经营分析☆ ◇000656 *ST金科 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理。制造、加工、销售钢材、锰铁。机械加工、销售建筑材料、装饰材料、计算机软
件、电子元件等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 157.65亿 98.23 23.31亿 99.08 14.79
其他(行业) 2.84亿 1.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(产品) 157.65亿 98.23 23.31亿 99.08 14.79
其他(产品) 2.84亿 1.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 70.90亿 44.18 9.55亿 40.61 13.47
华东地区(地区) 58.41亿 36.39 11.86亿 50.41 20.30
其他(地区) 31.18亿 19.43 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 617.87亿 97.71 78.23亿 96.49 12.66
其他(行业) 14.51亿 2.29 2.84亿 3.51 19.60
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(产品) 617.87亿 97.71 78.23亿 96.49 12.66
其他(产品) 14.51亿 2.29 2.84亿 3.51 19.60
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 281.55亿 44.52 34.14亿 42.11 12.12
西南地区(地区) 221.11亿 34.96 28.18亿 34.75 12.74
华中地区(地区) 75.17亿 11.89 12.17亿 15.01 16.19
其他(地区) 54.55亿 8.63 --- --- ---
其他(补充)(地区) 2.76 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 255.26亿 97.89 34.32亿 97.68 13.44
其他(行业) 5.49亿 2.11 --- --- ---
其他(补充)(行业) 26.25 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(产品) 255.26亿 97.89 34.32亿 97.68 13.44
其他(产品) 5.49亿 2.11 --- --- ---
其他(补充)(产品) 26.25 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 110.22亿 42.27 12.19亿 34.70 11.06
华东地区(地区) 104.28亿 39.99 15.43亿 43.93 14.80
其他(地区) 24.28亿 9.31 --- --- ---
华中地区(地区) 21.97亿 8.42 --- --- ---
其他(补充)(地区) 26.25 0.00 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 490.01亿 89.32 27.48亿 77.14 5.61
生活服务(行业) 37.47亿 6.83 7.52亿 21.10 20.07
其他(行业) 21.14亿 3.85 6270.85万 1.76 2.97
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(产品) 490.01亿 89.32 27.48亿 77.14 5.61
生活服务(产品) 37.47亿 6.83 7.52亿 21.10 20.07
其他(产品) 21.14亿 3.85 6270.85万 1.76 2.97
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 241.48亿 44.02 12.62亿 35.41 5.22
华东地区(地区) 185.73亿 33.85 15.51亿 43.54 8.35
其他(地区) 65.33亿 11.91 --- --- ---
华中地区(地区) 56.07亿 10.22 2.85亿 8.01 5.09
其他(补充)(地区) 1.21 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售48.11亿元，占营业收入的30.25%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 134803.95│ 8.48│
│第二名 │ 131831.13│ 8.29│
│第三名 │ 75028.91│ 4.72│
│第四名 │ 74965.75│ 4.71│
│第五名 │ 64422.81│ 4.05│
│合计 │ 481052.55│ 30.25│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.32亿元，占总采购额的1.42%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 16845.50│ 0.33│
│供应商二 │ 14936.53│ 0.29│
│供应商三 │ 14130.95│ 0.27│
│供应商四 │ 14004.49│ 0.27│
│供应商五 │ 13289.44│ 0.26│
│合计 │ 73206.91│ 1.42│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好
生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹
级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打
造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构
建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
住宅地产以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、
“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集
中在重庆、无锡、苏州、天津、南京、贵阳、长沙、济南、大连等重点城市。
产业地产秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、
总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，
助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，
链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、
存量租赁服务。
商业地产抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极
探索新发展模式：一是金科产商将深耕城市更新历史文化街区、商业地产更新、产业园区更新三大业务主线
；二是重点深挖政府平台公司、金融机构两类优质客户，整合资管公司、律所、民间业主等多方资源，打破
资金限制；三是重点打造非标项目运营能力，全面开拓停车楼、夜间经济、产业孵化等业务机会。
（一）公司所属行业发展情况
2024年上半年，中国经济基本盘保持稳健，经济形势总体呈现稳中向好的态势，各地区和行业均表现出
积极的发展趋势。全国新房市场整体延续调整态势，多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但
新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。
房地产政策方面，明确政策调整方向，积极提振市场预期。2024年上半年，稳市场、去库存、防风险成
为房地产政策的关键词。4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量
住房的政策措施”；5月17日房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存；6月7日国常会再次明确“对于存
量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。下半年，房地产
政策有望继续优化调整，各地去库存举措或加快落实。
房地产销售方面，市场延续调整姿态，销售表现依旧低迷。2024年上半年，新房销售表现不佳，二手房
“以价换量”特征明显，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%；新建商品房销售额4713
3亿元，同比下降25.0%。居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升，
房地产销售仍处于探底阶段。
房地产投资方面，土地市场供需两弱特征延续，开发投资仍继续承压。2024年上半年，全国房地产开发
投资52529亿元，同比下降10.1%。在供给端，受房价下行去化放缓的影响，供应规模延续缩减态势，上半年
全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%；全国300城住宅用地成交规模约8607万平方米，同比
