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金科股份(000656)经营分析主营业务

 

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经营分析☆ ◇000656 金科股份 更新日期:2024-03-27◇ 通达信沪深京F10 ★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】 【5.经营情况评述】 【1.主营业务】 房地产开发、物业管理。制造、加工、销售钢材、锰铁。机械加工、销售建筑材料、装饰材料、计算机软 件、电子元件等。 【2.主营构成分析】 截止日期:2023-06-30 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(行业) 255.26亿 97.89 34.32亿 97.68 13.44 其他(行业) 5.49亿 2.11 --- --- --- 其他(补充)(行业) 26.25 0.00 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(产品) 255.26亿 97.89 34.32亿 97.68 13.44 其他(产品) 5.49亿 2.11 --- --- --- 其他(补充)(产品) 26.25 0.00 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 西南地区(地区) 110.22亿 42.27 12.19亿 34.70 11.06 华东地区(地区) 104.28亿 39.99 15.43亿 43.93 14.80 其他(地区) 24.28亿 9.31 --- --- --- 华中地区(地区) 21.97亿 8.42 --- --- --- 其他(补充)(地区) 26.25 0.00 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 截止日期:2022-12-31 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(行业) 490.01亿 89.32 27.48亿 77.14 5.61 生活服务(行业) 37.47亿 6.83 7.52亿 21.10 20.07 其他(行业) 21.14亿 3.85 6270.85万 1.76 2.97 ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(产品) 490.01亿 89.32 27.48亿 77.14 5.61 生活服务(产品) 37.47亿 6.83 7.52亿 21.10 20.07 其他(产品) 21.14亿 3.85 6270.85万 1.76 2.97 ─────────────────────────────────────────────── 西南地区(地区) 241.48亿 44.02 12.62亿 35.41 5.22 华东地区(地区) 185.73亿 33.85 15.51亿 43.54 8.35 其他(地区) 65.33亿 11.91 --- --- --- 华中地区(地区) 56.07亿 10.22 2.85亿 8.01 5.09 其他(补充)(地区) 1.21 0.00 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 截止日期:2022-06-30 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(行业) 281.84亿 89.98 12.34亿 63.26 4.38 生活服务(行业) 19.48亿 6.22 5.26亿 26.95 27.00 其他(行业) 11.90亿 3.80 --- --- --- 其他(补充)(行业) 35.44 0.00 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(产品) 281.84亿 89.98 12.34亿 63.26 4.38 生活服务(产品) 19.48亿 6.22 5.26亿 26.95 27.00 房地产建设(产品) 3.90亿 1.25 77.56万 0.04 0.20 材料销售(产品) 3.72亿 1.19 1502.55万 0.77 4.04 其他(补充)(产品) 2.54亿 0.81 1.02亿 5.21 40.08 酒店经营(产品) 1.74亿 0.56 7336.40万 3.76 42.13 ─────────────────────────────────────────────── 西南地区(地区) 125.83亿 40.17 8.69亿 44.56 6.91 华东地区(地区) 123.52亿 39.44 4.38亿 22.46 3.55 其他(地区) 32.93亿 10.51 --- --- --- 华中地区(地区) 30.94亿 9.88 9446.24万 4.84 3.05 其他(补充)(地区) 35.44 0.00 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 截止日期:2021-12-31 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(行业) 1035.09亿 92.16 172.71亿 89.30 16.69 其他(行业) 49.83亿 4.44 49.83亿 25.76 99.99 生活服务(行业) 38.17亿 3.40 12.67亿 6.55 33.19 ─────────────────────────────────────────────── 房地产销售及运营(产品) 1035.09亿 92.16 172.71亿 89.30 16.69 其他(产品) 49.83亿 4.44 49.83亿 25.76 99.99 生活服务(产品) 38.17亿 3.40 12.67亿 6.55 33.19 ─────────────────────────────────────────────── 西南地区(地区) 467.64亿 41.64 78.40亿 40.54 16.76 华东地区(地区) 314.82亿 28.03 46.49亿 24.04 14.77 其他(地区) 197.93亿 17.62 --- --- --- 华中地区(地区) 142.70亿 12.71 33.17亿 17.15 23.24 ─────────────────────────────────────────────── 【3.