经营分析☆ ◇000620 盈新发展 更新日期：2026-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(行业) 6.86亿 40.12 1.36亿 81.37 19.81
文旅综合行业(行业) 6.54亿 38.25 -5481.53万 -32.81 -8.38
其他业务(行业) 3.70亿 21.63 8594.83万 51.44 23.22
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(产品) 6.86亿 40.12 1.36亿 81.37 19.81
文旅综合行业(产品) 6.54亿 38.25 -5481.53万 -32.81 -8.38
其他业务(产品) 3.70亿 21.63 8594.83万 51.44 23.22
─────────────────────────────────────────────────
湖南(地区) 8.94亿 52.28 3035.31万 18.17 3.39
北京(地区) 3.23亿 18.86 5371.97万 32.15 16.65
海南(地区) 2.79亿 16.28 3092.65万 18.51 11.10
境外(地区) 1.63亿 9.53 3092.82万 18.51 18.98
青海(地区) 4436.69万 2.59 1717.11万 10.28 38.70
广东(地区) 570.06万 0.33 292.99万 1.75 51.40
四川(地区) 113.41万 0.07 --- --- ---
辽宁(地区) 100.55万 0.06 -6.87万 -0.04 -6.83
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 12.13亿 70.89 8846.59万 52.94 7.29
分销(销售模式) 4.98亿 29.11 7862.80万 47.06 15.79
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
文旅综合行业(行业) 3.48亿 45.07 -3609.56万 -49.40 -10.37
商品房销售(行业) 2.13亿 27.62 5355.80万 73.30 25.11
其他业务(行业) 2.11亿 27.31 5560.50万 76.10 26.36
─────────────────────────────────────────────────
文旅综合行业(产品) 3.48亿 45.07 -3609.56万 -49.40 -10.37
商品房销售(产品) 2.13亿 27.62 5355.80万 73.30 25.11
其他业务(产品) 2.11亿 27.31 5560.50万 76.10 26.36
─────────────────────────────────────────────────
湖南(地区) 4.92亿 63.74 1788.49万 24.48 3.63
北京(地区) 1.66亿 21.46 3648.61万 49.93 22.02
境外(地区) 6928.16万 8.97 953.49万 13.05 13.76
广东(地区) 2754.10万 3.57 261.21万 3.57 9.48
青海(地区) 1288.86万 1.67 622.10万 8.51 48.27
海南(地区) 355.38万 0.46 -30.49万 -0.42 -8.58
辽宁(地区) 101.65万 0.13 62.50万 0.86 61.49
云南(地区) 2.14万 0.00 8446.66 0.01 39.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(行业) 18.38亿 60.39 6.92亿 89.57 37.66
文旅综合行业(行业) 6.94亿 22.82 -4245.35万 -5.49 -6.11
其他业务(行业) 5.11亿 16.79 1.23亿 15.92 24.08
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(产品) 18.38亿 60.39 6.92亿 89.57 37.66
文旅综合行业(产品) 6.94亿 22.82 -4245.35万 -5.49 -6.11
其他业务(产品) 5.11亿 16.79 1.23亿 15.92 24.08
─────────────────────────────────────────────────
青海(地区) 14.21亿 46.70 6.47亿 83.78 45.56
湖南(地区) 9.79亿 32.15 115.80万 0.15 0.12
北京(地区) 3.74亿 12.28 9213.01万 11.92 24.65
境外(地区) 2.03亿 6.66 -1219.37万 -1.58 -6.02
云南(地区) 5064.63万 1.66 2597.98万 3.36 51.30
广东(地区) 1235.97万 0.41 1245.11万 1.61 100.74
辽宁(地区) 382.61万 0.13 157.67万 0.20 41.21
海南(地区) 33.09万 0.01 -389.49万 -0.50 -1176.90
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 25.35亿 83.31 --- --- ---