下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。
房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2024年上半年，房地产开发企业到位资金53
538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8207亿元，同比下降6.6%；利用外资13亿元，同比下降51.7%；
自筹资金18862亿元，同比下降9.1%；定金及预收款15999亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，
同比下降37.7%。
（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司主要经营情况总结与分析
报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚决贯彻落实
“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，沉着应对风险挑战，积极履行
企业社会责任，把保交房作为第一要务，加快推动重整引战工作，多措并举改善公司持续经营能力，并取得
以下几方面经营成果：
（1）履职尽责，全力保障交房义务
报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工
复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白
名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的支持。截至本报告披露日，公司在全国15个省（自治区、直辖
市）、累计已有86个项目入围白名单，其中，12个项目已审批7.28亿元，10个项目已上账资金3.53亿元，有
效缓解了项目层面资金流动性压力，有利于保障保交房义务的完成。上半年，公司累计完成104个批次、86
个项目交付，交付总面积421万平方米，交付房屋总套数26418套，交付范围覆盖全国56个城市，保交房任务
完结率达到90%，高于行业平均水平。
（2）统筹规划，有序推进司法重整
报告期内，公司及重庆金科于2024年2月21日正式向五中院递交了重整申请相关资料，五中院于2024年4
月22日裁定受理公司及重庆金科的重整申请，并指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市
金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。公司正式进入重整程序后，在法院和管理
人的指导下合法合规稳步扎实推进重整工作，系统化解决公司债务风险，加快推进公司实现良性循环。
截至2024年8月16日，管理人共收到包括12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料（合计17家企业
，两家及以上企业组成联合体报名的，视为一个报名主体）。管理人将根据报名意向投资人提出的重整投资
方案，按照市场化、法治化原则，以公平、公正、公开的方式遴选确定合适的中选投资人。公司将视后续投
资人遴选和谈判工作进展情况，及时履行信息披露义务。
公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，重庆市成立了金科地产集团风险防范
化解工作专班指导公司各项风险化解工作，公司已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债
权人、法院、政府及监管部门沟通，接洽引入战略投资者，与各方共同论证债务化解方案，有序开展重整引
战相关审计评估工作，在已经初步拟定的重整计划草案基础上进一步优化和完善，全力以赴推进在2024年第
四季度召开第二次债权人会议审议并表决通过重整计划草案。
截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。
（3）轻重并举，轻资产业务谋划转型升级
代建业务新战略重启：报告期内，公司结合重整引战工作，提前谋划重整后新的业务增长点，重新构建
代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长
。2024年上半年，代建新签约规模325万平米，位列行业前八，累计管理在建项目超过30个。
产商运营整合升级：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创收。金科产业已布局22个城市，累
计开发和管理园区28个，面积超过1300万平米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000
亿元。产商打造出独特的“城市更新项目规划设计能力”和“商业招标类项目标准化拓展能力”两大竞争优
势，成功获取轻资产项目4个，持有型商业项目租费收缴率达92%。
（4）分类施策，系统提升营销质效
报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，深化数字营销模式，保资金项目提流速、
促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持
续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约75.88亿元。另外，公司代建项
目实现销售金额约3.4亿元。
同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内
销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现综合销售回款79.05亿元，回款率约109%。
（5）经营稳定，管理坚持担责有为
报告期内，受自身现金流及新增投资大幅减少影响，公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工
面积约5万平方米，较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定，实现竣工面积约328万平方米，期
末在建项目271个，期末在建面积约2,753万平方米。
同时，报告期内，受房地产市场持续低迷、自身流动性风险及品牌受损等因素影响，公司在售房地产项
目的销售规模及销售毛利率仍处于底部区域，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对
应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约227.5万平方米，同比下降约33%；营业收入
160.48亿元，同比下降约38%；净利润为-39.04亿元，归属于上市公司股东的净利润为-38.01亿元。公司董
事长、总裁带领公司管理层及核心中层团队大幅降薪，严控各项费用支出，报告期内，核心管理团队税前报
酬降幅达47%，管理费用同比下降6.13%，营销费用同比下降37.83%。
（6）合法合规，维护上市主体地位
报告期内，受资本市场调整、自身债务风险、同类型公司面值退市等因素影响，公司股价存在低位震荡
压力。公司充分认识到维护上市主体地位是实现重整引战工作成功的重要基础，重整引战成功才能实现公司
债务风险化解、生产经营恢复、经营业绩改善，才能更好的保障债权人、全体股东尤其是中小股东等各方利
益。因此公司持续合法合规开展各项市值管理工作，政府专班、公司及控股股东等多方通过加快重整进程、
召开专题会议、股东增持股票、投资者交流等积极措施持续向市场传递信心，让资本市场充分理解和认可公
司重整价值，夯实负责任的上市公司形象，提升资本市场影响力。
二、核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2023年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司
继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展
。
（一）投资力
公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全
国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价
值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
（二）产品力
公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、
高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领
意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
（三）服务力
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期
）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能
并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。
除此之外，报告期内，公司积极顺应行业调控政策变化，在坚持构建核心竞争力的同时，采取一系列措
施化解流动性风险，提升持续经营能力，并保障公司整体平稳健康发展。
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