前5名客户营业收入表】 截止日期:2023-06-30 前5大客户共销售76.78亿元,占营业收入的29.54% ┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐ │客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│ ├───────────────────────┼──────────┼──────────┤ │第一名 │ 275472.57│ 10.60│ │第二名 │ 154364.50│ 5.94│ │第三名 │ 137563.59│ 5.29│ │第四名 │ 101878.82│ 3.92│ │第五名 │ 98501.29│ 3.79│ │合计 │ 767780.77│ 29.54│ └───────────────────────┴──────────┴──────────┘ 【4.前5名供应商采购表】 截止日期:2022-12-31 前5大供应商共采购9.63亿元,占总采购额的3.57% ┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐ │供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│ ├───────────────────────┼──────────┼──────────┤ │供应商一 │ 22796.10│ 0.84│ │供应商二 │ 19358.37│ 0.72│ │供应商三 │ 18719.84│ 0.69│ │供应商四 │ 17797.38│ 0.66│ │供应商五 │ 17642.58│ 0.65│ │合计 │ 96314.27│ 3.57│ └───────────────────────┴──────────┴──────────┘ 【5.经营情况评述】 截止日期:2023-06-30 ●发展回顾: 一、报告期内公司从事的主要业务 公司成立于1998年,经20余年发展,已经具备强大的综合竞争力,是中国城市发展进程中领先的“美好 生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹 级资质、物业管理壹级资质、建筑行业(建筑工程)设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施,在精耕地产主业的同时,系统性打 造“地产+”竞争能力,着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构 建商旅康养IP打造能力,培育新的业务增长点,形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。地产主 业以国家城市群发展战略为导向,不断改善战略布局,坚定收缩战线,紧密围绕“三圈一带”、“八大城市 群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局,业务分布于全国23个省、直辖市、自治区,主要集中在重庆、 成都、南京、宁波、苏州、贵阳、长沙等重点城市。 科技产业秉承“以产促城,以城兴产,产城融合”的发展理念,围绕智能制造、数字科技、健康科技、 总部经济、医康养等产业方向,构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目, 助推区域产业结构升级。同时,通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出,快速扩大产业园区在管面积, 链接与服务更多企业。在此基础上,进一步聚焦主题特色产业园区的培育,积极合作开展产业类城市更新、 存量租赁服务。 商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势,构建文、商、旅结合的新商业模式,提升体验式综合服务。 积极探索新发展模式:一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业;二是通过产商融合参与城市更新 综合业务;三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验,拓展商业轻资产、代建业务。公司需遵守《 深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 (一)公司所属行业发展情况 2023年上半年,全球经济整体增长乏力,国际环境复杂严峻;我国坚持稳中求进工作总基调,宏观政策 协同发力,经济运行呈现恢复向好态势。房地产行业持续深度调整,市场在年初小幅反弹后迅速回落,行业 风险长期积压,民营房企经营发展依然挑战重重。行业发展模式面临重大调整、竞争格局发生重大变化。多 数主流民营房企依旧深陷流动性困局,房企降价促销、房价预期走弱,导致购房者观望情绪增加,置业周期 延长。 房地产政策方面,政策预期持续改善,政策落地持续推进。2023年上半年,行业政策方面,中央政治局 会议提出“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整 优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健 康发展”。政策方面,降低贷款利率、推动金融机构融资继续展期、鼓励上市公司再融资等化解房地产企业 风险措施发挥了积极作用,而基于“一城一策”的对“限购、限售、限贷、限价”等政策调整继续推进落地 。 房地产销售方面,市场下行压力持续,销售表现依旧低迷。