分销(销售模式) 5.08亿 16.69 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(行业) 9.21亿 58.47 3.66亿 95.05 39.71
文旅综合行业(行业) 3.55亿 22.54 -3826.31万 -9.94 -10.78
其他业务(行业) 2.99亿 18.98 5731.89万 14.89 19.17
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(产品) 9.21亿 58.47 3.66亿 95.05 39.71
文旅综合行业(产品) 3.55亿 22.54 -3826.31万 -9.94 -10.78
其他业务(产品) 2.99亿 18.98 5731.89万 14.89 19.17
─────────────────────────────────────────────────
青海(地区) 7.86亿 49.88 3.26亿 84.28 41.45
湖南(地区) 5.01亿 31.82 1375.28万 3.56 2.74
北京(地区) 2.10亿 13.36 4309.63万 11.15 20.47
境外(地区) 2829.95万 1.80 -1101.08万 -2.85 -38.91
广东(地区) 2475.11万 1.57 227.09万 0.59 9.17
云南(地区) 2355.12万 1.50 1291.97万 3.34 54.86
辽宁(地区) 117.38万 0.07 -29.90万 -0.08 -25.47
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.15亿元，占营业收入的0.90%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│喻敏、吴国辉 │ 457.21│ 0.27│
│余志武 │ 308.26│ 0.18│
│王岩 │ 263.38│ 0.15│
│田瑛 │ 259.57│ 0.15│
│崔占欣 │ 246.03│ 0.14│
│合计 │ 1534.45│ 0.90│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.37亿元，占总采购额的32.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│海南中诚家装修工程有限公司 │ 1244.55│ 11.07│
│海南兴源景观工程有限公司 │ 886.46│ 7.89│
│金昌建设有限公司 │ 641.02│ 5.70│
│ISKANDAR INVESTMENT BERHAD │ 527.22│ 4.69│
│舜元建设（集团）有限公司 │ 384.16│ 3.42│
│合计 │ 3683.42│ 32.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
一、文旅综合业务
（一）宏观政策与行业分析
2025年，我国文化和旅游行业在国家一系列扩内需、促消费、稳增长政策支持下，整体呈现持续复苏、
结构优化、品质提升的良好发展态势。国家层面持续出台推动文旅深度融合、激发文旅消费潜力、支持文旅
新业态发展的政策文件，鼓励发展沉浸式体验、夜间文旅消费、研学旅行、康养旅游、智慧旅游等创新业态
，同时不断优化入境旅游政策，扩大免签范围、提升跨境旅游便利化水平，推动国内文旅市场加快全面复苏
，助力文旅产业高质量发展。
从行业发展趋势来看，国内文旅消费需求持续升级，游客不再满足于传统观光游览，更加追求个性化、
体验化、高品质、文化性的旅游产品与服务。沉浸式演艺、非遗体验、科技文旅、夜间经济、国风国潮、康
养文旅成为行业热点与消费主流。景区运营模式加速转型，从传统门票依赖向“门票+业态+服务+IP”综合
收益模式转变，数字化营销、场景化打造、生态化运营成为核心竞争力。与此同时，行业竞争日趋激烈，优
质资源、特色内容、高效运营成为文旅项目脱颖而出的关键，具备产业融合能力、内容创新能力、精细化运
营能力的市场主体更具发展优势。
从科技赋能文旅的角度来看，2025年国家持续加大对科技创新和战略性新兴产业的政策支持力度，人工
智能、数字创意、短剧内容等领域的政策环境持续优化。2025年政府工作报告首次提出“人工智能+”行动
，强调推动人工智能与实体经济深度融合，加快发展新质生产力；国务院印发《关于促进数字产业高质量发
展的指导意见》，提出加快培育数字创意、虚拟现实、沉浸式体验等新业态；文化和旅游部推动“文旅+科
技”深度融合，鼓励景区引入AI导览、沉浸式体验、数字人等创新应用，建设智慧景区；国家广播电视总局
持续出台微短剧管理规范和扶持政策，推动微短剧行业健康有序发展。据艾媒咨询统计，2025年中国MCN市
场规模将突破700亿元，短视频用户规模超10亿，直播电商交易额突破5万亿元；国家广播电视总局数据显示
，2025年中国微短剧市场规模超500亿元，用户规模突破6亿。“文旅+MCN+科技+短剧”等融合模式正在重塑
文旅产业的营销方式与消费场景，为公司文旅综合业务的科技拓维提供了良好的政策环境和广阔的发展空间
。根据国家统计局发布的2025年国民经济和社会发展统计公报，2025年国内居民出游人次65.2亿，同比增长
16.2%。其中，城镇居民国内出游人次49.96亿，同比增长14.3%；农村居民国内出游人次15.26亿，同比增长
22.6%。国内游客出游花费6.30万亿元，同比增长9.5%。其中，城镇居民出游花费5.30万亿元，同比增长7.5
%；农村居民出游花费1.00万亿元，同比增长21.4%。入境游客15450万人次，增长17.1%，其中外国人3517万
