经营分析☆ ◇000656 *ST金科 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业管理。制造、加工、销售钢材、锰铁。机械加工、销售建筑材料、装饰材料、计算机软
件、电子元件等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 21.96亿 92.95 2.02亿 93.26 9.21
其他(行业) 1.66亿 7.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(产品) 21.96亿 92.95 2.02亿 93.26 9.21
其他(产品) 1.66亿 7.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 9.60亿 40.62 6169.12万 28.44 6.43
华东地区(地区) 9.00亿 38.10 6011.34万 27.71 6.68
其他(地区) 5.03亿 21.27 9510.65万 43.85 18.92
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 270.88亿 98.31 33.13亿 99.83 12.23
其他(行业) 4.66亿 1.69 548.44万 0.17 1.18
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房地产销售及运营(产品) 270.88亿 98.31 33.13亿 99.83 12.23
其他(产品) 4.66亿 1.69 548.44万 0.17 1.18
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 109.99亿 39.92 10.78亿 32.49 9.80
华东地区(地区) 96.16亿 34.90 15.14亿 45.60 15.74
华中地区(地区) 46.95亿 17.04 2.15亿 6.47 4.58
其他(地区) 22.45亿 8.15 --- --- ---
其他(补充)(地区) 51.25 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 157.65亿 98.23 23.31亿 99.08 14.79
其他(行业) 2.84亿 1.77 --- --- ---
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房地产销售及运营(产品) 157.65亿 98.23 23.31亿 99.08 14.79
其他(产品) 2.84亿 1.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 70.90亿 44.18 9.55亿 40.61 13.47
华东地区(地区) 58.41亿 36.39 11.86亿 50.41 20.30
其他(地区) 31.18亿 19.43 --- --- ---
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及运营(行业) 617.87亿 97.71 78.23亿 96.49 12.66
其他(行业) 14.51亿 2.29 2.84亿 3.51 19.60
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房地产销售及运营(产品) 617.87亿 97.71 78.23亿 96.49 12.66
其他(产品) 14.51亿 2.29 2.84亿 3.51 19.60
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 281.55亿 44.52 34.14亿 42.11 12.12
西南地区(地区) 221.11亿 34.96 28.18亿 34.75 12.74
华中地区(地区) 75.17亿 11.89 12.17亿 15.01 16.19
其他(地区) 54.55亿 8.63 --- --- ---
其他(补充)(地区) 2.76 0.00 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售7.90亿元，占营业收入的34.58%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 28607.22│ 12.52│
│第二名 │ 15498.28│ 6.78│
│第三名 │ 12697.07│ 5.56│
│第四名 │ 12026.30│ 5.26│
│第五名 │ 10219.19│ 4.47│
│合计 │ 79048.05│ 34.58│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购4.50亿元，占总采购额的8.51%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 14475.42│ 2.74│
│供应商二 │ 9482.95│ 1.79│
│供应商三 │ 7482.44│ 1.41│
│供应商四 │ 6965.91│ 1.32│
│供应商五 │ 6584.60│ 1.25│
│合计 │ 44991.33│ 8.51│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
2025年上半年，全球经济在贸易摩擦与结构转型中艰难复苏，发达国家滞胀风险与发展中国家投资萎缩
仍构成严峻挑战；国内经济稳中求进，中国房地产市场继续底部盘整。
房地产政策方面，政策持续加码，支持住房需求释放。2025年上半年，房地产政策围绕“止跌回稳”展
开，中央和地方协同发力，出台了一系列涵盖金融支持、城市更新、购房补助等方面的政策。中央政治局会
议指出“优化存量商品房收购政策”及“加大高品质住房供给”；国常会强调“要扎实有力推进‘好房子’
建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹；央行调整5年期以上LPR、5年以上首套公积金贷
款利率分别降至3.50%、2.60%，均降至历史最低水平，进一步降低购房者的置业成本，支持居民住房需求释
放。
房地产销售方面，销售底部盘整，等待市场结构复苏。2025年1—6月份，新建商品房销售面积45851万
平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅
销售额下降5.2%。核心城市新房及二手房市场趋稳，高品质项目带动土地市场回暖，“好房子”销售成为复
苏关键支点，商品房销售面积同比降幅收窄，房价环比下跌放缓，但市场全面复苏仍需结构性突破。
二、公司的主要业务及经营情况
（一）公司主要业务
公司成立于1998年，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质