2023年上半年,新房市场整体处于弱复苏阶 段,全国商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%,其中住宅销售面积下降2.8%;全国商品房销售额6 3092亿元,增长1.1%,其中住宅销售额增长3.7%;居民收入改善不明显,购房意愿持续保持理性谨慎态度, 市场观望情绪明显提升。 房地产投资方面,土地市场整体规模下滑,市场分化加剧。2023年上半年,受预供地制度、行业信心仍 在低位等因素影响,全国土地市场成交量同比显著下滑;全国300城共推出住宅用地规划建筑面积18986万㎡ ,同比下降34.03%;成交规划建筑面积13537万㎡,同比下降32.12%。成交楼面均价为7032元/㎡,同比上涨 17.28%;平均溢价率为6.67%,较去年同期增长2.4个百分点;住宅用地出让金9519亿元,同比下降20.39%。 尽管部分核心城市土拍市场热度较高,但受低能级城市拖累,全国土拍市场总体热度仍低迷。 房地产融资方面,融资规模仍处低位,到位资金持续下滑。2023年上半年,房企融资支持政策边际改善 ,房企融资出现回稳迹象。房地产开发企业到位资金68797亿元,同比下降9.8%。其中,国内贷款8691亿元 ,同比下降11.1%;利用外资28亿元,同比下降49.1%;自筹资金20561亿元,同比下降23.4%;定金及预收款 24275亿元,同比下降0.9%;个人按揭贷款12429亿元,同比增长2.7%。 (二)报告期公司经营情况总结 1、报告期公司主要经营情况总结与分析 报告期内,面对复杂严峻的内外部环境,公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定,始终坚决贯彻落实 “一稳、二降、三提升”的经营发展策略,坚持开展“三保一促”重点工作,沉着应对风险挑战,积极履行 企业社会责任,把保交楼作为第一要务,全面落实提升经营质效工作,加快推动司法重整化解存量债务,加 速推进战略投资者引入,多措并举改善公司持续经营能力,并取得以下几方面经营成果: (1)履职尽责,全力保障交楼义务 报告期内,公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务,保障购房业主合法权益,有序推进项目复工 复产,差异化铺排复工方案,建立复工复产监控机制。公司全力争取保交楼专项借款和纾困资金,1 依法合规用好预售监管资金,专款专用保交付。上半年公司及所投资的公司累计交付项目128个、交付 批次184个、交付住宅及商业6.6万套、交付面积917万平米,同比增长45%。截至本报告披露日,公司各区域 公司已累计获批国家及地方政府专项借款额度超37亿元,其中超33亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程 度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力,有力保障了项目公司保交楼工作。 (2)统筹规划,有序推进司法重整 报告期内,公司收到债权人向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行司法重整的告知函。为避免公司 债务风险及经营风险的进一步恶化,实现重整战略投资者引进,优化公司治理结构,帮助公司尽快恢复盈利 能力,重回可持续发展的轨道,维护广大职工、债权人、投资者的合法权益,公司已经成立专项工作小组, 积极支持、强力推动相关司法重整工作,化解公司存量债务风险。截至本报告披露日,公司已分别召开董事 会、监事会及股东大会审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》,公司将依法向法院提交重整 及预重整的正式申请。 与此同时,公司已与长城国富置业有限公司(以下简称“长城国富”)签订《战略投资框架协议》。长 城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体,作为重整投资人参与公司的预重整程序。公司将积极支 持、推动相关司法重整和引进战略投资者的工作,化解存量债务及流动性风险,提升持续经营能力,改善经 营业绩,保护全体债权人和投资人的合法权益。 公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持,并已聘请中国国际金融股份有限公司 担任专项顾问,积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通,推动战略投资者引入工作,与各方共同论证债 务化解方案,加快重整方案的制定。 截至本报告披露日,上述工作均在有序推进过程中。 (3)轻重并举,积极谋划转型升级 发行股份购买优质资产:为促进公司战略重组和转型升级,持续推动“四位一体,生态协同”的高质量 发展战略落地实施,公司拟以发行股份的方式购买控股股东金科控股的控股子公司持有的重庆恒昇大业建筑 科技集团有限公司20%的股权。该公司系一家专注于新型建筑技术研发、创新与实践的建筑科技公司。截至 本报告披露日,涉及本次交易尚在进行中。 轻资产运营业务持续发力:报告期内,公司轻资产业务发展模式稳中向好。产业运营方面,产业招商新 增入园企业47家,金科山西智慧科技城获得中国产业园区·商办地产金梧桐奖综合实力10强;代建运营方面 ,获取代建项目1个,代建储备面积约234亩。截至本报告披露日,公司新增轻资产项目9个,1“公司及所投 资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念,统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内 的合资公司及非并表的参股合资公司; 轻资产业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市,累计获取轻资产项目60个。轻 资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等,其中一二线城市项目占比78%。 (4)分类施策,系统提升营销质效 报告期内,公司持续提升营销能力,实施项目分级分类管理,保资金项目提流速、促回款,保交楼项目 以支定收,保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性,坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力 ,释放可售资源,公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。