人次，香港、澳门和台湾同胞11932万人次。入境游客总花费1311亿美元，增长39.2%。通过免签入境外国人
3008万人次，增长49.5%。整体而言，2025年文旅行业在复苏中提质、在创新中升级，为公司文旅业务发展
提供了良好的外部环境与广阔的市场空间。
（二）公司运营情况
报告期内，公司始终坚守“固地产之基、塑文旅之魂、探新质无界”的企业战略，将文旅综合产业作为
核心业务板块持续深耕，坚持以“文旅+”多轮驱动为发展导向，深度推动文旅与科技、短剧、MCN、中医药
、体育等多元产业协同融合，不断完善特色鲜明、协同高效的文旅产业融合生态，顺利实现从传统项目运营
向生态共建的战略转型跃升，经营质量与运营效率稳步提升。
1、创新营销举措，全面引流增效
公司旗下长沙铜官窑国风乐园坚持以市场为导向、以消费者为中心，持续创新营销模式与产品体系，精
准激活长沙本地消费、拓展外地客源、提升品牌影响力。针对本地市场，推出终身卡、东道主卡、青春搭子
卡等高性价比、高粘性会员产品，有效锁定长期客群，提升游客复游率与消费频次。为改善平台口碑、提升
服务体验，公司创新开展“总经理直面差评直播”活动，直面游客诉求、快速响应解决问题，同时打造“银
票玩法”“神话奇幻游”等特色互动体验，丰富游览乐趣，显著提升游客满意度与好评率。
在品牌传播与流量引爆方面，公司重点打造非遗打铁花、大型烟花秀、无人机编队表演等爆款夜游产品
，多次登上抖音同城热榜，形成强大的线上传播效应；“天外飞仙”主题话题斩获破亿级线上流量，成为现
象级文旅传播案例，项目成功入选携程“2026中国100夜游必打卡景点榜”，品牌知名度与市场吸引力大幅
提升。
在市场拓展方面，公司不断拓宽客群边界、提升综合服务能力。高端接待能力持续增强，全年成功承接
国家级会议6场，充分展现项目接待规格与服务水准。同时，在入境游方面主动破局，成功引进“万名港人
游长沙”首趟800人高铁专列，接待“湘港情·千人游湖南”400人大型香港入境团组，成为携程旅行海外版
湖南英文产品供应商，全年累计接待入境游客达4万人，创入境游新高。
在研学方面，公司深度挖掘研学旅行市场潜力，打造特色研学课程与体验场景，旗下长沙铜官窑国风乐
园与湖南海外深度战略协同，双向赋能，构建了多元化研学旅游产品矩阵，2025年共同接待研学客群20余万
人次，同比增幅达65%；湖南海外全年接待外省入湘研学2.9万人，其中新疆喀什研学团获《人民日报》点赞
，研学业务成为公司稳定的客流来源。此外，公司积极践行企业社会责任，由盈新发展总冠名“赣超”，累
计观赛人次超123万，线上直播观看量达14.5亿人次、赞助的“湘超”超240万人次现场观赛、直接带动消费
破136亿元、传播量163亿余次、承办全民健身跑活动等，不仅助推湘赣两省足球事业联动发展，更创新拓展
“体育+文旅”融合新模式，依托赛事高关注度与传播声量为景区带来客源增长，进一步拓宽客群边界，为
体育产业与文化旅游协同发展注入新动能。
2、升级产品业态，强化核心竞争力
公司坚持以文化为魂、以体验为核，持续推进文化产品创新与业态多元拓展，不断提升产品供给质量与
消费吸引力。在文化产品打造上，深度挖掘湖湘文化底蕴，精心创作推出《仲景在长沙》《楚辞·橘颂》等
沉浸式演艺项目，以戏剧、音乐、舞蹈等多元艺术形式融合呈现，让游客在沉浸式场景中感受地方人文魅力
。同步打造非遗工坊展示、中医药文化市集等互动体验项目，让传统文化可看、可玩、可体验，推动传统文
化活态传承。在湖南省市区三级政协委员助推铜官窑文科旅医融合发展工作室推动下，铜官窑仲景堂全新亮
相，该项目集中医药文化展示、诊疗体验、养生餐饮、康养服务于一体，通过探索“中医药+科技+旅游+康
养+研学”产业新模式，有效拓展文旅消费新场景，满足大众健康消费新需求，进一步助推长沙“一江两岸
”文旅空间布局。
在业态拓展方面，坚持开放合作、多元共生，成功引进白天鹅游船、赤兔马术俱乐部等30余家优质特色
商户，涵盖休闲运动、主题餐饮、文创零售、亲子娱乐等多个领域，丰富消费选择，提升商业活力。积极拥
抱科技创新，落地XR沉浸式体验项目《敦煌·千色之域》，运用扩展现实技术再现丝绸之路文化瑰宝，打造
科技感、沉浸感、文化感兼具的新型体验产品，加快推进“文旅+科技”深度融合与业态升级。作为“科技+
文旅+短剧”融合示范项目，公司还通过多元化资本运作体系，搭建复合产业平台盈新趣潮，将MCN、短剧、
科技等产业融入，构建开放共赢的生态圈。
聚焦夜间经济与节庆消费，创新开发定制烟花秀、主题节庆活动等特色产品，进一步拉长消费时间、拓
展消费空间，满足游客多元化、高品质、个性化的消费需求。景区还推出了全新“窑火义工”模式，一方面
为青年提供低成本居住、灵活工作及创业尝试的机会。另一方面景区通过此模式优化了资源配置，降低了运
营成本，并通过来自全国各地的参与者扩大了宣传覆盖面，实现效益与公益结合，展现文旅产业创造共享价
值的巨大潜力。
3、优化运营管理，实现降本增效与安全运营
公司持续强化内部管理，构建“计划—执行—督导—复盘”全流程闭环管理体系，明确工作目标、压实
管理责任、强化过程管控、注重复盘改进，全面提升运营效率与执行能力，全年督办事项办结率达到83%，
各项工作有序高效推进。在成本管控方面，坚持精细化管理理念，优化资源配置、严控费用支出，推动人、
财、物高效利用，实现降本增效目标。在安全管理方面，始终将安全生产放在首要位置，坚决筑牢安全运营
防线，全面落实设施设备巡检、日常维护、隐患排查等工作，全年完成各类巡检维修任务近3.4万项，安全
隐患整改率保持在86%以上，报告期内未发生重大安全生产事故，为游客提供安全、有序、舒适的游览环境
，保障项目持续稳定运营。
4、聚焦会议活动，提升服务能级
公司圆满完成“一带一路”青年创意与遗产论坛、全国工商联十三届四次执委会议、湘港产业协同发展
