与谈判。公司将持续关注上述事项后续进展及影响情况，并持续督促项目管理方在诉讼事项决
策方面全力维护我方的合法权益。
⑷关联方资金占用情况
公司于2019年通过股权置换取得的联营企业海南海投一号投资合伙企业（有限合伙），因在
美国设立的422FultonHNALP.公司架构需要，2016年海投一号向SureIdeaLtd.提供5476.79万美元
借款，用于422FultonHNALP.的出资，该事项公司已于2019年2月1日公告披露（公告编号：2019-
005）。前期，公司在按照新发布的《上市公司监管指引第8号——上市公司资金往来、对外担保
的监管要求》相关规定自查中发现，因联营单位海投一号对外借款事项触发《上市公司监管指引
第8号——上市公司资金往来、对外担保的监管要求》中第五条中（二）“有偿或者无偿地拆借
公司的资金（含委托贷款）给控股股东、实际控制人及其他关联方使用，但上市公司参股公司的
其他股东同比例提供资金的除外。前述所称‘参股公司’，不包括由控股股东、实际控制人控制
的公司。”之规定，导致该笔借款被认定为间接地有偿拆借公司的资金给其他关联方使用的情形
，具体公告内容请详见公司于2022年6月3日披露的《关于新增控股股东及关联方资金占用事项的
公告》（公告编号：2022-053）。
报告期内，上市公司管理层积极沟通相关各方，全力持续推进关联方资金占用事项的解决。
⑸上市公司投资损失确认事宜
2022年度审计过程中，公司收到联营单位海投一号的执行事务合伙人海南丝路股权投资基金
有限公司发来的由铁狮门三期项目管理方提供的422FultonHNAJVLP的2022年度财务报表、审计报
告和由NewmarkValuation＆Advisory,LLC于2023年4月21日出具的《梅西百货项目的评估报告》
，根据以上资料铁狮门三期底层资产在2022年资产负债表日（2022年12月31日）存在重大减值。
梅西百货改造REITs项目底层资产位于美国纽约布鲁克林地区，2021年取得TCO并完成约42%
的出租，租户为St.Francis学校。2022年施工活动限于大楼小部分细节的完善及租户St.Francis
学校独立大厅入口设立，年度未新增租赁面积。NewmarkValuation＆Advisory,LLC在评估过程中
已综合考虑2022年美国大幅加息等市场宏观环境变化及项目自身条件的抗风险能力，包括但不限
于：项目区位、物业等级、建设与租赁进度、租户质量及稳定性、当前空置率水平等因素。在宏
观环境发生变化时，通常预期优质物业的抗风险能力更强，在租金与出租率调整方面更具韧性且
回升更快；次一级物业表现则相对较弱。
公司依据相关会计准则，按照应享有或应分担的被投资单位海投一号实现的2022年度净损益
的份额确认投资收益，同时调整长期股权投资的账面价值，对联营单位海投一号的长期股权投资
确认投资损失4.37亿元。
㈢养老业务
1.养老运营
2022年，面对国内过去一年的紧张环境，公司稳定发展养老业务，以位于北京石景山核心区
的和悦家国际颐养社区为基础，通过不断提升管理品质，积累合作资源，为后续康养产业的厚积
薄发打下坚实基础。报告期内运营具体情况如下：
2022年，和悦家国际颐养社区共封闭管理200余天，在此期间，项目团队联防联控，确保各
项工作全面落实，不留死角，实现项目安全平稳运营，保障了在住长辈的生命安全。
面对严峻考验，和悦家国际颐养社区保持稳定安全运营，秉承“关怀、尊重、专业和真诚”
的服务理念，构建“养、乐、食、居”四大服务特色，和悦家国际颐养社区面向城市中高端老龄
客群，提供自理、介助、介护、康复在内的全套专业养老服务，凭借坚持不懈的努力，和悦家国
际颐养社区的社会口碑和服务质量已经充分得到市场的广泛认可，市场影响力不断提升。2022年
1月，嘉盛养老作为爱心人寿保险、泰康保险长护险首批签约定点护理服务机构，喜获爱心人寿
保险颁发的“石景山区长期护理保险优秀护理服务机构”2020-2021年度荣誉证书，并收到了来
自泰康保险的感谢信。
2022年末，项目在住长辈231人，入住比率相比2021年略有下降，主要原因为：2022年和悦
家国际颐养社区基本处于半封闭管理状态，全面封闭管理200余天。新增入住暂缓，已入住长辈
外出就医后，因需健康监测原因，无法返回和悦家国际颐养社区而退住。
2.康养业务拓展
公司以和悦家国际颐养社区多年积累的成熟运营经验为基础，深入研究康养产业未来发展商
业模式，不断拓展机构养老、养老辅具、康养旅居等业务发展的可行性。
在机构养老领域，与多家内外部企业沟通洽谈搭建康养产业基金、共同推进康养机构并购的
可行性。
在养老辅具领域，完成和悦家辅具展示中心，以提供服务为亮点，开展轮椅重配、维修保养
等业务。同时，初步介入政府适老化改造业务链条，开展褥床垫采购服务。
在康养旅居领域，完成旅居养老业务以海南为依托的定位及实施方案，多次赴博鳌乐城实地
考察潜在合作机构，与外部机构进行洽谈，建立合作关系。
㈣其他业务
1.大连山东路项目退出事项
2017年12月22日，公司召开第七届董事会第三十七次会议，审议通过了大连山东路项目退出
事项。交易对方已根据《大连山东路项目合作协议之终止协议（23号宗地）》约定支付首付款1.
5亿元人民币及第二笔付款1.457亿元人民币。按照协议约定第三笔款项1亿元（其中本金7000万
元、溢价3000万元）应于2018年12月31日前支付，但交易对方未按照协议约定时间支付对应款项
。公司已根据《大连山东路项目合作协议之终止协议（23号宗地）》约定，多次与付款方的担保
方大连育龙中小企业发展基金管理有限公司协商，并于2020年10月12日、2021年3月17日，向担
保方大连育龙中小企业发展基金管理有限公司发送《继续履行保证责任的函》。截止2020年末，
累计收款800万元，出让保证金本金尚有6200万元未收取。
2021年4月22日，公司收到大连市自然资源局发布的关于大连山东路项目的《公告》。
因剩余6200万元保证金本金存在无法追缴的风险，故全额计提预期信用损失。公司已在2020
年度审计报告中全额计提信用损失。
公司将持续关注相关工作，并根据相关进展情况及时履行信息披露义务。
2.上海前滩涉诉事项
公司2021年1月11日收到上海仲裁委员会的仲裁通知书（2020）沪仲案字第3303号，因建设
用地使用权转让合同纠纷，上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司向上海仲裁委员会申请仲
裁，上海仲裁委已于2021年1月7日受理，仲裁金额为人民币51770万元（具体详见《关于收到二
审民事判决书的公告》（公告编号：2021-087））。2021年11月2日，公司对该事项仲裁事项进
展进行公告（具体详见《关于公司仲裁事项进展的公告》（公告编号：2021-090
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