另外,公司代建项目实现销售金额约3亿元 。 同时,公司开展体系化的现金流管理工作,提升销售回款质效,精准节流压降各类费用支出。报告期内 销售回款稳健高效,公司及所投资的公司实现销售回款209亿元。 (5)多措并举,化解存量债务风险 报告期内,公司一方面与各金融机构合作积极化解各类债务风险,争取新增融资投放置换部分存量融资 ;另一方面积极开展债务展期工作,协商调整存量融资的还款节奏和期限,保留现金流支持项目良性循环。 截至本报告披露日,公司累计完成约357亿元有息负债的期限调整工作。 报告期内,公司在深交所发行的存续期公司债券及资产证券化产品分别召开了持有人会议,审议通过了 关于进一步调整债券本息兑付安排及提供增信措施的相关议案,相关展期议案均获持有人会议表决通过,涉 及债务本金金额为111.97亿元。 (6)经营稳定,结算业绩阶段承压 报告期内,受自身现金流及新增投资大幅减少影响,公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工 面积约24万平方米,较上年同期大幅减少;但公司始终保持生产经营稳定,实现竣工面积约741万平方米, 期末在建项目327个,期末在建面积约4277万平方米。 同时,报告期内,受房地产市场持续低迷等影响,公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下 滑趋势,存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少,相关有息负债利息费 用化增加。公司结算面积约340万平方米,同比下降约14%;营业收入260.75亿元,同比下降约17%;净利润 为-13.64亿元,归属于上市公司股东的净利润为-19.40亿元。 2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况 (1)公司累计土地储备情况 公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局,坚持省域深耕策略,截至本报告期末,公司及所投 资的公司累计土地储备的区域分布情况如下: (2)公司可售资源情况 截至本报告期末,公司及所投资的公司总可售资源面积约5274万平方米。 [注]剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积。 [注]上述可售资源面积可能因规划调整、部分项目股权出售等原因导致数据发生变化。 (3)公司主要房地产项目开发情况 截至报告期末,公司及所投资的公司期末在建项目327个,期末在建面积约4277万平方米,上半年新开 工面积约24万平方米,竣工面积约741万平方米。 (4)公司主要房地产项目销售情况 报告期内,公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。 (7)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为416.03亿元,本报告期 ,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。 二、核心竞争力分析 公司在报告期内的核心竞争力相较2022年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战,但公司 继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力,持续提升经营质效,确保公司持续经营和稳健发展 。 (一)投资力 公司不断改善战略布局,坚定收缩战线,回归都市圈、城市群核心城市的投资策略,形成重点突出的全 国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头,高质量发展的基石”的角色定位,系统提升“价 值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。 (二)产品力 公司坚持以客户价值创造为导向,通过比较优势、产品创新和差异化竞争,着力打造高颜值、高体验、 高附加值的“三高”产品,获得客户与市场对金科产品的认可;牢固树立产品引领理念,持续强化标杆引领 意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。 (三)服务力 公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化,整合全生命周期(准业主期、磨合期、稳定期、老业主期 )客户服务内容,不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破,强调管理与协同并重,创新与赋能 并行。坚持强化客户全生命周期管理,刷新项目基础服务品质,客户满意度维持高水平,服务力逐年提升。 〖免责条款〗 1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等,投资者使 用前请自行予以核实,如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准,本公司 不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。 2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求,也不担保服务不会受中断,对服务的及时 性、安全性以及出错发生都不作担保。 3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考,不作为投资决策的依据,本公司不对投资者依 据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险,应谨慎至上。

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