对接会、2025年全国知名民企助力湖南高质量发展大会等重要活动及会议接待，全年接待各类会议团队206
个，同比增长56%，创历史新高。湖南海外媒体业务成功承接《妻子的浪漫旅行》《中餐厅9》等15个重点影
视综艺项目协拍保障工作，全面提升景区服务规格与行业影响力。
5、文旅MCN与直播生态
长沙盈新趣潮文化创意有限公司定位于文旅元宇宙新生态的创领者，输出“文旅MCN标准化解决方案”
，为全国文旅景区及大型实体企业提供一体化服务。报告期内，盈新趣潮围绕“1个内容孵化中心、N个多元
场域、X个IP变现出口”的业务架构，推进文旅MCN业务体系建设。通过孵化短视频账号、搭建多模态直播矩
阵、嫁接景区消费场景，打造“内容引流—直播带货—IP变现”的商业闭环，实现景区及企业空间产值的大
幅提升。
6、沉浸式科技与数字文旅
湖南盈新聚能科技有限公司作为盈新发展旗下的科技文旅公司，突破传统文旅数字化浅层应用边界，融
合数字孪生、AR/VR、数字内容创作、数据可视化等新兴技术，深度践行“文旅+科技”的融合发展理念，聚
焦景区数字化沉浸互动体验平台，探索多元科技场景，探索文旅产业数字化转型的新路径。报告期内，盈新
聚能围绕长沙铜官窑国风乐园场景，推进AR/VR沉浸式体验项目、数字孪生景区管理平台等核心产品的研发
与落地，为景区游客提供更具交互感、场景感、代入感的沉浸式体验，同时通过数据可视化技术提升景区运
营效率和精细化管理水平。
7、短剧内容生态与产业融合
公司与参股公司灵光动人以短剧为核心构建内容生态，积极探索“短剧+产业”融合发展模式。灵光动
人作为以短剧为核心的内容生态公司，兼具内容创造力与平台运营思维，已构建涵盖文化产业基金、影视拍
摄基地及内容制作发行的全链路业务体系。灵光动人以“精品短剧+AI漫剧”为双引擎，探索短剧赋能文旅
和品牌的融合发展路径，并积极推动传统文化以年轻化形态焕新传播。同时，公司通过招商方式引入竖店影
视集团联合运营，共同打造长沙铜官竖店短剧影视城，并被授予为湖南省微短视频拍摄基地。依托长沙铜官
窑国风乐园3000亩文旅大盘，通过“文旅创新、产业集聚、产教融合”三位一体发展模式，打造“看短剧、
游古镇、品文化”为一体的沉浸式文旅新体验，构建中部地区规模最大、产业链最完整的短剧拍摄运营基地
。
（三）经营数据
2025年，公司乐园项目紧紧围绕“加大引流、提升产品力、深挖文化、开放平台思维、撬动外部资源”
核心工作思路，积极应对市场竞争、消费变化等各类风险挑战，扎实推进各项经营举措，深入开展降本增效
工作，经营成效显著改善，亏损幅度持续收窄。全年实现有效客流91.94万人（不含二次入园），同比增长2
1%；GOP同比减亏229万元，经营质量稳步提升，为后续持续健康发展奠定坚实基础。
科技业务方面，长沙盈新趣潮文化创意有限公司、湖南盈新聚能科技有限公司为新设子公司，处于业务
快速发展阶段。盈新趣潮已实现全年365天多模态直播运营；盈新聚能已完成核心科技产品的方案论证与场
景试点，正在推进AR/VR沉浸式体验项目及数字孪生景区管理平台的落地应用；灵光动人已构建涵盖内容制
作、发行运营全链路业务体系，逐步形成短剧拍摄、文旅消费、产业集聚的协同效应。
二、房地产业务
（一）宏观政策与行业分析
2025年，全国房地产市场坚持“稳市场、惠民生、防风险、促转型”的总体政策导向，各地因城施策、
一城一策，持续优化调整房地产调控政策，全力推动市场止跌回稳、良性循环、健康发展。政策层面持续释
放积极信号，多个城市全面或部分取消限购、限售、限贷、限价等限制性措施，同步降低个人住房贷款首付
比例、下调贷款利率，多地推出购房补贴、税费减免、公积金优化等支持政策，切实降低购房者成本，有效
激活刚性和改善性住房需求。同时，金融支持房地产市场平稳健康发展的力度持续加大，房企合理融资需求
得到更好满足，保交楼、保民生、保稳定工作扎实推进，防范化解房地产领域风险取得积极成效。
从行业发展态势来看，2025年房地产市场整体处于筑底修复、结构优化、转型发展的关键阶段。市场需
求端逐步回暖，政策效应持续显现，刚性及改善性住房需求有序释放；供给端更加注重品质提升、结构优化
与存量盘活，行业从过去高速增长、规模扩张阶段，逐步转向高质量发展、稳健经营、精细运营的新阶段。
在市场竞争方面，行业集中度进一步提升，稳健型、优质型房企更具竞争优势，产品力、服务力、运营力成
为核心竞争要素。在营销与商业运营方面，数字化、新媒体化趋势明显，线上引流、线下转化、精准营销、
高效去化成为主流模式，商业地产更加注重运营能力提升与资产价值盘活，通过新媒体赋能、商户扶持、业
态优化实现可持续发展。
（二）公司运营情况
报告期内，公司紧密跟踪宏观政策与市场变化，精准把握市场机遇，积极应对行业挑战，坚持稳健经营
、快速去化、风险可控的经营原则，扎实推进住宅销售、商业招商、开发建设等各项工作，确保房地产业务
平稳有序运行。
1、精准营销发力，加快地产去化
面对市场环境，公司快速响应、积极作为，紧跟各地政策优化节奏，结合各项目实际情况与地域市场特
征，及时制定并下达针对性、实效性强的促销政策与营销举措，抢抓市场窗口、激活购房需求。在渠道建设
方面，持续深化与优质头部渠道机构合作，整合渠道资源、拓展客源渠道、提升拓客效率，实现互利共赢、
协同发展。通过优化定价策略、丰富促销活动、提升案场服务、强化品牌宣传等多重举措，全力推动房地产
快速去化，保障销售回款与现金流安全稳定，为公司整体经营提供有力支撑。
2、创新商业运营，提升招商实效
在商业招商与运营方面，公司积极创新推广模式，充分运用新媒体平台开展线上推广传播，扩大项目影
响力与辐射范围；积极嫁接国内优质商业资源，拓宽招商渠道、提升招商品质。针对已入驻商户，推出常态