、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质
及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，
公司稳中求进探索房地产转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好
进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，截至本公告披露日，公司及重庆金科
已进入重整计划执行阶段，公司正在按照重整计划推动各项重整执行工作，包括将公司及重庆金科持有的大
部分子公司股权转让给破产服务信托，转增股票至管理人证券账户，兑付债权的各项前期准备工作等。公司
将以司法重整为契机，化解流动性风险、推进债务重组、优化资产结构，从根本上改善经营发展质量。重整
成功后，产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性
，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精
益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投
资回报的不动产服务机构。
（二）报告期公司经营情况总结
1.报告期公司主要经营情况总结与分析
面对复杂严峻的内外部环境，公司在人民法院及管理人的监督下自行管理财产和营业事务，公司董事会
及管理层持续坚定推动司法重整化解债务风险等各项工作；继续狠抓保交房、保稳定、保资产、促转型升级
的工作。持续采取各种措施竭尽所能提升经营质效，压降各类成本费用支出，本期管理费用、销售费用持续
压缩，尤其是压降了各类非必要开支。报告期内，公司取得以下几方面经营成果：
（1）履职尽责，全力保障交楼义务
报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工
复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司及所投资的公司完成交付住宅及商业约0.7万套
、交付面积约123万平方米，自2022年保交房工作开展以来累计交付总套数30.8万套，累计交付总面积4754
万平方米，保交房任务整体进度达成约97%，预计2025年内将完成所有项目保交房任务，2026年公司交房工
作将恢复常态化管理。
（2）统筹规划，有序推进重整计划执行
截至本公告披露日，公司及重庆金科房地产开发有限公司已进入重整计划执行阶段，产业投资人及财务
投资人已根据《重整投资协议》约定完成全部26.28亿元重整投资款的支付。未来重整投资人将为公司注入
增量资金和资源，改善公司持续经营能力。后续，公司将继续推进实施重整计划执行阶段的各项工作，有序
推进信托计划设立、偿债资源兑付、股份转增登记等事项，切实保障债权人、投资人及中小股东的利益。重
整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合。根据重整计划约定，公司及重庆金科的大部
分子公司股权将剥离至破产服务信托，用作清偿公司及重庆金科的普通债权，且移交完成后相关子公司将不
再纳入合并报表范围。截至本报告披露日，管理人已经选定中信信托有限责任公司及中国工商银行股份有限
公司重庆市分行分别为企业破产服务信托的受托人和保管银行，相关协议签署工作正在有序推进。
（3）轻重并举，谋划业务转型升级
报告期内，公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业
务增量创收。在代建业务方面，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2025年1—6
月，新增签约全过程代建项目56个，管理面积578万㎡；在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的
同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，为重整后的金科股份业务发展打下扎实基础
。
（4）分类施策，系统提升营销质效
报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目
以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力
，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约44.50亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约4.2
5亿元。同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类营销费用支出。
报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款39.45亿元。
三、核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2024年未发生重大变化，公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”
三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
（一）投资力
公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全
国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价
值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
（二）产品力
公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、
高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领
意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
（三）服务力
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期
）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能
并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。
公司积极推进重整引战工作，结合未来发展新战略，公司后续将依托重整投资人整合金融工具和产业资
源的能力，全力打造出色的品牌形象和清晰的市场定位，重新塑造核心竞争力，提升经营质效。
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