化免费直播推广、线上引流导流等扶持举措，帮助商户提升知名度、带动客流量、提高经营业绩，形成“线
上引流、线下导流、商户增收、项目增值”的良性运营闭环。通过高效运营与精准招商，不断提升商业项目
活跃度与吸引力，为招商工作稳步推进提供坚实保障，推动商业资产持续保值增值。
3、有序开发建设，保障工程进度
公司严格按照规划设计与工程规范，扎实推进项目开发建设工作，合理安排开复工计划，强化工程质量
管控、安全生产管理与施工进度管理。报告期内，各项开复工工作有序开展，项目建设按计划平稳推进，有
效保障房源供给、匹配销售节奏，坚持保质量、保安全、保进度，为销售去化与交付工作提供坚实保障，切
实维护公司品牌信誉与消费者合法权益。
（三）经营数据
报告期内，公司房地产项目整体运营平稳，各项经营指标按计划推进。实现签约销售面积6.55万平方米
，销售金额6.50亿元；实现结算面积6.99万平方米，结算金额6.86亿元；全年实现开复工面积16万平方米。
公司坚持稳健经营、风险可控，积极抢抓市场机遇，优化经营策略，推动房地产业务在行业调整期保持平稳
运行，为公司持续健康发展提供支撑。
截至2025年12月31日，本公司向其商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为6.12亿元。
二、报告期内公司所处行业情况
公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等
多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游
产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆
、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文
旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。
2025年度，公司提出“地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维”的三核发展战略，拟以现金收购广东长兴半导
体科技有限公司控制权，旨在通过布局具有良好前景的新兴科技产业，为公司注入新的增长动力，推动传统
业务的转型升级，从而提升公司的综合竞争力。
（一）文旅综合行业
2025年，国内文旅行业延续复苏态势，文化和旅游部数据显示，2025年国内居民出游人次达65.22亿，
同比增长16.2%；国内居民出游花费6.30万亿元，同比增长9.5%。其中农村居民出游增速22.6%，显著快于城
镇居民14.3%，下沉市场成为行业新增长极。节假日市场表现强劲，春节假期出游5.01亿人次、花费6770亿
元，同比分别增长5.9%和7.0%；五一假期出游3.14亿人次、花费1803亿元，同比分别增长6.4%和8.0%；国庆
中秋假期出游8.88亿人次、花费8090亿元，人次和花费均创新高。
2025年国庆中秋假期虽然总出游人次创新高，但人均日消费约113.9元，较2024年同期下降约13%，反映
出消费意愿趋于理性和客单价下行的压力。迈点研究院数据显示，54家样本文旅集团中仅30家实现盈利，亏
损面约45%；52家文旅集团一季度行业平均净利率为-8.66%，整体处于亏损状态，行业盈利极度集中。
文旅融合新业态保持高速增长。沉浸式演艺年度票房规模近20亿元，观演人数突破1200万人次，核心消
费群体集中在25-35岁；夜游经济方面，游客夜间消费金额占全天比重达32.9%，5A级景区夜间开放率达66.9
%；文旅融合产业2024年收入约2.32万亿元，预计2030年达6.81万亿元。政策层面，国务院办公厅印发《关
于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》，从银发旅游、低空旅游、沉浸式体验、文旅REIT
s等多方面推出支持举措，为行业创新转型提供政策引导。
湖南省文旅行业表现亮眼，2025年全年接待国内游客人数81634.5万人次，比上年增长10.5%；国内外游
客总花费11576.3亿元，增长9.0%。湖南省出台《2025年提振文旅消费专项行动方案》，持续推动文旅消费
扩容提质。公司长沙铜官窑国风乐园所处的国家级旅游度假区赛道属于稀缺资源，全国仅85家，在品牌溢价
和客群吸引力方面具备天然优势。但行业同质化竞争日趋严峻，调查显示38.5%的游客认为古镇类景区“很
相似，缺乏独特之处”，截至2025年10月末约11.5万家旅游相关企业注销，行业洗牌加速。
科技赋能文旅方面，2025年以AI大模型为代表的人工智能技术加速向文旅场景渗透，AR/VR沉浸式体验
、元宇宙虚拟景区、AI个性化推荐等应用场景不断丰富，5A级景区数字化改造完成率达100%。国家层面推进
“人工智能+文化和旅游”行动，文旅部推动“文旅+科技”深度融合，鼓励景区引入AI导览、沉浸式体验、
数字人等创新应用。MCN行业持续爆发，2025年中国MCN市场规模将突破700亿元，“文旅+MCN”模式通过内
容孵化、多模态直播、IP变现等手段，正在成为文旅行业营销创新和流量变现的重要抓手。微短剧市场规模
超500亿元，“短剧+文旅”融合模式正在重塑文旅消费场景。科技与文旅的深度融合正在成为行业变革的核
心驱动力。
（二）房地产行业
2025年，房地产行业仍处于深度调整期，市场成交规模和开发投资持续下行。国家统计局数据显示，20
25年全国商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；销售额83937亿元，同比下降12.6%。销售额跌幅
大于面积跌幅，反映出房价整体下行趋势。全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面
积58770万平方米，同比下降20.4%；年末商品房待售面积76632万平方米，同比增长1.6%，库存压力依然较
大。房企到位资金93117亿元，同比下降13.4%，其中个人按揭贷款同比下降17.8%，定金及预收款同比下降1
6.2%，资金面持续承压。国房景气指数12月为91.45，仍处于较低景气水平。
政策层面，2025年中央和地方密集出台稳市场举措。5月20日央行年内唯一一次下调LPR，1年期和5年期
以上分别下调10个基点至3.00%和3.50%，限购政策持续松绑，广州全面取消限购、限售、限价，北京、上海
、深圳等一线城市均不同程度放宽郊区限购条件。政府工作报告首次将“好房子”写入，明确“盘活存量用
地和商办用房，推进收购存量商品房”的去库存方向，多地征集存量商品房用作保障性住房。9月国家发改
委发文加快保障性租赁住房REITs申报，7月《住房租赁条例》出台填补全国性法规空白。但政策传导至市场
信心修复仍需时间，行业整体仍处于“筑底”阶段。
中指研究院数据显示，截至2025年8月，全国公布债务重组进展的房企约60家，方案获批的20家，化债
总规模超1.2万亿元。行业格局加速分化，央国企和优质民企市场份额持续提升，中小房企面临出清压力。
公司作为已完成破产重整的企业，历史债务包袱已大幅减轻，但存量地产资产的处置仍面临行业下行带来的
价格折让和交易周期拉长的挑战。代建代运营行业在行业下行期逆势发展。中国代建行业渗透率约12%，对
比欧美20%-30%仍有2-3倍增长空间。行业龙头绿城管理2025年实现营业收入31.2亿元、归母净利润4.19亿元
，毛利率约40%，新拓代建费93.5亿元，连续十年市占率超20%。但行业竞争加剧，代建费不超过2%的项目占
比超45%，利润承压，TOP5企业市占率达50%-60%，行业集中度持续提升。公司拓展代建代运营业务具备存量
项目管理经验和团队基础，但与头部专业代建企业在品牌影响力、项目获取能力和运营体系成熟度方面存在
差距。
三、核心竞争力分析
1、稀缺性文旅资产与国家级度假区品牌
公司核心文旅资产长沙铜官窑国风乐园于2024年成功晋级国家级旅游度假区，这一资质在全国范围内属
于稀缺资源，在湖南省更是屈指可数，构成了公司文旅板块的底层竞争壁垒。景区依托唐代铜官窑遗址这一
不可复制的历史文化底蕴，构建了独具特色的唐风古镇文旅IP，在文化演艺、非遗体验、夜间经济等方面形
成了差异化定位，景区品牌认知度和市场吸引力持续增强。
公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交
通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，
拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。景区的品牌知名
度和影响力持续提升，今年以来成为各大媒体关注的焦点。央视先后五次聚焦，对景区进行深度报道；中国
旅游报头版专题全文介绍景区经营亮点和入境业务影响力；人民政协报、中国日报、湖南卫视等官方媒体也
多次予以报道。这些权威媒体的广泛传播，极大地提升了景区的品牌知名度和美誉度，吸引了更多游客的关
注和向往。
公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了
完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬
的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水
平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，不断拓展业务领域，通过承接国家
级重要会议，在会议服务、接待保障和服务创新等方面表现出色，赢得高度肯定，这一成果不仅展现了景区
高质量服务水平与运营实力，也为景区吸引更多重要政企客户和资源，进一步提升了景区综合竞争力。通过
进一步加大引流、提升产品力、深挖文化、秉持开放平台思维、大力导入外部资源不断增强景区竞争力，同
时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场
口碑。
旗下湖南海外旅行社，历经三十余年深耕发展，现已成为一家业务覆盖旅游、媒体、会展、票务、贸易
及地产营销等领域的综合性旅行社，坚持“集团化管理、网络化经营”发展模式，省内设有31家子公司，旗
下拥有15个子品牌，运营体系完善、服务网络健全。深耕高端政务商务接待与大型团组接待，承办多次国家
级会议，积累了丰富的跨文化、高标准服务经验。
2、重整后债务及治理结构优化与战略研判定位清晰
公司完成破产重整后，控股股东变更为湖南天象盈新科技发展有限公司，治理结构全面重塑，历史债务
包袱大幅减轻，为战略转型奠定了更为优化的财务基础与资本运作条件。新任管理层在产业投资、资本运作
和企业管理方面具有丰富经验，公司更名后确立了“固地产之基、塑文旅之魂、探新质无界”的战略转型规
划。未来在完成长兴半导体收购后，公司拟为长兴半导体收购后的生产经营提供充分支持，重点做好标的公
司的整合工作，优化其治理结构，保留核心技术团队，实现业务、技术、人才的深度融合，确保标的公司稳
定运营。
3、塑造品牌形象，拓宽行业影响
2025年，盈新发展品牌形象全面焕新，品牌知名度和影响力显著提升。盈新发展荣膺年度文旅集团百强
品牌和年度上市公司卓越投关建设奖、AI前沿创新奖；长沙铜官窑国风乐园获评“湖南省旅游协会2024年度
优秀副会长单位”和湖南省广播电视局微短剧拍摄基地扶持项目；铜官窑丽景酒店摘得“2025旅游饭店行业
高质量发展至樽奖”；湖南海外旅游获评湖南省旅行社协会年度诚信经营旅行社及优秀会员单位；北京悦豪
物业荣登年度中国物业服务综合实力百强榜单，并获评中国物业高品质服务力百强企业。
●未来展望:
（一）发展战略公司
将坚定不移地推进战略转型，秉持“与国家战略同频，与时代红利共振”的发展理念，锚定长远价值，
以“科技拓维、文旅铸魂、资管强基”的三核驱动战略为引领，构建科技、文旅、资管深度融合、协同共生
的产业新格局，致力打造具有全球视野、行业影响力与核心竞争力的综合性产业上市公司。公司将积极对现
有地产板块去化并逐步剥离，聚焦科技和文旅两大成长性赛道，逐步实现从重资产开发商向科技驱动型企业
的根本性转型。
在科技板块，未来，公司拟以存储半导体产业为核心业务方向，依托长兴半导体在存储芯片封装测试及
模组制造等领域的成熟技术及经验，借助国产替代和AI驱动存储需求增长的双重红利，加速技术升级和产能
扩充。
在文旅板块，2024年6月，湖南省长沙铜官窑文化旅游度假区确认为国家级旅游度假区，公司旗下的长
沙铜官窑国风乐园景区作为该国家级度假区的核心景点，深化“文旅+康养”“文旅+科技”融合，推动中医
药康养项目落地，引入全息投影、AI导览、机器人等前沿科技，提升景区吸引力和盈利能力。同时探索品牌
输出和轻资产运营模式，实现文旅资产的价值最大化。公司将推动文旅业务从单纯依赖门票和住宿收入向综
合运营、品牌输出、科技赋能的多维盈利模式转型。公司湖南海外旅行社未来将深化大客户战略：攻坚酒业
等行业全国性订单，积极开拓政府类文旅项目，深耕媒体境外拍摄服务，增强会议会展双轮提质；打好旺季
营销仗，主推高端长线出入境高毛利产品，继续引进专列，提升铜官窑入境、会议会展和成人、研学组团入
住；扩大入境成果，加速出境转入境步伐，加快小语种导游引进和培养，力促入境市场扩大。在资产管理板
块，公司将对存量资产实施分类管理和有序处置。针对地产板块中盈利能力偏弱的项目和资产，公司将通过
资产出售、股权转让、合作开发等方式逐步减少资源占用，从而缓解地产业务对公司整体盈利能力和资产负
债表的压力；对尚具商业价值的存量地产项目，公司将加速去化回笼资金，严控新增投入。在有序调整地产
业务的同时，公司将依托在资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代
运营、联合运营等轻资产模式，为内外部资产提供管理服务，打造资产管理板块的专业化能力和可持续收入
来源。
（二）经营计划
1、全力推进长兴半导体收购交割与业务整合，实现高效协同
加快推进股权过户、工商变更及管理团队对接等交割工作，确保长兴半导体平稳纳入上市公司体系。治
理层面，保留长兴半导体原有核心技术团队和管理骨干，通过业绩承诺条款、股权激励等方式绑定关键人才
。业务层面，充分利用上市公司平台优势，为长兴半导体提供融资支持和品牌赋能，助力其拓展优质客户资
源。管理层面，推动上市公司与长兴半导体在财务体系、内控制度、信息披露等方面的制度对接，确保其合
规运营和规范治理。在整合过程中注重保留长兴半导体的经营灵活性和市场响应速度，避免过度整合导致业
务活力受损。生产层面，在现有8层叠Die封装技术基础上，持续推进叠Die封装工艺的研发与验证，从而提
升产品竞争力。深化晶圆测试修复技术能力，降低损耗率、提升良品率，巩固在消费级NANDFlash封测领域
的成本优势。提升从封装测试向存储解决方案延伸的技术能力，增强客户黏性和产品议价权。
2、加快地产板块去化与资产调整，逐步收缩传统地产业务
对地产板块存量项目实施快速去化，加大营销力度、拓宽去化渠道、灵活运用价格策略和促销手段，加
快资金回笼速度。对上市公司经营业绩形成持续压力的地产板块资产，通过资产出售、股权转让、合作开发
等方式逐步减少资源占用，降低传统地产业务对公司整体盈利能力和资产负债表的影响。严控地产板块新增
投资，原则上不再获取新的土地储备和开发项目，坚守住不再扩大地产业务的基本方针。在有序调整地产业
务的同时，依托公司在存量资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代
建、代运营、联合运营等轻资产模式，将资产管理能力转化为可持续的服务收入来源。
3、优化资本结构与资金管理，保障战略转型资金需求
合理安排资金使用节奏，统筹安排长兴半导体收购对价支付、日常经营周转和战略投资之间的资金分配
，确保关键时点资金链安全。积极研究再融资、银行新增授信、资产证券化、供应链金融等多元化融资工具
，拓宽资金来源，降低融资成本，优化债务期限结构。通过地产业务调整、处置低效资产回收等渠道补充经
营性现金流。加强应收账款管理和存货周转效率提升，改善经营性现金流质量，增强自身造血能力。
4、推动文旅运营提质增效，加快业态创新与盈利模式转型
依托长沙铜官窑文化旅游度假区（国家级旅游度假区）的品牌优势，持续优化景区业态组合，引入更具
吸引力和消费带动效应的沉浸式演艺、夜游经济、特色餐饮等业态，提升游客停留时间和人均消费。推动中
医药康养项目实质性落地，将“文旅+康养”从战略合作转化为可运营的产品和服务，打造铜官窑国风乐园
康养度假品牌。加快XR沉浸式体验、全息投影、AI导览等前沿技术在景区场景的商业化应用，提升游客体验
的科技含量和差异化竞争力，打造智慧景区标杆。积极探索文旅品牌输出和管理输出等轻资产运营模式，将
铜官窑国风乐园的运营经验和IP资源向外部项目复制，拓展非门票收入来源，推动文旅业务从重资产运营向
“轻资产”运营的转型。
5、加强人才体系建设与组织能力提升，实施长效激励夯实创新发展根基
做好标的公司的整合工作，优化其治理结构，保留核心技术团队，实现业务、技术、人才的深度融合，
确保标的公司稳定运营，人才方面，积极引入相关产业具备丰富客户资源和市场经验的市场开拓人才，建立
以技术为支撑、以客户为中心的市场团队。实施股票期权、限制性股票等长效激励机制，将核心技术骨干和
管理团队的利益与公司长期发展深度绑定，稳定关键人才、激发创新活力，为相关业务的技术升级和规模扩
张提供持续的人才保障。完善研发人员职业发展通道和差异化薪酬体系，营造以技术创新和价值创造为导向
的组织氛围，打造支撑公司向科技驱动型企业转型的人才高地。
（三）可能面临的风险及对策
本公司在经营过程中面临多种风险，主要包括宏观经济与政策风险、行业竞争与市场风险、经营与管理
风险、财务与资金风险等。公司高度重视各类风险的识别、评估与管控，已建立相应的风险管理体系和应对
机制。以下对公司面临的主要风险及应对措施进行详细说明。
1、宏观经济与政策风险
（1）宏观经济波动风险
报告期内公司主营业务涵盖文化旅游、房地产，均与宏观经济环境密切相关。若未来国内经济增长放缓
、居民可支配收入下降或消费信心不足，可能对公司经营业绩产生不利影响。公司将持续关注宏观经济走势
和政策动向，及时调整经营策略；优化业务结构，降低对单一市场的依赖；加强成本管控，提升抗风险能力
。
（2）行业政策变动风险
报告期内公司所处行业受国家产业政策、环保政策、土地政策、税收政策等多方面监管。若未来相关政
策发生重大调整，如房地产调控政策趋严、文旅行业监管加强扶持政策变化等，可能对公司业务开展和盈利
能力产生影响。公司将建立政策研究机制，密切跟踪行业政策变化；加强与政府部门的沟通，及时掌握政策
动向；确保各项业务合规经营，提前做好政策调整的应对预案。
2、行业竞争与市场风险
（1）文旅行业竞争风险
随着国内旅游市场逐步恢复，游客消费需求不断升级，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度持续
走高。公司所处文旅市场面临快速发展和激烈竞争并存的局面，同质化竞争对公司经营管理提出挑战。若公
司文旅景区盈利能力不足，可能导致计提资产减值准备，进而影响公司未来经营成果和财务状况。公司将持
续优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务质量；打造差异化产品，突出自身竞争优
势；加强市场营销，拓展客源渠道。
（2）房地产行业市场风险
房地产市场环境存在不确定性，虽有放松预期，若未来行业政策发生变动、市场供求关系出现较大变化
，可能导致公司库存产品去化缓慢、销售回款不及预期，影响公司盈利能力和现金流状况，进而可能需要计
提存货减值准备，对公司未来经营成果和财务状况产生不利影响。公司将合理控制项目进度，保质保量的同
时实现按期交付；针对可售项目创新营销模式，根据各项目周边环境及受众群体制定精准的销售方案；采取
灵活的价格策略，加快库存去化，力促公司现存房地产业务平稳发展。
3、经营与管理风险
（1）管理整合风险
公司战略重心向文旅运营和科技半导体转型，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。若公司
管理体系不能及时适应业务发展需要，可能导致运营效率下降、决策执行不到位等问题。公司将采用引进和
培养相结合的方式，完善薪酬激励机制，加速相关产业专业人才的储备，优化人才结构；加强企业文化建设
，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
（2）安全生产与运营风险
公司文旅景区存在游客安全事故风险，房地产项目存在施工安全风险，半导体生产存在生产安全和环保
合规风险。若发生安全事故或环保违规事件，可能导致人员伤亡、财产损失、行政处罚等后果，对公司声誉
和经营业绩产生负面影响。公司将严格执行安全生产管理制度，定期开展安全检查和隐患排查；加强员工安
全培训，提高安全意识和应急处置能力；完善应急预案，确保突发事件能够快速有效处置；严格遵守环保法
规，确保各项环保指标达标。
4、财务与资金风险
（1）商誉减值风险
公司收购长兴半导体后，长兴半导体纳入公司合并报表范围，该交易产生一定金额的商誉。根据《企业
会计准则》的相关规定，本次交易形成的商誉需在各会计年度终了进行减值测试。若未来长兴半导体所处行
业整体不景气或其自身因素导致未来经营状况未达预期，则本次交易所产生的商誉存在减值的风险。公司将
加强对控股子公司的管控，提升效益及盈利能力，确保控股子公司的稳定经营；定期评估商誉减值风险，及
时计提减值准备。
（2）存货跌价风险
公司房地产存货占资产比重较大，若房地产市场持续低迷，可能导致存货可变现净值低于成本，需要计
提存货跌价准备，对公司利润产生不利影响。公司将密切关注市场变化，及时调整销售策略；加强存货管理
，优化库存结构；按照会计准则要求，定期评估存货跌价风险，及时计提跌价准备。
（3）资金流动性风险
公司所处行业为资金密集型行业，若未来公司经营活动现金流无法覆盖有息负债，可能导致公司《重整
计划》留债部分不能按期偿还，进而导致债务违约风险。公司将持续调整债务结构，优化长短期债务配比；
确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目；不断优化文旅景区运营，对库存房地产项目采
取灵活的营销模式，努力加快资金回笼。
〖免责条款〗
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用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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